房地产市场与房地产供求理论

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,2024/11/28,1,第二章 房地产市场和房地产供求理论,第一节 房地产市场,一、房地产市场的概念,1.,房地产市场的涵义,市场是社会分工和商品交换的产物，是维系商品经济的纽带。,狭义的房地产市场是指房地产交易的专门场所，如房地产交易所；,广义的房地产市场则是指房地产是房地产交易的总和或房地产商品流通中所有交换关系的总和。,2024/11/28,2,2.,中国房地产市场体系,2024/11/28,3,房地产市场结构可以从不同的角度进行划分：,（,1,）按市场运行层次划分：层次结构,一级市场：,具有国家垄断经营的性质，该产品呈纵向流通。,二级市场：,具有经营性质，房地产呈横向流通。,三级市场：,具有消费和经营性质，房地产呈横向流通。,政府,开发商,消费者,消费者,一级市场,二级市场,三级市场,土地出让,出租 转让,出租 转让,房地产市场的层次结构,2024/11/28,4,（,2,）按市场交易客体划分,可以分为土地市场、房产市场、房地产金融市场和房地产中介服务市场等。,房地产中介服务市场又包括房地产评估、房地产经纪、房地产咨询、房地产信息服务市场等。,（,3,）按物业类型划分,可以分为住宅市场、商业物业市场、写字楼市场、工业物业市场、特殊物业市场等。,每一类又可以进一步细分，如住宅市场可细分为普通住宅市场、公寓市场、别墅市场，写字楼市场可细分为甲级写字楼市场、乙级写字楼市场等。,2024/11/28,5,（,4,）按覆盖,(,影响,),范围划分。,分为国际性、全国性、地方性房地产市场。不同类型房地产的覆盖,(,影响,),空间范围是有差别的。一般来讲，房地产的档次越高，市场空间范围就越大。,（,5,）按供货方式划分。,分为现房市场、期房,(,楼花,),市场；,(6),按照权益让渡方式划分为买卖、租赁、抵押、典当、置换、联营、入股等房地产市场；,（,8,）按照法律原则划分为合法房地产交易市场、非法房地产交易市场,(,隐形市场,),；,（,8,）按照供求状况划分为买方市场、卖方市场等。,2024/11/28,6,3,房地产市场的特点和功能,与一般商品市场相比较，房地产市场具有以下特点：,（,1,）区域性,房地产市场的区域性主要是由房地产的位置固定性和性能差异性所决定的。,房地产市场具有强烈的区域性特点，不同区域的房地产市场之间相互影响也较小。,（,2,）竞争的不充分性,房地产市场参与者较少，房地产交易价格及交易信息多为非公开的。,房地产市场属于区域性市场，同一用途不同区域的房地产具有较小的替代性。,房地产投资决策受价格以外的因素影响也较大，交易效率较低。,2024/11/28,7,（,3,）供给调节的滞后性,土地的自然供给无弹性，土地的经济供给弹性较小；,土地的用途一旦确定就难以改变；,当市场出现供不应求时，供给的增加往往需要相当长,的时间；而由于房地产使用的耐久性，又决定在市场,供过于求时，多余的供给也需要较长的时间才能被市,场消化。,（,4,）交易的复杂性,房地产交易形式多样；,房地产交易持续时间较长；,房地产市场的交易复杂，交易费用高。,2024/11/28,8,（,5,）与金融的关联度高,房地产的投资者、开发者、房地产的消费者，对于信贷的依赖性都很强。金融政策、市场利率的变动，也会对房地产交易的数量、价格等产生很大影响。,（,6,）政府干预性强,各国政府都对土地的权利、利用、交易等都有严格的限制。,房地产市场的不完全性，竞争性较弱而垄断性较强，并且涉及,社会福利和社会保障等，也成为政府倾向于对房地产市场多加,干预的理由。,政府一般通过金融政策、财政政策、土地利用计划、城市规划,以及环境保护等手段，来鼓励或限制房地产开发，对房地产市,场进行干预和调节。,2024/11/28,9,二、政府对房地产市场的干预,1,政府制定干预房地产市场政策的原则,政府政策应具有的共同特征是：公平、效率、连续、系统、协调、前瞻性和引导性。