商业物业前期介入的主要工作PPT课件

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,11/7/2009,#,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,Page,*,单击此处编辑母版标题样式,商业物业前期介入的主要工作,沈阳项目筹备组,目 录,Page,2,前期介入工作的重要性,1,前期介入工作的主要内容,2,前期介入工作的重要性,前期介入工作的重要性,Page,4,前期介入的定义,：,指物业尚未建成和实施前期物业管理服务之前，物业专业人员从物业管理角度对物业规划、设计、设备选型、功能布局、施工监管、验收接管提出建设性意见。编制公司架构，确定管理人员人数，制定人员的培训计划、管理计划、各岗位的工作流程、岗位职责等各项管理制度。,前期介入工作的重要性,Page,5,重 要 性,合 理建 议,技 术学 习,设 备掌 握,优 化质 量,节 能降 耗,方 案前 置,前期介入工作的重要性,Page,6,合理建议,规划设计人员侧重于依据技术标准和建筑规范进行规划与设计，往往忽视了物业管理的特点和需求，物业把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在规划设计阶段向商业地产提出合理化建议，使规划设计更合理。,典型案例,Page,7,1、沈阳环宇城项目原排风管道设计为玻璃钢材质，存在安全隐患且给后期清洁带来困难，为后期管道维护增加人力、物力成本。,沈阳项目筹备组在发现此情况后，建议将玻璃钢材质烟道调整为不锈钢材质，受到地产设计部高度重视并即刻整改。现已整改完毕，所有排风管道均改用不锈钢材质。,典型案例,Page,8,2、沈阳环宇城项目垃圾房因无深化设计无法提供给排水、通风、干湿分离、消杀及一次清运等条件，从而无法满足其使用需求。甚至影响环境评估等开业硬性需求。,沈阳项目筹备组经多轮研讨、反复调研后，将整改意见发函至沈阳商业地产，引起其重视，经过地产项目部、商业管理公司与物业公司的三方专项会议，最终确定由供方提供深化设计，地产与物业共同审核。,前期介入工作的重要性,Page,9,技术学习,商业项目技术、设备更新快，新技术和新设备应用多，需要工程技工提前了解、学习并在最短时间内能够吸收和消化。,前期介入工作的重要性,Page,10,设备掌握,商业项目系统多、设备多、隐蔽项目多、专业性强、工艺复杂。物业工程专业人员需通过前期介入对大厦设备设施整体状况的了解，便于后期的运行管理工作以及提升突发事件应急处理的能力。,前期介入工作的重要性,Page,11,优化质量,通过对系统设备的工程跟进，及缺陷协调、整改等工作，可以优化大厦质量，减少返修成本，同时给接管验收打下基础。,前期介入工作的重要性,Page,12,节能降耗,通过对设计理念及商业定位了解，可提前制定各系统合理的运行方案，根据设备选型，在不同时期运行相应匹配制冷机组等方式，达到节能降耗的目的,。,前期介入工作的重要性,Page,13,方案前置,提前策划项目物业管理的方案，编制物业管理处机构、人员配备、预算费用、进行员工入职前培训、物业接管验收前准备等工作，使物业建设与物业管理有条不紊的衔接与过渡。,前期介入工作的主要内容,前期介入工作的主要内容,Page,15,规划设计阶段,建筑规划、商业规划、配套设计、停车系统及交通路线规划、消防与安防系统规划,项目施工阶段,系统熟悉、信息掌握、工程跟进、二装监管、接管验收、团队建设、文件编制、管理方案编制、费用测算,开业准备阶段,项目开荒、标识系统建立、开业配合方案编制、开业演练,前期介入工作的主要内容,Page,16,规划设计阶段,建筑构造、商业规划、设计配套、停车系统及交通路线规划、消防与安防系统规划,前期介入工作的规划设计阶段,Page,17,建 筑 规划,参与市场调研、项目定位、城市设计（含建筑单体、景观概念、交通环流及规划指标、环境指标等）,前期介入工作的规划设计阶段,Page,18,商 业 规 划,对人流动线、功能分区、业态分配等规划，提出建设性意见,前期介入工作的规划设计阶段,Page,19,配 套 设 