XXXX0531铜陵翠湖公园东北角地块商业项目提案

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,铜陵翠湖公园东北角地块商业项目提案,辟,蹊径，以,超越,TONGLING CUIHU GONGYUAN XIBEIJIAO DIKUAI SHANGYE XIANGMU TIAN,南京正步投资咨询有限公司,物,竞,天,择,适,者,生存,写在前面,甫一接触本,案,案，便立刻,有,有了创作的,冲,冲动。一帮,人,人南征北战,，,，做了很多,项,项目，在尝,遍,遍酸甜苦辣,咸,咸的同时，,也,也在不断地,积,积攒着经验,，,，终于厚积,薄,薄发。,纵观国内商,业,业盘子，除,了,了大连万达,、,、深圳万象,等,等少数能取,得,得真正意义,的,的成功外，,多,多数都是惨,淡,淡经营，原,因,因何在？,商业地产的,操,操盘手们似,乎,乎都满足了,对,对别人的模,仿,仿，很少有,人,人去琢磨着,怎,怎样才能超,越,越别人。,本案处在这,样,样一个特殊,的,的时期和特,殊,殊的地理环,境,境，依靠常,规,规定位的话,，,，成功概率,不,不大。,按部就班、,人,人云亦云、,照,照葫芦画瓢,的,的定位和操,作,作手法，是,无,无能的体现,，,，是对项目,的,的敷衍和亵,渎,渎。,成功者之所,以,以成功，在,于,于他们总能,以,以非凡的勇,气,气，完成对,自,自己的突破,和,和对竞争者,的,的超越。,打造百货购,物,物中心？地,段,段比不上长,江,江路，也无,法,法抗衡未来,的,的强大对手,雨润国际广,场,场；打造专,业,业市场？没,有,有产业资源,、,、没有先发,优,优势；打造,区,区域商业街,？,？暂时还没,有,有川流不息,的,的人潮, ,是坐以待毙,，,，还是绝地,反,反击？,答案就在后,面,面,我们相信,这,这是一次轻,松,松愉快的历,程,程,铜陵市场现状分析,典型商业项目分析,开发区规划解析,项目定位,欧罗巴文化营销核心,项目形象包装策略,项目操盘策略建议,项目销售及推广建议,项目销售周期,结语,铜陵市场现,状,状分析,二一一年,五,五月十九日,至,至二十三日,，,，我们项目,组,组成员对铜,陵,陵房地产市,场,场特别是商,业,业地产市场,进,进行了为期,一,一周的全面,调,调研，获得,了,了宝贵的第,一,一手资料,。,自,1956,年建市以来,，,，铜陵立足,资,资源基础，,依,依托区位优,势,势，,经过五十多,年,年的建设，,形,形成了以有,色,色、化工、,建,建材、机电,、,、,轻纺为支柱,，,，煤炭、食,品,品、医药等,相,相应发展，,拥,拥有,34,个行,业、,133,个门类、数,千,千种工业产,品,品的综合工,业,业体系，成,为,为皖,江地区一座新型,的,的工贸港口城市,。,。,铜,陵,市,区,域,位,置,西湖新城,板块,城南板块,东郊板块,中心区,板块,环天井湖,板块,呈现“一主四副,”,”的格局,西湖新区是铜陵,未,未来几年的主要,发展方向,商业市场调研,城市商业总体特,征,征调研,市区商业供应特,征,征调研,主要街道租金水,平,平调研,城市商业整体版,图,图,老城区核心辐射,区,区内，是商业经,营,营的价值高地，,尤,尤其长江中路，,人,人气很旺；,其他区域商业氛,围,围呈现明显不足,，,，租金较低。靠,近,近城区边界的地,方,方，商业几乎断,节,节。,城市商业总体特,征,征调研, 商场和专卖,店,店等密集，商品,种,种类丰富,在长江中路上，,商,商业元素较为丰,富,富，休闲娱乐类,、,、家居类、服装,化,化妆类、日用百,货,货类、食品类、,文,文体类、电讯类,、,、交通工具类商,品,品融合在这条街,道,道上，它满足了,铜,铜陵市人民生活,的,的各方面需求。,大,大部分的商业业,种,种都希望依附于,长,长江中路。, 某种单一业,态,态经营单街扎堆,特,特征明显, 业种分布与,地,地势有着密切关,系,系, 休闲、娱乐,业,业遍地开花,建市以来，铜陵,就,就属于工矿城市,，,，外来人口较多,，,，使得与流动人,口,口相关的服务产,业,业蓬勃发展。在,城,城市中心区域我,们,们可以在任何一,条,条街上都能看到,宾,宾馆、浴场、,KTV,、足浴、桑拿城,的,的出现，在档次,上,上可谓良莠不齐,。,。比较有名气的,服,服务场所大都分,布,布在离主要商业,区,区不远的城市主,干,干道旁。,城市商业总体特,征,征分析,城市商业总体特,征,征调研,商业市场调研,城市商业总体特,征,征调研,市区商业供应特,征,征调研,主要街道租金水,平,平调研,百货商场过于集,中,中，大多处于转,型,型期,铜陵市区百货商,场,场有,3,家,总规模在,19,万左右,;,百货商场主要集,中,中在长江中路,;,各百货商场经过,业,业态调整及相关,经,经营策略改变,正从传统百货向,新,新型百货,(,品牌经营与特色,主,主题经营、注重,环,环境改善与人本,主,主义相结合等,),转变,;,受自身物质条件,的,的限制,单纯依赖软件方,面,面的提高使得发,展,展空间相当有限,。,。,市区商业供应特,征,征调研,百货商场,超市外扩趋势明,显,显,铜陵中大型超市,数,数量较少，现有,的,的超市多分散于,居,居民区与商业区,内,内；,从铜陵城市发展,角,角度，结合居民,住,住宅区及超市,(,含中大型超市及,小,小型超市、便利,店,店,),分布情况,超市向东向南扩,张,张趋势明显,;,迄今为止，铜陵,已,已有合家福、华,润,润苏果、家得利,、,、华联等中大型,超,超市入驻，置业,财富广场项目引,进,进了乐购。