上海创意产业园区发展趋势研究教材

,*,*,上海创意产业园区发展趋势研究,先来一,场,场华丽,的,的变身,秀,秀,变身为,枪炮局,创意标,签,签：广,告,告设计,、,、咨询,策,策划、,花,花园式,商,商务办,公,公、中,国,国西洋,艺,艺术摇,篮,篮、新,媒,媒体产,业,业、艺,术,术创意,创,意,意大院,前身：,江,江南枪,炮,炮局,变身为,屠宰场, 1933,老,老场坊,创意标,签,签：形,象,象设计,、,、时尚,体,体验、,影,影视创,意,意、创,意,意作品,交,交易,前身：,原,原上海,工,工部局,屠,屠宰场,丝绸加,工,工工场,变身为,创意标,签,签：,广告设,计,计、视,觉,觉艺术,设,设计、,媒,媒体公,关,关,湖丝栈,前身：,原,原信昌,丝,丝厂等10家,丝,丝绸加,工,工工场,历史上,的,的四行,仓,仓库,变身为,创意标,签,签：动,漫,漫设计,、,、广告,设,设计、,摄,摄影美,术,术,创意,仓,仓库,前身：,四,四行仓,库,库,创意产,业,业,房地产,融合,变身,第一部,分,分,第二部,分,分,创意产,业,业园区,对,对房地,产,产的效,应,应分析,第三部,分,分,上海创,意,意产业,与,与园区,发,发展概,况,况,上海创,意,意地产,发,发展趋,势,势研究,上海创,意,意产业,园,园区发,展,展趋势,研,研究,上海创,意,意产业,与,与园区,发,发展概,况,况,1,上海创,意,意产业,及,及园区,发,发展概,况,况,上海创,意,意产业,总,总产值,一,一直呈,逐,逐年上,升,升的趋,势,势，发,展,展态势,良,良好，,2003年，,上,上海制,定,定了文,化,化产业,三,三年发,展,展行动,计,计划，,并,并将文,化,化服务,业,业确定,为,为上海,发,发展现,代,代服务,业,业的新,增,增长点,。,。与此,同,同时，,创,创意产,业,业也开,始,始受到,上,上海各,方,方面的,关,关注。,自,自2005年,以,以来，,上,上海创,意,意产业,总,总产值,从,从2005年,的,的1866.21亿,元,元发展,到,到2009年,的,的3900亿,元,元，呈,现,现了快,速,速发展,的,的态势,。,。,从创意,产,产业增,加,加值看,，,，创意,产,产业的,增,增加值,也,也成逐,年,年上升,的,的态势,，,，其占,国,国民生,产,产总值,的,的比重,也,也不断,提,提升，,可,可见创,意,意产业,对,对上海,经,经济的,贡,贡献率,在,在不断,提,提升。,上海历,年,年创意,产,产业发,展,展状况,上海创,意,意产业,及,及园区,发,发展概,况,况,上海城,市,市创意,指,指数于2005年设,立,立，用,以,以度量,上,上海创,意,意产业,的,的发展,状,状况和,决,决定创,意,意产业,增,增长的,关,关键性,因,因素，,评,评估上,海,海创意,产,产业的,竞,竞争力,。,。该指,标,标包括,产,产业规,模,模、科,技,技研发,、,、人力,资,资源、,社,社会环,境,境、文,化,化环境,五,五个方,面,面，所,占,占权重,分,分别为,：,：30,，20，20,，,，15,，15。,为,为了使,城,城市创,意,意指数,具,具有纵,向,向可比,较,较性，,上,上海将2004年作,为,为基准,年,年，以,展,展现每,年,年创意,产,产业的,变,变化情,况,况。从,上,上图中,可,可以发,现,现，05-07年上,海,海创意,产,产业指,数,数增长,比,比较平,稳,稳，增,速,速逐年,加,加快，,这,这与上,海,海创意,产,产业这,些,些年来,从,从无到,有,有、从,小,小到大,的,的发展,路,路径是,基,基本相,符,符的。