珠江琶洲项目定位及可行性分析(0716)

,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,珠江琶洲项目定位及可行性分析,世方物业 成就铺王,世方商业地产顾问机构,目,录,录,前,言,言,一、,项,项目,整,整体,定,定位,二、,珠,珠江,琶,琶洲,国,国际,小,小商,品,品城,市,市场,可,可行,性,性分,析,析,三：,广,广州,优,优势,小,小商,品,品市,场,场租,金,金情,况,况分,析,析,前,言,言,珠三,角,角和,义,义乌,是,是中,国,国两,个,个小,商,商品,产,产业,聚,聚集,地,地，,义,义乌,的,的强,势,势产,业,业是,针,针织,袜,袜业,、,、饰,品,品、,文,文化,用,用品,、,、玩,具,具等,。,。珠,三,三角,的,的强,势,势产,业,业是,玩,玩具,、,、工,艺,艺品,、,、针,织,织内,衣,衣、,文,文具,、,、饰,品,品、,钟,钟表,眼,眼镜,珠,珠宝,等,等，,可,可以,说,说是,势,势均,力,力敌,。,。,义乌,中,中国,小,小商,品,品城,在,在充,分,分发,挥,挥产,业,业及,义,义乌,市,市场,集,集群,效,效应,的,的前,提,提下,，,，吸,纳,纳了,国,国内,、,、国,外,外优,势,势小,商,商品,的,的入,驻,驻，,才,才有939家,常,常年,设,设在,义,义乌,的,的国,际,际贸,易,易采,购,购机,构,构，,外,外交,部,部驻,外,外机,构,构小,商,商品,采,采购,中,中心,、,、联,合,合国,难,难民,署,署商,品,品采,购,购中,心,心。,已,已经,形,形成,了,了巨,大,大的,外,外贸,市,市场,。,。,而广,州,州小,商,商品,市,市场,各,各自,为,为政,，,，如,国,国际,玩,玩具,礼,礼品,城,城、,黄,黄沙,谊,谊园,文,文具,市,市场,、,、华,南,南国,际,际小,商,商品,城,城等,市,市场,，,，虽,然,然个,体,体规,模,模比,较,较大,，,，但,是,是经,营,营分,散,散，,整,整个,市,市场,还,还属,于,于混,乱,乱经,营,营。,致,致使,广,广州,的,的市,场,场仍,然,然是,以,以内,贸,贸为,主,主，,外,外贸,的,的份,额,额还,只,只是,很,很小,的,的一,部,部分,。,。,在拓,展,展外,贸,贸作,为,为市,场,场突,破,破口,的,的今,天,天，,广,广州,建,建立,珠,珠三,角,角一,站,站式,小,小商,品,品市,场,场是,必,必然,的,的趋,势,势。,一：,项,项目,整,整体,定,定位,1：,市场,定,定位：,业态,定,定位,：,：打,造,造南,中,中国,国,国际,小,小商,品,品内,外,外贸,一,一站,式,式采,购,购中,心,心,打造,类,类似,于,于义,乌,乌中,国,国小,商,商品,城,城的,一,一站,式,式小,商,商品,采,采购,中,中心,，,，集,针,针织,内,内衣,、,、工,艺,艺礼,品,品、,文,文具,、,、玩,具,具、,饰,饰品,、,、美,容,容美,发,发化,妆,妆品,、,、钟,表,表眼,镜,镜珠,宝,宝、,小,小电,器,器、,皮,皮具,箱,箱包,，,，五,金,金塑,料,料、,雨,雨具,伞,伞具,等,等于,一,一体,。,。,经营,定,定位,：,：外,贸,贸为,主,主，,内,内贸,为,为辅,小商,品,品市,场,场包,括,括外,贸,贸和,内,内贸,市,市场,，,，目,前,前国,内,内小,商,商品,消,消费,市,市场,是,是一,个,个相,对,对既,定,定的,市,市场,，,，拓,展,展潜,力,力有,限,限，,而,而巨,大,大的,外,外贸,市,市场,已,已成,为,为重,要,要的,业,业务,拓,拓展,方,方向,。,。