X年04月21日晋中市太榆科技创新城项目初步市场研究

首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：太榆科技创新城项目太榆科技创新城项目初步市场研究初步市场研究2012.04.211首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：综述综述竞态分析竞态分析房地产市场分析房地产市场分析目录宏观城市分析宏观城市分析项目本体分析项目本体分析22首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：城市定位城市定位晋中市城市概况：晋中市城市概况：n晋中市位于山西省中部，山西省中部，东依太行，西临汾河，北与省会太原市毗邻太原市毗邻。n晋中市是一座历史文化底蕴非常深厚、文化气质十分独特鲜明，发展潜力巨大无限的，古老而现代化的地区。n面积：1.64万平方公里n人口：327327万人万人（2011年）山西中心，文化名城33首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：榆次区城市概况：榆次区城市概况：n榆次地处山西中部腹地，是省城榆次地处山西中部腹地，是省城的南大门的南大门。n全区面积1328平方公里n人口人口58.658.6万万n是晋中市委、政府所在地。城市定位城市定位地处腹地，政府所在44首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：榆次区距省会太原仅榆次区距省会太原仅2020公里公里，距首都北京540公里，距西北名城西安600公里，距空港武宿机场仅14公里，石太、南同蒲、太焦、石太高铁、太中银铁路和大西高铁多条国铁干线由东向南、由南向北贯穿全区，为榆次东进西出、连接京津和西北奠定了基础。城市定位城市定位区位优越交通便利55首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：n2011年，晋中市GDPGDP较2010年净增加126.4亿元，达到达到890.2890.2亿元亿元。n从全省11个市看，晋中晋中GDP总量排在太原、临汾、长治、吕梁、运城、晋城之后，列第七位列第七位，其中，太原首太原首次突破两千亿元，达到次突破两千亿元，达到20802080亿元亿元。n按2011年平均人口计算，晋中市人均晋中市人均GDPGDP达到达到2730027300元元，较上年增加3725元，人均GDP相当于全省平均水平的88.1%。n三次产业结构为三次产业结构为8.28.2：54.954.9：36.936.9各市三次产业比重（各市三次产业比重（20102010年年)晋中市经济发展平稳城市经济城市经济66首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：城市经济城市经济山西省统计局：n2011年，全市城镇居民家庭人均可支配收入为全市城镇居民家庭人均可支配收入为18918.618918.6元元，自2006年起年均递增15.5%；其中市区城镇居民人均可支配收入市区城镇居民人均可支配收入2019520195元元，自2006年起年均递增14.8%。n2011年晋中市区城镇居民收入为20195元，高全省平均水平高全省平均水平2070.82070.8元，元，在全省在全省1111个地级市中列第个地级市中列第3 3位位。晋中市城市居民收入平稳上涨，年均上涨15%77首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：综述综述竞态分析竞态分析房地产市场分析房地产市场分析项目本体分析项目本体分析宏观城市分析宏观城市分析88首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：项目本体分析项目本体分析项目地块项目地块项目开发地块涵盖太榆科技创新城的部分区域以及大学城的部分区域99首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：项目本体分析项目本体分析n与山西大学城融为一体的人才聚集区人才聚集区n与省城太原融为一体的高端商务聚集区高端商务聚集区n与山西经济融为一体的战略性新兴产业自主创新战略性新兴产业自主创新产品研发高地，高新技术成果转化及产业化高地产品研发高地，高新技术成果转化及产业化高地太榆科技创新城项目定位太榆科技创新城项目定位1010首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：项目现状项目现状n大学城已开工建设n原有五个村落准备开展拆迁相关工作项目本体分析项目本体分析1111首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：项目本体分析项目本体分析项目机遇项目机遇城市发展方向城市发展方向n太榆同城化作为推进太原经济圈发展太榆同城化作为推进太原经济圈发展的核心步骤，太原市的“十二五”规划中已经明确将榆次纳入其中。n太原目前东西北三面因山脉阻隔，没有更多的地理位置可供拓展，南移向南移向榆次发展是太原发展的惟一选择榆次发展是太原发展的惟一选择。