中山项目定位报告终稿

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2012-2-12,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2012-2-12,#,中山项目市场定位报告,深圳市,世方,市场营销策划有限公司,2012,年,2,月,8,日,尊重市场规律，是建设市场，发展市场，带动片区经济的第一步。,世方观点：,发现,1,中山水牛城商业广场,一半是火山？一半是冰山！,市场规模：,建筑面积,11,万,经营业态：,服装鞋包,交易模式：,休闲服装是零售为主，牛仔系列是批发为主,开业时间：,2003,年,经营现状：,目前市场一层整体经营状况一般；,二层,则仅有网吧和游戏厅在经营，大量铺位空置。,中山沙溪休闲服装城,理想很丰满，现实很骨感！,市场规模：,建筑面积,5.8,万,经营业态：,服装鞋包,交易模式：,原定位现货批发,开业时间：,2000,年,经营现状：,市场仅一层街铺目前还有四家经营，经营情况极差。整体近乎处于完全关停状态。,中山富泓商场,又一个运作不当倒下的市场,市场规模：,建筑面积,6,万余,经营业态：,服装鞋包,交易模式：,原定位现货批发,开业时间：,2000,年,经营现状：,市场一至四层商户已完全迁出处于关停状态，五楼整体出租，目前经营桑拿。,龙瑞国际服装城,声名远扬，几家欢喜几家愁？,市场规模：,建筑面积,10,万,经营业态：,服装鞋包,交易模式：,批发为主，少量零售,开业时间：,2009,年,经营现状：龙瑞一楼的租金水平差异明显，为,50,至,1200,元,/,月，二楼经营状况相对一楼经营状况来说差距颇大，较多商户经营困难，租金水平仅为,20,至,120,元,/,月。,震撼,2,中山服装产业,2010,年，对中山,GDP,的贡献率为,15%,，约,300,亿元。,服装批发市场倒闭，接二连三。,大产业，没有带来,服装批发市场的大发展！,让案例说话：,思考,3,如果说：,经营失败主要原因,建筑规划失当,业态布局失当,招商管理缺失,经营管理缺失,营销思路错误,运营思路错误,水牛城,沙溪休闲服装城,富泓商场,以下,6,个症结可以通过缜密调研、精准定位、科学设计、合理营销，顺利规避。,那么：,1200,元,/,平方米,VS,50,元,/,平方米,龙瑞国际服装城，享誉珠三角，商圈辐射半径涵盖广东省及我国南方和西南片区的部分城市，然而该市场不仅二层整体生意较为惨淡，就连一层商铺租金也存在较大差异，这说明该市场经营状况远不如想象中那么火爆兴旺,。,商铺位置好坏影响,1,为什么？,商户经营业态影响,2,市场生意机会影响,3,探索,4,既然项目定位服装批发的市场基础不够扎实，加上多个失败的服装批发市场，极大影响到商户进驻新市场的信心及商铺投资者对新建服装批发市场的兴趣，那么为了我们项目从众多市场当中脱颖而出，是否应该跳出“服装批发”固有思维，寻求新的定位亮点呢？,现有优势,1,中山，独特的地缘、交通优势,催生珠三角西岸商贸物流航母,中山，在珠三角西岸五大城市（佛山、中山、江门、珠海、肇庆）中处于核心位置，目前“五纵六横九加密”的公路交通网络极大的拉近了中山与佛山、广州等周边城市的距离。广珠轻轨开通运营后，目前中山至广州仅需,40,分钟；未来深中通道及港珠澳大桥通车后，深圳与中山的距离仅为,40,分钟，香港至中山仅需,45,分钟，将比香港到厚街的距离还近。这样独特的地缘和交通优势，使得中山成为联通珠三角东西两岸及珠三角连通粤西的交通枢纽，具备打造商贸物流航母的基本素质。,现有优势,2,中山，人口众多、消费力强劲,适合发展日用百货类物流市场,截至第六次全国人口普查，中山全市人口已达,312,万，基数较大，且其中过半的人口是由于中山产业发达带来的外来务工人员，这些人群对中低档日用百货的需求量较大。另一方面，从中山近五年时间来看：每年近,10%,的人均收入增速、,15%,的居民储蓄额增速以及近,20%,的社会消费品零售总额增速，都显示出中山城镇居民消费力也非常强劲，而日杂百货、小电器小五金等日常消费需求是必不可少的，因此中山具备发展日用百货类型的批发市场。但是此类批发市场的规模受消费人口基数等各方面因素影响较大，因此市场规模要科学规划。,现有优势,3,多方认可，小商品市场定位,前景看好,地级市发展现代化小商品市场成功案例屡见不鲜，如惠州的惠州义乌小商品城、佛山的南国小商品城、江门的江门义乌小商品城等。从具体市场调研进驻意向比例数据来看：中山本地,36%,、周边城市,21%,、上游市场,18%,及下游市场,13%,的进驻意向比例，说明各方商户还是认可中山建设小商品市场。只要市场作对程序，先定位后规划，重视招商和运营，注重市场规律和价值规律，小商品市场定位就能突破瓶颈，取得成功。