房地产估价基础知识

电子教案周丽红欢迎和“人在囧途”在线交流！人在囧途人在囧途 QQQQ：274337353274337353http:/湘少版湘少版湘少版湘少版3-63-6年级英语同步视频教材年级英语同步视频教材年级英语同步视频教材年级英语同步视频教材http:/ 价基 础知 识第1章 房地产和房地产价格第2章 房地产估价第一讲 房地产的概念第二讲 房地产特性、类型和房地产价格第三讲 影响房地产价格的因素第一讲 房地产估价概述和估价原则第二讲 房地产估价程序和房地产估价师执业资格制度第1章房地产 和房地产价 格第一讲 房地产概念第二讲 房地产特性、类型和房地产价格第三讲 影响房地产价格的因素教学目的：通过本章的讲解，旨在使学生了解房地产的定义及实物、权益、区位的概念；熟悉土地和建筑物的内涵；了解土地和房地产的特性及分类方式；熟悉房地产价格的分类；掌握影响房地产价格的因素。教学重点：1.区分实物、权益、区位的概念；2.土地和建筑物的概念；3.土地的特性及分类方式；4.房地产价格的分类。教学难点：房地产价格的分类第一讲 房地产的概念一、房地产的定义土地建筑物地上定着物房地产的实物、权益和区位实物权益区位地上空间地面地下空间地心地下空间地上空间地面土地的空间范围二、房地产的基本内涵土地的基本内涵建筑物的基本内涵坐落面积形状四至地势周围环境利用现状产权状况地质水文状况基础设施完备程度和土地平整程度土地使用管制坐落面积层数和高度结构设备装修公共配套设施完备程度平面布置外观建成年月维修、保养情况及完损程度利用现状产权状况其他一、房地产特性和类型1、房地产的特性2、房地产类型（1）不可移动性（2）寿命长久性各种用途土地的出让年限（3）数量有限性（4）相互影响性（5）易受限制性（6）难以变现性（7）保值增值性警察权征用权征税权充公权（1）按用途划分（2）按开发程度划分（3）按是否产生收益划分（4）按经营使用方式划分生地毛地熟地在建工程现房收益非收益出租出售自用办公营业二、房地产价格的含义和形成条件1.含义2.形成条件 有用性 稀缺性 有效需求三、房地产价格的分类投资价值和市场价值原始价值、账面价值和市场价值成交价格、市场价格、理论价格和评估价值基准地价、标定地价和房屋重置价格总价格、单位价格和楼面地价实际价格和名义价格起价、标价、成交价和均价保留价、起拍价、应价和成交价补地价四、影响房地产价格的因素（一）一般因素社会因素经济因素行政因素（二）区域因素居住商业工业（三）自身因素位置地质条件地形、地势土地面积和形状建筑物本身其他条件教学目的：通过本章的讲解，旨在使学生了解房地产估价的定义及估价的必要性；掌握房地产估价原则的内涵；熟悉房地产的估价程序；了解房地产估价师执业资格制度。教学重点：1.房地产估价的定义；2.房地产估价原则；3.房地产估价的程序。教学难点：房地产估价原则一、房地产估价概述（一）房地产估价的概念（二）必要性（三）估价行业发展状况简介1.专业估价人员2.估价目的3.估价原则4.估价程序5.估价方法6.影响房地产价格的因素7.估价时点8.客观合理价格或价值的估算和判定二、房地产估价原则1.合法原则2.最高最佳使用原则5.公平原则3.替代原则4.估价时点原则合法产权合法使用合法处分法律上许可技术上可能经济上可行价值是否最大a 保持现状前提b 装修改造前提c 转换用途前提d 重新利用前提估价时点估价对象状况房地产市场状况过去（回顾性评估）过去过去现在过去现在现在未来未来未来未来估价时点原则第二讲 房地产估价程序 和房地产估价师执业资格制度一、房地产估价程序1.获取估价业务被动接受主动争取2.受理估价委托3.拟定估价作业方案4.收集估价所需资料5.实地查勘估价对象6.选定估价方法并测算7.确定估价结果8.撰写估价报告9.