尖岗山项目市场汇报

,Code of this report |,1,Copyright Centaline Group, 2010,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,新世界尖岗山项目市场汇报,20120202,深圳中原事业一部,C,组,ShenZhen.02.2012,宏观政策市场分析,2011,深圳别墅市场回顾,2012,深圳别墅市场分析,深圳高端市场总结,4,1,2,3,S,tructure,汇报框架,Code of this report | 3, Copyright Centaline Group, 2010,2011,年宏观经济调控的首要任务是稳定物价水平，控制通胀,经历了,2009,年的,4,万亿元救市政策后，,2010,年经济平稳发展，,2011,年宏观经济则面临着通胀增加、经,济增长减缓的两难境地。今年两会上，中央明确提出,2011,年宏观调控的首要任务是抑制通胀，稳定物,价水平，这为宏观调控定了主基调。,2008,年初：防止经济过热,年中：保经济增长，,控制物价水平,第四季度：全力保经,济增长,2009,信心比黄金重要,4,万亿救市计划,千,方百计促进经济,增长,2010,提高宏观调控水,平，保持经济平稳,较快发展,遏制部分城市房价,上涨过快,2011,稳定物价水平，抑,制通货膨胀,房地产调控三管齐,下，房价调控问责,制,Code of this report | 4, Copyright Centaline Group, 2010,0%,8%,6%,4%,2%,图：,1-7,月三,次加息,10%,20080915,20070915,20070721,20070318,20110406,20101226,20081223,20081030,一年期贷款利率,一年期存款利率,2011,年货币政策趋紧，全年三次加息，六次调高存准率,今年前三季度货币政策一直处于紧缩状态。政策主要集中在上半年出台，第三季度持续紧缩，年底货,币政策才开始微调。上半年每个月提高一次存准率，并分别在,2,月、,4,月和,7,月加息。,7,月存准率达到,21.5%,的历史高峰，,5,年期贷款利率也达到,7.05%,的高位。,10%,22%,18%,14%,图：上半年每月提高一次存准率,26%,2008,01,2008,02,2008,04,2008,05,2008,06,2008,09,2008,10,2008,11,2008,12,2010,01,2010,02,2010,05,2010,11,2010,11,2010,12,2011,01,2011,02,2011,03,2011,04,2011,05,2011,06,数据来源：中国人民银行,Code of this report | 11, Copyright Centaline Group, 2010,1,月,2,月,3,月,4,月,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,中原二手成交价格,一手价格,2011,年政策调整频繁，下半年政策面稳定市场转向,在整体经济环境从紧，房地产行业又经历了,“,限贷令,”,、,“,限购令,”,、,“,限价令,”,等多重,调控政策高压之下，房地产市场如期出现调整。：国家统计局数据显示，从第三季度开始，深圳新建商品住宅价格环比零增长；深圳二手房市场量价齐跌；购房者信心严重不足，房地产市场迎来了深度调整期。,3,月：加强版,“限购令”,1,月：“新国八条”,4,月：限价令,7,月：二手房,评估价征税,7,月：加强版,“限价令”,图：深圳一二手房价走势与主要调控政策图,Code of this report | 6, Copyright Centaline Group, 2010,年底货币政策微调，,2009,年来首度下调存款准备金率,下调存款准备金率：,2011,年底三季度货币政策一直处于紧缩状态。政策主要集中在上半年出台，第三季度持续紧缩，年底才出现松动。,12,月,5,日央行下调存款准备金率，这是央行自,2009,年来首度下调准备金率，共计释放资金,4,千亿元左右，也意味着货币政策出现了松动；,统一房产登记平台：,近日，国家开始在,40,多个省市范围内，统一房产登记平台将在,2013,年完成。为限购令严格执行做支持同,时，为后期物业税征收的可操作性做好准备。,最新政策变化,Code of this report | 17, Copyright Centaline Group, 2010,历年土地成交情况,全年仅两宗土地流拍，分别为一宗工业用地和一宗,商服用地,2011,年全年住宅用地出让全部挂牌出让成功。