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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2024/6/23中原名邸工程全程营销思路提案谨呈：亿晨置业2021年6月本报告是严格保密的。提纲提纲工程综合定位工程综合定位市场综述市场综述工程工程VI延展延展包装推广策略包装推广策略销售策略销售策略本报告是严格保密的。“假舆马者假舆马者,非利足也非利足也,而致千里而致千里;假舟楫者假舟楫者,非非能水也能水也,而绝江河。君子生非异也而绝江河。君子生非异也,善假于物也善假于物也 荀子荀子?劝学劝学?目前西区楼盘整体销售较好，本案借助区域热目前西区楼盘整体销售较好，本案借助区域热销的市场环境，迅速入市，主要瞄准中原新城销的市场环境，迅速入市，主要瞄准中原新城的客户进行有效拦截，借助中原新城的影响力的客户进行有效拦截，借助中原新城的影响力实现产品的快速去化。实现产品的快速去化。前言前言借借 势势本报告是严格保密的。提纲提纲工程综合定位工程综合定位市场综述市场综述工程工程VI延展延展包装推广策略包装推广策略销售策略销售策略本报告是严格保密的。市场概述市场概述2021年2月以来，在国家对楼市的宏观利好政策的累积效应的影响下，郑州及中原区楼市日益升温，成交量逐月上涨！本案所属区域的代表性楼盘月销量在50套以上，最高达200套！本报告是严格保密的。4月份住宅成交量中原区与郑东新区、管城区根本持平，在郑东新区和北区市场逐渐饱和的情况下，BRT快速公交的启动和1号轨道线的施工，西区将成为郑州房地产开展的主导区域 4 4月份中原区住宅成交量在各区域中的位置月份中原区住宅成交量在各区域中的位置 本报告是严格保密的。中原区近一年来住宅销售情况中原区近一年来住宅销售情况从2021年以来，中原区住宅销售量持续上升，价格在小幅波动中逐渐走高本报告是严格保密的。康桥上城品康桥上城品地地 址：陇海路与华山路交汇处西址：陇海路与华山路交汇处西200200米米 开开 发发 商：地产长城商：地产长城工程规模：占地工程规模：占地115115亩，总建面亩，总建面2020万万物业类型：高层物业类型：高层主力户型：主力户型：68-8968-89平米平米2 2房、房、87-13387-133平米平米3 3房房交房时间：交房时间：2021-11 2021-11容容 积积 率：率：2.6 2.6均均 价：价：48004800元元销售情况：尾盘，临街销售情况：尾盘，临街4 4栋栋3030层高层已开工，预层高层已开工，预计下半年推向市场计下半年推向市场简评：康桥上城品自入市以来成为西区市场上的一枝独秀，景观规划运用地中海景观特色，在户型设计中引入“内庭院概念、270度角窗，超大景观阳台，并尽量考虑南向采光等。独具特色的规划使其在西区成为持续热销的楼盘本报告是严格保密的。户型附图户型附图本报告是严格保密的。地地 址：陇海路与桐柏路交汇处址：陇海路与桐柏路交汇处开发开发 商：元龙房产商：元龙房产 工程规模：占地近工程规模：占地近5050万，总建面万，总建面180180万住宅万住宅140140万、万、商业商业2828万、酒店写字楼万、酒店写字楼7 7万余万余物业类型：高层物业类型：高层主力户型：标准间主力户型：标准间33-4533-45平米，平米，1 1房房53-5553-55平米，平米，2 2房房77-8877-88平米平米 3 3房房95-14095-140平米，平米，4 4房房140-157140-157平米平米交房时间：交房时间：20212021年年8 8月月容积容积 率：率：5.65.6均均 价：价：46004600元元销售情况：月均销售情况：月均200200套，一期尾盘，二期去化套，一期尾盘，二期去化30%30%中原新城强大的品牌号召力和雄厚的资金实力获得众多客户的青睐，较大规模的实景展示和良好的宣传包装成为刺激客户购置的直接原因，目前为西区销售最好的大盘 中原新城中原新城本报告是严格保密的。户型附图户型附图本报告是严格保密的。