审核估价报告10.出具估价报告11.估价资料归档二、房地产估价师执业资格制度（一）考试1.考试组织与考试内容2.执业资格考试报名条件取得执业资格证（二）房地产估价师的权利和义务（三）房地产估价服务收费注册房地产估价师权利义务1.以房产为主的收费标准2.宗地地价评估收费标准3.基准地价评估收费标准第二篇房地产估价方法第3章 市场比较法第4章 收益法第5章 成本法第6章 假设开发法第7章 其他估价方法本书重点教学目的：通过本章的学习，旨在使学生了解市场比较法的含义、理论依据和操作步骤；熟悉交易实例的收集方式和选择 可比实例的要求；掌握价格可比基础的建立；掌握交易情况、交易日期和房地产状况修修正的内容；掌握综合修正计算和综合结果的确立。教学重点：1.市场比较法的含义、适用范围和条件；2.选择可比实例的要求；3.交易情况、日期和房地产状况修正的内容；4.综合修正计算和综合结果的确立。教学难点：交易情况、交易日期和房地产状况修正第一讲 市场比较法简介一、市场比较法的定义1.得出的价格是比准价格，定义2.该法的本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象价格3.“有条件选用市场比较法估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。二、理论依据：替代原则三、适用的条件和适用对象四、操作步骤1.搜集交易实例2.选取可比实例3.对可比实例成交价格做适当的处理4.求取比准价格一、交易实例的收集1.收集交易实例的途径2.交易实例收集的内容二、选取可比实例政府部门查阅资料同行交流扮演各种角色1.用途相同2.地段相同3.建筑结构相同或相似4.规模相当5.交易类型吻合6.成交日期接近7.成交价格是正常成交价格3-10个五个统一统一付款方式统一采用单价统一币种和货币单位统一面积内涵统一面积单位全部换算成一次性付款的方式全部换成人民币一、交易情况修正计算1.交易情况修正的含义2.造成成交价格偏差的因素3.交易情况修正的方法 有利害关系人之间的交易 急于出售或急于购买的交易 交易双方某一方不了解市场 交易双方某方有特别动机或偏好 特殊交易方式的交易 交易税费非正常负担二、交易日期修正计算1.含义2.方法三、房地产状况修正计算（1）价格指数法（2）变动率法定基价格指数环比价格指数1.含义2.内容3.修正的思路和方法四、综合修正计算1.计算公式方法简单算术、加权算术、中位数众数、其他方法区位权益实物收集交易实例选取可比实例可比实例A可比实例B可比实例C建立价格可比基础交易情况修正房地产状况修正比准价格A求取比准价格建立价格可比基础交易情况修正房地产状况修正比准价格B建立价格可比基础交易情况修正房地产状况修正比准价格C第4章 收益法教学目的：通过本章的讲解，旨在使学生了解收益法的含义、理论依据和操作步骤；掌握收益法的各类计算公式及应用；掌握不同类型房地产的净收益求取方法；掌握资本化率的求取方法。教学重点：1.收益法的理论依据；2.收益法的各类计算公式的推导过程；3.不同类型房地产的净收益的求取方法；4.资本化率的求取方法。教学难点：1.收益法的各类计算公式的推导过程；2.同类型房地产的净收益的求取方法；3.资本化率的求取方法。收益法的基本原理（一）概念得出价格为收益价格（二）理论依据预期原理（三）适用范围有收益或有潜在收益（不限于本身是否有收益，如写字楼）（四）操作步骤具有条件1.估价物业未来的纯收益可以用货币计量2.纯收益的产生是连续的，在数量上时较稳定的3.资本化率可以确定1.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料2.预测估价对象的未来收益（如净收益）3.