全年仅两种土地流拍，分别为一宗工业用地和一宗商服,用地。工业用地、商服用地、以及住宅用地建筑面积分别比,2010,年增长了,-33.7%,，,56.4%,，,2.8%,。,图：,2006-2011,年各类土地成交建筑面积,（单位：万平米）,1200,1000,800,600,400,200,0,工业仓储用地,商业服务业用地,住宅用地,2006,9.73,90.02,205.39,2007,93.92,54.34,108.70,2008,347.01,124.53,237.87,2009,388.52,56.54,145.24,2010,698.39,126.18,157.21,2011,年,1-11,462.74,197.37,161.59,数据来源：深圳中原,规划期,新供应商品住,房用地,城市更新商品住,房用地,征地返还,用地,新供应及拆迁安置保障,性住房用地,城市更新保障性住,房用地,总计,2011,30,129,40,80,7,286,2012,30,110,40,50,20,250,2013,30,110,40,50,23,253,2014,30,101,40,60,25,256,2015,30,100,40,60,35,265,总计,150,550,200,300,110,1310,未来五年，新增住宅用地供应将主要依赖城市更新和保障性住房用地供应,根据深圳市十二五住房建设规划，深圳市新增商品房住房用地供应仅,150,公顷，占总用地供应的,11.5%,，而城市更新用地供应占,42%,，保障性住房用地供应占,31.3%,。,单位：公顷,数据来源：深圳市住房建设规划（,2011-2015,）,Code of this report | 23,表：深圳市住房用地供应结构表（,2011-2015,）,数据来源：,深圳市住房建设规划（,2011-2015,）, Copyright Ce,ntaline Group, 2010,07,/0,1,11,08,/0,1,11,09,/0,1,11,10,/0,1,11,11,/0,1,03,05,07,09,03,05,07,09,03,05,07,09,03,05,07,09,03,05,07,09,11,Code of this report | 34, Copyright Centaline Group, 2010,一手房市场量价走势,从量价走势上看，,2011,年上半年一手房市场量跌价稳，下半年走势发生改变，量价齐跌，这种趋势与,2007,年下半年走势类似，不同的是，,2007,年下半年受银行信贷收缩以及,927,新政的影响，价格和量都,出现了急速的下跌，而,2011,年末受降价促销影响，成交量有所回升。,图：,2007-2011,年一手房量价走势,0,数据来源：深圳中原,90,5000,60,17000,13000,30,9000,21000,25000,成交量,成交价格,07,/0,1,11,08,/0,1,11,09,/0,1,11,10,/0,1,11,11,/0,1,05,07,03,03,07,07,03,05,09,03,05,09,05,07,09,05,09,03,07,09,11, Copyright Centaline Group, 2010,二手房市场量价走势,下半年成交量跌至,2008,年低迷时期水平,2011,年上半年，二手房市场处于量跌而价涨的走势，下半年后，成交量急速下跌，月均成交量下跌至,2008,年低迷时期水平。,图：,2007-2011,年中原成交二手房量价走势,数据来源：深圳中原,0,20,40,5000,Code of this report | 43,13000,10,9000,17000,30,21000,25000,29000,成交量,成交价格,Code of thisreport|61, CopyrightCentalineGroup, 2010,开发商供供应看，,2012,年去库存存化压力力加大,11,月底，中中原监测测到的标标杆房企企在售项项目的库库存量约约为,2395,万平方米米，环比比上月增增加,21%,，房企库库存,压力增大大。其中中，除中中海库存存量小幅幅下降外外，其余余,9,家开发商商本月库库存量环环比都上上升。,2012,年企业去去库,存化压力力增加。,图：,11,月标杆房房企的库库存情况况,数据来源源：中原原地产研研究中心心,Code of thisreport|62, CopyrightCentalineGroup, 2010,开发商负负债率超超过,2008,年，,2012,年偿债高高峰，资资金压力力增加，快速出出货成,必然,2011,年底各大大上市房房企的资资产负债债率均超超过,2008,年时期，随着偿偿债高峰峰期的到到来，开开发商资资金回笼笼压,力加大，快速出出货成为为必然。