京津冀重点区域房地产市场

单击此处编辑母版标题样式,编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2017-3-26,#,京津冀重点区域房地产市场分析,京津冀房地产市场研究分析,PART 1.,京津冀一体化政策解读与分析,PART 2.,京津冀,市场现状与研判,PART 3.,投资建议,战略目标,-,建设以首都为核心的世界级城市群，三个阶段 六大维度一体化进程,2015,年,4,月,30,日，中央政治局会议审议通过了,京津冀协同发展规划纲要,路线图和时间表明确，京津冀一体化开始进入全面实施的新阶段。,整体定位：,建设以首都为核心的世界级城市群,、,区域整体协同发展改革引领区、全国创新驱动经济增长新引擎、生态修复环境改善示范区。,三期目标规划（,2015-2030,）,近期目标,时限,2017,年,非首都核心功能疏解到,2017,年要取得明显进展,，协同发展的顶层设计和工作机制要基本确立。,中期目标,时限,2020,年,北京市常住人口要力争控制在,2300,万人左右,，首都突出问题得到缓解,;,区域交通网络基本形成,，生态环境质量要有效改善，,产业联动发展和公共服务共建共享更是要有重大进展,，协同发展机制有效运转，区域内发展差距明显缩小。,远期目标,时限,2030,年,京津冀区域一体化格局基本形成，京津冀成为具有较强国际竞争力和影响力的重要区域，,甚至能够引领、支撑全国经济社会发展。,六大维度推进一体化建设,:,交通布局一体化,产业布局一体化,生态布局一体化,城镇布局一体化,社会政策一体化,市场体系一体化,空间布局,-,一核双城三轴四区多节点为骨架,涵盖,3,地,13,城,6,年投入,42,万亿,确定“功能互补、区域联动、轴向集聚、节点支撑”的布局思路，明确了以“,一核、双城、三轴、四区、多节点”为骨架，推动有序疏解北京非首都功能,，,构建以重要城市为支点，以战略性功能区平台为载体，以交通干线、生态廊道为纽带的网络型空间格局。,包括北京市、天津市以及河北省的唐山、石家庄、秦皇岛、廊坊、保定、沧州、张家口和承德，涉及到京津和河北省,8,个设区市的,80,多个县（市）。国土面积约为,12,万平方公里，人口总数约为,9000,万人，是全国主要的高新技术和重工业基地。,据财政部测算，,2014-2020,年将投入,42,万亿元用于京津冀一体化,首要任务,-,疏解,四类,非首都功能,，八大产业转移,数据截至,2017,年,1,月,疏解四类非首都功能,高消耗产业,区域性物流基地、区域性专业市场等部分第三产业,非生产型事业单位，比如高校、医院、养老机构等,区域性总部企业、非核心行政事业单位等,转移八大产业,信息技术,装备制造,商贸物流,教育培训,健康养老,金融后台,文化创意,体育休闲,北京产业外迁大的方向是挪,产业,、基础设施和教育医疗资源,，从而实现人口的疏导,重点突破,-2020,年京津冀三地客运实现,1,小时交通圈,2020,年实现公路网络一体化、交通运输枢纽一体化、交通运输管理一体化、交通运输服务一体化、物流发展一体化。,构建“,1,小时”交通圈、半小时通勤圈，实现区域公交一卡通、,客运服务一票式、货运服务一单制,，共同打造国际航空枢纽。,公众服务,-,优化资源配置共享,总结：,京津冀发展目标与规划布局核心,-,疏解北京非首都功能与城市压力,，并,带动周边区域发展提速,实现一举多得多重战略目标！,京津冀产业转移与交通通一体化建设，将促使区域人口及城市增容升级，并直接带动区域房地产市场投资与增长空间；自,2015,年颁布实施以来部分区域房价城,125%,增长，环境区域房屋供不应求现象更为常见。