百货大楼选址分析报告

商场简介 商场简介 新乡市百货大楼（有限 责任公司）位于新乡市商业 中心，开业于 1952年 7月 1日， 是全省百货业唯一一家中华 老字号，营业面积 4万平方 米经营日化、服装、针织、 鞋帽、家居、烟酒、百货、 钟表、 家电、 手机、文化 体育用品、照材、 眼镜、 生活超市、特色美食、珠宝 首饰等 30大类 6万余种商品 。 企业荣誉 全国商业售后服务十佳商店 全国百城万店无假货商店 全国文明经营示范单位 全国商业企业售后服务满意单位 全国执行物价计量政策法规优秀单位 2008年荣誉 : 再次被确认为“全国百城万店无假货商店” 河南省职业道德建设十佳单位 新乡市服务业先进企业 企业领导介绍 王树安，高级经济师， 自 1986年至今任新 乡市百货大楼（有限 责任公司）党委书记、 董事长兼总经理；自 1993年至今，连续 当选为河南省第八、 九、十、十一届人大 代表， 2002年，被 评为优秀省人大代表。 企业领导介绍 王树安的社会兼职主要有：河南省中华老字 号工作委员会副主任；河南省社会科学院特邀研 究员；河南省管理科学研究院特邀研究顾问；河 南省书法家协会会员；新乡市教授协会会长；新 乡市楹联协会名誉会长；新乡市中州书画院和古 鄘书画院名誉院长；新乡市工商联副主席；新乡 市文学艺术界联合会委员；新乡市演讲协会名誉 会长；新乡市书法家协会和摄影家协会顾问等。 王树安是一位被新乡各界公认的儒商，摄影、楹联、书法数艺兼 长，出版有 王树安摄影作品集 、 王树安楹联集 、 王树 安书法作品集 ，其书法作品三次荣获全国金奖，并在国家、省、 市级报刊发表作品 200多幅，发表文章、论文 20余篇。新闻媒体 对王树安的艺术成就和他开创的“文商融合”之道进行了大量报 道。王树安“文商融合”之道的内涵是“以文化人，以文行商”。 商为职业文为魂，物质文明、精神文明在他身上和在他领导下的 新乡市百货大楼体现出美好融合的境界，创建了特色鲜明的优秀 企业文化。 王树安先后被授予“全国商业优秀创业企业家”、“河南省劳动 模范”、“河南省优秀企业家”、“河南省优秀共产党员”、 “河南省模范军转干部”、“河南省优秀思想政治工作者”、 “优秀河南省人大代表”等荣誉称号。 企业理念 经营理念 先正人品，再卖商品。 服务理念 爱护信誉要像爱护自己的眼 睛一样，对待顾客要像对待自己的亲人一 样。 精神理念 把心操够，把劲使足。 管理理念 老好好思想是管理工作的大 敌。小事大做，举轻若重。 学习理念 多喝墨水，少喝酒水。 竞争理念 战胜对手首先要战胜自己 。 企业格言 经商信为本，做人德为根。 人格也是效益。 慈不掌兵，奸不经商。 领导要有情，管理应无情。 企业的形象就是自己的表现。 师古不泥古，读书不唯书，尊上不媚上。 使用干部一般应当：放心、放手、不放任。 企业家应当成为杂家，商人应当成为文化人。 企业就是细节，所以要举轻若重，小事大做。 企业文化是智慧，是力量，是效益，是生产力。 干部的能力，最扼要地说，三个字：说、写、干。 企业领导形象 =长 宽 高长就是经营管理的专长， 宽就是知识面要宽，高就是思想境界要高。 在竞争中惟一持久优势是比竞争对手学习得快的能力 . 免费服务项目 免费存包 免费提供熨烫 免费测量身高 血压 免费存车、手机充电、免费电话 免费旅游咨询车次咨询 免费提供婴儿推车 免费残疾人服务通道 免费擦鞋修鞋 免费图书报刊阅览 免费设立母婴休息室 免费提供雨伞拐杖 免费提供服务箱 免费提供休息凳 免费手机加香 免费提供引用水 为儿童免费提供才艺表演 百货大楼选址原则 1.方便消费者购买。 新乡市百货大楼位于市区商业中心，城市繁华 区，交通要道。