1212首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：项目机遇项目机遇政府鼎力扶持政府鼎力扶持n袁纯清书记在十次党代会报告上提出的，太榆科技创新城是山西省转型太榆科技创新城是山西省转型综改试验区建设的一个重大标杆项目综改试验区建设的一个重大标杆项目，必将对全省的经济社会发展起到极大的示范和牵引作用。n王君省长在2012年的政府工作报告中也明确指出：“全力支持太原率先发展，并以太原晋中共建区和太榆科技创新城建设为抓手，加快太以太原晋中共建区和太榆科技创新城建设为抓手，加快太原晋中同城化步伐原晋中同城化步伐”。项目本体分析项目本体分析1313首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：项目机遇项目机遇大学城发展带动作用大学城发展带动作用项目本体分析项目本体分析山西高校新校区是省政府省政府20102010年年1212月批准建设的项目月批准建设的项目，位于晋中北部新城北侧，规划范围南至纬四街、北至规划纬六路，西至规划经一路，东至聂店西侧边界中都北路，总用地规模总用地规模99009900亩亩，北侧预留远期发展用地约4116亩。1414首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：传媒艺术学院太原师范学院交通技术学院太原理工大学晋中学院首批将有11所高校迁入大学城，粗略估计将有14.6万名师生入驻，将会直接促进本项目住宅销售及配套发展。1515首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：综述综述竞态分析竞态分析项目本体分析项目本体分析房地产市场分析房地产市场分析宏观城市分析宏观城市分析1616首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：晋中房地产市场晋中房地产市场-土地土地供地项目供地项目用途用途面积面积（平方米）（平方米）面积面积（亩）（亩）单价单价（万元（万元/亩）亩）总价总价（万元）（万元）年度年度山西职工医学院教育127,625 193.35 15.00 2,900 2011交通职业技术学院教育234,741 355.63 15.00 5,334 2011太原师范学院教育872,442 1321.75 15.00 19,826 2011山西医院科大学教育717,969 1087.72 15.00 16,316 2011传媒大学教育489,085 740.96 15.00 11,114 2011山西中医学院教育489,179 741.11 15.00 11,117 2011晋中学院教育656,293 994.28 15.00 14,914 2011太原理工大学教育1,289,631 1953.79 15.00 29,307 2011山西建筑职业技术学院教育85,726 129.87 15.00 1,948 2011煤炭职业技术学院教育369,940 560.46 15.00 8,407 2011合计合计5,332,632 5,332,632 8,079 8,079 15.00 15.00 121,184 121,184 晋中市高校园区供地情况晋中市高校园区供地情况2011年，晋中市高校园区成交教育用地共计晋中市高校园区成交教育用地共计80798079亩亩（533万平方米），平均土地单价15万元/亩。1717首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：晋中房地产市场晋中房地产市场-土地土地供地项目供地项目用途用途面积面积（平方米）（平方米）面积面积（亩）（亩）单价单价（万元（万元/亩）亩）总价总价（万元）（万元）年度年度晋中万科新城房地产开发有限公司 商住120,827 183.05 88.34 16,170 2011晋中万科新城房地产开发有限公司 商住97,316 147.43 94.35 13,910 2011晋中凯德瑞房地产开发有限公司商服105,408 159.69 100.76 16,090 2011山西骅燕置业有限公司商服66,353 100.52 108.83 10,940 2011山西佰胜通房地产开发有限公司 商住37,669 57.07 111.27 6,350 2010华强房地产开发有限公司 商住93,473 141.61 112.99 16,000 2010合计合计521,046 521,046 789 789 100.66 100.66 79,460 79,460 晋中市北部新城供地情况晋中市北部新城供地情况2010-2011年，晋中市北部新城区域成交土地共计晋中市北部新城区域成交土地共计789789亩亩（52万平方米），平均土地单价100万元/亩。1818首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：晋中市城区供地情况晋中市城区供地情况供地项目供地项目用途用途面积面积（平方米）（平方米）面积面积（亩）（亩）单价单价（万元（万元/亩）亩）总价总价（万元）（万元）年度年度山西振鹏投资开发有限公司其他商服用地12,115 18.35 163.45 3,000 2012山西同华房地产开发有限公司中小套型普通商品房8,263 12.52 155.77 1,950 2012晋中惠腾房地产开发有限公司其他普通商品住房36,352 55.07 168.68 9,290 2011晋中金坤房地产开发有限公司中小套型普通商品房2,089 3.16 161.15 510 2011晋中市开发区佳地房地产开发有限责任公司 其他商服用地3,528 5.34 252.58 1,350 2011合计合计62,347 62,347 94 94 170.45 170.45 16,100 16,100 2011年，晋中市城区域成交土地共计晋中市城区域成交土地共计9494亩亩（6万平方米），平均土地单价170万元/亩。