绿都城绿都城地地 址：中原路与西环路交叉口址：中原路与西环路交叉口开发开发 商：宇通集团绿都置业商：宇通集团绿都置业 工程规模：占地近工程规模：占地近350350亩，总建面亩，总建面3838万万物业类型：多层、高层物业类型：多层、高层主力户型：主力户型：2 2房房8080平米，平米，3 3房房89-9289-92平米平米交房时间：交房时间：20212021年年4 4月月容积容积 率：率：1.81.8均均 价：价：45004500元，一次性优惠元，一次性优惠6%6%，按揭优惠，按揭优惠5%5%销售情况：销售情况：4 4月销售月销售7070套左右，本阶段推出套左右，本阶段推出9 9栋高层栋高层已去化已去化40%40%目前绿都城主要销售三期杨树林高层，主打90平米三房，大社区加上宇通的品牌支持以及老客户的口碑效应，使得目前三期销售情况较好本报告是严格保密的。户型附图户型附图本报告是严格保密的。地地 址：北环以南、秦岭北路址：北环以南、秦岭北路开开 发发 商：利海集团商：利海集团工程规模：总建面工程规模：总建面4343万万物业类型：多层、高层物业类型：多层、高层主力户型：主力户型：80-14980-149平米平米3 3房，目前推出房，目前推出loftloft户型户型 37-76 37-76平米平米交房时间：交房时间：2021 2021年年4 4月月容容 积积 率：率：2.07 2.07均均 价：价：43004300元元销售情况：销售情况：loftloft较受市场欢送，上月销售编约较受市场欢送，上月销售编约100100套套托斯卡纳为广东利海集团在郑州投资的第一个工程，为围合式规划，工程综合品质较高，位置较偏成为销售最大的制约因素，目前推出的挑高4.8米的loft较为热销 托斯卡纳托斯卡纳本报告是严格保密的。地地 址：陇海路与昆仑路交汇处址：陇海路与昆仑路交汇处开开 发发 商：永威置业商：永威置业工程规模：占地工程规模：占地3030亩，总建面亩，总建面6 6万万物业类型：高层物业类型：高层主力户型：主力户型：89-12489-124平米两房平米两房容容 积积 率：率：2.5 2.5绿化绿化 率：率：40%40%均均 价：价：销售情况：预计下半年开始销售，目前客户登记中销售情况：预计下半年开始销售，目前客户登记中 工程规模与本案极为相似，在户型设计上赠送超大景观阳台，景观飘窗等将来可作为本案的重点竞争楼盘，需重点关注永威西苑永威西苑本报告是严格保密的。户型附图户型附图本报告是严格保密的。颖河港湾颖河港湾地地 址：华山路与颖河路交会处向西址：华山路与颖河路交会处向西300300米米开开 发发 商：正商置业商：正商置业工程规模：占地约工程规模：占地约7070亩，总建面亩，总建面1313万万物业类型：多层、小高层物业类型：多层、小高层主力户型：主力户型：38-4338-43平米平米1 1房，房，68-8968-89平方米平方米2 2房、房、87-133 87-133平米平米3 3房房交房时间：交房时间：2021-112021-11容容 积积 率：率：2.992.99均均 价：价：45004500元元销售情况：已销售销售情况：已销售60%60%左右，目前主推小高层左右，目前主推小高层 正商地产在2021年5月底推出的又一楼盘，工程规划和户型较为普通，位置是制约销售的关键因素，月均销售近30多套，09年以来月销售约50套，工程与本案位置较近，需重点关注。本报告是严格保密的。户型附图户型附图本报告是严格保密的。区域主要在售楼盘规模分析区域主要在售楼盘规模分析 项目项目开发商开发商规模规模容积率容积率物业形态物业形态销售价格销售价格中原新城升龙置业占地50万，总建面180万5.6高层4600元颍河港湾正商置业占地70亩建面13余万2.99小高层4500元绿都城绿都置业占地近350亩，总建面38万1.8高层4500元托斯卡纳利海集团总建面43万2.07小高层、高层4300元永威西苑永威置业占地30亩，总建面6万2.5高层康桥上城品地产长城占地115亩，总建面20万2.6小高层、高层4800元区域为规模大盘集中开发，且多为资金雄厚的品牌地产，除永威西苑外，均在10万平米以上，价格在4300-4800元，目前市场以高层为主本报告是严格保密的。项目名称目名称主力主力户型型销售售单价价销售情况售情况中原新城2房77-88，3房95-1404600元200套颍河港湾1房38-43，2房68-894500元40-50套托斯卡纳3房80-149，loft户型37-764300元上月100套绿都城2房80，3房89-924500元上月70套永威西苑89-124 两房康桥上城品2房68-89，3房87-1334800元80-100套区域主要在售楼盘户型价格及销售速度区域主要在售楼盘户型价格及销售速度分析分析 区域根本以自住为主，紧凑性高性比户型销售较快，托斯卡纳的loft户型较受市场青睐，另外康桥上城品创新性内庭院户型也颇受市场欢送。本报告是严格保密的。