求取报酬率或资本化率、收益乘数4.选用适宜的收益法公式计算收益价格收益法的计算公式收益法的计算公式一般公式（原公式）净收益每年不变净收益在前若干年有变化预知未来若干年后房地产价格净收益按仪的数额递增递减净收益按一定比率递增和递减利用高中数学推导下面各公式有限年无限年净收益净收益的求取的求取计算公式潜在毛收入空置等造成的收入损失运营费用有效毛收入估价与会计记账的不同各类型房地产出租型营业商业工业农地自用或尚未使用混合注意事项收益流模式收益年限确定资本化率的内涵求取方法累加法市场提取法插入法资本化率的种类综合资本化率土地资本化率建筑物资本化率应用注意各个资本化率的定义，并掌握其计算方法。教学目的：通过本章的讲解，旨在使学生了解成本法的含义、理论依据和操作步骤；掌握新开发房地产和旧房地产的成本法估价计算公式及其应用；掌握重新构建价格的内涵及求取方法；掌握建筑物折旧的求取方法及计算公式。教学重点：1、成本法的定义；2、重新构建价格；3、建筑物的各种折旧。教学难点：（1）重新构建价格 （2）建筑物的折旧 一、成本法的基本原理概念理论依据本质买方卖方适用范围和条件操作步骤温馨提示：本部分虽看似简单，但为基础部分，须深层次掌握。二、新开发土地的成本法估价二、新开发土地的成本法估价计算公式价格构成1.土地取得成本2.开发成本土地开发成本建筑物建造成本3.管理费用4.财务费用投资利息融资费用土地利息开发成本和管理费用利息5.销售费用6.销售税费7.开发利润新开发区宗地价格评估一、新开发房地产一、新开发房地产计算公式价格构成1.土地取得成本2.开发成本土地开发成本建筑物建造成本3.管理费用4.财务费用投资利息融资费用土地利息开发成本和管理费用利息5.销售费用6.销售税费7.开发利润新开发房地产价格评估二、旧房地产计算公式重新购建价格概念重置价格重建价格注意事项求取方法单位比较法分部分项法工料测量法指数调整法建筑物折旧物质折旧功能折旧经济折旧年限法实际观察法成新折扣法综合法注意事项估价上折旧和会计上折旧的区别？土地使用权年限对建筑物经济寿命的影响。三、运用举例1.根据已知条件求取房地产的单价和总价2.根据已知条件，采用合适的估价方法，估出案例在具体估价时点的价格。总结该估价方法教学目的：通过本章的讲解，旨在使学生了解假设开发法的含义、理论依据和操作步骤；掌握假设开发法的计算公式及其应用；掌握假设开发法中的计息方法（传统方法）和折现法的区别。教学重点：1.假设开发法的定义；2.传统法和折现法的区别。教学难点：传统法和折现法的区别一、基本原理概念理论依据适用的对象和条件操作步骤其他用途二、基本公式 两个预测由此演变的适合各种土地的公式生地毛地熟地在建工程旧房进行房屋建设开发成熟地开发成房地产续建装饰装修完开发完成后出售出租、营业两种方法的定义注意：回忆房地产开发里的现金流量那一章两种方法的区别两种方法各自的优缺点假设开发法中各子项的求取开发经营期开发完成后的房地产价值开发成本、管理费用、销售费用、销售税费投资利息开发利润投资者购买待开发房地产应负担的税费折现率计算中遇到的问题温馨提示：注意区别与成本法里的七项运用举例将以实际讲课为主教学目的：通过本章的讲解，旨在使学生了解长期趋势法、路线价法、基准地价法、高层建筑物地价分摊法的基本原理；掌握长期趋势法的直线趋势法、平均增减量法；掌握路线价法中的深度修正系数的求取方法；熟悉基准地价法的求取方法；掌握高层建筑物地价分摊的方法。教学重点：1.路线价法；2.基准地价法；3.高层建筑物地价分摊法。教学难点：路线价法长期趋势法基本原理概念理论依据适用对象和条件操作步骤作用具体方法直线趋势法平均增减趋势法平均发展速度法仔细推敲注意长期趋势法的各方法定义的区别路线价法基本原理必要性概念理论依据适用的对象和条件操作过程1.