成都双流国际新城项目物业发展策略报告_

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,页码,:,*,百佳盛世,优度品牌,成都双流国际新城项目,提案方：,百佳盛世,|,优度品牌,时间：,2024年11月28日,All Rights Reserved,内部资料 敬请保密,物业发展策略精要,“基于市场 把握主动 做大价值”,我们的策略源点,远大林语城,国奥村,富豪新岸,香楠湖,棠湖柏林镇,双流县新政府,人居都市阳光,博瑞最世界,东立国际花城,本 案,表示在建在售项目,表示近期待建项目,当前区域房地产市场竞争,项目名称,物业形态,占地面积,建筑面积,建筑风格,景观风格,主力户型,人居都市阳光,一期电梯,11-18F,二期别墅,333,亩,351486,现代简约,现代,120,套三,东立国际花城,14F,电梯,241,亩,宣称,80,万平,现代简约,现代,80,套二,棠湖,泊林镇,电梯、多层、洋房,230,亩,25,万平,德式现代,现代,115 -1 81,香楠湖,16F,电梯、,6+1,多层、别墅,130,亩,355782,现代简欧,新古典欧式,79 -90,最世界,城市综合体,237.73,亩,一期商业,56989,区域在售项目基本情况,项目名称,销售进度,项目价格,产品卖点宣传群,主题广告语,人居都市阳光,一期余,25%,均价,3888,元,/,紧临国际网球赛事中心、谢菲联国际足球主题公园、奥特莱斯,.,运动,、,休闲。,8,度抗震设防,、社,区智能化配套。,国际新城上的生活源点,东立国际花城,一批次房源余,10%,不到,均价,3500,元,/,强调生态大盘和品牌开发商,环保节能,性价比高,.,东立国际花城，双流,80,万平米生态大盘,棠湖,泊林镇,二期尾盘三期开售,电梯均价,4200,元,/,中央公园，德式建筑，内景观园林。生活配套。,三园一河,墅质电梯,香楠湖,1,期售尾盘,3600,元,/,古典欧式园林五重立体景观；开放式街区规划，完善的社区配套。,35,万国际社区，新都市主义生活典范,区域在售项目基本情况,区域即将面市的其它项目,项目名称,占地面积,总建筑面积,物业形态,开发进程,远大,林语城,336.47,约,63,万,别墅,、,洋房,、,电梯,已动工，正在修建销售中心,富豪新岸,约,20,万,多层,、电梯,已动工，在在修销售中心,国奥村,301,亩,约,41,万,别墅,、,洋房,、,电梯,报规,最世界,237.37,亩,商业综合体,、住宅,商业约,5,万,已封顶，目前停工。,区域楼市竞争特点,:,各竞品盘面相当，大多为,200,至,300,亩体量大盘。,后期将有巨额放量，同时竞争将加剧。,前期面市项目产品多为小高层电梯，后市即将面市项目的物业形态开始呈现向中高端、多样化产品趋势发展,。,户型主力面积区间，多层,120-150,，电梯,80,-110,。,多层均价,4700,元,/,左右，电梯,3500,元,/,-3888,元,/,之间,。,目前在售项目的主力客群主要来自双流,双楠大道沿线次之,。,本项目所在地,双流县政府,核心行政区,本案与双流国际新城新规的价值关联,:,“健康、生态、宜居”,28,平方公里园林化国际新城,真正的国际新城核心口岸,本案地块区位与四至情况,五星级酒店,湿地公园,面对竞争,如何打造我们的项目？,国际级,公,公园核,心,心,海,海派风,情,情洋房,社,社区,本案的,主,主题定,位,位,本案的,客,客群定,位,位,7%,3%,60%,30%,双流本地,省外,省内,成都,核心客,群,群,:,以改善,型,型需求,的,的公务,员,员,国企、,事,事业单,位,位高层,私营企,业,业主等,为,为主,.,细部特,征,征,:,文化水,平,平高、,有,有品位,、,、懂鉴,赏,赏、爱,收,收藏、,会,会享受,.,主要来,自,自双楠,及,及双楠,沿,沿线片,区,区,主要西,藏,藏新疆,国,国企,本案的,产,产品定,位,位,-,地块条,件,件分析,宗地综,合,合指标,用地性质,占地面积,容积率,建筑密度,绿地率,航空限高,住宅,111.26,亩合,74173.7,5.0,25%,25%,39.5m,商业,73.23,亩合,48820.24,1.5,50%,无要求,39.5m,住宅是,做,做电梯,还,还是多,层,层洋房,，,，甚至,其,其它？