总部经济与总部基地研究课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,可编辑,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,可编辑,*,卓达河西务项目总部经济与总部基地研究,洲联集团,五合智库,2011,年,4,月,卓达河西务项目总部经济与总部基地研究洲联集团五合智库,研究框架,总部经济理论解读,国外总部基地案例研究,国内总部基地案例研究,河西务发展总部经济条件分析,总部基地定位,研究框架总部经济理论解读,总部经济理论解读,总部经济理论解读,总部经济是产业分工的结果,某区域通过创造各种有利条件，通过极化效应和扩散效应，形成企业总部集群布局，生产加工基地安排在成本较低的周边地区或外地，从而,形成合理的价值链分工,企业总部,生产基地,生产基地,生产基地,总部和生产基地的分化,企业总部：,靠近人才、信息等战略资源,生产基地：,靠近生产性的常规资源,总部所在地和生产基地所在地的资源被优化配置，企业、总部所在地、生产基地所在地三者共赢,总部经济是产业分工的结果某区域通过创造各种有利条件，通过极,总部经济是企业价值链管理的体现,制造业企业在价值链的不同环节，对于资源的需求是不同的,战略性资源的稀缺性，使得企业总部向城市中心地区聚集,总部经济模式具有不同的层次：营销总部、研发总部、行政总部等,技术创新,产品设计,加工制造,市场营销,售后服务,价值低端,价值高端,价值高端,制造业企业价值链,总部经济是企业价值链管理的体现制造业企业在价值链的不同环节,总部经济类型,类型,特点,案例,适合地区,交通物流型总部,临近交通枢纽设施，基础设施完善，有广阔的经济腹地,哥本哈根机场商务花园,大都市区特色园区,后台服务型总部,土地价格优势，优惠政策，环境优美，交通便利，基础设施特别电信,IT,设施先进，标杆企业,上海张江银行卡产业园,特色园区,生产制造与管理一体化总部,交通便利，市政基础设施水平较高，水、电、能源保障性高；有研发与小型生产活动；适合于中小企业,爱尔兰,Park West,商务花园,威尔士,Oakdale,商务花园,丰台总部基地,特色园区,科技研发型总部,完善高效的,IT,基础设施，交通便利，环境质量高；产业聚集效应突出；有商务成本补贴政策,中关村电子城西区,张江微电子基地,大都市区特色园区,决策管理型总部,稳定高速的信息网络环境，良好的商务配套，有一定规模的酒店与公寓，靠近主要业务区,美国西雅图总部聚集区,上海长风生态商务区,CBD,，郊区商务区,位于大城市商务区的大型企业总部，包括,CBD,与交通便利的郊区商务区,位于特色园区，具备特殊资源的功能性总部聚集区，包括大都市区外围城市与部分中小城市的特色产业园区,从总部功能划分可以有如下类型,总部经济类型类型特点案例适合地区交通物流型总部临近交通枢纽,专业写字楼,郊区型独栋办公,生态办公区,商务花园,低密度、独栋办公楼,密集型区域性办公楼,总部性质集团办公楼,自建办公楼,国际标准,国内标准,生态办公是总部经济发展的高端形式,总部经济载体变迁,专业写字楼郊区型独栋办公生态办公区低密度、独栋办公楼密集型,总部基地的开发模式,总部基地,商务花园,CBD,Business Park,Business,Park(,中文直译为“商务花园”,),理念，选择在低密度、低容积率、高绿化、环境佳的地方，,其园区内为规划有序的工作室或厂房的有机组合；是提高生活质量、并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。,窗口,/,营销中心,总部,/,研发等分支机构,企业总部基地的选址的趋势。一些以总部经济定位的商务花园代表了未来总部选址的潮流。,总部基地的开发模式总部基地商务花园CBDBusiness,从产业类型来看,:,商务花园的产业以智力密集型产业为主,如软件、研发、生物医药、信息服务业等。