建筑企业法律风险防范之二--0525课件

协力律师事务所协力律师事务所北京北京大阪大阪建筑企业法律风险防范之二-1协力周月萍律师讲稿协力周月萍律师讲稿如何防范与建设单位风险1、造价提高o结算时，造价过低导致亏损的案例：o案例1：预算有重大失误；o案例2：得标心切，寄希望于索赔和签证；o案例3：恶意签证变无效；2协力周月萍律师讲稿协力周月萍律师讲稿如何提高造价o投标：精确预算、正确理解计价标准o合同：对己方有利的附件作为优先解释o签证：从投标开始预留机会，签证人须看约定的授权权限o索赔:投标备忘录、索赔条件、程序及证据3协力周月萍律师讲稿协力周月萍律师讲稿2、工期质量把关：o合同：约定工期与合理工期合理工期、违约金违约金高否o索赔：工期索赔o签证：工期签证的加强工期签证的加强、签证的保管o验收：运用对付拖延验收的法宝运用对付拖延验收的法宝o-及时提交竣工报告及时提交竣工报告o质量：今天的质量是明天的市场4协力周月萍律师讲稿协力周月萍律师讲稿3、加速收款：o加速收款（到期款）的五大原因加速收款（到期款）的五大原因：o1、收款的“款”是什么？资金？资本？现金流？可以用来承接高利润工程；可以用来从事资本运作或资本密集的高利润行业；o2、与融资成本相比，收款成本最低（银行贷款要抵押担保还要付利息，高利贷利息就太高了)o3、到期款放在客户手中，不仅无利息，时间越长，变数越大时间越长，变数越大；o4、高通胀时代，晚1年收回的款已大大贬值大大贬值，更何况2年、3年、N年？；o5、不积极收款维权就会导致自己没有信用，没钱就会仰人鼻息5协力周月萍律师讲稿协力周月萍律师讲稿收款应注意的问题收款应注意的问题o及时停工方可及时止损o优先受偿权的行使期限：竣工后6个月内 竣工，包括实际竣工和约定竣工o烂尾楼与优先受偿权的行使 从约定竣工日期开始算6个月内行使6协力周月萍律师讲稿协力周月萍律师讲稿防范部分不良建设单位“金蝉脱壳”四大建议（1）关注特殊时期特殊业主、（2）用应收款时间及金额作为衡量基础、（3）收集内部真实信息、（4）及时出手、保障优先受偿权7协力周月萍律师讲稿协力周月萍律师讲稿o停工停工：是控制进度款项和风险的重要手段o交付：约定先结算后交付先结算后交付o结算：对付拖延结算的法宝o催款：力度是否到位？是否快速有效？o优先权：会否错过？优先权：会否错过？8协力周月萍律师讲稿协力周月萍律师讲稿4、人的挑选和团队建设：o客户：挑女婿o顾问：丰富团队视野、顾问：丰富团队视野、引领战略方向引领战略方向o核心层、关键岗位：投资、投资、再投资9协力周月萍律师讲稿协力周月萍律师讲稿转型升级须注意：o深入了解建筑行业o研究国内外行业标杆o抓住未来中国的两大主题o进行发展战略与资本战略的筹划10协力周月萍律师讲稿协力周月萍律师讲稿对产业的深刻理解是一个企业成功的前提o“外因”和“内因”共同决定了企业的竞争优势。o产业有其内在的发展规律，一个专业化经营的企业，其最终命运掌控在产业的手中，即使企业内部经营再完善，最终也会随着产业的衰退而退出竞争的舞台。o长寿的企业基本都是通过不断修正定位不断修正定位和不停修炼不停修炼才能获得持续发展，这是一个循序渐进的过程。11协力周月萍律师讲稿协力周月萍律师讲稿建筑业特点o建筑产业发展与固定资产投资密切相关。改革建筑产业发展与固定资产投资密切相关。改革开放以来，受益于我国固定资产投资的稳步增开放以来，受益于我国固定资产投资的稳步增长，中国建筑业保持了稳步、快速发展。长，中国建筑业保持了稳步、快速发展。