一房二卖案例分析案例

一房二卖案例分析一房二卖案例分析小组成员：俞飞、叶昌炯、章玉、王佳伟小组成员：俞飞、叶昌炯、章玉、王佳伟案例案例 某房地产开发公司以下简称某房地产开发公司以下简称A A公司在某市商业街开发了一幢商品楼，公司在某市商业街开发了一幢商品楼，售价售价40004000元元/m./m.某甲选中了其中一套三居室，双方签定了购房合同并于某甲选中了其中一套三居室，双方签定了购房合同并于20042004年年2 2月月1 1日办理了付款交房的手续，并且约定一年之内办理所有权证书。日办理了付款交房的手续，并且约定一年之内办理所有权证书。某甲因公需要出国一年，为了方便房屋的维护，某甲在某甲因公需要出国一年，为了方便房屋的维护，某甲在20042004年年2 2月月1818日日将房屋钥匙交给将房屋钥匙交给A A公司下属的物业处保管。公司下属的物业处保管。3 3月份以后，该市的楼价大幅上涨，月份以后，该市的楼价大幅上涨，商品房供不应求。商品房供不应求。3 3月月5 5日，日，A A公司售楼人员某乙从物业处取走了某甲房屋钥公司售楼人员某乙从物业处取走了某甲房屋钥匙，翻开房门让购房者参观选购。该房屋被某丙看中，某乙以匙，翻开房门让购房者参观选购。该房屋被某丙看中，某乙以A A公司名义与某公司名义与某丙签订了购房合同，双方于丙签订了购房合同，双方于3 3月月3030日办理了交房付款手续，并于次日办理了过日办理了交房付款手续，并于次日办理了过户登记手续。户登记手续。某甲于某甲于20052005年年5 5月回国后发现本属于自己的房屋已被他人居住，十分气月回国后发现本属于自己的房屋已被他人居住，十分气愤，手持购房合同要求某丙腾退房屋，遭到某丙拒绝。某甲找到愤，手持购房合同要求某丙腾退房屋，遭到某丙拒绝。某甲找到A A公司交涉，公司交涉，A A公司负责人表示公司负责人表示“一房二卖确实是自己的工作人员所为，向某甲抱歉并表一房二卖确实是自己的工作人员所为，向某甲抱歉并表示愿意按照合同约定返还某甲的全部购房款及利息，但拒绝某甲要求返还房示愿意按照合同约定返还某甲的全部购房款及利息，但拒绝某甲要求返还房屋的请求。屋的请求。分析分析 本案内容比较多，有物权又有债权，涉及多方当事人，里面还有附期限的合同，甚至可能还有表见代理等。因此，建议最简单直接的方法是从问题入手，反向思考。问题问题n nA公司与某甲的购房合同是否有效？为什么？n nA公司与某丙的购房合同是否有效？为什么？n n该房屋的所有权应当归谁？为什么？n nA公司应对某甲承担什么法律责任？为什么？1 1、A A公司与某甲的购房合同是否有效？为什么？公司与某甲的购房合同是否有效？为什么？公司与某甲的购房合同是否有效？为什么？公司与某甲的购房合同是否有效？为什么？直接看案例，完全符合四个有效要件：行为人合格；意思表示真直接看案例，完全符合四个有效要件：行为人合格；意思表示真实；内容合法；形式合法。直接可以得出结论：有效。实；内容合法；形式合法。直接可以得出结论：有效。2 2、A A公司与某丙的购房合同是否有效？为什么？公司与某丙的购房合同是否有效？为什么？公司与某丙的购房合同是否有效？为什么？公司与某丙的购房合同是否有效？为什么？如果先不考虑甲之前买了房子，然后又出国又交钥匙这些干扰，就直接想：一如果先不考虑甲之前买了房子，然后又出国又交钥匙这些干扰，就直接想：一个叫某丙的人跑到个叫某丙的人跑到A A公司要买间房子，公司拿出房子，某丙交钱买下，还办理了登记。公司要买间房子，公司拿出房子，某丙交钱买下，还办理了登记。这跟某甲买房时的情况完全相同。可以直接判断合同有效。这跟某甲买房时的情况完全相同。可以直接判断合同有效。但是问题就在于那间房子已经卖给了某甲。但是问题就在于那间房子已经卖给了某甲。A A公司有没有资格把那套房子拿出来再卖公司有没有资格把那套房子拿出来再卖给某丙？给某丙？首先，考虑：首先，考虑：A A公司如何才有资格卖一间房子呢？当然，公司必须有房子的所公司如何才有资格卖一间房子呢？当然，公司必须有房子的所有权。如果公司没有房屋的所有权，就不能卖。有权。如果公司没有房屋的所有权，就不能卖。那么，那间房子的所有权在公司手中吗？案例中某甲与公司签定了购房合同，那么，那间房子的所有权在公司手中吗？案例中某甲与公司签定了购房合同，合同有效并且钱也交了，钥匙也拿到了，那房子就属于某甲了吗？