晋中房地产市场晋中房地产市场-土地土地1919首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：晋中房地产市场晋中房地产市场-开发开发20112011年年新开工面积（万）新开工面积（万）投资额（亿元）投资额（亿元）商品房52.8212.93保障性住房84.178.99合计136.9921.922011年晋中市住宅开发面积达晋中市住宅开发面积达到到136.99136.99万平米，完成投资额万平米，完成投资额21.9221.92亿元亿元，较2010年基本持平。2020首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：晋中房地产市场晋中房地产市场-成交成交20112011年年晋中市商品商品住宅销售面积为住宅销售面积为75.7775.77万平米万平米，销售金额16.56亿元，较2010年略有下降，但成交均价有所上涨，达到成交均价有所上涨，达到41004100元元/平米平米。20112011年呈现量跌价升态势。年呈现量跌价升态势。2121首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：因客群重叠及未来的规划融合，在了解晋中市房地产市场情况之外，建议项目区域同步参考太原市太原市房地产市场情况2222首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：20112011年总共供应土地年总共供应土地5656幅，出让面积为幅，出让面积为248.06248.06万，与万，与去年相比基本保去年相比基本保持同等水平持同等水平。20072007年年-2011-2011年太原市场土地供应年太原市场土地供应房地产市场房地产市场-土地土地2323首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：20112011年推出了年推出了5656幅土地，总面积为幅土地，总面积为248.06248.06万万。其中，小店区小店区的出让土地的出让土地面积最多为面积最多为92.2292.22万，万，占土地出让总量的占土地出让总量的37.18%37.18%，万柏林区万柏林区的出让土地面积其次，为70.47万，占土地出让总量28.41%28.41%；迎泽区和杏花岭区各占土地出让总量的10.33%；其余区域均不足10%。房地产市场房地产市场-土地土地20082008年年-2011-2011年太原市土地供应分布情况年太原市土地供应分布情况迎泽区：25.71万杏花岭区：25.63万小店区：92.22万万柏林区：70.47万尖草坪区：20.22万晋源区：13.8万2424首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：2011年太原土地成交量小幅上涨成交量小幅上涨，20112011年土地市场共成交年土地市场共成交3636幅土地，幅土地，占地面积为占地面积为184.37184.37万万。与去年同期相比成交幅数增加14幅，同比增加幅度为63.64%，占地面积增加了33.14万，同比上涨了21.91%。房地产市场房地产市场-土地土地20072007年年-2011-2011年太原市场土地成交年太原市场土地成交2525首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：2011年太原土地市场价格有所回落土地市场价格有所回落，与去年相比下降了与去年相比下降了25.69%25.69%。从这可以看出，调控政策的效果已经体现，开发商拿地相对理智，就这种情况来看，未来一到两年内，太原市商品房价格将继续保持小幅浮动，不会出现未来一到两年内，太原市商品房价格将继续保持小幅浮动，不会出现明显变化明显变化。房地产市场房地产市场-土地土地20082008年年-2011-2011年太原市场土地成交价格年太原市场土地成交价格2626首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：20112011年的土地市场呈现年的土地市场呈现量升价跌量升价跌态势态势土地市场土地市场n2011年，虽然商品房市场受调控遇冷，但太原土地市场较去年仍有小幅的升温。n较去年相比，20112011年年土土地地供供应应量量及及土土地地价价格格小小幅幅下下降降，而而成成交交量量有有一一定定幅幅度的上涨。度的上涨。n本年度土地供应集中在小店区、万柏林区。供应集中在小店区、万柏林区。房地产市场房地产市场-土地土地2727首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：2011年，太原市年，太原市商品房供应面积为商品房供应面积为623.75万，较上年下降万，较上年下降21.1%。成交面积为成交面积为422.91万，较上年下降万，较上年下降34.4%。