消费者可以方便地购买自己所需要 的商品。并且它的商圈范围很大，它地处交通要道， 是许多人流的必经之处，尤其是在节假日，上下班 时间人流如潮，有着巨大的客流量，它店址的选择 极大地便利了来往人流购物。它一般以流动人口为 主要销售对象，目标顾客为中高档消费者和追求时 尚，品位的顾客。 百货大楼选址原则 2.方便货品运送。 新乡市南临黄河，北倚太行，是豫北地区政治、 经济、文化和交通中心城市。现辖两市六县、四区 及市高新技术产业开发区，总人口 548万。京广铁 路穿境而过，京珠高速、 107、 106国道穿贯南北， 形成了四通八达，快捷方便的交通运输网 ,而新乡 市百货大楼位于城市繁华区 ,地处交通要道可以方 便快速地运送货品，及时补充商品的需求量 . 百货大楼选址原则 3.有利于竞争。 新乡目前百货商店不断增多 ,竞争日益激烈 , 虽然新乡市百货大楼附近有很多大型的商场和超 市，但本商场凭借它优质的商品和良好的商场信 誉赢得了大量消费者的青睐。 企业高管曾说过 :” 别企业有的我们也应该有 , 只有这样我们才能在最基本上保持相同的出发点 , 才能不至于落后” 4.有利于网点扩充。 百货大楼地处十字路口的重要交通位置极 大地方便了其网点扩充。同时本商场拥有较强 的经济实力 ,为进一步的发展提供良好的基础 , 另外本商场还拥有其他商场不具备的条件那就 是享有政府的支持 . 百货大楼商圈分析 百货大楼 胖东来 千盛 平原商场 百货大楼商圈分析 1.人口统计分析 (客流规律分析 ) (1).百货大楼拥有属于自己的自身客流 ,悠久的历 史使商场有很大部分的忠诚消费者 . (2).临近有很多的商场 ,这无形中形成了该商场的 分享客流 . (3).位于新乡市最繁华的平原路商业区中心，地处 十字路口这一交通要道，它的人流量规模是十分庞大的 , 这造就了商场的派生客流。 2.经济基础和购买力分析 新乡是中原崛起九城市中的重要一员，其经济发展等 各项指标在我省名列前茅。在国家统计局 2004年首次发布 的中国综合实力百强城市中，新乡市位列河南省第三位。 2006年度河南城市排名暨综合实力评分榜上，新乡居于第 二名。河南城市人均可支配收入，新乡位列第二名。 （ 2007年，全市城镇居民人均可支配收入为 11235元，同比 增长 18.8%，累计人均消费性支出 7933元，同比增长 22.9%）。因此对于零售企业来说，新乡市场还是非常大的。 2006年，我市社会商品零售额达 189亿元 。我市目前市区 商场总体营业面积达到 30 8万平方米。按我市市区现有人 口 90万计，那么，每千名市民拥有的大商场面积已经达到 342平方米。 百货大楼的目标顾客定位于中高档品位的消费者。 经济基础和购买力分析 购买力指数 = A*50% + B*30% + C*20% 其中： A：是商圈内可支配收入总和 B：是商圈内零售总额 C：是具有购买力的人口数量 商圈饱和指数分析 （ C） （ RE） IRS = RF IRS：某地区某类商品商业圈饱和指数 C ：某地区购买某类商品的潜在顾客人数 RE： 某地区每一顾客平均购买额 RF： 某地区经营同类商品商店营业总面积 3.竞争状况分析 百货大楼位于新乡市最繁华的商业区，它的附近有丹尼 斯百货、平原商场、千盛百货、胖东来百货，怡园商场， 步行街等众多竞争对手，因此它的竞争是非常激烈的，但 是它凭借其历史文化的悠久、选址、商品和服务质量的优 秀，等赢得了大批消费者 ,形成了自己的独特的竞争优势。 国家发改委产业政策司在 关于城市商业网点规划 工作的指导意见 中说，在距离建筑面积 5000平方米以上 的大型百货店、综合超市、购物中心 500米以内，不得新建 同类型、同性质的商业业态。