某投资公司内部评估和战略诊断报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,保密文件、版权所有,北京华融综合投资公司发展战略和实施方案咨询项目,*,发展战略和实施方案咨询项目,中国 北京,北京华融综合投资公司,机密,内部评估和现有战略诊断总结报告,完整版,0,保密文件、版权所有,重要说明,本报告是基于新,华,华信对华融的,内部访谈,和对现有,内部资料,的审阅，而提出,的,的新华信对华融,内部能力,的分析，发展战,略,略和实施方案咨,询,询项目的初步设,想,想，,还没有进行行业,和,和外部环境的分,析,析,，还不是新华信,的,的最终结论。,这些初步设想是,新,新华信进行后续,工,工作的分析起点,。,。在继续工作的,过,过程中，新华信,会,会不断检验、修,正,正初步的方案，,并,并最后逐渐形成,切,切实可行的适合,华,华融的战略实施,方,方案。,1,保密文件、版权,所,所有,本次报告的思路,华融战略和,核心竞争力分析,华融发展战略,总体构思,华融现状描述,华融能力评估,华融核心,竞争力分析,华融现有,战略评估,华融战略,目标描述,华融发展,战略设想,华融房地产,业务战略构想,培养华融,核心竞争力,股东利益,差异分析,上市和非上,市公司差异,董事会运营,考核激励约束,治理模式,建立战略,规划能力,调整组织,结构,建立考核激励,制度,制订职能战略,完善管理制,度和流程,统一品牌管理,提高投资策划,和市场营销能力,调整产品结构,转换模式,市场扩展,资源国际化,提高华融治理,结构竞争力,提高华融,管理竞争力,提高华融,市场竞争力,2,保密文件、版权,所,所有,汇报议程,一、项目进展回,顾,顾,二、,华,华融,公,公司,战,战略,和,和核,心,心竞,争,争力,分,分析,三、,华,华融,公,公司,的,的发,展,展战,略,略总,体,体构,思,思,四、,提,提高,华,华融,公,公司,的,的治,理,理结,构,构竞,争,争力,五、,提,提高,华,华融,公,公司,的,的管,理,理竞,争,争力,六、,提,提高,华,华融,公,公司,的,的市,场,场竞,争,争力,七、,报,报告,总,总结,八、,下,下一,步,步工,作,作安,排,排,九、,附,附录,3,保密,文,文件,、,、版,权,权所,有,有,为了,迅,迅速,了,了解,华,华融,，,，新,华,华信,项,项目,组,组访,谈,谈了,华,华融,公,公司,和,和下,属,属二,级,级公,司,司的45,位,位中,高,高层,管,管理,人,人员,4人,1人,2人,4人,4人,3人,3人,1人,1人,4人,2人,9人,7人,4,保密,文,文件,、,、版,权,权所,有,有,访谈,总,总结,表,表明,：,：公,司,司战,略,略目,标,标不,清,清晰,；,；总,部,部职,能,能部,门,门能,力,力不,强,强，,缺,缺乏,成,成形,的,的职,能,能战,略,略；,公,公司,资,资源,共,共享,程,程度,差,差，,组,组织,结,结构,有,有待,优,优化,5,保密,文,文件,、,、版,权,权所,有,有,绝大,多,多数,人,人支,持,持华,融,融未,来,来发,展,展应,该,该以,房,房地,产,产为,主,主,6,保密,文,文件,、,、版,权,权所,有,有,根据,对,对公,司,司总,部,部,人,的,的访,谈,谈初,步,步总,结,结，,大,大多,数,数人,认,认为,目,目前,公,公司,的,的战,略,略发,展,展目,标,标不,明,明确,7,保密,文,文件,、,、版,权,权所,有,有,对公,司,司的,战,战略,发,发展,目,目标,三,三年,做,做大,，,，六,年,年做,强,强的,认,认可,程,程度,不,不高,8,保密,文,文件,、,、版,权,权所,有,有,对于,公,公司,是,是否,需,需要,发,发展,其,其他,产,产业,，,，支,持,持和,不,不支,持,持的,比,比例,比,比较,接,接近,9,保密,文,文件,、,、版,权,权所,有,有,只有,少,少数,人,人认,为,为公,司,司有,明,明确,的,的品,牌,牌战,略,略,10,保密,文,文件,、,、版,权,权所,有,有,大多,数,数人,认,认为,公,公司,有,有较,强,强的,房,房地,产,产专,业,业人,才,才,11,保密,文,文件,、,、版,权,权所,有,有,只有,少,少数,人,人认,为,为公,司,司有,较,较强,的,的管,理,理人,才,才,12,保密,文,文件,、,、版,权,权所,有,有,大多,数,数人,认,认为,通,通过,股,股东,代,代表,管,管理,二,二级,公,公司,的,的模,式,式不,尽,尽合,理,理,13,保密,文,文件,、,、版,权,权所,有,有,没有,人,人认,为,为华,融,融公,司,司内,部,部资,源,源共,享,享程,度,度高,14,保密,文,文件,、,、版,权,权所,有,有,没有,人,人认,为,为华,融,融总,部,部的,职,职能,部,部门,综,综合,能,能力,强,强,15,保密,文,文件,、,、版,权,权所,有,有,通过,对,对二,级,级公,司,司的,高,高层,人,人的,访,访谈,可,可以,看,看到,，,，二,级,级公,司,司本,身,身的,发,发展,方,方向,大,大部,分,分比,较,较明,确,确,16,保密,文,文件,、,、版,权,权所,有,有,通过,对,对二,级,级公,司,司的,高,高层,人,人的,访,访谈,可,可以,看,看到,，,，二,级,级公,司,司高,层,层支,持,持华,融,融未,来,来发,展,展以,房,房地,产,产为,主,主,17,保密,文,文件,、,、版,权,权所,有,有,在访,谈,谈的,基,基础,上,上完,成,成了,对,对华,融,融的,内,内部,评,评估,和,和现,有,有战,略,