地产开发项目工程前期介入基础业务概述

主责单位：主责人：文件编号：发放范围：密级：非密（）秘密（）机密（文件类别：存档案室文件（）存部门文件（申明：本文档系四川蓝光収展股仹有限公司为经营、管理之需要而制定，其知识产权归四川蓝光収展股仹有限公司所有，属本公司商业机密，未经许可丌得外传。仸何人擅自复制、拷贝、摘抁、对外传播或未经本公司许可擅自使用本文档的全部或部分内容皆规为对本公司商业秘密的侵犯，是触犯中华人民共和国刈法的行为，当事人将承担相应的法律后果。）现代服务业集团现代服务业集团-四川区域金管家公司四川区域金管家公司2019年6月光发展总 裁 审 批：审核：现代服务业集团总审裁 审 批：核：编制：郝星扬董事长审 批：工程前期介入基础业务概述董 事 长 审 批：蓝目录一、工程前期介入概述二、前期介入一般流程三、前期介入重点环节一、工程前期介入概述二、前期介入一般流程三、前期介入重点环节房地房地产产开开发发建建设设流程流程35794完成方案设计6取得建设用地规划许可证8取得工规划许可证1012完成策划、规划及概念设计1211完成三通一平示范区开工基础工程开工获得立项审批完成政府立项完成施工图设计市政通电获取土地项目立项启动完成施工单位招标获得施工许可证示范区开放141316151817获得预售许可证开盘完成施工、办理竣工验收备案交付19归纳房地产开发运营过程的关键节点共计19个，按阶段区分如下：1、立项阶段-策划、规划及概念设计；2、方案阶段-方案设计；3、图纸阶段-施工图设计；4、施工阶段-施工单位招标；基础工程开工-工程竣工；5、交付阶段-承接查验；开发建设里程碑节点开发过程关键节点物业前期介入:指物业公司在接管交付项目以前参与介入房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、施工建设、营销策划、竣工验收等。从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。作用：1、优化设计，减少后期改造；2、有助于提高工程质量；3、有利于了解物业情况；4、为前期物业管理做充分准备；5、有助于提高建设单位的开发产品溢价。前期介入概念与作用前期介入概念与作用物业前介服务特点：1、直接面对业主，知道并了解业主需求2、公共配套的直接使用和维护主体3、在解决和处理接管现场问题中具有丰富的经验物业公司的上述优势正是地产公司所欠缺的，因此地产开发环节需要物业前期参与，将这种经验与优势延伸到工程开发环节，尽可能减少问题发生，达到预防目的。物物业业公司公司对对地地产产新新项项目开展前期介入的目开展前期介入的优势优势一、工程前期介入概述二、前期介入一般流程三、前期介入重点环节1项标项标准准物物业业前期介入服前期介入服务务合同合同1、物、物业业前期介入服前期介入服务务合同合同签订时间签订时间项项目启目启动动会后会后30个工作日内个工作日内（开盘后1月）2、服、服务务期限期限自项目拿地之日起至 项目集中交付后4个月止；3、物、物业业前期介入服前期介入服务务物物业业前期介入包括：前期介入包括：方案及图纸评审、现场评审、承接查验报告、缺陷报告、后评价报告及人居红线案例反馈。服服务务内容：内容：依据甲方要求，积极配合甲方组织交付项目的设计（方案及施工）图纸意见反馈、现场评审、承接查验、缺陷反馈、后评价及人居红线案例反馈。4、咨、咨询询服服务务成果成果认认定方式定方式地产开发新交房项目设计图（方案及施工图）建议和交付项目承接查验报告、缺陷反馈表、后评价意见提交甲方城市公司CRM部门、项目工程部、技术部；若甲方城市公司CRM部门、项目工程部、技术部未在合理期限内提出质量异议，则规为对乙方工作成果的认可。5、费费用及支付方式用及支付方式根据关联交易标准，住宅物业前期介入：按年交付建筑管理总面积1.40元元/平方米平方米计收。支付：支付：根据甲乙双方商定的费用收取比例。截止到交付前1个月按阶段成果比例完成总费用60%的结算款项；交付后4个月内完成剩余的40%结算。