商业地产商管中心运营方案

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,所谓商业地产，就是为商业流通领域搭建一个实体平台！,商业地产,：,顾名思义,作为商业用途的地产,.,以区别于以居住功能为主的住宅房地产,商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。,商业地产的形式主要包括：,购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼,的统称。,酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。,商业地产,商业地产类别,第一类我们把它称之为,“,沃尔玛,”,模式，这种模式比较典型的是业内所谓大腕,“,万达,”,模式，这种模式在不同的城市郊区，进行大规模的拷贝，产品极其单一化，目标客户极其准确，基本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造的，体制上也采取一个强制控制，并且有计划的在郊区进行开发。和提到沃尔玛一样，沃尔玛是全球最大的连锁商店，万科作为住宅代表性企业，走的也是这个模式，这是第一类。,第二类我们叫做,百货公司,模式，谈到百货公司模式，目前在国内有代表性的就是华润置地，即在同一个地域各种产品同时做，产品也多样化，就像一个百货公司的高中低档产品，什么都有，包括商业、写字楼、住宅、酒店、公寓都在整个盘子里都体现出来，这种百货公司的模式比较多的，一般在过去有一个城建系统，每个城市都有城建系统，城建系统转制过来开发公司，包括很多大型的开发公司都在走这种模式，这是第二类。,第三类是我们叫做,精品店,的模式。这类模式像万通一直在拼命的推行这个,“,美国模式,”,，它这种模式主要干什么呢？主要在少数高端的市场进行精品店的经营，就像卖劳斯莱斯，可能一天就卖三辆，但是总营业额和利润是最高的，所以是走高端路线。,商业地产运作,招商先行或租售并举，这种情况下商业物业一般会升值；,另外一种情况：只售不租或先售后招商，往往导致商业物业贬值，招商难度加大，开发商失去招商主导权，业主和入住商家无法得到期望的投资回报。,所以将商业地产的操作模式分为二派：一派是,杀鸡取蛋,型，另外一派是,养鸡生蛋,型。,不管是哪种形式，都应该以,“,招商,”,作为商业地产的核心。,“,只要商铺能出租，在运营，它就具备升值的可能，从而做到,“,进可攻，退可守,”,的理想境地。,“,进,”,就是可以,“,带租约销售，,”“,退,”,就是先持有,后寻机再售，或寻求上市、,REITS,、或信托。,”,这是我个人对招商的理解。,成立的意义,提升合作公司商业项目的后期运营和管理,促进和保障公司商业项目的持续运营和稳步开发,经营定位,提供完备的商业,服务,为核心定位，,辅以商业咨询和,适度,的商业管理。,定位说明,而对于我们现状而言，产权将绝大多数出售，并会分散在很多经营者和投资者,手里，后期随着项目的开业也只能做到通过委托的形式，短期收回部分经营权。,因此，麦田商业管理公司的核心定位只能是：,商业服务,商业经营管理公司通常是将经营行为作为主要管理内容，强调对经营环节的控制。其核心定位为：运营管理。,例如：传统百货商场，核心定位是业态的布局、控制、销售环节掌控等重要内容，辅以商业服务。,大型超市也是采取这样的定位，所以此类经营管理公司能够最大限度做到对经,营者的控制，并能直接左右销售行为和结果。,究其根本原因是：,产权,+,经营权,的高度统一或,经营权的高度集中,经营战略,长期战略,通过积累管理经验，完善管理模式，不断提升管理水平，为集团公司商业地产项目的开发提供支持和服务。并在商业地产经营领域内努力探索成功的，可复制的模式。