,现有优势,4,老市场发展遭遇瓶颈,大型现代化小商品市场机遇凸显,根据上一阶段调研结果表明，中山目前的小商品市场面临着商业陈旧，购物环境差、分布零散，辐射能力弱、商品不全，竞争优势弱、各自为政，进货成本高、观念落伍，商户实力弱、经营散乱，无科学管理等六大问题，遭遇发展瓶颈。我项目定位为现代化小商品批发采购基地，立足珠三角西岸核心区域，从硬件设施及软件配套等方面进行升级改造，顺应市场需求，填补珠三角西岸核心区域欠缺大型现代化小商品市场的空白。,突破,5,打造,14,万小商品批发航母,项目定位,项目整体定位分析,项目经营平台建议,项目业态规模量化,项目功能布局建议,项目规划设计建议,项目定位,可行性,分析,项目定位强化条件,P20,P29,P30,P49,P66,P87,P92,商贸航母如何打造？,一 二 三 四 五 六 七,一、项目整体定位分析：,项目整体定位,SWOT,分析,项目消费群体定位,项目目标商户定位,项目商圈半径定位,项目业种细分定位,项目业态组合定位,项目经营主题定位,项目整体战略定位,项目整体定位,1,、项目整体战略定位,珠三角西岸核心区域最大规模,小商品批发市场,项目主要辐射中山本地、珠海及顺德，商圈范围内总人口约为,667,万，年社会消费品零售总值约为,1550,亿元，充分说明，在社会消费品零售中占比较大的小商品业态，在珠三角核心区域具有长足的发展空间。,2,、项目经营主题定位,以小商品、副食品为主导，兼顾服装鞋包的一站式批零兼营市场,！,！,一站式,批零兼营,项目以小商品、副食品为核心，辅以服装、鞋包等与小商品相辅相成的业态，营造珠三角西岸核心区域“业态最全、产品最新、价格最低”的日用百货一站式采购基地。,项目靠近,105,国道，交通和物流较为发达，具备发展批发市场的基本素质，未来小商品、副食品业态以批发为主；,项目位于中山汽车总站西侧，商贸成熟，人车流密集，零售生意机会明显，未来项目服装鞋包等业态可依托此优势，发展成为有别于现有服装批发市场的以城区零售为主，兼营少量批发的新模式。,3,、项目业态组合定位,！,小商品,！,副食品,！,服装鞋包,共,11,个业种：日杂百货、小五金、小电器、文体用品、玩具、精品饰品、日用日化、工艺品、内衣睡衣、小针织、针织家纺。,共,2,个业种：小食品、茶叶茶具。,共,7,个业种：男装、女装、童装、中老年装、牛仔、皮具箱包、鞋。,4,、项目业种细分定位,序,主营业态,商品档次,包含品类,1,日杂百货,中低,日常用具,/,塑料制品,/,厨房用品,/,汽车用品,/,劳保用品,/,酒店用品等,2,小五金,中低,五金配件,/,电器附件,/,家庭防护用具等,3,小电器,中低,日用电器,/,厨用电器,/,家电等,4,文体用品,中低,文具,/,办公用品,/,体育用品,5,玩具,中低,童车,/,毛绒玩具,/,电动玩具,/,塑料玩具,6,精品饰品,中低,玉石首饰,/,纯银首饰,/,珍珠首饰,/,水晶首饰等,7,日用日化,中,家居清洁用品,/,个人清洁用品,/,化装品,/,纸品等,8,工艺品,中高,工艺精品,/,花艺,/,喜庆用品,9,内衣睡衣,中低,各式内衣,/,睡衣等,10,小针织,中低,毛巾,/,袜子,/,沙发套件等,11,针织家纺,中低,窗帘等布艺制品等,；,被子,/,褥子,/,床套,/,枕头,/,席子,/,蚊帐等,12,小食品,中,休闲食品,/,冲调食品,/,坚果,/,酒水饮料,/,保健品,/,等,13,茶叶茶具,中,铁观音,/,普洱茶,/,乌龙茶,/,茶具等,14,男装,中低,休闲装,/,运动装,/,正装等各类男装,15,女装,中低,靓女装,/,淑女装,/,正装等各类女装,16,童装,中低,三岁以上小孩服装,17,中老年装,中低,中老年服装,18,牛仔,中低,牛仔衣,/,牛仔裤,/,牛仔裙等各类牛仔,19,皮具箱包,中低,旅行箱,/,公文包,/,挎包,/,手袋,/,背包,/,钱包,/,皮带等,20,鞋,中低,皮鞋,/,休闲鞋,/,童鞋,/,运动鞋,/,布鞋,/,拖鞋等,5,、项目商圈半径定位,服装鞋包,核心商圈,：中山城区,60,万人口。,次级商圈,：中山下辖乡镇及部分珠海、顺德等周边城市的邻近乡镇。,次级辐射范围,核心辐射范围,次级辐射范围,核心辐射范围,小商品、副食品,核心商圈,：中山市区及下辖乡镇,312,万人口。,次级商圈,：珠海、顺德等周边城市。,6,、项目目标商户定位,从,我司,操盘的多个小商品项目,商户构成比例情况，并结合项目目标商户意向进驻调研情况，预估判断未来本项目目标商户构成比例。,本地及珠三角商户为主，兼顾省外及原产地实力商户,总结分析：,从上表可以看出，惠州义乌小商城、清远义乌商贸城商户来源主要以本地及珠三角地区为主，其中本地商户占比在,38%44%,，珠三角商户占比在,40%43%,，省外及原产地占比在,13%22%,，结合项目目标商户进驻意向访谈调研情况，,预计项目未来商户构成比例情况为：中山（,45%,），珠三角（,40%,），省外及原产地（,15%,）。