,大体量,的,的商业,又,又该如,何,何打造,和,和消化,？,？,6,1,情景洋,房,房和,11,1,电梯洋,房,房,原因有,本案住,宅,宅物业,的,的产品,定,定位,稀缺性,购买力,城市规,划,划,核心区,位,位,景观资,源,源,品牌塑,造,造,成都文,化,化吃喝,玩,玩乐,尤其在,吃,吃,本案辐,射,射区域,南,南门,双流区,域,域属于,富,富人区,临近双,流,流国际,机,机场,是成都,的,的会客,厅,厅,交通便,捷,捷，,成都双,流,流温江,直,直通,两五星,级,级酒店,8500,亩,公园，,软,软环境,和,和硬环,境,境好,国际网,球,球赛事,俱,俱乐部,谢,谢,菲联足,球,球九龙,仓,仓商业,项,项目,高端餐,饮,饮娱乐,风险小,回报率,高,高,本案商,业,业物业,的,的产品,定,定位,打造,双流国,际,际新城,“中国,厨,厨房”,标杆示,范,范特区,户型配,比,比建议,名称,6+1,多层花园洋房,面积区间,89-110,120-145,140,以上,所占比例,25%,60%,15%,名称,11+1,多层花园洋房,面积区间,65-75,83-89,90-120,以上,所占比例,25%,60%,15%,本案总,平,平规划,设,设想概,要,要,ARTDECO,建筑风,格,格特点,:,线条挺,拔,拔,逐层退,缩,缩的结,构,构轮廓,非常突,出,出外立,面,面线条,的,的使用,.,常外挂,面,面砖、,天,天然石,材,材等,同时其,建,建筑装,饰,饰会尝,试,试新鲜,元,元素如,钢,钢铁、,玻,玻璃等,不拘一,格,格,旨在追,求,求单个,建,建筑的,不,不可复,制,制,本案住,宅,宅建筑,风,风格的,确,确立,-ARTDECO,海派建,筑,筑风格,本案商,业,业建筑,风,风格的,确,确立,海派风,情,情商业,街,街,户型建,议,议与推,荐,荐-海派,情,情景洋,房,房,范例：,深,深圳万,科,科城的,6,层的情,景,景洋房,，,，层高,更,更高、,控,控制面,积,积，提,供,供可支,付,付的洋,房,房生活,；,；,a,b,c,d,六,大,大,价,价,值,值,点,点,：,：,独,特,特,的,的,露,露,台,台,空,空,间,间,多,景,景,式,式,阳,阳,光,光,房,房,丰,富,富,的,的,建,建,筑,筑,形,形,态,态,首,层,层,私,私,家,家,庭,庭,院,院,e,f,大,面,面,积,积,赠,赠,送,送,全,明,明,户,户,型,型,情,景,景,洋,洋,房,房,具,有,有,外,外,立,立,面,面,层,层,次,次,丰,丰,富,富,、,、,居,居,住,住,面,面,积,积,范,范,围,围,较,较,大,大,、,、,住,住,宅,宅,功,功,能,能,齐,齐,全,全,且,且,景,景,观,观,优,优,势,势,明,明,显,显,的,的,特,特,点,点,，,，,其,便,便,利,利,性,性,舒,舒,适,适,性,性,高,高,于,于,一,一,般,般,多,多,层,层,住,住,宅,宅,；,；另,外,外,，,，,较,之,之,叠,叠,拼,拼,/,联,排,排,别,别,墅,墅,而,而,言,言,，,，,因,因,其,其,在,在面,积,积,和,和,单,单,价,价,上,上,便,便,于,于,控,控,制,制,，,，,性,性,价,价,比,比,优,优,势,势,明,明,显,显,.,户,型,型,建,建,议,议,与,与,推,推,荐,荐-,海,海,派,派,情,情,景,景,洋,洋,房,房,私,家,家,花,花,园,园,阳,光,光,房,房,多,露,露,台,台,、,、,阳,阳,台,台,设,设,计,计,，,，,与,与,景,景,观,观,的,的,亲,亲,