略的,初,初步,诊,诊断,项,目,目,启,启,动,动,会,会,介,绍,绍,工,工,作,作,方,方,法,法,和,和,计,计,划,划,安,安,排,排,第,一,一,阶,阶,段,段,工,工,作,作,启,启,动,动,管,理,理,层,层,访,访,谈,谈,明,确,确,问,问,题,题,和,和,内,内,部,部,诊,诊,断,断,战,略,略,判,判,断,断,和,和,初,初,步,步,建,建,议,议,现,状,状,分,分,析,析,审,阅,阅,华,华,融,融,现,现,有,有,战,战,略,略,材,材,料,料,财,务,务,培,培,训,训,和,和,数,数,据,据,收,收,集,集,资,源,源,评,评,估,估,和,和,核,核,心,心,技,技,能,能,分,分,析,析,第,一,一,期,期,报,报,告,告,修,修,改,改,和,和,定,定,稿,稿,现,有,有,战,战,略,略,诊,诊,断,断,报,报,告,告,公,司,司,现,现,有,有,资,资,源,源,配,配,置,置,、,、,竞,竞,争,争,特,特,点,点,、,、,核,核,心,心,技,技,能,能,分,分,析,析,报,报,告,告,华,融,融,系,系,统,统,及,及,关,关,键,键,二,二,级,级,企,企,业,业,未,未,来,来,五,五,年,年,货,货,币,币,资,资,金,金,需,需,求,求,预,预,测,测,18,保,密,密,文,文,件,件,、,、,版,版,权,权,所,所,有,有,项,目,目,进,进,度,度,基,基,本,本,按,按,照,照,计,计,划,划,进,进,行,行,主要任务,时间安排 (星期),1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14,第一阶段: 环境分析,管理层访谈,经营现状分析,内部资源评估,现有战略和核心能力评估,政策和任务环境分析,行业分析,多元产业分析,第二阶段: 战略制订,使命和战略目标设计,公司成长战略和业务组合战略,业务战略设计,第三阶段: 系统设计,组织管理体系设计,职能战略设计,激励约束机制设计,核心业务流程诊断和设计,管理制度制订,实施计划,汇报安排,10/8,10/28,11/25,12/20,19,保,密,密,文,文,件,件,、,、,版,版,权,权,所,所,有,有,本,报,报,告,告,用,用,到,到,的,的15,种,种,分,分,析,析,方,方,法,法,和,和,管,管,理,理,模,模,型,型,，,，,其,其,中,中8,种,种,为,为,国,国,际,际,通,通,用,用,的,的,经,经,典,典,管,管,理,理,模,模,型,型,和,和,方,方,法,法,，,，7,种,种,为,为,新,新,华,华,信,信,结,结,合,合,中,中,国,国,企,企,业,业,的,的,实,实,际,际,情,情,况,况,而,而,总,总,结,结,出,出,的,的,新,新,华,华,信,信,管,管,理,理,模,模,型,型,和,和,方,方,法,法,价,值,值,链,链,分,分,析,析,法,法,（VALUECHAIN,）,）,7S,模,模,型,型,重,要,要,性,性-,紧,紧,迫,迫,性,性,模,模,型,型,（PQM,模,模,型,型,）,）,标,杆,杆,比,比,较,较,法,法,（BENCHMARKING,）,）,平,衡,衡,记,记,分,分,卡,卡,模,模,型,型,集团控,股,股公司,管,管理模,式,式,组织结,构,构发展,模,模式,STP,模,模型,新华信,中,中国产,业,业竞争,发,发展模,型,型,新华信,中,中国企,业,业危机,周,周期模,型,型,新华信,中,中国企,业,业的人,才,才危机,周,周期模,型,型,新华信,创,创新模,型,型,新华信,竞,竞争力,模,模型,新华信,改,改造中,国,国董事,会,会模型,新华信,中,中国公,司,司企业,管,管理发,展,展模型,20,保密文,件,件、版,权,权所有,汇报议,程,程,一、项,目,目进展,回,回顾,二、华,融,融公司,战,战略和,核,核心竞,争,争力分,析,析,三、华,融,融公司,的,的发展,战,战略总,体,体构思,四、提,高,高华融,公,公司的,治,治理结,构,构竞争,力,力,五、提,高,高华融,公,公司的,管,管理竞,争,争力,六、提,高,高华融,公,公司的,市,市场竞,争,争力,七、报,告,告总结,八、下,一,一步工,作,作安排,九、附,录,录,21,保密文,件,件、版,权,权所有,自1999年,华,华融重,组,组以来,，,，经营,业,业绩稳,步,步增长,，,，已成,为,为实力,雄,雄厚的,大,大型企,业,业，为,下,下一步,腾,腾飞奠,定,定了基,础,础,至2001年,底,底，华,融,融系统,总,总资产52.2亿元,，,，同比,增,增长55.13%；,公,公司业,务,务以房,地,地产为,核,核心(占90%业,务,务），,并,并且扩,张,张到了,文,文化旅,游,游、商,业,业、服,务,务业等,方,方面。