,（项目自身体量较大，周边城市同期启动同类型项目较多，未来项目面临较大的本异地招商压力。）,7,、项目消费群体定位,根据小商品、副食品及服装鞋包业态的经营特性及本项目批零兼营的经营模式，本项目的消费群体可分为如下,3,个组成部分。,！,批发采购群体,！,零售采购群体,！,专项采购群体,中山市区、下辖乡镇及周边珠海、顺德等区域的杂货店、士多店、中小超市、各类专业店及批发商。,中山市区居民及外来务工人员。,中山市区及周边乡镇各餐馆、宾馆、招待所、美容美发店、学校、机关单位、企业等。,8,、项目整体定位,SWOT,分析,1,、定位优势,：,一站式现代化小商品批零市场，为下游商户提供采购便利,。,2,、配套优势,：,电梯、中央空调、停车场、仓库等现代化硬件齐全，全面提升经营购物环境。,3,、经营优势：,统一经营，统一管理，全面提升市场竞争力。,1,、生意机会：,中山,社会消费品零售总额近,650,个亿，,且每年增速近,20%,，,作为日常消费重要组成部分的小商品消费市场,潜力,巨大。,2,、市场升级：,中山小商品新老市场诸多弊端，发展遭遇瓶颈，本项目顺势而为，将受市场认可。,3,、周边,环境,：,项目地处商贸核心，周边市场林立，紧挨汽车总站，交通便利，有望打造城市商业名片,。,1,、,原有建筑的限制,：,项目,A,地块商业建筑为旧房改造，部分原先的垂直交通系统如步行梯等设置较不合理，对市场小商品经营造成一定影响，且负一层层高较低，亦对经营小商品造成一定困扰。,2,、,主展示面被遮挡,：项目正对富华道一侧的展示面被形象极差的农民房遮挡，未来不仅影响项目整体形象，也将影响项目人车流动线规划。,1,、老市场的经营竞争：,经营历史久远，商户实力,较好,，客户群体稳定，与未来项目经营,形成冲击,。,2,、周边城市同类市场的竞争：,如,佛山南国等,小商品市场对本项目生意机会的分流。,3,、新建市场商户资源的争夺：,项目周边较多服装及小商品市场，对有限的商户资源形成恶性争夺。,优势（,S,）,机会（,O,）,劣势（,W,）,威胁（,T,）,二、项目经营平台建议：,仓储,办公,餐饮,金融,停车,物流,6,大经营配套联动,平台决定未来,三、项目业态规模量化：,商业配套业态规模量化,商业部分业态规模量化,各 功能分区规模量化,项目业态规模,1,、各功能区规模量化,商业部分,其他商业配套,停车位 配套,一个项目的商业部分、停车位配套及其他商业配套，是构成这个商业主体的,3,个重要部分，相辅相成，缺一不可。,总规模：,136700,备注：为方便统计，取整到百位。,停车场配套规模量化,项目整体商业规模：,115700,需设置停车位数量：,1157,个,备注：根据商业设施车位数量一般规定，停车位数量与整体商业面积的比值为,1:100,常规计算方式：地面车位：,20,/,个,VS,地下车位：,40,/,个,项目已规划地下停车位：,21000/40=525,个,项目需规划地面停车面积：,（,1157-525,）*,20=12640,市场规律：,根据我司商业项目操作经验，大型现代化小商品市场的商业配套，除停车场外，还包括仓储、物流、金融、办公、餐饮等,5,个板块。在此情况下，,其他商业配套占市场整体经营面积的比例为,20%25%,。,备注：停车位另算。,项目,A,座,58,层层高仅为,2.5,米，不适用于小商品经营，但可作为仓储、办公配套用房；项目,2,、,3,号商业楼独立于主体商业之外，可作为餐饮、物流、金融等配套用房。因此，,本项目其他商业配套面积为：,21600+3300=24900,其他商业配套占市场整体经营面积的比例为：,24900/(136700-21000)*100%=,21.5%,符合市场规律,其他商业配套规模量化,市场规律：,根据我司小商品市场操作经验，一般地级市小商品市场的建筑面积合理范围是：,610,万,备注：具体市场的规模视所在城市经济发展水平、居民消费水平及现有市场经营现状而定。,本项目商业部分面积为：,136700-21000-24900=,90800,符合市场规律,商业部分规模量化,2,、商业部分业态规模量化,茶叶茶具,小商品,小食品,服装鞋包,总规模：,90800,小结,分析：,广东省同类地级市现代化小商品市场内，服装鞋包约占整体经营面积的,20,%-30%,；惠州义乌由于周边务工人员服装鞋包消费需求较大，刺激市场内服装鞋包区域发展，因此服装鞋包区占比较大，为,37%,。,本项目位于中山服装鞋包经营成熟区域，且周边商业氛围成熟，建议本项目服装鞋包经营面积占商业部分的,1/3,，即：,本项目服装鞋包经营区面积为,90800,*,33%=,30300,服装鞋包 服装鞋包 服装鞋包,37% 25% 21%,其他业态 其他业态 其他业态,63% 75% 79%,服装鞋包,服装鞋包业态规模量化,茶叶茶具业态规模量化,广东地区茶文化氛围浓郁，百姓生活必需品，茶叶茶具市场发展空间巨大,广东省作为全国茶叶茶具消费强省，在省内大部分的地级市拥有茶叶批发市场，并纷纷举办茶叶博览会、茶文化节等，加上茶文化氛围浓郁，在广东，茶自古就是百姓的生活必需品，出门七件事：柴米油盐酱醋茶，仅珠三角西岸区域一年的茶叶消费量高达近万吨，消费金额超过,20,亿元人民币，市场发展空间巨大。