本,市,市场,经,经营,定,定位,外,外贸,为,为主,、,、内,贸,贸为,辅,辅，,突,突破,广,广州,现,现有,市,市场,的,的贸,易,易格,局,局。,规模定位,：,：,由于项目,地,地块大小,有,有不确定,性,性，现建,议,议两种开,发,发规模，,一,一种是,采,采取类似,于,于义乌中,国,国小商品,城,城的大规,模,模开发，,规,规模可能,达,达到用地1000,亩,亩以上，,另,另一种是,在,在现有375亩土,地,地的基础,上,上，吸引,优,优势小商,品,品品类进,驻,驻市场。,方 案,一,一：打造,一,一站式国,际,际小商品,采,采购中心,，,，用地规,模,模突破1000亩,业态组合,：,：,形成一站,式,式小商品,采,采购中心,，,，集针织,内,内衣、工,艺,艺礼品、,文,文具、玩,具,具、饰品,、,、美容美,发,发化妆品,、,、钟表眼,镜,镜珠宝、,小,小电器、,皮,皮具箱包,，,，五金塑,料,料、雨具,伞,伞具等一,体,体。,用地规模,预,预测：,义乌中国,小,小商品城,目,目前规模,已,已达到260万平,方,方米，按,照,照同样标,准,准开发，,预,预计本项,目,目用地指,标,标将突破1000,亩,亩。,方 案,二,二：在用,地,地规模375亩的,基,基础上，,吸,吸引优势,小,小商品品,种,种进驻,业态组合,：,：甄选具有,含,含金量高,的,的小商品,类,类别产业,：,：,针织内衣+工艺礼,品,品+文具+玩具+,饰,饰品等。,用地规模,：,：现有375亩用地,。,。,经过与发,展,展商初步,沟,沟通，项,目,目极有可,能,能扩大用,地,地规模，,为,为此，我,司,司倾向方,案,案一。,2：经营,目,目标：,本项目以,义,义乌中国,小,小商品市,场,场作为参,考,考对象，,以,以打造南,中,中国国际,小,小商品内,外,外贸一站,式,式采购中,心,心为目标,。,。,本项目在,产,产品上，,将,将以珠三,角,角特色小,商,商品为主,，,，以国外,、,、国内其,他,他小商品,为,为辅，形,成,成自己的,市,市场特色,。,。,本项目在,贸,贸易定位,上,上，将充,分,分发挥广,州,州的国际,化,化大都市,的,的城市特,色,色，利用,琶,琶洲会展,特,特征，以,及,及广交会,的,的巨大影,响,响力，将,项,项目的定,位,位成国际,化,化更高的,层,层次。,项目在市,场,场竞争上,，,，在与浙,江,江义乌中,国,国小商品,城,城的竞争,中,中，项目,将,将逐步分,流,流义乌中,国,国小商品,城,城市场，,并,并逐步在,外,外贸和内,贸,贸上超越,义,义乌；在,与,与广州同,类,类市场的,竞,竞争中，,项,项目将凭,借,借一站式,小,小商品采,购,购优势，,以,以及琶洲,会,会展和外,贸,贸商机，,形,形成广州,的,的小商品,采,采购中心,。,。,城市影响,力,力优势：,从城市的,文,文化和历,史,史底蕴上,来,来看，作,为,为国际化,大,大都市的,广,广州，在,国,国际国内,都,都比义乌,更,更具影响,力,力。,地理位置,优,优势：,项目地处,琶,琶洲国际,会,会展中心,，,，广交会,迄,迄今已有,近,近五十年,历,历史，是,中,中国目前,历,历史最长,、,、层次最,高,高、规模,最,最大、商,品,品种类最,全,全、到会,客,客商最多,、,、成交效,果,果最好的,综,综合性国,际,际贸易盛,会,会。可以,为,为本项目,提,提供一个,不,不可多得,稀,稀有的会,展,展资源、,商,商品进出,口,口贸易平,台,台。,产业基础优势：,广东省具备优势,的,的小商品产业基,础,础。相比浙江义,乌,乌，珠三角的小,商,商品产业品种更,齐,齐全，生产规模,更,更大。