房屋的维修管理

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房屋维修管理,第一节,房屋维修管理概述,一、,房屋维修的概念,狭义的房屋维修：,仅指物业管理公司对房屋的养护和维修,广义的房屋维修：养护、维修、改建。,具体地说，房屋维修包括：,对房屋的日常保养,对房屋破损部位的修缮,对不同等级房屋的装修及功能的恢复、改善,结合房屋的维修加固增强房屋的抗震能力等工作。,房屋陈旧、破损的原因：,1自然因素 风吹、雨打、日晒等,2使用因素 使用磨损、腐蚀等,3生物因素 霉菌、白蚁等,4地理因素 地基承载力不均、碱化作用等,5灾害因素 洪水、火灾、地震、滑坡、飓风,、爆炸等,房屋维修的特点：,1受原有条件的限制,2大量、经常性,3.项目多，涉及面广，零星分散,4.,技术要求高,5.具有生产和服务双重性,一、,房屋维修管理的概念与特点,(一)房屋维修管理的概念,房屋维修管理,：,指物业管理公司根据国家和地方相应的标准和规定，对其经营管理的房屋进行维护、修缮等的运筹统筹性工作。,房屋维修管理的,目的与任务,：,保证房屋的正常使用，延长房屋的使用年限,防止和消除房屋及其附属设备发生损毁,保障使用者的安全、改善住用条件,（二）房屋维修管理的特点,1复杂性,2计划性,3技术性,三房屋维修管理的意义,1利于延长房屋的使用寿命，增强房屋住用的安全性能，改善住用条件与质量。,2.利于保证房屋的质量和房屋价值的追加，使房屋保值、增值，为业主使用人、物业企业、国家带来直接的经济效益。,3利于城市建设和管理，美化环境，美化生活，促进城市经济发展。,4.利于物业管理公司建立良好的企业信誉，塑造良好的经营形象，为其他业务的发展打下扎实的基础。,5搞好房屋维修，也有利于物业管理在经营中创收。,第二节,房屋维修管理的内容,一、房屋维修管理的原则,1,用户第一、服务第一的原则,2预防为主，管、修结合的原则,3经济、合理、安全、实用的原则,4,“区别对待”的原则,5,有偿服务的原则,二、房屋,维,维修管理,的,的内容,（一）,房屋安全,与,与质量管,理,理,三方面工,作,作：房屋,完,完损等级,评,评定,房屋安全,检,检查,危房鉴定,及,及排险,1房屋,完,完损等级,评,评定,以建设部1985,颁,颁房,屋,屋完损等,级,级评定标,准,准为据,，,，按统一,标,标准、统,一,一项目、,统,统一方法,对,对现有整,栋,栋房屋进,行,行综合性,的,的完损等,级,级评定。,任务,：搞清情,况,况（房屋,的,的质量状,况,况分布）,，,，提供管,、,、用、养,、,、修房依,据,据,2房屋,安,安全检查,目的与任,务,务,：及时发,现,现房屋存,在,在的安全,隐,隐患，采,取,取抢修加,固,固、排除,险,险情的措,施,施。,分类：,按时间间,隔,隔：定期,检,检查、不,定,定期检查,按任务与,内,内容：日,常,常性检查,、,、随时抽,查,查、,重点检查,、,、普查,3危房,鉴,鉴定及排,险,险解危,主要工作,：,：,（1）制,定,定危房鉴,定,定标准,三种情况,：,：整幢,危,危房,局部危,房,房,危险点,（2）建,立,立危房鉴,定,定机构，,组,组织鉴定,（3）确,定,定解危办,法,法,4种办法,：,：观察使,用,用法、,处,处理使用,法,法,停止使用,法,法、,整,整体拆除,法,法,（二）房屋维修,的,的技术管,理,理,房屋维修,的,的技术管,理,理：指对,房,房屋维修,工,工程中的,各,各个技术,环,环节，按,国,国家的技,术,术标准进,行,行科学管,理,理。,三个基本,环,环节：,1科学,地,地制定房,屋,屋维修的,设,设计、施,工,工方案，,确,确定经济,合,合理的修,缮,缮费用标,准,准；,2监督,、,、保证房,屋,屋维修施,工,工过程符,合,合技术规,程,程要求，,确,确保施工,质,质量与安,全,全生产；,3建立,房,房屋的技,术,术档案，,贯,贯彻技术,责,责任制，,打,打下好的,技,技术管理,基,基础。