chap2资产评估的方法及其选择课件

v 第一节第一节 资产评估的方法及其选择资产评估的方法及其选择v 第二节第二节 资产评估的途径资产评估的途径v 第三节第三节 资产评估的基本程序资产评估的基本程序第二章第二章 资产评估的方法与程序资产评估的方法与程序l一、成本法（一、成本法（Thecostmethod）v3、注意问题（应用前提）、注意问题（应用前提）v（1）历史资料的真实性；（）历史资料的真实性；（2）形成资产价值的成本耗费是必要的）形成资产价值的成本耗费是必要的.v（一）成本法的基本原理（一）成本法的基本原理v1、理论基础、理论基础v（1）生产费用价值论生产费用价值论v（2 2）资产的价值取决于购建时的成本耗费）资产的价值取决于购建时的成本耗费v2、评估思路、评估思路实体性实体性功能性功能性经济性经济性评估值评估值=重置成本重置成本-各项损耗各项损耗第一节第一节 资产评估的方法及其选择资产评估的方法及其选择（二）成本法的基本计算公式及其各项指标的计算（二）成本法的基本计算公式及其各项指标的计算基本公式：基本公式：基本公式：基本公式：评估值评估值评估值评估值=重置成本重置成本重置成本重置成本-实体性损耗实体性损耗实体性损耗实体性损耗-功能性损耗功能性损耗功能性损耗功能性损耗-经济性损耗经济性损耗经济性损耗经济性损耗=重置成本重置成本重置成本重置成本 成新率成新率成新率成新率-功能性损耗功能性损耗功能性损耗功能性损耗-经济性损耗经济性损耗经济性损耗经济性损耗 评估值评估值评估值评估值=重置成本重置成本重置成本重置成本 综合成新率综合成新率综合成新率综合成新率1、重置成本及其计量、重置成本及其计量相同点相同点相同点相同点：均采用现行价格计算。不不不不同同同同点点点点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。有条件情况下，尽可能选择更新重置成本尽可能选择更新重置成本尽可能选择更新重置成本尽可能选择更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；（2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。（1）重置核算法）重置核算法按资产的成本构成，以现行市价为标准重置成本重置成本重置成本重置成本=直接成本直接成本直接成本直接成本+间接成本间接成本间接成本间接成本直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。评估实践中需据具体情况而定。间接成本主要指企业管理费、培训费等。注注注注：（1）采用核算法的前前前前提提提提 能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。（2）该方法即可用于计算复复复复原原原原重重重重置置置置成成成成本本本本，也可用于计算更新重置成本更新重置成本更新重置成本更新重置成本。案案案案例例例例1111 重重置置购购建建设设备备一一台台，现现行行市市场场价价格格每每台台5 5万万元元，运运杂杂费费10001000元元，直直接接安安装装成成本本800800元元，其其中中原原材材料料300300元元，人人工工成成本本500500元元。据据统统计计分分析析，计计算算求求得得安安装装成成本本中中的的间间接接成成本为每元人工成本本为每元人工成本0.80.8元，该机器设备重置成本为：元，该机器设备重置成本为：v（1 1）直接成本）直接成本=50000=5000010001000十十800=51800(800=51800(元元)其中：买其中：买 价：价：5000050000元元 运杂费：运杂费：1000 1000元元 安安装装成成本本：800800元元（其其中中原原材材料料300300，人人工工500500）v（2 2）间接成本）间接成本(安装成本安装成本)：400400元元v（3 3）重置成本合计：）重置成本合计：5220052200元。元。（2）物价指数法）物价指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。（1）定基物价指数（2）环比物价指数v注意问题物价指数法计算的是复原重置成本。物价指数法计算的是复原重置成本。案案案案例例例例2 2 某某被被估估资资产产购购建建于于2001年年，账账面面原原值值为为50000元元，当当时时该该类类资资产产的的价价格格指指数数为为95，评评估估时时该该类类资资产产的的价价格格指数为指数为160，则：，则：被估资产重置成本被估资产重置成本 50000（16095）10084210（元）（元）又如，被估资产账面价值为又如，被估资产账面价值为200000元，元，1992年建成，年建成，1997年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为1993年为年为11.7，1994年为年为17，1995年为年为305，1996年为年为69，1997年为年为48，则有：，则有：被估资产重置成本：被估资产重置成本：=200000（111.7）（）（117）（）（130.5）（）（16.9）（）（14.8）100 =200000191 =382000(元元)（2）功能系数法）功能系数法如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。（a）功能价值法若功能与成本呈线性关系，计算公式：（b）规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系，计算公式：v该方法计算的一般是更新重置成本。该方法计算的一般是更新重置成本。案案案案例例例例33某某重重置置全全新新的的一一台台机机器器设设备备价价格格5万万元元，年年产产量量为为5000件件。现现知知被被评评估估资资产产年年产产量量为为4000件件，由由此此可可以确定其重置成本：以确定其重置成本：被评估资产重置成本被评估资产重置成本=40005000 50000 40000(元元)功功能能价价值值法法运运用用的的前前前前提提提提条条条条件件件件和和和和假假假假设设设设是是资资资资产产产产的的的的成成成成本本本本与与与与其其其其生生生生产产产产能能能能力力力力成成成成线线线线性性性性关关关关系系系系，如如果果不不存存在在这这种种关系，这种方法就不可以采用。