,对比义乌，珠江,琶,琶洲项目具备建,造,造更高层次国际,化,化小商品采购中,心,心的条件：,广州小商品散乱,的,的市场，亟需更,高,高层次的国际化,小,小商品交易平台,：,：,广州现有的小商,品,品市场都存在经,营,营分散、建筑陈,旧,旧、交通消防等,诸,诸多隐患，无法,满,满足国内外商户,的,的一站式采购，,更,更不能很好的实,现,现业态互补和客,户,户资源共享。广,州,州小商品市场亟,需,需更高层次的国,际,际化小商品交易,平,平台。,陆路、航空、海,运,运等物流优势：,从外贸方面看，,广,广州素有“海上,丝,丝绸之路”的美,称,称，黄浦港、南,沙,沙港两个深水港,以,以及广州白云国,际,际机场等多种物,流,流方式，为广州,提,提供了更高的货,物,物吞吐量，能够,很,很好的实现商品,的,的外贸物流运输,。,。而义乌的小商,品,品市场必须借助,宁,宁波、上海的港,口,口来实现外贸物,流,流运输。广州的,物,物流、交通、港,口,口是义乌难以望,其,其项背的。,义乌的国际小商,品,品城，是以浙江,及,及义乌本地产品,为,为主导的，国外,、,、国内的产品为,辅,辅的一种产品结,构,构组合。而本项,目,目的定位是以广,东,东省的优势小商,品,品产业为主导的,，,，国外、国内小,商,商品为辅的一种,产,产品结构组合。,具,具有强大的本地,产,产业资源支撑。,二、珠江琶洲国,际,际小商品城市场,可,可行性分析,1、国内轻工产,业,业进入“出口增,长,长时期”。,发达国家的产业,一,一般都走过了“,进,进口当地生,产,产开拓出口,出口增长,成熟逆进,口,口”的阶段，我,国,国的小商品产业,目,目前是处于“开,拓,拓出口”的阶段,，,，有关资料表明,，,，我国在20世,纪,纪80至90年,代,代发展之后，已,经,经主导了全球轻,型,型制造业的生产,和,和市场，在21,世,世纪头10年中,，,，我国将进入另,一,一波的出口扩张,期,期，也就是进入,“,“出口增长时期,”,”。,目前珠三角的小,商,商品市场平台比,较,较有限，如一德,路,路玩具市场基本,以,以经销商为主，,所,所承接的外贸订,单,单量一般都比较,小,小，而美容美发,化,化妆品用品外贸,几,几乎为零等等，,此,此外深圳的礼品,、,、揭阳的五金等,珠,珠三角产业，基,本,本上都存在着拓,展,展外贸的需求。,而义乌小商品产,业,业在强大的市场,催,催动下，相比珠,三,三角产业，已经,提,提前进入了“出,口,口增长”的阶段,，,，据了解，义乌,中,中国小商品城商,户,户，有相当的比,例,例是以外贸为主,，,，甚至部分企业,只,只做外贸单。,2：广州小商品,市,市场分散，亟需,小,小商品一站式采,购,购中心,广州市场的市场,个,个体各自为政，,如,如万菱、国际玩,具,具礼品城、黄沙,谊,谊园文具市场、,华,华南国际小商品,城,城等市场，虽然,市,市场个体都达到,了,了一定的规模，,但,但是经营分散，,批,批发展贸参杂、,贸,贸易商和厂商参,差,差不齐，经营分,区,区不清晰，整个,市,市场还属于混乱,经,经营，远远不能,够,够满足国内国外,商,商户的一站式采,购,购需求。致使广,州,州的市场仍然只,能,能是以内贸为主,，,，外贸的份额还,只,只是很小的一部,分,分，难以突破。,广州市场分散，,外,外贸市场薄弱,国外贸易采购机,构,构需要一站式采,购,购：,通过对义乌的国,外,外贸易采购机构,的,的调查分析，他,们,们的采购不只是,针,针对一、二类小,商,商品，他们需求,产,产品的类别、品,种,种往往是多样化,的,的。要想满足他,们,们的需求，就必,须,须提供一个涵盖,所,所有小商品种类,的,的一站式采购市,场,场。,国际零售巨头需,要,要一站式采购：,家乐福、沃尔玛,、,、易初莲花、麦,德,德龙等国际零售,巨,巨头在对小商品,进,进行采购时，同,样,样倾向选择一站,式,式的采购市场。,在,在义乌中国小商,品,品城，上述的国,际,际零售巨头都设,有,有采购机构。