o建筑产业结构调整速度加快，建筑企业金字塔建筑产业结构调整速度加快，建筑企业金字塔型的结构趋势明显。型的结构趋势明显。o金字塔顶端的工程总承包企业以资本、技术、金字塔顶端的工程总承包企业以资本、技术、管理密集、综合型、跨领域为特征。管理密集、综合型、跨领域为特征。12协力周月萍律师讲稿协力周月萍律师讲稿国内建筑企业业务模式比较单一，大部分项目的竞争要点是成本、工期和关系，盈利能力比较低维护维护经营经营管理管理施工施工采购采购设备设备设计设计项目开发项目开发融资融资低附加值低附加值高附加值高附加值高附加价值高附加价值模式内容：单一功能模式，设计单位提供设计，施工单位提供施工，由业主进行模式内容：单一功能模式，设计单位提供设计，施工单位提供施工，由业主进行管理管理竞争要点：高端复杂的建筑竞争要点是技术、资金和综合服务竞争要点：高端复杂的建筑竞争要点是技术、资金和综合服务 其它建筑项目的竞争要点是成本、工期和关系、垫资建设其它建筑项目的竞争要点是成本、工期和关系、垫资建设 盈利来源：设计费和施工费盈利来源：设计费和施工费 盈利能力比较差，高赢利主要来源于良好的成本控制和财务杠杆的运用盈利能力比较差，高赢利主要来源于良好的成本控制和财务杠杆的运用摘自和君徐朝华讲稿13协力周月萍律师讲稿协力周月萍律师讲稿o虽然建筑业增长速度较快，且具有一定的发展空间，但由于竞争激烈，建筑行业一直没有摆脱微利经营状况o建筑业上市公司纷纷通过向产业链上下游的纵向和横向纵向和横向延伸发展延伸发展，不断开拓新业务领域、改善利润结构开拓新业务领域、改善利润结构o同时强化经营机制、加强项目管理、成本和费用制，净利率水平得以不断提升。14协力周月萍律师讲稿协力周月萍律师讲稿世界建筑企业主要有三种走向：o 综合服务商o 房地产服务商o 聚焦建筑主业综合服务综合服务商商房地产服房地产服务商务商聚焦主业聚焦主业15协力周月萍律师讲稿协力周月萍律师讲稿综合服务商欧洲和日本建筑公司发展的路径欧洲和日本建筑公司发展的路径利用在建筑承包领域积累的优势，进入设计、利用在建筑承包领域积累的优势，进入设计、项目管理、运营等领域，通过一体化提供较项目管理、运营等领域，通过一体化提供较为全面的工程服务来获取利润为全面的工程服务来获取利润代表公司为法国万喜代表公司为法国万喜16协力周月萍律师讲稿协力周月萍律师讲稿在建筑、能源和公路的各个领域万喜都力求能够提供设计、建筑、维护和材料生产等一揽子服务万喜集团万喜承包及服务公司万喜承包及服务公司建筑设计、成套工程、工程融资、项目管理等，在道路基础设施高速公路建设、智能停车场建设、空港管理及服务有很强业务能力建设并经营1300公里的收费高速公路BOT下属三级子公司万喜停车场公司是世界最大停车场 万喜能源公司万喜能源公司法国第一大、也是欧洲第一大能源工程及信息化公司四大业务领域能源基础设施（包括能源运输、电力输送与变电、城市照明）、工业能源（电力输送、电力销售与计量、气体处理、火灾防护等）、服务（能源网络、空调工程、火灾防护、大厦技术服务、保安服务）、电讯（电信基础设施及企业视-数-声一体化传输网络）万喜路桥公司万喜路桥公司法国最大道路建材生产商，也是世界前列的道路建设与废料回收企业主要参与道路和桥梁建设，其中包括普通道路和高速公司的设计、施工、改扩建和道路维护等它还开展市政、工业和商业设施的规划，及工程物料生产和回收利用等项业务。