业态、地下商业-高楼层商业课件

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,购物中心研究,-,商业,业态分析,-,地下室商业价值的提升,-,高楼层商业价值的提升,商业业态分析,所谓,商业业态是指针对,特定,消费者,的,特定需要，按照一定,的,战略目标,，,有选择地运用商品,经营结构,、,店铺位置,、,店铺规模,、,店铺形态,、,价格政策,、,销售方式,、,销售服务,等经营手段，提供销售和服务的类型化,经营形态,。,项目自身,消费群体,经营形态,概念,业态,区位,规模,商户群,消费群,档次,商业业态包括,购物中心,、,百货,商场、,、综合,超市、便利店、专业市场（主题商城,）,、,批发,市场,、,专卖店、和,仓储式商场,等,8,种,形式。,分类,不同的业态、不同的商户品牌需考虑到不同的品牌影响力、客流带动力、形象冲击力及租金收益力等等个性化因素。但业态配比并没有最好之说，最适合的就是最好的。,无论处于,传统商圈，还是,CBD,商务区，或是城市郊区，主流顾客群是不同的，业态组合自然也不应该相同。每个购物中心都应该对自己所在的商圈进行深度分析，不断尝试、探索、完善适合自己的业态组合。,配比,各楼层业态布局,1.,租金水平,2.,面积需求,3.,消费频率,4.,消费类型,相对购物行业，需求面积不大的专业业态建议楼层以低层区为主，小型面积需求的以中层区为主，需求大面积业态以主力店为主、楼层可覆盖地下到地上几层。,租金水平和面积要求,相对餐饮、文化娱乐行业，面积需求小、租金水平高的业态建议布置在低层区、中层区，面积需求大租金水平较低的业态建议设置在高层区业态,面积需求,租金水平,高,低,3000,100,服饰，化妆品，品牌店,3C,数码，儿童服装体育用品,超市，百货主力店，家电,300-500,面积需求,租金水平,高,低,2500,400,快餐，咖啡厅，茶庄,主题餐饮，特色酒吧，儿童娱乐,影院，,KTV,健身瑜伽,400-1200,购物行业,餐饮、娱乐行业,消费频率和消费类型,购物随机性高、频率高的业态建议设置在低层区，而购物目的性高、消费频率低的业态建议设置在中层区或高层区,消费频率较高、随机性大的中西式快餐可考虑设置在低层区，而目的性较强的业态建议设置在高层区，也可考虑设置中层区,消费类型,消费频率,高,低,随机,目的,家居，办公用品，家电,体育用品,便利店，化妆品，服饰配件,高,低,商务餐饮，美容美发,快餐类,影院，,KTV,健身瑜伽,购物行业,餐饮、娱乐,行业,消费类型,随机,目的,消费频率,3C,数码,大卖场,酒吧，影院，,KTV,健身瑜伽,案例,中西式快餐,超市卖场,家庭餐饮,B1,L1,L3,L4,电玩城,休闲餐饮,儿童娱乐,儿童早教,&,儿童摄影,健身会所,Spa,足疗,美容美发,正餐,&,休闲餐饮,家居品类杀手,儿童（母婴）用品,生活类,服务,银行服务,L2,个人时尚,基础时尚,电影院,食品杂货,江苏南通圆,融广场,6F,餐饮,生活服务,休闲娱乐,影院,5F,主力百货,餐饮,休闲娱乐,4F,餐饮,生活服务,零售,休闲娱乐,3F,餐饮,生活服务,零售,休闲娱乐,2F,餐饮,生活服务,零售,1F,餐饮,生活服务,零售,休闲娱乐,-1F,精品生活超市,餐饮,生活服务,零售,-2F,停车场、仓库、设备设施,上海九洲远景,租金水平,面积需求,消费频率,消费类型,多维度分析,低层区,中层区,高层区,1,2,3,4,服装服饰,服饰配件,化妆品,药妆店,Body