成本法的基本原理

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,成本法及其应用,掌握成本法的基本原理、基本公式，建筑物的重新购建成本与折旧，建筑物减价修正额的估算方法,。,本章内容,第一节成,本,本法的基本原理,第二节房地产价格的构,成,成,第三节成本法的基本公,式,式,第四节重,新,新购建价格,第五节建,筑,筑物的折旧,第六节 成,本,本法应用中涉及,的,的有关规定,第七节 成,本,本法应用举例,第一节 成本,法,法的基本原理,一、成本法的概,念,念,成本法（cost approach）是指求,取,取估价对象在估,价,价时点的重置价,格,格或重建价格，,然,然后扣除折旧，,以,以此估算估价对,象,象的客观合理价,格,格或价值的方法,。,。,成本法的本质是,以,以房地产的重新,开,开发建设成本为,导,导向求取估价对,象,象的价值。因而,成,成本法也可以说,是,是以房地产价格,各,各个构成部分的,累,累加为基础，来,求,求取房地产价值,的,的方法。采用成,本,本法评估出来的,不,不动产价格又称,为,为积算价格。,第一节 成本,法,法的基本原理,二、理论依据,成本法的理论依,据,据是生产费用价,值,值论商品的价,格,格是依据其生产,所,所必需的费用而,决,决定。,从卖方的角度来,看,看，房地产的价,格,格是基于其过去,的,的“生产费用”,，,，重在过去的投,入,入，是卖方愿意,接,接受的最低价格,，,，不能低于他为,开,开发建设该房地,产,产已花费的代价,。,。,从买方的角度来,看,看，房地产的价,格,格是基于社会上,的,的“生产费用”,，,，类似于“替代,原,原理”，是买方,愿,愿意支付的最高,价,价格，不能高于,他,他重新开发建设,该,该房地产所需要,花,花费的代价。,一个是不低于开,发,发建设已花费的,代,代价，一个是不,高,高于预计重新开,发,发建设所需要花,费,费的代价，买卖,双,双方可以接受的,共,共同点必然是正,常,常的代价。,第一节 成本,法,法的基本原理,三、适用的对象,和,和条件,适用于既无收益,又,又很少交易的不,动,动产估价（学校,、,、图书馆、医院,、,、政府办公楼、,军,军队营房、公园,等,等公共建筑、公,益,益设施）。,单纯的建筑物通,常,常也采用成本法,估,估价。,独立或狭小市场,上,上无法运用市场,法,法进行估价的不,动,动产。,成本法主要适用,于,于建筑物是新的,或,或比较新的不动,产,产估价。,需要注意的是，,房,房地产成本的增,加,加并不一定能增,加,加其价值，投入,的,的成本不多也不,一,一定说明其价值,不,不高。因此在估,价,价中注意：一是,要,要区分实际成本,和,和客观成本，估,价,价中应采用客观,成,成本；二是要结,合,合市场供求分析,来,来确定评估价值,。,。,第一节 成本,法,法的基本原理,四、操作步骤,1.搜集有关成,本,本、税费、开发,利,利润等资料；,2.估算重置价,格,格或重建价格；,3.估算折旧；,4.求取积算价,格,格。,第二节 房地,产,产价格的构成,搞清楚房地产价,格,格的构成是运用,成,成本法估价的基,础,础工作。在运用,成,成本法估价时，,不,不论房地产价格,的,的构成如何，首,先,先是要调查了解,从,从取得土地一直,到,到建筑物竣工乃,至,至完成销售的全,过,过程中所涉及的,费,费、税种类及其,支,支付标准、支付,时,时间，以做到既,不,不能重复，也不,能,能漏项。然后在,此,此基础上针对估,价,价对象实际情况,，,，确定估价对象,的,的价格构成并测,算,算各构成项目的,金,金额。,以“取得房地产,开,开发用地进行房,屋,屋建设，然后销,售,售所建成的商品,房,房”这种典型的,房,房地产开发经营,方,方式为例，并从,便,便于测算各构成,项,项目金额的角度,来,来划分房地产价,格,格构成：土地取,得,得成本；开发成,本,本；管理费用；,投,投资利息；销售,费,费用；销售税费,；,；开发利润。,第二节 房地,产,产价格的构成,一、土地取得成,本,本,土地取得成本是,指,指房地产开发用,地,地所必需的费用,、,、税金等。一般,由,由购置土地的价,款,款和在购置时应,由,由开发商缴纳的,税,税费构成。根据,房,房地产开发用地,取,取得的途径，土,地,地取得成本的构,成,成分为：,1、通过征收农,地,地取得的，土地,取,取得成本包括农,地,地征收中发生的,费,费用和土地使用,权,权出让金等。,2、通过城市房,屋,屋拆迁取得的，,土,土地取得成本包,括,括城市房屋拆迁,中,中发生的费用和,土,土地使用权出让,金,金等。,3、通过市场“,购,购买”取得的，,土,土地取得成本包,括,括购买土地的价,款,款和在购买时应,由,由买方缴纳的税,费,费等。,第二节 房地,产,产价格的构成,二、开发成本,开发成本是指在,取,取得的房地产开,发,发用地上进行基,础,础设施和房屋建,设,设所必需的直接,费,费用、税金等。,理,理论上可将开发,成,成本划分为土地,开,开发成本和建筑,物,物建造成本，实,际,际中主要包括：,1、勘察设计和,前,前期工程费。,2、基础设施建,设,设费。,3、房屋建筑安,装,装工程费。,4、公共配套设,施,施建设费。,5、开发建设过,程,程中的税费。,第二节 房地,产,产价格的构成,三、管理费用,管理费用是指为,组,组织和管理房地,产,产开发经营活动,所,所必需的费用，,包,包括房地产开发,商,商的人员工资及,福,福利费、办公费,、,、差旅费等。一,般,般按土地取得成,本,本和开发成本之,和,和的一定比例测,算,算。,四、投资利息,包括土地取得成,本,本、开发成本和,管,管理费用的利息,，,，无论是借贷资,金,金还是自有资金,都,都应计算利息。