其主要市场在法国、德国、英国、西班牙、中欧及美国（佛罗里达、北卡及南卡）、加拿大、墨西哥万喜建筑工程公司万喜建筑工程公司法国建筑行业骨干企业，在法国、欧洲、非洲及全球开展民用工程、水利工程、多种技术维护、工程服务等多种业务摘自和君徐朝华讲稿17协力周月萍律师讲稿协力周月萍律师讲稿目前万喜形成了以特许权经营为核心的业务整合模型 道路道路道路修建与维护道路修建与维护材料生产与回收材料生产与回收市政发展项目市政发展项目 能源能源设计、建造与维护设计、建造与维护能源基础设施和网络能源基础设施和网络工业设施工业设施建筑领域的技术发展项目建筑领域的技术发展项目电信基础设施电信基础设施建筑建筑项目管理项目管理建造建造土木工程土木工程设施管理设施管理特许权经营特许权经营高速公路高速公路停车场停车场路桥管道路桥管道机场机场特许权经营的稳定预期和特许权经营的稳定预期和现金流能够抵消建筑和道现金流能够抵消建筑和道路的周期性路的周期性特许权经营能够为建筑、特许权经营能够为建筑、道路和能源的设计、建造道路和能源的设计、建造与维护提供足够的订单，与维护提供足够的订单，使得提高收益率成为可能使得提高收益率成为可能在建筑领域的领先地位是在建筑领域的领先地位是 获取特许权经营的核心竞获取特许权经营的核心竞争力争力建筑业的现金流能够为特建筑业的现金流能够为特许经营的前期提供资金支许经营的前期提供资金支持持资本密集型资本密集型增长增长防御型防御型现金流提供者现金流提供者低资本要求低资本要求防御型防御型现金牛现金牛成熟行业成熟行业周期性周期性不需要资本不需要资本现金牛现金牛中等的资本需求中等的资本需求周期滞后型周期滞后型18协力周月萍律师讲稿协力周月萍律师讲稿o转型升级=转行吗？o例：建造师投资日本料理餐厅亏损案o例：某一级施工企业投资宾馆亏损案o市场需求与自身资源的审视o外部环境与内部能力的结合19协力周月萍律师讲稿协力周月萍律师讲稿房地产服务商美国优秀的建筑公司往往遵循这一路径发展。美国优秀的建筑公司往往遵循这一路径发展。借建筑工程的优势深度进入房地产行业（工厂化生借建筑工程的优势深度进入房地产行业（工厂化生产），进而渗透到房地产金融业，典型的例子是美产），进而渗透到房地产金融业，典型的例子是美国国Centex桑达克斯公司桑达克斯公司，借助在建筑和建材方面的专业优势，公司进入了房借助在建筑和建材方面的专业优势，公司进入了房地产业务、房地产金融业务、地产业务、房地产金融业务、标准化生产等，从而等，从而转型为房地产服务商。转型为房地产服务商。20协力周月萍律师讲稿协力周月萍律师讲稿摘自和君徐朝华讲稿美国的CENTEX：从建筑商到房地产服务商的代表oCentex公司成立于1950年，2006年营业额达到143亿美元，是美国四大房地产开发和房地产金融服务公司之一，公司的总资产已经超过100亿美元。o在财富杂志评选的“美国最受人尊敬的公司”中，Centex公司名列民用住宅行业第一名。自从1969年上市以来，Centex公司从来没有在年报或者季度报告中记载过大的亏损价值链整合，打造低成本价值链整合，打造低成本上市，金融服务，标准化生产上市，金融服务，标准化生产精简业务成为房地产服务商精简业务成为房地产服务商1950年成立公司价值链前端生产供应环节整合，1963年进入在建筑材料（水泥）制造领域1966年，并购J.W.Bateson公司，进入住宅房地产开发1969年，集团上市；1994年，旗下的水泥厂上市；1997年，在英国上市1997年3月，并购Cavco