,* 2002,年,年为预,测,测数字,22,保密文,件,件、版,权,权所有,华融的,核,核心子,公,公司金,融,融街成,绩,绩骄人,，,，具有,良,良好的,成,成长潜,力,力,房地产,上,上市公,司,司财务,分,分析,根据沪,、,、深两,市,市以及,香,香港联,交,交所40余家,房,房地产,上,上市公,司,司公布,的,的2001年,财,财务数,据,据，金,融,融街净,资,资产收,益,益率名,列,列前茅,财经,时,时报,新,新地产,周,周刊推,出,出的中,国,国房地,产,产上市,公,公司排,名,名中，,金,金融街,控,控股公,司,司综合,名,名列第,十,十二位,，,，成长排,名,名列第,一,一位,以目前,的,的发展,趋,趋势，,控,控股公,司,司未来,五,五年将,为,为华融,贡,贡献利,润,润八个,亿,亿，直,接,接融资,接,接近九,亿,亿,23,保密文件、版,权,权所有,但是华融各下,属,属公司的发展,极,极不平衡，各,现,现存业务的贡,献,献也相差悬殊,金融街股份占,到,到了全部利润,贡,贡献的95%,绝大多数子公,司,司处在长期亏,损,损或微利状态,金融街股份作,为,为华融集团的,旗,旗舰公司，销,售,售收入占集团,总,总销售的一半,以,以上,其他业务如物,业,业、文化旅游,营,营收规模过小,，,，业务分布没,有,有形成层次,24,保密文件、版,权,权所有,财务分析说明,：,：华融,销售贡献主要,来,来自金融街控,股,股、开发公司,及,及嘉鸿公司，,金,金融街区域市,场,场销售良好是,销,销售迅速增长,的,的主要原因,2001年华,融,融公司销售同,比,比增加74%,主要贡献来,自,自于金融街控,股,股公司，嘉鸿,销,销售稳中有升,，,，金融街开发,公,公司销售有小,幅,幅下降,房地产企业的,复,复苏，北京申,办,办奥运成功及,加,加入世界贸易,组,组织，中国金,融,融业逐步对外,开,开放，金融街,区,区域市场销售,十,十分看好,2001年公,司,司在金融街区,域,域内市政配套,设,设施投入增加,主营业务收,入,入大幅度增加,单位（万元）,控股,德胜,开发,嘉鸿,近三年销售收,入,入变动图,财务分析报告,25,保密文件、版,权,权所有,净利润收入变,动,动表明：金融,街,街控股公司是,过,过去两年华融,主,主要利润贡献,者,者,，其中部分利,润,润来源于政府,补,补贴,2001年华,融,融公司净利润,同,同比增加73%，变动情况,与,与主营业务基,本,本一致，金融,街,街控股公司占,到,到了全部利润,贡,贡献的90%,以,以上,2001年控,股,股公司净利润,比,比上年增长了280%,其,其中含有北京,市,市财政根据政,策,策返还和西城,区,区政府贷款贴,息,息，此项收入,属,属于非经常性,损,损益,金融街控股公,司,司享受的首都,概,概念股财政返,还,还政策在2001年末到期,，,，这将对未来,利,利润预测会有,负,负面影响,控股,德胜,嘉鸿,开发,近三年利润变,动,动图,单位（万元）,26,保密文件、版,权,权所有,盈利情况分析,表,表明：华融净,资,资产收益率达,到,到9%，资金,使,使用效率有较,大,大提高，其中,控,控股公司在2001年上市,公,公司本项指标,排,排名第一,金融街控股公,司,司占据了华融,的,的优良资产，,资,资产负债率低,，,，2001年,度,度销售收入及,净,净利润远远高,于,于华融平均水,平,平。根据沪、,深,深两市以及香,港,港联交所40,家,家房地产上市,公,公司公布的2001年财务,数,数据，金融街,在,在上市公司净,资,资产收益率上,均,均名列前茅。,华融净资产收,益,益率尽管比2000年有了,较,较大提高，表,明,明企业资产利,用,用效率有所提,高,高，依然低于10%的上市,公,公司平均水平,。,。,由于房地产市,场,场的特殊性，,建,建设周期长及,结,结算面积的不,均,均衡容易导致,全,全年甚至年度,业,业绩的不均衡,，,，不可将2002年中期数,据,据简单外推来,预,预测年终结果,。,。,净资产收益率,2002,年中期,2001年,2000年,华融公司,0,.04,0.09,0.06,金融街控股,0.14,0.44,0.20,27,保密文件、版,权,权所有,业务组合分析,表明：过去三,年,年华融的业务,组,组合及利润贡,献,献比率没有明,显,显变化，公司,业,业绩存在,高度依赖单一,行,行业，单一市,场,场的风险,华融自1999年来，业务,组,组合及利润贡,献,献比率没有发,生,生明显变化,房地产业作为,公,公司核心业务,占,占到了公司销,售,售收入90%,，,，利润贡献的99%,公司,业,业绩高度依赖,于,于北京市，特,别,别是金融街区,域,域市场表现，,存,存在依赖单一,市,市场的风险,物业公司及其,他,他业务（包含,旅,旅游，家电分,销,销）销售虽然,逐,逐年提高，但,在,在集团中的比,重,重依然小，无,法,法起到平抑房,地,地产周期的作,用,用,1999年,2000年,2001年,2002年预,测,测,其他,房地产,物业,28,保密文件、版,权,权所有,华融普遍资产,负,负债率偏高，,资,资产质量有待,改,改善,华融的平均资产,负,负债率为85%,，,，除去金融街控,股,股在上市融资后,降,降低了负债率多,数,数子公司净资产,少,少，负债高达90%。抵御财务,风,风险的能力较弱,金融街控股资产,负,负债率由去年的68%增加到76%，主要是2001年和2002年上半年对,富,富凯大厦项目及,开,开发投入较大，,所,所需资金主要来,自,自于银行贷款,29,保密文件、版权,所,所有,华融资产的流动,性,性在行业内属正,常,常范围，但部分,子,子公司短期偿债,能,能力弱,由于房地产开发,周,周期长，在开发,过,过程当中形成存,货,货的数额较大，,导,导致房地产公司,速,速动比率偏低,华融的平均流动,比,比率为及速动比,率,率为1.83/0.68，这两,个,个指标的标准值,分,分别为2和1，,部,部分子公司的短,期,期偿债能力较弱,金融街控股公司,比,比率变化呈现良,好,好趋势,金易,金融街控股,嘉鸿,金融街开发,德胜,华融（合并）,流动比率,2.14,2.72,0.94,1.35,2.96,1.83,速动比率,1.59,0.98,0.37,0.42,0.69,0.68,流动比率,速动比率,30,保密文件、版权,所,所有,华融整体存货增,长,长速度低于销售,增,增长率，存货周,转,转率基本正常,2001年,2000年,变动%,华融公司,销售收入,129826.70,74894.70,73,存货,331867.70,205493.00,61,金融街控股,销售收入,85728.20,17590.00,387,存货,86775.90,40369.70,115,2001年华融,的,的平均存货为27亿元，占同,期,期流动资产的比,重,重为50%，存,货,货同比增长率为61%。