,五、销售费用,销售费用是指销,售,售开发完成后的,房,房地产所必需的,费,费用，包括广告,宣,宣传费、销售代,理,理费等。通常按,售,售价的一定比例,来,来测算。,第二节 房地,产,产价格的构成,六、销售税费,销售税费是指销,售,售开发完成后的,房,房地产应由房地,产,产开发商（卖方,）,）缴纳的税费。,1.销售税金及,附,附加，包括营业,税,税、城市维护建,设,设税、和教育费,附,附加（“两税一,费,费”）。,2.其他销售税,费,费，包括应由卖,方,方负担的交易手,续,续费等。,销售税费通常是,售,售价的一定比率,。,。,第二节 房地,产,产价格的构成,七、开发利润,运用成本法估价,需,需要先测算开发,利,利润。在估价中,，,，测算开发利润,应,应注意下述几点,：,：,1.开发利润是,所,所得税前的，即,开,开发利润开发,完,完成后的房地产,价,价值土地取得,成,成本开发成本,管理费用投,资,资利息销售费,用,用销售税费,2.开发利润是,在,在正常条件下房,地,地产开发商所能,获,获得的平均利润,，,，不是个别开发,商,商获得的实际利,润,润，也不是个别,开,开发商所期望获,得,得的利润。,3.开发利润通,常,常按照一定基数,乘,乘以同一市场上,类,类似房地产开发,项,项目所要求的相,应,应利润率来测算,。,。开发利润的计,算,算基数和相应的,利,利润率主要有：,第二节 房地,产,产价格的构成,1)计算基数,土,土地取得成本+,开,开发成本，相应,的,的利润率称为直,接,接成本利润率，,即,即直接成本利润,率,率开发利润(土地取得成本+开发成本),2)计算基数,土,土地取得成本+,开,开发成本+管理,费,费用+投资利息+销售费用，相,应,应的利润率称为,成,成本利润率，即,成,成本利润率开,发,发利润(土地,取,取得成本+开发,成,成本+管理费用+投资利息+销,售,售费用),3)计算基数,开,开发完成后的房,地,地产价值(售价)，相应的利润,率,率称为销售利润,率,率，即销售利润,率,率开发利润,开,开发完成后的房,地,地产价值,在测算开发利润,时,时要注意计算基,数,数与利润率相匹,配,配，即采用不同,的,的计算基数，应,选,选用相对应的利,润,润率；反之，选,用,用不同的利润率,，,，应采用相对应,的,的计算基数。,第三节 成本,法,法的基本公式,一、最基本的公,式,式,房地产价格重,新,新购建价格折,旧,旧,上述公式根据下,列,列3类估价对象,而,而具体化：新开,发,发的土地；新建,的,的房地产；旧的,房,房地产。,新开发的土地和,新,新建的房地产采,用,用成本法估价一,般,般不存在这就问,题,题，但应考虑工,程,程质量、规划设,计,计、周围环境、,房,房地产市场状况,等,等而予以适当的,增,增减价调整。,二、适用于新开,发,发土地的基本公,式,式,新开发土地价格,取得待开发土,地,地的成本+土地,开,开发成本+管理,费,费用+投资利息+销售费用+销,售,售税费+开发利,润,润,第三节 成本,法,法的基本公式,上述新开发土地,的,的基本公式在具,体,体情况下还会有,具,具体形式。如成,片,片开发完成后的,熟,熟地的分宗估价,公,公式：新开发区,某,某宗土地的单价,(取得开发区,用,用地的总成本+,土,土地开发总成本+总管理费用+,总,总投资利息+总,销,销售费用+总销,售,售税费+总开发,利,利润)开发完,成,成后可转让土地,总,总面积用途、,区,区位等因素调整,系,系数,三、适用于新建,房,房地产的基本公,式,式,1.在新建房地,的,的情况下,新建房地价格,土,土地取得成本+,土,土地开发成本+,建,建筑物建造成本+管理费用+投,资,资利息+销售费,用,用+销售税费+,开,开发利润,第三节 成本,法,法的基本公式,2.在新建建筑,物,物的情况下(新,建,建房地价格公式,中,中不含土地取得,成,成本、土地开发,成,成本及归属于土,地,地的管理费用、,投,投资利息、销售,费,费用、销售税费,和,和开发利润)，,即,即,新建建筑物价格=建筑物建造成,本,本+管理费用+,投,投资利息+销售,费,费用+销售税费+开发利润,三、适用于旧房,地,地产的基本公式,1.在旧房地的,情,情况下,旧房地价格房,地,地的重新购建价,格,格建筑物的折,旧,旧土地的重新,购,购建价格+建筑,物,物的重新购建价,格,格建筑物的折,旧,旧,2.在旧建筑物,的,的情况下,旧建筑物价格,建,建筑物的重新购,建,建价格建筑物,的,的折旧,第四节 重新,购,购建价格,一、重新购建价,格,格的概念,1.重新购建价,格,格又称重新购建,成,成本，是指假设,在,在估价时点重新,取,取得全新状况的,估,估价对象所必需,的,的支出，或者重,新,新开发建设全新,状,状况的估价对象,所,所必需的支出和,应,应获得的利润。,(1)重新购建,价,价格是估价时点,的,的价格。,(2)重新购建,价,价格是客观的价,格,格。,(3)建筑物的,重,重新购建价格是,全,全新状况下的价,格,格,土地的重新,购,购建价格是估价,时,时点状况下的价,格,格。因此，建筑,物,物的重新购建价,格,格中未扣除建筑,物,物的折旧，而土,地,地的增减价因素,一,一般已考虑在其,重,重新购建价格中,。,。,第四节 重新,购,购建价格,2.重置价格和,重,重建价格,建筑物的重新购,建,建价格根据建筑,物,物重新建造方式,的,的不同，分为重,置,置价格(成本),和,和重建价格(成,本,本)。,建筑物重置价,格,格(replacement costof building)是指采用估,价,价时点的建筑,材,材料和建筑技,术,术，按估价时,点,点的价格水平,，,，重新建造与,估,估价对象具有,同,同等功能效用,的,的全新状态的,建,建筑物的正常,价,价格。