裸心谷规划项目分析

naked,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,naked,*,Click to edit Master title style,naked,Click to edit Master title style,naked,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title style,*,项目综,合,合分析,裸心,|,谷,2,目录,一、酒店基本情况,二、酒店经营分析,三、模式可复制性分析,四、投资风险评估,五、综合结论,3,缘起,一、酒,店,店基本,情,情况分,析,析,2007,年，湖,州,州市莫,干,干山镇,劳,劳岭村,的,的三九,坞,坞总共,有,有,18,户人家,。,。南非,小,小伙高,天,天成（,GrantHorsfield,）第一,次,次骑自,行,行车来,这,这里游,逛,逛时，,村,村里只,有,有二十,来,来个留,守,守的老,人,人，年,轻,轻人或,外,外出经,商,商、或,进,进城打,工,工，空,留,留下很,多,多老式,的,的泥坯,房,房、西,洋,洋楼。,了解到,这,这些泥,坯,坯房大,多,多闲置,，,，高天,成,成和朋,友,友们毫,不,不犹豫,地,地租下,了,了八栋,农,农房，,一,一租就,是,是,15,年。这,些,些农房,被,被改造,成,成可以,接,接待客,人,人的小,屋,屋，变,成,成了度,假,假村，,于,于是在,2007,年，裸,心,心乡诞,生,生了。,之,之后，,2011,年,10,月，裸,心,心谷也,开,开幕了,。,。在高,天,天成和,合,合伙人,的,的努力,下,下，裸,心,心成了,一,一个颇,负,负盛名,，,，而且,非,非常成,功,功的的,公,公司及,品,品牌。,4,概况,一、酒,店,店基本,情,情况分,析,析,裸心谷,位,位于莫,干,干山脚,下,下的一,片,片广阔,却,却又遗,世,世独立,的,的私人,山,山谷中,5,概况,选址,一、酒,店,店基本,情,情况分,析,析,项目位,于,于莫干,山,山风景,区,区附近,，,，天然,山,山谷之,中,中。距,离,离德清,县,县火车,站,站约,15,公里，,杭,杭宁高,速,速德清,出,出口,20,分钟车,程,程。,6,概况,规划,一、酒,店,店基本,情,情况分,析,析,用地面,积,积：约,400,亩,土地性,质,质：招,拍,拍挂，,商,商业用,地,地,7,概况,功能,一、酒,店,店基本,情,情况分,析,析,设施,数量,备注,树顶别墅,30,81,间房,圆形小屋,40,一室一栋,马厩,1,用于喂养私家马,游泳池,3,2,个冬日温水泳池,餐厅,3,会议室,1,1000,平米的会议空间，包括,8,个房间和礼堂,健康中心,1,包括,1,个,SPA,馆和,14,间治疗室,儿童日托中心,1,有机农场,1,为度假村提供所有蔬菜和家禽,活动中心,1,包括山地车、垂钓、采茶、骑马、射箭,8,概况,业态,一、酒,店,店基本,情,情况分,析,析,树顶别,墅,墅,2,室、,3,室以及,4,室的别,墅,墅,夯土小,屋,屋,夯土小,屋,屋与山,顶,顶夯土,小,小屋,9,概况,配套,一、酒,店,店基本,情,情况分,析,析,包括马,场,场、水,疗,疗中心,、,、活动,中,中心、,三,三个餐,厅,厅、两,个,个泳池,、,、会议,中,中心等,10,概况,特色,一、酒,店,店基本,情,情况分,析,析,设计构,思,思,亚洲和,非,非洲风,情,情的巧,妙,妙结合,，,，把非,洲,洲的粗,旷,旷热情,，,，以及,与,与自然,密,密不可,分,分，天,衣,衣无缝,的,的衔接,在,在亚洲,的,的土地,上,上。所,有,有建筑,的,的设计,都,都以尽,量,量减低,对,对环境,的,的影响,，,，并与,自,自然融,为,为一体,为,为最高,原,原则。