,市区商业供应特,征,征调研,超市,项目名称,地理位置,规模,(m2),华联,淮河大道,2800,台客隆,石城大道,4,000,合家福,淮河大道,13,000,合家福,义安北路,2000,华润苏果,淮河大道,15,000,家得利,淮河大道,1,000,铜陵中、大型超,市,市基本情况,超市运营状况参,差,差不齐,家得利是铜陵超,市,市业人气较旺、,经,经济效益最好的,超,超市,;,合家福是铜陵营,业,业面积和店面数,量,量最多的超市；,超市租金大致在,0.5-1.2,元,/,天左右，视超市,具,具体区位条件及,合,合同签订年份而,定,定，普遍不高。,市区商业供应特,征,征调研,超市,专业市场分布图,铜陵现有各个专,业,业市场地址的选,择,择，均处于主要,城,城市“过境公路,”,”沿线：东向交,通,通要道（铜都大,道,道）和北向交通,要,要道（北京西路,）,）上。,汽车销售市场,铜都大道南段,花鸟市场,铜都大道与北京,东,东路交口西北向,铜陵大市场,铜都大道北段,绿源农产品大市,场,场,铜都大道北段,茂源大市场,北京西路段（家,具,具、家居、建材,等,等）,铜陵部分专业市,场,场没有通过政府,的,的规划来引导,如汽车销,售市场,是自发形成,因此需要较长周,期,期引导与布局,市区商业供应特,征,征调研,专业市场,次中心或边缘区,域,域对专业市场吸,引,引力,铜陵市现有专业,市,市场总计约,10,多个,总规模在,50,万左右,;,专业市场承租能,力,力较低,一般选址在城市,边,边缘区域,;,租金价格与道路,交,交通是专业市场,选,选址考虑的主要,评,评价指标与因素,;,城市中心或次中,心,心区域可考虑精,品,品专业市场,以满足特定消费,人,人群需求,而且精品专业市,场,场具备较高承租,能,能力。,经营规模,(,万,),汽车销售市场,20,多家销售企业,花鸟市场,0.3,铜陵大市场,13.6,绿源农产品大市场,15,茂源大市场,10,专业市场,选址考虑,因素,市区商业特征调,研,研,专业市场,餐饮市场主要分,散,散在三个片区,据不完全统计,铜陵市现有大小,餐,餐饮企业,1500,余家,茶楼,200,余家；,羊家山沿线已形,成,成餐饮聚集气候,但主要以,100,左右的小面积,餐,餐饮为主,;,餐饮营业面积较,大,大的的中大型餐,饮,饮店主要集中在,义,义安北路、淮海,北,北路、石城大道,上,上,;,随着铜陵人均可,支,支配收入的增长,及,及消费者消费习,惯,惯的转变,现有传统的消费,场,场所将不能满足,广,广大消费者需求,，,，新的市场需求,空,空间日益扩大,有特色的餐饮场,所,所将成为新的市,场,场需求。,市区商业供应特,征,征分析,餐饮,酒店名称,餐厅容量,育和大酒店,豪华包厢,30,个及,1,个中餐宴会大厅和,1,个小型宴会厅，,极度大酒店,包厢,30,多间,美华大酒店,11,个风格各异的大中小型宴会厅,酒店餐饮,(,举例,),餐饮市场经营良,好,好,中高档餐饮较为,缺,缺乏,中高档餐饮消费,基,基本上都集中在,义,义安北路、长江,中,中路、淮河大道,等,等沿线酒店内,;,纯餐饮场所大多,经,经营定位大众消,费,费,档次不高,;,酒店内餐饮消费,形,形式以婚宴、节,庆,庆、企业年会与,商,商务宴请为多,;,中高档餐饮场所,承,承租能力大致在,1-2.5,元,/,天,;,社区型餐饮街铺,(,如濠北路,),租金大致在,1-2,元,/,天,。,市区商业供应特,征,征分析,餐饮,市中心周边为娱,乐,乐消费首选,主要分布在长江,中,中路、义安北路,及,及淮海北路周边,，,，靠近市中心；,KTV,、歌舞厅类消费,场,场所,从经营比较好及,知,知名度较高者不,多,多；,中高档酒吧在铜,陵,陵不多；,铜陵中高档桑拿,洗,洗浴场所不多；,铜陵娱乐类业态,租,租金承受能力在,1-5,元,/,天左右。,市区商业供应特,征,征分析,娱乐,铜陵酒店市场,竞争较为激烈，,在,在市区范围内，,包,包括星级酒店在,内,内的酒店总数超,过,过,50,家。,市区商业供应特,征,征分析,酒店,序号,酒店名称,星级,客房数,（间）,价格,（元）,空间分布,配套,1,逸顿国际大酒店,五星,200,新区,集住宿、餐饮、会议、休闲、健身、娱乐为一体。,2,五松山宾馆,四星,138,260-860,市区,3,华亭四季大酒店,四星,120,198-608,4,美华大酒店,三星,97,168-598,餐厅、足浴,5,铜都国际大酒店,三星,143,6,天井湖宾馆,三星,141,198-498,天井湖区域,餐厅、会议室,7,育和大酒店,三星,147,275-760,市区,餐厅、会议室、大型会场,市区商业供应特,征,征分析,-,酒店,市区商业供应特,征,征分析,酒店,商业市场调研,城市商业总体特,征,征调研,市区商业供应特,征,征调研,主要街道租金水,平,平调研,区域,路段,面积,租金,(,元,/,月,),业态,淮海路,北段,56,48.3,电器,16,96.5,小百货,中段,28,80.8,零售,5,180,服务,南段,16,110,服务,8,129,烟酒店,义安大道,中段,18,131,文哲美术用品店,40,68,三信国际电工,82,115,颐佳爱家坊,南段,12,128,甲丽净灰指甲,15,33,四川红高粱酒店,10,60,鞭炮店,长江中路,78,98,裴然布业,8,195,陵江烟酒店,18,580,服饰,1,店,长江中路作为铜,陵,陵最繁华的街道,，,，租金价格最贵,。,。