,茶叶茶具，从经营传统上，与小食品具有相容性,从国内典型专业市场如南昌洪城大市场、浙江义乌小商品城和重庆朝天门批发市场来看，小食品经营区内都附带部分茶叶茶具经营店在经营，这说明茶叶茶具和小食品在统一市场内经营具有一定的相容性。,中山茶叶茶具市场商户进驻意向较好,通过对中山现有茶叶市场商户进行访谈了解，商户对我项目位置及未来配套较为看好，认为周边生意机会高于目前的茶叶市场，如果市场招商政策较好、茶叶茶具经营专区在市场中能形成规模经营、并且能引进部分品牌实力商户进驻带动市场发展，则有,35%,的商户可以考虑进驻我市场经营。,我司操作的惠州、清远、江门义乌小商品城内茶叶茶具经营面积约为,817%,。因中山具有茶叶茶具经营传统且目前经营现状良好，,本项目经营面积比例建议为,16%,。,90800,*,16%=,14600,小食品,小食品业态规模量化,中山小食品业态规模小，发展空间大,中山目前的小商品批发市场中，小食品业态规模普遍较小，甚至部分小商品批发,市场没有小,食品业态经营，发展空间较大。,中山小食品消费基础庞大,据不完全统计，中山城区,目前就有,近千,家便利店、士多店等，如涵盖下辖乡镇数量更是数以万计，而众多的士多店、杂货店、小超市其经营类别正是由小商品和小食品构成，消费基础十分庞大,。,小食品与小商品各业种互补经营,1+12,，这是对小食品与小商品这两种业态组合在一起的形象比喻，这两种业态的消费人群具有极大的共同性，因为衣,、食、用，对于日常家庭来说是必不可少的，小食品是与日用百货一样的日常采购类别，在,经营上具有,很大的互补性。,小食品是小商品市场的重要组成部分,在浙江,义乌小商品市场、汉正街小商品市场、重庆朝天门市场等传统小商品市场内都有一定规模的小食品经营,区，如果在一个市场内能完成小商品和小食品的采购，这样的市场吸引力和辐射力将大大增强。,我司操作的惠州、清远、江门义乌小商品城内小食品经营面积约为,68%,。,本项目经营面积比例建议,为,6%,。,90800,*,6%=,5500,小商品,小商品业态规模量化,整体规模,90800,服装鞋包,30300,茶叶茶具,14600,小食品,5500,小商品,40400,4,大业态，相辅相成,缔造超大规模商业航母,小商品、服装鞋包各业种规模量化,小商品、服装鞋包各业种 规模量化,1,、参考对象及参考方法,参考对象,本项目定位小商品、服装鞋包各经营业种经营规模参照市场：珠海、江门、佛山等,3,个同类地级城市的小商品市场。,参考方法,小商品属于日用消费品范畴，其消费量主要取决于人口数量和居民消费水平。依据中山及同类地级城市的人口数量和社会消费品零售总额两项数据对各地级城市小商品市场及本项目各经营业态规模进行量化调整，最终得出本项目各经营业态规模。,小商品、服装鞋包各业种规模量化,小商品、服装鞋包各业种 规模量化,2,、,中山及同类地级城市小商品市场各经营业种面积比例,业态,中山,珠海,江门,佛山,日杂百货,15.7%,12.12%,17.05%,41.71%,日用日化,23.55%,7.51%,9.48%,6.83%,精品饰品,14.52%,13.59%,3.25%,2.33%,工艺品,4.06%,3.46%,5.76%,11.68%,文体用品,6.87%,8.17%,11.49%,7.55%,玩具,5.98%,11.73%,3.85%,2.15%,小电器,2.31%,6.81%,11.05%,14.18%,小五金,0%,4.03%,6.94%,2.87%,小针织,12.1%,21.61%,4.24%,5.74%,针织家纺,4.8%,3.21%,25.23%,2.08%,内衣睡衣,10.12%,7.75%,1.66%,2.89%,业态,中山,珠海,江门,佛山,男装,23.36%,7.09%,31.29%,0.34%,女装,28.21%,14.25%,18.04%,0.67%,童装,0%,11.86%,2.69%,0%,中老年装,2.43%,3.09%,1.84%,0%,牛仔装,7.01%,0 %,0%,0%,鞋,20.4%,38.6%,18.67%,66.5%,皮具箱包,18.6%,25.12%,27.47%,32.49%,？,小商品,服装鞋包,小商品、服装鞋包各业种规模量化,小商品、服装鞋包各业种 规模量化,3,、项目,小商品、服装鞋包各业种面积测算,小商品,、服装鞋包,属于,日用消费品范畴，其消费量主要取决于人口数量和,消费能力，在根据同级别地级市,得出初步规划同时,，依据,本项目所在城市与同级别地级市的人口数量和社会消费品零售总额两个数据。