区域市场结论区域市场结论u规模大盘集中开发，以品牌开发公司为主u概念创新，工程概念如特德式生活方式、地中海印象社区等，户型概念如“90平米小三房、内庭院户型、特设观景阳台。u户型面积以紧凑性为主，2房面积集中在70-80平米，3房面积集中在95-130平米。u价格受位置和品牌影响较大，集中在4300-4800元，其中绿都城优惠力度较大一次性优惠6%，按揭优惠5%u受刚性需求集中释放，目前区域整体销售势头强劲，月均在50套左右，中原新城月均200套本报告是严格保密的。区域内大盘层出不区域内大盘层出不穷，竞争异常剧烈穷，竞争异常剧烈主力竞争楼盘建筑形主力竞争楼盘建筑形态及产品相似，与本态及产品相似，与本案存在同质化竞争；案存在同质化竞争；竞争对手营销势头强劲，竞争对手营销势头强劲，所塑形象高端所塑形象高端。寻找自己的专属契机寻找自己的专属契机借中原新城大盘之势，凭工程自身个性化优势，借中原新城大盘之势，凭工程自身个性化优势，销售脱颖而出。销售脱颖而出。市场分析总结市场分析总结本报告是严格保密的。提纲提纲工程自身属性及综工程自身属性及综合定位合定位市场综述市场综述工程工程VI延展延展包装推广策略包装推广策略销售策略销售策略本报告是严格保密的。工程属性工程属性现代风格，1号楼3梯8户，2号楼3梯10户，以二房和三房为主力户型，主力面积集中在87-120 户型型面积区间面积区间（）套数套数总面面积（）一房45-471306100.12两房87-9218216571.36三房94-13215617936.36合计46840607.84秦岭路秦岭路颖河路颖河路本报告是严格保密的。工程价值比较分析工程价值比较分析1 1、区域价值、区域价值:西城核心区域，环境成熟，作为郑州市老城区，配套完善，生活便捷，生活本钱低。西城核心区域，环境成熟，作为郑州市老城区，配套完善，生活便捷，生活本钱低。2 2、交通价值：、交通价值：紧邻颖河路、秦岭路，向南直达陇海西路，向北直达中原路，交通四通八达。紧邻颖河路、秦岭路，向南直达陇海西路，向北直达中原路，交通四通八达。3 3、房地产开展态势良好：、房地产开展态势良好：秦岭路沿线周边，有中原新城、康桥上城品、颖河港湾等多个工程，秦岭路沿线周边，有中原新城、康桥上城品、颖河港湾等多个工程，房地产开展态势房地产开展态势良好良好本报告是严格保密的。工程工程SWOTSWOT分析分析本案最大的优势是：本案最大的优势是：区域成熟，交通便利区域成熟，交通便利StrengthStrength优势：优势：S1S1：区域完善的生活配套，丰富的教育医疗资源；：区域完善的生活配套，丰富的教育医疗资源；S2S2：西区核心，交通便捷，工程紧邻陇海西路、秦岭路，四通八达，：西区核心，交通便捷，工程紧邻陇海西路、秦岭路，四通八达，具有良好的交通道路体系；具有良好的交通道路体系；S3S3：区域原生态高绿化率，优越的人居环境。：区域原生态高绿化率，优越的人居环境。本报告是严格保密的。工程工程SWOTSWOT分析分析本案最大的劣势是：本案最大的劣势是：户型面积偏大，总价较高户型面积偏大，总价较高WeaknessWeakness劣势：劣势：W1W1：工程地块较小，高容积率；：工程地块较小，高容积率；W2W2：目前规划的两房、户型面积偏大，总价较高：目前规划的两房、户型面积偏大，总价较高;W3W3：住宅和商业在同一栋楼上，相互有一定干扰；：住宅和商业在同一栋楼上，相互有一定干扰；W4W4：开发商知名度，老客户积累。：开发商知名度，老客户积累。本报告是严格保密的。工程工程SWOTSWOT分析分析本案最大的时机是：本案最大的时机是：借势周边大盘借势周边大盘OpportunityOpportunity时机：时机：O1O1：郑州经济持续开展，本地人口换房速度加快，外来人口数量较：郑州经济持续开展，本地人口换房速度加快，外来人口数量较快增长，对房地产刚性需求持续增长；快增长，对房地产刚性需求持续增长；O2O2：西区老工业基地拆迁及西区的城市规划开展，有效提升了区域：西区老工业基地拆迁及西区的城市规划开展，有效提升了区域价值；价值；O3O3：工程周边大规模中高档楼盘突起，带动区域开展，尤其是中原：工程周边大规模中高档楼盘突起，带动区域开展，尤其是中原新城与本案建筑形态相似，给本案创造了很大的借势时机。新城与本案建筑形态相似，给本案创造了很大的借势时机。本报告是严格保密的。