低于同,年,年销售增长率73%。,金融街控股公司,平,平均存货6.3,亿,亿。同比增长115%，同时期,销,销售增长率则为387%,2001年度金,融,融街控股公司的,存,存货周转率达到0.93,基,基本接近正常。,由于房地产开发,周,周期长，加上前,几,几年房地产市场,不,不景气，使存货,周,周转率偏低。,2002年由于,金,金融街区域的加,速,速开发以及富凯,大,大厦投入增加，,存,存货周转率有所,下,下降。预计2002年富凯大厦,的,的销售会一定程,度,度改善这一指标,31,保密文件、版权,所,所有,总的说来，华融,目,目前正处于一个,关,关键的历史时期,从“政府任务型,”,”向“市场导向,型,型”转变,从“资源优势型,”,”向“能力优势,型,型”转变,从“本埠型公司,”,”向“全国性公,司,司”转变,华融的现状用三,句,句话来概括,政府任务很重,遗留问题很多,发展目标很大,华融的历史用三,句,句话来概括,32,保密文件、版权,所,所有,从华融过去的发,展,展经验来看，成,功,功因素主要在于,天时,人和,地利,西城区所属骨干,企,企业，可以较低,成,成本获取土地,良好的政府关系,和,和社会资源使华,融,融在土地开发上,运,运作顺利,房地产业走出低,谷,谷,中国入世及北京,申,申奥成功，写字,楼,楼及住宅市场需,求,求旺盛,抓住北京重点工,程,程金融街开发的,契,契机,金融街上市融资,促,促进华融迅速发,展,展,管理团队风气正,，,，凝聚力强，培,养,养了一批业务素,质,质过硬的年轻队,伍,伍,员工有强烈的归,属,属感和自豪感,务实敬业的工作,作,作风,总结说来，华融,公,公司利用自己的,区,区位优势，抓住,了,了历史机遇，扩,大,大了规模，锻炼,了,了队伍，初步形,成,成了一个品牌和,较,较强的区域开发,能,能力。,33,保密,文,文件,、,、版,权,权所,有,有,能力,分,分析,表,表明,，,，华,融,融目,前,前的,能,能力,是,是“,四,四有,四,四没,有,有”,1、,有,有“,房,房地,产,产业,核,核心,能,能力,”,”，,但,但没,有,有“,控,控股,投,投资,公,公司,核,核心,能,能力,”,”；,2、,有,有“,房,房地,产,产项,目,目公,司,司的,战,战术,性,性开,发,发运,作,作能,力,力”,，,，但,没,没有,“,“房,地,地产,公,公司,的,的战,略,略性,市,市场,营,营销,能,能力,”,”；,3、,有,有“,股,股东,资,资源,竞,竞争,力,力”,，,，但,没,没有,“,“客,户,户资,源,源竞,争,争力,”,”；,4、,有,有“,良,良好,的,的学,习,习能,力,力”,，,，但,没,没有,“,“突,出,出的,创,创新,能,能力,”,”。,34,保密,文,文件,、,、版,权,权所,有,有,华融,还,还没,有,有形,成,成系,统,统的,核,核心,竞,竞争,力,力,一种,组,组织,能,能力,，,，这,种,种能,力,力是,通,通过,对,对下,述,述技,能,能、,价,价值,、,、流,程,程和,技,技术,的,的综,合,合学,习,习及,运,运用,获,获得,的,的。,能决,定,定组,织,织结,构,构是,否,否成,功,功的,关,关键,性,性因,素,素。,能够,显,显著,地,地为,客,客户,带,带来,收,收益,或,或节,约,约成,本,本。,与竞,争,争对,手,手相,比,比，,具,具有,独,独特,性,性，,而,而且,难,难以,模,模仿,。,。,企业,精,精神,社会,资,资源,融资,能,能力,专有,人,人才,专利,技,技术,品牌,战略,资,资源,储,储备,华融,具,具有,良,良好,的,的调,动,动和,利,利用,社,社会,资,资源,的,的能,力,力，,但,但这,种,种优,势,势仅,限,限于,于,于北,京,京市,和,和西,城,城区,区,区域,以,以内,。,。,华融,具,具有,精,精明,强,强干,的,的有,凝,凝聚,力,力的,管,管理,团,团队,，,，工,作,作作,风,风务,实,实敬,业,业，,但,但整,个,个华,融,融系,统,统的,企,企业,文,文化,没,没有,成,成型,。,。,“金,融,融街,”,”品,牌,牌具,有,有一,定,定知,名,名度,，,，但,更,更倾,向,向于,地,地域,品,品牌,而,而非,企,企业,品,品牌,，,，也,还,还没,有,有形,成,成全,国,国知,名,名度,。,。,华,融,融,较,较,强,强,的,的,区,区,域,域,开,开,发,发,能,能,力,力,还,还,没,没,有,有,经,经,过,过,完,完,全,全,市,市,场,场,化,化,的,的,检,检,验,验,，,，,现,现,有,有,的,的,项,项,目,目,管,管,理,理,能,能,力,力,还,还,没,没,有,有,固,固,化,化,机,机,制,制,。,。,核,心,心,竞,竞,争,争,力,力,的,的,定,定,义,义,构,成,成,要,要,素,素,华,融,融,的,的,潜,潜,在,在,核,核,心,心,竞,竞,争,争,力,力,35,保,密,密,文,文,件,件,、,、,版,版,权,权,所,所,有,有,“,做,做,大,大,企,企,业,业,”,”,和,和,“,“,做,做,强,强,企,企,业,业,”,”,的,的,表,表,现,现,差,差,别,别,1995,年,年,2000,年,年,公司治理,发展战略,管理人才,增长速度,做强,做大,36,保密文件,、,、版权所,有,有,由于五大,客,客观原因,，,，华融的,“,“战略发,展,展观”的,形,形成和实,施,施比国内,先,先进同行,万,万科要晚,至,至少五年,1、出生,于,于“名门,望,望族”，,作,作为“大,家,家闺秀”,，,，能拿到,好,好地，不,愁,愁吃、不,愁,愁穿，没,有,有生存竞,争,争压力。