物物业业前期介入服前期介入服务务合同合同名称名称发发起人起人发发起起时间时间区域公司物区域公司物业审业审核核集集团团物物业审业审核核城市地城市地产审产审核核区域地区域地产审产审批批物物业业前介服前介服务务合合同同项项目目项项目启目启动动会后会后30个工个工作日内作日内城市前介经理城市工程负责人城市财务负责人城市物业总经理区域总裁法务集团前介负责人集团工程负责人集团分管领导CRM负责人城市财务负责人项目/城市设计负责人项目/城市工程负责人城市地产运营负责人城市地产总经理经营负责人区域总裁物物业业前期介入服前期介入服务务合同合同合同収起及审批流程序序号号项项目目类别类别占比占比说说明明完成完成时时限限1方案及图纸评审（占比总费用40%方案评审意见20%1、前介成果OA审批通过流程。2、销项率70%，丌予支付3、销项率大于70%以上的，按照销项率的百分比进行费用支付交房前1个月施工图建筑20%施工图给排水15%施工图景观15%施工图电气（强弱电）15%施工图公区精装15%2现场评审（占比总费用20%现场评审（交付前1个月前每季度提交）100%3竣工及交付（占比总费用的40%）承接查验预检报告（交付前1个月）40%前介成果OA审批通过流程。交房后4个月承接查验报告（交付后30个工作日）40%1、承接查验成果OA审批通过流程。2、承接查验的整改完成95%（承接查验工作结束60个工作日）缺陷反馈报告（交付后2个月）10%成果OA审批通过流程。项目后评价（交付后3个月）10%成果OA审批通过流程。物物业业前期介入服前期介入服务务合同合同考核指标名称名称事事项项指指标标周期周期说说明明各城市公各城市公司年度物司年度物业业前介前介总总费费用用预预算算指指标标以城市公司年度缺陷总费用支付的比例（5条不予扣除、5-10条扣除10%、10-15条扣除20%、15条以上扣除30%丌予扣除5条缺陷均值年底1.缺陷均值：区域公司缺陷总条数/项目数量2.物业提出意见，但未被采纳不做考核3.违反企业及国家标准不做考核4.特殊情况及不可抗力因素不做考核5.因为国家法律法规及标准调整的及业主的个性化需要不做考核6.因设计变更未知会物业造成不做考核10%5-10条缺陷均值20%10-15条缺陷均值30%15条均值缺陷均值物物业业前期介入服前期介入服务务合同合同项目缺陷考核指标计计划划编编制制审审批与批与执执行行前期介入前期介入计计划划计计划划编编制制审审批批1、新拿地幵确定项目开収计刉后30个工作日内，由前介职能根据地产职能部门提供的整体开发计刉，点评计划，按照前介入计划模板、参照EIP分解计划编制前期介入计划。2、分期开发间隔4个月以上的项目，按开发分期逐期编制前期介入计划与地产项目计划匹配。3、审批流程详见权责手册。计计划划执执行行1、所有前期介入成果由区域公司工程前介职能提交。2、区域公司工程前介职能主动对接地产相关职能获得前介信息及资料，幵对成果落地进行跟踪。3、前期介入成果审批流程详见权责手册。开始开始时间时间成果附件成果附件编编号号11.11.222.12.22.32.42.52.633.13.244.14.24.34.44.55工作事工作事项项项目启动前期介入合同签订物业前介计刉编制方案及图纸方案阶段审核建筑图纸审核（土建、强电、给排水、暖通、弱电）物业用房觃刉及机电要求梳理安防与业图纸审核景观与业图纸审核精装图纸审核（户内和公区）工程施工季度现场问题反馈交付风险梳理竣工及交房承接查验启动会承接查验预检及报告承接查验及报告缺陷报告项目后评价人居红线案例反馈完成完成时间时间项目启动会后30个工作日内（开盘后1月）新拿地幵确定项目开发计划后30个工作日内报规方案前根据和骏技术出图时间后7个工作日建筑图纸审核后7个工作日根据和骏技术图纸后7个工作日根据和骏技术图纸后7个工作日根据和骏技术图纸后7个工作日从每季度末30日前完成提交，交付前1个月结束交付前6个月完成梳理幵丏完成认论交付前30天根据地产项目承接查验计刉承接查，承接查验完成后7个工作日，提交报告项目交付后两个月完成交付后3个月完成每年3月15日前提交上年项目反馈物物业责仸业责仸人人区域前介负责人区域前介负责人区域前介负责人区域前介负责人区域前介负责人区域前介负责人区域前介负责人区域前介负责人区域前介负责人区域前介负责人区域物业项目经理区域物业项目经理区域物业项目经理区域物业项目经理区域物业项目经理区域物业项目经理前期介入前期介入计计划划前介前介计计划共划共计计16项项记录文件支持文件规划及方案图阶段流程图开始1 规划方案2 施工图纸3 专业施工图管控要点步骤1：获得地产拿地信息后，在地产集团报规专家小组会3个工作日后，主动对接地产取得相关方案，根据规划方案体检标准审核7个工作日内与地产技术职能达成共识后按权责流程提交。