东莞市某商业街销售执行报告

本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告,呈：东莞市世纪城商住开发有限公司,11/28/2024,商业物业目标沟通,世纪城千亩大盘商业物业运作目标：,项目整体增值：,形成对世纪城整体项目运作的价值支撑；,利润的重要来源,；,展示价值,；,成为项目增值举措,具有展示价值,利润的重要来源,住宅商业对项目发展的作用,2,概况,长约180米，总面积10163M2；,由内街铺位50个、一楼临街铺位37个、二层商铺38个组成；,一楼层高4.5米，二楼层高3.45米；,店面进深在8-10米间，面宽在3.8-5.1米间，柱距呈不规则分布，单位面积集中在40120平方米间；,3,周边商业分析,周边半公里之内居住人口不足万人;,尚未形成成熟的生活圈；,没有成熟的商业；,现代经典,东莞大道,五环路,四环路,金地,世纪城,世纪绿洲,新中银,在建,入住,待建,4,汇报思路,东莞商业物业市场分析,世纪城国际公馆商业街价值分析,商业物业价值判断,世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案,东莞商业物业市场分析,世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨,5,东莞商业物业市场分析,商业物业的两种类型：,大型集中商业：,如第一国际、华南MALL、世博等；,临街商铺,：如东城步行街、新天地商铺等；,6,大型商业物业比较表,名称,规模(M,2,),商业主力店(主题商业),售价,返租情况,销售率,第一国际,总70万,商业11.6万;,步行街、大型百货、超市、品牌专营店、精品专卖店、主题乐园、风情美食广场;,1F:25000，2F:16000，3F:8000，最高42000。,三年返租，第一年5%，二年6%，三年7%;,商业70%；,华南MALL,总89万,商业可售6万,复合商业，八大营业区域，集百货、超市、饮食、娱乐于一体；,1F:2万，2F:1.6万，3F:1.3万,十年返租，前三年7%，后7年递增5%。买铺收一年租金,销售60%,世博广场,20.8万;商业16万,集饮食、娱乐、购物、休闲、商务于一体的,大型主题娱乐购物广场,1F:1.8万，2F:1万，最高2万多,发展商控有6成经营权，实行开业前期“反租承包经营”,3.28开盘；销售40%,地王国际广场,32.8万;商业面积10万,复合商业，集商业步行街、主力百货店、专卖店、主题公园、娱乐场、风情美食广场、康体中心于一体,1F:2.5万，2F:1.5万，3F:8000万;,模式：确定一个新的商业经营主题，或者以极大的优惠政策引入主力商家，并以返租的形式销售是大多数商家的运作手法；,7,商铺调查表,租金和售价的关系,东莞商铺的租金回报率一般处于4%-5%之间的较低水平；,8,商铺经营状况,人流量是影响商业街价值的关键因素：,步行街由于人流量大，服务范围广，业态丰富，经营状况好于服务住宅的社区商业；,9,东莞商,铺,铺调查,小,小结,购买商,铺,铺的客,户,户主要,目,目标是,保值和,增,增值；,“一铺,养,养三代,，,，”,主要体,现,现了商,铺,铺的价,值,值，而,被,被集中,商,商业推,广,广所套,用,用，误,导,导消费,者,者；,商铺售,价,价及租,金,金以城,区,区政府,为,为中心,向,向四周,呈,呈递减,趋,趋势，,但,但回报,率,率比较,稳,稳定；,东莞商,铺,铺的投,资,资回报,率,率在4.2,5,左,左右，,南,南城区,的,的商铺,回,回报率,略,略低（,在,在4.04.5%之间,）,）；,投资客,户,户与商,铺,铺使用,客,客户分,离,离，用,于,于自己,经,经营的,买,买家极,少,少；,10,汇报思,路,路,东莞商,业,业物业,市,市场分,析,析,世纪城,国,国际公,馆,馆商业,街,街价值,分,分析,商业物,业,业价值,判,判断,世纪城,国,国际公,馆,馆商业,街,街营销,策,策略分,析,析和实,施,施方案,世纪城,国,国际公,馆,馆商业,街,街核心,均,均价的,探,探讨,商业物,业,业价值,判,判断,11,商业物,业,业价值,判,判断,商业物,业,业,投资价,值,值,一铺养,三,三代的,“,“铺”,周边人,流,流量多,少,少,商圈内,的,的消费,能,能力,优惠政,策,策是否,有,有足够,的,的吸引,力,力,非短期,的,的租金,回,回报，,而,而在于,长,长期的,升,升值空,间,间,街铺：,自,自我调,节,节能力,强,强。