控制性详细规划的控制体系课件

控规的互动性讨论话题1、控规究竟“控什么”？2、目前控规的指标体系是否合理(在核心指标体系外，你们看到各城市有哪些增补指标，合理么)？3、土地的混合使用好么？在控规中如何把握土地兼容控制？4、容积率，如何走出诟病？5、城市设计与控规的区别与联系是什么？城市设计手段如何发挥？6、控规“全覆盖”，怎样的“全覆盖”是合理的？7、美国区划法的哪些条例或者说方法值得我们学习？8、控规确定的内容越刚性越好么？还是应该给予足够的弹性，足够的更改权限，或者说动态维护权？1控规的互动性讨论话题1、控规究竟“控什么”？1控制性详细规划的控制体系2控制性详细规划的控制体系233控规的控制体系和要素（一）控制体系 1、土地使用 2、环境容量 3、建筑形态 4、城市设计构想 5、配套设施 6、行为活动4控规的控制体系和要素（一）控制体系4控控制制性性详详细细规规划划控控制制体体系系1 1 土地使用土地使用用地面积用地面积用地边界用地边界用地性质用地性质土地使用兼容土地使用兼容2 2 环境容量环境容量容积率容积率建筑密度建筑密度居住人口密度居住人口密度绿地率绿地率3 3 建筑形态控制建筑形态控制建筑限高建筑限高建筑后退建筑后退建筑间距建筑间距4 4 城市设计引导城市设计引导建筑体量建筑体量建筑形式建筑形式建筑色彩建筑色彩建筑空间围合建筑空间围合建筑小品建筑小品5 5 配套设施配套设施市政设施市政设施公共设施（行政、商业、文教公共设施（行政、商业、文教体卫等）体卫等）6 6 行为活动行为活动交通方式交通方式出入口方式、数量出入口方式、数量其他交通设施其他交通设施停车泊位停车泊位交通活动交通活动环环境境保保护护规定规定噪音振动等允许标准值噪音振动等允许标准值水污染物允许排放量水污染物允许排放量水污染物允许排放浓度水污染物允许排放浓度废弃污染物允许排放量废弃污染物允许排放量固体废弃物控制固体废弃物控制其它其它5控制性详细规划控制体系1 土地使用用地面积用地边界用地性质土（二）（二）控制性详细规划的控制要素控制性详细规划的控制要素1、土地使用控制：用地性质、用地面积与用地边界、土地与建筑使用相容性6（二）控制性详细规划的控制要素6新方与中方的争论焦点7新方与中方的争论焦点788 用地性质：用地性质：控制性详细规划的用地应分至小类参照国家标准城市用地分类与规划建设用地标准(GB50137-2011)城市用地共分8大类，35中类，44小类，采用字母数字混合型代号。例如：大类居住用地：R，中类和小类各加一位阿拉伯数字表示，如中类的R1和小类的R11（超链接）。（公共设施）严格控制 A公共管理与公共服务 S 交通设施 U 公用设施 G 绿地（商业开发）适当弹性 R 居住 B商业服务业设施 M工业 W 物流仓储 F,X F类：多功能用地 X类：混合用地9 用地性质：控制性详细规划的用地应分至小类参照国家标准1010 用地面积用地面积用地边界征地边界11用地边界征地边界11用地用地边界边界12用地边界12线形名称线形作用红线道路用地和地块用地边界线绿线生态、环境保护区域边界线蓝线河流、水域用地边界线紫线历史保护区域边界线黄线城市基础设施用地边界线禁止机动车开口线保证城市主要道路上作用的交通安全和通畅机动车出入口方位线建议地块出入口方位、利于疏导交通建筑基底线控制建筑体量、街景、立面裙房控制线控制裙房体量、用地环境、沿街面长度、街道公共空间主体建筑控制线延续景观道路界面、控制建筑体量、空间环境、沿街面长度、街道公共空间建筑架空控制线控制沿街界面连续性广场控制线提升地块环境质量、完善城市空间体系公共空间控制线控制公共空间用地范围 规划控制线一览表13线形名称线形作用红线道路用地和地块用地边界线绿线生态、环境保注：最相容 不相容 由城市规划行政主管部门根据具体条件和规划要求确定。