,建筑物重建价,格,格(reproduction cost of building)是指采用,估,估价对象原有,的,的建筑材料和,建,建筑技术，按,估,估价时点的价,格,格水平，重新,建,建造与估价对,象,象相同的全新,状,状态的建筑物,的,的正常价格(所必需的支出,和,和应获得的利,润,润)。,第四节 重,新,新购建价格,建筑物的重置,价,价格,宜用于,一,一般建筑物和,因,因年代久远、,已,已缺少与旧有,建,建筑物相同的,建,建筑材料,或,因,因建筑技术变,迁,迁,使得旧有,建,建筑物复原建,造,造有困难的建,筑,筑物的估价。,建,建筑物的重建,价,价格,宜用于,有,有特殊保护价,值,值的建筑物的,估,估价。,重置价格通常,要,要比重建价格,低,低。,二、重新购建,价,价格的求取思,路,路,求取房地的重,新,新购建价格有,两,两大路径:一,是,是将房地分为,土,土地和建筑物,两,两个相对独立,的,的部分,先求,取,取土地的重新,购,购建价格,再,加,加上建筑物的,重,重新购建价格,。,。二是不将房,地,地分为土地和,建,建筑物两个相,对,对独立的部分,而是模拟房,地,地产开发过程,在分析房地,产,产价格构成基,础,础上采用成本,法,法求取。,第四节 重,新,新购建价格,三、重新购建,价,价格的求取方,法,法,建筑物的重置,价,价格和重建价,格,格，可采用成,本,本法、市场比,较,较法求取，或,通,通过政府确定,公,公布的房屋重,置,置价格扣除可,能,能包含的土地,价,价格后的比较,修,修正来求取。具体方法有:,1.单位比较,法,法,单位比较法(comparative-unit method),是,是以估价对象,建,建筑物为整体,选取某种与,该,该建筑物造价,密,密切相关的计,量,量单位为比较,单,单位,通过调,查,查了解估价时,点,点类似建筑物,的,的单位造价,并,并对其作适当,的,的修正来求取,建,建筑物重新购,建,建价格的方法,。,。有单位面积,法,法和单位体积,法,法。,第四节 重,新,新购建价格,(1)单位面,积,积法,单位面积法(square-footmethod)是根据当地,近,近期建成的类,似,似建筑物的单,位,位面积造价,对,对其作适当的,修,修正、调整,然,然后乘以估价,对,对象建筑物的,面,面积来估算建,筑,筑物的重新购,建,建价格。主要,适,适用于造价与,面,面积关系较大,的,的房屋。,(2)单位体,积,积法,单位体积法(cubic-foot method),与,与单位面积法,相,相似,是根据,当,当地近期建成,的,的类似建筑物,的,的单位体积造,价,价,对其作适,当,当的修正、调,整,整,然后乘以,估,估价对象建筑,物,物的体积来估,算,算建筑物的重,新,新购建价格。,主,主要适用于造,价,价与体积关系,较,较大的建筑物,。,。,建筑物基准重,置,置价格表,基准日期:,年,年,月,月,日,日,价,价格单位:元/M,2,钢结构,钢筋混凝土结构,砖混结构,砖木结构,简易结构,普通住宅,高档公寓,别 墅,大型商场,中小商店,办 公 楼,星级宾馆,招 待 所,标准厂房,仓 库,影 剧 院,体 育 馆,加 油 站,其 他,第四节 重,新,新购建价格,2.,分,分部,分,分项,法,法,分部,分,分项,法,法(unit-in-placemethod)是,先,先假,设,设将,估,估价,对,对象,建,建筑,物,物分,解,解为,各,各个,独,独立,的,的构,件,件或,分,分部,分,分项,工,工程,然,后,后测,算,算各,个,个独,立,立构,件,件或,分,分部,分,分项,工,工程,的,的数,量,量,再,再调,查,查了,解,解估,价,价时,点,点各,个,个独,立,立构,件,件或,分,分部,分,分项,工,工程,的,的单,位,位价,格,格或,成,成本,最,后,后将,各,各个,独,独立,构,构件,或,或分,部,部分,项,项工,程,程的,数,数量,乘,乘以,相,相应,的,的单,位,位价,格,格或,成,成本,后,后相,加,加,来,来估,算,算建,筑,筑物,重,重新,购,购建,价,价格,的,的方,法,法。,需注,意,意:,(1)应,结,结合,各,各个,构,构件,或,或分,部,部分,项,项工,程,程的,特,特点,使,使用,计,计量,单,单位;(2),既,既不,要,要漏,项,项也,不,不要,重,重复,计,计算,。,。,分部,分,分项,法,法,项 目,数量,单位成本,金额（元）,基础工程,150m,3,200元m,3,30000,墙体工程,160m,2,400元m,2,64000,楼地面工程,150m,2,200元m,2,30000,屋面工程,150m,2,300元m,2,45000,给排水工程,25000,供暖工程,15000,电气工程,20000,直接费合计,229000,承包商间接费、利润和税金,8%,18320,工程承发包价格,247320,开发商管理费、利息和税费,20%,49464,建筑物重新购建价格,296784,第四,节,节,重,重,新,新购,建,建价,格,格,3.,工,工料,测,测量,法,法,工料,测,测量,法,法(quantitysurveymethod)是,先,先假,设,设将,估,估价,对,对象,建,建筑,物,物分,解,解还,原,原为,建,建筑,材,材料,、,、建,筑,筑构,配,配件,和,和建,筑,筑设,备,备,然,然后,测,测算,重,重新,建,建造,该,该建,筑,筑物,所,所需,要,要的,建,建筑,材,材料,、,、建,筑,筑构,配,配件,、,、建,筑,筑设,备,备种,类,类、,数,数量,和,和人,工,工时,数,数,再,再调,查,查了,解,解估,价,价时,点,点相,应,应建,筑,筑材,料,料、,建,建筑,构,构配,件,件和,建,建筑,设,设备,的,的数,量,量和,人,人工,时,时数,最,后,后将,各,各种,建,建筑,材,材料,、,、建,筑,筑构,配,配件,和,和建,筑,筑设,备,备的,数,数量,和,和人,工,工时,数,数乘,以,以相,应,应的,单,单价,和,和人,工,工费,标,标准,后,后相,加,加,来,来估,算,算建,筑,筑物,重,重新,购,购建,价,价格,的,的方,法,法。