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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,北京中原直属于中原（中国）物业顾问有限公司，为香港中原地产代理集团成员，专职房地产顾问及代理业务，经验丰富，实力雄厚；,香港中原地产代理集团为香港市场规模最大之代理公司，员工超过3000人；,香港中原现有200家分行，遍布全香港，,2001年成功收购在市场排名第四的利嘉阁，从而占据香港交易市场占有率绝对第一的位置，,市场占有率超过45%；,中原（中国）公司总人数达到4000人。,年佣金收入近20亿港币，傲视同侪；,集团公司背景介绍,近期知名开发商合作经验,知名开发商如下：,开发集团 天鸿集团 城建集团,中建集团 中远集团 华侨城地产,保利集团 德业基投资公司,新保利大厦,位置：东四十条桥西南角,发展商：保利地产,总建筑面积：103308平方米,中原服务：全案策划及销售代理,部分策划及代理写字楼项目,中环世贸,位置：朝阳区国贸桥西南角,发展商：北京华熙新苑房地产,开发有限公司,总建筑面积：235000平方米,中原服务：销售代理,2004年9月25日，,佳程广场被中国房地产TOP研究组评为,“2004年中国10大新地标建筑综合体”,佳程广场,位置：三元桥东侧南银广场南侧,发展商：香港佳程集团,总建筑面积：140000平方米,中原服务：独家策划及租售代理,丰富的商业项目营销市场经验,西单文化广场77街,开 发 商：华润置地（北京）有限公司,经营管理公司：新加坡77街集团,商业面积：1.4万平方米,服务范围：独家招商代理,西直门交通枢纽西环广场,总建筑面积：20万平方米，包括写字楼、商场,合作方式：全程市场研究、营销策划、及销售代理,近期大型综合性策划及代理项目,东直门交通枢纽东华广场,总建筑面积：80万平方米，包括公寓、写字楼、商场、酒店、会展中心,合作方式：全程市场研究、营销策划,平谷区域投资优势展示,经济区域,优,优势,平谷区位,于,于北京市,东,东北部，,属,属北京市,辖,辖区，西,南,南距城区(东直门)70公,里,里，南,与河北省,三,三河市为,邻,邻，北与,本,本市密云,县,县接壤，,西,西与本市,顺,顺义区接,界,界，东南,分,分,别与天津,市,市蓟县、,河,河北省兴,隆,隆县毗连,。,。,特殊的地,理,理位置把,平,平谷融于,首,首都经济,圈,圈和环渤,海,海经济区,中,中，具有,发,发展产业,的,的,特殊区位,优,优势,城市发展,优,优势,“十一五,”,”期间北,京,京实现“,新,新北京，,新,新奥运”,战,战略，新,的,的北京城,市,市规划将,平,平谷定位,为,为生态涵,养,养发展区,北京市委,，,，市政府,制,制定了财,政,政资金向,郊,郊区倾斜,的,的政策，,加,加快了平,谷,谷区基础,设,设施建设,“十一五,”,”期间，,随,随着京平,高,高速路通,车,车，市政,基,基础设施,将,将日趋完,善,善,“十一五,”,”期间城,市,市人口由12万增,加,加到20,万,万，城市,建,建设用地,现,现状由13平方公,里,里扩大到23平方,公,公里,地块优势,根据平谷,区,区整体概,念,念性规划,，,，平谷南,城,城定位为,生,生态居住,区,区,改造中的,泃,泃河环绕,整,整个南城,生,生态居住,区,区，将形,成,成一道自,然,然亮丽的,风,风景线,区域道路,交,交通优势,平谷区境,内,内现有总,长,长1000公里的,标,标准化公,路,路，随着,京,京平高速,路,路的通车,，,，驱车30分钟即,可,可到达北,京,京市区,大秦电气,化,化铁路穿,过,过平谷区,，,，开设有,客,客货站，,地,地方铁路,与,与全国各,大,大铁路干,线,线相连,距首都机,场,场40公,里,里，距天,津,津新港130公里,，,，陆海空,运,运输便利,便利交通,的,的优势，,有,有利于平,谷,谷与其它,区,区域的快,速,速连接，,人,人流互动,加,加速，外,来,