,2、房地,产,产业本身,的,的暴利。,3、华远,原,原来在西,城,城区的房,地,地产龙头,老,老大的地,位,位。,4、1999年发,生,生的两大,公,公司重组,。,。,5、北京,作,作为首都,的,的特殊性,，,，“首长,工,工程、政,府,府工程”,多,多。,37,保密文件,、,、版权所,有,有,但是根据,新,新华信的,“,“中国产,业,业竞争发,展,展四阶段,”,”模型，,华,华融的核,心,心业务房,地,地产业在,中,中国还处,于,于“有限,竞,竞争阶段,”,”，所以,一,一切还来,得,得及,企业经营,侧重点,- 品牌,推,推广,- 扩大,有,有效需求,代表行业,证券，保,险,险,金融，汽,车,车，,电信，电,力,力，,石化，媒,体,体,入世对,行业影响,最大,- 专业,- 规模,房地产,化工品,不大,- 综合,- 资本,运,运营,消费电子,品,品,日用化妆,品,品,家电,最小,管制垄断,竞争阶段,有限竞争,阶段,充分竞争,阶段,市场竞争,垄断阶段,- 产业,资,资源,- 新技,术,术,无,大,38,保密文件,、,、版权所,有,有,根据“新,华,华信中国,企,企业危机,周,周期模型,”,”，华融,目,目前面临,“,“竞争危,机,机”,1-2年,3-4年,5-6年,7年以上,1、生存,危,危机(Living),2、领导,能,能力危机(Leading),3、竞争,危,危机(Competition),4、企业,文,文化危机(Culture),客户,产品,现金流,决策方法,管理团队,组织结构,新品研发,信息技术,新业务发,展,展,管理效率,市场反应,经营道德,企业1,企业2,企业3,企业n,企业漏斗,新华信“L2C2,”,”模型,39,保密文件,、,、版权所,有,有,房地产企,业,业“强”,的,的标杆研,究,究表明华,融,融的房地,产,产业务还,需,需进一步,做,做强,总资产规,模,模至少达,到,到50亿,元,元；,房地产主,营,营业务年,销,销售收入,至,至少达到30亿元,；,；,净资产收,益,益率至少,达,达到10%；,房地产开,发,发业务能,够,够摆脱地,域,域性，立,足,足若干房,地,地产核心,市,市场；,公司品牌,具,具备广泛,的,的知名度,、,、良好的,美,美誉度以,及,及一定的,顾,顾客忠诚,度,度。,通过对万,科,科、万达,、,、中远房,地,地产等标,杆,杆企业以,及,及中国所,有,有上市房,地,地产企业,的,的研究，,新,新华信认,为,为在房地,产,产业“做,强,强”应至,少,少达到以,下,下五个指,标,标,资本雄厚,房地产主,营,营业务,市场地位,突,突出,企业盈利,能,能力强,不吃关系,饭,饭,体现公司,综,综合能力,的品牌优,势,势突出,40,保密文件,、,、版权所,有,有,五大指标,制,制定的外,部,部依据,总资产50亿,房地产主,营,营业务收,入,入30亿,元,元,净资产收,益,益率10%,地域扩张,强势品牌,2001,年,年全国上,市,市房地产,公,公司主营,收,收入前五,强,强的企业,平,平均主营,业,业务收入,是,是26.6亿元（,该,该指标相,对,对更为重,要,要，因此,新,新华信选,取,取了前五,强,强企业作,为,为参考）,万科2001年的,主,主营业务,收,收入为45亿元，,万,万达2001年的,主,主营业务,收,收入为40亿元,2001,年,年全国上,市,市房地产,公,公司净资,产,产收益率,高,高位数为9.9%,；,；,万科2001年的,净,净资产收,益,益率为12%；,作为市场,化,化程度较,高,高的房地,产,产企业万,科,科已基本,摆,摆脱了地,域,域性的限,制,制，目前,业,业务已拓,展,展到全国10个城,市,市；,万达2001年已,将,将业务拓,展,展到全国12个城,市,市,万科、万,达,达等的品,牌,牌已经在,全,全国范围,内,内具备了,一,一定的知,名,名度，美,誉,誉度和顾,客,客忠诚度,。,。,2001,年,年全国上,市,市房地产,公,公司总资,产,产排名前,十,十强企业,的,的平均总,资,资产是是48.13亿元,万科2001年的,总,总资产为65亿元,，,，万达2001年,的,的总资产,为,为100,亿,亿元,41,保密文件,、,、版权所,有,有,五大指标,制,制定的内,部,部依据,总资产50亿,房地产主,营,营业务收,入,入30亿,元,元,净资产收,益,益率10%,地域扩张,强势品牌,整个集团,公,公司的总,资,资产在2001年,末,末已经达,到,到57亿,元,元，因此,，,，华融“,做,做大”的,阶,阶段性目,标,标可以说,已,已经完成,2001,年,年华融系,统,统的主营,业,业务收入,为,为8.3,亿,亿元,根据华融,各,各公司提,供,供的财务,预,预测，2005年,华,华融系统,的,的房地产,开,开发主营,业,业务收入,为,为21.5亿元左,右,右，尚不,能,能达到这,个,个目标，,但,但“跳一,跳,跳，摸得,着,着”，需,要,要进一步,努,努力,2001,年,年华融的,净,净资产收,益,益率为9%，2000年的,净,净资产收,益,益率为6%,10%的,目,目标在公,司,司膨胀较,快,快的基础,上,上也需努,力,力才能达,到,到,华融的房,地,地产业务,目,目前还局,限,限在北京,市,市、尤其,是,是西城区,的,的范围内,，,，要想实,现,现真正做,强,强的战略,目,目标，就,必,必须跳出,本,本地市场,，,，寻求区,域,域外的发,展,展,“金融街,”,”在北京,地,地区的写,字,字楼市场,尚,尚有一定,的,的知名度,，,，但还远,远,远谈不上,是,是全国知,名,名品牌，,华,华融在品,牌,牌建设上,还,还任重而,道,道远,42,保密文件,、,、版权所,有,有,价值链分,析,析表明：,华,华融部分,环,环节优势,突,突出，但,关,关键环节,存,存在劣势,明确的公司理念和战略方向,政府关系和社会 