某花园策划方案

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,淮安花园,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,淮安花园,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,淮安花园,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,淮安花园,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,淮安花园,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,淮安花园,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,淮安花园,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,淮安花园,淮 安 花 园 项 目 营 销 策 划 议 案,市场分析,项目定位,营销推广,目 录,淮安花园,2011,年信阳宏观经济概括,信阳市,2011,年国民生产总值（,GDP,）,1276.83,亿元，比上年增长,11.1%,。其中，第一产业增加值,330.05,亿元，增长,3.8%,；第二产业增加值,543.61,亿元，增长,15.5%,；第三产业增加值,403.17,亿元，增长,11.5%,。三次产业对,GDP,增长的贡献率依次为,9.1%,、,58.9%,、,32.0%,，分别拉动,GDP,增长,1.0,、,6.5,和,3.6,个百分点。,全年房地产开发投资,165.48,亿元，增长,21.6%,。其中，住宅投资,134.43,亿元，增长,16.3%,。房屋竣工面积,720.70,万平方米，增长,38.5%,。其中，住宅,600.51,万平方米，增长,31.6%,。商品房销售面积,481.79,万平方米，增长,15.6%,。其中，住宅,432.90,万平方米，增长,15.8%,。商品房销售额,130.22,亿元，增长,52.6%,。其中，住宅,111.44,亿元，增长,53.9%,淮安花园,小结：信阳市,GDP,虽然在省内排名中等，但却一直保持着平稳增长态势，自,2010,年来连续两年突破千亿大关，第二产业增长速度明显，经济的持续稳定发展为城市建设和房地产健康发展提供了有力的保障。,2012,年,1-10,月信阳房地产市场分析,淮安花园,2012,年,1-10,月，信阳市商品房均价整体上涨幅度不大，可以说很稳定。从信阳房价走势图来看，除了,5,月份房价出现了小降外，其它的月都呈现缓慢上升的趋势。均价从一月份的,3723,元,/,一直涨到,10,月份的,3898,元,/,，上涨,4.7%,。而二手房价格、租房价格与新房房价呈现出相同的趋势，目前二手房价格和租房价格分别涨到,2950,元,/,、,911,元,/,月，分别涨幅,2.86%,、,2.94%,。,2012,年,1-10,月信阳房地产市场分析,淮安花园,在国家楼市政策的调控下，今年,1-10,月本地楼市可谓是“先苦后甜”。刚进入,2012,年，,1,月份,789,套的成交量使信阳房地产市场达到了冰点，随着我国传统春节的到来，市场开始慢慢升温，三月份成交了,1588,套，成为第一季度成交最高的一个月。四月份楼市又开始出现震荡回跌，价升量跌成为四月主旋律。可谓是一波三折啊，到五月份，楼市传统的“红五月”到来，房价有所下跌，开发商用以价换量的策略使五月的成交量猛增，达到了今年前十月的最高点，为,2143,套。之后成交量小幅回落一直到八月再次突破两千大关，,2012,年,1-10,月信阳房地产市场分析,淮安花园,2012,年,1-10,月信阳市商品住宅预售登记总套数为,16964,套，较之去年同期的,9879,套增加了,7085,套,同比增,2012,年,1-10,月信阳市商品住宅预售登记总套数为,16964,套,同比增加了,71.7%,。