广州汽车停车场项目可行性研究报告

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title style,*,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title style,*,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title style,赛拉维停车场项目可行性研究报告,天地阳光房地产顾问有限公司,本报告基于,对广州汽车消费及车位现状,的战略性思考，,深入行业环节研究和汇集权威市场信息,，,对广州车位市场进行深入实地调查基础上形成。,5.,赛拉维项目停车场可行性分析,2.,广州车位供需情况分析,3.,广州车位租售情况分析,4.,员村板块车位供应及租售现状分析,1.,广州汽车消费情况分析,报告纲要,1.,广州汽车消费现状分析,5.,赛拉维项目停车场可行性分析,2.,广州车位供需情况分析,3.,广州车位租售情况分析,4.,员村板块车位供应及租售现状分析,广东省汽车拥有量居全国首位,目前广东省家用小汽车拥有量全国第二，汽车私,人消费量占全国的三分之一，而以广州为中心的,珠三角是中国最大的轿车消费市场，占了全国的,1,/4,市场。,广州汽车保有量达,88.5,万辆,广州机动车数量近几年呈快速增长势头，据权,威部门统计，广州汽车保有量从,1999,年的,34.8,万辆已发展到目前的,88.5,万辆。,如今广州机动车量已突破,100,万辆,图,1,：,2005-2007,年广州汽车保有量情况,（万 辆,),广州汽车消费情况,广州汽车消费高速增长,资料来源：,2007,年,1,月,28,日,广州日报,A2,及搜狐网,家用汽车成汽车增长“主力军”,2005,年广州市机动车拥有量,83.9%,为私人机动,车。其中,42.3,万辆的私人小汽车是私家车增长的,主力军。据有关部门预测，,2006,年私家车的数量,将突破,50,万辆。,2007,年,8,月私家车的数量达,70,万,广州与北京、成都成为全国私家车拥有量最多的,三个城市。,图,2,：,2004-2006,年广州私人小汽车保有量,单位：万辆,广州汽车消费情况,私家车主导汽车消费市场,资料来源：,2007,年,8,月,6,新浪网,图,3,：广州每百户城市居民家用汽车拥有量,从,2002-2006,年五年间，广州每百户家庭汽车拥有量逐年递增，,2006,年广州城市居民家庭家用汽车拥有量已增至每百户,9.3,辆。,每,百户汽车拥有量达,9.3,辆,（单位：辆）,广州汽车消费情况,资料来源：广州市统计局,广州人均,GDP,已达,1,万美元，领先全国各大中城市,按现行汇率和户籍人口计算，广州市人均,GDP2006,年已超过,1,万美元，人均,GDP,同比,2005,年预计增长,14.4,，按世界银行的衡量标准，人均,GDP1,万美元是公认的从发展中状态进入发达状态的标志线。,广州汽车消费实力强劲,广州薪酬涨幅全国第二,根据美世人力资源咨询公司近日发布,2006,年中国大陆地区整体薪酬调研报告,显示，在城市排名中，上海以,7.7%,的平均薪酬涨幅位列城市之首；紧随其后的城市为广州，平均增长为,7.6%,；北京排名第三，为,7.2%,。,汽车消费潜力需求分析,广州处于汽车普及率上升最快时期,根据美日欧国家长达,60,年的人均,GDP,水平与汽车普及率的统计分析，汽车拥有量随着人均,GDP,水平的上升而上升。在人均,GDP1000,美元时，美日欧汽车拥有量平均,5-11,人一辆，当达到,3000,美元时，平均,2.5-5,人一辆。也就是说，在人均,GDP1000-3000,美元期间是汽车普及率上升最快的第一个时期。,据政府有关部门数据显示，,2006,年广州市目前登记在案的合法摩托车约为,25,万辆，,2007,年全面“禁摩”后，其中将有,14,万原“摩托车族”考虑购买私家汽车。,50,人打算在这两个月内就“出手”。,“后禁摩时代”催生私家车购买热潮,汽车消费潜力需求分析,14,万“摩托车族”考虑购买私家汽车,2006,年,1-11,月份广州市登记入牌轿车在,300,500,辆,/,天，而,12,月份至今年,1,月份，广州市入牌轿车数量激增到,1000,辆,/,天左右，汽车消费热潮还将持续。,近两月广州每天上牌,1000,辆轿车,广州市政府有关部门已明确表示，针对目前汽车量激增的局面，广州将主要通过市场自行调控汽车消费，至少,5,年内不会限制汽车上牌。,广州至少五年内不会限制汽车上牌,广州已经走入“汽车消费时代”，居民收入增加、汽车消费门槛降低、“禁摩”等因素拉动新一轮汽车消费热潮；,随着汽车保有量激增，广州停车位不足的问题将进一步激化。,小 结,2.,广州车位供需情况分析,5.,赛拉维项目停车场可行性分析,3.,广州车位租售情况分析,4.,员村板块车位供应及租售现状分析,1.,广州汽车消费情况分析,广州现有经营性停车场（公共停车场、配建对外停车场）,2420,家，标准泊位约,28,万个，加上非经营性的停车场（如住宅类停车场）总泊位数约,40,万个，按照目前,88.5,万辆汽车保有量计算，广州车位绝对缺口达,50,即,40,万个以上！,车位供应现状分析,停车场供应不足，车位缺口巨大,市区总泊位仅约,40,万个，车位供应紧张,住宅小区中，目前除了部分高档住宅及别墅会以,1,：,1,甚至,1,：,2,配套车位外，大多只开发达到规划要求的车位数,(,即,0.2,泊户,),，部分小区的户数与车位比例更高达,15,：,1,；由于前期规划落后，八成旧小区停车位基本为零。