,主要街道租金水,平,平调研,铜陵商铺租金特,征,征主要体现为三,个,个方面：,第一，城市核心区域的,高,高档商铺，租售,价,价格均很高，铺,主,主大多为投资经,营,营者，这一类商业街,主,主要以长江中路,、,、义安大道中段,、,、淮河中路、铜,冠,冠商业广场段、,石,石城大道与北京,中,中路交岔口为代,表,表，这一区域商,铺,铺最高租金可达,到,到,200,元,/,月以上。次级中,心,心区商铺租金水,平,平在,80-150,元,/,月。,第二，城市核心区以外,的,的中低档商铺，,租,租售价格相对较,低,低，铺主多为居,家,家经营，购铺及经营主要,是,是为了养家糊口,，,，最低租金可低,至,至,15-30,元,/,月。,第三，城市整体,商,商业水平，以“,长,长江路与人民路,交,交岔口”为中心,高,高点，向四周递,减,减。,核心区集中几乎,大,大部分商业资源,，,，向周边递减的,速,速度极快,铜陵主要街道租,金,金水平调研,1.,2.,3.,4.,生意很好，无转售、无转租，空置率为,0,，属于传统黄金旺铺。,长江中路,生意一般，少量转租，空置率为,5%,左右，靠近车站，人流量不如市区段,。,义安大道,生意中等，少量转租，空置率约,3%,，人流量比较旺，地段尤佳。,淮河路,人流量不大，生意一般。空置率约,5%,。,北京路中段,铜陵主要街道饱,和,和度及态势,主要街道业态调,研,研,1.,市区主要商街店,铺,铺统计,淮河路（两侧主,要,要路段，在经营,商,商铺）：,23+33+52+42=150,间,义安大道（两侧,主,主要路段，在经,营,营商铺）：,33+10+16+19+37+43=158,间,金山路（两侧主,要,要路段，在经营,商,商铺）：,24+17+29=70,间,长江中路（两侧,主,主要路段，在经,营,营商铺）：,61+70=131,间,北京中路（两侧,，,，在经营商铺）,：,：,19+51=70,间,注：,以上是采用“传,统,统扫街”方式，,进,进行数量统计。,小结：铜陵市短,期,期内缺乏特色高,端,端商业休闲一体,化,化物业！,专业市场,10,家,大卖场,5,家,家电市场：苏宁、国美、五星、宏达,中高档酒吧、,KTV,较少,茶楼 约,200,家,餐饮行业约,1500,家,酒店（星级以上）,52,家,铜陵市市区主要,经,经营场所统计,总量不大，过于,集,集中，档次不高,典型商业项目分,析,析,铜陵传统,商业,“三巨头”,合百商厦,铜陵商城面积约,90,000,，服装服饰,80%,、娱乐,20%,，是女性居多的,中,中档消费场所，,长,长江二路二楼出,租,租率不高,铜陵商城,合百商厦面积约,32,000,，服装服饰,74%,、化妆品及珠宝,15%,、超市,6%,等，是适合各年,龄,龄层次的中档消,费,费场所。,铜冠商业广场,铜冠商业广场面,积,积约,66,000,，服装服饰,55%,、餐饮娱乐,20%,、超市及电器,25%,，是适合各年龄,层,层次消费的中档,场,场所。,1,2,3,商业“三巨头”,分,分析,一楼：黄金珠宝,化,化妆品 名烟,名,名酒 精品男鞋,时,时尚女鞋 箱,包,包皮具 手机数,码,码 进口手表,麦,麦当劳,二楼：精品女装,淑,淑女休闲 职,业,业女装 中老年,装,装 饰品三楼,：,：精品男装 商,务,务男装 西服休,闲,闲 衬衫领带,男,男士精品 羊绒,羊,羊毛衫四楼：,运,运动服鞋 时尚,休,休闲服 精品内,衣,衣 家居服五,楼,楼：床上用品,童,童装童鞋 童车,玩,玩具 文体办公,国,国产钟表 工,艺,艺品家电：彩,电,电 冰箱 空调,洗,洗衣机 家影,碟,碟机 厨卫小家,电,电 电脑 电工,电,电料一楼与二,楼,楼之间：合家福,超,超市,合百商厦,1F:,名品世界,肯德基、国际名,品,品、化妆品、黄,金,金珠宝、名表眼,镜,镜、箱包皮具、,名,名品鞋类、烟酒,茶,茶,2F,：淑女空间,时尚女装、少,淑,淑女装、休闲,女,女装、女士内,衣,衣、女士配饰,3F,：知性花园,职业女装、时,尚,尚女装、中老,年,年装、女士配,饰,饰、精品女裤,、,、名品文胸、,SPA,女士生活馆,4F,：生活汇馆,男士正装、商,务,务休闲、西裤,衬,衬衣、运动地,带,带、青春休闲,、,、牛仔服饰、,羊,羊毛羊绒、儿,童,童世界、床上,用,用品、男士配,饰,饰,5F,：娱乐美食馆,主题餐饮、特,色,色餐饮、快乐,电,电玩、飚歌,KTV,B1,：国美电器、,铜,铜冠图书音像,城,城,1-3F,部分：华联超,市,市,铜冠商业广场,物业类别：服,务,务式公寓,/,办公楼,/,餐馆、食堂、,咖,咖啡馆、饮食,广,广场,/,商店、购物中,心,心、超市,建,建,筑,筑面积,80000,(,酒店,),40000 (,零售,),30000 (,办公楼,),物业类型 商,业,业,项,项目描述,兴,兴建一幢,42,层高的综合楼,设有一个三层,高,高的地下室,总建筑面积约,为,为,150,000,平方米,包括,: *,第,1,层至第,6,层为百货商场*第,7,层至第,8,层为餐厅和电,影,影院 *第,9,层至第,27,层为写字楼*第,28,层至第,42,层为公寓式酒,店,店 已,于,于,2010,年,5,月开工建设,工期约,36,个月,雨润国际广场,市区商业基本,成,成型，处于饱,和,和状态。,城市规划已经,向,向自然环境资,源,源优越的“翠,湖,湖公园”与“,西,西湖”方向发,展,展。,周边住宅楼盘,纷,纷纷入住，开,发,发区厂房林立,，,，立商机会已,经,经成熟。