杭州13年上半年土地市场分析

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,杭州土地市场近期形势,市场管理部,2013-6-,25,市场基本面,土地市场状况,发展策略建议,1,2,3,1.,1,整体市场概况,1,.,2,热销项目分析,2.1,土地市场概况,2.2,版块市场表现,2.3,主要版块价格,3.1,重点企业市场策略,3.2,市场发展分析,3.3,策略与建议,1,.1,市场呈下滑波动，主城价格适度上涨，余杭、萧山价跌促量,图2：2011年1月-2013年5月杭州住宅成,交均价走势图,图1：2012年1月-2013年5月杭州商品住宅成交情况,2013,年,5,月，杭州全市（含余杭、萧山）共成交商品住宅,4999,套/,55.75,万平方米，环比下降,31.18%/34.18%,。其中，主城区商品住宅成交,2559,套/,29.41,万平方米，环比下降,24.42%/23.55%,。,5,月成交量的大幅下降，一方面由于,3,月、,4,月出现的抢买现象，在一定程度上透支了市场需求；另一方面，开盘量的大量缩减也是成交下滑的主要原因之一。,5,月主城区商品住宅成交均价高达,22795,元/平方米，环比上涨,1.69%，,延续,2013,年,2,月以来的上涨趋势。,5,月，杭州主城区均价,2,万元/平方米以上的房源占比较大，由此主城区商品住宅成交均价出现微幅上涨趋势。而余杭、萧山区成交均价均下跌明显，且两区成交占据近5成市场份额，由此导致全市（含余杭、萧山）住宅市场成交均价结构性下跌，仅,17815,元/平方米，环比下降,3.07%。,数据来源：,CREIS,中指数据,1.1,市场库存较大，供求差距呈拉大趋势，整体销售压力有所加大,图,3,：2011年5月-2013年5月杭州,库存状况,、出清周期,5,月住宅可售房源体量再创新高，整体销售压力有所加大 本月杭城开发商保持推盘热情，存量房也再创历史新高,。2013,年,5,月截至,31,日，据杭州透明售房网显示，杭州市（含余杭、萧山）商品住宅库存量高达,61256,套,/819.89,万平方米，环比上涨,4.93%/3.36%,。其中，主城区住宅库存,25833,套/,35.59,万平方米，环比上涨,2.23%/4.19%。,图,4,：2011年1月-2013年5月杭州商品住宅销供比走势图,从出清周期来看，前,6,个月月平均消化,65.32,万平方米房源量，销售速度有所下滑。按照以上去化速度，现有库存需,13,个月的时间才能被市场完全消化掉。目前市场吸纳水平还不够，整体销售压力有所加大。,5,月住宅销供比继续下滑，供求差距再度拉大,5,月，杭州市供需双双下降明显，但相较而言，成交量降幅更大，由此杭州商品住宅供求差距再度拉大，销供比从,0.76,下降至,0.64,。,数据来源：,CREIS,中指数据,1,.2,主城个案表现强劲，首置比重过半,（54.59%）,首改再改市场稳健,表,3,5月萧山区签约套数 top10,表,2,5月,余杭,区签约套数 top10,表,1,5月,主城,区签约套数 top10,*,5,月，成交面积居首的区域为余杭区，成交量高达,18.88,万平方米，占比,33.87%,；其次，滨江区以,9.68,万平方米的成交总量位居第二位，市场份额高达,17.36%,，比,4,月提高,12.84%,；位居第三位的是萧山区，本月共成交,7.45,万平方米，占比,13.36%,。,*,从,主城,新建商品住宅的签约面积分布分析，签约量最集中的依然是,80-90,平方米的小户型房源，签约,1410,套，占总量的,54.59%,；其次是,120-144,平方米的大户型房源，签约,573,套，占总量的,22.18%,。