可相容用地 类型用地类型二类居住用地办公用地商业金融用地文化娱乐用地体育用地医疗卫生用地教育科研用地一类工业用地二类工业用地仓储用地道路用地广场用地社会停车场库用地市政公用设施用地公共绿地生产防护绿地保安用地水域R2C1C2C3C4C5C6M1M2S1S2S3G1G2D3E1二类居住用地R2办公用地C1商业金融业用地C2文化娱乐用地C3体育用地C4医疗卫生用地C5教育科研设计用地C6一类工业用地M1佛山市城市规划管理技术规定规划土地使用兼容性一览表节选用地用地兼容性兼容性14注：最相容 不相容 由城市规划行政2、环境容量控制指标：容积率、建筑密度、绿地率、人口容量；容积率FAR，是地块内所有建筑物的总建筑面积之和Ar与地块面积Al的比值。152、环境容量控制指标：容积率、建筑密度、绿地率、人口容量容积率的确定：容积率的确定：（1 1）用地性质用地性质（超链接）（超链接）（2 2）地块区位）地块区位（3 3）地块基础设施条件）地块基础设施条件（4 4）人口容量）人口容量（5 5）地块空间环境条件）地块空间环境条件（6 6）地块的土地出让条件）地块的土地出让条件（7 7）城市设计要求）城市设计要求（8 8）建造方式和形态规划）建造方式和形态规划 容积率奖励容积率奖励城市密度分区环境容量法人口推算法典型试验法经济测算法类比法16容积率的确定：城市密度分区1617171818适用范围住宅平均层数容积率建筑密度（）绿地率用地15公顷用地5公顷且15公顷用地5公顷用地15公顷用地5公顷且15公顷用地5公顷旧城区13层-1.61.8-45502546层2.22.32.432354079层2.42.52.62830321018层2.52.62.825283019层以上2.82.93.0222528旧城外地区13层-1.01.2-32403546层1.31.41.628303279层1.61.72.025283010层以上2.82.93.0222528居住用地建筑密度、绿地率控制指标表广州市城乡规划技术规定（试行）（1）参照相关规范中对居住、商业、产业用地开发强度控制）参照相关规范中对居住、商业、产业用地开发强度控制19适用住宅平容积率建筑密度（）绿地率用地用地5公顷且15（2）公共交通资源对周边）公共交通资源对周边地块开发强度的影响地块开发强度的影响范围商业办公用地容积率上限居住用地容积率上限300米范围内5.53.8300-500米范围内5.03.5500-800米范围内4.53.2注：地块面积小于5公顷的（含5公顷），按上表指标控制容积率上限；地块面积大于5公顷小于15公顷的，按上表指标乘0.9控制容积率上限；地块面积大于15公顷的（含15公顷），按上表指标乘0.8控制容积率上限。20（2）公共交通资源对周边地块开发强度的影响范围商业办公用地（3）结合城市设计方案）结合城市设计方案 对公共景观资源的综合利用对公共景观资源的综合利用 对周边山体的景观通廊的控制对周边山体的景观通廊的控制21（3）结合城市设计方案 21（3）结合城市设计方案）结合城市设计方案 对中心玉湖公园景观和周边地块开发强度的控制对中心玉湖公园景观和周边地块开发强度的控制22（3）结合城市设计方案 22（3）结合城市设计方案）结合城市设计方案 对城市天际线的控制对城市天际线的控制23（3）结合城市设计方案 23（3）结合城市设计方案）结合城市设计方案 对河涌沿岸活动带的视线通廊的控制对河涌沿岸活动带的视线通廊的控制24（3）结合城市设计方案 24（4）有行政许可信息的地块按行政许可信息落实）有行政许可信息的地块按行政许可信息落实25（4）有行政许可信息的地块按行政许可信息落实25 建筑密度=(规划地块内各类建筑基底面积之和用地面积)10026 建筑密度=(规划地块内各类建筑基底面积之和用地面积)1居住人口密度指单位建设用地上容纳的居住人口数，单位为人公顷。