,工料,测,测量,法,法主,要,要用,于,于具,有,有历,史,史价,值,值的,建,建筑,物,物重,建,建价,格,格的,求,求取,。,。,工料,测,测量,法,法,项目,数量,单价,成本（元）,现场准备,3000,水泥,6500,沙石,5000,砖块,12000,木材,7000,瓦面,3000,铁钉,200,人工,15000,税费,1000,其他,5000,重新购建价格,57700,第四,节,节,重,重,新,新购,建,建价,格,格,4.,指,指数,调,调整,法,法,指数,调,调整,法,法(indexmethod,cost-indextrending)是,利,利用,有,有关,价,价格,指,指数,或,或变,动,动率,将,估,估价,对,对象,建,建筑,物,物的,原,原始,价,价值,调,调整,到,到估,价,价时,点,点的,价,价值,来,来求,取,取建,筑,筑物,重,重新,购,购建,价,价格,的,的方,法,法。,主,主要,用,用于,检,检验,其,其它,方,方法,的,的测,算,算结,果,果。,将估,价,价对,象,象建,筑,筑物,的,的原,始,始价,值,值调,整,整到,估,估价,时,时点,的,的价,值,值的,具,具体,方,方法,与,市,市场,比,比较,法,法中,交,交易,日,日期,调,调整,的,的方,法,法相,同,同。,第五,节,节,建,建,筑,筑物,的,的折,旧,旧,一、,建,建筑,物,物折,旧,旧的,概,概念,和,和原,因,因,1.,含,含义,：,：估,价,价上,的,的建,筑,筑物,折,折旧,是,是指,由,由于,各,各种,原,原因,而,而造,成,成的,建,建筑,物,物价,值,值损,失,失，,其,其数,额,额为,建,建筑,物,物在,估,估价,时,时点,时,时的,市,市场,价,价值,与,与重,新,新购,建,建价,格,格的,差,差额,，,，即,建,建筑,物,物折,旧,旧,建,建筑,物,物重,新,新购,建,建价,格,格,建,建筑,物,物市,场,场价,值,值,2.,建,建筑,物,物折,旧,旧的,原,原因,：,：根,据,据造,成,成建,筑,筑物,折,折旧,的,的原,因,因，,分,分为,物,物质,折,折旧,、,、功,能,能折,旧,旧和,经,经济,折,折旧,。,。,(1)物,质,质折,旧,旧(physicaldepreciation，physicaldeterioration)是,建,建筑,物,物在,物,物质,实,实体,方,方面,的,的磨,损,损所,造,造成,的,的建,筑,筑物,价,价值,的,的损,失,失。,第五,节,节,建,建,筑,筑物,的,的折,旧,旧,物质,折,折旧,由,由以,下,下方,面,面引,起,起：,自,自然,经,经过,的,的老,化,化；,正,正常,使,使用,的,的磨,损,损；,意,意外,的,的破,坏,坏损,毁,毁；,延,延迟,维,维修,的,的损,坏,坏残,存,存。,(2),功,功,能,能,折,折,旧,旧(functionaldepreciation,，,，functionalobsolescence),是,是,指,指,建,建,筑,筑,物,物,在,在,功,功,能,能,上,上,的,的,相,相,对,对,缺,缺,乏,乏,、,、,落,落,后,后,或,或,过,过,剩,剩,所,所,造,造,成,成,的,的,建,建,筑,筑,物,物,价,价,值,值,的,的,损,损,失,失,。,。,功,能,能,缺,缺,乏,乏,是,是,指,指,建,建,筑,筑,物,物,没,没,有,有,其,其,应,应,该,该,有,有,的,的,某,某,些,些,部,部,件,件,、,、,设,设,备,备,、,、,设,设,施,施,或,或,系,系,统,统,等,等,。,。,如,如,住,住,宅,宅,没,没,有,有,卫,卫,生,生,间,间,、,、,暖,暖,气,气,等,等,。,。,功,能,能,落,落,后,后,是,是,指,指,建,建,筑,筑,物,物,已,已,有,有,部,部,件,件,、,、,设,设,备,备,、,、,设,设,施,施,或,或,系,系,统,统,等,等,的,的,标,标,准,准,低,低,于,于,正,正,常,常,标,标,准,准,或,或,有,有,缺,缺,陷,陷,而,而,阻,阻,碍,碍,其,其,他,他,部,部,件,件,、,、,设,设,备,备,、,、,设,设,施,施,或,或,系,系,统,统,等,等,的,的,正,正,常,常,运,运,营,营,。,。,第,五,五,节,节,建,建,筑,筑,物,物,的,的,折,折,旧,旧,功,能,能,过,过,剩,剩,是,是,指,指,建,建,筑,筑,物,物,已,已,有,有,部,部,件,件,、,、,设,设,备,备,、,、,设,设,施,施,或,或,系,系,统,统,等,等,的,的,标,标,准,准,超,超,过,过,市,市,场,场,要,要,求,求,的,的,标,标,准,准,而,而,对,对,房,房,地,地,产,产,价,价,值,值,的,的,贡,贡,献,献,小,小,于,于,其,其,成,成,本,本,。,。,(3),经,经,济,济,折,折,旧,旧,（,（economicdepreciation,，,，economicobsolescence,）,）,又,又,称,称,外,外,部,部,性,性,折,折,旧,旧,（,（externalobsolescence,）,）,是,是,指,指,建,建,筑,筑,物,物,本,本,身,身,以,以,外,外,的,的,各,各,种,种,不,不,利,利,因,因,素,素,所,所,造,造,成,成,的,的,建,建,筑,筑,物,物,价,价,值,值,的,的,损,损,失,失,。