某快餐品牌简单成就未来

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/2/8,#,塑华莱士品牌 简单成就未来,华莱士快餐的选择址和方法,目录,一、背景分析,华莱士现状,商圈调查,二、商圈的划分与选择,划分商圈,选择商圈,三、聚客点的测算与选择,确定客源点,人流动向及对手分析,聚客点与商圈的协调,四、选址问题总汇,选址的模式,选址的顺序,选址的分流,五、如何展开实际工作,获得有利专业信息,落实场所,六、十大总结,背景分析现状,商圈调查,商圈调查,调查商圈可了解预设加盟店营业范围内的地理区域,商圈调查的目的,商圈调查作业范围,商圈范围划分确定,商圈之界定方法,绘制简图,抽样点及发,dm,点之选择确定,商圈特征,人潮状况,实地抽样方式,商圈调查目的,商圈调查的目的包括：,1,、了解地区居民的人口特性、社会经济变项及生活形态等。,2,、确定产品组合及促销重点。,3,、分析商圈是否重迭。,4,、计算在某一地理区域内应开几家店。,5,、找出商圈内的障碍，包括：（,a,道路设施不便。,b,人口拥挤。,c,交通过度拥塞。）,6,、法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况。,7,、其它因素：了解某地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、可否利用物流中心一次补齐所需物品，及停车场是否宽广等。,商圈调查的作业范围,商圈调查作业范围,1,、直营店的展店前商圈调查及立地调查、报告。,2,、加盟店加盟意向后进行商圈调查、评估，以评定是否适合开店。贰、商圈的确定 边缘商圈（包含剩余的顾客）次要商圈（包含大约二成的顾客）主要商圈（包含大约七成的顾客）注：商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算。叁、商圈重点调查,商圈范围划分确定,如有以下各情况限制，因此为其商圈之范围划分点：,1.,商圈范围（,a.,集中型商圈 主要商圈半径在,500,米以内，次要商圈半径在,100,米,500,米之间，边缘商圈在,1000,米以外。,b.,分散型商圈 主要商圈半径在,500,米以内，次要商圈半径在,500,米,？米之间，边缘商圈在,1000,米以外。）,2.,马路之分界、凡超过,10,米宽之道路四线道以上或中间有栏杆、安全岛阻隔、主要干道,3.,铁路、平交道之阻隔。因铁路、平交道之阻隔,使人们交通受阻而划分成两个不同商圈,4.,阻隔。因建筑物阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。,5.,习惯之阻隔。由于 之购物习惯与 之方向，使该区形成一独立商圈。,商圈的界定,从各家竞争店铺规模开始，掌握吸引力方面的不同点，设定领域的境界的方式，路程距离的测量利用车子的里程表便可简单的测出。,1.,只考虑距离，未考虑十字道路、小路口等道路及交通状况。,2.,顾客认知的距离会受购物经验影响，如果服务良好，商店设施优越，形成顾客对此商店之良好印象，顾客认知的距离会比真正的距离短。,绘制简图,1.,集中型商圈为周边分散型商圈为周边,2.,标出重要建筑物及楼别（金融、办公,）,3.,著名商店及影响生活型态之地段特征（戏院、百货,）,抽样点及发,dm,点之选择确,定,定,1.,抽样点之选,择,择,(1),办公人口或,上,上班族汇集,之,之地点,(2),人潮走向汇,集,集地点,(3),固定人口较,集,集中流动之,地,地点,2.,发,dm,点之选择,商圈特征,1.,商店特色及,分,分布情况,2.,住宅特色（,集,集中型商圈,可,可不用调查,）,）,3.,场所,4.,竞争者分析,5.,商店组合,商店特色及,分,分布情况,1.,商店特色及,分,分布情况,1.,建筑型态,2.,行业型态,A.,于主要商店,街,街、干道之,行,行业类型,B.,以何类商业,为,为主，消费,之,之层次。