,部分小区户数与车位比例达,151,图,4,：广州汽车数量与车位供应对比,（单位：辆）,据有关部门统计，广州总体车位增速仅为,4,，与私家车,17,的增长对比悬殊，车位缺口还将进一步扩大。,车位供应增长仅,4,资料来源：,2006-07-15,南方日报,车位供应现状分析,广州五成以上汽车“无家可归”,车位供应现状分析,大量外地汽车加剧车位紧缺局势,广州是华南地区商贸中心，繁忙商贸交流、旅游活动带来大量外地汽车在广州停留，从而进一步加剧了广州车位紧张的局面,。,未来车位供需分析,近,80,公共车位随时被取消,老城区公共停车场的,3.5,万个泊位中，工地类停车场比例达到,79.8,，共,27930,个泊位；路边停车场则占,11.6,，共,4091,个泊位；这些泊位由于地产项目的征用和政府部门整治力度的加强随时都可能被取消，即现有永久性公共停车场仅约,3000,个泊位。,宏城车场目前他们正积极争取与广州市体育局合作，开发、建设天河体育中心大型地下停车场，该停车场将可提供,8000,个停车位，建成后将可缓解天河中心区停车难问题。,未来车位供需分析,市政规划车位有如“杯水车薪”,天河体育中心停车场：,8000,个泊位,按照广州城市规划，四年内，将在北京路、上下九、康王路、农林下路等繁华地区将陆续新添,37,个停车场，总共,8500,个永久泊位。,老城区,37,个停车场：,8500,个泊位,体育中心停车场,农林下路停车场,北京路停车场,上下九停车场,分析：相对全市,40,万的车位缺口，,16500,个泊位远远不能缓解未来的停车需求，随着汽车数量的高速增长，车位紧张局面将无法扭转。,广州汽车消费增长明显快于车位增长，车位紧张的情况未来几年将会更为突出；,政府通过政策调控规划停车场短时难以缓解车位紧张局势。,小 结,3.,广州车位租售情况分析,5.,赛拉维项目停车场可行性分析,2.,广州车位供需情况分析,4.,员村板块车位供应及租售现状分析,1.,广州汽车消费情况分析,两年内价格飙升,2173,元,/,总体来看，近几年广州车位价格随着房价上涨而逐年上升，,2004,年的车位价格仅为,4361,元,/,平方米（按建筑面积计），截至,2006,年,10,月，车位价格已飙升到,6534,元,/,平方米，增长迅速。,说明：车位单价按车位建筑面积计算，车位建筑面积一般为,35-50,之间，而实用面积为,10,12,左右。,广州市宣布从,2007,年,1,月开始全面“禁摩”后，,2006,年,12,月广州车位均价随即飙到,8547,元,/,平方米，（如按实用面积为,50,计，达,17094,元,/,），比,11,月,(6438,元,/,平方米,),狂涨了,2109,元,/,平方米，涨幅超过三成。,价格走高成为趋势,车位价格现状分析,2006,年底再攀新高，达,17094,元,/,区域,2004,年（元,/,）,2005,年（元,/,）,2006,年（元,/,）,全 市,8722,8368,13068,越秀区,9546,12778,17586,荔湾区,9872,6866,10542,海珠区,12194,10534,14822,天河区,10108,10222,13088,白云区,9302,9956,11630,黄埔区,6204,7012,9804,番禺区,5046,6204,10322,花都区,6890,6336,8758,数据来源：广州房管局,表,1,：,2004-2006,年广州车位售价情况,（按照车位实用面积计算）,车位价格现状分析,由于土地资源稀缺，加上老城区庞大的汽车数量，老城区车位供应相比其他区域紧张，车位价格水平一直为全市最高，,2006,年,1,10,月份越秀区车位均价高达,8793,元,/,平方米远远高于全市车位售价水平，少数车位总价更高达,40,万元。,车位价格现状分析,中心区车位紧张，价格高企,老城区车位稀缺，售价最高,由于中心商务区写字楼密集，商务频繁，车位需求也很大。如珠江新城、天河北、环市东、滨江东等区域的车位价格也在,15,30,万元,/,个左右；此外，高档豪宅小区也因良好的地段优势和高档物业管理水平而售价颇高。,中心,商务区巨大停车需求拉升售价,区 域,车位售价水平,售价举例,老城区：越秀区、荔湾区等,商务区（珠江新城、天河北）,豪宅区：滨江东一线江景豪宅等,2040,万元个,东湖御苑,42-48,万,中信公寓,0,万左右,东山雅筑,万,左右,南国花园,23-26,万,星汇园,30-38,万,富力银禧花园,21,万,左右,一般市中心小区：白云区、海珠区、天河东等,1220,万元个,骏景花园,15,万左右,君林天下,15,万左右,远郊小区（番禺区、花都区、黄埔等）,812,万元个,丽江花园,10,万左右,金碧御水山庄,12,万左右,车位价格现状分析,广州市各区域车位售价水平,以上为之前的销售情况，许多以销售完毕,根据从,2004,年,11,月,15,日开始实行的,广州市住宅小区停车场停放保管服务收费标准,的有关规定，停在露天车位的小车保管服务费最高限价是,150,元月，停在室内车位的保管服务费最高限价是,400,元月。,车位租赁情况,车位类型,月保收费标准（元,/,月）,商场、宾馆酒店、娱乐场所、写字楼停车场,1500,小区室内停车场,400,广州市停车场停放保管服务收费标准,2004,年起,政府对停车场收费限价,虽