,。,不,不,利,利,因,因,素,素,可,可,能,能,是,是,经,经,济,济,因,因,素,素(,如,如,供,供,给,给,过,过,量,量,或,或,需,需,求,求,不,不,足,足),、,、,区,区,位,位,因,因,素,素(,如,如,环,环,境,境,改,改,变,变),，,，,也,也,可,可,能,能,是,是,其,其,他,他,因,因,素,素(,如,如,政,政,策,策,变,变,化,化),。,。,第,五,五,节,节,建,建,筑,筑,物,物,的,的,折,折,旧,旧,（,二,二,）,）,折,折,旧,旧,的,的,求,求,取,取,方,方,法,法,1.年,限,限法,(1),年,年限,法,法和有,关,关年限,的,的概念,年限法,是,是根据,建,建筑物,的,的经济,寿,寿命、,有,有效经,过,过年数,或,或剩余,经,经济寿,命,命来求,取,取建筑,物,物折旧,的,的方法,。,。,建筑物,的,的寿命,分,分为自,然,然寿命,和,和经济,寿,寿命。,自然寿,命,命,(physicallife),是,是从建,筑,筑物竣,工,工之日,开,开始到,建,建筑物,主,主要结,构,构构件,和,和设备,的,的自然,老,老化或,损,损坏而,不,不能继,续,续保证,建,建筑物,安,安全使,用,用为止,的,的时间,。,。,经济寿,命,命,(economiclife),是,是从建,筑,筑物竣,工,工之日,开,开始到,建,建筑物,对,对房地,产,产价值,不,不再有,贡,贡献为,止,止的时,间,间。如,收,收益性,建,建筑物,的,的经济,寿,寿命就,是,是从建,筑,筑物竣,工,工之日,开,开始在,正,正常市,场,场和运,营,营状态,下,下产生,的,的收益,大,大于运,营,营费用,的,的持续,时,时间。,第五节,建,建,筑,筑物的,折,折旧,建筑物,的,的经过,年,年数分,为,为实际,经,经过年,数,数和有,效,效经过,年,年数。,实,实际经,过,过年数(actual age),是,是指从,建,建筑物,竣,竣工之,日,日开始,到,到估价,时,时点为,止,止的日,历,历年数,。,。有效,经,经过年,数,数(effectiveage)是指,估,估价时,点,点时的,建,建筑物,状,状况和,效,效用所,显,显示的,经,经过年,数,数。,建筑物,的,的剩余,寿,寿命(remaininglife),是,是其寿,命,命减去,经,经过年,数,数之后,的,的寿命,，,，分为,剩,剩余自,然,然寿命,和,和剩余,经,经济寿,命,命。剩,余,余自然,寿,寿命(remainingphysicallife),是,是其自,然,然寿命,减,减去实,际,际经过,年,年数之,后,后的寿,命,命。剩,余,余经济,寿,寿命(remainingeconomiclife),是,是其经,济,济寿命,减,减去有,效,效经过,年,年数之,后,后的寿,命,命。,第五节,建,建,筑,筑物的,折,折旧,利用年,限,限法求,取,取建筑,物,物折旧,时,时，建,筑,筑物的,寿,寿命应,为,为经济,寿,寿命，,经,经过年,数,数应为,有,有效经,过,过年数,，,，剩余,寿,寿命应,为,为剩余,经,经济寿,命,命。,(2),直,直线法,直线法(straight-linemethod)假设,在,在建筑,物,物的经,济,济寿命,期,期间每,年,年的折,旧,旧额相,等,等。年,折,折旧额,计,计算公,式,式为：,式中Di,第,第i年,的,的折旧,额,额；C,建筑,物,物的重,新,新建造,成,成本；,S预,计,计的建,筑,筑物的,净,净残值,；,；N,建,建筑物,的,的经济,寿,寿命；,R建,筑,筑物的,残,残值率,第五节,建,建,筑,筑物的,折,折旧,年折旧,率,率为：,t年末,的,的累计,的,的折旧,额,额为：,建筑物,的,的估价,时,时点价,值,值为：,第五节,建,建,筑,筑物的,折,折旧,(3),成,成新折,扣,扣法,根据建,筑,筑物的,建,建成年,代,代、新,旧,旧程度,或,或完损,程,程度等,，,，判定,出,出建筑,物,物的成,新,新率，,或,或者用,建,建筑物,的,的寿命,、,、经过,年,年数计,算,算出建,筑,筑物的,成,成新率,，,，然后,将,将建筑,物,物的重,新,新购建,价,价格乘,以,以该成,新,新率来,直,直接求,取,取建筑,物,物的现,值,值。,例,某,某10,年,年前建,成,成交付,使,使用的,建,建筑物,估价,人,人员实,地,地观察,判,判定其,剩,剩余经,济,济寿命,为,为30,年,年,残,值,值率为,零,零。用,直,直线法,计,计算该,建,建筑物,的,的成新,率,率。,该建筑,物,物的成,新,新率30(10+30)=75%,第五节,建,建,筑,筑物的,折,折旧,2.市,场,场提取,法,法,市场提,取,取法(marketextractionmethod)是利,用,用与估,价,价对象,建,建筑物,具,具有类,似,似折旧,程,程度的,可,可比实,例,例来求,取,取估价,对,对象建,筑,筑物折,旧,旧的方,法,法。