房地产市场房地产市场-商品房商品房20082008年年-2011-2011年太原商品房供求情况年太原商品房供求情况 2828首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：20112011年，商品房年，商品房成交均价为成交均价为78657865元元/，较去年上涨了，较去年上涨了13.02%13.02%。从从20012001年到现在，太原商品房成交均价呈现稳步上涨的态势。年到现在，太原商品房成交均价呈现稳步上涨的态势。房地产市场房地产市场-商品房商品房20012001年年-2011-2011年太原商品房价格情况年太原商品房价格情况 2929首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：20112011年，太原商品年，太原商品住宅市场供应面积为住宅市场供应面积为571.67571.67万，较上年下降万，较上年下降23.2%23.2%。成交面积为成交面积为352.47352.47万，较上年下降万，较上年下降40%40%。20082008年年-2011-2011年太原商品住宅供求情况年太原商品住宅供求情况 房地产市场房地产市场-商品住宅商品住宅3030首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：20112011年，太原房商品房年，太原房商品房住宅成交均价为住宅成交均价为76867686元元/，较上年上涨，较上年上涨3.23%3.23%。房地产市场房地产市场-商品住宅商品住宅20082008年年-2011-2011年太原商品住宅价格情况年太原商品住宅价格情况 3131首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：20112011年，年，受到限购令影响受到限购令影响，市场观望情绪浓厚，商品住宅价格快速上，市场观望情绪浓厚，商品住宅价格快速上涨的势头被遏制，逐渐回归正常的水平。因此全年商品住宅市场成交涨的势头被遏制，逐渐回归正常的水平。因此全年商品住宅市场成交价格基本在价格基本在6500-80006500-8000元元/的范围内的范围内小幅震荡小幅震荡。房地产市场房地产市场-商品住宅商品住宅20112011年太原市商品住宅价格浮动情况年太原市商品住宅价格浮动情况 3232首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：20112011年，太原商业市场供应量为年，太原商业市场供应量为24.5524.55万，较去年下降万，较去年下降40.86%40.86%。成交面积为成交面积为4242万，成交量较上年上涨万，成交量较上年上涨5.9%5.9%。房地产市场房地产市场-商业商业20082008年年-2011-2011年太原商业市场供求情况年太原商业市场供求情况 3333首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：20112011年，太原商业物业年，太原商业物业销售价格波动较大销售价格波动较大，基本上逐步上升的趋势；，基本上逐步上升的趋势；在住宅受到限购令影响的情况下，商业地产慢慢受到了更多消费者的青睐。在住宅受到限购令影响的情况下，商业地产慢慢受到了更多消费者的青睐。房地产市场房地产市场-商业商业20112011年太原市商业价格浮动情况年太原市商业价格浮动情况 3434首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：20112011年，太原办公市场供应面积为年，太原办公市场供应面积为15.7315.73万，较上年下降万，较上年下降4.67%4.67%。成交面积为成交面积为4.64.6万，较上年下降万，较上年下降73.21%73.21%。房地产市场房地产市场-办公办公20082008年年-2011-2011年太原办公用房市场供求情况年太原办公用房市场供求情况 3535首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：20112011年，太原年，太原办公市场成交均价浮动幅度比较大办公市场成交均价浮动幅度比较大，预计未来在银行放，预计未来在银行放松贷款的情况下，办公市场成交价格将会逐步稳定。松贷款的情况下，办公市场成交价格将会逐步稳定。房地产市场房地产市场-办公办公20112011年太原市办公用房价格浮动情况年太原市办公用房价格浮动情况 3636首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：房地产市场房地产市场-客群客群2011年，晋中市城镇居民人均消费性支出11206.95元，比2006年增长了82.7%，年均递增12.8%；其中市区城镇居民人均消费支出市区城镇居民人均消费支出1347313473元元，比2006年增长78.4%，年均递增年均递增12.3%12.3%。