,从产业结构来看：,截取了不同产业链的高端，使各产业链不同部分在同一个区域密集分布。通过分工、协调达到信息互动、资源共享的效果，最终形成经济学上所说的“内聚效应”。,从地理区位来看：,主要坐落在城市的边缘地带，相对中心城市既有一定的独立性，又有很好的可达性。,从园区功能来看：,已将传统的生产功能剥离开来，主要其中在研发和商务功能上，同时生活与休闲功能也表现明显。,从园区规划来看：,表现为低容积率、高绿化率，建筑多以小体量、多层为主。,从园区环境来看：,园区风景优美，注重对生态环境的保护，注重人与自然的和谐发展，并从一定程度上发哺生态。,商务花园解读,从产业类型来看:商务花园的产业以智力密集型产业为主,如软件,高科技产业在产业结构中的地位日趋显著，以智力密集型生产为特征的高科技企业也随之产生。,商务花园的特征与产生条件,产业结构的变化,城市结构的变化,办公需求的多元化,商务花园,生态的,低密度的,低成本的,与城市联系紧密的,自成系统的,有足够的人力资源支持,经济发展促进了城市的发展。这种发展往往表现为城市扩张,.,从而城市的外延都在不断扩大，人们开始大量迁移到城市边缘区域居住。,城市中传统商务不能满足所有企业的商务需求，才给商务花园的形成创造了特有的生存空间。,商务花园的特征,通过对国外案例的研究，我们发现一种趋势：国外的传统的产业园区正在不断向商务花园的形式发生转变。,高科技产业在产业结构中的地位日趋显著，以智力,商务花园演变历程,第一代：,工业园,的演变,第二代：,商务与社区,第三代：,发展邻里关系,第四代：,NEW TOWN,基本情况,城市边缘，由多组小规模的建筑组成,城乡结合部,规模较大，交通便利,大型综合社区,入园企业,偏重于基于科学研发的企业,商业型企业,出现,商业型企业,为主,大型综合型的跨国企业,承担功能,研发、仓储、办公,办公、部分商业,设施,办公、商业、银行,办公、商业、居住、教育、,休闲场所,特点,建筑标准较低，但比工业园有所提高,营造出共同生活的社区气氛,，,融合进城市生活的元素,，,与城市的联系也越发紧密,，,成为城市功能的一部分,。出现,私人空间和公共空间之分，但,企业无法,真正拥有优美景致的独立小环境,一个可以,自己自足,，以及可以提供足够内部交流空间的综合社区,商务花园目前已在国外经历了四代发展，形成了成熟的理念。,商务花园演变历程第一代：第二代：第三代：第四代：基本情况城,商务花园吸引的客户类型,入住商务花园客户特征,中心城区浓厚的商业氛围依赖度低相对较低,多数企业依靠智力创造财富,对便捷的交通依赖性较强,比较看重自身的形象,对生态环境的追求孜孜不倦,以主流企业为主要业务对象的服务企业,企业类型,IT,类公司,医药公司,医疗设备生产公司,集成电路厂家,建筑设计公司,动画制作公司,广告公司,大型企业的研发中心,大型企业的数据中心,培训中心,其它服务类型产业,商务花园吸引的客户类型入住商务花园客户特征中心城区浓厚的商,在综合分析影响客户选址决策因素的基础上,我们将这些因素分成三大类,:,第一类,:,必须满足的因素,;,第二类,:,综合考虑的因素,;,第三类,:,加分因素,必须满足的因素,交通便利,配套完善,面积满足其个性化需求,政府优惠政策,高速信息网络,综合考虑的因素,入驻相关企业,园区产业框架,办公楼面积易于划分,人力资源基础,区域大环境,完善的服务体系,生态环境,加分因素,标杆企业入驻,特色化的服务,灵活的经营方式,彰显企业个性与,文化的建筑形态,客户选址决策因素,在综合分析影响客户选址决策因素的基础上,我们将这些因素分成,商务花园与,CBD,的关系是一种互补关系,商务花园,城市中心,CBD,高层写字楼,位置分布,1.,城市边缘区域，郊区城市化较为完善的区域,1.,城市内部、市中心，多与城市中心商业区功能复合,2.,用地密度较低区域,2.,土地资源相对紧缺，用地紧张度高,产品形态,1.,低容积率，高绿化率,1.,高容积率，低绿化率,2.,建筑密度低,2.