关系，这种方法就不可以采用。（4）统计分析法（点面推算法）统计分析法（点面推算法）当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。计算步骤：计算步骤：计算步骤：计算步骤：（a）将被估资产按一定标准分类。（b）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。（c）计算调整系数K。（d）据K值计算被估资产重置成本。案案案案例例例例44 评评估估某某企企业业某某类类通通用用设设备备，经经抽抽样样选选择择具具有有代代表表性性的的通通用用设设备备5台台，估估算算其其重重置置成成本本之之和和为为30万万元元，而而该该5台台具具有有代代表表性性通通用用设设备备历历史史成成本本之之和和为为20万万元元，该该类类通通用用设备账面历史成本之和为设备账面历史成本之和为500万元。则：万元。则：K=3020=1.5 该类通用设备重置成本该类通用设备重置成本=5001.5=750(万元万元)2、有形损耗（实体性损耗）及其计量、有形损耗（实体性损耗）及其计量有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。计量方法计量方法计量方法计量方法:（1）观察法观察法观察法观察法被估资产的有形损耗重置成本（1成新率）（2）使用年限法使用年限法使用年限法使用年限法实际已使用年限名义已使用年限资产利用率对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。有形损耗率有形损耗率 案案案案例例例例55 某某资资产产1995年年2月月购购进进，2005年年2月月评评估估时时，名名义义已已使使用用年年限限是是10年年。根根据据该该资资产产技技术术指指标标，正正常常使使用用情情况况下下，每每天天应应工工作作8小小时时，该该资资产产实实际际每每天天工工作作7.5小小时时。由由此此可可以以计算资产利用率：计算资产利用率：资产利用率资产利用率 103607.5(103608)100 93.75 由此可确定其实际已使用年限为由此可确定其实际已使用年限为9.4年。年。尚尚可可使使用用年年限限是是根根据据资资产产的的有有形形损损耗耗因因素素，预预计计资资产产的的继续使用年限。继续使用年限。3、功能性损耗及其计量、功能性损耗及其计量（1）功能性损耗的含义）功能性损耗的含义无形损耗的一种，体现在两方面：(1)运营成本（物耗、能耗、工耗等）；(2)产出能力（2）功能性贬值额的计算步骤）功能性贬值额的计算步骤(a)计算年超额运营成本(b)计算年净超额运营成本年净超额运营成本年净超额运营成本 年超额运营成本年超额运营成本（1 1所得税率）所得税率）(c)据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额:被被 估估 资资 产产 功功 能能 性性 贬贬 值值 额额 年年 净净 超超 额额 运运 营营 成成 本本 （P/A,r,nP/A,r,n）案例案例案例案例66 某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率高，节约工资费用，有关资料及计算结果如表：备生产效率高，节约工资费用，有关资料及计算结果如表：4、经济性损耗及其计量、经济性损耗及其计量（1）经济性损耗的含义经济性损耗的含义因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。（2）表现形式表现形式资产利用率下降资产年收益额减少（3）计算方式）计算方式（a）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量（b）因收益额减少而导致的经济性损耗的计量 案案案案例例例例77 某某被被估估生生产产线线设设计计生生产产能能力力为为年年产产20000台台，因因市市场场需需求求结结构构变变化化，在在未未来来可可使使用用年年限限内内，每每年年产产量量估估计计要要减减少少6000台台，功功能能价价值值指指数数取取0.6。据上述条件，该生产线的经济性贬值率大约在以下水平上：。据上述条件，该生产线的经济性贬值率大约在以下水平上：经济性贬值率经济性贬值率1-（1400020000）0.6100 10.81 10019 以以上上例例，假假定定每每年年减减少少6000台台产产量量，每每台台产产品品100元元，该该生生产产线线尚尚可可继继续续使使用用3年年，企企业业所所在在行行业业投投资资回回报报率率10，所所得得税税率率33。该该资资产产的的经经济性贬值额大约为：济性贬值额大约为：经济性贬值额经济性贬值额 （6000100）（1-33）2.48（P/A,10%,3）4020002.4869 999734(元元)5、综合成新率及其计量、综合成新率及其计量（1）含义）含义资产的现行价值资产的现行价值/资产的重置全价资产的重置全价（2）计量方法量方法(a)观察法观察法(b)使用年限法使用年限法(c)修复费用法修复费用法（三）对重置成本法的评价（三）对重置成本法的评价1、从成本耗费角度评估资产价值。、从成本耗费角度评估资产价值。2、运用中一般没有严格的前提条件。、运用中一般没有严格的前提条件。3、并非所有评估对象都适合采用成本法。、并非所有评估对象都适合采用成本法。二、收益法二、收益法v（一）收益法的基本原理v1、理论基础效用价值论效用价值论v资产的价值取决于效用，即为其拥有者带来的收益。v2、评估思路预期收益折现预期收益折现v3、运用的前提条件v（1）资产的收益可用货币计量并可以预测v（2）资产所有者所承担的风险也能用货币计量v（3）被评估资产的预期收益年限可以预测（二）收益法的基本计算公式（二）收益法的基本计算公式收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化率）、收益的持续时间。化率）、收益的持续时间。