,数据来源源：中原原地产研研究中心心,稳中求进进,2012,年经济工工作主基基调,面临经济济增速的的放缓，经济可可能出现现的萧条条，,12,月中央经经济工作作会议工工作会议议确定,2012,年经济工工作的,第一任务务是继续续加强和和改善宏宏观调控控，促进进经济平平稳较快快发展。“稳中中求进”是明年年经济工工作的主主基,调和基本本出发点点。,2010,定调,2011,：稳增长长抑通胀胀调结构构,2009,定调,2010,：保持政政策连续续性稳定定性,2008,定调,2009,：扩大内内需,2007,定调,2008,：控总量量稳物价价调结构构,2006,定调,2007,：继续稳稳健财政政政策,2005,定调,2006,：继续搞搞好宏观观调控,2004,定调,2005,：巩固宏宏观调控控成果,2003,定调,2004,：保持宏宏观政策策连续性性,2002,定调,2003,：积极财财政稳健健货币政政策,2001,定调,2002,：扩大内内需,1,2,3,4,5, CopyrightCentalineGroup, 2010,加强和改改善宏观观调控，促进经经济平稳稳较快发发展,抓好“三三农”工工作，增增强农产产品供给给保障能能力,加快经济济结构调调整，促促进经济济自主协协调发展展,深化重点点领域和和关键环环节改革革，提高高对外开开放水,平,大力保障障和改善善民生，加强和和创新社社会管理理,Code of thisreport|55,宏观市场场小结,全国“降降价潮”越演越越烈，欲欲以价换换量，预预计明年年大多新新入市项项目将低低于预期期价格入入市；,2012,年，中央央的调控控态度依依然坚决决，政策策的大方方向上不不会有大大的改变变；,市场下行行通道已已经打开开，市场场遭遇信信心危机机，深圳圳成交量量降至,08,年水平，可能依依然维持持该水平平,主要结论论：下行行通道开开启，房房地产,2012,不可指望望“靠天天吃饭”，唯有有自寻出出路，自自力更生生，以求求突围。,宏观政策策市场分分析,2011,深圳别墅墅市场回回顾,2012,深圳别墅墅市场分分析,深圳高端端市场总总结,4,1,2,3,S,tructure,汇报框架,曦城,散,点,个,盘,供,应,中央原著,金地天悦湾,紫园,鸿威海怡湾,水榭山,熙园山院,十二橡树庄园,观湖园,观澜湖,公园大地,星河时代,阅山华府,紫麟山,招商观园,和黄懿花园,天麓,爱琴湾,皇庭玺园,天琴湾,万泽云顶,兰江山地,万科璞悦山,关内传统统别墅区区几乎开开发殆尽尽，少量量位于南南山和盐盐田，关关外别墅墅分区明明显，且且呈散点点供应，部分热热点区域域集中供供应。,南移：后海湾升升级为新新兴豪宅宅片区。曦城、紫紫园、鸿鸿威海怡怡湾,北扩：香蜜湖等等豪宅片片区豪宅宅已基本本无别墅墅供应；,而观塘片片区为市市场供应应量集中中片区,东扩：龙岗逐渐渐成为市市场的主主战场：紫麟山、阅山华华府、公公园大地地、星河河时代,资源：依托东部部滨海资资源发展展度假旅旅游物业业为主，以大梅梅沙为核核心区域域。东部华侨侨城天麓麓、爱琴琴湾、天天琴湾、皇庭玺玺园,在售项目,产品类型,销售均价,推售总量,推售时间,成交总套数,月均套数,剩余货量,星河时代,叠加,220-260,m2,联排,/,双拼,298-302m2,3-5,万,182,套,2010.10,26,套,2.1,套,102,套,曦城,4,期,独栋,350-610m2,10,万,19,套,2011.7,5,套,1,套,独栋,14,套,联排,250-340m2,6,万,38,套,2011.7,16,套,3,套,联排,22,套,天麓,独栋别墅,350-600,4000,万左右,-,-,-,0,套,1,套,叠拼,175-288,9,万,51,套,2011.9.17,6,套,2,套,20,套,爱琴湾,独栋,400,、双拼,310,、联排,260-340,7-12,万,72,套,2011.9,30,套,10,套,42,套,皇庭玺,叠拼,148-239,6,万,31,套,现售,0,套,0,套,31,套,观澜湖,比佩亚独栋别墅,630,4-6,万,25,套,2010.4,2,套,0.1,套,比佩亚独栋别墅,4,套,君悦山,290,3.3,万,16,套,2011.6,6,套,1,套,君悦山联排别墅,10,套,叠加别墅,270-,280,2.5,万,24,套,2011.10,7,套,3.5,套,叠加别墅,17,套,紫麟山,联排,203,