shop,西式快餐,中式快餐,主题酒吧,音乐酒吧,便利店,食品专业店,3C,数码,体育用品,儿童服装,体育用品,儿童家居及用品,儿童玩具,礼品,家庭耐用品品牌店,美食广场,健身瑜伽,影院,KTV,儿童早教,慢摇酒吧,SPA,足疗,家庭餐饮,商务餐饮,主题餐饮,美容美发,儿童摄影,西式餐吧,中式餐吧,/,茶餐厅,专业百货,剧院,儿童娱乐,课外教育,购物中心,业态分布,通过,租金水平，面积需求，消费频率,以及,消费类型,四个维度的分析，得出各业态的合理落位楼层图,各,业态的位置布置,主力店业态、休闲餐饮业态选择,临主街,的位置，而化妆品、食品杂货、服饰配件选择,临入口区域,，而正餐、休闲娱乐业态则选择,边角区域,主街,中庭,入口,中西式餐吧,西式快餐,咖啡厅 茶坊,建材,品类,家电,品类,家居,品类,专业百货,大卖场,综合百货,西式快餐,食品杂货专业店,化妆品,服饰配件,临主街区域,临主街区域,入口区域,边角区域,儿童早教,美食广场,家庭,餐饮,主题餐饮,SPA,足疗,健身会所,影院,KTV,各业态分布区位,案例,主力百货,金鹰,百货,主力店,优衣库,ZARA,主力店,星巴克,主力店,必胜客,主力,店业态设置在临街，入口和商业的端头，起到吸引人流，并把人流自商业两端双向引导，促进消费。,江苏南通圆融广场,如何提高地下室商业价值,1.,地下商业与交通系统的融合,2.,合理利用,中庭空间,3.,室外下沉广场,4.,地下商业与停车场的共融,案例一,深圳益田假日广场,商业定位：中国首家国际化体验式购物中心是一个集体验式购物中心、生态写字楼、五星级主题酒店为一体的大型建筑综合体,。,商业,面积：,7.3,万平方米,主要功能：百货、餐饮、影院、滑冰场、反斗城,生态写字楼,益,田假日广场,五星级,酒店,16,全明星,真冰场,地下商业与交通系统的,融合,Ole,超市,停车,餐饮,零售,零售,地铁商业,地铁商业,地铁二号线站厅,公共巴士总站,地铁一号线站厅,负二,层,中庭,1,.,由地下城市轨道交通直接与地下商业相联通，顾客可以,从地铁通道直接进入地下商业区,；,2.,在,地下设置,公交车站，通过,地下公交车站引向地下商业的主入口,；,3.,地下车库中的人员,从车库直接进入地下商业区,；,深圳益田假日广场,通天,广场,中庭,中庭,中庭,顶层空间,深南大道/L1层,下沉式广场/B1层,地铁站厅/B2层,酒店/L2层,L2层,L3层,B3层,设计,中充分利用地势高,差，使,商业空间,与,周边市政交通系统与,无缝连接，使,商场形成多个首层，,商业价值实现最大化,。,地下商业与交通系统的,融合,深圳益田假日广场,首创四个首层设计,两条,内廊,连接三个,采光,中庭,而且中庭从地下,负二层一直往上，形成,五层通高的中庭共享空间,，即便是在层，也能享受到充分的自然光线。,内廊,采光中庭,中庭空间的合理利用,深圳益田假日广场,室外下沉广场,1.2,万平方米 下沉生态广场,深南大道,300M,深圳益田假日广场,下沉广场,深南大道,下沉广场的,做法最大程度挖掘了地下临街,商业价值,，有效,的将室外景观引入室内，通过水景、树木和,花草聚集人流，促使人际交往，丰富空间和环境,至关重要,。,深圳益田假日广场,室外下沉广场,半地下商业,首 层 商,业,地下停车场,商,业,下沉广场,案例二,广州天河城购物中心,坐落,于广州城市新中轴线上，占据天河商圈的中心位置，交通极为便利,占,地：,4.43,万平方米,建筑面积：,16,万平方米,地面,7,层，地下,3,层，其中负,2,、,3,层为停车场,地下负一层为主力百货吉之岛，人流在首层大中庭汇集，再通过小中庭的手扶梯下到负一层消费。自首层以上都可通过小中庭看到负一层的商业，吸引人流往下。,首层开始七,层通高大中庭，室外阳光更可透过顶上的玻璃光棚照射进来。,广州天河城购物中心,中庭空间的合理利用,案例三,上海正大广场,上海陆家嘴金融,贸易区核心,地带,上海新兴的旅游中心,坐拥外滩美丽景色,紧邻东方明珠电视塔,金茂大厦,、国际会议中心,上海国际会议中心,上海正大广场,上海金茂大厦,东方明珠,地下商业与停车场的共融,上海正大广场,停车场,家居馆,地下负一层为主力百货吉之岛,，人流在首层大中庭汇集，再通过小中庭的手扶梯下到负一层消费。