,3.,分布家数。,A.,以抽样点为,主,主要调查对,象,象,B.,主要道路之,分,分布明细,C.,将商业之阻,隔,隔 分门别,类,类记录,D.,并将其统计,填,填入明细表,E.,于主要干道,、,、大马路、,商,商店,F.,商店汇集地,带,带之概述,G.,以商店,辅助店、竞,争,争店,正确所在位,置,置标注于商,圈,圈简图。,4.,地点类型（,A.,孤立店。,B.,未规划商业,区,区。,C.,规划购物中,心,心）,住宅特色（,集,集中型商圈,可,可不用调查,）,）,1.,建筑型态,A.,实地了解于,本,本商圈内住,宅,宅区之建筑,型,型态,B.,建筑高度，,楼,楼数,C.,建筑型式为,新,新式或旧式,D.,分布区域,E.,目前的改建,情,情况,F.1,3,年内可能改,建,建之趋势,2.,分布情况,A.,实地了解该,区,区之实际住,户,户与建筑物,之,之分布情况,B.,将该商圈分,为,为 固定类,型,型,C.,商店区，以,甲,为代码,b.,辨公区,甲,2,为代码,c.,式住宅区以,乙,1,为代码,D.,旧式住宅区,以,以,乙,2,为代码,E.,文教区，以,丙,为代码,F.,于简图上分,别,别划定区域,，,，制作商圈,G.,并于图上注,明,明建筑物之,楼,楼别,场所,1.,场所类型,A.,本商圈内汇,聚,聚人潮之场,所,所类型,（,（,a.,商店,肯德基、麦,当,当劳，百货,公,公司,b.,戏院,c.,娱乐,d.,会场,e.,补习班,f.,菜市场，超,级,级市场,g.,公司）,B.,聚集人口类,型,型（,a.,青少年,b.,上班族,c.,特定）,(2),动线（,a.,汇集流动之,路,路线,b.,汇集流动之,主,主要方向,）,）,竞争者分析,了解既存竞,争,争者的数量,及,及大小、所,有,有竞争者的,评,评估、短,期,期及长期的,展,展望、规,划,划以及发展,的,的程度。,(1),卖场气氛,。,。本区内对,本,本企业较有,影,影响性之其,卖,卖场。,(2),来客数 该,竞,竞争店每日,来,来客数,(3),平均消费额,(4),营业额,其,其中：来,客,客数,平均消费额,每日营业,额,额 每日,营,营业额,工作天数,营,营业额,商店组合,商店组合是,否,否互相配合,，,，可衡量各,商,商店间是否,可,可互换顾客,，,，表格一。,例,例如：,(1),药房、,面,面包店、,服,服装店及肉,店,店。,(2),百货公司、,、,、裤袜店,、,、,珠,珠宝店。,人潮状况,实地抽样方,式,式,1.,主要人潮走,向,向,(1),平日及假日,之,之女性人潮,状,状况。,a.,将一周之时,间,间区分为,2,段（,a.,周一周五,。,。,b.,周六、周日,、,、国定假日,）,）,b.,以,am,pm,点每两小时,细,细分为一个,小,小段,c.,以 分钟为,其,其抽样时段,之,之样本，并,计,计算其抽样,点,点之实际经,过,过人数、摩,托,托车、汽车,、,、助动车、,脚,脚踏车,d.,抽样时将女,性,性人潮分为,15-35,岁，,34-,50,岁，,50,岁以上。,e.,将每抽样之,数,数，转变成,以,以几个小时,之,之人潮流动,数,数 例：,以,以一分钟为,抽,抽样得该抽,样,样点人数为,y,，将,y,时间,z,，则为其可,能,能之人口流,动,动数,f.,将其数字依,时,时段填入,人潮流动抽,样,样表,g.,将人潮流动,抽,抽样之数字,以,以线图表示,人潮分布图,2.,人口数推算,（,（集中型商,圈,圈可不用调,查,查）,(1),固定住家,（,（,a.,该商圈建筑,物,物来推算,b.,以户数,预估人口数,c.,将各抽样点,人,人口数平均,减,减当地人口,数,数得外来流,动,动人数）,(2),户数（,a.,计算该 家,数,数,b.,该区公司家,数,数,（人,）,）该区,c.,该区 即为,该,该区之半固,定,定人口。,）,）,商圈的划分,与,与选择,划分商圈,企业计划进,入,入某一个城,市,市，可以先,通,通过有关部,门,门或专业调,查,查公司收集,这,这个地区的,资,资料。