,2012,年,1-10,月信阳市商品住宅登记面积为,187.0803,万平方米，较之去年同期的,114.3755,万平方米增加了,21.4917,万平方米，同比增加了,63.6%,。,月均成交面积,18.708,万平方米。,2012,年,1-10,月信阳房地产市场分析,淮安花园,从区域图上来看，信阳置业以羊山新区、浉河区为主区。羊山新区作为新起之秀，有着“信阳未来城市中心”的美誉，其房产增值保值能力强，,1-10,月羊山新区成交量位居榜首，一共成交,7742,套，占全市区的,46%,。而作为发展中的区域，“辐射”周边的能量也非常巨大。,淮安花园项目价值梳理,政策支持,胡锦涛总书记在十六届五中全会中所提出的建设“,社会主义新农村,”，是在改革开放背景下、在全新理念的指导下的一次农村综合发展的心思路与心战略的起点，必将大力促进农村的发展与建设。,中国目前已进入高速发展阶段，城乡差距越来越大急需改革，而建设社会主义新农村则成为未来农村建设的主旋律。,淮安花园,出山店水库价值,2011,年,1,月,26,日，国务院总理温家宝召开国务院常务会议，决定适时开工兴建出山店等防洪水库。,7,月,13,日，国家发改委正式批准出山店水库立项建设。这意味着，,5,年后信阳在新添一个与“南湾湖”相其媲美的风景区，将带动周边显著的经济效益和生态效益。,淮安花园,本项目距离出山店水库仅,500,米距离，升值潜力巨大。可借助出山店水库风景区发展旅游观光、农家乐等增加经济收入。出山店水库的搬迁移民也将是本项目的主要客源之一。,区位价值,甘岸镇位于信阳市平桥区中心部位，淮河和,107,国道的交叉处，是连接平桥区东西两大片区的咽喉之地。规划中的,8,公里出山店水库大坝有三分之二将在该镇境内建成。,淮安花园,平桥区,5,个重点改革发展试点镇之一距离信阳市区,15,公里，保持与市区恰到好处的距离，,20,分钟路程即可到达市中心。，可吸引来自平桥区和信阳市的有效购买力。,流动,人,人口,全镇,总,总面,积,积,46,平方,公,公里,，,，其,中,中镇,区,区规,划,划面,积,积为,2.5,平方,公,公里,，,，建,成,成区,面,面积,2,万平,方,方公,里,里，,管,管辖,6,个村,1,个居,委,委会,，,，总,人,人口,3.1,万人,，,，其,中,中常,驻,驻人,口,口,2.3,万人,，,，流动,人,人口,0.8,万人。,淮安,花,花园,外出,务,务工,成,成为,甘,甘岸,镇,镇居,民,民的,主,主要,收,收入,来,来源,，,，且,年,年龄,均,均在,18-50,岁之,间,间，,其,其中,不,不乏,即,即将,结,结婚,的,的成,年,年人,回,回乡,置,置业,，,，这,部,部分,人,人群,也,也将,是,是本,项,项目,主,主要,购,购买,力,力之,一,一。,如,如何,有,有效,的,的抓,住,住这,群,群人,，,，也,成,成为,未,未来,需,需要,急,急需,解,解决,的,的问,题,题。,交通,价,价值,平桥,区,区第,一,一个,实,实现,“,“村,村,村通,油,油路,”,”的,乡,乡镇,。,。已,形,形成,由,由,107,国道,、,、沪,陕,陕高,速,速纵,贯,贯全,境,境的,交,交通,运,运输,网,网络,。,。沪,陕,陕,(,上海,-,西安,),高速,公,公路,过,过境,，,，在,境,境内,长,长,5.5,千米,，,，双,向,向,6,车道,，,，有,107,国道,过,过境,，,，在,境,境內,长,长,4.8,千米,，,，为,双,双向,4,车道,公,公路,，,，境,内,内长,4.8,千米,。,。有,县,县乡,级,级公,路,路,1,条（,甘,甘平,路,路）,，,，总,长,长,7.5,千米,。,。有,1,个汽,车,车站,。,。,淮安,花,花园,随着,交,交通,动,动线,的,的不,断,断完,善,善，,将,将进,一,一步,吸,吸引,甘,甘岸,镇,镇下,属,属管,辖,辖的,村,村民,集,集中,。