再,假,假设建,筑,筑物残,值,值率为,零,零的情,况,况下，,该,该方法,求,求取折,旧,旧的步,骤,骤为：,(1),搜,搜集交,易,易实例;,(2),从,从交易,实,实例中,选,选取3,个,个以上,与,与估价,对,对象建,筑,筑物具,有,有类似,折,折旧程,度,度的可,比,比实例;,(3),对,对可比,实,实例成,交,交价格,进,进行付,款,款方式,、,、交易,情,情况等,修,修正;,(4),求,求取可,比,比实例,在,在其成,交,交日期,时,时的土,地,地价值,将可,比,比实例,的,的成交,价,价格减,去,去该土,地,地价值,得,得出建,筑,筑物的,折,折旧后,价,价值;,第五节,建,建,筑,筑物的,折,折旧,(5),求,求取可,比,比实例,在,在其成,交,交日期,时,时的建,筑,筑物重,新,新购建,价,价格,将,将该建,筑,筑物重,新,新购建,价,价格减,去,去建筑,物,物的折,旧,旧后价,值,值得出,建,建筑物,折,折旧;,(6),将,将可比,实,实例的,建,建筑物,折,折旧除,以,以建筑,物,物重新,购,购建价,格,格转换,为,为折旧,率,率,把,各,各可比,实,实例折,旧,旧率调,整,整为适,合,合估价,对,对象的,折,折旧率;或将,各,各可比,实,实例的,折,折旧率,除,除以其,经,经过年,数,数转换,为,为年折,旧,旧率,再,再将各,可,可比实,例,例年折,旧,旧率调,整,整为适,合,合估价,对,对象的,年,年折旧,率,率；,(7),将,将估价,对,对象建,筑,筑物的,重,重新购,建,建价格,乘,乘以折,旧,旧率,或,或者乘,以,以年折,旧,旧率再,乘,乘以其,经,经过年,数,数，便,可,可求出,估,估价对,象,象建筑,物,物的折,旧,旧。,第五节 建,筑,筑物的折旧,3.分解法,分解法(breakdown method)是对建,筑,筑物各种类型,的,的折旧分别予,以,以分析和测定,然后加总来,求,求取建筑物折,旧,旧的方法。,分解法认为各,种,种类型的物质,折,折旧、功能折,旧,旧和经济折旧,应根据各自,的,的具体情况分,别,别采用适当的,方,方法来估算。,步,步骤:,(1)将物质,折,折旧分解为各,个,个项目,分别,采,采用适当的方,法,法求取折旧后,相,相加得到物质,折,折旧;(2),将,将功能折旧分,解,解为各个项目,分别采用适,当,当的方法求取,折,折旧后相加得,到,到功能折旧;(3)将经济,折,折旧分为不同,情,情况,分别采,用,用适当的方法,求,求取折旧后相,加,加得到经济折,旧,旧;(4)将,上,上述求取的所,有,有折旧额相加,得,得到建筑物的,折,折旧总额。,分解法求取建,筑,筑物折旧的途,径,径,建筑物折旧,可修复,物质折旧,功能折旧,经济折旧,不可修复,可修复,长寿命,不可修复,可修复,短寿命,不可修复,可修复,不可修复,可修复,不可修复,暂时性,永久性,功能缺乏,功能落后,功能过剩,第五节 建,筑,筑物的折旧,(1)物质折,旧,旧的求取,1)将物质折,旧,旧项目分为可,修,修复项目和不,可,可修复项目。修复所需的费,用,用小于或等于,修,修复后房地产,价,价值的增加额,的,的,为可修复,部,部分;反之为,不,不可修复部分,。,。对于可修复,部,部分,可直接,估,估算其修复所,需,需的费用作为,折,折旧额。,2)对于不可,修,修复的项目,根,根据估价时点,时,时的剩余使用,寿,寿命是否短于,整,整体建筑物的,剩,剩余经济寿命,将其分为短,寿,寿命项目和长,寿,寿命项目。,短寿命项目分,别,别根据各自的,重,重新购建价格,、,、寿命、经过,年,年数或剩余使,用,用寿命,采用,年,年限法计算折,旧,旧额。,第五节 建,筑,筑物的折旧,长寿命项目是,根,根据建筑物重,新,新购建价格减,去,去可修复项目,的,的修复费用和,各,各短寿命项目,的,的重新构建价,格,格后的余额、,建,建筑物的经济,寿,寿命、有效经,过,过年数或剩余,经,经济寿命，采,用,用年限法计算,折,折旧额。,3)将可修复,项,项目的修复费,用,用、短寿命项,目,目的折旧额、,长,长寿命项目的,折,折旧额相加，,即,即为建筑物的,物,物质折旧额。,例某建筑,物,物重置价格为180万元,经,经济寿命为50年,有效经,过,过年数为10,年,年.其中门窗,等,等损坏的修复,费,费用为2万元;装修的重置,价,价格为30万,元,元,平均寿命,为,为5年,经过,年,年数为3年;,设,设备的重置价,格,格为60万元,平均寿命为15年,经过,年,年数为10年.计算建筑物,的,的物质折旧额.假设残值率,均,均为零.,第五节 建,筑,筑物的折旧,(2)功能折,旧,旧的求取,1)将功能折,旧,旧分为功能缺,乏,乏、功能落后,和,和功能过剩，,并,并进一步分为,可,可修复的和不,可,可修复的。,2)对于可修,复,复的功能缺乏,引,引起的折旧:,估,估算在估价对,象,象建筑物上增,加,加该功能所必,需,需的费用;估,算,算该功能如果,在,在建筑物建造,时,时就具有所必,需,需的费用;将,在,在估价对象建,筑,筑物上增加该,功,功能所必需的,费,费用减去该功,能,能如果在建筑,物,物建造时就具,有,有所必需的费,用,用,即增加该,功,功能所超额的,费,费用作为折旧,额,额。,第五节 建,筑,筑物的折旧,对于不可修复,的,的功能缺乏引,起,起的折旧:采,用,用“租金损失,资,资本化法”求,取,取缺乏该功能,导,导致的未来每,年,年损失租金的,现,现值之和;估,算,算该功能如果,在,在建筑物建造,时,时就具有所必,需,需的费用;将,未,未来每年损失,租,租金的现值之,和,和减去该功能,如,如果在建筑物,建,建造时就具有,所,所必需的费用,作为折旧额,。,。,3)对于可,修,修复的功能,落,落后引起的,折,折旧,以空,调,调系统为例,其折旧额,为,为该功能落,后,后系统的重,新,新购建价格,减去该功,能,能落后系统,已,已提折旧,加,加上拆除该,功,功能落后系,统,统所必需的,费,费用,减去,该,该功能落后,系,系统可回收,的,的残值(以,上,上是落后功,能,能的服务期,未,未满而提前,报,报废的损失),加上安,装,装新的功能,先,先进系统所,必,必需的费用,减去该新,的,的功能先进,系,系统如果在,建,建筑物建造,时,时就安装所,必,必需的费用,。,。