晋中市居民消费支出情况消费项消费项人均支出（元）人均支出（元）同比增长同比增长占全部消费项百分比占全部消费项百分比家庭设备用品及服务支出808.47.70%7.21%居住支出1446.9212.91%食品支出3306.435.90%29.50%衣着支出1703.9624.80%15.20%教育文化娱乐服务1303.887.90%11.63%其他商品和服务416.6249.40%3.72%医疗保健支出732.0719.60%6.53%交通和通信1488.6726.50%13.28%3737首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：38太原市居民消费价格情况房地产市场房地产市场-客群客群2011年，随着我国经济的快速发展和国家扩大内需、刺激消费政策的显现，太原市居民消费需求趋于活跃，消费结构发生了极大变化：n居民消费由量的满足转变为质的提升居民消费由量的满足转变为质的提升n消费观念由保障型逐步向发展型和享受型转变消费观念由保障型逐步向发展型和享受型转变n消费市场呈现为持续增长的态势消费市场呈现为持续增长的态势。20112011年太原市居民消费价格总水平为比上年上涨年太原市居民消费价格总水平为比上年上涨5.4%5.4%，其中食品价格，其中食品价格上涨上涨14.0%14.0%，非食品价格指数上涨，非食品价格指数上涨2.1%2.1%；工业品价格上涨；工业品价格上涨0.7%0.7%，服务项，服务项目价格上涨目价格上涨3.8%3.8%。38首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：39房地产市场房地产市场-客群客群太原市居民消费支出情况2011年太原市城镇居民家庭人均消费性支出为人均消费性支出为13111.0313111.03元元，同比增长同比增长8.31%8.31%。八大类消费支出呈现“七增一降”态势，除交通和通讯支出有除交通和通讯支出有所减少外，其他七大类消费支出都有所增加。所减少外，其他七大类消费支出都有所增加。消费项消费项人均支出（元）人均支出（元）同比增长同比增长占全部消费项百分比占全部消费项百分比家庭设备用品及服务957.1750.52%7.30%居住支出居住支出1562.221562.2233.32%33.32%11.92%11.92%食品支出4286.1415.54%32.69%衣着支出1414.2614.59%10.79%教育文化娱乐服务1784.3712.70%13.61%其他商品和服务441.378.26%3.37%医疗保健支出1365.846.43%10.42%交通和通信1299.67-37.51%9.91%39首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：房地产市场房地产市场-客群客群本项目客群分析本项目客群分析教师群体教师群体学校名称学校名称教师数量教师数量学生数量学生数量人数小计人数小计太原理工大学1990199026000260002799027990山西医科大学13201320900090001032010320太原师范学院1727172715000150001672716727晋中学院1000100012000120001300013000山西传媒艺术学院4184185000500054185418山西金融职业学院2002003400340036003600山西中医学院3163169100910094169416山西煤炭学院4874876173617366606660山西交通职业技术学院3173177000700073177317山西建筑职业技术学院3203206500650068206820山西职工医学院3563564312431246684668合计合计84518451103485103485111936111936根据网上数据统计，11所大学共有师生11余万人，其中教师8000余人，大学城师生群体将会成为项目购买客群并成为稳定的消费群体。4040首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：教师群体的购买力教师群体的购买力高校教师的薪资构成：高校教师的薪资构成：校内基本工资校内基本工资+校外校外“兼职兼职”工资工资根据网上数据了解到，高校教师基本工资不高，普通教师至教授级别的基本工资平均3000-6000元/月左右。但校外“兼职”工资往往较高，占年收入的绝大部分，但目前无法统计。据专业人士透露：据专业人士透露：太原理工大学教授级别的教授年收入可达太原理工大学教授级别的教授年收入可达300300万万元元/年左右年左右。因此，本项目教师群体拥有足够的购买力，可以成为本项目的主力购买人群。房地产市场房地产市场-客群客群4141首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：本项目客群分析本项目客群分析主动外溢人群主动外溢人群n太原城市规划方向城市南向发展n太原限购令，限购投资类型客户，而晋中区域不限购。n太原城市平均住宅均价7686元/，晋中市住宅均价4100元/，本项目处于价值洼地，性价比优势明显。根据以上，可以预见将会有大量人群主动外溢，购房需求向南迁移，从而成为项目的主要客群，包括投资类客户与刚需类客户。房地产市场房地产市场-客群客群4242首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：竞态分析竞态分析综述综述房地产市场分析房地产市场分析项目本体分析项目本体分析宏观城市分析宏观城市分析4343首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：竞品选取标准竞品选取标准太原太原市区市区晋中晋中市区市区由于项目处于太原市与晋中市的中间区域，离两城的距离相当，因此本项目的竞本项目的竞品在两城市中间区域内进行选取品在两城市中间区域内进行选取。