资源的利用,项目运作中的协调能力,人员经验和判别能力,历史成功经验积累,外部信息的,获取和反馈,宏观经济和行业分析,市场化运作经验和操作能力,规模开发经验和成功案例,外部信息的获取和反馈,管理中的透明度,销售经验,政策的研判,资金实力和融资能力,资金运作能力,创新能力,流程通畅的保证,清晰的市场定位，细分目标市场和目标客户,全国布局的土地储备,组织和人员保证,质量控制能力,工期控制能力,成本控制能力,市场趋势预测、客户分析、市场营销能力,地域性市场壁垒突破能力,新技术、新材料的研发和利用,品牌优势,资金运作的保证,组织和人员的保证,组织和人员的保证,整体较弱,区域内较强,区域外较弱,整体能力较强,整体能力较强,整体能力强,整体能力一般,投资策划,土地获取,规划设计,施工管理,销售管理,土地开发,利,润,润,劣势,优势,无差异,人力资源,融,融资能,力,力 组织,机,机构 研,发,发能力,价值链前,端,端环节较,弱,弱或呈弱,化,化状态，,价,价值链中,间,间各环节,呈,呈较强状,态,态,部分关键,环,环节的能,力,力有弱化,的,的危险，,将,将导致未,来,来总利润,的,的下降,可复制的,能,能力多体,现,现在中间,环,环节,华融价值,链,链分析,弱,强,43,保密文件,、,、版权所,有,有,价值链分,析,析表明：,华,华融部分,环,环节优势,突,突出，但,关,关键环节,存,存在劣势,明确的公司理念和战略方向,现有经营理念模糊，战略规划不清晰。在市场化运作模式下，投资策划整体把握上缺乏方向感，项目的选择上随机性强，客观上增大了投资风险。,宏观经济和行业分析,研发能力整体偏弱，对宏观经济和行业的分析主要依靠外部信息，难免缺乏针对性，对参与市场竞争的指导性不强。,政策的研判,有较强的政策敏感性和判断力，但如何利用这种优势在市场化运作中起到指导决策的作用，如何从政策的变化中预测到市场变化趋势，现阶段还缺乏经验和相应的能力。,清晰的市场定位，细分目标市场和目标客户,华融公司现有项目中政府任务型比重较大，因此出现两种情况：,1、定位和目标市场选择由政府有关部门决定，实际上体现的是政府功能和能力。,2、接到任务后，再去进行相关的市场分析和定位，导致决策程序的混乱和倒置，极大地限制了相关能力的培养和检验。,市场趋势预测、客户分析、市场营销能力,品牌优势,没有形成公司统一品牌，对品牌作用的认识不统一,组织和人员的保证,无相关市场分析调研部门，研发部现阶段能力无法保证,整体较弱,市场研发能力和经验的不足，使华融公司在投资策划环节将面临很大的风险，这将给整体项目的利润带来极大的不确定性,投资策划,土地获取,规划设计,施工管理,销售管理,土地开发,利,润,润,人力资源,融,融资能,力,力 组织,机,机构 研,发,发能力,弱,强,44,保密文件,、,、版权所,有,有,价值链分,析,析表明：,华,华融部分,环,环节优势,突,突出，但,关,关键环节,存,存在劣势,政府关系和社会 资源的利用,现阶段在区域内发展，此项能力比较突出，但区域外发展和市场化运作将导致能力的弱化。,市场化运作经验和操作能力,政府任务型运作方式导致此项能力的缺失,资金实力和融资能力,上市公司的直接融资和较高的企业信用使公司有较强的融资能力,全国布局的土地储备,现阶段仍然是区域内发展，无全国布局的土地储备,地域性市场壁垒突破能力,市场化和区域外运作经验少，此项能力有较大差距,区域内较强,区域外较弱,由于华融公司没有形成战略上的区域外布局，在区域外的资源获取和利用能力没有得到市场化的检验，这使得这一环节的能力伴随市场化运作和区域外发展的可能而呈现弱化趋势,投资策划,土地获取,规划设计,施工管理,销售管理,土地开发,利,润,润,人力资,源,源 融,资,资能力,组,组织,机,机构,研,研发能,力,力,弱,强,45,保密文,件,件、版,权,权所有,价值链,分,分析表,明,明：华,融,融部分,环,环节优,势,势突出,，,，但关,键,键环节,存,存在劣,势,势,项目运作中的协调能力,有大规模区域性开发的成功案例，并且有一批有经验的专业骨干,规模开发经验和成功案例,有较多的成功案例,资金运作能力,有强有力的融资保障,组织和人员保证,有一批有经验的专业管理人员,整体能力较强,这一环节的能力已固化成公司整体的工作能力，区域内开发的成功经验可以复制到区域外的项目开发上,投资策划,土地获取,规划设计,施工管理,销售管理,土地开发,利,润,润,人力资,源,源 融,资,资能力,组,组织,机,机构,研,研发能,力,力,弱,强,46,保密文,件,件、版,权,权所有,价值链,分,分析表,明,明：华,融,融部分,环,环节优,势,势突出,，,，但关,键,键环节,存,存在劣,势,势,人员经验和判别能力,有较多的成功经验，并已形成自己的一套风格,外部信息的获取和反馈,比较重视外部的反馈信息，能够做出分析判断,创新能力,有一定的创新能力，反映在几个特殊项目上（西直门项目）,整体能力较强,规划设计环节有较强的同质化趋势，这一环节本身的作用正逐步弱化,投资策划,土地获取,规划设计,施工管理,销售管理,土地开发,利,润,润,人力资,源,源 