世联南通CR地块价值

本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,南通CR0504地块价值分析,谨呈：,中南控股集团有限公司,11/28/2024,本报告结构,本地块在新中心区规划中的地位,本,地块规划的总体思路,1、新中心区整体规划,2、本,地块在整体规划中的地位,3、本,地块概况,1、,规划的总体思路,2、用地功能和物业比例调整,1、地块价值分析,本地块价值分析,2、启动物业和开发次序的思考,2,本地块在新中心区规划中的地位,3,新中心区的 枢纽化、中心化、国际化,新城区,老城区,南通,经济开发区,08年开通的,苏通大桥,崇川,经济开发区,南通大学,新中心区,4,新中心区 在南通整体规划中的地位,枢纽化,新城区将成为大南通市的枢纽区位：,左右：,连接两大经济技术开发区和南通大学新校区,上下：,连接老城区和规划中的苏通大桥,5,新,中心区 在大南通整体规划中的地位,中心化,新中心区作为南通市的新规划区域的中心，将成为：,南通市行政、经济、文化和居住的新城市中心；,6,新,中心区 在南通整体规划中的地位,国际化,新中心区将成为：,南通市的城市名片，城市国际化的形象标杆,7,新中心区的规划 4-3-2-1模式,用地规模：2.5平方公里,4 个区域：,市政机构/文化艺术,/商务居住/体育会展,3 条大道：,世纪大道/崇川路/桃园路,2 带水系：,横贯东西的水系，连接高校与,中心区,1 根主轴：,南北向景观主轴,市政机构,文化艺术,中央商务区,体育会展,4-3-2-1 模式,8,A/C地块概况,CR0504-C地块,规划用地：,5,万平方米,总建筑面积：,10万平方米,功能规划：,居住用地,A地块,CR0504-A地块,规划用地：,61万平方米,总建筑面积：,134万平方米,功能规划：,商务办公/酒店商业/居住用地,C地块,9,A/C地,块,块定,位,位,四至,：,：,北侧,：,：市,政,政府,机,机构,及,及文,化,化艺,术,术区,西侧,：,：与,主,主干,道,道、25,米,米宽,的,的绿,化,化带,接,接壤,南侧,：,：建,设,设中,的,的体,育,育会,展,展中,心,心,东侧,：,：南,通,通大,学,学新,校,校区,A地,块,块,C地,块,块,作为,新,新中,心,心区,的,的核,心,心，,本,本项,目,目将,打,打造,成,成为,：,：,南通,市,市的,中,中央,商,商务,区,区和,高,高尚,住,住宅,区,区。,10,规划,的,的总,体,体思,路,路,11,总体,规,规划,思,思路1,CBD+CLD,功,功能,块,块,CBD,中央,商,商务,区,区,CLD,中央,生,生活,区,区,兰色,水,水系,次,次轴,以市,政,政府,为,为起,点,点，,绿,绿色,景,景观,主,主轴,纵,纵横,南,南北,，,，形,成,成东,西,西两,大,大,功能,区,区域,：,：CBD,与,与CLD,文化,艺,艺术,区,区,文化,艺,艺术,区,区,兰色,水,水系,次,次轴,绿,色,景,观,主,轴,CBD与CLD两,大,大定,位,位：,东侧,为,为CBD,，,，紧,邻,邻开,发,发区,西侧,为,为CLD,，,，紧,邻,邻大,学,学校,区,区。,12,城市,客,客厅,纵,纵横,南,南北,的,的城,市,市景,观,观主,轴,轴线,开阔,、,、规,则,则的,市,市政,绿,绿地,成,成为,城市,客,客厅,，为,区,区域,提,提升,品,品,牌，,增,增加,价,价值,。,。,13,总体,规,规划,思,思路2,双,龙,龙起,舞,舞,CBD,中央,商,商务,区,区,CLD,中央,生,生活,区,区,兰色,水,水系,次,次轴,沿绿,色,色景,观,观主,轴,轴两,侧,侧分,布,布商,务,务辅,助,助建,筑,筑（,酒,酒店,式,式公,寓,寓/,公,公寓,式,式办,公,公）,，,，形,象,象和,体,体量,沿,沿轴,对,对称,，,，形,成,成双,龙,龙起,舞,舞。