,一站式大规模小,商,商品采购中心，,有,有利于拓展外贸,市,市场,国内下游市场需,要,要一站式采购：,下游市场商户的,高,高度集中化形成,了,了对采购的一站,式,式需求，目前全,国,国各地的省级小,商,商品市场已经集,群,群化，如湖南高,桥,桥大市场、山东,临,临沂大市场、安,徽,徽大市场等，这,些,些下游市场的代,理,理商在对上游市,场,场选择都倾向于,一,一站式采购。,国内大型零售商,需,需要一站式采购,：,：,新一佳、人人乐,等,等国内的大型零,售,售商同样倾向选,择,择一站式的采购,市,市场。,一站式大规模小,商,商品采购中心，,有,有利于拓展内贸,市,市场,一站式小商品采,购,购市场将形成集,约,约效应：,各种小商品扎堆,经,经营，形成一站,式,式采购中心，从,市,市场信息、采购,、,、资金、商圈半,径,径等，都达到最,大,大限度汇集，最,大,大限度的扩大。,3、从琶洲区域,竞,竞争来看，打造,一,一站式小商品采,购,购中心，具有较,强,强的不可复制性,目前琶洲区域已,形,形成了庞大的会,展,展建筑群，众多,项,项目都想充分结,合,合琶洲中国商品,进,进出口会展平台,，,，定位会展概念,，,，在众多竞争对,手,手商业定位不清,晰,晰的情况下，本,项,项目打造一站式,小,小商品采购中心,，,，将具备规模的,不,不可复制性和经,营,营定位的不可复,制,制性，在琶洲区,域,域形成独有的强,大,大的竞争优势。,（1）琶洲区域,情,情况,地理位置及规划,面,面积：,琶洲地区位于广,州,州市中心区东南,部,部的琶洲岛，行,政,政区属海珠区，,琶,琶洲岛东西长约8.5公里，南,北,北宽约1公里，,规,规划总用地面积,约,约10.47平,方,方公里。,功能规划：,琶洲地区以会展,业,业为核心，形成,以,以会展博览、国,际,际贸易、信息交,流,流、会展设计、,商,商务服务等相关,产,产业联结的产业,链,链和主导功能。,区域商业情况：,琶洲板块是广州,市,市海珠区的开发,热,热土，国内多家,大,大型品牌地产商,已,已介入该区域的,开,开发，商业目前,处,处于开发前期状,态,态。,（2）,琶洲区域在建商,业,业项目调研,项目位置：,位于广州琶洲会,展,展的中心区，西,与,与新会展中心的,二,二期相接，将以,近,近 40 米隧,道,道相通，东有广,州,州主干线科韵路,与,与琶洲塔，北毗,邻,邻香格里拉大酒,店,店，南是 120 米宽的新港,东,东路。,市场规模：,项目占地面积11.4万平方米,，,，地上建筑面积36.4万平方,米,米，总建筑面积,约,约50万平方米,。,。实际可供小商,品,品常年经营面积,约,约9。36万平,米,米,业态初步规划：,以小商品类型的,国,国内外生产企业,厂,厂家及经销商进,驻,驻。,保利世界贸易中,心,心,项目位置：,位于广州琶洲会,展,展的中心区，西,与,与新会展中心的,二,二期相接，将以,近,近 40 米隧,道,道相通，东有广,州,州主干线科韵路,与,与琶洲塔，北毗,邻,邻香格里拉大酒,店,店，南是 120 米宽的新港,东,东路。,市场规模：,占地面积约 11 万平方米。,总,总建筑面积 25 万平方米，,实,实际规划常年商,业,业经营面积约123666平米,业态初步规划：,引进工艺礼品、,家,家居饰品厂家进,驻,驻。,琶州国际采购中,心,心,二项目都处于会,展,展中心核心地带,，,，零距离分享广,交,交会带来的人流,。,。,二项目都可以通,过,过地下层与地铁,二,二、四号线相连,，,，具有优越于本,项,项目的城市交通,通,通达体系。,二项目用于小商,品,品常年经营面积,达,达217266,平,平米，与本项目,业,业态定位存在冲,突,突，目标商户有,一,一定的分流。