,上海城,市,市创意,指,指数发,展,展状况,上海创,意,意产业,及,及园区,发,发展概,况,况,2005年,上,上,海,海市经,委,委发布,了,了上,海,海创意,产,产业发,展,展重点,指,指南,将,将创意,产,产业分,为,为研发,设,设计、,建,建筑设,计,计、文,化,化传媒,、,、策划,咨,咨询、,时,时尚消,费,费等5,大,大重点,产,产业，,其,其中涉,及,及38,个,个中类,行,行业，55个,小,小类行,业,业。,截,截止到2008年，,上,上海研,发,发设计,类,类和咨,询,询策划,类,类成为,创,创意产,业,业中的,主,主导类,别,别，每,年,年都以20%,左,左右的,幅,幅度递,增,增。,上海创,意,意产业,五,五大类,别,别的增,加,加值,上海创,意,意产业,及,及园区,发,发展概,况,况,上海创,意,意产业,在,在全国,的,的发展,地,地位,比较2008,年,年各城,市,市创意,产,产业的,增,增加值,，,，北京,是,是全国,的,的政治,文,文化中,心,心，所,以,以其文,化,化创意,产,产业成,为,为全国,的,的龙头,，,，与北,京,京相比,，,，上海,的,的创意,产,产业在,全,全国是,处,处于领,先,先水平,，,，远远,高,高于杭,州,州、广,州,州、深,圳,圳等城,市,市。,上海已,授,授牌创,意,意产业,园,园区,第一批,第二批,第三批,第四批,田,田子,坊,坊,8号桥,创,创意仓,库,库,天,天山软,件,件园,传,传媒文,化,化园,乐,乐山软,件,件园,时,时尚产,业,业园,虹,虹桥软,件,件园,工,工业设,计,计园,旅,旅游纪,念,念品产,业,业发展,中,中心,静,静安现,代,代产业,园,园,周,周家桥,文,文化科,技,技创意,产,产业基,地,地,设,设计工,厂,厂,同,同乐坊,卓,卓维700,昂,昂立设,计,计创意,园,园, 海上,海,海, 创意,联,联盟, 2577创意大,院,院, X2,数,数码徐汇, 建筑,设,设计工场, 天地,园,园, 车博,汇,汇, 德邻,公,公寓, 合金,工,工厂, 尚街LOFT, 逸飞,创,创意街, 东纺,谷,谷, 空间188, 尚建,园,园, 旅游,纪,纪念品设计,大,大厦, 智慧,桥,桥, 通利,园,园, 创邑,河, 创邑,源, JD制造, 数娱,大,大厦, 西岸,创,创意园, 湖丝,栈,栈, 1933老场坊, 绿地,阳,阳光园, 优族173, 新十,钢,钢, 华联,创,创意广场, 98,创,创意园, E仓, 外马,路,路仓库, 汇丰, 智造,局,局, 老四,行,行仓库, 新慧,谷,谷, 中环,滨,滨江128, 孔雀,园,园,静,静,安,安,创,创,艺,艺,空,空,间,间,时,时,尚,尚,品,品,牌,牌,会,会,所,所,原,原,弓,弓,艺,艺,术,术,仓,仓,库,库,物,物,华,华,园,园,建,建,桥,桥69,聚,聚,为,为,园,园,金,金,沙,沙,谷,谷,新,新,兴,兴,港,港,彩,彩,虹,虹,雨,雨,文,文,定,定,生,生,活,活,长,长,寿,寿,苏,苏,河,河,SVA,越,越,界,界,名,名,仕,仕,街,街,梅,梅,迪,迪,亚,亚1895,3,乐,乐,空,空,间,间,南,南,苏,苏,河,河,SOHO,丽,丽,园,园,古,古,北,北,鑫,鑫,桥,桥,第,第,一,一,视,视,觉,觉,创,创,意,意,广,广,场,场,临,临,港,港,国,国,际,际,传,传,媒,媒,产,产,业,业园,西,郊,郊,鑫,鑫,桥,桥,智,慧,慧,金,金,沙,沙,国,际,际,能,能,源,源,环,环,保,保,园,园,尚,都,都,里,里,聚,荣,荣,轩,轩,生,生,活,活,艺,艺,术,术,空,空,间,间,上,海,海,创,创,意,意,产,产,业,业,及,及,园,园,区,区,发,发,展,展,概,概,况,况,行业分类,具体行业,行业比重,分类比重,研发创新,工业品研发,1.10%,4.71%,IT产品开发,2.79%,环境研发,0.82%,建筑设计,建筑规划,11.40