,2020,年将是京津冀,产业联动发展和公共服务共建共享更是要有重大进展,PART1.,京津冀一体,化,化政策解读,与,与分析,PART2.,京津冀,市场现状与,研,研判,PART3.,投资建议,京津冀楼市,格,格局,|,以北京为核,，,，双链条外,延,延发展，多,个,个中心分布,发,发展,第一链条,60-80KM,重点板块：廊坊、北三县、固安、永清、涿州、怀来,地处,1,小时交通圈内，,15000-28000,元,/,，客群主以北京外溢型客群为主，投资客群为辅（新兴区域除外）,第二链条,80-140KM,重点板块：兴隆、武清、宝坻、胜芳、霸州、雄县、任丘、涞水、易县、涿鹿、崇礼,地处,1.5,小时交通圈内，,8000-15000,元,/,，客群主以北京投资及休闲度假类客群为主，兼顾地缘自住型需求；,多个中心,120-220KM,主要城市：石家庄、唐山、承德、张家口,地处,2,小时交通圈内，,8000-25000,元,/,，京津冀战略圈重要中心城市，客群主以吸纳周边城市外来客群及地缘性客群为主，兼顾北京部分投资性客群；,第一链条重,点,点板块市场,分,分析,区域,发展,阶段,当前平台价格,（元,/,平米）,主要,开发商,主要,产品,2016,年,销售量,2016,年,销售额,2017,年第,1,季度均价,涿州,热点,高层,1.3,1.8,北大资源、鸿坤、华夏、中冶、城建,高层,75.7,89,1.4,固安,热点,高层,2,2.2,别墅,2.2,华夏,高层、联排、叠拼,222.2,300,1.8,廊坊,较成熟,高层,1.4,1.8,荣盛、华夏、恒大、中建、首开,高层,176.27,208.4,1.85,北三县,热点,高层,1.8,3.0,绿地、碧桂园、富力,高层,632,989.3,28000,永清,新热点,高层,1.6,1.7,联排,2.5,2.6,融创、华夏、国瑞,高层、叠拼、联排,120,145,1.6,北京,60KM,圈内，,环京核心层,以,以直达北京,交,交通，承接,产,产业转移与,北,北京外溢刚,需,需客户为市,场,场优势，各,版,版块年销售,额,额,90-300,亿元不等,固安,300,亿，,222.2,万平,廊坊,208.4,亿，,176.27,万平,北三县,989.3,亿，,632,万平,香邑 溪谷,涿州慧友万,悦,悦城,50KM,80KM,110KM,永定,河,河孔,雀,雀城,剑,剑桥,郡,郡,中央,公,公馆,二,二期,京,京南,绿,绿洲,森林,新,新都,孔,孔雀,城,城,国瑞,生,生态,城,城,华夏,第,第九,园,园,兰,兰亭,鸿坤,理,理想,澜,澜湾,首开,国,国,风,风悦,都,都,大运,河,河孔,雀,雀城,公,公园,壹,壹号,院,院,绿地,国,国宝,21,城,富力,新,新城,涿州,89,亿，,75.7,万平,数据,来,来源,：世,联,联项,目,目统,计,计和,中,中指,数,数据,平,平台,永清,145,亿，,129,万平,大广,高,高速,京台,高,高速,廊沧,高,高速,传统,热,热点,区,区域,，,，优,享,享北,京,京产,业,业转,移,移及,人,人口,导,导入,等,等市,场,场红,利,利,第二,链,链条,重,重点,板,板块,市,市场,分,分析,环京,80-120KM,圈内,，,，,环京,市,市场,新,新兴,热,热点,区,区域,，,，与,北,北京,交,交通,联,联系,通,通达,性,性强,，,，道,路,路、,轨,轨道,公,公共,交,交通,便,便捷,1-1.5,小时,可,可直,抵,抵北,京,京。,各,各版,块,块内,温,温泉,、,、自,然,然旅,游,游资,源,源丰,富,富，,现,现阶,段,段主,以,以投,资,资级,度,度假,型,型客,群,群为,主,主。