具体的计算方法如下：,计算方式：,以中山作为,参照对象，周边城市相似度为该城市,与中山的,人均社会消费品零售消费量的比值。,经计算得出，各城市小商品消费水平相似度如下表：,中山,珠海,江门,佛山,2010,年社会消费品零售总额（亿元）,648.11,486.03,655.86,1687.13,2010,年常住人口,312.09,156.02,444.89,719.43,人均社会消费品消费量,2.08,3.12,1.47,2.35,小商品、服装鞋包消费水平相似度,1,0.67,0.71,0.89,备注：,人均社会消费品消费量,=,社会消费品零售总额,/,总人口；,中山相似度,为,1,。,各城市调整后,业种经营,面积比例,=,该城市原,业种经营,面积比例*该城市对应的,小商品、服装鞋包消费水平,相似度。,经计算得出，各城市各,业种调整,后经营面积比例如下表：,？,业态,中山,珠海,江门,佛山,日杂百货,15.7%,8.12%,12.11%,37.12%,日用日化,23.55%,5.03%,6.73%,6.08%,精品饰品,14.52%,9.11%,2.31%,2.07%,工艺品,4.06%,2.32%,4.09%,10.4%,文体用品,6.87%,5.47%,8.16%,6.72%,玩具,5.98%,7.86%,2.73%,1.91%,小电器,2.31%,4.56%,7.85%,12.62%,小五金,0%,2.7%,4.93%,2.55%,小针织,12.1%,14.48%,3.01%,5.11%,针织家纺,4.8%,2.15%,17.91%,1.85%,内衣睡衣,10.12%,5.19%,1.18%,2.57%,业态,中山,珠海,江门,佛山,男装,23.36%,4.75%,22.22%,0.3%,女装,28.21%,9.55%,12.81%,0.6%,童装,0%,7.95%,1.91%,0%,中老年装,2.43%,2.07%,1.31%,0%,牛仔装,7.01%,0%,0%,0%,鞋,20.4%,25.86%,13.26%,59.19%,皮具箱包,18.6%,16.83%,19.5%,28.92%,小商品、服装鞋包各业种 规模量化,4,、,计算各城市各业种根据相似度调整后经营面积比例,小商品,服装鞋包,本项目各业种的经营面积比例，参照调整后的本地及同类地级市各业种经营面积比例，通过权重方式计算，最终确定。,一般情况下，本地市场各业种经营面积比例对本项目具有最重要的参照意义，占权重比为,60%,；外地市场综合占权重比为,40%,，具体每个城市的权重，根据其相似度水平进行计算。,经计算得出，各城市的经营面积比例参考权重如下表：,该,城市,小商品、服装鞋包消费水平,相似度,异地城市权重,=,X 40,%,所有,异地城市,小商品、服装鞋包消费水平,相似度,中山,珠海,江门,佛山,经营面积比例参考权重,60%,11.81%,12.51%,15.68%,小商品、服装鞋包各业种 规模量化,5,、,计算各城市的经营面积比例参考权重,本项目各业种经营比例,=,每个城市各业种调整后经营业态比例*对应城市参考权重，然后求和得出。,经计算得出,，,本项目,各业种经营,面积比例如下表：,备注：,各业种经营面积,=,各业种面积比例*总规划面积，具体面积及未来分区规划需根据各楼层具体经营面积及铺位分割情况最终确定。以下各部分业态比例数据已根据实际情况修正调整最终求和比例为,1,。,业态,比例,面积,日杂百货,19.52%,7700,日用日化,18.20%,7200,精品饰品,11.46%,4500,工艺品,5.35%,2100,文体用品,7.54%,3000,玩具,5.68%,2250,小电器,5.38%,2100,小五金,1.47%,600,小针织,11.18%,4400,针织家纺,6.24%,2500,内衣睡衣,7.97%,3150,小商品、服装鞋包各业种 规模量化,6,、,计算本项目各业种经营比例及面积,业态,比例,面积,男装,19.18%,5800,女装,21.76%,6600,童装,1.3%,400,中老年装,2.06%,600,牛仔装,4.63%,1400,鞋,28.90%,8800,皮具箱包,22.17%,6700,小商品,服装鞋包,3,、商业配套业态规模量化,办公,仓储,物流,金融,餐饮,总规模：,24900,仓储、办公区域规模量化,项目整体经营规模：,90800,需规划仓储区比例：,1015%,，即,900013500,备注：根据小商品批发市场各区域业态规模配比规律计算。,考虑因素,1,：,发展商要求，适当压缩仓储面积，增大写字楼面积。,考虑因素,2,：,项目所在区域农民房较多，可作为仓储用途。,考虑因素,3,：,项目,A,座,58,层单层面积约为,5400,，建议将管理公司办公室与仓储区设置于同一楼层。