,第五节,建,建筑物的折,旧,旧,对于不可修,复,复的功能落,后,后引起的折,旧,旧,以空调,系,系统为例,其,其折旧额是,在,在上述可修,复,复的功能落,后,后引起的折,旧,旧额计算中,将安装新,的,的功能先进,系,系统所必需,的,的费用,替,换,换为采用“,租,租金损失资,本,本化法”求,取,取的功能落,后,后系统导致,的,的未来每年,损,损失租金的,现,现值之和。,4)功能过,剩,剩一般是不,可,可修复的。,功,功能过剩引,起,起的折旧包,括,括功能过剩,造,造成的无效,成,成本和超额,持,持有成本。,无,无效成本可,以,以通过使用,重,重置成本而,自,自动得到消,除,除,如果使,用,用重建成本,则,则不能消除,。,。超额持有,成,成本可采用,“,“超额运营,费,费用资本化,法,法”功能,过,过剩导致的,未,未来每年超,额,额运营费用,的,的现值之和,来,来求取。,第五节,建,建筑物的折,旧,旧,在使用重置,成,成本下，扣,除,除功能过剩,引,引起的折旧,后,后的成本,重,重置成本,超,超额持有成,本,本;在使用,重,重建成本下,，,，扣除功能,过,过剩引起的,折,折旧后的成,本,本重建成,本,本无效成,本,本超额持,有,有成本,5)将功能,缺,缺乏引起的,折,折旧额、功,能,能落后引起,的,的折旧额、,功,功能过剩引,起,起的折旧额,相,相加,即为,功,功能折旧额,。,。,(2)经济,折,折旧的求取,经济折旧在,估,估价时点时,通,通常是不可,修,修复的,首,先,先应分清它,是,是暂时性的,还,还是永久性,的,的,然后可,以,以根据租金,损,损失的期限,不,不同,采用,租,租金损失资,本,本化法求取,未,未来每年所,损,损失租金的,现,现值之和作,为,为折旧额。,第五节,建,建筑物的折,旧,旧,三、求取建,筑,筑物折旧应,注,注意的问题,1.估价上,的,的折旧与会,计,计上的折旧,的,的区别,估价上的折,旧,旧注重的是,市,市场价值的,真,真实减损,科,科学地说不,是,是“折旧”,而是“减,价,价调整”;,会,会计上的折,旧,旧注重的是,原,原始价值的,分,分摊、补偿,或,或回收。,2.土地使,用,用年限对建,筑,筑物经济寿,命,命的影响,估价中确定,建,建筑物经济寿命与折旧，遇,有,有下列情况,时,时的处理应,为,为：,(1)建筑,物,物的建设期,不,不计入耐用,年,年限，即建,筑,筑物的经济寿命应从建筑物,竣,竣工验收合,格,格之日起计,；,；,第五节,建,建筑物的折,旧,旧,(2)建筑,物,物经济寿命短于土地使,用,用权年限时,，,，应按建筑,物,物经济寿命计算折旧；,(3)建筑,物,物经济寿命长于土地使,用,用权年限时,，,，应按土地,使,使用权年限,计,计算折旧；,(4)建筑,物,物出现于补,办,办土地使用,权,权出让手续,之,之前，其经济寿命早于土地使,用,用权年限而,结,结束时，应,按,按建筑物经济寿命计算折旧；,(5)建筑,物,物出现于补,办,办土地使用,权,权出让手续,之,之前，其经济寿命晚于土地使,用,用权年限而,结,结束时，应,按,按建筑物已,使,使用年限加,上,上地使用权,剩,剩余年限计,算,算折旧。,第六节 成,本,本法应用中,涉,涉及的有关,规,规定,一、商品住,宅,宅和经济适,用,用住房价格,构,构成的有关,规,规定,1.商品住,宅,宅价格构成,的,的有关规定,商品住宅,价,价格管理暂,行,行办法规,定,定:商品住,宅,宅价格应以,合,合理成本为,依,依据,有适,当,当利润,结,合,合供求状况,和,和国家政策,要,要求制定,并,并根据楼层,、,、朝向和所,处,处地段等因,素,素,实行差,别,别价格。商,品,品住宅价格,有,有下列项目,构,构成：,(1)成本,。,。包括：1)征地费及,拆,拆迁安置补,偿,偿费；2),勘,勘察设计及,前,前期工程费,；,；3)住宅,建,建筑、安装,工,工程费；4)住宅小区,基,基础设施和,住,住宅小区级,非,非营业性配,套,套公共建筑,的,的建设费；5)管理费:以上述1)至4)项,之,之和为基数,的,的13,计算；6)贷款利息,。,。,第六节 成,本,本法应用中,涉,涉及的有关,规,规定,(2)利润:以上述成,本,本中1)至4)项之和,为,为基数核定,(3)税金,(4)地段,差,差价,不计入商品,住,住宅的费用,：,：非住宅小,区,区级的公共,建,建筑的建设,费,费用；住宅,小,小区内的营,业,业性用房和,设,设施的建设,费,费用。,2.经济适,用,用住房价格,构,构成的有关,规,规定,经济适用,住,住房价格管,理,理暂行办法,规定:经,济,济适用住房,价,价格实行政,府,府指导价。,制,制定经济适,用,用住房价格,，,，应当与城,镇,镇中低收入,家,家庭经济承,受,受能力相适,应,应，以保本,微,微利为原则,，,，与同一区,域,域内的普通,商,商品住房价,格,格保持合理,差,差价，体现,政,政府优惠政,策,策。,第六节 成,本,本法应用中,涉,涉及的有关,规,规定,经济适用住,房,房价格由开,发,发成本、税,金,金和利润构,成,成：,(1)成本,。,。包括：1)征地费及,拆,拆迁安置补,偿,偿费；2),勘,勘察设计及,前,前期工程费,；,；3)住宅,建,建筑、安装,工,工程费；4)住宅小区,基,基础设施和,非,非营业性公,共,共配套设施,建,建设费；5)管理费以,不,不超过上述1)至4),项,项之和的2,计算；6)贷款利息,。,。,(2)税金,(3)利润,按,按不超过开,发,发成本中1)至4)项,之,之和的3,计,计算,二、房屋折,旧,旧的有关规,定,定,1.