,（,1,）目标的确定性,政府干预房地产市场的政策必须有明确的目标。,这些目标通常包括：,使存量房地产资源得到最有效的使用。,保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间。,引导新建项目的位置选择。,满足特殊群体的需要。,2024/11/28,10,（,2,）政策的连续性与协调性,体现新旧政策的衔接；,体现与相关政策的衔接配套；,体现多元性与系统性的统一。,（,3,）政策的针对性和导向性,制定宏观的调控政策；,针对不同类型物业的供给、分配和消费途径，制定具,有针对性的具体政策；,政策要有明确的导向性，以帮助市场的参与者准确,把握自己的行为取向。,2022/12/12,11,（,4,）政策的公,平,平性和效率,公平和效率,及,及其相互协,调,调，是评价,政,政策的重要,方,方面。,政府制定政,策,策的原则是,：,：既要通过,资,资源和利益,的,的公平,分配来维持,社,社会的稳定,；,；又要通过,资,资源的优化,配,配置来,推动社会的,进,进步和发展,。,。,公平和效率,常,常常是矛盾,的,的：如何处,理,理好其相互,关,关系，,是政府制定,政,政策的重点,和,和难点。,2022/12/12,12,2,房地产市,场,场的宏观调,控,控,宏观调控房,地,地产市场的,手,手段包括土,地,地供应计划,、,、价格、税,收,收政策等。,（,1,）土地供应,计,计划的调控,政府供应,土,土地的数量,和,和质量直接,控,控制房地产,开,开发的规模,和,和结构。,科学的计,划,划指导有利,于,于市场的发,展,展。,科学的土,地,地供应计划,应,应与总体规,划,划相协调，,应,应有足够的,弹,弹性，能够,对,对市场信号,做,做出灵敏的,反,反应。,实施土地,供,供应计划宏,观,观调控的必,要,要条件，是,政,政府拥有足,够,够的土地储,备,备。,尽量减少,用,用地单位的,土,土地存量，,是,是增强土地,供,供应计划调,节,节有效性必,不,不可少的措,施,施。,2022/12/12,13,（,2,）城市规划,的,的指导,城市规划的,作,作用：合理,利,利用土地、,协,协调城市结,构,构空间,整个规划力,求,求体现超前,性,性、科学性,、,、动态性和,适,适用性。,社会经济发,展,展计划、城,市,市规划、土,地,地供应计划,对,对土地配置,、,、房地产市,场,场的运行起,重,重要作用。,政府供应土,地,地的过程应,是,是具体实施,国,国民经济计,划,划、城市规,划,划的过程。,三个计划除,改,改善各自的,技,技术、观念,和,和管理方式,外,外，必须相,互,互协调，形,成,成土地配置,及,及调控房地,产,产市场的计,划,划体系。,2022/12/12,14,（,3,）地价,的,的杠杆,作,作用,政府可,以,以用地,价,价对房,地,地产市,场,场进行,调,调控。,地价、,建,建造成,本,本、专,业,业费用,、,、管理,费,费用、,财,财务费,用,用、投,资,资,利润、,税,税金等,因,因素极,大,大地影,响,响着房,地,地产市,场,场上的,供,供给价,格,格。,在一定,时,时期内,，,，建造,成,成本及,与,与之相,关,关的专,业,业费用,和,和管理,费,费用,、财务,费,费用和,税,税金大,体,体固定,在,在一定,水,水平上,，,，通过,调,调控地,价,价来,间接调,控,控房地,产,产价格,，,，经常,是,是十分,有,有效的,。,。,政府通,过,过调整,土,土地供,应,应数量,，,，调整,与,与土地,开,开发相,关,关的税,费,费政,策等经,济,济手段,，,，灵活,运,运用划,拨,拨、招,标,标、拍,卖,卖出让,方,方式，,以及必,要,要时通,过,过直接,的,的行政,干,干预，,都,都可以,对,对地价,进,进行有,效,效的,调控。