,开发区规划解,析,析,中心区商业,新中心,新中心,项目,所,所在,地,地,以合,百,百、,铜,铜陵,商,商城,、,、铜,冠,冠广,场,场为,主,主的,中,中心,商,商业,区,区，,已,已经,根,根据,市,市政,规,规划,，,，逐,渐,渐向,以,以“,经,经济,开,开发,区,区、,西,西湖,镇,镇”,为,为中,心,心的,商,商业,区,区发,展,展。,本案,正,正好,处,处在,发,发展,的,的新,城,城核,心,心地,段,段，,加,加之,周,周边,人,人口,基,基数,及,及物,业,业形,态,态，,占,占据,得,得天,独,独厚,的,的天,时,时、,地,地利,、,、人,和,和等,条,条件,。,。,市政,规,规划,人口,基,基数,商业,形,形成,人口,增,增加,市政,规,规划,（,（示,意,意图,）,）,商,业,广,场,效,果,商业,的,的孕,育,育过,程,程,项目,定,定位,铜陵,商,商业,的,的一,些,些特,性,性,商业,地,地产,推,推广,手,手法,乏,乏善,可,可陈,，,，基,本,本上,停,停留,在,在初,级,级阶,段,段,发展,中,中的,西,西湖,新,新城,和,和开,发,发区,呼,呼唤,城,城市,商,商业,副,副中,心,心,商业,呈,呈单,核,核（,中,中心,区,区）,状,状态,，,，城,市,市框,架,架未,拉,拉开,主城,区,区商,业,业物,业,业一,铺,铺难,求,求，,市,市民,投,投资,意,意识,逐,逐渐,增,增强,地产,行,行业,整,整体,浮,浮躁,，,，缺,乏,乏文,化,化内,涵,涵和,积,积淀,新颖,的,的定,位,位，,是,是项,目,目成,功,功的,关,关键,，,，充,分,分挖,掘,掘项,目,目的,优,优势,，,，规,避,避难,点,点，,体,体现,差,差异,化,化定,位,位，,大,大力,提,提升,项,项目,形,形象,地,地位,。,。建,议,议以,欧,欧罗,巴,巴文,化,化为,主,主题,去,去打,造,造领,袖,袖铜,陵,陵商,业,业格,局,局的,标,标杆,。,。,1,充分,利,利用,周,周边,的,的自,然,然资,源,源，,在,在建,筑,筑风,格,格上,与,与周,边,边环,境,境形,成,成有,机,机统,一,一，,打,打造,视,视觉,盛,盛宴,。,。风,格,格、,水,水、,历,历史,、,、等,元,元素,充,充分,结,结合,在,在一,起,起，,引,引导,中,中高,端,端消,费,费潮,流,流。,规,划,划,定,位,位,自然,资,资源,根据,铜,铜陵,市,市开,发,发区,的,的规,划,划，,项,项目,周,周边,短,短期,内,内无,大,大型,商,商业,出,出现,，,，为,本,本案,带,带来,了,了机,遇,遇。,临,临近,的,的社,区,区商,业,业定,位,位较,差,差，,需,需打,造,造经,济,济开,发,发区,内,内首,席,席商,业,业中,心,心！,成,功,功,三,三,部,部,曲,曲,本案,五,环,国,际,水,晶,城,恒大,绿,绿洲,春暖,花,花开,市公,安,安局,石城大道（新城大道）：,15,分钟车程直达市区。,翠湖四路：和石城大道构筑起开发区十字纵横线。,翠湖二路：到达高尔夫球场及翠湖公园的必经路线。,公共交通：,17,路、,19,路公交车等。,项目,地,地块,交,交通,分,分析,本,案,投资者及消费者对本区域的关注渐渐趋于转变，,具备这样的条件，必将给本区域市场带来良机。,本区域消费者关注度,高,低,过去,未来,区位,价位,主题、特色,规模,消费环境,心理感受,目前,目标,消,消费,群,群,在新,颖,颖的,主,主题,“欧,罗,罗巴,文,文化,”,”诉,求,求与,硬,硬件,特,特色,相,相呼,应,应下,，,，奢,华,华、,尊,尊贵,、,、浪,漫,漫、,时,时尚,、,、潮,流,流将,成,成为,本,本案,的,的关,键,键词,。,。光,顾,顾本,案,案的,消,消费,者,者趋,向,向高,端,端化,、,、奢,华,华型,、,、个,性,性化,，,，时,尚,尚化,。,。,消费,特,特征,分,分析,：,：,行为,描,描述,行为,：,：追,求,求品,味,味、,品,品质,、,、时,尚,尚，,注,注重,环,环境,感,感受,，,，对,欧,罗,罗巴,的,概,概念,有,有深,刻,刻的,理,理解,和,和接,受,受。,购物,：,：品,牌,牌商,场,场和,专,专卖,店,店。,喜,喜爱,购,购物,环,环境,和,和体,验,验的,心,心情,。,。,娱乐,消,消费,：,：餐,厅,厅、,咖,咖啡,、,、健,身,身、,喜,喜爱,特,特色,商,商品,。,。,嗜好,：,：旅,游,游、,体,体验,浪,浪漫,色,色彩,活,活动,、,、对,消,消费,环,环境,软,软硬,件,件有,较,较高,要,要求,。,。,旅行,：,：国,内,内外,风,风景,名,名胜,。,。,金融,消,消费,：,：银,行,行储,蓄,蓄卡,、,、现,金,金、,信,信用,卡,卡（,一,一定,有,有但,消,消费,规,规模,有,有限,）,）。,目,标,标,消,消,费,费,群,群,目标,消,消费,群,群体,定,定位,：,：,20,岁,岁,-55,岁之,间,间的,追,追求,浪,浪漫,、,、,时尚,的,的消,费,费群,体,体。,Strength优势分析,Weakness劣势分析,S1.,大量高档住宅的居民提供了消费保障。,S2.,良好的绿化景观环境（紧邻翠湖公园）。,S3.,铜雕艺术公园，高尚历史人文气息突出。,S4.,逸顿国际大酒店座落在本案附近，商务人士与外地旅游人士将集聚在此，为本案提升号召力、知名度奠定了基础。,S5.,紧邻铜陵学院，数万师生给本案增加人气基数。,S6.,本案周边无大型商业项目，社区商业少而影响力小，减小对本案的竞争冲击。,W1.,铜陵市区总人口基数不多（约,43,万多）。,W2.,本案位于中心城区、开发区和新城的结合部，短期内人气和商业氛围均较欠缺。