1、未来收益有限期、未来收益有限期（1）每期收益不等额（2）每期收益等额2、未来收益无限期、未来收益无限期根据未来收益是否稳定分为两种方法。（1）稳定化收益法（年金化法）稳定化收益法（年金化法）稳定化收益法（年金化法）稳定化收益法（年金化法）稳定化收益稳定化收益稳定化收益稳定化收益 AA的估算方法：的估算方法：的估算方法：的估算方法：（a）（b）历史收益加权平均法）历史收益加权平均法更客观，但缺乏预测性计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数 （c）注意:收益法要求收益额是预期收益、客观收益。案例案例案例案例 某资产未来五年的收益及折现系数如下，求持某资产未来五年的收益及折现系数如下，求持续经营条件下该资产的价值续经营条件下该资产的价值:稳定化收益稳定化收益A=1,651万万 4.2124（P/A,6%,5）=392万万资产评估值资产评估值=392万万6%=6533万万（2 2）分段法）分段法）分段法）分段法若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。前期 （设n=5）后期0123456789分段法图解分段法图解v选择前期期限的基本原则选择前期期限的基本原则选择前期期限的基本原则选择前期期限的基本原则（1 1）延至企业生产经营进入稳态；）延至企业生产经营进入稳态；（2 2）尽可能长，但也不宜过长。）尽可能长，但也不宜过长。（3 3）增长率法）增长率法）增长率法）增长率法（三）收益法中各项指标的确定（三）收益法中各项指标的确定1、预期收益额、预期收益额（1）预期收益的类型预期收益的类型预期收益的类型预期收益的类型税后利润净现金流利润总额税后净收益，被普遍采用（a）税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同净现金流=税后利润+折旧-追加投资（b）从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。（2 2）预期收益的测算）预期收益的测算）预期收益的测算）预期收益的测算以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因素来确定预期收益。（a a）时间序列法）时间序列法）时间序列法）时间序列法适宜预期收益适宜预期收益适宜预期收益适宜预期收益趋势明显趋势明显趋势明显趋势明显的情况的情况的情况的情况1990199119921993199419951996199719981999收收益益时间时间使用时间序列法预测某企业的净收益使用时间序列法预测某企业的净收益表表 评估前每年收益评估前每年收益年年 份份净收益（万元）净收益（万元）19901 00019911 15019921 21019931 30019941 340 按时间序列计算的回归方程：按时间序列计算的回归方程：预测年收益（年份数预测年收益（年份数预测年收益（年份数预测年收益（年份数8383）163638163638表表 预测年收益预测年收益年年 份份净收益（万元）净收益（万元）19951 44919961 53219971 61519981 69819991 781（b b）因素分析法）因素分析法）因素分析法）因素分析法确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税金等）；预测这些因素未来可能的变动情况；估算基于因素变动的未来收益水平。2、折现率与本金化率、折现率与本金化率 二者无本质区别二者无本质区别二者无本质区别二者无本质区别内涵上略有区别内涵上略有区别内涵上略有区别内涵上略有区别折现率无风险报酬率折现率无风险报酬率+风险报酬率风险报酬率 本金化率折现率未来年收入的增长率本金化率折现率未来年收入的增长率若资产年收入增长率为零，则二者相等。确定折现率的基本方法确定折现率的基本方法确定折现率的基本方法确定折现率的基本方法（1 1）加和法：）加和法：折现率无风险报酬率折现率无风险报酬率折现率无风险报酬率折现率无风险报酬率+风险报酬率风险报酬率风险报酬率风险报酬率vv无风险报酬率无风险报酬率无风险报酬率无风险报酬率的确定：国债收益率的确定：国债收益率vv风险报酬率风险报酬率风险报酬率风险报酬率的确定：的确定：风险累加法风险累加法风险累加法风险累加法 系数法系数法系数法系数法v适用于股权被频繁交易的上市公司的评价CAPM：市场平均风险报酬率市场平均风险报酬率市场平均风险报酬率市场平均风险报酬率（2）资本成本加权法：如果评估内涵不是净资产，而是投资总额，那么折现率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分:折现率折现率折现率折现率长期负债占资产总额的比重长期负债占资产总额的比重长期负债占资产总额的比重长期负债占资产总额的比重长期负债利息率长期负债利息率长期负债利息率长期负债利息率 （1 1 1 1所得税率）所得税率）所得税率）所得税率）+所有者权益占资产总额的所有者权益占资产总额的所有者权益占资产总额的所有者权益占资产总额的 比重比重比重比重投资报酬率投资报酬率投资报酬率投资报酬率 投资报酬率无风险收益率投资报酬率无风险收益率投资报酬率无风险收益率投资报酬率无风险收益率+风险报酬率风险报酬率风险报酬率风险报酬率（3）市场比较法：通过参照物的市价和收益来倒求折现率。（四）对收益法的评价（四）对收益法的评价1、该方法最适宜：资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；成本费用无法或难以计算的资产。2、该方法的局限性：需具备一定的前提条件；含有较大成分的主观性。因此该方法的运用比成本法难度大。因此该方法的运用比成本法难度大。三、市场比较法三、市场比较法（一）市场比较法的基本原理（一）市场比较法的基本原理1、理论基础均衡价值论均衡价值论均衡价值论均衡价值论由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。2、评估思路3、运用的前提条件（1）充分发育活跃的资产市场。（2）参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。