步骤2：根据前期介入计划时间节点主动对接地产技术职能取得施工图信息，在施工图纸落实方案图纸的销项，根据施工图纸体检标准进行审核 在10个工作日与地产技术职能等达成共识后按权责流程提交。步骤3：根据前期介入计划时间节点主动对接地产技术职能取得弱电，精装，景观施工图信息，在施工图纸落实方案图纸的销项，根据施工图纸体检标准及弱电相关标准进行审核 在7个工作日与地产技术相关职能等成共识后按权责流程提交。规划方案阶段体检标准施工图阶段体检标准施工图阶段体检标准工程施工阶段4 首次拆模点评5 砌体及安装点评6 交付样板点评步骤4：根据前期介入时间节点及地产点评计划时间，主动跟踪现场进度按照首次标准层模物业意见模板关注点输入物业意见，与地产相关职能达成共识后1月内完成成果提交。步骤5：根据前期介入时间节点及地产点评计划时间，主动跟踪现场进度按照砌体及安装物业意见模板关注点输入物业意见，与地产相关职能达成共识后1月内完成成果提交。步骤6：根据前期介入时间节点及地产点评计划时间，主动跟踪现场进度按照精装及清水物业意见模板关注点及地产清水交付标准输入物业意见，与地产相关职能达成共识后1月内完成成果提交。步骤7：砌体点评后，开始做季度现场评审报告截止到交付前1月XX区域公司XX项目首次拆模物业意见模板XX区域公司XX项目砌体及安装物业意见模板XX区域公司XX项目砌体及安装物业意见模板XX区域公司XX项目交付样板精装物业意见模板XX区域公司XX项目交付样板清水物业意见模板施工现场评审关注要点xx区域司前介现场评审意见汇总表竣工及交付阶段9 具备承接查验条件判断7 季度现场评审8 承接查验预检11 移交申请12 项目缺陷报告后评价及人居红线反馈阶段13 项目后评价14 人居红线反馈结束Y10 承接查验N结束，根据现场评审关注点评进行现场评审，与地产工程技术，工程职能等达成共识后，在每季度末15日前提交。步骤8：承接查验预检：交房前1个月完成承接查验预留报告及流程提交。步骤9：区域工程职能、物业项目对项目承接查验条件进行判断。步骤10：承接查验1）由区域公司项目工程负责确定是具备承接查验条件，签订承接查验确认表；2）参与地产参加查验启动会明确资料移交时间计划，培训计划及宣贯承接查验标准；3）协调总部工程管理中心现场查验，在查验完成后7个工作日根据查验报告模板完成成果提交；步骤11：完成查验问题及整改计划同时已经纳入地产ERP考核计划，物业项目经理为下游评价人，资料移交记录 培训记录及承接查验设计问题专项讨论会议纪要,完成违反移交红线问题整改；步骤12：项目交付后2个月内根据项目缺陷报告模板要求提交成果。步骤13：项目交付后3个月内根据项目后评价模板要求提交成果步骤14：1）每年3月15日前各区域公司对上年交付项目收集人居红线案例案例形成报告，反馈总部工程前介职能。2）总部工程前介职能根据各地区公司人居红线案例反馈报告，梳理成嘉宝集团人居红线反馈报告，在5月底前反馈地产总部CRM职能，跟新人居红线标准。xx区域公司xx项目承接查验条件确认表项目后缺陷报告 xx区域公司xx项目承接查验报告项目后评价xx区域公司xx项目人居红线案例反馈前期介入管理制度同上同上同上前期介入前期介入执执行行前期介入操作流程一、前期介入各一、前期介入各阶阶段管理段管理1、规划及施工图阶段管理：根据前期介入计划时间节点主动跟踪取得方案、图纸信息，并与地产达成共识，推动图纸瑕疵销项。2、工程施工阶段管理：1）根据前期介入计划时间节点主动对接地产技术职能叏得施工图信息，按施工图纸体检标准进行审核。从主体首次标准层拆模后，反馈施工缺陷及设计缺陷，同时跟踪缺陷整改。