,可持续,发,发展理,念,念,在建筑,上,上坚守,永,永续的,原,原则，,第,第一个,在,在亚洲,得,得到,LEED,白金奖,。,。雇佣,当,当地居,民,民，提,升,升就业,机,机会,.,所有的,食,食物就,地,地取材,，,，以当,季,季的农,产,产为主,，,，就近,向,向当地,农,农户购,买,买。,二、酒,店,店经营,分,分析,经营内,容,容,产权式,酒,酒店开,发,发与销,售,售,酒店经,营,营管理,（一）,管,管理团,队,队,高天成,，,，南非,人,人，,集团的,创,创始人,和,和总裁,。,。,在,2005,年来到,中,中国之,前,前，高,天,天成先,生,生曾在,英,英国及,南,南非工,作,作，有,超,超过,10,年的商,业,业经营,及,及运作,经,经验。,2004,年，高,天,天成获,得,得了开,普,普敦大,学,学商学,院,院的,MBA,学位。,林纲洋,集团首,席,席营运,官,官,13,年的企,业,业财务,及,及地产,开,开发经,验,验。在,此,此之前,，,，作为,中,中国金,光,光的地,产,产开发,部,部的总,监,监，负,责,责 上,海,海第一,家,家,W,酒店的,开,开发。,在,在金光,集,集团任,职,职之前,，,，林纲,洋,洋是澳,大,大利亚,墨,墨尔本,普,普华永,道,道会计,师,师事务,所,所的经,理,理，他,专,专注于,商,商业价,值,值和战,略,略咨询,。,。,房产开,发,发团队,叶凯欣,女,女士，,BenWood,设计工,作,作室总,监,监，哈,佛,佛大学,建,建筑学,硕,硕士。,来上海,之,之前，,她,她在香,港,港、纽,约,约和波,士,士顿工,作,作。来,上,上海后,，,，她代,表,表,Wood,和,Zapata,负责新,天,天地项,目,目的监,督,督工作,。,。,2005,年秋季,，,，叶凯,欣,欣女士,成,成为,BenWood,设计工,作,作室合,伙,伙人。,有着不,同,同文化,游,游历经,验,验的叶,凯,凯欣女,士,士，担,任,任了许,多,多高端,项,项目的,监,监督，,包,包括,;,杭州西湖,天,天地、朱,家,家角东方,花,花园、上,海,海外滩源,、,、北京,77,宫殿、上,海,海虹桥商,业,业中心、,丽,丽江拉市,海,海度假村,总,总体规划,设,设计等。,卢家宝,-naked,度假村常,务,务董事，,澳,澳门人,拥有超过,15,年的高端,活,活动和公,共,共关系管,理,理经验，,naked,今天的成,就,就与卢家,宝,宝分不开,。,。作为该,团,团队的创,始,始成员之,一,一，卢家,宝,宝已经带,领,领,naked,成为中国,最,最有名的,生,生态旅游,目,目的地之,一,一，吸引,了,了来自世,界,界各地的,客,客人。卢,家,家宝来自,澳,澳门，拥,有,有丰富的,多,多元文化,和,和多国居,住,住和工作,经,经验，曾,在,在大中华,地,地区，英,国,国和意大,利,利有多年,研,研究经历,。,。,韩天宁,销,销售总监,来自荷兰,阿,阿姆斯特,丹,丹，韩天,宁,宁拥有商,业,业学学士,学,学位、战,略,略管理硕,士,士（专注,于,于中国商,业,业文化）,。,。来集团,的,的第一年,韩,韩天宁将,公,公司的销,售,售业务提,高,高了,350%,，并为公,司,司带来了,不,不少国际,性,性的大公,司,司客户，,这,这其中有,国,国际大企,业,业联合利,华,华和可口,可,可乐，也,有,有上海美,国,国学校等,当,当地机构,和,和中国银,行,行等中国,龙,龙头企业,。,。,KurtBerman-naked,私人度假,村,村总经理,有着超过,16,年餐饮及,高,高档豪华,度,度假村的,管,管理经验,，,，他以丰,富,富的经验,领,领导新度,假,假村,nakedStables,的试营业,和,和运营。