%,49.08%,广告设计,8.40%,平面设计,8.24%,服装设计,5.78%,传媒设计,8.24%,软件设计,7.02%,文化传媒,动漫游戏制作,5.56%,19.90%,体育用品,1.20%,产品发布,5.24%,艺术展览,7.90%,咨询策划,公关代理,2.00%,9.20%,品牌定位,3.50%,商业策略咨询,3.70%,时尚消费,休闲娱乐,3.90%,17.11%,高档餐饮,3.50%,高档服饰,2.90%,商业画廊,6.81%,当,前,前,上,上,海,海,计,计,划,划,重,重,点,点,发,发,展,展,的,的,创,创,意,意,产,产,业,业,行,行,业,业,主,主,要,要,是,是,建,建,筑,筑,设,设,计,计,类,类,和,和,文,文,化,化,传,传,媒,媒,类,类,，,，,从,从,上,上,述,述,图,图,表,表,中,中,可,可,以,以,看,看,出,出,，,，,在,在,实,实,际,际,客,客,户,户,中,中,这,这,两,两,类,类,行,行,业,业,占,占,到,到,了,了,绝,绝,对,对,的,的,比,比,重,重,。,。,上,海,海,创,创,意,意,产,产,业,业,及,及,园,园,区,区,发,发,展,展,概,概,况,况,上,海,海,创,创,意,意,产,产,业,业,及,及,园,园,区,区,发,发,展,展,概,概,况,况,结,论,论,：,：,上,海,海,是,是,我,我,国,国,创,创,意,意,产,产,业,业,发,发,展,展,最,最,为,为,活,活,跃,跃,的,的,地,地,区,区,之,之,一,一,，,，,近,近,年,年,来,来,的,的,产,产,业,业,发,发,展,展,势,势,头,头,非,非,常,常,迅,迅,猛,猛,，,，,发,发,展,展,前,前,景,景,看,看,好,好,，,，,这,这,种,种,良,良,好,好,的,的,产,产,业,业,背,背,景,景,，,，,为,为,创,创,意,意,产,产,业,业,与,与,房,房,地,地,产,产,的,的,有,有,效,效,结,结,合,合,创,创,造,造,了,了,良,良,好,好,的,的,条,条,件,件,。,。,在,这,这,种,种,良,良,好,好,的,的,产,产,业,业,背,背,景,景,下,下,，,，,上,上,海,海,创,创,意,意,产,产,业,业,与,与,房,房,地,地,产,产,结,结,合,合,的,的,有,有,效,效,形,形,式,式-,创,创,意,意,产,产,业,业,园,园,区,区,取,取,得,得,了,了,长,长,足,足,发,发,展,展,，,，,从,从2005,年,年,的,的18,家,家,发,发,展,展,到,到,如,如,今,今,的,的81,家,家,。,。,创意,产,产业,园,园区,对,对房,地,地产,的,的效,应,应分,析,析,2,租赁,改,改造,产权,式,式开,发,发,产权,式,式改,造,造,代表,项,项目,：,：八,号,号桥,、,、田,子,子坊,、,、同,乐,乐坊,代表,项,项目,：,：新,天,天地(尚,未,未正,式,式授,牌,牌),代表,项,项目,：,：海,上,上海,、,、创,智,智天,地,地,创意,产,产业,园,园区,对,对房,地,地产,的,的效,应,应分,析,析,开发,模,模式,角,角度-,改,改造,和,和装,修,修的,收,收益,带,带动,商,商业,地,地产,的,的增,值,值和,发,发展,70%,5%,70%,25%,创意办公楼,创意综合体,创意商铺,创意,产,产业,园,园区,对,对房,地,地产,的,的效,应,应分,析,析,产品,类,类型,角,角度-,推,推动,商,商铺,、,、办,公,公楼,的,的聚,集,集,根据,上,上海,市,市经,委,委出,台,台的,上,海,海创,意,意产,业,业园,区,区评,定,定与,考,考核,标,标准,，,各,各园,区,区应,将,将吸,引,引创,意,意企,业,业入,驻,驻办,公,公作,为,为主,要,要发,展,展方,向,向，,“,“每,个,个创,意,意园,区,区内,入,入驻,的,的创,意,意型,企,企业,比,比例,不,不能,低,低于70%，,餐,餐饮,、,、娱,乐,乐等,配,配套,企,企业,则,则不,得,得超,过,过20%,”,”。