,数据来源：,CREIS,中指数据,首置首改市场：热销项目龙湖春江彼岸,2012,年,8,月27日，滨江区奥体单元,FG05-R21-03,地块挂牌出让，地块总面积,116,亩，可建建筑面积,24.8,万方，用地性质为住宅用地。杭州龙嘉房地产以,235229,万元,底价,竞得，折合成楼面价,为,9504,元,/,平米,。,2013,年,5,月,11,日，项目在白马湖会展中心首开，推出,1、2、3、4、6、10,号楼共龙湖春江彼岸共计推出,908,套,/11.59,万平方米住宅房源，户型面积为,89,方、,138,方和,165,方，均价为,22000-23000,元/平方米。开盘当天，,凭借区位（奥体板块）、地铁（紧邻地铁1号线）、户型（以满足刚需为主，同时兼顾改善）和品牌等优势,，项目迎来了开门红，以,60,2,套/,7.17,万平方米的高成交量问鼎榜首。,2,小时揽金,20,亿元，创限购以来杭州单次开盘记录。,1,2,3,4,6,10,龙湖在杭州打造的地标级高端豪宅小区。整个项目由,13,幢,33,层的高楼围合而成，沿用纽约中央公园大宅,Fifteen Central Park West,建筑风格，采用公建形体和,Art-Deco,立面设计，通过其潜在的巨大象征能力，高耸的造型，丰富的曲线线条和元素的应用，展现出项目典雅、端庄、高贵的质感，凸显了美式大宅的风范。景观设计上，园林大师以“自然、浪漫”为主题，设计了“诗意清新”、“绚烂遐想”、“幽默活力”、“灵动梦幻”4大主题庭院，用龙湖最擅长的“平地造坡”、“,360,景观定位”、“五重景观”等手法，打造出近,6,万平米的中央花园。,首置首改市场：热销项目龙湖春江彼岸,龙湖春江彼岸开盘在白马湖国际会展中心举行，现场设有,12,个签到区，以及容纳,1500,余人的等候区。据了解，本次开盘发放有,922,个选房号，现场座无虚席，工作人员还不断地加凳子。,成交暴跌难阻土地市场火爆？,前五月一线城市土地出让金总量超去年全年,虽然,5,月份房地产销售平淡，但土地市场火热。光是上海广州两地，一个月时间内便出现,11,块地王，北上广深前五月土地出让金更是超去年全年，而,5,月一线城市土地成交均价已达三年来新高。,广州日报,2013年06月05日,上海,5,月接连出现,8,地王 卖地收入,172,亿环比增,40%,据上海规土局土地成交数据显示，,5,月内上海共计成交,22,幅经营性用地，总面积为,44.52,万平方米，环比减少,4.15,万平方米。而出让金额总计达到,171.56,亿元，环比增幅超过,40%,，也是今年土地出让金连续第三个月超百亿元。,易居研究院研究员朱光分析称，自从,5,月中旬以来，一线城市优质地块集中上市加剧了市场竞争，从而导致土地价格进一步上扬，预计二季度末土地市场这一活跃态势仍将继续。,证劵时报,2013年06月04日,北京前5月土地出让收入超,600,亿 被指将直接推高房价,“看看今年保利、泰禾这些企业的强势，我们就没戏。”,谈到北京上半年土地市场，在京一家国字号房企人士表示有点无奈，“大家都想拿地，别人更想，更下本。”,类似还有中国铁建这样的央企、融创这样的上市房企、懋源这样的中小企业，今年在北京土地市场多次出手，但均空手而回。来自广东的上市房企佳兆业一直试图进京，也参与了诸如近期台湖地块的竞争，然而北京土地市场的激烈竞争让其只能“望地兴叹”。,新京报,2013年05月31日,2.1,土地市场活跃,，外地房企抢驻杭城，高溢价频现，出让金额为近五年最高点,图,5,：2012年1月-2013年5月杭州,土地,成交,面积,杭州,1-5,月共成交,9,8,宗地块，,成交总面积,3,69,.,5,万方，总可建面积,952.4,万方，成交总金额,498.1,亿元，比,2012,年同期上涨,45,1,%,。,主城区、余杭、萧山成交总金额同比均上涨，其中主城区涨幅高达,342%，,余杭区涨幅高达,4357%。