要限制没有经营主体，只建 楼、不从事商品经营或者只靠出租柜台经营的大商场建设。 另据了解， 新乡市商业网点发展规划 于 2007年 3月份出 台，但普利购物广场、百货大楼二期、沃尔玛等大型商场 在规划之前已经立项审批，造成我市的商业网点过剩，并 且过于集中。商业网点规划明显滞后于城市经济和社会发 展。 3.竞争状况分析 百货大楼、丹尼斯、千盛百货、胖东来百货、平原商场 竞争力分析。 百货大楼营业面积 4万平米 丹尼斯 2万平米 千盛百货 3万平米 胖东来百货 4万平米 平原商场 4万平米 它们之间的距离都很近，对于消费者来说影响不是很大。 关键还是企业的商品和服务质量。 我们可以利用赫夫法则这对某一个地区（比如我们学校）的 消费者进行一个吸引力分析。 如果 =1，每个超市对这个消费者的吸引力是： A的吸引力是： 40000/40=1000 B的吸引力是： 30000/50=600 C的吸引力是 消费者到每个超市购物的概率分别是： 到 A的概率 = 1000/（几家百货吸引力之和） 到 B的概率 到 C的概率 4.基础设施状况分析 近年来百货大楼的基础设施 在不断地完善和发展，它地处 十字路口的交通要道，给它带 来了很多的优势，但也不可避 免地存在一些局限性，那就是 停车场的面积有限。 10路 13路 20路 22路 25路 26路 27路 28路 2 路 30路 32路 36路 37路 38路 40路 4路 62路 63 路 百货大楼 店址评估 （一）营业潜力 假设百货大楼商圈有三个层次：第一层次的主要 商圈内居民户数为 5万户，第二层次的次要商圈内居 民户数为 15万户，第三层次的边际商圈内居民户数为 80万户。若平均每户居民每月去百货大楼的消费水平 为 300元，则： 主要商圈居民支出总额： 300 50000 1500（万元） 次要商圈居民支出总额： 300 150000 4500（万元） 边际商圈居民支出总额： 300 800000 24000（万元） 据调查分析，百货大楼的市场占有率在主要商圈为 25， 在次要商圈为 15，在边际商圈为 5，则： 主要商圈购买力为： 1500 25 375（万元） 次要商圈购买力为： 4500 15 575（万元） 边际商圈购买力为： 24000 5 1200（万元） 该新店月营业潜力为： 375 575 1200 2150（万元） 则一年的总销售额估计为： 2150 12 25800（万元） 变动成本（ Variable Cost）：指总额随产量的增减而成 正比例关系变化的成本；主要包括原材料和计件工资，就 单件产品而言，变动成本部分是不变的； 固定成本（ Fixed Cost） :是指总额在一定期间和一定业 务量范围内不随产量的增减而变动的成本。主要是指固定 资产折旧和管理费用； 损益平衡点销售额预估 损益平衡点销售额 =固定费用 /（销货毛利率 变动费用率） 举例： 单店， 20平方，两个营业员 开店装修费 24000元 可分摊到 12个月 即每月摊 2000元 固定费用：营业员薪资 1000*2=2000元 /月 租金 3000元 /月 水电煤 500元 /月 装修费分摊 2000元 /月 杂费 500元 /月（损坏、维修） 即固定费用总计 =2000+3000+500+2000+500=8000元 变动费用率： 1%营业员提成 +5%税金 =6% 销货毛利率：平均 4折进货成本 7.5折销售 即毛利率 46.7% 即每月营业额损益平衡点为： 8000/（ 46.7%-6%） =19656元 每日平均营业额为 655元，如日营业额低于此金额，必亏。