是,适,适合大,众,众投资,的,的传统,的,的商业,物,物业投,资,资品种,集中商,业,业的内,街,街：不,适,适合分,拆,拆销售,，,，适合,大,大基金,的,的长期,战,战略投,资,资经营,12,关于两,种,种商业,类,类型的,价,价值对,比,比研究,商铺,集中商业,价值依托的基础,周边商圈的经营环境；,很强的自我调节能力；,周边商圈的经营环境；,受经营状况好坏的制约；,价值的保障（风险）,保值增值，低风险；,取决于经营状况，风险高；,13,关于东,莞,莞目前,商,商业物,业,业投资,价,价值的,思,思考,大型集,中,中商业,的,的集中,面,面世，,给,给东莞,商,商业物,业,业的长,期,期竞争,和,和发展,带,带来极,大,大的压,力,力。,东莞城,区,区需要,多,多少商,业,业物业,？,？,城区大,型,型集中,商,商业的,面,面积已,经,经超过100,万,万平方,米,米；,东莞城,区,区大大,小,小小的,商,商业物,业,业面积,之,之和超,过,过200万平,方,方米；,最近几,年,年全东,莞,莞集中,面,面世的,商,商业物,业,业面积,总,总量300万,平,平方米,；,；,按照东,莞,莞四区,的,的总人,口,口100万计,算,算，人,均,均商业,服,服务面,积,积超过2 M,2,/人；,参考值,：,：城市,人,人均商,业,业服务,面,面积常,规,2,/人，,上,上海市1.2M,2,/人；,14,汇报思,路,路,东莞商,业,业物业,市,市场分,析,析,世纪城,国,国际公,馆,馆商业,物,物业价,值,值分析,商业物业价,值,值判断,世纪城国际,公,公馆商业街,营,营销策略分,析,析和实施方,案,案,世纪城国际,公,公馆商业街,核,核心均价的,探,探讨,世纪城国际,公,公馆商业街,价,价值分析,15,世纪城国际,公,公馆商业物,业,业价值分析,世纪城商业,街,街最大,的,的商业价值,在,在于未来升,值,值潜力：,位于东莞最,有,有发展潜力,的,的城市生活,圈,圈内，生活,圈,圈内的总人,口,口将可望突,破,破10万人,；,；,将形成东莞,规,规模最大，,档,档次最高的,社,社区；,将拥有含金,量,量最高的客,户,户群体；,五环路,东莞大道,世纪城,四环路,东泰,凯旋城,阳光假日,景湖春天,景湖春天,金地格林小,城,城,景湖花园,世纪绿洲,泛世纪商圈,日,日渐成型,16,本项目商业,物,物业的可能,性,性,物业类型,SHOPING MALL,吉之岛、沃尔玛等大超市,商业步行街,专业市场,问题,动辄数万平方米的大开间，建筑形式无法满足,无法提供足够数量的停车位,如无特色，所在位置难以吸引足够人流,对住宅品质造成影响,可行性,不可行,不可行,可以参照,不可行,以风情商业,街,街为主的运,作,作模式最为,可,可行；,17,汇报思路,东莞商业物,业,业市场分析,世纪城国际,公,公馆商业街,价,价值分析,商业物业价,值,值判断,世纪城国际,公,公馆商业街,营,营销策略分,析,析和实施方,案,案,世纪城国际,公,公馆商业街,核,核心均价的,探,探讨,世纪城国际,公,公馆商业街,营,营销策略分,析,析和实施方,案,案,18,商业街的SWOT分析,S（优势）,：,：,全街铺；,公馆社区品,质,质和客户群,的,的含金量；,；,；,高起点的商,业,业街规划和,品,品质；,泛世纪商圈,的,的逐步形成,；,；,W（劣势）,：,：,目前基本无,商,商业氛围，,无,无法立即持,续,续经营；,O（机会）,