,对本项目威胁分,析,析：,本项目竞争突破,口,口：不可复制的,小,小商品采购中心,，,，巨大的规模和,一,一站式小商品聚,集,集业态。,4、本项目与义,乌,乌国际小商品城,竞,竞争分析,小商品产业基,础,础对比,珠三角一带小商,品,品产业具有品种,更,更全，规模更大,，,，质量更高的特,性,性。义乌小商品,产,产业除了一些大,品,品牌生产企业外,，,，绝大部分还停,留,留在原始的小加,工,工、作坊式的加,工,工生产，生产能,力,力、新产品研发,及,及品牌培育等都,落,落后于珠三角企,业,业。,小商品市场贸,易,易对比,义乌中国小商品,城,城经过多年的发,展,展,目前外贸已,占,占市场总贸易量,的,的70%以上。,而,而广州目前小商,品,品行业的市场外,贸,贸量只有2030%，广州小,商,商品市场具有大,幅,幅的外贸提升空,间,间。,市场基础对比,义乌中国小商品,城,城一、二期的经,营,营商户大多来源,于,于市区的临街商,铺,铺及篁园市场，,待,待建的三期也计,划,划引进宾王市场,的,的商户。广州由,于,于城市发展的原,因,因，现有市场还,属,属于典型的单兵,作,作战型，整体的,市,市场都存在着交,通,通、消防、业态,分,分散、物流等多,方,方面的制约，难,以,以实现业态互补,及,及信息资源共享,。,。广州现有小商,品,品市场庞大的商,户,户规模，是本项,目,目有利的商户保,障,障。,5、珠三角小商,品,品市场、行业协,会,会及厂家访谈情,况,况,市场情况,：主要集中在广州,市,市越秀区一德路,、,、黄浦区国际玩,具,具礼品城，二处,经,经营总面积逾二,十,十万平米。以珠,三,三角一带的厂家,商,商品为主导，国,内,内其他地区产品,为,为辅。内外贸比,例,例约7：3。黄,浦,浦区国际玩具礼,品,品城经营失败对,广,广州现有经营玩,具,具商家的影响比,较,较大，对重新选,址,址开店比较谨慎,。,。,玩具协会访谈总,结,结,：建议本项目对现,有,有市场的资源进,行,行整合，对产业,进,进行升级，业态,要,要与现有市场进,行,行互补。并对项,目,目未来发展看好,，,，认为项目前期,需,需要有优惠政策,。,。,玩具厂家访谈总,结,结,：厂家选择以进驻,市,市场的模式来拓,展,展产品营销渠道,已,已成为行业发展,趋,趋势。通过对15家进驻市场的,玩,玩具厂家的访谈,总,总结，其中有3,家,家明确表示进驻,意,意向，有6家表,示,示到时可以考虑,，,，有6家无进驻,意,意向。市场的厂,家,家接单多数通过,门,门市、展会、互,联,联网等方式。,玩 具,市场情况,：主要集中在一德,路,路与文德路，与,玩,玩具、文具等多,种,种业态混合经营,，,，工艺礼品类总,经,经营面积约三万,平,平米。其中内贸,约,约占75%；外,贸,贸约占25%。,工艺礼品协会访,谈,谈总结,：传统工艺礼品市,场,场份额较少，外,贸,贸几乎没有，现,代,代工艺礼品具有,很,很强的外贸需要,。,。协会秘书长看好珠三,角,角现代工艺礼品,外,外贸提升空间。,工艺礼品厂家访,谈,谈总结,：近年来外贸出口,量,量呈增长趋势，,商,商户对市场看好,，,，对项目也有较,高,高的进驻意向。,工艺礼品,市场情况,：集中分布在黄沙,后,后道谊园文具市,场,场、一德路朗能,文,文具市场、国际,玩,玩具文具礼品城,、,、万菱广场，面,积,积总共约为34000平米左右,，,，其中黄沙后道,谊,谊园文具市场经,营,营面积约3万多,平,平方米。总的外,贸,贸份额约25%,，,，内贸份额约75%。,文具行业协会,访,访谈总结,：认为文具行业,出,出口量将持续,稳,稳定增长，广,州,州现有小商品,市,市场亟需升级,换,换代，原有的,市,市场根本无法,满,满足国内外商,户,户采购的需求,。,。对本项目抱,有,有较高的期待,。,。