,2022/12/12,15,（,4,）税收的,功,功能,房地产税,收,收政策是,政,政府调控,房,房地产市,场,场的核心,政,政策之一,。,。,正确运用,税,税收杠杆,不,不但可以,理,理顺分配,关,关系、保,证,证政府土,地,地,收益，还,可,可以通过,税,税赋差别,体,体现政府,的,的税收政,策,策和产业,政,政,策，进而,对,对抑制市,场,场投机、,控,控制房地,产,产价格、,规,规范房地,产,产,市场交易,行,行为等方,面,面起到明,显,显的作用,。,。,（,5,）租金的,控,控制,租赁市场,是,是房地产,市,市场的一,个,个重要组,成,成部分,租金作为,房,房地产的,租,租赁价格,是,是政府调,控,控房地产,市,市场的主,要,要,对象之一,。,。,在运行正,常,常的房地,产,产市场，,租,租金还与,房,房地产价,格,格保持合,理,理,的比例。,2022/12/12,16,（,6,）金融杠,杆,杆的作用,房地产业,与,与金融业,息,息息相关,。,。金融业,的,的支持是,房,房地,产业繁荣,必,必不可少,的,的条件，,房,房地产信,贷,贷也为金,融,融业,提供了广,阔,阔的发展,天,天地。,发展房地,产,产金融，,通,通过信贷,规,规模、利,率,率水平、,贷,贷款,方式等金,融,融措施调,节,节房地产,市,市场，是,政,政府调控,房,房地,产市场的,一,一个重要,手,手段。,（,7,）住房政,策,策的影响,我国城市,住,住宅的供,给,给主要有,：,：保障性,住,住房（廉,租,租房、公,租,租房、经,济,济适用房,）,）和市场,价,价商品住,宅,宅。,2022/12/12,17,3,房地产,市,市场行为,的,的规范,（,1,）资质审,查,查,建立资质,审,审查制度,的,的原则：,公开化，,只,只有透明,度,度高，才,便,便于社会,监,监督。,标准化，,即,即明确、,具,具体地规,定,定进入某,类,类市场必,须,须,具备的最,低,低资格标,准,准。,（,2,）产权登,记,记,发挥保障,投,投资者,(,业主,),权益的基,本,本功能，,发挥方便,流,流通、维,护,护交易秩,序,序、代征,税,税费以及,对,对,房地产市,场,场动态跟,踪,踪管理的,功,功能。,产权登记,是,是房地产,市,市场管理,的,的基础和,前,前提，是,成,成,为微观管,理,理的枢纽,，,，诸多宏,观,观政策、,房,房地产法,规,规,都可以在,产,产权登记,管,管理过程,中,中具体实,施,施。,2022/12/12,18,（,3,）建,立,立房,地,地产,价,价格,评,评估,制,制度,房地,产,产估,价,价在,政,政府,土,土地,出,出让,、,、拆,迁,迁安,置,置补,偿,偿，,房,房地,产,产买,卖,卖、,租,租赁,、,、抵,押,押、,保,保险,、,、征,税,税，,房,房地,产,产产,权,权转,让,让、,投,投资,入,入股,，,，公,司,司上,市,市、,兼,兼并,、,、收,购,购，,房,房地,产,产诉,讼,讼、,纠,纠纷,调,调解,、,、仲,裁,裁等,方,方面,，,，为,社,社会,提,提供,了,了广,泛,泛的,专,专业,服,服务,。,。,（,4,）交,易,易程,序,序的,规,规范,化,化,用法,律,律形,式,式规,范,范主,要,要的,房,房地,产,产交,易,易方,式,式，,是,是抑,制,制投,机,机、,维,维护,市,市场,秩,秩序,的,的有,效,效措,施,施。,各,各城,市,市对,土,土地,出,出让,、,、房,屋,屋预,售,售、,买,买卖,、,、抵,押,押、,租,租赁,以,以及,产,产权,登,登记,等,等都,规,规定,有,有固,定,定的,办,办事,程,程序,。,。,我国,房,房地,产,产政,策,策回,顾,顾,2022/12/12,19,三、,房,房地,产,产供,求,求理,论,论,供求,理,理论,是,是市,场,场运,行,行的,基,基础,理,理论,，,，也,是,是房,地,地产,市,市场,运,运行,与,与价,格,格变,动,动的,核,核心,理,理论,。,。