3,万,23,套,-,4,套,0.3,套,20,套,公园大地,220-330,平米联排,1300,万左右,14,套,-,6,套,0.5,套,8,套,天悦湾,叠拼,240-260,3.6,万,76,套,2011.9.10,13,套,4.3,套,63,套（联排、双拼未推）,水榭山,联排,230-350,6.4,万,30,套,2011.9,17,套,4.25,套,28,套,熙园山院,叠拼203-220,7-12,万,76,套,2011.9,月底,10,套,3.3,套,叠拼,56,套,双拼,243-304,7-12,万,18,套,8,套,2.6,套,双拼,8,套,合计,585,套,156,套,429,套,2011,年别墅全全市供应应总量约约,585,套，受到到政策影影响，消消化速度度缓慢消化,156,套别墅，剩余,429,套,熙园山院院：,项目卖点点：,稀缺：,近,近中心,地,地段、,景,景观资,源,源、高,铁,铁地段,产品打,造,造：产,品,品设计,，,，风格,庭,庭院设,计,计,开盘时间间：,2011,年,11,月,容 积率率：,1.2,总占地：,6.8,别墅总户户数：,96,套,开 发商商：鸿荣源源,产品类型型：,成交客户户特点描描述：,2011,年成交,30,多套，深深圳客户户区域主主要来自自福田、南山传传统豪宅宅区，看看中资源源及近中中心地段段，自住住为主。部分外外地客户户，主要要是靠近近高铁，交通便便利，用用于自住住及资产产保值。,熙园山院,叠拼203-220,7-12,万,76,套,双拼,243-304,7-12,万,18,套,曦城,4,：,开盘时间间：,2011,年,11,月,容 积率率：,0.51,绿 化率率：,75%,别墅总户户数：,57,套,开 发商商：招商、华侨城城,产品类型型：,独栋,350-610m2,10,万,19,套,联排,250-340m2,6,万,38,套,成交客户户特点描描述：,2011,年成交约约,14,套。客户户主要用用于自住住，来自自深圳福福田中心心区，及及华侨城城片区。大部分分为外地地开发商商住在深深圳，看看中大盘盘社区。,观澜高尔尔夫：,君悦山二二区开盘盘时间：,2011,年,9,月,别墅剩余余总户数数：,45,套,开 发商商：骏豪,产品类型型：,比佩亚独栋别墅,630,4-6,万,5,套,君悦山,1,区,290,3.3,万,16,套,君悦山,2,区,270-,280,2.5,万,24,套,成交客户户特点描描述：,2011,年成交,25,套，以深深圳客户户为主，外地客客户有所所增加，港客减减少。客客户主要要是看中中资源，及高尔尔夫生活活方式，多数用用于资产产保值。,客户案例例：,2,套比佩亚亚大宅,爱琴湾：,开盘时间间：,2011,年,9,月,别墅剩余余总户数数：,72,套,开 发商商：新润园园,产品类型型：,成交客户户特点描描述：,2011,年成交,22,套，客户户分布较较广，外外地客户户占比,60%,以上。客客户主要要是看中中沿海资资源，及及高赠送送户型，游艇会会会籍身身份。自自住为主主，保值值投资为为辅。,独栋,400,、双拼,310,联排,260-340,7-15,万,72,套,项目卖点点：,稀缺：,海,海景资,源,源,产品打,造,造：最,低,低,1:2,，最高,1:4,赠送面,积,积,客户案例例：一次次性,3,套,项目卖点点：,稀缺：,深,深圳唯,一,一城堡,建,建筑，,仅,仅,51,席！,超低容,积,积率,0.12,，,84.22%,绿化覆,盖,盖率,产品：,160-290,叠拼，,高,高赠送,开盘时间间：,2011,年,9,月,容 积率率：,0.12,绿 化率率：,80%,总户数：,51,物 业费费：,9.90,元,/,平方米,月,开 发商商：深圳东东部华侨侨城有限限公司,产品类型型：,天麓：,成交客户户特点描描述：,2011,年成交,8,套，客户户分布较较为广泛泛，外地地客户明明显增加加。客户户主要是是看中资资源，自自住及度度假需求求，资产产保值投投资用途途。,50%,一次性付付款。,叠拼,175-288,9,万,51,套,水榭山：,项目卖点点：,区位：,深圳,CBD,北，中,央,央居住,区,区！,产品纯,粹,粹,，,目前少,有,有的纯TOWNHOUSE,小,小区,首个北,美,美风格,的,的纯别,墅,墅小区,!,开盘时间间：,2011,年,9,月,容 积率率：,0.6,绿 化率率：,49%,总户数：,300,物 业费费：,7.50,元,/,平方米,月,开 发商商：深圳市市水榭花花都房地地产有限限公司,产品类型型：,成交客户户特点描描述：,2011,年成交,17,套，客户户以深圳圳本地客客户为主主，主要要为福田田,CBD,客户。