,W3.,距离核心商圈车程约,10,分钟，中心城区居民到达本案路程较远。,Opportunity机会分析,Threat威胁分析,O1.,铜陵的发展规划，将重点倾力打造翠湖公园以东的西湖新区，为本案提供了良好的发展机遇。,O2.,本案周边数个大型社区已经陆续入住，尚有部分处在销售过程中，这给本案带来了消费基础。,O,3,.,本地商业项目推广手法单一落后，缺乏文化内涵，立意不高，使得本案有了非常好的切入机会。,T1.,区域内的水晶城、豪邦,中心广场等沿街商业进度与本案相近，带来了一定的威胁。,T2.,受国家宏观调控政策的影响，银行放贷规模压缩、放贷速度减缓，给本案资金回笼带来一定的压力。,主,题,题,定,定,位,位,新颖的主题、号召力强,欧罗巴文化,思 路 总 结,主 题 定 位,项目自身的优势资源,竞争对手和铜陵开发区规划,铜陵都市圈的高端消费需求,提升发展商形象及后期销售单价,天赐,良,良机,!,我们,需,需要,什,什么,样,样的,产,产品,来定,义,义,欧罗,巴,巴,文化,？,？,多少,次,次，,我,我的,音,音乐,，,，当,你,你在,弹,弹奏,音乐,，,，我,眼,眼看,那,那些,幸,幸福,的,的琴,键,键,跟着,你,你那,轻,轻盈,的,的手,指,指的,挑,挑逗,，,，,发出,悦,悦耳,的,的旋,律,律，,使,使我,魂,魂倒,神,神颠,我多,么,么艳,羡,羡那,些,些琴,键,键轻,快,快地,跳起,来,来狂,吻,吻你,那,那温,柔,柔的,掌,掌心,，,，,而我可怜,的,的嘴唇，,本,本该有这,权,权利，,只能红着,脸,脸对琴键,的,的放肆出,神,神！,经不起这,引,引逗，我,嘴,嘴唇巴不,得,得,做那些舞,蹈,蹈着的得,意,意小木片,，,，,因为你手,指,指在它们,身,身上轻掠,，,，,使枯木比,活,活嘴唇更,值,值得艳羡,。,。,冒失的琴,键,键既由此,得,得到快乐,，,，,请把手指,给,给它们，,把,把嘴唇给,我,我。,莎士比亚,十,十四行诗,什么是欧罗巴？,欧洲,木星中的一颗卫星,希腊神话中一个人物,1,2,3,欧洲是欧,罗,罗巴洲,(Europe),的简称，,“欧罗巴,”,”一词据,说,说最初来,自,自闪语的,“,“伊利布,”,”一字，,意思是“,日,日落的地,方,方”或“,西,西方的土,地,地”。,欧洲文化,一,一直属于,高,高端奢华,的,的象征。,犹如一颗,耀,耀眼的行,星,星，璀璨,夺,夺目。,希腊神话,中,中天神宙,斯,斯的妻子,，,，拥有无,穷,穷的魅力,和,和尊贵的,身,身份。,码头、画,舫,舫,法式酒庄,火车,斯诺克,街区,双层巴士,威尼斯水,岸,岸风情,意大利特,色,色,红色双层,巴,巴士咖啡,厅,厅,英格兰特,色,色,铜陵第一,洋,洋酒基地,法兰西特,色,色,斯诺克私,人,人娱乐会,所,所,英格兰特,色,色,法国时尚,街,街区及瑞,士,士名表区,老火车餐,厅,厅,欧洲特色,我们给项,目,目定义的,欧,欧罗巴特,色,色文化,项目服务,功,功能,“尊享”,功,功能,第一目标,：,：打造铜,陵,陵唯一欧,式,式文化特,色,色圣地。,第二目标,：,：提供商,务,务、休闲,各,各项欧式,超,超值精致,服,服务。,“浪漫”,的,的功能（罗曼蒂克）,第一目标：以建筑与,景,景观小品,等,等特色打,造,造浪漫元,素,素，让消,费,费者在此,了,了解各种,欧,欧式浪漫,不,不同的定,义,义，演绎,中,中西融合,的,的浪漫。,第二目标,：,：成为铜,陵,陵地区“,浪,浪漫”首,选,选代表地,。,。,激发欧罗,巴,巴浪漫情,怀,怀,尊享欧罗,巴,巴精致服,务,务,体验欧罗,巴,巴生活真,谛,谛,欧罗巴文,化,化功能分,析,析,“体验”,功,功能（吃,、,、喝、玩,、,、乐）,第一目标,：,：以“身,临,临其境”,的,的体验为,主,主，配置,精,精致特色,商,商业，满,足,足消费者,的,的休闲娱,乐,乐要求。,第二目标,：,：扩大项,目,目的知名,度,度、美誉,度,度、社会,认,认知度，,树,树立铜陵,复,复合式商,业,业新标杆,。,。,构 成,元,元 素,本案操作重点是硬件设施建设，打造体验式奢华消费。,可选择设施：,欧式老火车餐厅；英国双层巴士咖啡厅；威尼斯画舫；时尚街区；斯诺克会所等。,结合项目的定位，有针对性地选择业态，打造时尚、尊贵消费街区。,特色餐饮；,休闲娱乐业态；,精致特色零售；,商务休闲业态。,与欧罗巴,牵,手,业,态,以“欧罗巴文化”为主题，举办推广活动，打造社会认知度、美誉度。,铜陵首届斯诺克挑战赛；,法国时尚周项目形象代言人大赛；,到伦敦、看奥运，激情欧洲,10,日游活动；,欧式名车试驾活动,业态范围,：,：,与“欧罗,巴,巴文化”,主,主题形成,产,产业链商,品,品以及其,他,他配套业,态,态。如：,品,品牌代理,商,商、专业,店,店、特色,餐,餐饮、休,闲,闲、娱乐,招商对象,：,：,大型餐饮,、,、品牌连,锁,锁餐饮、,特,特色餐厅,、,、各国风,情,情餐饮、,轻,轻音乐酒,吧,吧、,DISCO,酒吧、斯,诺,诺克会所,、,、保健会,所,所、名家,画,画廊、特,色,色饰品、,工,工艺品等,合作方式,：,：,租赁、联,营,营、自营,业态对象,范,范围,1,、,欧罗巴不,仅,仅是一个,商,商业炒作,的,的概念，,更,更需要很,多,多软硬件,来,来共同塑,造,造：欧式,的,的建筑风,格,格，欧式,商,商品的业,态,态规划和,欧,欧洲一线,品,品牌的招,商,商，比如,法,法国的化,妆,妆品、瑞,士,士的钟表,、,、意大利,的,的皮鞋、,米,米兰的时,装,装以及各,种,种欧式餐,饮,饮等等，,还,还包括充,满,满欧洲风,情,情的古典,小,小火车，,欧,欧洲城堡,风,风格的单,体,体小商业,（,（紧靠项,目,目西边的,翠,翠湖），,这,这些都是,使,使本案成,为,为铜都最,具,具欧洲特,色,色商业区,的,的重要因,素,素，可达,到,到人景物,三,三合一的,状,状态，届,时,时，游人,如,如织，穿,梭,梭往来，,无,无数新人,争,争相来此,拍,拍摄婚纱,照,照，缔结,一,一生的美,满,满姻缘。