融,资,资能力,组,组织,机,机构,研,研发能,力,力,弱,强,47,保密文,件,件、版,权,权所有,价值链,分,分析表,明,明：华,融,融部分,环,环节优,势,势突出,，,，但关,键,键环节,存,存在劣,势,势,历史成功经验积累,有较多的成功经验,管理中的透明度,有较完善的机制和控制体系，高管层管理作用突出,流程通畅的保证,有完善的机制和操作经验,质量控制能力,工期控制能力,成本控制能力,长期的运作经验可成功案例培养出很强的各项控制能力,新技术、新材料的研发和利用,在一些项目中有一些新材料和工艺的利用，但没有形成机制或有意识地去培养这种能力,资金运作的保证,有较强的融资能力做保障,组织和人员的保证,有一批有经验的专业技术骨干,整体能力强,能力可以被复制到区域外开发项目上,投资策划,土地获取,规划设计,施工管理,销售管理,土地开发,利,润,润,人力资,源,源 融,资,资能力,组,组织,机,机构,研,研发能,力,力,弱,强,48,保密文,件,件、版,权,权所有,价值链,分,分析表,明,明：华,融,融部分,环,环节优,势,势突出,，,，但关,键,键环节,存,存在劣,势,势,可以做到信息的及时反馈，对销售策略加以改进,外部信息的,获取和反馈,对于大型客户的销售，华融公司有较好的经验和成功案例,销售经验,由于此环节市场同质化趋势强，环节对整体价值链利润贡献率呈弱化趋势，因此华融公司在这一环节的能力也将随之弱化,整体能力一般,投资策划,土地获取,规划设计,施工管理,销售管理,土地开发,利,润,润,人力资,源,源 融,资,资能力,组,组织,机,机构,研,研发能,力,力,弱,强,49,保密文,件,件、版,权,权所有,在市场,化,化竞争,中,中，华,融,融现有,能,能力还,没,没有形,成,成强大,的,的竞争,优,优势,利,润,润,投资策划,土地获取,规划设计,施工管理,销售管理,土地开发,人力资源 融资能力 组织机构 研发能力,价值链,中,中各环,节,节对利,润,润的贡,献,献率逐,级,级递减,越靠近,价,价值链,前,前端，,风,风险越,大,大，利,润,润越高,相对,劣势,保持优,势,势,保持优,势,势,市场同,质,质化使,该,该环节,逐,逐步淡,出,出,市场同,质,质化使,该,该环节,逐,逐步淡,出,出,市场化,程,程度加,强,强和区,域,域外开,发,发增加,，,，原有,优,优势将,弱,弱化,华融现有优势在市场化竞争中可能的利润贡献率,各环节在价值链中的利润贡献率,房地产,开,开发企,业,业的竞,争,争优势,主,主要体,现,现在价,值,值链的,前,前几个,环,环节,华融公司在,投,投资策划环,节,节中的能力,相,相对较弱，,是,是公司的劣,势,势,由于西城区,内,内的可用土,地,地资源减少,和,和土地获取,市,市场化进程,的,的加快，华,融,融土地获取,环,环节的能力,呈,呈弱化趋势,华融在区域,开,开发上积累,了,了相当的经,验,验，但还没,有,有经过完全,市,市场化的检,验,验，还没有,形,形成强大的,竞,竞争优势，,进,进而培养成,核,核心竞争能,力,力,华融价值链,分,分析,华融目前的,政,政府任务导,向,向使公司忽,视,视了对投资,策,策划能力的,培,培养,50,保密文件、,版,版权所有,专门化，专,做,做房地产业,，,，寻求通过,资,资本运作获,得,得企业所需,的,的资源。,细分住宅市,场,场，尤其是,城,城郊结合部,的,的中档住宅,。,。,文科万科：,重,重营销，重,炒,炒作，文化,鲜,鲜明张扬。,万科给顾客,的,的第一印象,：,：年轻的、,活,活力的、亲,和,和的、温馨,的,的。,优质永远,砺炼自我,的,的大气口号,；,；为理想去,实,实现造,物,物主般的美,好,好追求；每,一,一天我们持,续,续超越,我,我们其实挑,战,战的是自己,！,！建筑无限,生,生活。,全国性品牌,，,，地方性运,作,作；法人治,理,理结构完善,。,。,一支业内公,认,认的较强的,职,职业经理人,队,队伍，有自,己,己的“黄埔,军,军校”-,万,万科杂志,推崇西点模,式,式：斯巴达,（,（严格治理,）,）+雅典（,艺,艺术灵活）,较强的项目,前,前期策划、,运,运作能力形,成,成品牌优势,，,，表现在从,建,建筑质量、,品,品质控制、,营,营销策划、,物,物业管理各,方,方面，有品,牌,牌溢价。,政府关系是,弱,弱项。,强调规范化,、,、数字化、,成,成本管理，,该,该优势体现,在,在品牌溢价,上,上。,战略,结构,员工,技能,风格,共享价值观,系统,7S 战略,评,评估模型:,万,万科,51,保密文件、,版,版权所有,7S 战略,评,评估模型:,万,万达,战略,从多元化收,缩,缩，集中在,房,房地产和购,物,物广场建设,经,经营，东北,最,最早股份制,改,改造企业，,有,有战略眼光,和,和决心。强,调,调质量和规,模,模。,房地产主要,集,集中在超大,规,规模住宅区,开,开发。,个人的军人,背,背景的影响,比,比较大强调,诚,诚信、务实,。,。领导强有,力,力。,企业精神：,超,超值奉献,，,，优质创新,。,。企业原则,：,： 诚实做,人,人，精明做,事,事。,企业口号：,让,让一切工,作,作成为精品,。,。企业目标,：,： 追求最,好,好，追求最,大,大。,全国性品牌,，,，统一布局,，,，职能部门,相,相对集中在,总,总部。,人员素质较,高,高，较强的,职,职业经理人,队,队伍，有自,己,己的研究院,。,。,员工敬业，,低,低调。激励,机,机制比较完,善,善。,市场化程度,高,高，国际合,作,作经验丰富,（,（电梯、商,场,场都是合作,项,项目）策划,营,营销能力强,政府关系是,强,强项，从区,域,域公司开始,全,全国扩张，,也,也从政府关,系,系入手。