客客户主要要是看中中项目区区位及纯纯粹性，自住需需求，资资产保值值投资用用途。,30-40%,一次性付付款。,220-300,联排,6-9,万,26,套,年度小结结,销售面,销售压力力大，竞竞争趋于于白热化化，受政政策影响响销售难难度会延延续至,2012,年,结论,全市整体体呈现散散点供应应新型豪豪宅区域域集中供供应,整体销售售速度缓缓慢，全全市整体体库存量量大,去化速度度,受面积段段、总价价影响,年度小结结,客户面,1,区域：,2,3,外地客户户占比逐逐步放大大，占整整体市场场约,50%,深圳客户户受政策策影响购购买力受受限。,目的：,由投资需需求逐步步转变为为自住（仅中心心区盘尤尤为明显显），资资产保值值成为主主要驱动动力。,类型：,一次性性付款款客户户比例例增加加，大大客户户一次次性购购买多多套成成为豪豪宅市市场亮亮点。,年度小小结,营销面面,开盘期期间,9,折,客户各各个击击破现现场谈谈价,换房革革命,竞墅行行动,瑞士深深度游游,噱头,降价,促销,渠道,4,大,手段,购房抵抵扣券券,活动大大抽奖奖,送精装装、庭庭院设设计装装修,高佣启启动二二三级级,活动客客户拓拓展,跨界客客户拓拓展,宏观政政策市市场分分析,2011,深圳别别墅市市场回回顾,2012,深圳别别墅市市场分分析,深圳高高端市市场总总结,4,1,2,3,S,tructure,汇报框架,行政区,项目,占地,(,万平方米,),建面,(,万平方米,),容积率,预计套数,预计,推售时间,面积区间,（平方米）,南山,招商,K,项目,5.4,15,3,-,2012,年,联排,福田,万泽云顶香蜜湖,-,-,-,11,2012,年,340,平联排别墅,福田,兰江山第花园,-,-,-,28,套,2012,年,360,平联排、,260-330,平叠加,宝安,润恒御园,7.25,7.6,0.77,142,套,2012-2013,双拼、联排,宝安,御景水岸,8.74,10.15,-,2012,年,别墅,宝安,深房光明高新区,9.12,18.1,2,-,2013,年,别墅,龙岗,紫瑞花园,4.4,13.2,3,50,套,2012,年,独立、联排别墅,龙岗,阅山华府,-,7.2,-,30,套,2012,年,220-250,平联排别墅,龙岗,美地里园,1.3,1.2,1,22,套,2012,年,250,平独栋和联排别墅,龙岗,凯旋湾,8,3.2,0.4,40,套,2012,年,300-350,平独栋,/,联排别墅,龙岗,万科璞园,7.25,4.35,0.6,42,套,2012,年,300,多,400,多,龙岗,中粮澜山,5.3,16,3,2,1,套,2012,年,双拼别墅,盐田,山海间,0.5,0.2,-,6,套,2012,年,400,平别墅,2012-2013,年别墅墅市场场供应应约,400,套，主主要集集中在在龙岗岗和宝宝安，产品品主要要以独独栋和和联排排为主主，少少量叠叠加。,2012,年大平平面豪豪宅市市场供供应：约,2028,套，月月均供供,170,套，呈呈供不不应求求，未未来高高端客客户的的争夺夺将愈愈来愈愈激烈烈。,片区,项目,主力户型,均价,剩余存量,南山,/,华侨城,香山里二期,146-159,平,3,房，,170-176,平,4,房,3.2,万元,150,余套,宝能太古城,176,平米的,4+1,房单一产权,5.8,万元,108,套,名居绿海湾,1595,房,4.2,万元,145,套,鸿威海怡湾,143-165,四房；,19,套,250-300,联排,4.7,万元,-6.8,万元,40,余套,君汇新天,200,非合拼、,1,栋,230,平,4.7,万元,114,余套,首地容御,170220,三房、四房，,3.8,万元,109,余套,福田,兰江山第,联排,360,，叠墅,33026,，空中合院,312,，,复式,310,，四房,260180,，四房,260180,826,套（高层加别墅）,国富,大户型为主（具体户型不详）,规划中,万泽云顶香蜜湖,大户型为主,4.5,万,233,套,四季山水,三房,140,，四房,140-150,，,180-240,4,房,3.3,万,192,套,龙岗,公园大地,复式,270,平,2.7,万,20,套,万科璞悦山,175-230,平非合拼大平面住宅,2.2-2.3,万,91,套（除,42,套双拼别墅）,2012,年大平平面豪豪宅市市场供供应：约,2028,套，月月均供供,170,套，呈呈供不不应求求，未未来高高端客客户的的争夺夺将愈愈来愈愈激烈烈。