有些,资,资料是免,费,费的，有些,资,资料需要花,钱,钱去买。把,资,资料买齐了,，,，就开始规,划,划商圈。,商圈规划采,取,取的是记分,的,的方法，例,如,如，这个地,区,区有一个大,型,型商场，商,场,场营业额在,1000,万元算一分,，,，,5000,万元算,5,分，有一条,公,公交线路加,多,多少分，有,一,一条地铁线,路,路加多少分,。,。这些 分,值,值标准是多,年,年平均下来,的,的一个较准,确,确经验值。,通过打分把,商,商圈分成好,几,几大类，以,北,北京为例，,有,有市级商业,型,型,(,西单、王府,井,井等,),、区级商,业,业型、定点,(,目标,),消费型、还,有,有社区型、,社,社、商务两,用,用型、旅游,型,型等等。,选择商圈,即确定目前,重,重点在哪个,商,商圈开店，,主,主要目标是,哪,哪些。在商,圈,圈选择的标,准,准上，一方,面,面要考 虑,餐,餐馆自身的,市,市场定位，,另,另一方面要,考,考虑商圈的,稳,稳定度和成,熟,熟度。餐馆,的,的市场定位,不,不同，吸引,的,的顾客群不,一,一样，商圈,的,的选择也就,不,不同。,例如马兰拉,面,面和肯德基,的,的市场定位,不,不同，顾客,群,群不一样，,是,是两个“相,交,交”的圆，,有,有人吃 肯,德,德基也吃马,兰,兰拉面，有,人,人可能从来,不,不吃肯德基,专,专吃马兰拉,面,面，也有反,之,之。马兰拉,面,面的选址,也,也当然与肯,德,德基不同。,而,而肯德基,与,与麦当劳市,场,场定位相似,，,，顾客群基,本,本上重合，,所,所以在商圈,选,选择方面也,是,是一样的。,可,可以看到,，,，有些地方,同,同一条街的,两,两边，一边,是,是麦当劳另,一,一边是肯德,基,基。,商圈的成熟,度,度和稳定度,也,也非常重要,。,。比如规划,局,局说某条路,要,要开，在什,么,么地方设立,地,地址，将,来,来这里有可,能,能成为成熟,商,商圈，但肯,德,德基一定要,等,等到商圈成,熟,熟稳定后才,进,进入，例如,说,说这家店,三,三年以后效,益,益会多好，,对,对现今没有,帮,帮助，这三,年,年难道要亏,损,损,?,肯德基投入,一,一家店要花,费,费好几百万,，,，当然不冒,这,这种险，一,定,定是比较稳,健,健的原则，,保,保证开一家,成,成功一家。,聚客点的测,算,算与选择,1.,要确定这个,商,商圈内，最,主,主要的聚客,点,点在哪。,2.,选址时一定,要,要考虑人流,的,的主要动线,会,会不会被竞,争,争对手截住,。,。,3.,聚客点选择,影,影响商圈选,择,择,确定客源点,北京西单是,很,很成熟的商,圈,圈，但不可,能,能西单任何,位,位置都是聚,客,客点，肯定,有,有最主要的,聚,聚集客人的,位,位置。肯德,基,基开店的原,则,则是：努力,争,争取在最聚,客,客的地方和,其,其附近开店,。,。过去古语,说,说“一步差,三,三市”。开,店,店地址差一,步,步就有可能,差,差三成的买,卖,卖。这跟人,流,流动线,(,人 流活动,的,的线路,),有关，可能,有,有人走到这,，,，该拐弯，,则,则这个地方,就,就是客人到,不,不了的地方,，,，差不 了,一,一个小胡同,，,，但生意差,很,很多。这些,在,在选址时都,要,要考虑进去,人流动线是,怎,怎么样的，,在,在这个区域,里,里，人从地,铁,铁出来后是,往,往哪个方向,走,走等等。这,些,些都派 人,去,去掐表，去,测,测量，有一,套,套完整的数,据,据之后才能,据,据此确定地,址,址。比如，,在,在店门前人,流,流量的测定,，,，是在计划,开,开店的地点,掐,掐表记录经,过,过的人流，,测,测算单位时,间,间内多少,人,人经过该位,置,置。除了该,位,位置所在人,行,行道上的人,流,流外，还要,测,测马路中间,的,的和马路对,面,面 的人流,量,量。马路中,间,间的只算骑,自,自行车的，,开,开车的不算,。,。是否算马,路,路对面的人,流,流量要看马,路,路宽 度，,路,路较窄就算,，,，路宽超过,一,一