,文具行业厂家,访,访谈总结,：共访谈7个厂,家,家，基本上都,是,是全国知名的,大,大中型企业。,表,表示考虑的有5家，有进驻,意,意向的有1家,，,，无进驻意向,的,的有1家。,文具,市场情况：,美容美发化妆,品,品类批发市场,主,主要以美博城,、,、兴发广场、,怡,怡发广场为主,。,。几处加起来,经,经营面积约十,二,二万平米。美,容,容美发化妆品,成,成品外贸出口,所,所占不多，外,贸,贸出口集中在,仪,仪器，器械等,产,产品上。,美容协会：,美容美发化妆,品,品从市场角度,来,来看，操作成,功,功性不大，毕,竟,竟国内生产的,美,美容美发化妆,品,品成品外贸出,口,口太少，引进,国,国内一些优势,品,品牌美容美发,化,化妆品用品，,来,来带动国内美,容,容美发化妆品,厂,厂家的进驻，,在,在现有的市场,产,产品上提高一,个,个档次，还是,具,具备可操作空,间,间。,美容美发化妆,用,用品厂家：,从厂家访谈情,况,况来看，被访,商,商家对项目不,看,看好，内贸已,有,有固定的营销,渠,渠道，外贸拓,展,展有一定的难,度,度。没必要在,广,广州开更多门,市,市。,美容美发化妆,品,品,市场情况：,金祥内衣批发,广,广场目前是广,州,州市经营针织,内,内衣集中经营,的,的市场。该内,衣,衣市场共有三,层,层，总经营面,积,积在1万平方,米,米左右。内外,贸,贸比例几乎同,等,等。,针织内衣厂家,：,：,厂家访谈情况,来,来看，在金祥,内,内衣批发市场,从,从事批发生意,的,的商户基本上,来,来自汕头的厂,家,家，大致占商,户,户总量70%,，,，该业态厂家,进,进驻市场比例,较,较高，访谈的8个厂家当中,，,，有4个可以,考,考虑进驻本项,目,目。,针织内衣,市场情况：,饰品类批发市,场,场主要以华南,国,国际小商品城,、,、泰康城广场,、,、荔湾广场、,一,一德路为主，,三,三处加起来总,经,经营面积约为,二,二十万平米。,华,华南国际小商,品,品城饰品以外,销,销为主，外贸,约,约占总贸易70%-80%,；,；内贸约占贸,易,易20%-30%。从广州,市,市场饰品整体,出,出口情况来看,，,，外贸约占35%，内贸约,占,占65%。,饰品类厂家：,此次调研只针,对,对国际小商品,城,城内饰品厂家,，,，该市场厂家,进,进驻比例较高,，,，形成了以外,贸,贸为主导型的,贸,贸易方式，7,家,家被访厂家当,中,中，有1家进,驻,驻意向强，3,家,家可以考虑，3家不考虑。,饰品,6：义乌中国,小,小商品城基本,情,情况调研,义乌中国小商,品,品城规模：,总规模约274万平米，分,三,三期开发，其,中,中一、二期已,投,投入经营，面,积,积约134万,平,平米，三期预,计,计2008年,十,十一投入使用,，,，面积约140万平米。,义乌中国小商,品,品城经营品种,：义,乌,乌,小,小,商,商,品,品,城,城,一,一,、,、,二,二,期,期,经,经,营,营,品,品,种,种,涵,涵,盖,盖,工,工,艺,艺,品,品,、,、,珠,珠,宝,宝,饰,饰,品,品,、,、,小,小,五,五,金,金,锁,锁,业,业,、,、,花,花,艺,艺,、,、,钟,钟,表,表,眼,眼,镜,镜,、,、,箱,箱,包,包,皮,皮,具,具,、,、,雨,雨,具,具,、,、,电,电,子,子,电,电,器,器,、,、,玩,玩,具,具,、,、,化,化,妆,妆,品,品,、,、,文,文,体,体,文,文,具,具,办,办,公,公,用,用,品,品,等,等,。,。,三,三,期,期,将,将,引,引,进,进,袜,袜,业,业,、,、,线,线,带,带,、,、,针,针,织,织,内,内,衣,衣,、,、,纺,纺,织,织,品,品,、,、,领,领,带,带,、,、,服,服,装,装,等,等,。,。