Industries，进行住宅工业化生产1973年并购联邦储备与信贷保险公司涉入房地产抵押款服务，1996年，Centex公司合并抵押贷款和传统商业银行业务，提供更为全面的房地产金融服务 2003-2004年，剥离建材生产等相关业务2004年，逐步清算商业房地产业务2005年，卖掉了国外住宅开发业务2006年，卖掉了Home Equity贷款机构2007年，卖掉了建筑业务案例案例3 321协力周月萍律师讲稿协力周月萍律师讲稿Centex的盈利模式简单清晰，即房地产开发与房地产金融 摘自和君徐朝华讲稿住宅开发住宅开发homebuilding房地产金融房地产金融financial services住宅开发与销售住宅开发与销售土地转让给其他的开发商土地转让给其他的开发商发放住房按揭抵押贷款及发放住房按揭抵押贷款及相关服务相关服务将贷款转让给将贷款转让给HSF-I简单清晰的简单清晰的业务模式业务模式Centex广泛地与开发商或金融机构采取合资（广泛地与开发商或金融机构采取合资（JV）的形式共同投资，以共担风险与收益，在这些的形式共同投资，以共担风险与收益，在这些JV中，中，Centex拥有少数股权拥有少数股权CTX mortgageHSF-I二级市场投资二级市场投资者者抵押贷抵押贷款款资资金金抵押贷抵押贷款款资金资金HSF-I（Harwood Street Funding I）为特殊目的实）为特殊目的实体，持有贷款期间约体，持有贷款期间约60天，天，然后再出售给二级市场然后再出售给二级市场注：（注：（1）截至各年）截至各年3月月31日；（日；（2）资料来源于公司）资料来源于公司2007年报年报22协力周月萍律师讲稿协力周月萍律师讲稿探讨：房地产行业还可以做吗？o前几年：有人戏言，房地产行业是“台风来了猪也会飞”的行业；o如今，有人称：房地产最美好时光已过去；o行业可做，但要好好用心做才可能做好o细分专业加速：精装修房、老年公寓23协力周月萍律师讲稿协力周月萍律师讲稿聚焦建筑主业坚守建筑主业坚守建筑主业剥离与建筑无关的业务剥离与建筑无关的业务典型代表是瑞典的典型代表是瑞典的Skanska24协力周月萍律师讲稿协力周月萍律师讲稿2005年斯堪斯卡营业收入和息税前利润区域组成年斯堪斯卡营业收入和息税前利润区域组成2005年斯堪斯卡营业收入和息税前利润业务组成年斯堪斯卡营业收入和息税前利润业务组成斯堪斯卡（Skanska)建筑集团：建筑专业路线的代表 摘自和君徐朝华讲稿说明说明SkanskaSkanska建筑是全球最建筑是全球最大的建筑集团之一，大的建筑集团之一，在在20052005年美国年美国工程工程新闻集团新闻集团全球前五全球前五十名工程承包商排名十名工程承包商排名第二第二建筑业务主要包括公建筑业务主要包括公用建筑、民用建筑和用建筑、民用建筑和城市基础建设城市基础建设案例案例4 425协力周月萍律师讲稿协力周月萍律师讲稿与其它世界级的巨头相比，斯堪斯卡是唯一一家没有进行大规模多元化的建筑企业摘自和君徐朝华讲稿Acciona计划投资9亿欧元以增加风能产量出售TMT股份以获得24亿欧元买入95的渡口运营（被陆地包围的区域，2.59亿欧元）以20亿欧元出Vodafone6.2的股票；以2.86亿欧元买入FCC8.7的股票；支付3.83亿欧元买入EHN 50的股权以6.75亿欧元出售Vodafone0.4的股权，以3.07亿欧元买入40EHN股权。计划投资20亿欧元于在可更新能源。FCC股权上涨到14以2.17亿欧元收购INOSA-EICoto(西班牙房地产)&Pacific Hydro.