,售价万元,/,平米,，,，年,销,销售,额,额,25-186,亿元,/,板块,；,；,区域,发展,阶段,当前平台价格,（元,/,平米）,主要,开发商,主要,产品,2016,年,销售量,2016,年,销售额,2017,年第,1,季度均价,涞水,新热点,高层精装,0.8,叠拼精装,1.3,联排精装,1.6,碧桂园、世茂、华银城、恒大,高层、联排、叠拼,45.6,60.5,1.1,霸州,新热点,高层,1.2,联排,1.5,1.8,华夏、荣盛、碧桂园,高层、叠拼、联排,109,84,1.35,胜芳,新热点,高层,0.7-1.1,无品牌房企进入,高层、洋房,42,24,0.9,武清,较热点,高层,0.8,1.3,洋房,1.7,1.8,联排,1.9,2.3,世茂、招商、首创、万科,高层、小高层、联排,149,186,1.45,任丘,新热点,高层,0.5,0.7,独栋,1.1,1.4,碧桂园、华夏,高层、独栋,39.8,25,0.9,武清,186,亿，,149,万平,霸州,84,亿，,109,万平,任丘,（,（白,洋,洋淀,）,）,18,亿，,39.8,万平,60KM,80KM,120KM,白洋,淀,淀孔,雀,雀城,天润,国,国际,城,城,汇通,东,东,湖,湖印,象,象,温泉,新,新都,孔,孔雀,城,城,四季,御,御泉,湾,湾,锦绣,华,华府,新华,联,联世,家,家,枫丹,新,新城,涞水,36.5,亿，,45.6,万平,永清,145,亿，,129,万平,大广,高,高速,京台,高,高速,廊沧,高,高速,胜芳,24,亿，,42,万平,未来,城,城,盛景,家,家园,新兴,热,热点,区,区域,，,，受,第,第一,链,链条,价,价格,暴,暴涨,、,、供,应,应短,缺,缺等,影,影响,未,未来,增,增长,强,强劲,多中,心,心发,展,展板,块,块,2,小时,交,交通,圈,圈内,，,，京,津,津冀,发,发展,重,重要,中,中心,城,城市,，,，自,有,有资,源,源及,市,市场,基,基础,深,深厚,张家口,承德兴隆,唐山市,石家庄,石家庄,-200KM-,规划距离,1.5-2,小时,河北行政中心、京津冀对外交通出口、京津冀西南部副中心城市,1.8-2.5,万元,/,，客群主以本地居民及周边城市居民为主兼顾部分北京投资客群,张家口,-160KM-,规划距离,1-1.5,冬奥会举办地、自然环境优越、京津冀西北特色功能城市,0.9-2.3,万元,/,，客群主以北京独家及投资客群为主,承德,-160KM-,规划距离,1-1.5,小时,避暑圣地、京津冀特色旅游城市、东北部特色功能城市,0.5-0.8,万元,/,，客群主以北京度假客群及周边投资客群维护与地缘自住客群,唐山,-150KM-,规划距离,1,小时,河北经济中心、京津冀东北部副中心城市,0.8-1,万元,/,，客群主以地缘性客群为主；兼顾外地投资客群,热点,板,板块,市,市场,分,分析,热点,板,板块,分,分析,|,第一,链,链条,-,固安,市,市场,分,分析,距新机场,11KM,固安,固安,依,依托,区,区位,交,交通,及,及配,套,套逐,步,步完,善,善，,房,房地,产,产已,处,处于,发,发展,成,成熟,阶,阶段,，,，高,层,层产,品,品集,中,中在,城,城市,属,属性,较,较强,的,的北,部,部三,大,大板,块,块，,低,低密,产,产品,集,集中,在,在距,城,城市,较,较远,的,的牛,驼,驼板,块,块，,整,整体,高,高层,与,与低,密,密产,品,品供,应,应面,积,积占,比,比约,80%,：,20%,孔雀城大湖,孔雀城莱茵河谷,中鼎凤凰城,英国宫,龙,town,空港一号,三盛国际城,牛驼温泉孔雀城,廊涿高速,大,广,高,速,孔雀城板块,产品：,别墅、高层；,价格：,别墅,33000,元,/,平；高层,22000,元,/,平；,老城板块,产品：,高层；,价格：,17000-20000,元,/,平；,城南板块,产品：,高层；,价格：,15000-18000,元,/,平；,牛驼板块,产品：,别墅；,价格：,15000-25000,元,/,平；,高 层,低密,版块,成,成因,：距,离,离北,京,京较,近,近，,区,区域,配,配套,规,规划,落,落实,较,较好,京津,冀,冀交,通,通枢,纽,纽中,心,心,千亿,级,级产,业,业新,城,城,五轨,接,接驳,等,等,市场,版,版块,划,划分,固安,房,房地,产,产市,场,场当,前,前处,于,于成,熟,熟发,展,展阶,段,段，,区,区域,市,市场,可,可分,为,为孔,雀,雀城,版,版块,、,、老,城,城区,版,版块,、