房地产税收管理(完毕)

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产经营管理,2,第,八讲,房地产税收管理,房地产经营管理,概 述,8.1,什么是税收（取之于民用于民）,一、税收的概念,税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定的标准，无偿地取得财政收入的一种手段。,二、税收的特征,强制性,无偿性,固定性,概 述,1,、纳税人,国家行使课税权所指向的单位和个人，即税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。,2,、课税对象,税法规定的课税目的物，即国家对什么事物征税。,课税对象是区别征税与不征税的主要界限,三、税收制度及构成要素,流转税,收益税,财产税,资源税,行为目的税,概 述,3,、税基,即课税基础,4,、税率,据以计算应纳税额的比率，即对课税对象的征收比例,比例税率；,累进税率；,定额税率；,5,、附加、加成和减免,附加,地方政府在正税之外附加征收的一部分税款,加成,对特定的纳税人实行加成征税,减税,减征部分税款，,免税,免交全部税款,概 述,6,、处理,偷税,纳税人有意识地采取非法手段不交或,少交税款,抗税,纳税人对抗国家税法拒绝纳税,欠税,纳税人不按规定期限交纳税款,漏税,纳税人无意识地漏缴或者少缴税款的行为,偷税和抗税属于违法犯罪行为,漏税和欠税属一般违纪行为，不构成犯罪,7,8.2,房地产开发企业基本税制,房地产经营管理,流转税,所得税,行为税,财产税,流 转 税,1,、营业税（有销售就要纳税）,（,1,）纳税人,在中华人民共和国国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人。,营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。,（,2,）税率,建筑业,3%,销售不动产,5%,交通运输业,3%,服务业,5%,娱乐业,5%-20%,金融保险业,5%,邮电通信业,3%,文化体育业,3%,转让无形资产,5%,流 转 税,1,、营业税,（,3,）营业税的有关计算,应纳税额,=,营业额,税率,（,4,）营业税纳税义务发生时间,纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。,流 转 税,1,、营业税,个人将购买,不足,5,年,的非普通住房对外销售的,全额,征收营业税,自,2010,年,1,月,1,日后,个人将购买,超过,5,年,(,含,5,年,),的,普通住房,对外销售的，,免征,营业税；,个人将购买,超过,5,年,(,含,5,年,),的,非普通住房或不足,5,年的普通住房,对外销售的，按其,销售收入减去购买房屋的价款,后的余额征收营业税。,（,5,）房地产企业营业税,流 转 税,2,、城市维护建设税（城市建设靠大家）,（,1,）纳税人,缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人。,对外商投资企业的外国企业，暂不征城建税。,城市维护建设税是随,增值税,、,消费税,和,营业税,附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。,流 转 税,2,、城市维护建设税（城市建设靠大家）,（,2,）税率,采用,地区差别税率,纳税人所在地在城市市区的，税率为,7,在县城、建制镇的，税率为,5,不在城市市区、县城、建制镇的，税率为,1,（,3,）计税依据,纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税,流 转 税,3,、教育费附加（教育乃兴邦之道）,税率,营业税的,3%,“,两税一费,”,即指,营业税、城市建设为含税和教育费附加,教育费附加是随,增值税,、,消费税,和,营业税,附征并专门用于教育的一种特别目的税。,所 得 税,4,、企业所得税（有收获就要付出）,（,1,）纳税人,在中华人民共和国境内,，,企业和其他,取得收入的组织,为企业所得税的纳税人。,（,2,）税率,企业所得税的税率为,25%,（原来为,33%,）；,（,3,）企业所得税计算方法,企业应纳税所得额,所得税税率,所 得 税,4,、企业所得税,（,4,）房地产开发企业收入的确认,采取,一次性全额收款,方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。,采取,分期收款方式,销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。,采取,银行按揭方式,销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。,所 得 税,4,、企业所得税,（,5,）房地产开发企业扣除的成本、费用确认,期间费用,开发产品成本,开发产品会计成本,计税成本,已销开发产品计税成本,未销开发产品计税成本,开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分以下几个成本的界限,行为目的税,5,、契税（合同不是白签的！）