定价策略之市场比较法PPT课件[通用]

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,第三部分：,销售方案,2011年11月28日,河南恒辉房地产顾问有限公司,定价策略之市场比较法,项目静态价格形成方法,项目静态价格形成方法之市场比较法,市场比较法逻辑图,确定可比案例及权重系数,确定可比参得到项目,静态价格,根据未来价格成长情况，得出项目上市时的,动态价格,确定可比参数及权重,特点：适用范围广，公寓、联排、独栋产品均可使用,案例：新城白银路公寓产品定价,河南恒辉房地产顾问有限公司,一.团购协议,2011年11月28日,河南恒辉房地产顾问有限公司,保利海上五月花,9200,元/,清水颐园,9300,元/,右岸嘉园,9200,元/,保利家园,8500,元/,2011年11月28日,河南恒辉房地产顾问有限公司,保利海上五月花,9200,元/,清水颐园,9300,元/,右岸嘉园,9200,元/,保利家园,8500,元/,案例：英郡别院别墅产品定价方法,价格推导方法：,1、选取竞品项目,主要选取区域内具有代表性的同质项目,2、权重分析,按照各项项目指标进行评分，按照权重分析得到本案的均价,一.团购协议,比较项目,权重,文翔名苑,名仕豪庭,山语原墅,拟合程度,比较系数,拟合程度,比较系数,拟合程度,比较系数,区域位置,市区距离,4,100,4,100,4,110,4.4,交通系统,7,100,7,100,7,110,7.7,区域环境,板块属性,4,100,4,100,4,100,4,自然环境,7,100,7,100,7,100,7,社会环境,4,100,4,100,4,100,4,发展潜力,3,100,3,100,3,100,3,生活配套,10,100,10,100,10,100,10,规划,规模,3,110,3.3,100,3,110,3.3,容积率,7,80,5.6,120,8.4,120,8.4,绿化,7,90,6.3,110,7.7,110,7.7,内部景观,6,105,6.3,110,6.6,115,6.9,产品,产品风格及核心概念,10,90,9,110,11,100,10,面积设置,6,105,6.3,100,6,100,6,产品附加值,7,100,7,110,7.7,110,7.7,其他条件,物业服务,4,100,4,100,4,100,4,会所,4,110,4.4,100,4,120,4.8,是否现房,4,100,4,100,4,100,4,开发商品牌,3,100,3,100,3,110,3.3,100,98.2,104.4,106.2,主要参考项目文翔名苑、名仕豪庭和山语原墅目前联排别墅的价格分别为9800、9500和11500元/，结合比较系数，计算本案的均价为：,(9800*98.2+9500*104.4+11500*106.2)/3/100=10585元/,本案静态价格应为：10500元/,案例：盐湖新居产品定价方法,项目选取：,在这里我们选举了,“嘉城,”以及,“汇丰沁苑”,作为参考对象。,选取标准：,“嘉城”是区域龙头项目，具有区域代表性，地理位置相对优越，而且开盘时间长；,“汇丰沁苑”区域新开项目，与本案距离相近，区位类似，有一定的参考价值。,价格定位：乐观预期,影响因素,权重,嘉城,汇丰沁苑,本案,得分,比较系数,得分,比较系数,得分,比较系数,区位系数,2.5,12.5,32.5,11,27.5,10,25,周边环境系数,2,12,24,11,22,10,20,小区规划系数,1,11,11,11,11,10,10,户型面积系数,1,10,10,10,10,10,10,景观系数,0.5,11,5.5,10,5,10,5,配套系数,1.5,11,16.5,10,15,10,15,交通系数,1.5,10,15,10,15,10,15,合计,-,116,104.5,100,近期3月价格,-,8548,7750,-,本案推导价格,-,7360,7400,-,未来市场竞争,市场环境进一步好转，不打价格战,开盘准备,开盘前准备较充分，蓄水充足,去化时间,资金回笼压力小，去化时间为10个月,本案合理价格,7500,乐观预期下，本案合理价格为7500元/平方米,价格定位：悲观预期,影响因素,权重,嘉城,汇丰沁苑,本案,得分,比较系数,得分,比较系数,得分,比较系数,区位系数,2.5,12.5,32.5,11,30.5,10,25,周边环境系数,2,12,24,11,21,10,20,小区规划系数,1,11,11,11,11,10,10,户型面积系数,1,10,10,9,9,10,10,景观系数,0.5,11,5.5,10,5,10,5,配套系数,1.5,11,16.5,9,14,10,15,交通系数,1.5,10,15,9,14,10,15,合计,10,116,104.5,100,近期3月价格,-,8548,7750,-,本案推导价格,-,7360,7400,-,未来市场竞争,市场回暖需要漫长过程，客户对价格仍较敏感；,5-7月份为大牌开发商资金回笼密集期，促销动作将会影响市场整体价格水平和未来价格预期,汇丰沁苑价格处于下降通道中，如进一步下降，将对本案形成较大的压力,开盘准备,开盘前准备较不充分,去化时间,去化时间为7个月,本案合理价格,7300,悲观预期下，本案合理价格为7300元/平方米,一.