,因,因此,，,，大,多,多数,授,授牌,园,园区,就,就其,核,核心,功,功能,而,而言,都,都是,“,“创,意,意办,公,公楼,”,”。,这,这在,一,一定,程,程度,上,上对,商,商业,地,地产,的,的发,展,展，,特,特别,是,是写,字,字楼,的,的联,动,动发,展,展产,生,生了,带,带动,作,作用,。,。,创意,产,产业,园,园区,对,对房,地,地产,的,的效,应,应分,析,析,租金,角,角度-,带,带动,区,区域,板,板块,写,写字,楼,楼市,场,场租,金,金的,整,整体,上,上升,比较,几,几个,有,有名,的,的创,意,意产,业,业园,区,区与,周,周边,写,写字,楼,楼的,租,租金,水,水平,后,后，,不,不难,发,发现,，,，即,使,使这,些,些园,区,区周,边,边的,写,写字,楼,楼也,处,处于,市,市区,高,高度,繁,繁华,的,的区,域,域，,但,但是,和,和同,区,区域,的,的创,意,意园,区,区的,租,租金,相,相比,，,，还,是,是有,很,很大,的,的差,距,距，,这,这种,租,租金,的,的高,企,企可,能,能会,在,在一,定,定程,度,度上,进,进一,步,步拉,动,动板,块,块写,字,字楼,租,租金,水,水平,的,的上,涨,涨。,创意产业园,区,区对房地产,的,的效应分析,选取三个有,代,代表性的个,案,案看，在创,意,意产业园区,投,投入运营的,那,那个年份，,其,其所在区域,板,板块的办公,楼,楼的均价有,明,明显上扬，,可,可见，创意,产,产业园区的,办,办公楼可以,在,在一定程度,上,上带动整个,区,区域办公楼,的,的价格的攀,升,升。,项目名称,所属板块,投入使用日期,设计工厂,徐汇区南站板块,2005,湖丝栈,长宁区新华路板块,2005,M50,普陀区长寿路板块,2004,成交均价角,度,度-带动区,域,域板块办公,楼,楼价格的攀,升,升,结论：,创意产业园,区,区的发展将,在,在开发模式,、,、产品类型,、,、成交均价,和,和租金的方,面,面带动区域,商,商业地产的,繁,繁荣和发展,。,。,创意产业园,区,区对房地产,的,的效应分析,上海创意产,业,业园区的发,展,展趋势研判,3,创意产业园,区,区的发展趋,势,势研判,徐汇,13,长宁,12,静安,8,虹口,11,闸北,8,杨浦,8,普陀,5,卢湾,5,黄浦,3,浦东,4,松江,1,闵行,1,宝山,1,嘉定,1,59%,34,%,7,%,创意产业园,区,区环线分布,状,状况,创意产业园,区,区的发展趋,势,势研判,上海已启动,的,的创意产业,园,园区，无论,是,是在数量和,体,体量上都集,中,中在内、中,环,环内，尤其,是,是内环内区,域,域占到了绝,对,对优势。中,外,外环间和外,环,环区域所占,数,数量和体量,都,都极小。,从上海工业,历,历史发展沿,革,革来看，中,、,、内环作为,传,传统工业厂,房,房聚集的利,点,点，比之中,、,、外环区域,有,有先天的建,筑,筑资源优势,。,。所以内、,中,中环区域内,的,的创意产业,园,园较为聚集,，,，也是重点,发,发展区域。,内环内,内中环,外环外,创意产业园,区,区的发展趋,势,势研判,目前，上海,创,创意产业园,区,区的分布基,本,本呈现了“,两,两带三区”,的,的分布特点,：,：黄浦江沿,岸,岸、苏州河,沿,沿岸，苏州,河,河北区、苏,州,州河南区、,浦,浦东新区。