,建筑密度高,3.,小体量，低层,3.,大体量，高层,4.,独立性：独门独院，占天占地，具有独立冠名权,4.,标准化、统一,5.,个性化，满足公司自身个性的特别需求，写字楼是公司个体形象的载体,客户群,1.,需要良好的办公环境以提高工作质量的智力型公司或部门：如软件、研发等,1.,需要浓厚的商业氛围以增加商业机会的的服务产业,：如贸易、广告、律师、咨询等公司或部门,2.,需要独立办公环境进行统一人力资源管理的公司：如,“,后台服务,”,公司,呼叫中心、快递服务公司等,2.,金融企业总部：需要在城市中心区的核心地段置业，以显示公司的实力，增强投资人的信心，促进自己商务事业发展,3.,某些公司总部：着重企业内部的管理统筹，其工作性质决定了其不需要聚集在商务成本很高的城市中心区。,4.,企业对自身形象展示的需要很高。,客户心理,1.,通过良好的办公环境，激发研究工作人员的创造力，提供工作效率,1.,这些客户十分,看重公司的商务综合成本，因此其需要聚集在城市中商务业区以降低其商务综合成本,2.,以独栋写字楼承载公司深厚实力和品牌,2.,以写字楼所在的知名地段体现公司形象，增加企业自信。,商务花园与CBD的关系是一种互补关系商务花园城市中心CB,国外总部基地案例研究,国外总部基地案例研究,欧州商务花园案例：杜柏林,Park west,西区,PW,西区商务花园概况：,PARK WEST,位于都柏林市西部的,NANGOR,大街旁，占地面积,91,公顷（约合,230,英亩），是爱尔兰最大的商务花园，,其景观花园内布满了各式各样的雕塑，水景，道路两旁树木林立，,配套的娱乐休闲设施一应俱全。,PARK WEST,拥有一座市郊,通勤火车的侯车站、专业的公交运输设施、宽敞的停车位以及能够快速到达,M50,与,NASS,公路的快速通道,，无论从市中心还是周边地区，都可以便捷的进入商务花园。,14，000，000英镑，用于园区先进的基础设施建设,。,PW,拥有世界先进水准的光纤通信技术,，这些完善的通信设施恰好满足了园区内大型跨国企业的需求。,以下几种行业的：,数据处理，呼叫中心服务，软件开发，医疗保健及研发,进入园区都可以享受到优厚的税收政策。,园区内的办公楼面积大小的灵活多变性,，其面积从,3000,到,1,，,000,，,000,平方英尺不等。,到,2003,年为止，,PW,吸引了,30000,人来这里就业。所涉及的行业也包罗万象，包括：信息技术、医药与保健、计算机、电子与软件等。,欧州商务花园案例：杜柏林Park west西区PW西区商务,新加坡商务花园概况：,新加坡位于马六甲海峡，成为连接欧亚的重要国际贸易口岸和节点；,为了更集约、更有效的为国际企业总部提供相关服务，新加坡政府积极规划并建设了国际商务花园，带有强烈的政府色彩。,商务花园的位置选择方面注重与城市规划紧密结合,城市边缘区，土地成本相对较低；注重,与城市交通的紧密联系,，均有城市轻轨与其他区域连接，且在商务花园所在区域设有复合化交通转换点；,注重与边缘居住组团的联系,，有助于完善城市功能，保持区域持久活力；,注重对商务花园的配套设施的规划,为了避免商务花园建设成为变相的商业开发，新加坡城市促进经济发展委员会对配套设施的类别及比例做出了详细规定：独立于写字楼外的配套设施，其规模最多不超过商务花园总建筑面积的,15%,；写字楼内部配套设施（如底层商业），其规模可以为总建筑面积的,15-40%,。,商务花园的内部规划中注意地块划分的均好性,保证每个地块都能临近内部道路，有很好的交通可达性,，保证地块内的建筑具有自身的展示面，这样的规划方法同时保证了每个地块都具有良好的商务价值；,亚洲商务花园案例：新加坡商务花园,裕廊,樟宜,新加坡商务花园概况：亚洲商务花园案例：新加坡商务花园裕廊樟,美国商务花园案例：美国硅谷,Silicon Valley,美国硅谷,Silicon Valley,概况：,硅谷位于旧金山湾南端，距旧金山市区,50,英里。,硅谷地区,集