自首层以上都可通过小中庭看到负一层的商业，吸引人流往下。,首层开始,七,层通高大中庭，室外阳光更可透过顶上的玻璃光棚照射进来。,半地下停车场,半地下商场,首 层 商 场,地下停车场,商 场,吸引停车人流,挖掘车行商业价值,;,丰富的半地下空间,;,减少商业体压力,小结：,1.,把地下商业与周边的公共交通系统紧密结合，会带来大量人流。,2.,合理利用,中庭,空间，解决地下商业采光不足、空间压抑等问题，还可通过中庭，使地上与地下的商业空间相互渗透、呼应。,3.,室外下沉广场的设置极大程度提高地下的商业价值，成为一个人流汇集的休闲共享空间，对项目自身的品牌价值也是巨大的提升。,4.,把地下商业与地下停车场相结合，提升地下商业的价值，使顾客有更便捷的购物体验。,高楼层商业,的价值提升,1.,目的性,消费,业态组合设置,2.,垂直,交通系统的设置,3.,地上,停车场的设置,4.,中庭、边庭等共享空间的设置,案例一,香港国际广场,isquare,国际广场,isquare,，,总,建筑面积,6.6,万平方,米,，,包括商场、戏院和高座大楼三个部分。地下至,8,楼为基座，商场街铺为国际品牌旗舰,店,。,高端,餐饮,影院,香港国际广场,isquare,目的性消费,的业态布局,南座,7,层以上设有,5,间影院包括,1,间贵宾影院,(,凤凰影院,),及,1,间拥有,448,个座位全港最大的,IMAX,影院,，共提供近,1,000,个座位，是尖沙咀最热捧的娱乐好,去处。,北,座,20,层以上全部设置高级餐饮，,店铺主要景观为,尖沙咀,一带楼景及部份,维,多利亚,港,景色。,物业高座为一幢逾,20,层高的大厦，,以,高级餐饮,为主,店铺主要景观为,尖沙咀,一带楼景及部份,维,多利亚,港,景色,。,其中第,30,层为获得米其林餐厅星级称号的,南海一号,。,与,餐厅相连的,Eyebar,坐拥优美海景，是香港最潮最新的酒吧聚脚点,。酒吧,内亦仿照旧日的船舰甲板摆设，安放望远镜及索引图板，展示香港必到的地标景点。,第,31,层为高级粤菜殿堂级食府：,国福楼,，,为,确保优质食材得以妥善保存，国福楼内更设有专用储存窖，存放着价值过百万的海味、陈年波尔多及勃良地名酿。餐厅熟客更可尊享这项专业服务，在餐厅内珍藏私人海味及陈年醇酿。,香港国际广场,isquare,垂直交通系统的设置,场,内设有,43,部,扶手电梯,；,其中,5,部,为,跨层扶手电梯,，贯通各个主题区域。来往,MTR,层至地下的扶手电梯，全长,37,米，两旁的外墙以,10,组投映机投射花草树木等作为影像，行人,可与这些影像互动，经过时会散发花粉或变色，属全港首创,。,南座有专门从,MTR,楼层直达,7,层的升降梯，把人流自地铁层引向影院。,北座则有,3,部直达高层餐饮区的垂直升降梯，可从大堂楼层或者,3/F,的电梯大堂直接搭乘。,案例二,香港朗豪坊,Langham place,朗豪坊,Langham place,，位于九龙旺角，由两栋高层建筑组成，包括地下,2,层和地上,13,层的购物中心及其上方的写字楼和,42,层的朗豪酒店，两者之间通过二,层和四层的两处过街天桥连接。综合体面积,16.7,万平方米，购物中心面积为,5.6,万平方米。,香港,朗豪坊,目的性,消费,的业态布局,运动服饰,电影院,5F-7F,8F-12F,8F-12F,潮牌,潮店,聚集地,12F-13F,特色餐厅酒吧,数码,天幕,把电影院，特色餐厅酒吧等,目的性强,的业态放在最高层，再结合覆盖整个购物中心顶部的全港第一个数码天幕这种视觉,体验性,的标志物，吸引人流往高处走。,垂直交通系统的设置,香港,朗豪坊,购物中心,内有三部跨层高速扶梯，第一部从一层直达三层，第二部由四层通天广场直达八层，第三部从八层直达十二层。南边有直达升降梯从,1F,直达,电影院和顶层。,8F,12F,4,F,1F,垂直交通系统的设置