2）根据前期介入计划时间节点主动对接地产技术职能取得弱电，精装，景观施工图信息，在施工图纸落实前，根据施工图纸体检标准及弱电相关标准进行审核，在7个工作日与地产技术相关职能等成共识后完成提报。3、竣工及交付阶段管理：交付前1月由项目工程组织承接查验预检；交付后1个月内完成承接查验；交付后两个月对项目进行系统梳理，形成本项目缺陷报告；交付后3个月对项目设计及施工问题进行系统梳理，完成本项目后评价报告。前期介入前期介入执执行行二、二、产产品信息反品信息反馈馈管理管理在上年交付项目中，区域工程职能组织项目对客户存在较大的投诉风险及物业运营重大功能缺失的设计及施工缺陷（丌包含已经违反人居红线的缺陷）梳理形成报告，总部前介职能，每年6月仹完成提交。三、前介月三、前介月报报管理管理区域工程职能每月将前期介入工作内容填写到前期介入月报,每月20日前报总部前介职能审核前期介入前期介入执执行行前期介入前期介入执执行行四、四、罚则罚则1、区域公司无前期介入计划将给予区域通报批评。2、区域公司未上报前期介入季报及季度现场评审、承接查验整改月报给予区域公司通报批评。3、区域公司未按时提交人居红线案例反馈给予区域公司通报批评。4、区域公司前期介入成果图片，资料及其他内容弄虚作假给予区域公司通报批评。5、总部工程中心前介职能每年对区域公司前期介入职能全数检查职能履职情况，各区域公司进行排名评价。6、对于综合排名最后一名丏得分低于80分的区域公司处10001500元罚款；对于综合排名第一丏得分高于90分的区域公司给予10001500元奖励。7、总部工程前介入管职能根据各区域公司前介职能反馈意见，通过整改验证反馈等情况半年度抽查复核，评价区域公司前介职能及责仸项目履职情况。8、对整改不及时、整改完成率不高以及虚报整改情况的，根据总部工程管理职能第一负责人权限实施奖罚。一、工程前期介入概述二、前期介入一般流程三、前期介入重点环节前期介入内容前期介入内容产品流线时间流线整体布局生活配套交通布局安防布局功能规划设备配套规划设计管理方案策划合同备案物业招投标管理费测算服务模式研究协助销售营销推广施工建设电气设备工程开工阀门仪表管网管线布置分项隐蔽工程给排水工程隔音降噪措施景观工程管理用房垃圾中转照明工程消防布局员工用房承接查验交付前期介入平台管控内部管理制度沉淀早期介入中期介入后期介入前期介入三大重点前期介入三大重点阶阶段段在房地产开发的立项决策阶段的介入。物业公司必须要委派专业人员从配套设施设备、环境附属工程、安保消防等方面严格把关。在方案设计阶段的介入。从物业结构和功能布局、设备设施的设置和服务方面全方位审视并提出改进意见。在项目施工阶段的介入。进行施工过程隐蔽工程关注，机电设备的测试、检验。指出前期工程的缺陷并提出改良方案。准备交接和验收的各方面工作等。在此期间，主要应关注如下方面（商业/住宅）：在市场调研过程中关注项目所在城市主要经济指标、周边状况、同类个案及本项目分析。主要业态结构和觃模、空间布局。交通交通组织组织、人、人车动线车动线、出入口（包括各、出入口（包括各业态业态客用、客用、货货用及用及车场车场等）、停等）、停车场车场（觃觃模、模、车车位位数等）数等）。内部交通组织的建议，不同业态房产技术条件、商铺面积、商铺开门、商铺层高、商铺业态调整。扶梯、垂直梯、地下扶梯、垂直梯、地下电电梯梯厅厅、观观光梯、中庭、公共光梯、中庭、公共卫卫生生间间、顾顾客通道、夜客通道、夜间间通道的通道的设设置要置要求及位置。求及位置。关于主要工程系统及配套设施，如垃圾房、空调系统、用电系统、消防系统、设备房的设置不安排。广告位的设置、制造及广告位的安排。管理组织的设立，前期人员的配置，相关资质证书的办理。重点工作一重点工作一觃觃划划设计阶设计阶段段设计阶设计阶段工作流程段工作流程Page 24JB.JL-GC-QJ-08B1施工施工图阶图阶段体段体检标检标准准JB.JL-GC-QJ-07B1觃觃划方案划方案阶阶段体段体检标检标准准设计阶设计阶段段审图标审图标准清准清单单在这个过程中，主要的工作重点包括：提出设备的设置、服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议。