,仓储区域面积：,8800,管理公司办公室面积：,2000,写字楼面积：,10800,餐饮、物流、金融区域 规模量化,商业配套,一般规律（,）,规划说明,规划面积（,）,连锁快餐、品牌餐饮,10002000,23,家，设置在,2,号及,3,号商业楼二层,1650,普通餐饮、便利店,5001000,1015,家，设在,2,号及,3,号商业楼一层,650,物流,300600,510,家，设在,3,号商业楼一层,500,银行,300600,1,家，,设在,2,号商业楼一层,500,合计,3300,四、项目功能布局建议：,项目配套布局建议,项目业态布局建议,项目功能布局,1,、项目业态布局建议,1,层,？,2,层,？,3,层,？,4,层,？,5,层,？,合理业态布局,1+1,2,租金承受能力,业态组合规律,楼层分布规律,项目,业态布局,规律,商业项目业态布局,黄金,3,定律,1,、租金承受能力,日杂百货、小五金、小电器、小食品,文体用品、玩具、精品饰品、工艺品、茶叶茶具、日用日化,男装、女装、中老年装、皮具箱包、鞋,低,高,项目,业态布局,规律,2,、业态组合规律,通过对广东省同类地级市现代化小商品市场的研究，我们不难发现，以下业态通常以组合的形式分布在市场的同一楼层或经营片区。,项目,业态布局,规律,3,、楼层分布规律,服装、鞋、皮具箱包,服装、鞋、皮具箱包,文体用品、玩具,工艺品,妇婴用品、童装,针织、饰品,酒店用品,茶叶茶具,日杂百货、日用日化,小食品,小五金、小电器,服装、鞋、皮具箱包,针织,妇婴用品、童装,文体用品、玩具,饰品、工艺品,茶叶茶具,日杂百货、日用日化,小食品、酒店用品,小五金、小电器,服装、鞋,文体用品、玩具,针织、床上用品、皮具箱包,妇婴用品、童装,日用日化,饰品、工艺品,小五金、小电器,总结分析：,从,下表,可以,看出，小食品、日杂百货、日用百货、小五金、小电器一般分布在现代化小商品市场的低楼层；而文体用品、玩具、工艺品、妇婴用品分布在中高楼层；服装、鞋、皮具箱包则分布在高楼层。,5,层,4,层,3,层,2,层,1,层,3,层,2,层,1,层,惠州,义乌小商品批发城,清,远义乌商贸城,龙岗义乌小商品城,项目,业态布局,规律,日杂百货,小五金,小电器,小食品,文体用品,玩具,茶叶茶具,工艺品,精品饰品,日用日化,小针织,针织家纺,内衣睡衣,男装,女装,中老年装,童装,牛仔,二十大业态,如何排列组合？,项目,业态布局,建议,A,座,-1,层,项目,业态布局,建议,日杂百货,6150 ,结合本报告前部分章节针对本项目各经营业种面积的推导，结合项目实际各楼层整体面积的差异，充分考虑世方公司项目操作经验，得出右表建议面积,经营业态,规划面积,日杂百货,6150,B,座,1,层,A,座,1,层,项目,业态布局,建议,小食品,5500 ,小电器,2700 ,文体用品,3500 ,玩具,3100 ,特别说明：,由于中山本地小五金业态存在市场空白，因此导致测算结果小五金经营区面积较小。根据我司操作经验，小五金具备较强的经营活力和市场竞争力，因此在测算数据基础上适当扩充该区域面积。,经营业态,规划面积,小食品,5500,小电器,2700,小五金,3000,经营业态,规划面积,玩具,3100,文体用品,3500,小五金,3000 ,B,座,2,层,A,座,2,层,项目,业态布局,建议,茶叶茶具,3400 ,茶叶茶具,11200 ,工艺品,3200 ,经营业态,规划面积,茶叶茶具,14600,工艺品,3200,B,座,3,层,A,座,3,层,项目,业态布局,建议,小针织,4500,针织家纺,2100,精品饰品,5000,内衣睡衣,3200,日用日化,3000,经营业态,规划面积,经营业态,规划面积,精品饰品,5000,小针织,4500,内衣睡衣,3200,针织家纺,2100,日用日化,3000,项目,业态布局,建议,B,座,4,层,A,座,4,层,童装,3600,牛仔,3000,鞋,4000,皮具箱包,3700,男装,3500,经营业态,规划面积,经营业态,规划面积,鞋,4000,童装,3600,皮具箱包,3700,牛仔,3000,男装,3500,B,座,5,层,项目,业态布局,建议,女装,10000 ,中老年装,1200 ,经营业态,规划面积,女装,10000,中老年装,1200,项目,配套布局,建议,停车,物流,餐饮,办公,仓储,金融,同样的市场配套,不一样的布局方式,效果,截然不同,项目,配套布局,建议,餐饮、物流、金融,物流配套,500,金融配套,500,普通餐饮、便利店配套,650,连锁快餐、品牌餐饮配套,1650,3,号楼,1,层,2,号楼,1,层,3,号楼,2,层,2,号楼,2,层,项目,配套布局,建议,仓储、办公,仓储,5400,仓储,3400,+,管理公司办公室,2000,写字楼,5400,写字楼,5400,8,层,7,层,6,层,5,层,A,座商业楼,项目,配套布局,建议,停车,B,座,-1,层 停车区,广场露天 停车区,21000,车位,525,个,需预留,车位,632,个,五、项目规划设计建议,：,项目规划方案修改建议,项目现有规划方案点评,项目购物环境提升建议,项目空间节点建议,现有平面格局建议,项目地块特征分析,项目规划设计,1,、项目地块特征分析,优点：,项目地块较为平整，且商场规划区域近乎矩形；,缺点：,A,地块与富港路及,B,地块间有一定高差；,地块最有价值的南临街展示面大部分被农民房遮挡。