工程工程SWOTSWOT分析分析本案最大的威胁是：本案最大的威胁是：周边大盘众多，引起区域内市场竞争剧烈周边大盘众多，引起区域内市场竞争剧烈ThreatThreat威胁：威胁：T1T1：目前房地产市场仍存在一定的不确定因素，未来销售形势不确：目前房地产市场仍存在一定的不确定因素，未来销售形势不确定性较大；定性较大；T2T2：郑州房地产市场供给大于需求，周边楼盘竞争剧烈，未来市场：郑州房地产市场供给大于需求，周边楼盘竞争剧烈，未来市场存在一定的销售压力；存在一定的销售压力；T3T3：市区和东区不断涌现的楼盘进一步分割市场，引起客户分流。：市区和东区不断涌现的楼盘进一步分割市场，引起客户分流。本报告是严格保密的。善于借势，扬长避短善于借势，扬长避短借助目前区域整体销售良好的市场环境和中原新城热销的局面，利用工程周边成熟的配套，以相对较低的价格迅速入市，对中原新城客户和颖河港湾客户实施有效拦截，躲避工程户型密集，面积偏大的劣势SWOTSWOT分析结论分析结论本报告是严格保密的。对工程定位的思考对工程定位的思考 基于 1、地块较小，且分为两块，容积率高，属中小盘；2、周围中高端楼盘林立；3、一个新锐公司的第一个工程；4、具有借势时机，做好借势姿态。我们的建议是：定位于中档工程，紧跟中原新城，市场借势，快速去化！本报告是严格保密的。主主力力客客户户高高端端客客户户2、二次置业者A：尽管已有了自己的住房，但由于经济实力增强，家庭稳定，事业蒸蒸日上，为了提高生活品质，更好的享受生活，开始二次置业。B：为了实现使自己积蓄增值的目的，同时又能有效的躲避风险，选择房地产作为保值增值的渠道。1、年轻化潜在消费者年龄主要集中在2635岁之间，可分为两类：A、2630岁的消费者这一群体根本属于一次置业者。他们文化程度较高，但参加工作时间不长，手中没有太多积蓄，又将面临结婚或刚刚结婚，渴望能够拥有属于自己的生活空间。B、3035岁的消费者事业和家庭相对稳定，经济上有一定积蓄，家庭结构大多都有小孩。对事业和子女的抚养都需要倾注很多精力，迫切需要改善居住环境，解决照顾子女和赡养老人的居住窘境。客户群定位客户群定位本报告是严格保密的。主力客户群特征描述主力客户群特征描述1、年龄在26-35岁之间；2、家庭收入在 郑州整体水平属于中上者，收入相对稳定；3、目前的居住条件一般，多与父母同住，但对生活有美好的憧憬；4、购置能力一般，讲究实用性，也有一定的风格生活追求；5、价格是他们考虑的第一因素，其次是户型、周边配套、环境、规模及品牌；6、解决住的问题比小孩上学、老人就医等重要。本报告是严格保密的。价格定位价格定位价格定位的原那么：价格定位的原那么：符合目标客户承受能力；符合目标客户承受能力；保证工程开发利润；保证工程开发利润；价格定位的策略：价格定位的策略：合理控制总价，满足目标客户需求；合理控制总价，满足目标客户需求；区域平台单价的小幅降低，制作工程价格优势；区域平台单价的小幅降低，制作工程价格优势；本案采用市场比较法定价本案采用市场比较法定价即主要依据相近物业及附近区域竞争状况而订，在竞争剧烈时，即主要依据相近物业及附近区域竞争状况而订，在竞争剧烈时，条件相当的两个物业，定价较高的工程会被客户舍弃。条件相当的两个物业，定价较高的工程会被客户舍弃。本报告是严格保密的。1 1号楼号楼3 3梯梯8 8户户工程自身情况分析工程自身情况分析本报告是严格保密的。工程自身分析工程自身分析房号房号户型型面面积座落方座落方位位1A1A两室两两室两厅一一卫92.3092.30西北角西北角1B1B两室一两室一厅一一卫88.1788.17东北角北角1C1C一室一一室一厅一一卫45.8245.82西西1D1D两室两两室两厅一一卫93.1193.11居中居中(西西户)1D11D1两室两两室两厅一一卫96.1496.14居中居中(东户)1E1E（东户）三室两三室两厅两两卫118.32118.32东南角南角1E1E（西（西户）三室两三室两厅两两卫118.32118.32西南角西南角1F1F两室两两室两厅一一卫87.3087.30南（居南（居中）中）1.工程密度过高，户型偏大，总价要求较高2.整体户型设计为普通居住性，无特殊亮点3.1A和1D两室朝向较差，1B为边角户型，形状不规整，未来销售难度较大4.1D1、1E、和1F因位置较好，户型紧凑，未来销售难度小本报告是严格保密的。2 2号楼号楼3 3梯梯1010户户工程自身情况分析工程自身情况分析本报告是严格保密的。