来,人群更加,方,方便快捷,的,的到达平,谷,谷区，对,生,生活以及,工,工作带来,诸,诸多便利,本项目投,资,资的前景,本项目的,建,建设将推,动,动土地资,源,源的整合,及,及土地的,集,集约利用,平谷南大,门,门城中村,改,改造将加,快,快整个平,谷,谷区域旧,城,城改造的,步,步伐，树,立,立平谷新,城区标志,型,型形象,平谷南大,门,门城中村,改,改造项目,将,将成为区,域,域内居住,条,条件及消,费,费习惯的,新,新标尺，,大大改善,居,居民居住,及,及生活条,件,件，创造,巨,巨大社会,效,效益。,由具有多,年,年开发经,验,验大型开,发,发企业,深圳德,业,业基投资,有,有限公司,进,进行开发,与建设，,凭,凭借多年,开,开发经验,，,，将创造,更,更高经济,效,效益。,更高的社,会,会效益与,经,经济效益,的,的结合,产品定位,分,分析篇,项目自身,条,条件分析,项目基本,指,指标,项目有利,因,因素,项目地块,基,基本规整,，,，成品字,形,形布局，,有,有利于各,类,类物业的,排,排布；,地块内有,一,一条市政,主,主干线从,南,南至北贯,穿,穿，为日,后,后精品社,区,区的延展,创,创造条件,；,；,地块北侧,紧,紧领府前,街,街，在此,处,处建设商,业,业物业可,以,以很好体,现,现其展示,性,性，并可,以,以与平谷,商,商业中心,区,区形成互,动,动；,项目南侧,紧,紧临泃河,，,，为社区,打,打造生态,景,景观提供,良,良好的自,然,然条件，,为,为社区创,造,造水景园,林,林提供便,利,利,项目南侧,中,中心部分,将,将打造成,为,为进入平,谷,谷的南大,门,门，而本,项,项目将成,为,为来访者,看,看到的第,一,一道景观,。,。,项目不利,因,因素,本项目地,块,块内现有,住,住户1309户，,人,人口数3528人,，,，对此部,分,分住户将,以,以回迁的,形,形式安置,。,。回迁住,宅,宅对本案,打,打造精品,社,社区造成,影,影响，为,了,了减弱这,一,一影响我,司,司会在后,面,面的规划,布,布局及景,观,观设计过,程,程中考虑,规,规避问题,。,。,本项目规,划,划商业体,量,量较大，,现,现规划商,业,业面积很,难,难在平谷,区,区内消化,，,，这为日,后,后的商户,经,经营埋下,隐,隐患。我,司,司建议贵,司,司考虑酌,情,情减少商,业,业体量，,并,并在今后,的,的商业招,商,商过程中,采,采取统一,布,布局统一,招,招商的形,式,式，以避,免,免因体量,过,过大带来,的,的同类业,态,态恶性竞,争,争。,产品SWOT分析,项目优势分析（S）,项目机会分析（O）,整体规模较大，规模效应显著，易于打造项目整体环境。,本案位于平谷县城的南大门，可识别性较强。,商业体量较大，有较大的发展空间，容易形成较好的商业氛围。,本项目商业物业业态布局均匀合理，对商业总体发展有一定的促进作用。,强强联手，项目市场竞争力得以提高。,区域市场内住宅类物业供应量较小存在较大缺口，未来需求较为旺盛。,区域中高端客户的二次置业为本案提供了更为充分的客源。,区域同类经营定位的商业物业目前尚不存在，市场存在空白，投资经营前景看好。,京平高速的建造有利于吸引区域外客户来此区域居住。,商铺投资逐渐成为房地产投资热点，投资前景看好。,酒店在区域内存在空白点。,项目劣势分析（W）,项目威胁分析（T）,项目开发周期较长，不可预测性对于项目的影响较大。,本案并非平谷县城的商业中心区，未来规划为居住区，不利于综合物业的打造。,本项目周边的消费人群的消费力档次相对较低，较之本项目商业物业档次存在之差异性所带来的影响。,平谷区消费水平较低，消费力有限，尚未形成中高档次的消费需求。,随着平谷区房地产不断发展和成熟，市场竞争日趋激烈。,平谷县城中心商业区对消费者的吸引对本项目商业经营冲击较大。,平谷区域内客户对办公类物业的需求较小。