团购协议,案例：闵行华漕别墅项目,确定可比参数及权重,确定可比案例及权重系数,（上海西区城市独栋别墅项目，容积率在0.4以下）,得到项目,静态价格,根据未来价格成长情况，得出项目上市时的,动态价格,河南恒辉房地产顾问有限公司,各项指标所占权重及评分基准判定,评分内容,权重,系数打分,万科翡翠,万源城,万特园,西郊庄园,绿城玫瑰园,兰乔圣菲,西郊明苑,竣工时间,3,平均水平,以100分为基准，随着房龄时间递减,系数评分,100,100,90,85,90,90,90,出售速率,3,平均水平,以100分为基准，月均去化1套为满分，低于1套系数递减,系数评分,135,130,100,120,120,130,100,房屋与地下室面积比,6,平均水平,以100分为基准，以0.3-0.4为满分，低于标准值递减,系数评分,100,120,100,60,100,70,120,花园占地面积,12,平均水平,以100分为基准，2亩为满分，低于标准值递减,系数评分,90,80,90,130,120,90,120,容积率,12,平均水平,以100分基准，0.4容积率为满分，低于标准值递减,系数评分,100,120,120,140,160,130,100,地段,15,平均水平,以100分为基准，视具体地段条件而定,系数评分,100,150,160,90,60,90,180,规划特色,8,平均水平,以100分为基准，有两项规划特色的为满分，低于标准值递减,系数评分,110,110,100,100,100,80,120,景观特色,8,平均水平,以100分为基准，有景观特色的为满分，有排他性的递增，没有特色的递减,系数评分,110,110,100,110,90,80,110,车位数量,3,平均水平,以100分基准，2个车位为满分,系数评分,100,100,100,100,100,90,100,立面表现,8,平均水平,以100分为基准，从建筑风格特色和建筑材料两方面评定,系数评分,130,110,110,110,130,90,100,智能科技,2,平均水平,以100分为基准，有智能科技运用的为满分，特别突出的分值递增,系数评分,120,110,120,100,100,100,110,装修材质,2,平均水平,以100分为基准，毛坯的为满分，精装修加分,系数评分,70,70,120,70,70,70,70,会所,10,平均水平,以100分为基准，从会所规模、运营、品牌等方面评判,系数评分,100,90,100,110,80,100,100,物业管理,8,平均水平,以100分为基准，物业品牌和具体服务内容而定,系数评分,100,100,110,100,110,100,120,本地块公寓基准价格确定,比较项目,权重,翡冷翠,万源城,万特园,西郊庄园,绿城玫瑰园,兰乔圣菲,西郊明苑,拟合程度,比较系数,拟合程度,比较系数,拟合程度,比较系数,拟合程度,比较系数,拟合程度,比较系数,拟合程度,比较系数,拟合程度,比较系数,竣工时间,3,100,3,100,3,90,2.7,85,2.55,90,2.7,90,2.7,90,2.7,出售速率,3,135,4.05,130,3.9,100,3,120,3.6,120,3.6,130,3.9,100,3,房屋与地下室面积比,6,100,6,120,7.2,100,6,60,3.6,100,6,70,4.2,120,7.2,花园占地面积,12,90,10.8,80,9.6,90,10.8,130,15.6,120,14.4,90,10.8,120,14.4,容积率,12,100,12,120,14.4,120,14.4,140,16.8,160,19.2,130,15.6,100,12,地段,15,100,15,150,22.5,160,24,90,13.5,60,9,90,13.5,180,27,规划特色,8,110,8.8,110,8.8,100,8,100,8,100,8,80,6.4,120,9.6,景观特色,8,110,8.8,110,8.8,100,8,110,8.8,90,7.2,80,6.4,110,8.8,车位数量,3,100,3,100,3,100,3,100,3,100,3,90,2.7,100,3,立面表现,8,130,10.4,110,8.8,110,8.8,110,8.8,130,10.4,90,7.2,100,8,智能科技,2,120,2.4,110,2.2,120,2.4,100,2,100,2,100,2,110,2.2,装修材质,2,100,2,100,2,140,2.8,100,2,100,2,100,2,140,2.8,会所,10,100,10,90,9,100,10,110,11,80,8,100,10,120,12,物业管理,8,100,8,100,8,110,8.8,100,8,110,8.8,100,8,120,10,合计,100,104.25,111.2,112.7,107.25,104.3,95.4,120.3,本地块公寓基准价格确定,项目价格修正,翡冷翠,万源城,万特园,西郊庄园,绿城玫瑰园,兰乔圣菲,西郊明苑,均价,70000,95000,100000,65000,60000,55000,110000,权重系数,103.65,110.6,112.3,106.65,103.7,94.8,120.3,实际参考价格,67146,85432,88731,60606,57526,57652,89943,本项目参考价格,72434,别墅产品静态参考价格：,72434元/m2,区域未来,规划发展,市场价,格走势,稀缺性,板块规划起点高，虹桥枢纽的开通使得板块发生裂变，凸显板块价值；,板块国际别墅区集群效应，良好的别墅居住氛围,项目增值,15%,整体宏观大市场运行正常，区域市场增长较快,。,项目增值,10%/年,板块市场未来竞品项目均已销售完毕，低密度别墅项目稀缺。,项目增值,12%,下面我们在基准价格的基础上，综合各项资源优势，来确定本项目别墅产品线动态销售均价,一.团购协议,综合上述各项资源优势，得到本案0.7年后的销售价格：,项目基准价格,72434元/m,2,区域未来规划发展,15%,25352,市场价格自然波动,8%/年