澳大利亚领导者投资4.22亿欧元于可更新能源增加能源ACS以9亿欧元购买Dragados23.5股票ACS通过换股的方式并购了Dragados以2亿欧元获得Abertis2.49的股权。现在拥有20.1。计划22亿欧元购买西班牙效益公司联盟22的股权（现今拥有34.5）聚焦工业服务聚焦于特许经营投资7亿欧元增加四位的农场资产EiffageForclum执行了14项收购（1.8亿欧元）Appia使欧洲收入增加二倍达到2.75亿欧元聚焦欧洲：Forclum收购了10个公司购买Epolis.法国的第二大汽车停车场供应商，现为欧洲第五，拥有160千米停泊空间Eiffel、Appia&Forclum公司在2005年全部采取了收购行动大量投资于特许经营业，已经竞标了APRR&SanerFCC收购波兰Cementos剩余的52股权Acciona以2.86亿英镑买入FCC 8.7的股权Acciona增持FCC的股权达到14%，Vivendl销售FCC股权给Koplpwitz(现在持有39)以2.29亿欧元买入ASA Abfall服务公司，中东欧的一家领先的垃圾管理公司花费30亿英镑以增加销售额。集中在环境服务上。Ferrovial购买波兰建筑商58.5的股权Macquarie用8.16亿英镑买入Cintra40的股权支付2.33亿欧元购买20的股份取得在悉尼机场的特许经营分别以2.71亿、5.14亿和0.6亿欧元买入英格兰服务公司Cespa和Tubelines33的股份以16.4欧元购买62%的Macquarie的首次公开发行上市股票，同时以1.4亿欧元获得Tubelines33的股权以6.46亿欧元买入Swissport,世界最大的机场运营商.并以1.78亿美元买入美国建筑Webber大量投资于特许经营业，已经竞标了APRR&SanerSkanska买入Exbud&IPS以在东欧实现扩张买入美国的建筑公司Yeager出售东欧和Spectrum&Continga的建筑业务退出南非、澳大利亚、印度、香港以及瑞典市场，出售服务业务出售瑞典的小型专业建筑商聚焦于“本土”市场的项目质量 2005-07E 2000 2001 2002 2003 2004 2005建筑特许经营服务 能源房地产26协力周月萍律师讲稿协力周月萍律师讲稿资质类别等级房屋建筑工程总承包特级市政公用工程总承包一级机电安装工程总承包一级地基与基础工程专业承包一级建筑装修装饰工程专业承包建筑装修装饰工程专业承包 一级园林古建筑工程专业承包园林古建筑工程专业承包一级一级建筑设计建筑设计甲级中国民营建筑标杆企业-龙元建设o龙元建设是以民用建筑建设为重点，工业、市政、公共设施及其他建筑施工和专业安装为辅，配合以水泥、钢结构生产及销售o公司2006 年65%的业务收入来自于民用建筑，其次为工业建筑、公共设施建筑、市政建筑o公司强大的资质水平支撑公司在行业内塑造优质的“龙元”品牌资料来源：公司年报资料来源：公司年报龙元建设龙元建设2006 年收入结构分布年收入结构分布资料来源：公司年报资料来源：公司年报案例案例1 127协力周月萍律师讲稿协力周月萍律师讲稿龙元建设是一家典型的家族型民营企业，诞生于浙江，成长在上海，业务立足于长三角地区o龙元建设超过53%的股权由赖振元家族控制，前身系象山县第二建筑工程有限公司，于1995 