,2,、项目平面格局建议,2,栋商城构筑项目,核心,商业架构,4,个室内中庭，提升项目经营档次，同时串联,2,个商城人流,1,个室外中庭有机连接,2,个商城,3,、项目空间节点建议,中庭,中庭,入口广场,入口广场,通过入口广场（含入口大厅）、休闲广场（室外中庭）及室内中庭，,将项目商业空间进行合理分割，但又有机联系在一起，合纵连横，使项目形成一个高度聚合的整体。,中庭,中庭,休闲广场,4,、项目购物环境提升建议,可以说，提升购物环境是专业市场发展到一定程度所必然提出的革新需求，特别是对于中山本项目来说，定位涵盖周边居民日常零售消费，注重项目购物环境尤为重要。那么，作为一个专业市场，我们如何提升购物环境呢？,人车货流科学组织,设计要点正确实施,主力铺位合理划分,导示系统完善清晰,室内装修简洁明快,室内装饰简约舒适,专业市场购物环境的提升，讲求“有的放矢”，“恰到好处”。,人车货流科学组织,人流动线,车流动线,货流动线,人车货流,有效分流,保证市场交通顺畅,建议：,届时需设置清晰的导视系统，为采购商和经营户提供最大的便利。,设计要点正确实施,-1,层,3.23.6,米,满足停车场设置要求，同时节省市场后期运营成本。,1,层,4.85.4,米,增强展示效果，树立项目形象。,2,层,5,层,4.24.8,米,满足商户经营需求，同时节省市场后期运营成本。,说明：,1,、此层,高为,B,地块商业建筑层高建议,；,2,、,A,地块商业建筑已经完工无法更改，后期可在经营品类等方面加以弥补。,1,、层高,设计要点正确实施,根据市场调研数据，结合项目定位要求，,从,建筑安全、铺位划分,角度出发,，,我司建议本,项目,柱间距为,：,8-9m,7-8m,8-9m,9-12m,江门义乌小商品城,清远义乌商贸城,市场名称,柱间距（,m,）,清远义乌商贸城,7-8m,江门义乌小商品城,8-9m,深圳华南城,9-12m,深圳华南城,2,、柱间距,主力铺位合理划分,市场名称,标准铺位面积（）,清远义乌商贸城,开间：,2.8,，进深：,3.5,主力铺位：,9.8,惠州义乌小商品城,开间：,3,，进深：,4,主力铺位,:12,龙岗义乌小商品城,开间：,3,，进深：,4,主力铺位：,12,常州金三角小商品城,开间：,3,，进深：,3.5,主力铺位：,10.5,建议：,国内地级市小商品市场主力铺位面积为,912,。结合我司多个小商品市场推广经验，,建议本项目,内铺主力铺位面积为：,开间,3,米，进深,33.5,米，面积,910.5,（使用面积）。,1,、铺位面积,主力铺位合理划分,市场名称,主通道,（,m,）,次通道,（,m,）,清远义乌商贸城,3,2.5,惠州义乌小商品城,3.5,2.5,龙岗义乌小商品城,3,2.5,常州金三角小商品城,3,2,建议：,国内地级市小商品市场主通道宽度一般为,33.5,米，次通道宽度一般为,22.5,米。结合我司多个小商品市场推广经验，,建议本项目,主次通道宽度为：,主通道宽度,33.5,米；,次通道宽度,22.5,米。,2,、通道宽度,导示系统清晰完善,小商品市场经营品类丰富而且商家众多，,在市场内添加导示系统可以方便 消费者第一时间寻找到自己的目标品类，同时也很好地对人群进行分流。,基础导视系统包括每层功能分区牌、经营品种牌、洗手间指示、电梯及紧急出口指示等 。,楼层经营分区平面图,通道内部导视牌,铝塑板式导视牌 灯箱式导视牌,亚克力式导视牌,室内装修简洁明快,铺位内部装修,门,玻璃推拉门（双面开居中,1.2,米标准，部分特殊铺位单边开门）,门楣,正门安装玻璃拉门，门楣高,2.8-3,米，门楣顶设招牌位,招牌位,招牌位一般高,0.5,米,地面,高档瓷砖,天花,轻钢龙骨格栅吊顶,墙面,涂料刷白,隔断,临通道部分采用玻璃隔断，铺位之间采用,轻质防火材料（或轻钢龙骨玻镁板） ，隔断面乳胶漆刷白,照明,白炽灯管,其他,预留用电插座、电话线接口、网线接口，安装独立电表,公共区域装修,地面,高档瓷砖,天花,石膏吊顶,墙面,乳胶漆刷白,卫生间,地面采用防滑地砖、墙面中高档瓷砖贴面、铝条板天花吊顶、配中高级洁具,柱子,乳胶漆刷白，局部设计成广告灯箱位,中庭,高档瓷砖，,天花为透明采光钢化玻璃吊顶,格栅吊顶 墙面 地板,铺位 通道,室内装饰简约舒适,专业市场室内装饰，,讲究在有限的公共空间内营造简约舒适的购物氛围，,给消费者以轻松的购物感受，因此不必过于浓墨重彩。,5,、项目现有规划方案点评,室内中庭：,商业项目黄金走廊,室外广场：,有广场才有冲天人气,规整平面：,打造商家认同的好项目,美中不足,1,总平图,！