,文化,艺,艺术,区,区,文化,艺,艺术,区,区,兰色,水,水系,次,次轴,绿,色,景,观,主,轴,沿轴,对,对称,分,分布,的,的商,务,务辅,助,助建,筑,筑，,形,形成,办,办公,与,与居,住,住的,有,有机,过,过渡,。,。,14,城市,天,天际,线,线,双,龙,龙起,舞,舞,沿中,心,心,主轴,线,线对,称,称分,布,布,的类,公,公建,或,或公,建,建，,构,构筑,城市,天,天际,线,线的,同,同时,，,，也,成,成为,商,商务,与,与住,宅,宅的,有,有机,过,过渡,。,。,15,总体,规,规划,思,思路3,城,市,市建,筑,筑群,CBD,中央,商,商务,区,区,兰色,水,水系,次,次轴,写字,楼,楼聚,集,集。,靠,靠近,连,连接,新,新旧,城,城区,的,的主,干,干道,、,、经,济,济开,发,发区,和,和市,政,政机,构,构。,昭示,性,性和,通,通达,性,性是,商,商务,的,的必,需,需。,宏,宏伟,的,的建,筑,筑群,成,成为,城,城市,的,的名,片,片。,文化,艺,艺术,区,区,文化,艺,艺术,区,区,兰色,水,水系,次,次轴,绿,色,景,观,主,轴,酒店,布,布置,，,，沿,体,体育,中,中心,，,，成,为,为景,观,观主,轴,轴的,另,另一,个,个门,户,户。,集中,办,办公,区,区，,沿,沿西,北,北分,布,布。,16,城市,名,名片,代,代表,城,城市,经,经济,的,的最,前,前沿,可在,聚,聚集,的,的高,层,层建,筑,筑群,中,中选,择,择建,造,造,城市,的,的标,志,志性,建,建,筑,。,17,总体,规,规划,思,思路4,休,闲,闲商,业,业带,兰色,水,水系,次,次轴,沿水,系,系分,布,布的,休,休闲,商,商业,带,带东,西,西贯,通,通，,穿,穿越,居,居住,区,区、,商,商务,区,区和,景,景观,轴,轴，,连通,现,现代MALL,，,，引,入,入学,校,校人,流,流。,文化,艺,艺术,区,区,文化,艺,艺术,区,区,兰色,水,水系,次,次轴,绿,色,景,观,主,轴,沿水,系,系分,布,布的,休,休闲,商,商业,带,带东,西,西贯,通,通，,连,连接,高校,入口,18,总体,规,规划,思,思路5,现,代,代Mall,CBD,中央,商,商务,区,区,CLD,中央,生,生活,区,区,兰色,水,水系,次,次轴,国际,大,大师,的,的现,代,代设,计,计为CBD增,加,加城,市,市风,景,景，,作,作为,全,全市,级,级别,的,的主,题,题,Mall,，,，购,物,物和,休,休闲,成,成为,一,一种,新,新生,活,活水,准,准的,体,体验,。,。,文化,艺,艺术,区,区,文化,艺,艺术,区,区,兰色,水,水系,次,次轴,绿,色,景,观,主,轴,现代Mall,，,，位,于,于水,轴,轴线,与,与景,观,观广,场,场的,交,交汇,处,处，,成,成为CBD的,重,重要,商,商业,组,组成,部,部分,。,。,19,总体,规,规划,思,思路6,商,业,业分,布,布,兰色,水,水系,次,次轴,整体,商,商业,分,分布,以,以现,代,代MALL为,中,中心,，,，,沿景,观,观主,轴,轴和,水,水系,两,两岸,布,布置,。,。,绿,色,景,观,主,轴,高校,入口,居住,区,区采,用,用底,层,层沿,街,街商,铺,铺的,形,形式,主轴,两,两侧,为,为裙,楼,楼内,的,的零,散,散休,闲,闲商,业,业。,MALL,水岸,休,休闲,商业,与会,展,展中,心,心商,业,业的,呼,呼应,20,城市,购,购物,广,广场,打,打造,全,全市,级,级的,主,主题Mall,以适,当,当的,体,体量,与,与周,边,边的,水,水广,场,场、,绿,绿地,形,形成,和,和谐,的,的关,系，共,同,同形成,城市风,景,景和购,物,物休闲,体,体验的,主,主题MALL,。,21,水边的,休,休闲情,调,调街,营造高,雅,雅、情,调,调、品,位,位的休,闲,闲商业,街,街，作,为,为城市,商,商业,的必要,形,形态补,充,充。