工程自身分析工程自身分析房号房号户型型面面积套数套数座落方座落方位位2A2A（东户）三室两三室两厅一一卫92.3692.362626东北北2A2A（西（西户）三室两三室两厅一一卫92.3692.362626西北西北2B2B（东户）一室一一室一厅一一卫47.0447.042626北北2B2B（西（西户）一室一一室一厅一一卫47.0447.042626北北2C2C（东户）一室一一室一厅一一卫47.3647.362626北北2C2C（西（西户）一室一一室一厅一一卫47.3647.362626北北2D2D（东户）三室两三室两厅二二卫132.55132.552626东南南2D2D（西（西户）三室两三室两厅二二卫132.55132.552626西南西南2E2E（东户）两室两两室两厅一一卫90.1790.172626南南2E2E（西（西户）两室两两室两厅一一卫90.1790.172626南南1.工程密度过高，两室三室户型偏大，总价要求较高2.整体户型设计为普通居住性，无特殊亮点3.2A西因朝向较差，1B为边角户型未来销售存在一定的难度4.2E三室因面积偏大，总价较高，未来销售存在一定的难度5.位置较好，户型紧凑，未来销售难度小本报告是严格保密的。区域市场价格区域市场价格项目中原新城颍河港湾绿都城康桥上城品均价4600元4500元4500元4800元实际成交价4500元4400元4300元4700元起价4200元4100元4100元4200元本报告是严格保密的。区域市场价格图区域市场价格图本报告是严格保密的。价格建议价格建议区域四个楼盘均为规模大盘，且为品牌开发公司开发；中原新城在小区规模、景观配套建设上较占优势；康桥上城品在小区景观、户型上较占优势；绿都城在小区规模、总价控制上较占优势；颖河港湾在小区规模、物业类型上较占优势；综合区域市场的价格水平及工程的自身状况，建议实现均价4200元本报告是严格保密的。建议入市均价控制在4100元/平米，后期实现均价4300元/平米，到达工程的整体均价4200元/平米。根据郑州城市客户购房心理变化规律可以看出，随着房价的上涨，客户购房的预算也在不断提高，且一旦有购房条件那么会抓住时机立即出手。我们应充分利用客户的这种心理变化，适当拉高客户总价承受力，将主流总价控制在36-50万。价格具体建议价格具体建议本报告是严格保密的。提纲提纲工程自身属性及综工程自身属性及综合定位合定位市场综述市场综述工程工程VI延展延展包装推广策略包装推广策略销售策略销售策略本报告是严格保密的。外炼内修、太极之道外炼内修、太极之道工程切入时机：在中原新城之后，中原新城经过前期大势宣传，工程及区域工程切入时机：在中原新城之后，中原新城经过前期大势宣传，工程及区域被极度关注，工程择机而入。被极度关注，工程择机而入。借势大盘之妙：中原新城目前成为西区最热销的楼盘，创造了绝佳的借势时借势大盘之妙：中原新城目前成为西区最热销的楼盘，创造了绝佳的借势时机。机。顺应市场大势：顺应市场大势：20212021年，西区楼盘普遍销售较好，本案应借助热销的区域市年，西区楼盘普遍销售较好，本案应借助热销的区域市场环境实现价值的最大化。场环境实现价值的最大化。时机总光临于有准备者，中原名邸，你真的准备好了吗？时机总光临于有准备者，中原名邸，你真的准备好了吗？本报告是严格保密的。工程总体销售策略工程总体销售策略“短平快策略短平快策略为充分把握市场资源，不造成客户流失，认筹与解筹时间间隔非常短，采用短平快策略，保证已储藏客户不流失，降低风险。本报告是严格保密的。工程具体销售策略工程具体销售策略翻开房源、最大化吸纳客户翻开房源、最大化吸纳客户在区域热销的市场环境下，建议本案相继推出1号、2号楼全部翻开房源，有利于加快工程的去化速度，实现“短平快的销售策略。本报告是严格保密的。1、注重节奏的把握，讲究推广节点，增强推广目标有效性;2、力求销售速度和利润的最正确配比；3、短期利益和长期目标兼顾。工程销售策略核心工程销售策略核心本报告是严格保密的。工程阶段价格策略工程阶段价格策略低价入市、稳中求升低价入市、稳中求升 为了在销售各阶段中保持销售畅旺，积聚人气，建议本案采用“低价入市，稳中求升的价格策略，低价稳妥快速入市，随市场的开展，小步调整，最终实现工程整体均价。本报告是严格保密的。工程入市方法工程入市方法排号认筹，集中认购，蓄势开盘排号认筹，集中认购，蓄势开盘为工程稳妥入市，集中一定量的客户，采用排号认筹的方式蓄积客户，为工程开盘火爆聚集人气；在工程有一定规模的客户群之后，在开盘一周前进行集中的选房认购，利用现场热烈气氛，促进销售的快速完成；经过一定的市场吸纳后，工程有一定的销售业绩保证，结合开盘的推广气势，工程成功开盘。本报告是严格保密的。