,观澜,湖,湖明,年,年推,售,售的,单,单位,主,主要,集,集中,在,在洋,房,房与,公,公寓,以,以及,少,少量,的,的独,栋,栋和,叠,叠加,；,；,产品,多,多样,化,化特,征,征明,显,显，,推,推售,节,节奏,稍,稍显,紧,紧凑,，,，可,能,能会,出,出现,变,变动,。,。,主要,营,营销,：,：品,牌,牌推,广,广、,高,高佣,联,联动,2012,年推货计划,户型,套数,预计主要走量阶段,158194,御林山洋房,96,2012,年,2,月中下旬开始推出,630,独栋,26,2012,年四到五月,君悦山三,-,六区,280,叠加,24,2012,年七到八月,观澜湖湖：,别墅,产,产品,叠,叠拼,、,、双,拼,拼均,已,已推,出,出；,目前,销,销售,价,价格,为,为,7-12,万。,2012,年推货计划,户型,套数,预计主要走量阶段,200220,叠拼,76,在售,240300,双拼,18,在售,熙园山山院：,主要,营,营销,：,：高,佣,佣联,动,动,项目,剩,剩余,产,产品,均,均已,面,面市,在,在售,；,；,项目,预,预计,将,将于,2012,年全,面,面清,盘,盘。,2012,年推货计划,户型,套数,预计主要走量阶段,220-300,联排,26,在售,465,双拼,2,在售,水榭山山：,主要,营,营销,：,：高,佣,佣联,动,动、,线,线下,活,活动,拓,拓客,四期,产,产品,持,持续,销,销售,中,中，,剩,剩余,产,产品,为,为联,排,排与,独,独栋,，,，其,中,中独,栋,栋数,量,量较,多,多；,预计,2012,年,6,月左,右,右六,期,期开,盘,盘，,推,推出,的,的是,120,套左,右,右的,叠,叠拼,单,单位,。,。,2012,年推货计划,户型,套数,预计主要走量阶段,250340,四期联排,7,2012,年上半年,350660,四期独栋,35,2012,年上半年,220300,六期叠拼,118,2012,年约,6,月开盘,主要营销：,高,高佣联动、,企,企业老客户,活,活动拓展,曦城：,3,期莱茵堡持,续,续销售中，,剩,剩余产品为,200,多的叠加,；,；,预计,2012,年下半年将,推,推出,350-600,的独栋别墅,。,。,2012,年推货计划,户型,套数,预计主要走量阶段,200,多叠加,2012,年下半年,350-600,独栋,2012,年下半年,天麓：,主要营销：,品,品牌推广、,高,高佣联动,项目已于,2011,年,9,月开放样板,房,房，受市场,影,影响开盘时,间,间一再延迟,，,，目前计划,为,为,2012,年上半年开,盘,盘；,主推独栋及,联,联排别墅。,预计将不做,大,大规模推广,，,，以内部客,户,户选房的形,式,式暗卖。,2012,年推货计划,户型,套数,预计主要走量阶段,独栋330-420,16,2012,年上半年,联排,280-300,35,2012,年上半年,叠拼,250-430,48,2012,年上半年,紫园：,年度市场预测测,新型板块即将将形成全新别别墅供应区，竞合有机遇遇,【,鹭湖,/CBD,中央别墅区,】,销售难度加大大，暗降的营营销手法会层层出不穷，客客户跳出深圳圳本土，新豪豪宅区域在竞竞合影响下形形成热点。,客户面放大，以线下渠道道拓展为主,【,联动,/,点对点拦截,/,圈层,】,营销手段非常常规化，暗降降成为主流,【,跨界营销,/,针对性谈客,】,各大发展商追追求利润的同同时，最大限限度维系品牌牌价值,宏观政策市场场分析,2011,深圳别墅市场场回顾,1,2,S,tructure,汇报框架,深圳高端市场场总结,4,2012,深圳别墅市场场分析,3,2012,机遇与威胁并并存，逆市之之下，考验的的不仅是产品品本身，更多多的是,各方资源整合合能力、豪宅宅市场及客户户的洞察力。,高总价、资源源型别墅客户户来源面拉大大至全国，自自住兼资产保保值客户涌现现。,全市城区域性性集中供应，体量集中在在观塘及龙岗岗片区。全年年去化速度较较慢，货量积积压。,较,08,年相比大部分分发展商不采采用直接降价价，而已多渠渠道拓展的方方式展开客户户拓展，保证证企业品牌及及利润,整体销售走量量速度,客户变化营销销表现,本盘无论是,A,、,B,地块同时启动动发售，还是是分区启动，都需要充分分考虑,2,大地块的相互互关系。特别别是后期销售售阶段会面临临的问题需要要前置解决，如样板房选选址，看楼动动线等问题。,Thanks foryourattention,Wishyou agoodday!,9,、静夜四四无邻，荒居旧旧业贫。2023/1/62023/1/6,Friday, January6,2023,10,、雨中黄黄叶树，灯下白白头人。2023/1/62023/1/62023/1/6,1/6/20239:32:37 PM,11,、以我我独沈沈久，愧君君相见见频。