由于本案为造城规模，因此在竞品的选取中包含多种业态。4444首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：45区域内住宅项目较多，因此根据项目的规模体量、业态、开发商品牌等因素。选取出三个主要参考项目：晋中万科晋中万科朗润园、新兴朗润园、新兴国际文教城、领秀国际文教城、领秀铭筑铭筑。主要参考项目分析主要参考项目分析本案本案新兴国际新兴国际文教城文教城晋中万科晋中万科朗润园朗润园领秀铭筑领秀铭筑45首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：1 1、基本情况、基本情况竞品竞品-晋中万科朗润园晋中万科朗润园占地面积：占地面积：500亩建筑面积：建筑面积：7070万平米万平米（其中商业20万平米）容容 积积 率：率：一期2.20 绿绿 化化 率：率：35%物业公司：物业公司：北京万科物业服务有限公司开开 发发 商：商：晋中万科新城房地产开发有限公司 4646首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：472 2、产品情况、产品情况物业类别：物业类别：住宅、商业建筑形态：建筑形态：n洋房（花墅）：6栋、每栋6层、1梯2户、层层退台n高层：2栋、每栋26层、2梯4户n小高层：每栋18层、2梯4户装修状况：装修状况：高层精装修、洋房毛坯户数：户数：一期近900户，其中洋房144户 产品户型：产品户型：n洋房：洋房：175175三居三居n高层：高层：9090两居、两居、140140三居三居n小高层：小高层：8585一居和两居、一居和两居、106106、155155三居三居竞品竞品-晋中万科朗润园晋中万科朗润园47首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：3 3、价格及开盘情况、价格及开盘情况开盘时间：开盘时间：5月开始蓄客，预计预计7 7、8 8月份开盘月份开盘交房时间：交房时间：共分六个组团，一期2013年底入住销售价格：销售价格：住宅预计住宅预计63006300元元/（含精装（含精装13001300元元/）、）、洋房洋房8000-100008000-10000元元/8585两居两居9090两居两居106106三居三居140140三居三居竞品竞品-晋中万科朗润园晋中万科朗润园4848首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：竞品竞品-新兴国际文教园新兴国际文教园1 1、基本情况、基本情况占地面积：占地面积：920亩 建筑面积：建筑面积：平方米平方米容容 积积 率：率：2.00绿绿 化化 率：率：40%物物 业业 费：费：1.00元/平米月物业公司：物业公司：晋中好佳物业公司开开 发发 商：商：辰兴房地产发展股份有限公司4949首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：竞品竞品-新兴国际文教园新兴国际文教园物业类别：物业类别：住宅、别墅、商业装修状况：装修状况：毛坯户户 数：数：5000户开盘产品：开盘产品：12栋小高层，每栋10-11层，1梯2户产品户型：产品户型：108108、114114、128128、133133、135135三居三居特色：特色：小区配有35万平米的新兴教育园区2 2、产品情况、产品情况5050首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：竞品竞品-新兴国际文教园新兴国际文教园3 3、价格及开盘情况、价格及开盘情况首期开盘时间：首期开盘时间：2009-11首期入住时间：首期入住时间：2010-05项目进展：项目进展：目前项目已经基本成熟，大部分房源已经交房入住新一期开盘时间：新一期开盘时间：待定新一期入住时间：新一期入住时间：2014年5-6月开盘价格：开盘价格：住宅预计住宅预计50005000元元/左右，商业左右，商业1000010000元元/左右左右前期车位售价：前期车位售价：8.5万元万元/个（产权）个（产权）5151首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：竞品竞品-领秀领秀铭筑铭筑1 1、基本情况、基本情况占地面积：占地面积：35478平方米 建筑面积：建筑面积：132431平方米 容容 积积 率：率：3.73绿绿 化化 率：率：45%物业公司：物业公司：晋中明亮物业服务有限公司开开 发发 商：商：山西明亮房地产开发有限公司5252首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：竞品竞品-领秀领秀铭筑铭筑2 2、产品及销售情况、产品及销售情况物业类别：物业类别：住宅建筑形态：建筑形态：8栋高层，每栋18层，1梯2户装修状况：装修状况：毛坯主力户型：主力户型：88-26088-260平米，平米，在售在售160-200在售价格：在售价格：4500元元/平米左右平米左右车位售价：车位售价：12.8万元万元/个（产权）个（产权）开盘时间：开盘时间：2010-11入住时间：入住时间：2012-03目前进度：目前进度：项目基本销售完毕5353首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：54区域内其他参考项目为：学院学院翠湖风尚、书香美苑、龙华翠湖风尚、书香美苑、龙华绿视界、太榆印象、绿视界、太榆印象、赛江南名园赛江南名园。