密,密,接,接,触,触,；,；,全明户,型,型，保,证,证采光,效,效果；,范例：,深,深圳万,科,科城的,6,层的情,景,景洋房,：,：首层,4,室,2,厅,2,卫，私,家,家花园,+,阳光房,+,错层；,户型建,议,议与推,荐,荐-海派,情,情景洋,房,房,范例：,深,深圳,万,万科城,的,的,6,层的情,景,景洋房,二,二层,到,到六层,：,：面积,可,可灵活,控,控制，,层,层层退,台,台，并,赠,赠送南,向,向,10,平米以,上,上大露,台,台；,二层：,3,室,2,厅,2,卫可改进,建,建议：,6F,可改进,做,做屋顶,花,花园,三层：,3,室,2,厅,2,卫,四层：,3,室,2,厅,2,卫,五层：,2,室,2,厅,1,卫,六层：,2,室,2,厅,1,卫,二层,三层,四层,五层,六层,户型建,议,议与推,荐,荐-海派,情,情景洋,房,房,四层，,94,平,米,米,，,，,3,室,2,厅,1,卫,270,度,八,八,角,角,窗,窗,增,增,加,加,了,了,卧,卧,室,室,的,的,采,采,光,光,通,通,风,风,效,效,果,果,，,，,提,提,升,升,了,了,居,居,住,住,舒,舒,适,适,度,度,，,，,也,也,可,可,以,以,按,按,照,照,需,需,要,要,改,改,造,造,成,成,情,情,趣,趣,空,空,间,间,，,，,提,提,升,升,居,居,住,住,乐,乐,趣,趣,；,；,主,卧,卧,朝,朝,南,南,与,与,大,大,面,面,积,积,露,露,台,台,连,连,接,接,，,，,次,次,卧,卧,北,北,向,向,，,，,或,或,者,者,设,设,计,计,露,露,台,台,连,连,接,接,或,或,者,者,在,在,端,端,头,头,适,适,当,当,情,情,趣,趣,化,化,设,设,计,计,，,，,居,居,住,住,价,价,值,值,得,得,到,到,提,提,升,升,；,；,范例：深,圳,圳万科城的,6,层的情景洋,房,房端头户,型,型舒适度放,大,大，采取,270,度八角窗；,范例：龙城,1,号缇香府,Q,型,6F,跃层,7,楼,4,室,3,厅,3,卫,1,厨,170,6F,户型建议与,推,推荐-,海,海派情景洋,房,房,6F,跃,范例：龙城,1,号缇香府,Q,型,4,楼,、,5,楼,3,室,2,厅,2,卫,1,厨,130,户型建议与,推,推荐-,海,海派情景洋,房,房,5F,4F,范例：龙城,1,号缇香府,Q,型,3,楼,3,室,2,厅,2,卫,1,厨,130,范例：龙城,1,号缇香府,Q,型,2,楼,3,室,2,厅,2,卫,1,厨,140,户型建议与,推,推荐-,海,海派情景洋,房,房,范例：龙城,1,号缇香府,Q,型,1,楼,3,室,2,厅,2,卫,1,厨,140,户型建议与,推,推荐-,海,海派情景洋,房,房,二室一厅一,卫,卫,65.53,平米,一室一厅一,卫,卫,72.30,平米,范例一：南,北,北两户拼合,，,，拼合前功,能,能齐全，户,型,型实用,卧室充分采,光,光,客厅和卧室,南,南向采光,户型建议与,推,推荐-,灵,灵活应对70/90限,制,制,三室二厅二,卫,卫,137.83,平米,拼合后的大,户,户型南北通,透,透；,客厅南向，,带,带阳台，拼,合,合后面宽较,宽,宽，充分保,证,证舒适性；,主卧南向采,光,光，带独立,卫,卫生间，保,证,证舒适性；,两个小户型,的,的相邻功能,空,空间接合较,好,好，共同构,成,成舒适的公,共,共交流空间,；,；,可打通隔墙,拼,拼合成舒适,主,主卧套间,客厅面宽,5.3,米，形成宽,敞,敞的公共交,流,流空间,缺点,：,主卧正对客,厅,厅开门，影,响,响私密性；,次卧北向，,采,采光稍差；,范例一：南,北,北两户拼合,，,，拼合后舒,适,适性还有提,高,高,户型建议与,推,推荐-,电,电梯洋房、,灵,灵活应对70/90限,制,制,116m,2,127m,2,116m,2,范例二：拆,分,分前的大户,型,型设计,户型建议与,推,推荐-,电,电梯洋房、