划分路线价区段2.划分路线价区段设定标准深度3.选取标准宗地4.确定路线价5.制作深度指标表6.计算临街各宗土地的价格应用举例一面临街前后两面临街矩形土地矩形街角地三角形土地其他形状土地划成规格土地基准地价修正法含义主要作用评估的方法和步骤1.确定区域范围2.明确其内涵、构成、表达方式、基准日期等3.划分地价区段4.抽查评估标准宗地的价格5.计算区段地价6.确定基准地价7.列出其建议和技术采用的方法市场法成本法收益法假设开发法等基准地价采用的这些方法如何取舍？建筑物 地价 分摊意义方法按建筑面积按房地价值按土地价值计算公式应用举例掌握其分摊方法第三 篇房地产估 价实 务第8章 估价作业方案制定第9章 估价信息收集第10章 房地产估价报告第11章 典型目的的房地产估价教学目的：通过本章的讲解，旨在使学生了解房地产估价技术路线的概念；熟悉房地产估价技术路线与房地产价格内涵、房地产价格形成过程的关系；掌握房地产估价技术路线确定方法和过程；熟悉估价作业方案的内容；掌握估价作业方案的编制。教学重点：1.估价技术路线设计；2.估价对象、估价目的、估价时点。教学难点：估价时点估价技术路线设计含义作用估价技术路线与估价方法的关系注意内容三个明确确定过程及案例明确估价对象明确估价目的明确估价时点1.确定估价的基本事项2.确定价格内涵3.选择适宜方法、途径4.方法应用需处理地方注意例题的讲解估价作业方案拟定意义主要内容1.确定估价技术路线，初定估价方法2.拟定调查收集的资料3.预计所需的时间、人力、经费4.拟定作业步骤和作业进度方案内容编制方案方法及案例1.确定估价作业的具体因素2.初选估价方法和人员3.估价作业的工作进度安排4.其他注意案例教学目的：通过本章的讲解，旨在使学生了解估价信息收集的重要意义；熟悉估价信息收集的主要内容和方式；掌握信息调查、整理、统计的方法；掌握实地查勘的内容和方法。教学重点：列出资料清单教学难点：无收集估价资料估价所需资料宏观资料和市场状况资料不同估价方法所需的资料估价对象状况资料列出资料清单基本资料估价对象的区域条件和个别条件选用各种估价方法所需收集的资料所谓的各种估价方法有哪些？估价信息的调查与统计估价数据信息的采集、检验和整理估价信息调查步骤初步调查决定收集资料的方法设计调查表选样资料整理与分析估价信息统计方法集中趋势测度离散趋势测度估价对象实地查勘实地查勘内容和方法土地房屋查勘举例注意查看例中各种表格内容教学目的：通过本章的讲解，旨在使学生了解房地产估价报告的写作要求、原则和职业道德等；熟悉房地产估价报告的规范格式；熟悉房地产估价报告中常见的错误形式及找错步骤；掌握前述4大估价方法在具体案例分析中的应用。教学重点：1.房地产报告的写作形式；2.房地产估价报告的规范格式。教学难点：房地产估价报告的改错房地产估价报告写作要求写作原则客观性原则目标性原则规范性原则估价人员和估价师的职业道德概述规范格式封面目录致委托人函估价师声明估价的假设和限制条件估价结果报告估价技术报告附件常见错误分析查错步骤快速浏览报告详细检查报告分析测算过程确定估价结果常见错误报告书漏项估价对象描述不全选用的估价方法不妥各种评估方法中的错误其他方面少写大写金额用词过于艺术化数字应具体化等教学目的：通过本章的讲解，旨在使学生了解各种估价目的下的估价概况和现实意义；熟悉各种估价目的的特点和要求；掌握各种估价目的下估价方法的选择和应用。教学重点：1.各种估价目的 2.各种估价目的下的估价方法选用教学难点：各种估价目的下的估价方法选用典型目的的房地产估价典型目的的房地产估价房地产抵押价值评估房地产转让价格评估房地产拆迁评估房地产保险估价房地产纠纷估价特点法律规定选用方法常见问题温馨提示：注意其 法律规定和方法的选用。