居住人口密度=(地块内的总人口数地块的面积)10027居住人口密度指单位建设用地上容纳的居住人口数，单位为人2828绿地率指规划地块内各类绿化用地总和占该块用地面积的比例：绿地率：(地块内绿化用地总面积地块面积)10029绿地率指规划地块内各类绿化用地总和占该块用地面积的比例：各种绿化率计算示意 绿地率 (A1+A3)/S100%绿化率 (A1+A2+A3)/S100%公共绿地率 A3/S100%绿化覆盖率 (A1+A2+A3+A4-1)/S100%30各种绿化率计算示意 绿地率 (A1+A3)/S100%3、建筑形态控制指标：建筑高度、建筑间距，建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定；313、建筑形态控制指标：建筑高度、建筑间距，建筑后退红线距 建筑限高的确定 （1）经济因素 （2）社会环境因素 （3）基础设施条件限制（机场、微波）（4）文保单位，保护建筑的要求 （5）城市景观要求 3232333334343535363637373838建筑后退：指在城市建设中，建筑物相对于规划地块边界的后退距离，通常以后退距离的下限进行控制。避免城市建设过程中产生混乱 保证必要的安全距离 保证必要的城市公共空间和良好的城市景观3939建筑间距：是指两幢建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。40建筑间距：是指两幢建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。40控规指标之间的相互关系：控规指标之间的相互关系：指标校核：总建筑面积=容积率容积率用地面积建筑基底面积建筑密度建筑密度用地面积建筑平均层数总建筑面积/建筑基底面积建筑高度建筑高度=建筑平均层数建筑层高41控规指标之间的相互关系：指标校核：41例如:1、某地块用地面积为5ha，用地性质为办公（C1），控制指标规定如下：容积率4.0，建筑密度30%，建筑限高为35m。2、校核：FAR=总建筑面积/用地面积。总建筑面积=4*5ha=20万平米建筑密度=建筑基底面积/用地面积。建筑基底面积=5ha*30%=1.5万平米建筑平均层数=总建筑面积/建筑基底面积=20/1.5=13.3层以办公建筑层高3.5m计，则建筑高度应为13.3*3.5=46.55米建筑限高42例如:FAR=总建筑面积/用地面积。总建筑面积=4*54、城市设计引导及控制：建筑形式、建筑色彩、建筑体量 建筑空间组合控制 建筑小品、街道设施及广告控制建筑体量指建筑物在空间上的体积，包括建筑的长度、宽度、高度。建筑体量一般从建筑竖向尺度、建筑横向尺度和建筑形体三方面提出控制引导求，一般规定上限。434、城市设计引导及控制：建筑体量指建筑物在空间上的体积4444建筑形式45建筑形式45 建筑空间组合控制：建筑群体环境的控制引导 封闭空间形态 半开放空间形态 全开放空间形态 上海宝山罗店花园城住宅类型空间组合模式46 建筑空间组合控制：建筑群体环境的控制引导上海宝山罗店花罗店镇控制性详细规划总平面布置示意图47罗店镇控制性详细规划总平面布置示意图47建筑小品、街道设施及广告控制 484849495、配套设施：公共设施配套（行政、商业、文教体卫、附属设施等）、市政设施配套（给水、排水、供电、交通、地下空间等）布置和管理要求。505、配套设施：50公共设施控制图则公共设施控制图则51公共设施控制图则51 以居住区公共服务设施为例，一般分为以居住区公共服务设施为例，一般分为1）教育）教育 2）医疗卫生）医疗卫生3）文化体育）文化体育4）商业服务）商业服务5）金融邮电）金融邮电6）社区服务）社区服务7）市政公用）市政公用8）行政管理及其他）行政管理及其他521）教育 5353545455556、行为活动：交通活动控制：交通方式、出入口方式与数量、其他交通设施、停车泊位环境保护规定：噪声振动等允许标准值、水污染物允许排放量、废气污染物允许排放量、固体废弃物控制等 566、行为活动：交通活动控制：交通方式、出入口方式与数量、以上以上6 6方面的内容共同形成控制性详细规划方面的内容共同形成控制性详细规划控制体系控制体系的内的内在构成。