,通过项目,矩,矩阵所列,因,因素的综,合,合分析，,从,从项目的,优,优势出发,，,，充分利,用,用项目所,拥,拥有的机,会,会，并尽,力,力消除项,目,目劣势，,去,去除威胁,，,，对项目,所,所能够发,挥,挥的商业,影,影响力和,商,商业定位,做,做出合理,的,的认知，,以,以期合理,规,规避项目,运,运作的风,险,险。,产品定位,展,展示（住,宅,宅篇）,平谷东南,居,居住核心,、,、中高档,、,、景观生,态,态精品社,区,区,本案住宅,部,部分市场,定,定位,地块A、B内分布,本,本项目大,部,部分商业,物,物业,地块C、D内主要,分,分布小高,层,层，兼有,部,部分多层,；,；,地块F、G、H、I内分布,多,多层商品,住,住宅；,地块J、K内分布,低,低密度花,园,园洋房，,其,其中K内,分,分,布部分多,层,层商品住,宅,宅；,地块E内,分,分布回迁,住,住宅。,住宅产品,客,客户定位,本项目南,部,部低密度,花,花园洋房,客,客群定位,于,于企事业,单,单位高管,及,及私营企,业,业主。他,们,们年龄在3550岁之间,，,，多为二,次,次置业或,两,两代共同,居,居住；在,平,平谷有自,已,已独特的,地,地位或可,发,发展的事,业,业，需要,更,更加舒适,、,、私密并,能,能体现地,位,位的居住,环,环境。,中部商品,住,住宅客群,定,定位于企,事,事业单位,中,中坚一族,，,，他们年,龄,龄主要集,中,中在30,40岁,之,之间，,多为3口,之,之家，部,分,分与父母,同,同住；他,们,们正处于,事,事业的上,升,升期，是,不,不可动摇,的,的职场主,力,力、,骨干、精,英,英，他们,知,知识层次,和,和个人修,为,为更高，,更,更容易接,受,受新观念,、,、新事物,。,。,本项目的,地,地缘性客,户,户是本案,地,地块周边,居,居住的居,民,民，及部,分,分平谷其,他,他区域居,住,住的农民,。,。,他们的特,点,点是一直,在,在平谷居,住,住，年龄,较,较大，对,本,本地区的,环,环境已经,习,习惯，不,愿,愿搬离该,区,区,域，利用,多,多年积蓄,一,一步到位,购,购买商品,住,住宅，或,给,给自己居,住,住，或给,子,子女居住,客户由以,下,下三类人,群,群组成：,产品定位,展,展示（商,业,业篇）,本案商业,部,部分市场,定,定位,集购物、,餐,餐饮、休,闲,闲、娱乐,一,一体的新型、新,兴,兴的新新,商,商业中心,集中商业,主,主题定位,社区商业,主,主题定位,生态小镇,邻,邻里商业,中,中心街区,商业发展,总,总体架构,功能之一,为,为,本,本案自身,的,的商业配,套,套；,功能之二,为,为,周,周边消费,群,群体的购,物,物中心；,功能之三,为,为,外,外来消费,群,群体的餐,饮,饮、购物,、,、,休闲、娱,乐,乐等综合,服,服务中心,商业客户,定,定位,终端消费,者,者定位,核心层客,户,户群,：生活工,作,作在本案,，,，周边1,公,公里范围,之,之内，其,步,步行时间,在,在15分,钟,钟以内的,人,人群，包,括,括本项目,及周边的,入,入住人群,。,。此客户,群,群占本项,目,目消费人,群,群的60%。,紧密层客,户,户群：,周边3公,里,里范围内,，,，包括平,谷,谷县城东,部,部、南部,的,的所有人,群,群。其到,达,达本商业,区,区的时间,在,在,15分钟,之,之内的消,费,费者。本,项,项目消费,人,人群的30%来自,于,于此,外围辐射,客,客户群,：由于本,项,项目临近,位,位于平谷,县,县城的南,大,大门，未,来,来京平公,路,路的重要,口,口径。包,括,括居住和,生,生,活在北京,其,其它地区,的,的客户、,路,路过此地,区,区的外来,客,客流以及,游,游客等客,户,户群，因,此,此其外围,客,客群相对,较,较少可达,到本项目,客,客户群的10%。,商业客户,定,定位,经营客户,定,定位,按经营规,摸,摸划分：,集团客户,：,：,针对此种,客,客户尤其,是,是知名大,企,企业的引,进,进，比如,大,大型百货,或
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