,图,6,：2012年1月-2013年5月杭州,土地,成交,金额,2.2,土地市场火爆的背后,是土地交易短期的空白，市场的集中激发，土地受让趋于集中化,据透明售房统计信息,，,2012,年,商品住宅共成交,820.58,万,平方米，同比大幅上涨,113.35%,。,同期，,2012,年杭州商业居住用地出让面积约,753.79,万平方米。,图,7,：2012年,杭州各区（住宅）土地出让面积及商品住宅销售面积,图,8,：201,3,年,1-5月杭州各区（住宅）土地出让面积,表4,：201,2,年,至2013年1-5月杭州各区（住宅）土地出让面积,119,178,58万,拱墅区（庆隆单元）,起始价增长,33.9%,，成交价增,长,44%,92万,江干区（天城单元）,起始价增长,7,.9%,，成交价增,长,35,%,说明：起始价增长=13挂牌价,12挂牌价；成交价增长=成交价,挂牌价,38万,35万,滨江区（奥体单元）,起始价增长,0,%,，成交价增,长,45,%,西湖区（蒋村单元）,起始价增长,0,%,，成交价增,长,44,%,1,2,3,1,2,绿城田园牧歌,高层均价,18000-21000,元/平米,田园牧歌,朗诗田园绿郡,1,2,1,2,3,朗诗田园绿郡,小高层均价,18000,/平米,中铁田逸之星,高层均价,14800,元/平米,中铁田逸之星,2.3,丁桥田园,1,2,1,2,曙光之城,金色黎明,新中宇维萨,万科草庄,90、200、230,高层均价,25000,元/平米,滨江曙光之城,高层均价,14000-19000元,/平米,新中宇维萨,89、138、156,高层均价,21000,元/平米,滨江金色黎明,139、158,高层均价,14000-19000元,/平米,1,2,1,2,2.4,钱江新城（二期）城东新城,说明：萧山区共成交,4,幅（商住）土地，累计成交面积,58,万平米，其中钱江世纪城成交,10,万平米,15万,余杭区（良渚）,起始价增长,15,%,，成交价增,长,33,%,余杭区（翁梅）,起始价增长,20,%,，成交价增,长,69,%,余杭区（未来科技城）,成交价增,长,37,%,9万,余杭区（崇贤新城）,起始价增长,20,%,，成交价增,长,33,%,60万,萧山区（开发区）,2013,年,成交价增,长,0,%,10万,9万,1,2,1,龙湖春江彼岸,顺发和美家,春和钱塘,顺发和美家,高层均价,21000,元/平米,金昌春和钱塘,高层均价,21000,元/平米,龙湖春江彼岸,高层均价,18000-21000,元/平米,1,1,2,2.5,奥体中心钱江世纪城,1,3,2,2,1,2,3,1,4,4,3.,1,万科策略：,主流首置、首改市场为核心，通过多细分市场、成长版块覆盖，快速运营，提升市场占有率,在售项目,待售项目,待公开项目,北宸之光,万科草庄,万科紫台,西溪碟园,七贤郡,望庄,西溪碟园（再改）,多层（叠）主力户型,90、190平,米，均价,32000,元/平米,北宸之光（首置、刚需）,高层主力户型,90、130,平米，待售,七贤郡（首置、刚需）,多层主力户型,90、130,平米，均价,11000,元/平米,紫台（首置、首改）,多层（叠）主力户型,90、190,平米，待售,1,2,3,3.2,中海策略：,专注首改、再改市场，分散布局、不同产品组合，衔接开发，合理平衡市场风险,在售项目,待售项目,待公开项目,2,1,篁外,钱塘山水,寰宇天下,篁外,（再改）,小高、联排主力户型,180、330,平米，售磬,钱塘山水,（首改、再改）,高、联排,售磬,寰宇天下,（再改、T1）,高层沿江主力户型,345,平米,均价,32000,元/平米,4,西溪华府,3.3,新进企业策略：,规模取地，低价切入新兴板块,1,2,3,1,2,3,1,3,2,富力地产,于2012年11月、2013年2月分2次受让未来科技新城3幅商住用地，容积率1.5-2.0,总建筑面积36.6万方，折合楼面地价4469元/平米,兆佳