分析物分析物业业建造建造选选料及安装情况，提高料及安装情况，提高设备设备使用效率，减使用效率，减轻轻后期管理的后期管理的压压力。力。审查审查有关工程（包括有关工程（包括绿绿化工程）的化工程）的优优劣，提供改善意劣，提供改善意见见。提供机电安装及能源分配的有关与业技术管理意见。提供功能布局或用料更改的有关与业技术管理意见。帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤。提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能。检查检查工程施工工程施工进进度（定期巡度（定期巡查查施工施工现场现场，参与工程例会，及，参与工程例会，及时时提出提出维护维护开开发发商利益和保商利益和保证证施工施工质质量量的丏的丏业业建建议议，协协助开助开发发商做好使用功能的商做好使用功能的验验收，收，对对各种各种设备设备、管、管线线都逐一都逐一检查检查）。）。检查检查前期工程的施工前期工程的施工质质量，量，对对与原与原设计设计不合不合且且可以更改的部分提出建可以更改的部分提出建议议。配合。配合设备设备安装、管安装、管线线布置布置，进进行行现场监现场监督，确保安装督，确保安装质质量。找出量。找出遗遗漏工程漏工程项项目。目。参与开发商的建筑、设备、设施的竣工验收，幵建立验收档案；发现可能存在的施工隐患；参与重大设备的调试和验收。制订物业验收流程，指出工程缺陷，对改良方案的可行性及费用提出建议。重点工作二重点工作二施工建施工建设阶设阶段段施工施工阶阶段工作流程段工作流程Page 27施工施工阶阶段段现场评审现场评审关注清关注清单单JB.JL-GC-QJ-10B0施工施工阶阶段段现场评审现场评审关注点关注点商商业项业项目目在筹备阶段，针对与业内容进行市场调研、组织成立管理架构、编制相关管理制度，进行人员培训；提供经营管理公约、商户手册、业主手册样本幵协助相关文件审批；提供开业和促销时期的安全防卫服务，制订物业管理收费标准予以明示；配合项目公司营销宣传、推广、氛围营造，准备物业管理企业简介、主要业绩证书、在管物业图片及资质等级证书资料。重点工作三重点工作三承接承接查验查验（交付（交付/开开业业筹筹备备）阶阶段段承接承接查验执查验执行行详见详见承接承接查验查验管理制度。管理制度。通过前期介入，可以大量收集和掌握第一手资料，根据第一手材料提前策划项目前期物业管理的方案，进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、交付准备等工作，使物业建设与物业管理有条不紊地衔接与过渡。与此同时，与社会有关部门密切联系，从而确保交付/开业进度幵圆满完成预期指标。35794完成方案设计6取得建设用地规划许可证8取得工程规规划许可证1012完成策划、规划及概念设计1211完成三通一平示范区开工基础工程开工取得立项审批完成政府立项完成施工图设计市政通电获取土地，项目立项启动完成施工单位招标取得施工许可证示范区开放141316151817取得预售许可证开盘完成施工、办理竣工验收备案交付19项目策刉调研报告项目方案设计建议书XX施工图读图意见书XX公司施工项目调研报告施工现场评审意见上次拆模点评意见砌体及安装点评意见精装点评意见清水交付点评意见xx项目承接查验预检报告xx项目承接查验条件确讣表xx项目承接查验承接查验图纸资料移交计刉xx项目承接查验图纸资料移交清单xx项目承接查验承接查验报告xx项目承接查验整改信息汇总xx项目承接查验承接查验问题及整改计刉示范区现场评审报告xx项目承接查验现场查验问题汇总表xx项目承接查验操作培训记彔表xx项目承接查验移交信息汇总xx项目承接查验物业移交信息表xx项项目人居目人居红线红线案例反案例反馈馈xx项项目缺陷反目缺陷反馈报馈报告告xx项项目后目后评评价价报报告告全全阶阶段段输输出成果一出成果一览览Page 30前期介入管理制度前期介入管理制度查阅查阅路径路径Page 31THANK YOU