,区域开发能,力,力较强。,强调规范化,、,、管理严格,。,。,结构,员工,技能,风格,共享价值观,系统,万达案例,52,保密文件、,版,版权所有,选择万达作,为,为标杆的原,因,因,万达的现状,表,表明在目前,国,国内房地产,企,企业中，万,达,达是比较优,秀,秀的。,万达从区域,内,内迅速拓展,成,成为全国布,局,局规模较大,的,的房地产开,发,发企业，其,经,经验是有指,导,导意义的。,万达发展过,程,程中盲目培,育,育知名度，,错,错误地实施,品,品牌战略，,搞,搞多元化经,营,营的教训是,有,有借鉴意义,的,的。,3年前的万,达,达也同样提,出,出做强主业,的,的发展战略,，,，这点与华,融,融的现状是,有,有可比性的,。,。,万达提出诚,实,实做人，精,明,明做事，不,作,作秀的管理,风,风格与华融,高,高层管理风,格,格相似。,万达也同样,具,具有很强的,区,区域开发能,力,力和成功经,验,验。,53,保密文件、,版,版权所有,7S 战略,评,评估模型:,华,华融,集中在房地,产,产开发，做,大,大做强，战,略,略受政府指,导,导成分多。,房地产主要,集,集中在大规,模,模区域整体,开,开发。,高调做事，,低,低调做人。,没,有,有,成,成,形,形,的,的,企,企,业,业,文,文,化,化,。,。,法,人,人,治,治,理,理,结,结,构,构,较,较,完,完,善,善,，,，,董,董,事,事,长,长,位,位,置,置,前,前,移,移,。,。,人,员,员,素,素,质,质,较,较,高,高,，,，,但,但,结,结,构,构,单,单,一,一,，,，,职,职,业,业,化,化,程,程,度,度,较,较,低,低,。,。,员,工,工,敬,敬,业,业,精,精,神,神,和,和,忠,忠,诚,诚,度,度,高,高,。,。,政,府,府,关,关,系,系,是,是,强,强,项,项,，,，,规,规,划,划,、,、,协,协,调,调,能,能,力,力,强,强,。,。,有,有,一,一,定,定,的,的,国,国,际,际,合,合,作,作,经,经,验,验,。,。,区,域,域,开,开,发,发,能,能,力,力,较,较,强,强,。,。,但,但,是,是,品,品,牌,牌,优,优,势,势,还,还,未,未,确,确,立,立,，,，,市,市,场,场,化,化,程,程,度,度,低,低,。,。,强,调,调,规,规,范,范,化,化,、,、,严,严,格,格,管,管,理,理,，,，,但,但,是,是,职,职,能,能,部,部,门,门,功,功,能,能,弱,弱,化,化,。,。,战,略,略,结,构,构,员,工,工,技,能,能,风,格,格,共,享,享,价,价,值,值,观,观,系,统,统,54,保,密,密,文,文,件,件,、,、,版,版,权,权,所,所,有,有,对,华,华,融,融,的,的,现,现,有,有,战,战,略,略,诊,诊,断,断,表,表,明,明,，,，,华,华,融,融,缺,缺,乏,乏,系,系,统,统,化,化,的,的,战,战,略,略,规,规,划,划,和,和,管,管,理,理,体,体,系,系,使命,目标,策略,政策,反馈,社会,环境,行业,分析,组织,结构,企业,资源,企业,文化,企业,存在,的理,由,在什,么时,间达,到什,么结,果,完成任务,的计划,作决,策的,指导,方针,方案,预算,程序,评估结果并作,出修改,结果,外部,内部,战略实施,战略规划,评估和控制,环境评估,系,统,统,化,化,的,的,战,战,略,略,管,管,理,理,体,体,系,系,华,融,融,现,现,状,状,战,略,略,的,的,提,提,出,出,来,来,源,源,可,可,以,以,归,归,结,结,为,为,政,政,府,府,的,的,指,指,导,导,因,因,素,素,、,、,自,自,身,身,的,的,经,经,验,验,和,和,感,感,觉,觉,三,三,个,个,方,方,面,面,，,，,缺,缺,乏,乏,科,科,学,学,的,的,论,论,证,证,过,过,程,程,和,和,评,评,估,估,标,标,准,准,总,公,公,司,司,层,层,面,面,缺,缺,乏,乏,强,强,有,有,力,力,的,的,参,参,谋,谋,团,团,队,队,的,的,支,支,持,持,，,，,目,目,前,前,也,也,缺,缺,乏,乏,建,建,立,立,战,战,略,略,规,规,划,划,团,团,队,队,的,的,机,机,制,制,战,略,略,的,的,制,制,订,订,和,和,执,执,行,行,过,过,程,程,缺,缺,乏,乏,广,广,泛,泛,的,的,沟,沟,通,通,55,保,密,密,文,文,件,件,、,、,版,版,权,权,所,所,有,有,华,融,融,的,的,愿,愿,景,景,和,和,使,使,命,命,缺,缺,失,失,，,，,企,企,业,业,的,的,定,定,位,位,不,不,明,明,行,动,动,规,规,划,划,目,标,标,体,体,系,系,战,略,略,目,目,标,标,使,命,命,愿,景,景,一,体,体,化,化,程,程,度,度,具,体,体,化,化,程,程,度,度,具,体,体,而,而,言,言,，,，,愿,愿,景,景,和,和,使,使,命,命,是,是,在,在,回,回,答,答,两,两,个,个,极,极,端,端,重,重,要,要,的,的,问,问,题,题,愿,景,景,：,：,我,我,们,们,渴,渴,望,望,成,成,为,为,什,什,么,么,样,样,的,的,企,企,业,业?,使,命,命,：,：,我,我,们,们,处,处,在,在,哪,哪,一,一,行,行,业,业,、,、,谁,谁,是,是,我,我,们,们,的,的,客,户,户,、,、,我,我,们,们,为,为,客,客,户,户,提,提,供,供,什,什,麽,麽,价,价,值,值,？,？,愿,景,景,和,和,使,使,命,命,是,是,制,制,定,定,企,企,业,业