,短期目标,围绕前期策划公司开展主力店招商工作，积极配合和支持项目一期的销售工作。实现项目一期成功销售。,经营范围,主营,：,商业经营管理服务、商业顾问咨询、商业项目策划、商业企业开店指导、商业推广活动、营销策划、商业代理招商、物业租售代理、各类广告设计、制作、发布等。,兼营：,糖、烟、酒、钟表、珠宝、金银饰品、工艺品、化妆品、家电、照相器材、通讯器材、服装、鞋帽、皮具、箱包、饰品、玩具、床上用品、运动器材、文化用品、办公用品、电子产品、百货等,主要职能,四大职能,市场,招商,销售,管理,市场职能,1,、,项目商家经营情况审核；,2,、区域市场、竞争对手的调查分析；,3,、商业应对策略的制订；,4,、项目对外关系的协调和维护；,5,、项目营销推广和商业活动的策划组织和执行；,招商职,能,能,1,、项目,业,业主的,商,商铺转,让,让、经,营,营者的,转,转租等,；,；,2,、项目,开,开业后,的,的补位,招,招商；,3,、商家,的,的储备,工,工作；,4,、对入,驻,驻商家,进,进行评,估,估工作,；,；,销售职,能,能,1,、协助,商,商家寻,找,找、开,发,发、稳,定,定终端,客,客户，,引,引导和,培,培育项,目,目所,处区域,的,的市场,，,，促进,区,区域商,业,业快速,繁,繁荣，,提,提高市,场,场占有,率,率；,2,、提供,专,专业培,训,训和知,识,识讲座,，,，提高,商,商家的,市,市场竞,争,争力，,保,保持,营业收,入,入稳定,提,提升；,3,、项目,区,区域内,市,市场细,分,分和空,白,白的捕,捉,捉，辅,助,助和引,导,导商家,调,调整,经营业,态,态和策,略,略；,4,、通过,加,加盟项,目,目推介,、,、区域,外,外项目,考,考察等,多,多种形,式,式，为,具,具备,实力的,业,业主或,经,经营者,“,嫁接,”,和导入,新,新的商,业,业理念,和,和模式,；,；,管理职,能,能,两大方,面,面,：,物业管,理,理,运营管,理,理,1,、经营,行,行为管,理,理,2,、消费,行,行为管,理,理,物业管,理,理是购,物,物中心,能,能否保,值,值升值,的,的关键,。,。购物,中,中心的,物,物业管,理,理不同,于,于住宅,的,的物业,管,管理。,商,商业物,业,业管理,很,很重要,一,一点内,容,容，就,是,是需要,补,补充招,商,商。任,何,何一个,店,店的招,商,商工作,结,结束后,，,，并不,意,意味着,招,招商就,结,结束了,。,。所有,的,的商店,在,在开业,一,一年内,，,，租户,置,置换率,达,达到,20%-40%,，只有,等,等到开,业,业三年,稳,稳定后,，,，租户,置,置换率,才,才可能,降,降至,2%-3%,。,物业管,理,理,1,、经营,行,行为管,理,理,主要,内,内容,：,：,商,户,户档,案,案管,理,理；,建,立,立评,估,估体,系,系，,对,对商,户,户进,行,行等,级,级评,定,定；,建,立,立商,业,业经,营,营的,各,各项,规,规章,制,制度,；,；,建,建立,和,和完,善,善商,业,业经,营,营的,各,各种,流,流程,；,；,代,代办,服,服务,：,：工,商,商税,务,务等,证,证照,的,的办,理,理；,特,约,约服,务,务：,商,商务,、,、中,介,介、,委,委托,等,等有,偿,偿服,务,务；,租,金,金等,费,费用,收,收缴,；,；,2,、消,费,费行,为,为管,理,理,主要,内,内容,：,：,宣,传,传促,销,销管,理,理；,建,立,立和,完,完善,项,项目,VI,系统,；,；,经,经营,秩,秩序,和公,共,共安,全,全管,理,理；,退,换,换货,、,、投,诉,诉等,售,售后,服,服务,管,管理,；,；,助,助,学、,文,文化,等,等公,关,关公,益,益活,动,动；,“,某某,会,会,”,会员,的,的管,理,理和,维,维护,；,；,项,目,目电,子,子商,务,务平,台,台的,管,管理,和,和维,护,护；,组织,架,架构,组织,架,架构,设,设计,说,说明,：,：,商管,公,公司,的,的组,织,织架,构,构主,要,要分,为,为三,大,大板,块,块：,物,物业,服,服务,部,部分,（物,业,业,公司,另,另案,说,说明,）,）,、商,业,业服,务,务部,分,分,（包,括,括策,划,划促,销,销和,商,商户,管,管理,）,）,、行,政,政财,务,务等,公司,运,运营,部,部分,。