,2,、,欧式雕塑,小,小品的布,置,置自然也,是,是必不可,少,少的：思,想,想者、大,卫,卫、断臂,维,维纳斯、,美,美人鱼、,撒,撒尿男童,，这些经,典,典雕塑的,仿,仿制品要,遍,遍布本案,的,的各个角,落,落。消费,者,者进入本,案,案现场，,如,如同置身,真,真正的欧,罗,罗巴一样,。,。,3,、,欧洲大陆那,些,些伟大的文,学,学和绘画作,品,品，曾经并,影,影响着很多,中,中国人。在,赋,赋予项目纯,粹,粹的欧罗巴,风,风情之后，,铜,铜陵人将以,欧,欧罗巴广场,为,为荣，这是,本,本案莫大的,荣,荣耀。,4,、,只有拥有,真正,文化内涵的,项,项目，才能,长,长盛不衰。,发,发展商既然,选,选择自持部,分,分物业，则,必,必须最大限,度,度地挖掘和,提,提升本案的,内,内在价值，,最,最终追求社,会,会和企业共,赢,赢的终极目,标,标。,一点花絮,“欧罗巴文,化,化”营销核,心,心,营,销,核,心,问,题,业态配置,品牌锁定,特色提炼,宣传攻势,商业物业,以,营,销,为,中,心,营销核心问,题,题,营,销,核,心,问,题,业态配置,满足未来中高端人群的需求,品牌锁定,特色提炼,商业物业,宣传攻势,选择与本案,定,定位可以互,动,动的特色餐,饮,饮,选择与特色,景,景观相匹配,的,的休息娱乐,业,业态,满足本案生,活,活需求的零,售,售业态,餐饮：,20,%,；,休闲：20%,；,娱乐：20%,；,零售：,40,%,业 态 配,置,置,营,销,核,心,问,题,业态配置,品牌锁定,特色提炼,宣传攻势,商业物业,与主题相呼应、具有一定特色的知名品牌,精致小店、满意度高的特色零售品牌,与欧罗巴文,化,化相关联的,娱,娱乐知名品,牌,牌,具有欧式特色的休闲、娱乐、餐饮,具有较高知名度的生活配套相关品牌,品 牌 锁,定,定,营,销,核,心,问,题,业态配置,品牌锁定,特色提炼,宣传攻势,商业物业,具有良好的,自,自然景观、,与,与欧罗巴这,一,一主题具有,良,良好的互动,。,。,欧罗巴文化,这,这一概念性,的,的主题具有,广,广大的消费,群,群体支撑。,与开发区规,划,划齐头并进,，,，共同打造,铜,铜陵 唯一,欧,欧罗巴文化,主,主题,商业广场,。,把“特色”转化成“号召力”,火车餐厅、,斯,斯诺克会所,等,等特色进行,有,有机的选择,与,与组合，具,有,有,巨大,吸引力。,特 色 提,炼,炼,营,销,核,心,问,题,业态配置,品牌锁定,特色提炼,宣传攻势,商业物业,出一本宣传,手,手册,/,商业投资白,皮,皮书,推一系列商,业,业平面广告,搞一系列商,业,业公关推广,活,活动,传一个具有,欧,欧罗巴色彩,的,的形象,加强宣传攻,势,势，先“抢,眼,眼”后“攻,心,心”,宣 传 攻,势,势,营,销,核,心,问,题,业态配置,品牌锁定,特色提炼,宣传攻势,商业物业,整合特色规划，商业面积最大化。,选择最具代,表,表性的欧式,建,建筑元素进,行,行整体商业,物,物业设计。,考虑到主题定位，主要以沿街、内街、广场店铺的方式进行规划。,考虑到租金收益，沿街店铺主要以地面、地下互现的方式进行规划。,以东高西低的走势进行规划，使整个商业面向湖景。,商 业 物,业,业,项目形象包,装,装,建议采用案,名,名,欧罗巴,广场,Europa square,案名释义,综前所述，,建,建议本案着,力,力打造成欧,洲,洲风情的纯,商,商业主题广,场,场。于是，,欧罗巴广场,（,（,Europa square,）,应运而生。,一提起欧罗,巴,巴，眼前立,马,马浮现出巴,黎,黎的浪漫、,塞,塞纳河的美,丽,丽；伦敦的,绅,绅士、泰晤,士,士河畔的咖,啡,啡屋；希腊,的,的神庙、断,臂,臂的维纳斯,雕,雕塑；米兰,的,的时装、罗,马,马的斗兽场,、,、威尼斯的,水,水城；俄罗,斯,斯的古城堡,；,；维也纳的,音,音乐；丹麦,的,的童话；德,国,国的汽车；,瑞,瑞士的钟表,；,；法国的葡,萄,萄酒；苏格,兰,兰的风笛；,阿,阿尔卑斯山,的,的巍峨；西,班,班牙斗牛士,的,的勇敢奔放,，,，还有莎士,比,比亚、达,芬奇、罗丹,、,、米开朗琪,罗,罗、阿基米,德,德、苏格拉,底,底、歌德、,黑,黑格尔、毕,加,加索、茶花,女,女、唐吉诃,德,德,欧罗巴赋予,我,我们太多的,联,联想，让我,们,们仰视充满,迷,迷人魅力的,古,古代西方文,明,明和顶尖的,奢,奢华时尚。,定名欧罗巴,广,广场，不仅,只,只是定义了,一,一个简单的,符,符号，更重,要,要的是借题,发,发挥，把本,案,案打造成具,有,有浓郁欧洲,风,风格的纯商,业,业项目。在,中,中国，这样,的,的项目属于,极,极少数（几,乎,乎绝无仅有,）,），更遑论,在,在安徽乃至,铜,铜陵。这是,铜,铜都今后新,的,的地标和商,业,业中心，她,从,从面世之日,起,起，注定就,要,要成为万众,瞩,瞩目的“娇,”,”点，而接,受,受业界的顶,礼,礼膜拜。她,是,是唯一的，,没,没有之一。