（二）市场比较法的基本程序及有关指标（二）市场比较法的基本程序及有关指标1、寻找参照物、寻找参照物（1）成交价必须真实。（2）至少三个交易案例。（3）与被估资产相类似（大可替代，即功能相同）。（4）成交价是正常交易的结果。（5）尽可能选择近期成交的交易案例。2、调整差异、调整差异（1 1）时间因素）时间因素）时间因素）时间因素（2 2）区域因素）区域因素）区域因素）区域因素参照物所在区域比被估资产好：；反之系数1一般以被评资产为100，（3 3）功能因素）功能因素）功能因素）功能因素功能系数法（4 4）成新率因素）成新率因素）成新率因素）成新率因素（5 5）交易情况调整）交易情况调整）交易情况调整）交易情况调整3、确定评估值、确定评估值 将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。（三）市场比较法的具体操作方法（三）市场比较法的具体操作方法1、直接比较法、直接比较法参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。2、类比调整法、类比调整法参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。交交交交易易易易案案案案例例例例A A的的的的调调调调整整整整值值值值=参参参参照照照照物物物物A A的的的的成成成成交交交交价价价价 时时时时间间间间因因因因素素素素系系系系数数数数 区域因素系数区域因素系数区域因素系数区域因素系数 功能因素系数功能因素系数功能因素系数功能因素系数 情况补正系数情况补正系数情况补正系数情况补正系数3、具体技术方法、具体技术方法在在具具体体操操作作过过程程中中，上上述述两两类类评评估估方方法法具具体体表表现现为为以以下下技术方法：技术方法：（1 1）市场售价类比法）市场售价类比法）市场售价类比法）市场售价类比法以参参参参照照照照物物物物成成成成交交交交价价价价格格格格为为为为基基基基础础础础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对对对对比比比比分分分分析析析析和和和和量量量量化差异化差异化差异化差异，调整估算出评估对象价值的方法。资资资资产产产产评评评评估估估估价价价价值值值值 =参参参参照照照照物物物物售售售售价价价价 +功功功功能能能能差差差差异异异异值值值值 +时时时时间间间间差差差差异值异值异值异值+交易情况差异值交易情况差异值交易情况差异值交易情况差异值 资资资资产产产产评评评评估估估估价价价价值值值值参参参参照照照照物物物物售售售售价价价价功功功功能能能能差差差差异异异异修修修修正正正正系系系系数数数数时间差异修正系数时间差异修正系数时间差异修正系数时间差异修正系数 案案案案例例例例1 1 1 1 某某商商业业用用房房，面面积积为为600600平平方方米米，现现因因企企业业联联营营需需要要进进行行评评估估，评评估估基基准准日日为为20022002年年1010月月3131日日。评评估估人人员员在在房房地地产产交交易易市市场场上上找找到到三三个个成成交交时时间间与与评评估估基基准准日日接接近近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：参照物参照物 ABC交易单价交易单价（元（元/m2）5,000 5,960 5,918 成交日期成交日期 2002.6 2002.9 2002.10 区域条件区域条件 比被评估资产好比被评估资产好 比被评估资产好比被评估资产好 比被评估资产好比被评估资产好 交易情况交易情况 正常正常 高于市价高于市价4%正常正常 被被评评估估商商业业用用房房与与参参照照物物商商业业用用房房结结构构相相似似、新新旧旧程程度度相相近近，故故无无需需对对功功能能因因素素和和成成新新率率因因素素进进行行调调整整。被被评评估估商商业业用用房房所所在在区区域域的的综综合合评评分分为为100，三三个个参参照照物物所所在在区区域域条条件件均均比比被被评评估估商商业业用用房房所所在在区区域域好好，综综合合评评分分分分别别为为107、110和和108。当当时时房房产产价价格格月月上上涨涨率率为为4%，故故参参照照物物A的的时时间间因因素素调调整整系系数数为为：；参参照照物物B的的时时间间因因素素调调整整系系数数：；参参照照物物C因因在在评评估估基基准准日日当当月月交交易易，故故无无需需调调整整。三三个个参参照照物物成成交交价价格格的的调调整整过过程程如下。单位：如下。单位：参照物参照物 ABC交易单价交易单价（元（元/m2）5,000 5,960 5,918 时间因素修正因素修正 116/100 104/100 100/100 区域区域因素修正因素修正 100/107 100/110 100/108 交易情况交易情况修正修正100/100 100/104 100/100 修正后的价格修正后的价格 5,467 5,418 5,480 被评估资产单价（被评估资产单价（5,4675,4675,4185,4185,4805,480）335,4555,455被评估资产总价被评估资产总价5,4556005,4556003,273,0003,273,000元元 案案案案例例例例22 估估价价对对象象概概况况：待待估估地地块块为为城城市市规规划划属属住住宅宅区区的的一块空地，面积一块空地，面积600平方米，地形长方形。平方米，地形长方形。评估要求：评估该地块评估要求：评估该地块2003年年10月的公平市场交易价格。月的公平市场交易价格。v评估过程：评估过程：评估过程：评估过程：（A）选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。（B）搜集有关的评估资料。搜集待估土地资料。(略)搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见下表：案例案例(续续)（C）进行交易情况修正 经分析，交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正，因此交易情况修正率为0。