,一,期,期1F,：,：,玩,玩,具,具,区,区,约,约1666,2300,元,元/,平,平,米,米/,月,月,；,；2F,：,：,饰,饰,品,品,区,区,约,约1700,2500,元,元,平,平,米,米/,月,月,；,；3F,：,：,工,工,艺,艺,礼,礼,品,品,区,区,约,约1800,2500,元,元/,平,平,米,米/,月,月,；,；4F,：,：,生,生,产,产,企,企,业,业,展,展,示,示,中,中,心,心,约,约500,元,元/,平,平,米,米/,月,月,。,。,二,期,期1F,：,：,约,约480,600,元,元/,平,平,米,米/,月,月,；,；2F,：,：,约,约400,510,元,元,平,平,米,米/,月,月,；,；3F,：,：,约,约360,450,元,元/,平,平,米,米/,月,月,；,；4F,：,：,生,生,产,产,企,企,业,业,展,展,示,示,中,中,心,心,约,约150,元,元/,平,平,米,米/,月,月,（,（,均,均,指,指,使,使,用,用,面,面,积,积,）,）,。,。,义,乌,乌,中,中,国,国,小,小,商,商,品,品,城,城,租,租,金,金,情,情,况,况,：,：,义,乌,乌,中,中,国,国,小,小,商,商,品,品,城,城,内,内,外,外,贸,贸,情,情,况,况,：,：,义,乌,乌,中,中,国,国,小,小,商,商,品,品,城,城,以,以,外,外,贸,贸,为,为,主,主,，,，,内,内,贸,贸,为,为,辅,辅,。,。,从,从,小,小,商,商,品,品,城,城,一,一,、,、,二,二,期,期,商,商,品,品,总,总,体,体,出,出,口,口,量,量,来,来,看,看,，,，,外,外,贸,贸,约,约70%,，,，,内,内,贸,贸,约,约30%,。,。,义,乌,乌,中,中,国,国,小,小,商,商,品,品,城,城,外,外,贸,贸,优,优,势,势,业,业,态,态,：玩,具,具,、,、,工,工,艺,艺,礼,礼,品,品,、,、,饰,饰,品,品,、,、,小,小,电,电,器,器,电,电,工,工,产,产,品,品,等,等,。,。,义,乌,乌,中,中,国,国,小,小,商,商,品,品,城,城,广,广,东,东,省,省,优,优,势,势,产,产,业,业,：,：,玩,具,具,、,、,五,五,金,金,塑,塑,料,料,制,制,品,品,、,、,饰,饰,品,品,、,、,文,文,体,体,文,文,具,具,办,办,公,公,用,用,品,品,、,、,美,美,容,容,化,化,妆,妆,品,品,、,、,工,工,艺,艺,礼,礼,品,品,等,等,。,。,三,：,：,广,广,州,州,优,优,势,势,小,小,商,商,品,品,市,市,场,场,租,租,金,金,情,情,况,况,分,分,析,析,文,具,具,类,类,厂,厂,家,家,具,具,有,有,很,很,强,强,的,的,承,承,租,租,能,能,力,力,，,，,可,可,以,以,给,给,琶,琶,州,州,项,项,目,目,带,带,来,来,较,较,高,高,的,的,租,租,金,金,收,收,益,益,。,。,琶,州,州,项,项,目,目,作,作,为,为,新,新,市,市,场,场,，,，,租,租,金,金,方,方,面,面,必,必,定,定,要,要,比,比,老,老,市,市,场,场,优,优,惠,惠,，,，,结,结,合,合,低,低,租,租,金,金,、,、,免,免,租,租,、,、,租,租,金,金,打,打,折,折,等,等,招,招,商,商,措,措,施,施,，,，,其,其1,楼,楼429800,元,元/,（,（,实,实,用,用,）,）,的,的,承,承,租,租,能,能,力,力,即,即,使,使,项,项,目,目,招,招,商,商,时,时,采,采,用,用,上,上,述,述,措,措,施,施,后,后,，,，,项,项,目,目,依,依,然,然,可,可,能,能,获,获,得,得,可,可,观,观,的,的,租,租,金,金,收,收,益,益,。