,22,居住用地 12.78公顷,商办用地 22.75公顷,商贸用地 5.41公顷,绿化用地 17.19公顷,现规划,问,问题1,：,：商务,与,与住宅,的,的过渡,商务用,地,地与住,宅,宅用地,混,混杂，,界,界限不,清,清晰；,23,建议规,划,划调整,：,：,调整物,业,业边界,，,，使纯,住,住宅区,与,与商务,公,公寓区,分,分界清,晰,晰；,居住用,地,地12.78公顷,商办用,地,地22.75公顷,商贸用,地,地5.41,公,公顷,绿化用,地,地17.19公顷,24,4.6,100米,3.8,130米,居住用地 12.78公顷,商办用地 22.75公顷,商贸用地 5.41公顷,绿化用地 17.19公顷,现规划,问,问题2,：,：地标,建,建筑的,选,选址,规划中,最,最大高,度,度商务,建,建筑位,置,置不理,想,想，缺,乏,乏昭示,性,性和进,入,入性，,不,不适合,成,成为标,志,志性形,象,象建筑,；,；,25,建议规,划,划调整2：,地标性,建,建筑建,议,议是酒,店,店、写,字,字楼各,一,一座。,居住用地 12.78公顷,商办用地 22.75公顷,商贸用地 5.41公顷,绿化用地 17.19公顷,地标性,建,建筑2,：,：,酒店，,位,位于南,侧,侧会展,中,中心处,。,。,地标性,建,建筑1,：,：,写字楼,，,，位于,北,北侧昭,示,示性最,好,好处。,26,经验证,，,，调整,后,后本地,块,块的功,能,能分布,符,符合,成熟CBD的,功,功能结,构,构,（详见,世,世联提,交,交的,关,关于CBD,研,研究成,果,果及借,鉴,鉴）,E区,公共管理及,办公机构区,C区,商务,办公区,D区,餐饮娱乐、,及临时,居住区,F区,居家,住宅区,B区,次级,零售区,A区,高档,零售区,混,合,区,周边区域,功能延续,动态发展,功能延续区,27,物业功,能,能配比,的,的调整,28,A地块,：,：用地,构,构成的,调,调整,用地性质,用地面积,（公顷）,用地,百分比,建议调整用地,百分比,居住用地,12.78,21.12%,38%增加,商办用地,22.75,37.60%,30%减少,商贸用地,5.41,8.94%,绿化用地,10.40,17.15%,17%,道路广场用地,9.17,15.15%,15%,合计,60.51,100%,100%,检验依,据,据：,1、,国际最,新,新研究,成,成果，,中,中心区,域,域须保,持,持40%左右,的,的居住,用,用地，,新,新区才,具,具备足,够,够的人,气,气和活,力,力，支,撑,撑新区,商,商业的,启,启动。,2、道,路,路广场,用,用地、,绿,绿化用,地,地依据,国家总,体,体规划,用,用地指,标,标进行,检,检,验。,29,A/C,地,地块：,物业比,例,例,A地块,物业类型,用地面积,（公顷）,建筑面积,（平方米）,平均容积率,比例,居住,12.78,373600,2.92,28.0%,商办,22.75,711900,3.13,53.3%,其,中,办公,564242,公寓式,办公,92000,酒店式,公寓,55660,商贸,5.41,251000,4.64,18.8%,合计,60.51,1336500,2.21,100%,原有配,比,比：,住宅：,办,办公：,商,商业,=4,：,：5.7,：,：2,C地块,物业类型,用地面积,（公顷）,建筑面积,（平方米）,容积率,比例,居住,5.1,102000,2.0,100%,30,A地块,：,：物业,比,比例的,调,调整,调整后,的,的各物,业,业分别,为,为：,住宅：,62万,平,平方米,（,（不含C地块,）,）,商务：,54万,平,平方米,商业：,18万,平,平方米,根据世,联,联提交,的,的关,于,于CBD研究,成,成果及,借,借鉴,A地块,的,的功能,比,比例：,住宅：,办,办公：,商,商业