由于控制内容的选取受多种因素的影响，因此，对于每在构成。由于控制内容的选取受多种因素的影响，因此，对于每一规划用地不一定都需要从这一规划用地不一定都需要从这6 6个方面来控制，应视用地的具体情个方面来控制，应视用地的具体情况，选取其中况，选取其中部分或全部内容部分或全部内容来进行控制来进行控制 指标体系应在保证指标体系应在保证强制性内容强制性内容的基础上，根据具体控制需的基础上，根据具体控制需要，对于不同城市、不同用地功能，不同的地段的要，对于不同城市、不同用地功能，不同的地段的主要矛盾主要矛盾不同，不同，指标体系内容的选择也应该有所不同，以充分体现城市特色。指标体系内容的选择也应该有所不同，以充分体现城市特色。57 以上6方面的内容共同形成控制性详细规划控制体系58585959 小结：规定性指标规定性指标1、用地性质2、用地面积3、建筑密度4、建筑限高（上限）5、建筑后退红线6、容积率（单一或区间）7、绿地率（下限）8、交通出入口方位（机动车、人流、禁止开口路段）9、停车泊位10、公共设施、市政设施配套指导性指标（引导性指标）指导性指标（引导性指标）1、人口容量2、建筑形式、风格、体量、色彩要求3、其他环境要求其他指标其他指标1、拆建比2、敞地率（旷地率）3、建筑面宽6060三、控规指标的确定（一）城市密度分区61三、控规指标的确定（一）城市密度分区616262636364646565（二）环境容量法 基于环境容量的可行性来制定控制指标，即根据建筑条件、道路交通设施、市政设施、公共服务设施的状况及可能的发展规模和需求，按照规划人均标准推算出可容纳的人口规模及相应的容积率等各项指标。此方法优点在于计算比较简便，结果在一定情况下比较为准确，缺点是指标确定因素较单一，综合适应性不强。环境容量指标较多，这里就供水容量推算主要控制性指标过程介绍如下：建设用地面积现状或规划用水量单位建设用地综合用水量 人口容量建设用地面积人均建设用地指标值；建筑总量规划人均建筑面积人口容量 容积率建筑总量建设用地面积66（二）环境容量法66（三）人口推算法（四）典型试验法（五）经济测算法（六）类比法676768686969四、控规地块的划分地块的用地边界划分一般有如下原则（超链接）严格根据总体规划和其他专业规划、根据用地部门、单位划分地块；以单一性质划定地块，即一般一个地块只有一种使用性质；建议有一边和城市道路相邻；结合自然边界、行政界线划分地块；考虑地价的区位级差；地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利于统一开发；对于文物古迹风貌保护建筑及现状质量较好、规划给予保留的地段，可单独划块，不再给定指标；规划地块划分必须满足“专业规划线”的要求，专业规划线用于城市基础设施的控制要求，主要有道路红线、河湖水面蓝线、城市绿化绿线、高压走廊黑线、文物古迹保护紫线、微波通道橙线等规划地块划分应尊重地块现有的土地使用权和产权边界。地块划分可根据开发方式和管理变化，在规划实施中进一步重组（小块合并成大块或大块细分为小块）地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区别对待，新区的地块规模可划分得大些，面积控制在3-5公顷左右，旧城改建区地块可在0.05-1公顷左右。70四、控规地块的划分地块的用地边界划分一般有如下原则（超链接）地块划分图地块划分图71地块划分图71