我们是否可以认合同有效并且钱也交了，钥匙也拿到了，那房子就属于某甲了吗？我们是否可以认为这个有效的合同就必然导致房屋所有权的转移呢？显然，合同的有效和物权的转为这个有效的合同就必然导致房屋所有权的转移呢？显然，合同的有效和物权的转移不是必然的。因为，合同有效的要件和物权转移的要件是不同的。合同要件是上移不是必然的。因为，合同有效的要件和物权转移的要件是不同的。合同要件是上述的四项；物权转移的要件那么依动产和不动产而不同。述的四项；物权转移的要件那么依动产和不动产而不同。本案是房屋的所有权问题，这就要考虑不动产所有权如何才能转移。法律规定，本案是房屋的所有权问题，这就要考虑不动产所有权如何才能转移。法律规定，不动产所有权转移必须登记，非经登记，不产生法律效力。也即虽然某甲和不动产所有权转移必须登记，非经登记，不产生法律效力。也即虽然某甲和A A公司签公司签定了有效的合同，但没有经过房屋登记，该房屋的所有权就不转移，所有权还是属定了有效的合同，但没有经过房屋登记，该房屋的所有权就不转移，所有权还是属于于A A公司。公司。因此，因此，A A公司是合格主体，有资格卖那间房子。其他条件也符合法律规定，故某丙的公司是合格主体，有资格卖那间房子。其他条件也符合法律规定，故某丙的合同有效。合同有效。此时如果我们对刚刚的分析还不清楚，可能还是有疑问：怎么两个合同都有效此时如果我们对刚刚的分析还不清楚，可能还是有疑问：怎么两个合同都有效？到底哪个算数？这是我们习惯认为必须有一个有效一个无效才行，再次重申：合？到底哪个算数？这是我们习惯认为必须有一个有效一个无效才行，再次重申：合同有效不必然导致物权转移。两合同都可以有效，不用考虑公司有没有方法履行，同有效不必然导致物权转移。两合同都可以有效，不用考虑公司有没有方法履行，他不能履行可承担违约责任。合同无法履行和合同效力是不矛盾的。他不能履行可承担违约责任。合同无法履行和合同效力是不矛盾的。3 3、该房屋的所有权应当归谁？为什么？、该房屋的所有权应当归谁？为什么？、该房屋的所有权应当归谁？为什么？、该房屋的所有权应当归谁？为什么？从上从上A A公司与某甲的合同虽然有效，但某甲并未办理公司与某甲的合同虽然有效，但某甲并未办理登记，也就未取得房屋所有权。某丙与登记，也就未取得房屋所有权。某丙与A A公司合同有效，公司合同有效，而且某丙办理了登记手续，依法取得了房屋所有权。而且某丙办理了登记手续，依法取得了房屋所有权。4 4、A A公司应对某甲承担什么法律责任？为什么？公司应对某甲承担什么法律责任？为什么？公司应对某甲承担什么法律责任？为什么？公司应对某甲承担什么法律责任？为什么？因为因为A A公司与某甲先前存在有效合同，该合同受法公司与某甲先前存在有效合同，该合同受法律保护，律保护，A A公司违反约定将房子又卖给某丙，并且未按约公司违反约定将房子又卖给某丙，并且未按约定办理登记手续，故可认定违约，应承担违约责任。定办理登记手续，故可认定违约，应承担违约责任。这里有些人可能会以为这里有些人可能会以为A A公司应承担缔约过失责任：公司应承担缔约过失责任：因为因为A A公司在与某丙签约时具有过错明明房子已经卖给公司在与某丙签约时具有过错明明房子已经卖给了某甲，又要卖给某丙，导致了最后某甲的合同无效，了某甲，又要卖给某丙，导致了最后某甲的合同无效，似乎符合缔约过失责任。似乎符合缔约过失责任。如果仔细研究缔约过失责任的概念就会发现错误所在。如果仔细研究缔约过失责任的概念就会发现错误所在。缔约过失责任，是指当事人一方因于缔约之际具有过失，缔约过失责任，是指当事人一方因于缔约之际具有过失，导致合同不成立、无效或被撤消，而对他方承担的损害赔导致合同不成立、无效或被撤消，而对他方承担的损害赔偿责任。可见，从头到尾只是一个合同，就是双方当事人偿责任。可见，从头到尾只是一个合同，就是双方当事人之间的事，不涉及第三人。某甲的合同不能和某丙的合同之间的事，不涉及第三人。某甲的合同不能和某丙的合同搅在一起。搅在一起。这里再区分下缔约过失责任和违约责任。缔约过失责这里再区分下缔约过失责任和违约责任。缔约过失责任要求合同最后不成立、无效或被撤消。违约责任前提是任要求合同最后不成立、无效或被撤消。违约责任前提是合同有效，有效合同才存在违反的问题。合同有效，有效合同才存在违反的问题。相似案例相似案例