,（,1,）纳税人,在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。,契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。,（,2,）课税对象,发生产权转移变动的土地、房屋,（,3,）税率,3,一,5,行为目的税,契税,（,4,）相关规定,法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）,继承,土地、房屋权属，不征契税。,非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于,赠与行为,，应征收契税。,购买,普通标准住房,，契税的征收按原来标准执行，即按房价的,1.5%,缴纳契税，,90,平米（含,90,）以下普通住房减按,1%,缴纳。,对于购买,非普通标准的住房,，契税,不予减免,。,行为目的税,6,、印花税（贴了印花才有效）,（,1,）纳税人,在中国境内书立领受税法规定应税凭证的单位和个人,因商事活动、产权转移、权利许可证、照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。,（,2,）税率,采用比例税率和定额税率两种,对一些载有金额的凭证，如合同、资金帐簿等，采用比例税率。税率共分,5,档：千分之一、万分之五、万分之三、万分之零点五、万分之零点三。,7,、耕地占用税（我国地少人多）,（,1,）纳税人,列入耕地占用税征税范围的耕地有：,种植粮食作物、经济作物的土地,菜地,园地,鱼塘,其他农用土地。例如已开发从事种植、养殖的滩涂、草场、水面、林地等。,占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人,（,2,）纳税范围,行为目的税,耕地占用税,实行从量计征的地区差别定额税制,以规定单位面积的税额作为征收标准,人均耕地不,超过,1,亩,的地区，每平方米,10,元至,50,元,人均耕地,超过,1,亩但不超过,2,亩,的地区，每平方米,8,元至,40,元,人均耕地,超过,2,亩但不超过,3,亩,的地区，每平方米为,6,元至,30,元,人均耕地,超过,3,亩,的地区,每平方米为,5,元至,25,元,以实际占用的耕地面积为计税依据，一次性征收,行为目的税,（,3,）税率,（,4,）免税,军事设施占用耕地,学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地,（,5,）加征税,经济特区,、,经济技术开发区,和,经济发达且人均耕地特别少的地区,，适用税额可适当提高，但提高的部分最高不得超过当地适用税额的,50,占用,基本农田,的,在当地适用税额的基础上提高,50%,。,行为目的税,8,、土地增值税（赚的越多交的越多）,（,1,）纳税人,有偿转让的房地产,包括国有土地使用权及地上建筑物和其附着物,转让房地产并取得收入的单位和个人,（,2,）征收范围,（,3,）税率,实行四级超率累进税率,增值额,末超过,扣除项目金额,50,的部分,30,超过,50,未超过,100,的部分,4,0,超过,100,未超过,200,的,部分,50,超过,200,的部分,60,。,行为目的税,土地增值税,（,4,）计税依据,增值额转让房地产收入扣除项目金额,取得土地使用权,所支付的金额,开发,土地和新建房及配套设施的,成本,开发,土地和新建房及配套设施的,费用,旧房及建筑物的,评估价格,与转让房地产有关的,税金,财政部规定的,其他项目,销售费用,管理费用,财务费用,资源财产税,9,、城镇土地使用税（日常性的）,（,1,）纳税人,城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地,拥有土地使用权的单位和个人,（,2,）课税对象,（,3,）计税依据,纳税人实际占用的土地面积,（,4,）应纳税额的计算,由土地所在的税务机关征收,按年计算，分期缴纳,采用分类分级的幅度定额税率,（,5,）纳税地点和期限,每平方米的年幅度税额,大城市,0.5,至,10,元,中等城市,0.4,至,8,元,小城市,0.3,至,6,元,县城、建制镇、工矿区,0.2,至,4,元,资源财产税,10,、房产税（房产价格调控的利剑）,（,1,）纳税人,房产税的课税对象是房产。,房产税在,城市、县城、建制镇,和,工矿区,征收。,凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。,（,2,）课税对象,（,3,）计税依据,非出租房产,房产原值一次减除,10,30,后的余值,出租房产,房产租金收入,资源财产税,（,4,）税率,向,房产所在地的税务机关,纳税。,房产税,按年,计征，分期缴纳。,房产税采用比例税率,（,5,）纳税地点和期限,非出租房产,（按房产余值征收）税率,1.2,出租房产,（按租金收入征收）税率,12,对于按市场价出租用于居住的减按,4%,征收房产税,资源财产税,8.3,房地产企业税收筹划,Tax planning,税收筹划是一种制度安排,税收筹划是一种收益,税收筹划是一种理财行为,税收筹划是纳税人或代理机构在遵守税收法律的前提下，通过对企业涉税事项的预先安排，实现合理减轻税收负担目的的一种自主理财行为。,不违法,预先,自主,谢谢！,房地产经营管理,