其他参考项目分析其他参考项目分析本案本案54首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：竞品竞品-学院学院翠湖风尚翠湖风尚占地面积：占地面积：34666平方米 建筑面积：建筑面积：130000平方米容容 积积 率：率：3.70绿绿 化化 率：率：40%开盘时间：开盘时间：2011-9入住时间：入住时间：2012-10开开 发发 商：商：利丰房地产开发有限公司1 1、基本情况、基本情况5555首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：竞品竞品-学院学院翠湖风尚翠湖风尚物业类别：物业类别：住宅、商铺建筑形态：建筑形态：10栋12层，1梯3-6户装修状况：装修状况：毛坯当期户数：当期户数：2000户产品面积：产品面积：44-12244-122平米平米销售价格：销售价格：未定562 2、产品及价格情况、产品及价格情况56首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：57竞品竞品-书香美苑书香美苑1 1、基本情况、基本情况占地面积：占地面积：33333平方米 建筑面积：建筑面积：150000平方米 容容 积积 率：率：4.50绿绿 化化 率：率：40%开发商：开发商：未知57首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：58竞品竞品-书香美苑书香美苑2 2、产品及价格情况、产品及价格情况物业类别：物业类别：住宅建筑类别：建筑类别：多层 小高层装修状况：装修状况：毛坯产品面积：产品面积：65-13565-135平米平米销售价格：销售价格：最低3200元/平米58首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：591 1、基本情况、基本情况竞品竞品-龙华龙华绿视界绿视界占地面积：占地面积：70000平方米 建筑面积：建筑面积：130000平方米 容容 积积 率：率：1.50绿绿 化化 率：率：45%开盘时间：开盘时间：2011-8入住时间：入住时间：2013-9-30开开 发发 商：商：山西鑫缘龙华房地产开发有限公司59首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：60竞品竞品-龙华龙华绿视界绿视界2 2、产品及价格情况、产品及价格情况物业类别：物业类别：住宅、花园洋房装修状况：装修状况：精装修当期户数：当期户数：600产品面积：产品面积：77-14077-140平米平米销售价格：销售价格：均价均价33003300元元/平米平米60首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：611 1、基本情况、基本情况竞品竞品-太榆印象太榆印象占地面积：占地面积：16000平方米 建筑面积：建筑面积：20000平方米 容容 积积 率：率：1.25绿绿 化化 率：率：40%物物 业业 费：费：0.80元/平方米月开开 发发 商：商：山西省俊太房地产开发有限公司61首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：62物业类别：物业类别：住宅建筑类别：建筑类别：以11层小高层为主装修状况：装修状况：毛坯产品面积：产品面积：未知销售价格：销售价格：未知竞品竞品-太榆印象太榆印象2 2、产品及价格情况、产品及价格情况62首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：631 1、基本情况、基本情况竞品竞品-赛江南名园赛江南名园占地面积：占地面积：150000平方米 建筑面积：建筑面积：600000600000平方米平方米(分五期开发)容容 积积 率：率：4.00绿绿 化化 率：率：40%开盘时间：开盘时间：2009-05-19入住时间：入住时间：2012-04-01物物 业业 费：费：0.70元/平方米月开开 发发 商商：晋中经济开发区秋村村委会63首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：64竞品竞品-赛江南名园赛江南名园2 2、产品及价格情况、产品及价格情况物业类别：物业类别：住宅、普通住宅建筑形态：建筑形态：共50栋，三期5栋21层，1梯3户装修状况：装修状况：毛坯产品面积：产品面积：107-141107-141平米平米销售价格：销售价格：32003200元元/平米平米64首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：65区域内商铺种类较单一，以汽配、五金机电为主，选取的主要参考项目为：鸣鸣天汽配仓储中心、聚美瑞国际五金机电城、山西蓝海国际汽配城天汽配仓储中心、聚美瑞国际五金机电城、山西蓝海国际汽配城。