,地下停车场出入口阻断了,A,、,B,座商业氛围,地下停车场出入口平行布置，占用了项目有限的直接与主干道富华道相接的展示面,美中不足,2,平层图,！,此三处设备用房的布置，严重阻断的项目的商业氛围，形成经营死角。,中庭面积过大，对商业的带动作用不大，却造成了商业面积减少。,垂直交通工具过度集中在中庭区域，对于本就“熠熠生辉”的中庭来说，商业提升作用不太明显；垂直交通工具的过度集中，更多则是造成了项目东南、东北、西南、西北,4,个拐角区域极易形成经营死角。,6,、项目规划方案修改建议,商业项目规划设计,7,字诀,少而精，面面俱到,修改建议,1,将项目地下车库出入口设置在图中所示位置，既满足车辆的合理出入，又能兼顾项目整体形象展示及商业氛围的贯通。,修改建议,2,如图所示，将项目,A,座的设备用房统一挪动至商业价值较低的西北角，,1,层西南角商业有效连通，价值提升；将洗手间位置稍微一动，让出通道，,2,层西南角商业流动性增强。,项目,A,座首层图 项目,A,座首层图 项目,A,座二层图,改前图,改后图,改后图,修改建议,3,改前图,改后图,项目,B,座首层图 项目,B,座首层图,如图所示，将项目,B,座的中庭一分为二，单个中庭的面积控制在,400,左右，布置在项目中间区域，有意识地向南北两侧靠拢，提升边角铺位价值。,修改建议,4,改前图,改后图,项目,B,座首层图 项目,B,座首层,如图所示，项目,B,座,2,个中庭各布置,1,部观光电梯和,2,个扶手电梯（一上一下），保证正常的人流通行需要；在平面四个角落各布置一部扶手电梯，提升边角位置铺位的经营氛围。,六、项目定位可行性分析：,项目经营可行性分析,项目销售可行性分析,项目 招商可行性分析,项目生意机会分析,项目定位,可行性,1,、项目生意机会分析,中山、珠海、顺德等珠三角西岸核心地区,2010,年社会消费品零售总额合计,1550,亿，根据我司对小商品市场操作规律总结得出小商品市场的生意额一般占地区社会消费品零售总值的,5%,，即,本项目未来有每年近,80,亿的巨额生意机会,，随着中山及周边城市经济的发展、政府的合理导向、“珠三角一小时经济圈”的逐步落实，未来项目的生意机会将持续增长。,2010,年，中山市社会消费零售总额同比增长,18.2%,，达到,648.11,亿元。近五年来中山该数值总体保持近,20%,的高速增长水平，表明中山市小商品消费市场潜力巨大，不容小窥，,中山经济发展迅猛亦将带来我市场未来交易额每年以近,20%,的高幅度增长,2,、项目招商可行性分析,招商,对象,36%,的,本地老市场商户可以考虑进驻本项目,18%,的上游市场商户可以考虑进驻本项目,13%,的下游市场商户可以考虑进驻本项目,21%,的周边城市市场,商户可以考虑进驻本项目,3,、项目销售可行性分析,依上阶段调研可知，中山本地投资客以个体工商户、政府机关工作人员、企业中高层为主，异地有广州、佛山、江门、珠海、潮,汕、澳门,等地实力投资客。,商铺投资群体广,实力强劲,小商品市场商铺面积较小，铺位总价亦相对较,低，投资群体较广。,小商品商铺投资门槛,低,近期中山商业高速发展，商业物业频频面世，,但除社区商业销售外，其他商业多以出租为主。,销售型商业物业较少,同质竞争有限,2012,年，房地产深度调控，住宅市场持续低迷，商业地产或难独善其身。,幸运的是：,4,、项目经营可行性分析,小商品,市场需求量大：,小商品市场经营多为中低档生活必备消费品，目标消费人群广；中山人口基数大，外来人口占比高，对中低档生活消费品需求量大，,市场前景看好,。,项目地理位置佳：,项目紧挨车站，交通网络,四通八达，周边市场林立,，,人车流密集。,项目具备规模和配套优势：,项目打造,为珠三角西岸首家,一站式现代化小商品交易市场，引领商业趋势，提升了经营档次和消费环境；并且以完善先进的配套优势增强了市场的吸引力,。,先进的开发经营理念：,项目前期引进专业的商业地产策划公司，通过专业的市场调研定位、营销推广、销售招商为市场后期经营保驾护航,。,引进实力商家，健全商品结构：,引进品牌实力商户，提高商品档次和竞争力，提升市场影响力,。,七、项目定位强化条件：,义乌市场被联合国、世界银行等权威机构称为“世界最大的小商品市场”。,其,竞争力和义乌品牌影响力在全世界范围内快速提升，“义乌”几乎成了“小商品”的代名词。因此，成功引入义乌品牌将有助于项目初期品牌形象的建立，促进公众对项目的认知与接受。,所谓,“,商铺,”,，有商才有铺。进场商户数量决定专业市场开业与否，实力商户数量则决定专业市场能否旺场。因此，本项目未来启动招商时需制定相关优惠政策，下大力气吸引本地及珠三角、原产地市场经营户进驻本项目，增强项目的市场竞争力。,合力锻造,珠三角西岸,最大,小商品城,义乌品牌是提升项目影响力的基石,实力商家是提升项目竞争力的保证,本次汇报到此结束。,预祝项目取得圆满成功！,谢谢！,