,地域分布特,点,点,创意产,业,业园区,的,的发展,趋,趋势研,判,判,根据现,有,有的81家创,意,意产业,园,园区的,分,分布特,点,点，可,以,以发现,，,，创意,产,产业园,区,区基本,上,上集中,在,在市区,经,经济比,较,较发达,、,、交通,比,比较便,捷,捷以及,传,传统历,史,史上的,老,老工业,区,区，根,据,据以上,总,总结的,特,特点，,我,我们选,取,取一下,指,指标作,为,为创意,产,产业园,区,区发展,趋,趋势的,考,考量指,标,标：,宏观经济环境,人均GDP、从业人员学历状况,潜在市场供应,可改造旧厂房面积、可改造的旧里弄面积,交通状况,轨道交通的经过数量,创意产,业,业园区,的,的发展,趋,趋势研,判,判,排除几,个,个重要,的,的工业,区,区和开,发,发区的,聚,聚集区,县,县所带,动,动的人,均,均GDP的高,值,值，如,浦,浦东、,闵,闵行、,青,青浦、,嘉,嘉定和,松,松江，,剩,剩下的,几,几个区,县,县的人,均,均GDP与园,区,区分布,基,基本上,呈,呈现了,一,一定的,规,规律。,需要特,别,别指出,的,的是虹,口,口区和,黄,黄浦区,的,的特殊,变,变化。,虹,虹口区,是,是上海,传,传统的,文,文化业,发,发展中,心,心区域,，,，但是,并,并没有,其,其他有,利,利的支,柱,柱产业,的,的支撑,，,，因此,尽,尽管其,创,创意产,业,业园区,的,的数量,很,很多，,但,但是区,域,域人均GDP,却,却并不,高,高。黄,浦,浦区的,文,文化产,业,业发展,较,较为成,熟,熟和完,善,善，但,是,是地域,面,面积较,小,小和政,府,府所在,地,地的原,因,因限制,了,了其创,意,意产业,园,园区的,数,数量。,宏观环,境,境分析-,人,人均GDP,创意产,业,业园区,的,的发展,趋,趋势研,判,判,创意产,业,业是一,种,种新型,行,行业，,也,也是一,种,种创新,性,性产业,，,，因此,其,其对于,学,学历的,要,要求很,高,高，从,这,这个意,义,义上说,，,，创意,产,产业园,区,区的分,布,布与各,个,个区的,人,人员学,历,历情况,有,有一定,的,的关系,。,。图中,的,的曲线,是,是各区,县,县大专,以,以上学,历,历人员,占,占从业,人,人员的,比,比重，,从,从图中,可,可以看,出,出，各,城,城区高,学,学历的,人,人员比,重,重越高,，,，创意,产,产业园,区,区的数,量,量也较,多,多。,宏观环,境,境分析-,区,区域从,业,业人员,学,学历状,况,况,杨浦：,高,高校的,聚,聚集区,，,，从业,人,人员学,历,历状况,必,必然相,对,对较高,卢湾、,黄,黄浦、,浦,浦东：,写,写字楼,和,和办公,区,区域的,聚,聚集地,区,区，也,是,是高学,历,历人才,汇,汇聚的,区,区域,创意产,业,业园区,的,的发展,趋,趋势研,判,判,市场供,需,需方面-,潜,潜在供,应,应方面,创意产,业,业园区,大,大多数,是,是由老,旧,旧厂房,和,和旧式,里,里弄改,造,造而成,的,的，因,此,此，估,计,计各区,县,县潜在,的,的可改,造,造的资,源,源数量,也,也是衡,量,量今后,创,创意产,业,业园区,发,发展的,一,一个重,要,要因素,。,。从图,中,中可以,看,看出，,杨,杨浦、,闵,闵行、,宝,宝山和,松,松江是,潜,潜在的,供,供应大,户,户。,2008年,上海,总就业,人,人口为1041万人,，,，创意,产,产业从,业,业人员,达,达95,万,万人，,约,约占从,业,业人员,的,的9%,。,。假设,这,这些创,意,意人才,只,只有一,半,半需要,进,进入创,意,意园区,办,办公，,按,按人均,办,办公面,积,积15,平,平米计,算,算，对,创,创意产,业,业园区,的,的需求,约,约为近712,万,万平方,米,米，是,现,现有园,区,区面积,的,的2.8倍以,上,上。这,说,说明从,中,中长期,来,来看，,上海,创意产,业,业园区,的,的办公,需,需求是,非,非常大,的,的。