本案本案65首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：661 1、基本情况、基本情况竞品竞品-鸣天汽配仓储中心鸣天汽配仓储中心占地面积：占地面积：56000平方米建筑面积：建筑面积：未知容容 积积 率：率：暂无资料绿绿 化化 率：率：35%开盘时间：开盘时间：2010-10-05入住时间：入住时间：2011-6-30物物 业业 费：费：1.00元/平方米月物业公司：物业公司：鸣天专用车配套有限公司物业开开 发发 商：商：鸣天专用车配套有限公司66首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：672 2、产品及价格情况、产品及价格情况物业类别：物业类别：商业街商铺建筑形态：建筑形态：共6栋2层装修状况：装修状况：简装修 产品面积：产品面积：150400150400平米平米销售价格：销售价格：48884888元元/平米平米 竞品竞品-鸣天汽配仓储中心鸣天汽配仓储中心67首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：68竞品竞品-聚美瑞国际五金机电城聚美瑞国际五金机电城1 1、基本情况、基本情况占地面积：占地面积：81467平方米 建筑面积：建筑面积：220000平方米 容容 积积 率：率：2.62绿绿 化化 率：率：5%开盘时间：开盘时间：2009-03-01入住时间：入住时间：2010-12-31开开 发发 商：商：太原聚瑞房地产开发有限公司68首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：692 2、产品及价格情况、产品及价格情况竞品竞品-聚美瑞国际五金机电城聚美瑞国际五金机电城物业类别：物业类别：商铺、住宅商铺类型：商铺类型：市场类商铺装修状况：装修状况：毛坯产品面积：产品面积：商铺商铺120-300120-300平米平米住宅住宅6060平米平米销售价格：销售价格：均价均价92009200元元/平米平米69首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：70竞品竞品-山西蓝海国际汽配城山西蓝海国际汽配城1 1、基本情况、基本情况占地面积：占地面积：264001平方米 建筑面积：建筑面积：346000平方米 容容 积积 率：率：1.31开盘时间：开盘时间：2011-1-16入住时间：入住时间：2010-09-01物业公司：物业公司：山西蓝海国际汽配城有限公司开开 发发 商：商：山西宇佳房地产开发有限公司70首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：712 2、产品及价格情况、产品及价格情况物业类别：物业类别：商铺、街区商铺商铺类型：商铺类型：商业街商铺装修状况：装修状况：简装修产品面积：产品面积：95-28395-283平米平米销售价格：销售价格：90009000元元/平米平米 竞品竞品-山西蓝海国际汽配城山西蓝海国际汽配城71首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：竞品小结竞品小结n项目周边后期供应量较大，且有项目周边后期供应量较大，且有大品牌开发商直接竞争大品牌开发商直接竞争；n产品定位方面应谨慎，尽量减小同质化竞争；产品定位方面应谨慎，尽量减小同质化竞争；n参考项目中：参考项目中：住宅产品当前价位在住宅产品当前价位在3300-63003300-6300元元/左右左右商铺产品当前价位在商铺产品当前价位在9000-100009000-10000元元/左右左右7272首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：综述综述竞态分析竞态分析房地产市场分析房地产市场分析项目本体分析项目本体分析宏观城市分析宏观城市分析7373首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：综述综述机会：机会：n太原城市发展南向迁移南向迁移，区域利好n山西政府鼎力扶持政府鼎力扶持，项目利好n“不限购不限购”政策利好n晋中市、太原市房地产发展稳健，市场经济利好经济利好n土地成本较小成本较小n大学城大学城开发将会带来稳定客源稳定客源n目前项目处于价值洼地，发展潜力巨大价值洼地，发展潜力巨大7474首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：综述综述威胁：威胁：n新建区域，周边配套缺乏，项目起步初期，对价格形成压力起步初期，对价格形成压力n目前市场对于区域的认可度较低区域的认可度较低n周边供应量大，且有大品牌开发商介入，后期竞争态势无可避免竞争态势无可避免n项目体量大，为造城规模，开发周期较长开发周期较长，占用资本量大占用资本量大7575首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：对策建议：对策建议：n零成本或低成本拿地，获取土地升值n市场定位应紧密围绕大学城概念n全力打造完善的配套，提升区域价值n产品定位需谨慎，尽量避免市场同质化竞争7676首创华夏九城首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns源自源自MM858商铺网：商铺网：谢 谢！77