各种结,构,构房屋的经,济,济耐用年限,的,的参考值一,般,般为,钢结构:生,产,产用房70,年,年,受腐蚀,的,的生产用房50年,非,生,生产用房80年;,第六节 成,本,本法应用中,涉,涉及的有关,规,规定,钢筋混凝土,结,结构:生产,用,用房50年,受腐蚀的,生,生产用房35年,非生,产,产用房60,年,年；,砖混结构一,等,等：生产用,房,房40年,受,受腐蚀的生,产,产用房30,年,年,非生产,用,用房50年,；,；,砖混结构二,等,等：生产用,房,房40年,受,受腐蚀的生,产,产用房30,年,年,非生产,用,用房50年,；,；,砖木结构一,等,等：生产用,房,房30年,受,受腐蚀的生,产,产用房20,年,年,非生产,用,用房40年,；,；,砖木结构二,等,等：生产用,房,房30年,受,受腐蚀的生,产,产用房20,年,年,非生产,用,用房40年,；,；,砖木结构三,等,等：生产用,房,房30年,受,受腐蚀的生,产,产用房20,年,年,非生产,用,用房40年,；,；,简易结构：10年。,第六节 成,本,本法应用中,涉,涉及的有关,规,规定,2.建筑物,的,的残值率因,不,不同建筑结,构,构而不同，,其,其参考值一,般,般为：,钢筋混凝土,结,结构：0,砖混结构一,等,等：2,砖混结构二,等,等：2,砖木结构一,等,等：6,砖木结构二,等,等：4,砖木结构三,等,等：3,简易结构：0,3.房屋新,旧,旧程度的判,定,定,完好房:十,、,、九、八成,基本完好房:七、六成,一般损坏房,：,：五、四成,严重损坏房,及,及危房：三,成,成以下,第七节 成,本,本法应用举,例,例,例1某,宗,宗房地产的,土,土地总面积,为,为1000m,2,，是10年,前,前通过征收,农,农地取得的,，,，当时取得,的,的费用为18万/亩，,现,现时重新取,得,得该类土地,需,需要的费用,为,为620元/m,2,；地上建筑,物,物总建筑面,积,积2000m,2,，是8年前,建,建成交付使,用,用的，当时,的,的建筑造价,为,为每平方米,建,建筑面积600元，现,时,时建造类似,建,建筑物的建,筑,筑造价为每,平,平方米建筑,面,面积1200元，估计,该,该建筑物有,八,八成新。试,选,选用所给资,料,料测算该宗,房,房地产的现,时,时总价和单,价,价。,第七节 成,本,本法应用举,例,例,解该题,主,主要是注意,重,重新构建价,格,格应为估价,时,时点时的价,格,格。在搞清,楚,楚了此问题,的,的基础上，,该,该宗房地产,的,的价格此算,如,如下：,土地现值=6201000=62（万元）,建筑物现值=1200,2000,80%=192（万,元,元）,估价对象的,现,现时总价=62+192=254,（,（万元）,估价对象的,现,现时单价=2542000=1270（元/m,2,）,第七节 成,本,本法应用举,例,例,例2某,公,公司于5年,前,前以出让方,式,式取得一宗,面,面积2000 m,2,的40年使,用,用权的土地,，,，并于3年,前,前建成物业,投,投入使用，,总,总建筑面积,为,为5000m,2,。现时重新,取,取得40年,的,的土地使用,权,权的出让价,格,格为2000元/m,2,，重新建造,建,建筑物的建,安,安成本为600万元（,建,建设期为2,年,年，第一年,投,投入40%,，,，第二年投,入,入60%，,可,可视为年中,集,集中投入）,，,，管理费用,为,为建安成本,的,的3%，年,利,利率为6%,，,，销售税费,为,为90万元,，,，开发利润,为,为120万,元,元。门窗、,墙,墙面等损坏,的,的修复费用,为,为8万元；,装,装修的重置,价,价格为140万元，平,均,均寿命为5,年,年；设备的,重,重置价格为100万元,，,，平均寿命,为,为10年；,假,假设产值率,均,均为零。试,计,计算该宗房,地,地产现时的,价,价格。（土,地,地资本化率,为,为8%）,第七节 成本法,应,应用举例,解（1）运,用,用成本法计算公,式,式为：房地产价,格,格=土地重新取,得,得价格+建筑物,的,的重新构建价格-建筑物折旧,（2）求土地的,重,重新取得价格：,因,因该土地使用权,为,为40年，已过,去,去了5年，故要,求,求土地使用权为35年的价格为,：,：,（3）计算建筑,物,物的重新构建价,格,格：,建安成本=600（万元）,管理费用=6003%=18 （万元）,第七节 成本法,应,应用举例,投资,利,利息=,销售,税,税费=90,（,（万元,）,）,开发,利,利润=120,（,（万,元,元）,建筑物,的,的重新,构,构建价,格,格=600+18+158+90+120=986,（,（万元,）,）,（）,计,计算建,筑,筑物的,折,折旧额,：,：,门窗,、,、墙面,等,等损坏,的,的折旧,额,额,（,（万元,）,）,第七节,成,成本,法,法应用,举,举例,装修,部,部分的,折,折旧额,1401/53=84 （,万,万元）,设备,部,部分的,折,折旧额=1001/10,3=30,（,（万元,）,）,长寿,命,命项目,的,的折旧,额,额=（986-8-140-100）1/38=58.26（,万,万元）,建筑物,的,的折旧,总,总额=8+84+30+58.26=180.26,（,（万元,）,）,（5）,该,该宗房,地,地产的,现,现时价,格,格=390.94+986-180.26=1196.68,（,（万元,）,）,思考,1、何,谓,谓成本,法,法？成,本,本法的,理,理论依,据,据是什,么,么？,2、成,本,本法估,价,价的基,本,本公式,有,有哪些,？,？适用,条,条件各,是,是什么,？,？,3、成,本,本法的,基,基本操,作,作步骤,。,。,4、建,筑,筑物折,旧,旧的求,取,取方法,有,有哪些,？,？计算,建,建筑物,折,折旧时,应,应注意,什,什么？,5、重,置,置价格,与,与重建,价,价格的,含,含义及,其,其异同,点,点有哪,些,些？如,何,何求取,？,？,演讲完,毕,毕，谢,谢,谢观看,！,！,