2023/1/62023/1/62023/1/6,Jan-2306-Jan-23,12,、故人江海海别，几度度隔山川。2023/1/62023/1/62023/1/6,Friday,January6, 2023,13,、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。2023/1/62023/1/62023/1/62023/1/6,1/6/2023,14,、他乡乡生白白发，旧国国见青青山。06一一月月20232023/1/62023/1/62023/1/6,15,、比不不了得得就不不比，得不不到的的就不不要。一月232023/1/62023/1/62023/1/6,1/6/2023,16,、行动出成成果，工作作出财富。2023/1/62023/1/6,06 January 2023,17,、做前前，能能够环环视四四周；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。2023/1/62023/1/62023/1/62023/1/6,9,、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。2023/1/62023/1/6,Friday, January6,2023,10,、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。2023/1/62023/1/62023/1/6,1/6/2023 9:32:38 PM,11,、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。2023/1/62023/1/62023/1/6,Jan-2306-Jan-23,12,、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。2023/1/62023/1/62023/1/6,Friday,January6, 2023,13,、不知香积积寺，数里里入云峰。2023/1/62023/1/62023/1/62023/1/6,1/6/2023,14,、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。06 一月20232023/1/62023/1/62023/1/6,15,、楚塞塞三湘湘接，荆门门九派派通。一月232023/1/62023/1/62023/1/6,1/6/2023,16,、少年十五二二十时，步行行夺得胡马骑骑。2023/1/62023/1/6,06 January2023,17,、空山新雨雨后，天气气晚来秋。2023/1/62023/1/62023/1/62023/1/6,9,、杨柳散和和风，青山山澹吾虑。2023/1/62023/1/6,Friday,January6, 2023,10,、阅读一一切好书书如同和和过去最最杰出的的人谈话话。2023/1/62023/1/62023/1/6,1/6/20239:32:38 PM,11,、越是没有有本领的就就越加自命命不凡。2023/1/62023/1/62023/1/6,Jan-2306-Jan-23,12,、越是无无能的人人，越喜喜欢挑剔剔别人的的错儿。2023/1/62023/1/62023/1/6,Friday, January6,2023,13,、知人人者智智，自自知者者明。胜人人者有有力，自胜胜者强强。2023/1/62023/1/62023/1/62023/1/6,1/6/2023,14,、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。06 一月20232023/1/62023/1/62023/1/6,15,、最具具挑战战性的的挑战战莫过过于提提升自自我。一月232023/1/62023/1/62023/1/6,1/6/2023,16,、业余生生活要有有意义，不要越越轨。2023/1/62023/1/6,06January 2023,17,、一个人即即使已登上上顶峰，也也仍要自强强不息。2023/1/62023/1/62023/1/62023/1/6,MOMODA POWERPOINT,Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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