交易实例B较正常买卖价格偏低2，因此修正率2；交易实例C较正常买卖价格偏低3，因此修正率3；（D）进行交易日期修正 据调查，2002年10月以来土地价格平均每月上涨1，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：交易A：6；交易B：7；交易C：12；交易D：10。案例案例(续续)（E）进行区域因素修正 A、D与待估土地处同一地区，无需作区域因素修正。若待估地块的区域因素值为100，分析B为88，C为108。（F）进行个别因素修正 经比较，待估地块面积较大便于利用，且外部环境较好，其价格比其他交易实例高2。土地使用年限修正。交易B、D与待估地块相同，无需修正。交易A、C的调整系数（假定折现率8）如下：年限修正系数年限修正系数年限修正系数年限修正系数=1-1/=1-1/（1+8%1+8%）30301-1/1-1/（1+8%1+8%）3535 =0.90060.9324=0.9659 =0.90060.9324=0.9659案例案例(续续)（G）计算待估土地的价格交易A修正后单价：8700.9659=909(元/平方米)交易B修正后单价：820=1038(元/平方米)交易C修正后单价：8550.9659=901(元/平方米)交易D修正后单价：840=942(元/平方米)简单平均后的待估土地价格：单价=（9091038901942）4=948(元/平方米)土地总价=600948568800（元）（2 2）功能价值法（比较功能）功能价值法（比较功能）功能价值法（比较功能）功能价值法（比较功能）以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与被估对象之间的功能差异功能差异功能差异功能差异 进行调整来估算被估对象价值的方法。资资资资产产产产评评评评估估估估价价价价值值值值参参参参照照照照物物物物成成成成交交交交价价价价格格格格（被被被被估估估估对对对对象象象象生生生生产产产产能能能能力力力力参照物生产能力）参照物生产能力）参照物生产能力）参照物生产能力）案案案案例例例例2222 被被估估资产年年生生产能能力力为90吨吨，参参照照资产的的年年生生产能力能力为120吨，被估吨，被估时点参照物的市点参照物的市场价格价格为10万元。万元。被估被估资产的价的价值为：10901207.5（万元）（万元）（3 3）价格指数法（比较价格变化）价格指数法（比较价格变化）价格指数法（比较价格变化）价格指数法（比较价格变化）以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与被估对象的评估基准日间的时间间隔时间间隔时间间隔时间间隔 对资产价值的影响。资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格物价变动指数物价变动指数物价变动指数物价变动指数 此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况。案案案案例例例例3333 与与评估估对象象完完全全相相同同的的参参照照资产6个个月月前前的的成成交交价格价格为10万元，半年万元，半年间该类资产的价格上升了的价格上升了5，则：资产评估价估价值10（15）10.5（万元）（万元）（4 4）成新率价格法（比较新旧程度）成新率价格法（比较新旧程度）成新率价格法（比较新旧程度）成新率价格法（比较新旧程度）以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新新新新旧旧旧旧程程程程度度度度 上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。资资资资产产产产评评评评估估估估价价价价值值值值参参参参照照照照物物物物成成成成交交交交价价价价格格格格(评评评评估估估估对对对对象象象象成成成成新新新新率率率率参照物成新率参照物成新率参照物成新率参照物成新率)资资资资产产产产的的的的成成成成新新新新率率率率资资资资产产产产的的的的尚尚尚尚可可可可使使使使用用用用年年年年限限限限(资资资资产产产产的的的的已已已已使使使使用年限资产的尚可使用年限用年限资产的尚可使用年限用年限资产的尚可使用年限用年限资产的尚可使用年限)此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况。（5 5）市价折扣法（比较市场条件）市价折扣法（比较市场条件）市价折扣法（比较市场条件）市价折扣法（比较市场条件）以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不不不不利利利利因因因因素素素素 ，凭评估人员经验或有关部门规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格(1(1(1(1价格折扣率价格折扣率价格折扣率价格折扣率)此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。案例案例案例案例4444 评估某估某拟快速快速变现资产，评估估时点与其完全相同点与其完全相同的的资产正常正常变现价价为10万元，万元，评估估师经综合分析，合分析，认为快速快速变现的折扣率的折扣率应为40，因此，因此，资产评估价估价值=10（1-40）6（万元）（万元）（5 5）成本市价法（比较成本因素）成本市价法（比较成本因素）成本市价法（比较成本因素）成本市价法（比较成本因素）以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成成成成本市价比率本市价比率本市价比率本市价比率 来估算评估对象的价值的方法。资资资资产产产产评评评评估估估估价价价价值值值值评评评评估估估估对对对对象象象象现现现现行行行行合合合合理理理理成成成成本本本本(参参参参照照照照物物物物成成成成交交交交价格价格价格价格参照物现行合理成本参照物现行合理成本参照物现行合理成本参照物现行合理成本)案例案例案例案例5555 评估估时点某市商品住宅的成本市价率点某市商品住宅的成本市价率为150，已知被估全新住宅的已知被估全新住宅的现行合理成本行合理成本为20万元，万元，则其市价接其市价接近于近于30万元。