销售方案销售方案126销售套数销售套数802021年年6-89101112345782021年年2月月14日春节日春节404080208355050252020销售阶段销售阶段蓄水期蓄水期一次开盘强销期一次开盘强销期尾盘销售期尾盘销售期工程进度工程进度桩期阶段桩期阶段1号楼主体封顶号楼主体封顶2号楼主体封顶号楼主体封顶全部交房验收全部交房验收价格策略价格策略低价入市，小幅上调，最终实现均价低价入市，小幅上调，最终实现均价4200元元二次开盘强销期二次开盘强销期一次开盘一次开盘二次开盘二次开盘本报告是严格保密的。销售方案销售方案说明：说明：工程根据工程进度分两次推售，一次工程根据工程进度分两次推售，一次1 1号楼号楼208208套房源全部翻开套房源全部翻开销售，二次销售，二次2 2号楼号楼260260套房源全部翻开销售；套房源全部翻开销售；7 7月份进场，月份进场，7-87-8月两个月的蓄水期，月两个月的蓄水期，9 9月份借楼市黄金月实现月份借楼市黄金月实现开盘销售，开盘销售，1 1号楼开盘实现号楼开盘实现40%40%8080套的去化速度，同时套的去化速度，同时2 2号楼客户登记；号楼客户登记；1212月借月借1 1号楼主体封顶，已去化近号楼主体封顶，已去化近80%80%，为年底回款，为年底回款，2 2号楼开号楼开盘销售，实现盘销售，实现40%40%8080套的去化速度；套的去化速度；工程入市价实现均价工程入市价实现均价41004100元，元，20212021年年1010月中下旬进行第一次调月中下旬进行第一次调价价100100元，元，20212021年年3 3月借月借2 2号楼主体封顶再次上调号楼主体封顶再次上调100100元，实现元，实现均价均价43004300元。元。本报告是严格保密的。销售手段建议销售手段建议1、认真对待每一位来访者，把握每个客户情况，抓住主力客户的特征，给予有吸引力的政策优惠；2、灵活应用团购优惠，扩宽团购的条件限制，最大化吸纳客户。3、区域营销捆绑产品创新，高调强势营销，引起市场高关注、高期待。4、圈层营销针对目标客户，客户分级，小步快跑，实现高速度。本报告是严格保密的。销售组织销售组织项目总监策划经理案场经理广告公司相关人员置业顾问1置业顾问2置业顾问3置业顾问4置业顾问5置业顾问6案场秘书本报告是严格保密的。建立工程部，各工程部由工程领导小组统一监督，管理。工程安排筹划人员一名，筹划人员由公司筹划部指派，筹划人员主要负责该工程的筹划方案撰写及执行工作。安排经验充足的销售经理，要求具有相近区域、相近类型工程销售及管理经验，在该工程操作期间，不担任其他工程工作。销售人员在进场前一个月由公司进行组建、培训。工程人员组织方式工程人员组织方式本报告是严格保密的。销售培训内容销售培训内容1.开展商简介2.工程规划分析3.销售理念与技巧4.目标客户与本案对接5.准客户资料搜集6.接待及跟踪方案7.现场接待及诱导方案8.客户心理障碍排除9.自我促销与组合促销10.相关法律问题解答11.仪态、仪表12.根本知识考试13.现场接待演练本报告是严格保密的。1.定期周组织公司工程例会，总体确定筹划营销思路。2.各级人员每周、每月进行书面工作述职。3.编制销售中心各种报表，并及时与开展商通报。4.积极催办楼款按揭手续，保证销售任务的完成。5.在销售业务中开展“争创业务销售标兵活动。销售监督机制销售监督机制本报告是严格保密的。售楼处置业参谋形象展示售楼处置业参谋形象展示统一服装置业参谋的服装非常醒目，有利于在活动现场非常清楚地找到置业参谋。统一形象发型必须盘头，保持健康精神的外观气质。本报告是严格保密的。提纲提纲工程自身属性及综工程自身属性及综合定位合定位市场综述市场综述工程工程VI延展延展包装推广策略包装推广策略销售策略销售策略本报告是严格保密的。中原名邸邸 d 高级官员的住所，泛指官员办事或居住的处所现多用于外交场合：官邸。府邸。私邸。【邸,属国舍也。?说文?舍燕邸。?汉书卢绾传?。注:“诸侯王及诸郡朝宿之馆,在京师者谓之邸。又如:邸城(古代在京师为郡国诸侯或外藩君主朝觐起居所建的小城)高级官员、贵族办事或居住的地方residenceofahighofficial。如:官邸;邸阁(屯积军粮的场所);邸观(邸舍与楼观);邸院(邸宅);私邸 店铺hotel。如:邸店(古代兼具堆栈、商店、客舍性质的店铺)止,到till;to 自中山西邸瓠口为渠。?史记河渠书?邸余车兮方林。?楚辞屈原涉江?R本报告是严格保密的。中原名邸的三大属性关联性。中原名邸与中原新城一脉相承升级性。