,。,文具类厂,家,家在广州,市,市场的外,贸,贸量不高,，,，而承租,能,能力却不,错,错，倘若,能,能提升其,外,外贸量，,使,使得引进,文,文具类进,驻,驻本项目,成,成为可能,。,。,文具类,黄沙谊园,：,：,根据位置,不,不同，租,金,金从429800元/,（,（实用）,不,不等，均,为,为街铺。,结论：,万菱广场,是,是整个一,德,德路上最,高,高档、最,现,现代化的,市,市场，目,前,前生意状,况,况也还不,错,错。而国,际,际玩具广,场,场也是整,个,个一德路,上,上经营最,为,为成功的,玩,玩具类专,业,业市场之,一,一，许多,厂,厂家在其34楼,租,租赁商铺,展,展示产品,。,。从租金,方,方面来看,，,，玩具类,具,具有较强,的,的承租能,力,力，如果,引,引进，可,以,以给本项,目,目带来较,高,高的租金,收,收益。,玩具类,万菱广场,根据位置,不,不同，租,金,金从3001500元/,（实用,）,）不等。,万菱广场1楼约为1500,元,元/（,实,实用）。,万菱广场,对,对面的街,铺,铺租金约,为,为300430,元,元/（,实,实用）。,国际玩具,广,广场1楼,的,的租金约500800元/（建,面,面，使用,率,率58%,）,）。,结论：,仅仅只是,从,从租金上,来,来看，工,艺,艺品类厂,家,家承租能,力,力是比较,强,强的，即,使,使处于7,楼,楼依然能,租,租到100120元/,。,。从这个,角,角度来看,，,，工艺品,类,类的租金,含,含金量是,比,比较高的,。,。,目前外贸,出,出口大多,是,是现代工,艺,艺品，而,外,外商采购,的,的也多是,价,价格比较,便,便宜的中,低,低档货，,而,而且量也,不,不是很大,。,。倘若能,在,在本项目,产,产生外贸,量,量的提升,，,，使得工,艺,艺品类厂,家,家进驻的,可,可能性大,大,大增加。,工艺品类,万菱广场,：,：,1楼租金,：,：500600,元,元/（,建,建面，使,用,用率50%）。,5楼租金,：,：约200元/,（,（建面，,使,使用率50%）。,7楼租金,：,：100120,元,元/（,建,建面，使,用,用率50%）。,结论：,针织内衣,类,类厂家具,有,有非常强,的,的承租能,力,力，可以,给,给琶州项,目,目带来较,高,高的租金,收,收益。,针织内衣,类,类厂家内,外,外贸比例,基,基本上为1：1，,内,内贸方面,已,已有比较,成,成熟的方,式,式进行拓,展,展（代理,加,加盟），,而,而外贸似,乎,乎没有很,好,好的渠道,跟,跟平台来,进,进行拓展,。,。倘若本,项,项目在拓,展,展外贸渠,道,道上为商,户,户提供更,多,多的措施,，,，使得针,织,织内衣类,进,进驻本项,目,目的可能,性,性增加。,针织内衣,类,类,金祥内,衣,衣批发,广,广场：,1楼的,租,租金约,为,为,600900,元/,（,（实用,）,）。,结论：,华南国,际,际小商,品,品城是,广,广州经,营,营状况,最,最好的,饰,饰品类,市,市场之,一,一，其,租,租金也,是,是相当,高,高昂的,。,。高达,千,千元一,平,平米的,租,租金反,映,映出了,饰,饰品类,的,的承租,能,能力是,极,极其坚,挺,挺的。,项目引,进,进饰品,业,业态，,可,可以为,本,本项目,带,带来相,当,当高的,租,租金收,益,益。,饰品类,华南国,际,际小商,品,品城：,1楼租,金,金约为7001000元/（,实,实用）,。,。,2楼租,金,金约为600800元/,（实,用,用）。,3楼租,金,金约为300400元/,（实,用,用）。,4楼租,金,金约为75150,元,元/,（,（实用,）,）。,5楼租,金,金约为55100,元,元/,（,（实用,）,）。,结论：,谢谢！,