,（三,）,）房,屋,屋维,修,修的,施,施工,管,管理,房屋,维,维修,施,施工,管,管理,就是,指,指按,照,照一,定,定施,工,工程,序,序、,施,施工,质,质量,标,标准,和,和技,术,术经,济,济要,求,求，,运,运用,科,科学,的,的方,法,法对,房,房屋,维,维修,施,施工,过,过程,中,中的,各,各项,工,工作,进,进行,有,有效,的,的科,学,学的,管,管理,。,。,专业,外,外包,型,型房,屋,屋维,修,修的,施,施工,管,管理,工,工作,包,包括,：,：,做好,维,维修,工,工程,的,的招,标,标,维修,工,工程,的,的设,计,计和,技,技术,交,交底,承包,合,合同,签,签订,施工,质,质量,监,监管,、,、工,程,程竣,工,工验,收,收,价款,的,的结,算,算,维修,技,技术,资,资料,的,的整,理,理、,建,建档,等,等,自行,维,维修,施,施工,管,管理,的,的基,本,本内,容,容：,落实房,屋,屋维修,任,任务，,编,编制房,屋,屋维修,计,计划、,维,维修设,计,计方案,和,和施工,组,组织设,计,计；,做好维,修,修工程,开,开工前,的,的准备,工,工作,；,；,制定合,理,理的材,料,料消耗,定,定额和,严,严谨的,施,施工措,施,施；,大、中,修,修工程,对,对施工,过,过程进,行,行严格,质,质量控,制,制管理,和,和全面,协,协调衔,接,接；,加强对,房,房屋维,修,修现场,的,的平面,管,管理，,合,合理利,用,用空间,。,。,（四）,房,房屋维,修,修行政,管,管理,房屋修,缮,缮的一,般,般责任,：,：所有,人,人承担,租赁私,房,房的修,缮,缮责任,：,：依约,承,承担,人为损,毁,毁房屋,的,的修缮,责,责任：,行,行为人,承,承担,房管部,门,门有权,采,采取修,缮,缮强制,措,措施,第三节房屋修,缮,缮工程,一、房,屋,屋完损,等,等级评,定,定,房屋完,损,损等级,：,：房屋,的,的完好,与,与损坏,程,程度,评定依,据,据：1985,部,部颁,房,房屋完,损,损等级,评,评定标,准,准,评定要,素,素：房,屋,屋的结,构,构、设,备,备、装,修,修,房屋结,构,构组成,：,：基础,、,、承重,构,构件、,非,非承重,墙,墙、,楼地面,、,、屋面,等,等；,房屋装,修,修组成,：,：门窗,、,、墙、,柱,柱的饰,面,面、顶,棚,棚、,细木装,修,修等；,房屋设,备,备组成,：,：水卫,、,、电照,、,、暖气,空,空调及,一,一些特,殊,殊设备,（,（消防,、,、电梯,、,、水泵,、,、监视,器,器等）,等,等,房屋完,损,损等级,一,一般分,为,为五类,：,：,完好房,、,、基本,完,完好房,、,、一般,损,损坏房,、,、严重,损,损坏房,、,、危险,房,房。,1完,好,好房,指房屋,的,的结构,、,、装修,和,和设备,各,各部分,均,均完好,无,无损，,不,不需要,修,修理或,经,经一般,小,小修就,能,能具备,正,正常使,用,用功能,的,的房屋,。,。,2基,本,本完好,房,房,指房屋,结,结构基,本,本完好,牢,牢固，,少,少量构,部,部件有,轻,轻微损,坏,坏，但,还,还稳定,。,。屋面,或,或板缝,局,局部渗,漏,漏，装,修,修和设,备,备有个,别,别零部,件,件有影,响,响使用,的,的破损,，,，但通,过,过维修,可,可恢复,使,使用功,能,能的房,屋,屋。,3一,般,般损坏,房,房,指房屋,结,结构有,一,一般性,损,损坏，,部,部分构,部,部件有,损,损坏或,变,变形，,屋,屋面局,部,部漏雨,，,，装修,局,局部有,破,破损，,油,油漆老,化,化，设,备,备管道,不,不够畅,通,通，水,、,、电管,线,线，电,器,器等有,部,部分老,化,化、损,坏,坏或残,缺,缺，不,能,能正常,使,使用，,需,需要进,行,行中修,或,或局部,大,大修，,更,更换部,件,件的房,屋,屋。