年经整体改组在浙江象山注册成立o1984年进入上海，曾连续七年列进沪施工企业综合实力第一名，在房屋建筑领域仅次于上海建工，凸显地域龙头地位资料来源：公司年报资料来源：公司年报部分建筑类上市公司上海市场份额比较部分建筑类上市公司上海市场份额比较资料来源：公司年报资料来源：公司年报龙元建设龙元建设2007 年收入地区分布年收入地区分布28协力周月萍律师讲稿协力周月萍律师讲稿从龙元建设发展历程看，狠抓质量逐渐积累形成的品牌优势是其过去成功的关键要素创业之初创业之初二次创业二次创业产业升级产业升级狠抓质量，以质量创信誉，狠抓质量，以质量创信誉，以信誉拓市场以信誉拓市场次次名列进沪施工企业评比次次名列进沪施工企业评比第一名，得到上海市建委连第一名，得到上海市建委连续多年通报表彰，为进沪施续多年通报表彰，为进沪施工唯一一家，企业在上海建工唯一一家，企业在上海建筑市场声誉鹊起筑市场声誉鹊起规范企业内部管理，创规范企业内部管理，创“精品精品”工程，提供工程，提供“超前超值超前超值”服服务务 1993年总部迁址上海年总部迁址上海1995年成功改制为浙江象山二年成功改制为浙江象山二建集团股份有限公司建集团股份有限公司1996年起实施年起实施“二次创业二次创业”长长远计划远计划1998年获得对外经营权年获得对外经营权1999年率先推出建筑产品说明年率先推出建筑产品说明书书用户手册用户手册，并成为，并成为浙江省唯一一家拥有四个一级浙江省唯一一家拥有四个一级资质的建设集团资质的建设集团不断创新，树企业品牌不断创新，树企业品牌2000年荣获中国建筑企业最高年荣获中国建筑企业最高奖奖全国优秀建筑施工企业全国优秀建筑施工企业2003年成功上市年成功上市连续连续4届入选届入选由美国由美国工程新工程新闻记录闻记录(ENR)和中国和中国建筑建筑时报时报联合推出的联合推出的60强强12380年代年代90年代年代二十一世纪二十一世纪29协力周月萍律师讲稿协力周月萍律师讲稿抓住未来中国的两大主题带来的发展机遇o城镇化：建筑仍有足够成城镇化：建筑仍有足够成长空间；长空间；o创新：新能源、新材料、创新：新能源、新材料、新技术、新农村新技术、新农村30协力周月萍律师讲稿协力周月萍律师讲稿进行发展战略与资本战略的筹划有人说，选择比努力更重要，但要慎选，有人说，选择比努力更重要，但要慎选，还要注意防范风险还要注意防范风险oEPC:增强设计能力、提高竞争门槛和利润空间o 更高的风险如何控制？-要找个不歇班的消防员o做精做强做精做强建筑主业：研究发展战略研究发展战略、避开同质化避开同质化竞争竞争,树立品牌、维护品牌-要找个高端的战略顾问31协力周月萍律师讲稿协力周月萍律师讲稿有一个永恒的话题：要注意防范风险！有一个永恒的话题：要注意防范风险！o善于融资与借力，学习法国万喜，从事BOT/BT、PPP等特许经营项目 如何预防特许经营法律风险？o及时收款，参与资本运作：担保公司、投资公司、私募股权基金、投资PRE-IPO 如何预防资本运作法律风险？32协力周月萍律师讲稿协力周月萍律师讲稿立足眼前，展望未来：o今天不是最好，o明天将会更好！33p经常不断地学习,你就什么都知道。你知道得越多,你就越有力量pStudyConstantly,AndYouWillKnowEverything.TheMoreYouKnow,TheMorePowerfulYouWillBe写在最后34Thank You在别人的演说中思考，在自己的故事里成长Thinking In Other PeopleS Speeches，Growing Up In Your Own Story讲师：XXXXXX XX年XX月XX日35