,在,在加入,naked,之前，,Kurt,曾担任过,“,“第六感,觉,觉”,Laamu,试营业总,经,经理和“,第,第六感觉,”,”,Soneva Gili,的驻店经,理,理。,Kurt,是来自南,非,非，并拥,有,有康奈尔,大,大学授予,的,的酒店管,理,理硕士学,位,位。,度假村管,理,理团队,酒店人员,员工总数,：,：,370,人,人数最多,岗,岗位为清,洁,洁服务人,员,员：,160,人,餐厅均为,酒,酒店自身,经,经营，餐,厅,厅服务人,员,员员工含,在其中，,大,大约,40,人。,与一般酒,店,店不同的,岗,岗位是：,客,客户管家,、,、茶园工,人、马场,员,员工等。,（二）项,目,目投资分,析,析,土地,总用地：,按,按,400,亩测量估,算,算,建设用地,：,：,100,亩（可能,不,不到，属,政,政府正式,出,出让部分,，,，其他为,租,租赁）,土地单价,：,：,10,万元,/,亩（参考,当,当地类似,商,商业用地,出,出让基准,价,价格）,土地总价,：,：,1000,万元,茶地租赁,总,总额：,300,万元,合计：,1300,万元,建筑,土屋单价,：,：,60,万元,土屋总价,：,：,6040,2400,万元,别墅单价,：,：,200,万元,别墅总价,：,：,20030,6000,万元,道路管网,及,及其它配,套,套设施,2000,万元,合计：,10400,万元,财务费用,总费率：,12,总费用：,1.25,0.12,1500,万元,管理费用,：,：取总投,资,资的,5%,总费用：,117000.05,585,万元,投资总额,：,：,1300,10400,1500+585,13785,万元,建设工期,：,：拿地,2009,年,施工：,2010-2011,年,9,月,项目投资,分,分析说明,1,、土地费,用,用根据德,清,清国土局,资,资产科调,研,研预估，,参,参考当地,商,商业用地,价,价格，可,能,能更优惠,；,；,2,、工程造,价,价：,主要分两,部,部分，一,是,是土建及,装,装修造价,，,，小屋为,混,混凝土结,构,构，成本,较,较低；别,墅,墅为全钢,结,结构加混,凝,凝土楼板,，,，造价较,高,高；室内,装,装修为简,装,装,+,设备,+,家具，预,计,计在,3000,元,/,平米左右,；,；,二是室外,道,道路、管,网,网以及与,外,外部连接,的,的市政水,电,电、通讯,、,、网络配,套,套设施，,该,该部分成,本,本较高，,主,主要参考,青,青山湖园,区,区道路、,挡,挡墙，以,及,及杭州外,接,接市政管,线,线推算。,3,、费用：,主,主要为财,务,务和管理,费,费用，按,实,实际工期,和,和资金占,用,用推算，,资,资金成本,按,按,6%,暂估。,4,、由于室,外,外环境主,要,要依托自,然,然，未进,行,行改造，,景,景观成本,比,比想象中,要,要少很多,。,。,5,、设计费,主,主要由境,外,外公司和,知,知名建筑,人,人完成，,预,预计费用,较,较高。,注：酒店,官,官网宣称,总,总投资约,1.5,亿元人民,币,币，与我,们,们估计较,为,为接近，,预,预计实际,投,投资,1.2-,1.3,亿元左右,。,。,（三）房,产,产收益分,析,析,产品类型,销售单价,（万元,/,套）,数量,（套）,年收入总计,（万元）,双房间别墅,600,13,7800,三房间别墅,900,13,11700,四房间别墅,1200,4,4800,合计,30,24300,销售收入,税后利润,:9600,万元,投资收益,率,率：,70,资产留存,：,：,40,间土屋,（四）裸,心,心谷酒店,营,营销,客源地,境外（主,要,要来源：,美,美国、新,加,加坡、马,来,来西亚等,）,），,20,30,比例,境内（主,要,要来源周,边,边城市：,上,上海、杭,州,州、苏州,、,、南京）,，,，,70,80,比例,主要客户,形,形态,家庭,情侣（,2,3,人）,朋友（,4,人以上）,