,4严,重,重损坏,房,房,指年久,失,失修的,房,房屋，,房,房屋的,部,部分结,构,构构件,有,有明显,或,或严重,倾,倾斜、,开,开裂、,变,变形或,强,强度不,足,足，个,别,别构件,已,已处于,危,危险状,态,态，屋,面,面或板,缝,缝严重,漏,漏水，,设,设备陈,旧,旧不齐,，,，管道,严,严重堵,塞,塞，水,、,、电、,照,照明的,管,管线，,电,电器等,残,残缺及,严,严重损,坏,坏，已,无,无法使,用,用，需,要,要进行,大,大修或,改,改造的,房,房屋。,5危,险,险房屋,指承重,物,物件已,属,属危险,构,构件，,结,结构丧,失,失稳定,和,和承载,能,能力，,随,随时有,倒,倒塌可,能,能，不,能,能确保,使,使用安,全,全的房,屋,屋。,1完,损,损等级,评,评定的,要,要求,1）要,求,求对整,幢,幢房屋,进,进行综,合,合评定,。,。,2）要,求,求以实,际,际完损,程,程度为,依,依据评,定,定，而,不,不能以,建,建造年,代,代或原,始,始设计,标,标准高,低,低为依,据,据。,3）要,求,求掌握,好,好评定,等,等级的,决,决定因,素,素，以,结,结构部,分,分的地,基,基基础,、,、承重,构,构件，,以,以及屋,面,面中最,低,低的完,损,损标准,来,来评定,。,。,4）要,求,求严格,掌,掌握完,好,好房标,准,准和危,房,房标准,。,。,5）要,求,求对重,要,要房屋,评,评定等,级,级严格,复,复核测,试,试。,6）对,正,正在施,工,工的房,屋,屋要求,做,做施工,前,前房屋,评,评定。,2完,损,损等级,评,评定的,基,基本做,法,法,房屋完,损,损等级,评,评定可,分,分为定,期,期和不,定,定期两,类,类。,定期评,定,定,：一般,是,是每隔13,年,年对所,管,管房屋,进,进行一,次,次全面,的,的逐幢,完,完损等,级,级的评,定,定。,基本做,法,法,：首先,进,进行组,织,织准备,（,（包括,制,制订评,定,定工作,计,计划，,建,建立评,定,定组织,，,，培训,评,评定人,员,员等）,；,；,其,其,次,次是实,施,施查勘,；,；最后,是,是统计,汇,汇总。,不定期,评,评定,：就是,随,随机地,在,在某个,时,时间内,对,对房屋,状,状况进,行,行抽查,。,。,常见几,种,种情况,：（1,）,）根据,气,气候特,征,征抽查,评,评定；,（2）,房,房屋经,过,过中修,、,、大修,、,、翻修,和,和综合,维,维修,竣,竣工验,收,收后重,新,新评定,完,完损等,级,级；,（3）,接,接管新,建,建房屋,后,后，要,进,进行完,损,损等级,评,评定。,3.完损等,级,级的评,定,定方法,具体是,：,：按部,颁,颁房,屋,屋完损,等,等级评,定,定标准,的规,定,定，将,房,房屋结,构,构分为,四,四类：,1）钢,筋,筋混凝,土,土结构,；,；2）,混,混合结,构,构；,3）砖,木,木结构,；,；4）,其,其他结,构,构。,再对各,种,种房屋,分,分结构,、,、装修,、,、设备,三,三个组,成,成部分,进,进行评,定,定。,前三种,类,类型一,种,种评法,，,，后一,种,种类型,一,一种评,法,法。具,体,体见P154-155,二房,屋,屋维修,工,工程的,分,分类,按房屋,损,损坏程,度,度，维,修,修工程,性,性质，,房,房屋维,修,修工程,可,可分为,：,：,小修工,程,程,中修工,程,程,大修工,程,程,翻修工,程,程,综合维,修,修工程,（一）,小,小修工,程,程,1小,修,修工程,概,概念,小修工,程,程亦称,零,零修工,程,程或养,护,护工程,，,，是指,物,物业管,理,理企业,为,为确保,房,房屋正,常,常使用,，,，保持,房,房屋原,来,来的完,损,损等级,而,而对房,屋,屋使用,中,中正常,的,的小的,损,损坏进,行,行及时,修,修复的,预,预防性,养,养护工,程,程。,费用：,综,综合平,均,均费用,占