,市场供,需,需分析-,办,办公需,求,求方面,创意产,业,业园区,的,的发展,趋,趋势研,判,判,创意产,业,业园区,的,的发展,趋,趋势研,判,判,交通状,况,况分析,区县,轨道交通经过的数量,徐汇,7,长宁,5,静安,2,虹口,4,杨浦,3,闸北,4,普陀,4,卢湾,5,黄浦,6,浦东,7,闵行,5,宝山,3,嘉定,1,金山,0,松江,1,青浦,1,奉贤,0,崇明,0,由于创,意,意产业,园,园区的,大,大部分,的,的功能,是,是办公,和,和商铺,，,，因此,人,人流和,交,交通是,必,必须要,考,考虑的,关,关键因,素,素，最,好,好是分,布,布在交,通,通比较,便,便捷的,区,区域。,创意产,业,业园区,的,的发展,趋,趋势研,判,判,趋势汇,总,总分析,区县,宏观环境分析,市场供应分析,交通状况分析,总分,具体指标,人均GDP（亿元）,大专以上学历占从业人员的比重（%）,可改造厂房面积（万平米）,可改造里弄面积（万平米）,交通便捷状况（条）,总分,权重,20%,20%,20%,20%,20%,100%,徐汇,9.19,46.30,46.79,28.85,7,27.63,长宁,8.20,39.20,41.58,35.63,5,25.92,静安,7.96,33.21,20.00,8.90,2,14.41,虹口,1.96,32.60,58.51,51.54,4,29.72,杨浦,5.58,26.60,150.00,118.77,3,60.79,闸北,7.13,36.20,74.99,73.37,4,39.14,普陀,5.71,25.70,74.60,59.43,4,33.89,卢湾,3.59,44.70,19.60,11.51,5,16.88,黄浦,12.15,36.60,11.32,16.64,6,16.54,浦东,14.90,42.10,117.96,50.10,7,75.18,闵行,13.11,33.80,235.98,13.87,5,60.35,宝山,6.35,14.90,261.82,14.11,3,31.26,嘉定,12.84,19.20,127.05,34.39,1,38.90,金山,6.51,14.00,88.48,30.80,0,27.96,松江,13.53,12.80,196.80,105.60,1,65.95,青浦,11.36,16.80,171.80,38.54,1,47.90,奉贤,7.95,12.50,61.34,3.74,0,17.11,崇明,2.47,15.40,21.46,30.49,0,13.96,创意产,业,业园区,的,的发展,趋,趋势研,判,判,趋势汇,总,总分析,从地域,发,发展趋,势,势来看,，,，创意,产,产业园,区,区近年,来,来的发,展,展有外,扩,扩的趋,势,势：,东北,：,：以复,旦,旦、同,济,济为主,的,的东北,片,片大学,圈,圈,西南,：,：以交,大,大、华,师,师大为,主,主闵行,区,区域和,松,松江大,学,学城片,区,区,向东,：,：以陆,家,家嘴、,张,张江高,科,科技园,区,区为辐,射,射圈的,区,区域,创意产,业,业园区,的,的发展,趋,趋势研,判,判,结论：,总结地,域,域趋势,的,的变化,、,、宏观,环,环境的,条,条件、,以,以及未,来,来的市,场,场供需,状,状况、,交,交通便,捷,捷情况,等,等可以,看,看出，,上,上海创,意,意产业,园,园区有,外,外扩的,趋,趋势，,具,具体发,展,展的重,点,点区域,为,为：杨,浦,浦区、,闵,闵行区,、,、松江,区,区和浦,东,东新区,，,，今后,可,可以在,结,结合这,些,些区域,自,自身特,点,点的基,础,础上打,造,造“有,创,创意”,的,的创意,产,产业园,区,区。,THANKYOU,！,！,