继中原新城之后盛装入市，借势中原新城寓意精华性。尊贵性。名邸借喻工程非凡档次及品味，提升目标客群心理优越感。本报告是严格保密的。26-35岁以青年为主题的精英阶层客客群群户户型型配配套套及及区区域域价价值值国际化设计语言，户型空间及舒适性创新工工程程定定位位依依据据区域内生活配套成熟完善交通便捷，教育底蕴丰富本报告是严格保密的。产品定位语产品定位语 市府核心市府核心青年青年UPUP社区社区突出区域优势，进一步与中原新城一脉相承。突出区域优势，进一步与中原新城一脉相承。涵盖客群特征，界定青年精英住区概念。涵盖客群特征，界定青年精英住区概念。UPUP，积极向上，追求理想生活。，积极向上，追求理想生活。本报告是严格保密的。备选：备选：市府核心市府核心新青年新青年“四有社区四有社区本报告是严格保密的。1、推广主题：配合工程进度及销售任务，自始至终保持纯粹的工程个性；2、推广原那么：所有广告形式和行为均契合工程气质(DBC)及与目标客群对 话(CBD)；3、媒介策略原那么：脉动式为主，媒体选择集中性，节奏突出发动重点。4、推广技巧形式：注重销售力、市场联合、巧妙借势等。营销推广核心营销推广核心本报告是严格保密的。本案作为开发商在郑州第一个工程，体量较小，为了更好地进行营销推广，塑造工程品牌，在推广策略，用四个字“势、力、实作为总体精神，将工程做精，并配合推广的阶段性划分。第一阶段：做“势。前期通过高调入市引起市场的高关注、高期待，快速实现工程形象塑造；第二阶段：做“力。中期通过产品价值的传递，诠释工程高形象的实质性；第三阶段：做“实。后期营销随着客户积累与SP活动、关系营销为主。本报告是严格保密的。生活多姿多彩，梦想值得骄傲。中原名邸，市府核心青年Up社区，荟萃精英阶层，理解万岁的胸怀，让生活个性飞扬，有声有色。以全新的自我要求，坚决信心的力量。不愿循规蹈矩定律是用来打破的，没有什么想不到，没有什么不敢尝试，青年Up，就是勇于实现梦想的能力与魄力。凝练工程特质，迎合于客群，凝练工程特质，迎合于客群，寻找他们期待的生活。寻找他们期待的生活。SLOGAN导入导入本报告是严格保密的。推广语推广语SLOGAN让生活让生活UPUP起来起来广广告告语语释释义义 Up Up是一种生活的态度，积极向上，丰富多彩是一种生活的态度，积极向上，丰富多彩 青年青年UPUP社区，刺激目标客群关注点社区，刺激目标客群关注点 潮流元素：以联通为代表的潮流元素：以联通为代表的UpUp新势力，将新势力，将UpUp一词演一词演 绎成了青年人群中传播的流行词汇。绎成了青年人群中传播的流行词汇。本报告是严格保密的。用用UPUP诠释生命的礼赞诠释生命的礼赞本报告是严格保密的。用用UPUP绽放生活的光辉绽放生活的光辉本报告是严格保密的。用用UPUP表达人生的色彩表达人生的色彩本报告是严格保密的。备选备选slogansloganu中心优生活中心优生活 UPUP新势力新势力u中原崛起，名流砥柱中原崛起，名流砥柱u理想生活，就在中原名邸理想生活，就在中原名邸本报告是严格保密的。本案推广总纲本案推广总纲整合市场、巧妙推广、展示品质整合市场、巧妙推广、展示品质本报告是严格保密的。上门量上门量成交量成交量推售策略推售策略价格策略价格策略推广、蓄客有关推广、蓄客有关与产品价值传递有关与产品价值传递有关产品策略产品策略价格制定、调整策略价格制定、调整策略推广需要解决的问题推广需要解决的问题工程推广策略工程推广策略工程形象工程形象产品价值产品价值开发理念、工程定位开发理念、工程定位产品创新、产品魅力产品创新、产品魅力本报告是严格保密的。公关传公关传播播三大传播手段三大传播手段媒介传媒介传播播 体验传体验传播播传播策略传播策略本报告是严格保密的。1 1、户外、户外户外也是传播的重要渠道之一，成为强迫性的广告，信息传达工程较佳。户外也是传播的重要渠道之一，成为强迫性的广告，信息传达工程较佳。2 2、DMDM宣传宣传阶段性的阶段性的DMDM夹报必不可少。进行大河报报、东方今报夹报，在控制本钱的同夹报必不可少。进行大河报报、东方今报夹报，在控制本钱的同时，也能到达工程价值和信息的有效的传播。时，也能到达工程价值和信息的有效的传播。3 3、报纸纸媒、报纸纸媒凭借大河报媒体的权威性，在目标客群心目中树立工程卓越的品牌形象。凭借大河报媒体的权威性，在目标客群心目中树立工程卓越的品牌形象。A A、媒介传播、媒介传播本报告是严格保密的。4 4、短信、短信客户的追踪，信息的释放，传播比较及时准确。客户的追踪，信息的释放，传播比较及时准确。