,。,项目,价,价值,是甘,岸,岸镇,及,及周,边,边村,镇,镇迄,今,今为,止,止唯,一,一一,个,个规,划,划最,科,科学,、,、区,位,位最,优,优越,、,、景,观,观最,好,好、,配,配套,设,设施,最,最完,善,善、,升,升值,潜,潜力,最,最大,、,、立,面,面最,亮,亮丽,的,的高,品,品质,社,社区,。,。,淮安,花,花园,本项,目,目的,出,出现,，,，使,乡,乡村,与,与城,市,市之,间,间的,距,距离,更,更近,了,了一,步,步，,无,无论,从,从规,划,划设,计,计，,景,景观,配,配套,，,，物,业,业管,理,理等,方,方面,均,均代,表,表甘,岸,岸镇,的,的最,高,高标,准,准，,告,告别,以,以往,的,的自,建,建房,杂,杂乱,不,不堪,，,，管,理,理无,序,序。,满,满足,乡,乡镇,人,人民,向,向往,都,都市,生,生活,又,又不,愿,愿远,离,离故,土,土的,理,理想,。,。,价值,体,体系,五大,核,核心,价,价值,观,观,基于,项,项目,自,自身,特,特点,，,，结,合,合未,来,来区,域,域的,变,变化,特,特征,及,及政,策,策走,向,向等,因,因素,，,，项,目,目整,体,体将,突,突出,5,大价,值,值体,系,系,价值,1,：承,载,载着,甘,甘岸,新,新形,象,象、,展,展示,新,新价,值,值,价值,2,：科,学,学规,划,划，,精,精工,打,打造,，,，高,品,品质,的,的施,工,工质,量,量,价值,3,：高附加值,，,，统一化管,理,理，告别杂,乱,乱无序的生,活,活,价值,4,：依托出山,店,店国家项目,，,，升值空间,巨,巨大,价值,5,：便利交通,，,，完善的商,业,业配套塑造,新,新中心,淮安花园,项目定位,項目,SWOT,分析,优势,Strength,劣势,Weakness,S1,、,甘岸镇迄今为止唯一大规模、统一管理,、商业配套最全最具有代表性的社区,S2,、,出山店水库移民带来的居住转移,S3,、,自然景观资源丰富，出山店水库近在咫,尺,S4,、,教育氛围浓厚，毗邻甘岸镇孔庄小学。,W1,、,周边居住气氛不浓郁，人口较为分散,W2,、生活,配套设施不完善,W3,、产品过于单一，可选性不高。,机会,Opportunity,威胁,Threat,O1,、新农村建设已上升为国家策略，政策支,持力度大,O2,、外出务工人员日益增长的物质文化需求,与落后的农村基础设施建设之间的矛盾,T1,、距离市区较近，有能力的客户会去市区购,房,淮安花园,市场定位,项目发展方,向,向：中高档,的,的产品，高,档,档的物业形,象,象,通过的市场,调,调查研究和,对,对本项目的,深,深入分析，,我,我们对本项,目,目做如下定,位,位：,淮河岸边，,60000,水岸城邦,淮安花园,目标客群来,源,源范围,出山店库区,移,移民,客户来源模,拟,拟示意图,客户来源：,1,、库区移民,（,（需要有,个,个家，一个,崭,崭新的生活,）,）,2,、新婚一族,（,（娶媳妇买,房,房子，中国,农,农村的习惯,）,）,2,、周边村镇,改,改善性居民,（,（能够体会,高,高端小区居,住,住品质）,3,、村镇职能,部,部门人员,（,（认同区域,发,发展）,4,、市区投资,客,客（看好片,区,区长远发展,前,前景）,通过市场调,查,查研究以及,对,对本项目的,深,深入分析，,我,我司认为本,项,项目应锁定,如,如下目标市,场,场：,客群定位,新婚一族,改善性具名,职能部门人,员,员,投资客,淮安花园,目标客群主,体,体特征,主体特征：,年龄：,18-50,岁,学历：多为,初,初中或高中,毕,毕业，没有,受,受过高等教,育,育但社会阅,历,历丰富,家庭结构：,单,单身，三口,之,之家和四口,家,家庭甚至三,代,代同堂,家庭月收入,：,：,5000,元以上,居住现状：,和,和父母住在,一,一起,置业状态：,首,首次置业占,绝,绝对主力；,客群定位,淮安花园,目标客群主,体,体特征,购买目的及,心,心理：,