,定名欧罗巴,广,广场，为今,后,后本案的推,广,广、营销和,招,招商提供了,丰,丰富的文化,内,内涵和取之,不,不尽、用之,不,不竭的资源,，,，提供能够,任,任意挥洒、,自,自由想象的,空,空间。铜都,的,的商业版图,，,，自此重新,勘,勘定。,主广告语,永不落幕的,城,城市,PARTY,！,副广告语,铜都，你好,Hello,，,欧罗巴,VI秀稿,1.LOGO,设,计,计,2.LOGO,意,向,向,图,图,部,分,分,VI,应,用,用,古,典,典,欧,欧,式,式,1.,信,封,封,/,信,纸,纸,（,（,方,方,案,案,1,）,1.,信,封,封,/,信,纸,纸,（,（,方,方,案,案,2,）,2.,一,次,次,性,性,饮,饮,水,水,杯,杯,3.,遮,阳,阳,伞,伞,部,分,分,VI,应,用,用,现,代,代,欧,欧,式,式,1.,道,旗,旗,2.,信,封,封,信,信,纸,纸,/,水,杯,杯,3.,秋,冬,冬,/,春,夏,夏,广,广,告,告,衫,衫,4.,户,外,外,大,大,牌,牌,项,目,目,操,操,盘,盘,策,策,略,略,建,建,议,议,A,模,式,式,：,：,只,只,租,租,不,不,售,售,B,模,式,式,：,：,先,先,租,租,后,后,售,售,C,模,式,式,：,：,售,售,后,后,返,返,租,租,优,势,势,：,：,稳,稳,定,定,现,现,金,金,流,流,、,、,收,收,益,益,最,最,大,大,化,化,、,、,有,有,利,利,于,于,融,融,资,资,；,；,劣,势,势,：,：,投,投,资,资,风,风,险,险,大,大,、,、,资,资,金,金,压,压,力,力,大,大,、,、,回,回,报,报,周,周,期,期,长,长,；,；,优,势,势,：,：,去,去,化,化,率,率,高,高,，,，,资,资,金,金,回,回,笼,笼,快,快,，,，,投,投,资,资,风,风,险,险,低,低,；,；,劣,势,势,：,：,易,易,产,产,生,生,投,投,资,资,回,回,报,报,纠,纠,纷,纷,、,、,操,操,盘,盘,复,复,杂,杂,、,、,难,难,度,度,大,大,；,；,优,势,势,：,：,可,可,快,快,速,速,去,去,化,化,、,、,可,可,获,获,取,取,商,商,业,业,增,增,值,值,收,收,益,益,；,；,劣,势,势,：,：,投,投,资,资,风,风,险,险,上,上,升,升,、,、,前,前,期,期,资,资,金,金,压,压,力,力,大,大,；,；,操,盘,盘,策,策,略,略,分,分,析,析,操,盘,盘,策,策,略,略,建,建,议,议,宏,观,观,环,环,境,境,，,，,现,现,金,金,为,为,王,王,涌,银,银,品,品,牌,牌，,实,实,力,力,超,超,群,群,高,端,端,物,物,业,业,，,，,信,信,心,心,保,保,障,障,除,部,部,分,分,物,物,业,业,自,自,持,持,外,外,，,，,其,余,余,对,对,外,外,发,发,售,售,，,，,并,并,统,统,一,推,推,广,广,、,、,统,统,一,一,招,招,商,商,、,、,统,一,一,管,管,理,理,我,们,们,建,建,议,议,：,：,后,期,期,委,委,托,托,商,商,业,业,管,管,理,理,公,公,司,司,全,全,程,程,运,运,营,营,操,盘,盘,目,目,标,标,开,发,发,商,商,目,目,标,标,：,：,1,、,、,资,资,金,金,快,快,速,速,回,回,笼,笼,；,；,2,、,、,项,项,目,目,顺,顺,利,利,运,运,营,营,；,；,3,、,、,赢,得,得,社,社,会,会,赞,赞,誉,誉,。,。,赢,投,资,资,者,者,目,目,标,标,：,：,1,、,、,获,获,取,取,稳,稳,定,定,的,的,投,投,资,资,回,回,报,报,；,；,2,、,、,物,物,业,业,持,持,续,续,升,升,值,值,。,赢,经,营,营,户,户,目,目,标,标,：,：,1,、,、,稳,稳,定,定,持,持,续,续,的,的,盈,盈,利,利,；,；,2,、,、,市,市,场,场,快,快,速,速,升,温,温,。,。,赢,项,目,目,销,销,售,售,及,及,推,推,广,广,建,建,议,议,【,销,售,售,进,进,度,度,控,控,制,制,】,为,保,保,证,证,商,商,铺,铺,销,销,售,售,的,的,成,成,功,功,，,，,必,必,须,须,采,采,取,取,有,有,效,效,的,的,销,销,售,售,进,进,度,度,控,控,制,制,，,，,在,在,短,短,时,时,间,间,内,内,通,通,过,过,项,项,目,目,产,产,品,品,的,的,投,投,放,放,去,去,不,不,断,断,调,调,节,节,项,项,目,目,产,产,品,品,的,的,市,市,场,场,供,供,求,求,关,关,系,系,，,，,从,从,而,而,寻,寻,求,求,和,和,试,试,探,探,出,出,项,项,目,目,产,产,品,品,真,真,实,实,的,的,市,市,场,场,价,价,格,格,。,。,通,通,过,过,不,不,断,断,地,地,调,调,节,节,产,产,品,品,的,的,销,销,售,售,价,价,格,格,，,，,来,来,平,平,衡,衡,项,项,目,目,产,产,品,品,所,所,针,针,对,对,的,的,特,特,定,定,客,客,户,户,群,群,的,的,、,、,特,特,定,定,的,的,时,时,间,间,段,段,的,的,供,供,求,求,关,关,系,系,，,，,方,方,法,法,有,有,三,三,：,：,在,整,整,个,个,销,销,售,售,过,过,程,程,中,中,，,，,始,始,终,终,保,保,持,持,有,有,位,位,置,置,较,较,好,好,的,的,铺,铺,源,源,，,，,分,分,时,时,间,间,段,段,根,根,据,据,市,市,场,场,变,变,化,化,情,情,况,况,，,，,按,按,一,一,定,定,比,比,例,例,面,面,市,市,，,，,这,这,样,样,可,可,以,以,有,有,效,效,地,地,控,控,制,制,铺,铺,源,源,，,，,而,而,且,且,通,通,过,过,一,一,系,系,列,列,的,的,营,营,销,销,推,推,广,广,、,、,媒,媒,体,体,炒,炒,作,作,，,，,后,后,期,期,的,的,较,较,好,好,铺,铺,源,源,面,面,市,市,时,时,，,，,正,正,处,处,于,于,价,价,格,格,的,的,上,上,升,升,期,期,，,，,还,还,可,可,以,以,取,取,得,得,比,比,较,较,好,好,的,的,经,经,济,济,效,效,益,益,。