万元。资产评估价估价值2015030（万元）（万元）（7 7）市盈率乘数法（比较收益额）市盈率乘数法（比较收益额）市盈率乘数法（比较收益额）市盈率乘数法（比较收益额）以参照物的市市市市盈盈盈盈率率率率作作作作为为为为乘乘乘乘数数数数 （倍数），以此乘数与与与与评估对象的收益额相乘收益额相乘收益额相乘收益额相乘 估算评估对象价值的方法。资产评估价值评估对象收益额资产评估价值评估对象收益额资产评估价值评估对象收益额资产评估价值评估对象收益额参照物市盈率参照物市盈率参照物市盈率参照物市盈率 案例案例案例案例6666 某被某被评估企估企业的年的年净利利润为1000万元，万元，评估估时点点资产市市场上同上同类企企业平均市盈率平均市盈率为20倍，倍，则：评估价估价值=10002020000（万元）（万元）v（四）清算问题（四）清算问题v清算价格属于非正常价格，确定方法：1、市价折扣法。清算价格公允市价折扣率2、模拟拍卖法（意向询价法）v（五）评价（五）评价v1、最具客观性的评估方法，运用最广泛的方法v2、该方法的运用需具备一定的前提条件v（1）对市场成熟度的需求；v（2）对被估对象的要求。四、资产评估方法的选择四、资产评估方法的选择（一）资产评估方法的多样性和可选择性从理论上讲，在相对完善的市场中，对于可以在市场上公开交易的资产，如果资产的购建成本与效用是对称的，那么采用三种方法评估同一资产的公允市价，其评价结果不应存在太大差异。（二）资产评估方法的最适选择由于市场总是存在一定的缺陷；不同的评估对象具有不同的特点，因此不同的资产业务存在最适评估方法的选择问题。1、与评估对象相适应、与评估对象相适应v在评估时首先应区别被估资产是：在评估时首先应区别被估资产是：单项单项/整体，有形整体，有形/无形，通用无形，通用/专用，可复制专用，可复制/不可复制不可复制v一般讲：一般讲：成本法适宜评估成本法适宜评估可复制的资产可复制的资产专用资产专用资产单项资产单项资产收益法适宜评估收益法适宜评估资源性资产资源性资产无形资产无形资产整体资产整体资产市场法：具有一定通用性能在公开市场出售的资产市场法：具有一定通用性能在公开市场出售的资产2、受可搜集到的数据和信息资料的制约、受可搜集到的数据和信息资料的制约第二节第二节 资产评估的主要途径资产评估的主要途径v一、市场途径v1、市场途径的基本含义：是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。v2、市场途径的基本前提条件v（1）所评估的资产又活跃的公开市场；v（2）公开市场上具有可比的比资产及其交易活动。v3、市场途径的基本程序v（1）选择参照物：功能、市场条件及成交时间；v（2）再评估对象与参照物之间选择比较因素；v（3）指标对比，量化差异；v（4）在各参照物成交价格基础上对比、调整差异；v（5）综合分析确定评估结果。v4、运用市场途径进行资产评估的可比因素v（1）资产的功能，与价值相关的功能；v（2）资产的实质特征与质量。实质特征：外观、结构、役龄、规格、型号等；质量是资产本身的建（制）造工艺；v（3）市场条件。环境、技术状况、价格等；v（4）交易条件。包括：交易批量、动机、时间等。v二、收益途径v1、收益途径的基本含义：是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总和。v2、收益途径的基本前提条件v（1）被评估资产的未来预期收益可预测并能用货币计量；v（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险时可预测的并能够用或不计量；v（3）被评估资产预期活力年限可以预测。v3、收益途径的基本要素v（1）未来预期收益额及其增长速度；v（2）折现率或资本化率；v（3）资产获利的未来期限等。v4、收益途径的基本程序v（1）收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料。主要包括：经营前景、财务状况、市场形势、经营风险等；v（2）分析测算被评估对象未来预期收益。未来收益一般为净收益；v（3）确定折现率或资本化率；v（4）利用贴现率或者资本化率将被评估对象的未来预期收益折算成现值；v（5）分析确定资产评估结果。v三、成本途径v1、成本途径的基本含义：是指利用被评估资产的重置成本扣除相关的实体损耗、功能性贬值以及经济性贬值等估值抵减份额后的差额作为资产评估值的方法。v2、成本途径的基本前提条件v（1）被评估资产按照原有用途可以继续使用；v（2）被评估资产在评估时点改变用途继续使用；v（3）被评估资产在评估时点改变位置继续使用等。v3、成本途径的基本要素v（1）资产的重置成本。包括：复原及更显重置成本；v（2）资产的有形损耗。磨损、风蚀、锈蚀等；v（3）资产的功能性及经济性贬值。第三节第三节 资产评估的基本程序资产评估的基本程序v一、资产评估程序的概念及主要环节一、资产评估程序的概念及主要环节v1、资资产产评评估估的的基基本本含含义义：是指资产评估机构及人员执行资产评估业务，形成资产评估报告所履行的系统性工作步骤。v2、资产评估程序的主要环节v（1）接受资产评估委托，明确资产评估基本事项；v（2）签订业务约定书；（3）编制资产评估作业计划；v（4）现场调查；（5）收集资产评估资料；v（6）评定估算；（7）编制与提交资产评估报告；v（8）整理并归档资产评估工作底稿。v二、资产评估程序的基本步骤（环节）二、资产评估程序的基本步骤（环节）v（一）接受资产评估委托，明确资产评估的基本事项v1、资产评估委托包括前定资产评估业务约定数以前的全部基础性工作；v2、接收资产评估委托应满足的基本要求v（1）资产评估机构及人员对业务不能依靠垄断取得；v（2）必须以资产评估机构名义接受委托，不能以个人名义；v（3）不能通过诋毁、贬低同行信誉等不正当手段承揽业务；v（4）不得通过降低收费标准或不切合实际承诺承揽业务；v（5）资产评估机构及人员应保持形式与实质的独立；v（6）不能为多个评估目的及要求进行统一资产评估；v（7）（11）详见附件。