：,：,街铺是最受,广,广东投资者,关,关注的投资,型,型物业；,公馆二期集,中,中商业即将,动,动工，三-,五,五千平方米,的,的主力店可,望,望进驻；,T（威胁）,：,：,东莞投资类,型,型商业的总,体,体供应量巨,大,大；,大型,集,集中,商,商业,的,的推,广,广力,度,度和,声,声势,占,占据,先,先机,；,；,营销,策,策略,让客,户,户回,归,归于,关,关注,商,商业,价,价值,的,的本,源,源；,通过,设,设计,全,全新,的,的形,象,象，,形,形成,差,差异,化,化；,降低,置,置业,门,门槛,，,，有,效,效扩,大,大客,户,户层,面,面；,打造,泛,泛世,纪,纪城,商,商圈,蓝,蓝图,；,；,19,推广,形,形象,的,的确,定,定,推广,名,名建,议,议,：,东方,魅,魅力,形象,延,延展,：,：,与上,海,海新,天,天地,，,，香,港,港顶,级,级娱,乐,乐明,星,星组,合,合投,资,资的,价,价值,直,直接,链,链接,；,；,经营,组,组合,：,：,高档,餐,餐饮,；,；,西餐,、,、清,吧,吧；,银行,、,、证,券,券业,；,；,高尔,夫,夫艺,术,术精,品,品店,等,等运,动,动特,区,区；,书店,、,、药,房,房、,电,电器,；,；,美容,化,化妆,品,品、,服,服饰,；,；,鲜花,店,店、24,小,小时,便,便利,店,店；,20,营销,举,举措1：,新,新闻,发,发布,会,会,举措,：,：邀,请,请各,家,家媒,体,体和,专,专业,人,人士,参,参与,；,；,主题：,1、泛世,纪,纪城生活,圈,圈商业价,值,值分析；,2、集中,商,商业和商,铺,铺的投资,价,价值论；,目标：,引发对世,纪,纪城商业,街,街面世的,广,广泛关注,：,：,引发业内,和,和专业人,士,士对集中,商,商业和商,铺,铺的投资,价,价值分析,和,和争论；,21,营销举措2：产品,包,包装,方式一：,卖,卖商业街,物,物业；,“东,方,方魅力”,商,商业街，,“,“地块升,值,值潜力”,。,方式二：,复,复合型金,融,融投资产,品,品,“东,方,方魅力”,商,商业街，,“,“地块升,值,值潜力”,，,，,东,东莞2004,年,年最,有,有吸,引,引力,的,的金,融,融投,资,资产,品,品,最,最低,首,首期,，,，最,高,高投,资,资回,报,报率,的,的东,莞,莞商,业,业物,业,业投,资,资品,种,种,操作,方,方式,1,22,操作,方,方式,拉高,未,未来,价,价值,，,，降,低,低现,有,有的,置,置业,门,门槛,；,；,帐面,定,定价=实,收,收均,价,价/79%；,购房时发展,商,商一次性按,照,照7%的年,租,租金回报率,支,支付三年租,金,金；,客户购买商,业,业物业后由,发,发展商统一,招,招商经营，,三,三年后可收,回,回经营权自,用,用；,23,案例分析,假设某铺位,面,面积：40,平,平方米，实,收,收均价20000元/,平,平方米，总,价,价80万。,普通销售方,式,式：首期四,成,成，32万,，,，,卖金融产品,：,：售价=20000/79%=25316元/平方米，,总,总价1012640万,；,；,（首期四成,应,应付，405056万,）,）；,一次性返租,三,三年抵扣首,期,期,年回报率7%，返还款212654万；,客户实际缴,纳,纳首期款192400,万,万，相当于19%；,降低首付；,年回报率高,出,出市场一般,水,水平的80%；,24,营销举措3,：,：挖掘老客,户,户,老客户投资,计,计划:,1、老业主,购,购买商铺的,的,的额外回馈,措,措施；,2%额,外,外购房优惠,措,措施；,2、购买商,铺,铺和住宅的,客,客户特别优,惠,惠措施；,3%额,外,外购房优惠,措,措施；,25,营销举措4,：,：业态招商,规,规划,B1-4,B1-3,B2-2,B3-2,B1-2,B1-1,B2-1,B3-1,车库,车库,银湖路,一层,B1-4,B1-3,B2-2,B3-2,二层,国际一线品,牌,牌折