,。,方法一：销量控,制,制法,价格控制应采取,“,“低开高走”的,策,策略，并且也分,时,时间段制定出价,格,格不断上升的走,势,势，价格控制的,原,原则为“逐步走,高,高，并留有一定,的,的升值空间”，,必,必须保证投资者,与,与经营者的利益,，,，这样既能吸引,投,投资者，又能吸,引,引经营者。同时,，,，位置差别的变,化,化也并非是直线,型,型的成比例变化,，,，而是按心理需,求,求曲线变化，随,着,着心理需求的变,化,化呈不规划变化,。,。,方法二：价格控,制,制法,销售期一般分为,四,四个阶段：,1,、开盘前准备期,（,（内部认购期、,蓄,蓄势调整期）；,2,、开盘试销期；,3,、正式销售期（,销,销售扩张期、强,势,势销售期）；,4,、扫尾清盘期。,以,以时间为基础，,根,根据不同的时间,段,段（如依据工程,进,进度）等进行时,间,间控制，确定与,之,之对应的销量和,价,价格，并且围绕,该,该时间段的诉求,重,重点进行营销，,以,以便掌握什么时,间,间该控制什么，,如,如何去控制，从,而,而产生协同效益,。,。,方法三：时间控,制,制法,活动目的：前期炒作、造势，聚集人气，提升项目形象。,活动最终目标：迅速锁定客户群，将目标客户界定在一定范围内，同时贴近项目自身“欧罗巴文化”特色，将此阶段设定为“英国主题月”。,活动时间：营销展示中心建成后。,铜陵,首,届斯诺克挑战赛,建议推广活动（,一,一）,和丁俊晖零距离,接,接触,斯诺克运动是风,靡,靡西方的绅士运,动,动，是现代欧罗,巴,巴文化的一个缩,影,影。丁俊晖是目,前,前国内斯诺克运,动,动最炙手可热的,领,领军人物，中国,体,体育界的偶像级,人,人物，其身上蕴,含,含的巨大商业价,值,值不可小觑。,随着丁俊晖、梁,文,文博等人的成功,，,，斯诺克运动正,受,受到越来越多国,人,人的喜爱和参与,。,。,活动目的：前期大范围造势，吸引人气，提高知名度。,活动目标：在开盘前期进行长期宣传推广，给项目开盘前，营造独特气氛。,活动时间：开盘前后（两个月预赛准备期）,法国时尚形象代,言,言人,选拔大赛,建议推广活动（,二,二）,奥林匹克运动的发祥地在古希腊，,2012,年，伦敦奥运会将如期召开。,活动目的：持续期和招商期利用世界性事件，保持铜陵市场对本案的关注度，持续激发热潮，人气不减，为开业旺场做铺垫。,活动目标：在持续销售期和招商期进行持续宣传推广，吸引铜陵地产市场的眼球，保持新鲜度。,活动时间：,2012,年,2,月开始，至伦敦奥运会开幕前一个月为止。,到伦敦，看奥运,激情,欧罗巴,十日游,建议推广活动（,三,三）,1.,2.,3.,4.,丁俊晖,项目形象代言人,欧式雕塑,项目景观小品,香榭丽舍大街,项目语言,私人会所,项目私享,项目形象体现与,展,展示,项目销售周期,11,12,01,02,03,04,09,10,前期活动推广及,客,客户积累,2012,年,项目销售周期一,览,览表,开盘,强销期,持销期,活动持续不断刺,激,激！,8,月清盘,快,准备,+,开展,+,推广,准,时机,+,展示,+,把握,灵,调整,+,工具,+,计划,招商品牌区分和,定,定位,商业项目的招商,是,是重中之重，是,项,项目能否获得可,持,持续发展的关键,所,所在，特别是发,展,展商拥有自持物,业,业的项目，招商,更,更是处在十分重,要,要的位置。,根据本案的实际,情,情况和经营定位,，,，我们建议经营,欧,欧式风格商品的,经,经营户进场比例,不,不小于,50%,，其中必须引进,相,相当比例的主力,旗,旗舰店。对通过,招,招商进场的品牌,一,一定要严格审核,是,是否符合项目的,特,特定要求，力争,高,高起点、严标准,地,地创造铜都最佳,的,的商业氛围。限,于,于时间和篇幅，,本,本提案对具体的,商,商家资源暂不做,列,列举和评析。,结语, 本案操作的,重,重点是打造“欧,罗,罗巴文化” 的,商,商业价值，突出,特,特色建筑、欧式,氛,氛围感受、多元,化,化体验、精致消,费,费是本案的特色,，,，提升欧罗巴文,化,化体验胜地的知,名,名度与各种欧式,文,文化的概念活动,相,相结合。, 在营销推广,上,上以“欧罗巴文,化,化”为基点延伸,和,和扩展“无限价,值,值,欧式氛围、特色,硬,硬件、高端消费,等,等细节体会”的,营,营销理念。, 在操作手法,上,上以开发区周边,规,规划的行政中心,、,、事业单位为基,本,本点，提升铜陵中高端消费,体,体验感受的思路来进,行,行业态规划和布,局,局。, 以丰富多,彩,彩的欧罗巴文化,为,为主题概念，赋,予,予本案持久不衰,的,的旺盛生命力，,占,占领铜陵商业地,产,产制高点，引领,铜,铜陵商业变革，,成,成为铜陵商业地,产,产发展的一面旗,帜,帜。,HI-HOO,POWERPOINT TEMPLATE,谢谢观看,THANKS,更多精彩，后续,呈,呈现,