（7）充分了解评估对象、目的和范围；（8）充分分析资产评估业务风险，正确判断自身执业能力，不得承揽无力完成的资产评估业务；（9）按照要求签订资产评估业务委托书；（10）接收资产评估委托前要进行必要的事前调查，明确工作量、时间及收费标准；（11）其他必须满足的基本要求。v3、接收资产评估委托前需要明确的评估基本事项v（1）委托方、资产占有方和其他资产评估报告使用者；v（2）资产评估的目的、对象、范围、价值类型、评估基准日等重要事项；v（3）资产评估报告使用限制及编制与提交的始建于方式；v（4）资产评估服务总费用、支付时间及方式；v（5）委托方与注册资产评估师工作配合与协调等事项。v4、资产评估的目的及评估报告的期望用途v（1）资产评估目的：明确、具体并尽量细化，说明资产评估业务的具体目的何用途；v（2）资产评估报告的期望用途：主要明确具体的期望用途内容以及使用人。v5、资产评估对象的基本状况和评估范围v（1）资产评估对象及其权益基本情况。包括：法律、经济和物理状况，如单项有形资产的类型、规格、型号、结构、数量、购置（生产）年代、生产（工艺）流程、地理位置、使用状况等内容；v（2）整体资产中的企业名称、住所、注册资本、所属行业、在行业中的地位与影响、经营范围、财务和经营状况等；v（3）单项有形资产评估对象与评估范围基本一致；v（4）整体资产与评估范围不完全一致，特别是公司价值评估的差异更大；v（5）公司资产评估与公司价值评估也存有很大的不同，评估范围也不相同，价值差异有时很大。v6、资产评估结果的价值类型v（1）按照标准形式、评估假设、业务形式和评估结果四个标志分类，详见P24；v（2）明确并合理选择价值类型，进行有效地资产评估。v7、资产评估基准日及评估工作作业时间v（1）资产评估基准日：合理确定基准日，减少和避免不必要的资产评估基准日期后事项；v（2）资产评估工作作业时间：合理判断即确定工作量，明确评估工作的具体时间安排。v8、资产评估报告使用限制条件详见附件v9、资产评估收费标准及其方式详见附件v10、其他需要明确的重要事项详见附件（1）针对资产评估过程与结论的限制条件与委托方进行必要的沟通；（2）根据限制性条件决定是否可以接受委托；（3）根据评估过程及结果的限制条件决定是否对评估报告的使用者加以限制。（1）资产评估机构在接受资产评估委托前与委托方就收费标准与形式进行协商；（2）对评估对象价值量小，但评估工作量较大的项目，可以要求委托方按照评估项目的实际工作量支付资产评估费用；（3）资产评估的收费标准及支付方式要符合国家有关部门的规定，并在协商基础上确定。（1）进行风险评价，分析资产评估项目的执业风险；（2）分析资产评估机构和人员的专业胜任能力及相关资产评估经验；（3）分析资产评估机构和人员的独立性，确认与委托人或相关当事人的现实或潜在利益冲突。v二、签订资产评估业务约定书二、签订资产评估业务约定书v1、资产评估约定书的概念、资产评估约定书的概念v（1）基基本本含含义义：是在明确了资产评估事项，并对评估项目做出风险评价以后，资产评估机构与委托方共同签订的以确认资产评估双方关系，明确委托目的、被评估资产范围以及双方权力和义务等相关重要事项的合同。v（2）主要特征：）主要特征：v属于法定业务，具有一定的独立性、强制性和公正性；v属于责任与义务的约定契约，具有议定性；v属于市场化合同，具有服务性；v属于收费服务合同，具有责任性和义务性。v2、资产评估约定书的签订要求、资产评估约定书的签订要求v（1）资产评估约定书由资产评估机构统一签订；v（2）资产评估业务由注册资产评估师承办，但不得以个人名义签订资产评估约定书；v（3）资产评估约定书的格式、程序规范，符合执业要求；v（4）内容全面、具体、含义清晰、准确，符合法律、法规及行业管理规定。v3、资产评估约定书的主要内容、资产评估约定书的主要内容v（1）签约双方名称；（2）评估目的；（3）评估对象；v（4）评估基准日期；（5）评估时间（工作、报告时间）；v（6）报告使用人即使用范围；（7）收费约定及相关要求；v（8）双方权利义务及违约责任；（9）签约时间及其他内容。v三、编制资产评估作业计划三、编制资产评估作业计划v1、资产评估作业计划的概念、资产评估作业计划的概念v（1）基基本本含含义义：属于资产评估方案，是对资产评估具体作业过程中的每个工作步骤以及时间和人员进行的规划和安排，它是资产评估机构及有关人员为完成资产评估业务拟定的技术思路与实施方案。v（2）主要特征：）主要特征：v是注册资产评估师实施资产评估业务的方案；v目标明确、程序规范、方法科学；v详略程度取决于资产评估目标及业务规模和复杂程度；v在时间和空间上合理安排资源；v 经过机构负责人审核批准后实施。v2 2、编制资产评估作业计划应重点考虑的因素、编制资产评估作业计划应重点考虑的因素v（1）资产评估目的要求；v（2）技术路线对资产评估状况的影响；v（3）业务风险、项目规模、业务复杂程度；v（4）资产评估精度要求及风险评估状况与应对措施；v（5）评估资产的状况及相关要求；v（6）评估项目对相关资料收集的要求及具体安排；v（7）委托防火资产占有方资产评估经历、诚信及提供资料的可靠性、完整性和相关性；v（8）资产评估途径、方法选择及要求；v（9）评估中可能出现的疑难问题及利用专家的便利性；v（10）评估报告撰写要求及委托方的特殊要求等。v2 2、编制资产评估作业计划应重点考虑的因素、编制资产评估作业计划应重点考虑的因素v（1）资产评估目的要求；v（2）技术路线对资产评估状况的影响；v（3）业务风险、项目规模、业务复杂程度；v（4）资产评估精度要求及风险评估状况与应对措施；v（5）评估资产的状况及相关要求；v（6）评估项目对相关资料收集的要求及具体安排；v（7）委托防火资产占有方资产评估经历、诚信及提供资料的可靠性、完整性和相关性；v（8）资产评估途径、方法选择及要求；v（9）评估中可能出现的疑难问题及利用专家的便利性；v（10）评估报告撰写要求及委托方的特殊要求等。v2 2、编制资产评估作业计划应重点考虑的因素、编制资产评估作业计划应重点考虑的因素v（1）资产评估目的要求；v（2）技术路线对资产评估状况的影响；v（3）业务风险、项目规模、业务复杂程度；v（4）资产评估精度要求及风险评估状况与应对措施；v（5）评估资产的状况及相关要求；v（6）评估项目对相关资料收集的要求及具体安排；v（7）委托防火资产占有方资产评估经历、诚信及提供资料的可靠性、完整性和相关性；v（8）资产评估途径、方法选择及要求；v（9）评估中可能出现的疑难问题及利用专家的便利性；v（10）评估报告撰写要求及委托方的特殊要求等。