,。其,中,中由,策,策划,部,部和,运,运营,部,部组,成,成的,商,商业,服,服务,部,部分,是整,个,个管,理,理公,司,司的,核,核心,运,运营,机,机构,。,。,公司,组,组织,结,结构,采,采取,扁,扁平,化,化的,管,管理,体,体系,，,，便,于,于市,场,场的,快,快速,反,反应,和,和,相互,配,配合,。,。商,管,管公,司,司下,面,面直,接,接设,置,置职,能,能部,门,门，,部,部门,下,下设,专,专业,组,组，,专业,组,组直,接,接管,理,理所,有,有商,户,户。,组织,结,结构,图,图,总经,理,理,策,划,组,策,划,部,运,营,部,总,办,财,务,部,平,面,组,会,计,组,出,纳,组,招,商,组,客,服,组,行,政,办,劳,资,办,商,品,中心,人员配置,和,和岗位描,述,述,序号,部门,职务,人数,岗位职责,1,运营部,招商主管,2,名,负责商家进场管理及招商租务工作，商铺转让工作、补位招商，具体实施商业物,业管理方案,客服主管,2,名,负责商家的内部管理，受理商家的咨询、投诉，统筹安排预、特约服务，办理各,类证卡，商家档案的收集整理、区域市场营销活动的执行等,;,负责项目电子商务工,作的开展，网站的建设、管理和运营；,2,策划部,市场策划,2,名,负责年度营销目标的制定、实施经营管理专业培训、及时更新商业调整策略、确,定项目广告策略、创新策略及抗风险应对政策并且在市场初期协助商家寻找、开,发、稳定终端客户；确定项目区域市场发展的趋势以及潜力；竞争对手分析和研,究,;,项目促销工作的外联，商家和业主活动的组织实施，客户服务中心的管理、会,员维护、项目广告位管理等等,;,平面设计,2,名,其中平面,1,名，负责项目促销广告的设计、,VI,系统的设计之行和维护，项目商业,形象设计，项目报纸、传单、报媒的设计制作等等；卖场美工,1,名，负责,POP,书,写，卖场包装陈列、美化等；,3,办公室,后勤支持,3,名,办公物品、促销活动物料准备、安全维护、政府关系等；,人事管理,3,名,人员培训、人员任免、薪资福利等；各类商户档案、合同、管理文本制作管理；,4,财务部,会计,2,名,经营活动中费用开支的控制；整体费用的控制；整体运营成本的控制；,出纳,1,名,各项费用的收取；报销、差旅等财务数据的审核；,商品中心,3,名,负责各类商品的统计及进、销、存、损的登记、核对；,经营模式,盈利模式,管理模式,风险和应,对,对措施,盈利模式,阐,阐述,主要盈利,渠,渠道分析,：,：,1,、管理费,2,、广告位,发,发布费,（外立面,和,和商业街,内,内部广告,位,位）,3,、场地使,用,用费,（商业街,内,内外公共,场,场地部分,）,）,4,、租赁和,转,转让,（有偿委,托,托和转让,中,中介收费）,5,、活动赞,助,助费用,盈利模式,阐,阐述,6,、刊物宣,传,传收费,(DM,、内刊和,会,会员刊物,等,等,),7,、培训讲,座,座收费,（举行消,防,防、工商,、,、投资等,讲,讲座）,8,、自营项,目,目收入,（自营商,铺,铺的收入,）,）,9,、代理厂商,公,公关活动策,划,划执行收费,（例如：新,品,品推介会,/,酬宾会等）,10,、代理设计,制,制作厂商刊,物,物及,DM,刊设计收费,（商户自行,制,制作的宣传,物,物品等）,管理模式阐,述,述,开发,公,公司,业主,商业,经,