计,根据项目定位，物业从运营管理角度（适用性、经济性、可靠性、可持续性等），对配套设计及设备选型提出合理化建议,前期介入工作的规划设计阶段,Page,20,停车系统及交通路线规划,人流和车流导向，停车场出入与计费管理系统，行车路线，停车标识，停车场的分配与规划等,车位配置,停车场系统及配件的长期可持续改进性,(,车用,IC/ID,卡等,),车位线、导向线,(,牌,),、车位档杆设计配置,地面平整，无明显积水，沟渠盖板有预留,人员培训及证照申办,(,价目及时管理制度标示上墙,),配有专用的消防灭火器材,地下车场需有配套的排风换气系统,道闸系统技术成熟便于维修、养护,地沟盖板做防震,(,防噪,),处理,排水沟渠形式环通，排水量满足雨季高发期的要求,前期介入工作的规划设计阶段,Page,21,消防与安防系统规划,消防系统设计审图建议,消防电、水系统物业补充建议,消防系统设备的选型和经济评价,消防末端阀门位置,安防系统设计审图建议,安防系统末端点位的物业建议,安防系统分区和门禁控制,安防系统设备的选型和经济评价,前期介入工作的主要内容,Page,22,项目施工阶段,系统熟悉、信息掌握、工程跟进、二装监管、接管验收、团队建设、文件编制、管理方案编制、费用测算,前期介入工作的项目施工阶段,类 别 一,系统熟悉,类 别 二,信息掌握,类 别 三,工程跟进,类 别 四,二装监管,类 别 五,接管验收,类 别 六,团队建设,类 别 七,文件编制,类 别 八,管理方案编制,类 别 九,费用测算,Page,23,前期介入工作的项目施工阶段,类 别 一,系统熟悉,Page,24,技术标、设计理念及施工图纸的熟悉，为后续运行、维护及应急响应奠定基础。缩短应急时间，降低损失。,前期介入工作的项目施工阶段,类 别 二,信息掌握,Page,25,参加地产各项工作例会，建立工作关系，完善沟通平台，掌握楼盘相关信息、商铺租赁信息及各类时间节点，做好前期准备工作。,前期介入工作的项目施工阶段,类 别 三,工程跟进,Page,26,设备进场 安装巡查 检测评定 调试运行 交接验收。,对整个过程的进度及质量跟踪，如发现工程缺陷将协调整改，保留整改结果。,前期介入工作的项目施工阶段,类 别 四,二装监管,Page,27,制定管理手册及方案，对二装的全过程进行管理。,管理过程包括：复尺；场地交接；图纸审核；施工审批；施工管理；工程验收。,前期介入工作的项目施工阶段,类 别 五,接管验收,Page,28,依据总部制定的,地产开发项目移交物业验收管理办法,执行。建立移交验收小组及平台，按移交验收条件分部、分项进行移交验收。主要包括隐蔽工程、项目资料、项目本体、公共能源分割、能源表计过户、车场及道路交通、室外景观、外配套、备品备件、系统设备专业培训等。,前期介入工作的项目施工阶段,类 别 六,团队建设,Page,29,通过前期的介入，有效锻炼物业管理队伍，提升后期管理的准确性和实效性。,营造学习型团队，通过对项目的设施、设备的深入了解，在团队内部形成定期循环培训，使团队成员对新技术、新设备进行消化学习，为后期精准、高效、敏捷的服务管理打好基础。,前期介入工作的项目施工阶段,类 别 七,文件编制,Page,30,前期物业服务协议,前期物业服务合同,临时管理规约,写字楼和商场的日常管理类文件,各部门的管理手册和常用表单,前期介入工作的项目施工阶段,类 别 八,管理方案编制,Page,31,各部门人员培训方案,写字楼和商场物业管理方案,入驻策划方案,物业接管验收方案,前期介入工作的项目施工阶段,类 别 九,费用测算,Page,32,物业费测算,年度项目各项费用预算,前期介入工作的主要内容,Page,33,开业准备阶段,项目开荒、标识系统建立、开业配合方案编制、开业演练,前期介入工作的开业准备,Page,34,开业演练,开业配合方案的编制,标识系统的建立,项目开荒,开业准备,统一说辞,大厦自然标识,入驻、消防、开闭店,人员编制,突发事件,清洁方案,设施设备标识,前期介入工作的开业准备,Page,35,制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方、材料、清洁次数、检查方法。清除施工遗留下的各种污迹水渍、水泥、油渍、垃圾等，确保项目以最好的面貌迎接客户的入驻，也为项目的日后保洁作准备,项目开荒,前期介入工作的开业准备,Page,36,安全警告标识/公益标识/流程性标识,设施设备标识/交通道路引导标识,大厦自然标识：楼层标识/区域标识,标识系统建立,文档标识/荣誉标识/人员标识,前期介入工作的开业准备,Page,37,各条线入驻统一说辞方案,各条线人员编制方案,突发事件处理方案,开业配合方案的编制,