v2 2、编制资产评估作业计划应重点考虑的因素、编制资产评估作业计划应重点考虑的因素v（1）资产评估目的要求；v（2）技术路线对资产评估状况的影响；v（3）业务风险、项目规模、业务复杂程度；v（4）资产评估精度要求及风险评估状况与应对措施；v（5）评估资产的状况及相关要求；v（6）评估项目对相关资料收集的要求及具体安排；v（7）委托防火资产占有方资产评估经历、诚信及提供资料的可靠性、完整性和相关性；v（8）资产评估途径、方法选择及要求；v（9）评估中可能出现的疑难问题及利用专家的便利性；v（10）评估报告撰写要求及委托方的特殊要求等。v2 2、编制资产评估作业计划应重点考虑的因素、编制资产评估作业计划应重点考虑的因素v（1）资产评估目的要求；v（2）技术路线对资产评估状况的影响；v（3）业务风险、项目规模、业务复杂程度；v（4）资产评估精度要求及风险评估状况与应对措施；v（5）评估资产的状况及相关要求；v（6）评估项目对相关资料收集的要求及具体安排；v（7）委托防火资产占有方资产评估经历、诚信及提供资料的可靠性、完整性和相关性；v（8）资产评估途径、方法选择及要求；v（9）评估中可能出现的疑难问题及利用专家的便利性；v（10）评估报告撰写要求及委托方的特殊要求等。v四、现场调查四、现场调查v1、现现场场调调查查的的概概念念：是指注册资产评估师为完成资产评估任务，在具体实施资产评估作业之前，在资产评估现场对预评估资产所处的环境、使用状况、影响因素及相关事项进行的详细了解、认识与把握的过程。v2、现场调查的意义：v（1）有利于资产评估机构及人员全面、客观地了解评估对象;v（2）核实委托方或资产占有方提供资料的可靠性；v（3）有利于发现问题、线索，有针对性地收集资料与分析；v（4）便于资产评估人员与委托方进行沟通；v（5）有利于资产评估人员根据现场状况安排时间与资源，选择适合的方式及策略等。v3、现场调查的目的：、现场调查的目的：v（1）确定委托资产是否存在，以及其合法性、和完整性；v（2）确定委托评估资产与帐薄、报表的一致性；v（3）收集资产评估所需要的有关数据资料。v4、现场调查的主要内容：、现场调查的主要内容：v（1）了解企业财务会计制度；v（2）了解企业内部控制制度，重点是企业资产管理制度；v（3）初审企业申报资产清单；（4）核实企业申报各项资产；v（5）对企业申报的各项资产的产权进行验证与确认；v（6）核查企业申报资产用于抵押、担保、租赁等特殊资产；v（7）根据调查结果和制度调整申报有误资产；v（8）收集资产评估相关资料。v5、现场调查的基本要求v（1）现场调查范围要求：以委托评估资产的范围为准，包括自身占用以外的资产，如分公司、异地、租赁等；v（2）调查程度的要求：v 建筑物：逐栋勘探核实，并了解产权、使用与维修状况；v 机器设备：数量少时逐一勘探核实，数量繁多时ABC分类，A类设备逐一核实技术鉴定，B类尽量逐一，C类抽样;v 流动资产：状况好的抽样核查并符合行业要求，如存货抽查数量比率40%，价值比率 60%；残次、积压、报废、处置等资产必须逐一核实；v 无形资产、长期股权投资、递延所得税资产等逐笔核查；v 设计评估净资产的，要对负债逐笔核查。v五、收集评估资料v1、有关资产权利的法律文件或其他证明资料v（1）房地产的提地使用证、房产证、建设规划许可证、用地规划许可证、项目批准文件、开工证明、出让及转让合同、购买合同、原始发票等。v（2）有关建筑工程的规划、批文；v（3）有关设备的购买合同、原始发票等；v（4）无形资产的专利证书、专利许可证、专有技术许可证、特许权许可证、商标注册证、版权许可证等；v（5）有关投资的合同及相关约定文件；v（6）有关银行借款的和同级有关约定文件等。v2、资产的性质、目前和历史状况的资料v（1）房地产图纸、预决算资料等；v（2）建筑工程的种类、开工时间、预计完成时间、承建单位、筹资单位、筹资方式、成本构成、工程基本说明或计划等；v（3）设备的技术标准、生产能力、生产厂家、规格、型号、取得时间、启用时间、运行状况、大修理次数、大修理时间、大修理费用、设备与工艺要求的配套情况等；v（4）存活的数量、计价方式、存放地点、主要原材料近期进货价格统计表等；v（5）应收及预付账款帐龄统计表、赊销客户信用及经营状况、坏账准备政策及应收账款收回计划等；v（6）投资资料：被投资企业情况，投资金额、期限、起止时间、比例，年收益、收益分配方式、账面成本等；v（7）原始证据：评估基本日的会计报表、盘点表、对账单、调节表、应收及预付询证函、盘应及盘亏资产情况说明、报废资产证明及情况说明等。v3、评估资产的剩余经济寿命和法定寿命信息v（1）剩余经济寿命：经济寿命扣除已经使用期间后的差额。经济寿命是指评估资产的年基金折旧额与每年平均递增的低劣化值之和最少的年限；v（2）法定寿命信息：是指按照税法或会计法要求，评估资产法定的折旧年限及相关规定。v4、资产的适用范围及获利能力的信息v（1）通过核实营业执照了解评估资产的经营与使用范围；v（2）通过技术鉴定掌握资产的可使用范围和空间。v5、资产以往的评估及交易情况：通过查询有关帐薄及相关资料了解评估资产的评估和交易情况。v6、资产转让的可行性信息：通过查询有关交易合同或意向书或通过市场调查了被评估资产转让的可行性信息。v7、类似资产的市场价格信息：通过市场调查料解和掌握被评估资产的市场价格信息。v8、委托方声明：被评估资产所有权、处置的真实性、产权限制、以及提供数据资料真实性的承诺等。v9、资产评估需要收集的其他相关资料详见附件（1）可能影响被评估资产价值的宏观经济前景信息；（2）可能影响被评估资产价值的行业状况及前景信息；（3）可能影响被评估资产价值的企业状况及前景信息；（4）资产负债表清查单、登记表、评估申报说明；（5）资产、负债清查情况及调整说明；（6）委托方营业执照副本以及其他材料等。v六、评定估算v1、基本含义：资产评估机构及相关人员在基础资料基础上，通过分析资产评估资料选择恰当的资产评估途径及具