5 5、高端场所、高端场所POPPOP展示系统展示系统各大超级名店、星级酒店、洗浴中心、咖啡店、知名餐饮等，摆放本工程的宣各大超级名店、星级酒店、洗浴中心、咖啡店、知名餐饮等，摆放本工程的宣传物料道具。传物料道具。6 6、电视字幕、飞播、电视字幕、飞播7 7、播送、播送本报告是严格保密的。变变“坐销为坐销为“行销：根据目前市场营销现状，行销：根据目前市场营销现状，DMDM派单极其重要，让销售员走出派单极其重要，让销售员走出去，针对目标客群集中地重点宣传引导。去，针对目标客群集中地重点宣传引导。B B、公关传播、公关传播本报告是严格保密的。售楼部包装：高品质风格的营销中心，匹配给予客户最直观的售楼部包装：高品质风格的营销中心，匹配给予客户最直观的第一印象。第一印象。样板房示范体验区：品味雅致的经典样板间、美景荟萃的景观样板房示范体验区：品味雅致的经典样板间、美景荟萃的景观示范区，绝对居住新体验，真正好房子的标准，在此呈现！示范区，绝对居住新体验，真正好房子的标准，在此呈现！活动体验：产品体验、生活体验活动体验：产品体验、生活体验C C、体验传播、体验传播本报告是严格保密的。主题：主题：“活活-色色-生生-香香 生活秀样板间开放网络直播生活秀样板间开放网络直播活动形式：邀请时尚青年男女参加样板间开放活动，并进活动形式：邀请时尚青年男女参加样板间开放活动，并进行全程的网络直播。行全程的网络直播。活动时间：建议十一月底活动时间：建议十一月底活动目的：以新颖形式吸引人气和目标客户关注，增加工活动目的：以新颖形式吸引人气和目标客户关注，增加工程热度。程热度。特色礼品：宜家家居用品特色礼品：宜家家居用品特色活动建议之一特色活动建议之一本报告是严格保密的。附件：样板房装修建议附件：样板房装修建议装修至少装修至少3 3套样板房。全部采用宜家家居，打造成超前时尚、个性品位室内设计套样板房。全部采用宜家家居，打造成超前时尚、个性品位室内设计师的作品廊。师的作品廊。本报告是严格保密的。主题：主题：“我们结婚吧婚房基金感恩回馈月我们结婚吧婚房基金感恩回馈月活动形式：凡在活动期间购房者，可获赠婚房基金活动形式：凡在活动期间购房者，可获赠婚房基金1万元万元整，可折抵房款。整，可折抵房款。活动时间：活动时间：09年年10月份月份活动目的：促进意向客户快速成交。活动目的：促进意向客户快速成交。特色活动建议之二特色活动建议之二本报告是严格保密的。主题：主题：“艺术涂鸦艺术涂鸦+陶艺展示陶艺展示活动形式：在售楼部组织油画涂鸦活动、陶艺现场展示。活动形式：在售楼部组织油画涂鸦活动、陶艺现场展示。可邀请意向客户亲手拿起调色板和油彩，在画布上涂抹自可邀请意向客户亲手拿起调色板和油彩，在画布上涂抹自己心中的美好情景；也可邀请意向客户亲自制作陶艺作品，己心中的美好情景；也可邀请意向客户亲自制作陶艺作品，制作成功的陶艺作品可留作纪念。制作成功的陶艺作品可留作纪念。活动时间：十一前的最后一个周末活动时间：十一前的最后一个周末活动目的：针对意向客户举办联谊活动，维系客情关系，活动目的：针对意向客户举办联谊活动，维系客情关系，尽快促进成交。尽快促进成交。特色礼品：针对活动举行后一周内定房客户赠送特供干红。特色礼品：针对活动举行后一周内定房客户赠送特供干红。特色活动建议之三特色活动建议之三本报告是严格保密的。主题：主题：“寻找真我平安夜假面舞会寻找真我平安夜假面舞会活动形式：邀请新老客户及意向客户到售房部参加平安夜活动形式：邀请新老客户及意向客户到售房部参加平安夜假面舞会，其中穿插真情告白环节。假面舞会，其中穿插真情告白环节。活动时间：活动时间：12月月24日日活动目的：集中意向客户和老客户进行情感维系，促成意活动目的：集中意向客户和老客户进行情感维系，促成意向客户成交，增加老带新比率。向客户成交，增加老带新比率。特色礼品：活动后赠送假面舞会纪念相册特色礼品：活动后赠送假面舞会纪念相册特色活动建议之四特色活动建议之四本报告是严格保密的。提纲提纲工程自身属性及综工程自身属性及综合定位合定位市场综述市场综述工程工程VI延展延展包装推广策略包装推广策略销售策略销售策略本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。方案二方案二本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。THANKS！
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