出让评估规范20号文件课件

国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）解读文件出台背景（一）文件出台背景（一）n国土部为什么要出台这样一个规范：n1、加强地价管理工作的需要；n2、完善土地市场工作的需要；n3、规范具体估价行为的需要。文件出台背景（二）文件出台背景（二）由来：由来：关于印发招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范关于印发招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）和协议出让国有土地使用权规范（试行）（试行）和协议出让国有土地使用权规范（试行）的通知的通知（国土资发（国土资发20062006114114号）、号）、2121号令号令(03(03年年)、3939号令号令(07(07年年)关于地价评估、地价确定：关于地价评估、地价确定：招拍挂出让规范招拍挂出让规范 第第7 7条条 协议出让规范协议出让规范 第第5.45.4条条文件出台背景（三）文件出台背景（三）由来：由来：市、县国土资源管理部门组织对地块评估，依据城镇土地估价规程，评估可由市、县国土资源管理部门或其所属事业单位组织进行，也可以委托具有土地估价资质的土地或不动产评估机构进行。应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策集体决策，综合确定底价（标底）、和投标、竞买保证金、起叫价、起始价等。文件出台背景（四）文件出台背景（四）目前管理上仍存在的部分问题目前管理上仍存在的部分问题：1.行政部门商量确定 2.不评估，直接按文件或系统确定底价 3.各种价格概念不清文件出台背景（五）文件出台背景（五）评估过程中面临的困难：评估过程中面临的困难：1.城镇土地估价规程规定不够具体；2.行政干预多（部门内、部门外）；3.新情况、新问题不断出现。文件出台背景（六）文件出台背景（六）起草过程：起草过程：1.2011年预研究；2.2012年10月形成初稿，征求中估协技术审 裁委员会意见；3.2012年12月，全国4个区片会上征求意见；4.国土部内所有相关司局征求意见；5.2013年4月印发。国土部办公厅关于发布国有建设用地使用权出让地国土部办公厅关于发布国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）通知价评估技术规范（试行）通知解读解读n文件性质：部门规范性文件n有效期：五年n印发日期：2013年4月8日，即日生效。国土部办公厅关于发布国有建设用地使用权出让地国土部办公厅关于发布国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）通知价评估技术规范（试行）通知解读解读n通知的第1条内容：程序要求、承担单位、范围n通知的第2条内容：评估活动管理n通知的第3条内容：报告备案管理 n通知的第4条内容：底价确定 n通知的第5、6条内容：监管和救济 n通知的第7条内容：适时修订及制订实施细则 国有建设用地使用权出让地价评估国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）技术规范（试行）解读解读n前言前言n 目的：规范出让地价评估行为n 依据：三个法（物权法、土地管理法、房地产管理法），二个出让规定（39号令和21号令）等n 归口管理：国土部n 起草单位：利用司n 解释权：国土部国有建设用地使用权出让地价国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）评估技术规范（试行）解读解读n1 1 适用范围适用范围n直接适用：在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估。n参照执行：国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权流转、国有农用地使用权出让、土地他项权利出让国有建设用地使用权出让地价国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）评估技术规范（试行）解读解读n2 2、引用的标准、引用的标准（三个国标，一个行标）n城镇土地估价规程n城镇土地分等定级规程n土地利用现状分类n城市地价动态监测技术规范国有建设用地使用权出让地价国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）评估技术规范（试行）解读解读n3 3、依据：、依据：n4个法律法规（物权法、土地管理法、房地产管理法、出让和转让暂行条例）n2个部门规章（国土部39号令、21号令）n3个国发规范性文件（国发200115号、200428号和20083号）国有建设用地使用权出让地价国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）评估技术规范（试行）解读解读n4 总则总则n4.1 出让地价评估定义n4.2 出让地价评估目的n4.3 评估原则：价值主导原则公开市场原则审慎原则国有建设用地使用权出让地价国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）评估技术规范（试行）解读解读n4.4 4.4 评估方法评估方法n评估方法选择的要求：n收益还原法、市场比较法和剩余法（假设开发法）三选一n成本逼近法、公示地价系数修正法二选一n因土地市场不发育等原因，无法满足上述要求的，应有详细的市场调查情况说明。国有建设用地使用权出让地价国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）评估技术规范（试行）解读解读n4.5 4.5 评估程序评估程序（1）接受委托，明确估价目的等基本事项；（2）拟订估价工作方案，收集所需背景资料；（3）实地调查；（4）选定估价方法进行评估；（5）确定估价结果，并根据当地市场情况、有关法律法并根据当地市场情况、有关法律法规和政策规定，给出底价决策建议（新增加内容要规和政策规定，给出底价决策建议（新增加内容要求）求）；（6）撰写估价报告，履行土地估价报告备案程序，取得履行土地估价报告备案程序，取得电子备案号（新增加内容要求）电子备案号（新增加内容要求）；（7）提交估价报告；（8）估价资料归档。5 5 评估方法的运用首先要满足城镇土地估价规程的基本要求5.1 5.1 收益还原法收益还原法 （1）确定土地收益，应通过调查市场案例进行比较后得出，符合当前市场的正常客观收益水平，并假设该收益水平在出让年期内保持稳定。对于待建、在建的土地，按规划建设条件选用可比较案例。用于测算收益水平的比较案例应不少于3个。5 5 评估方法的运用n5.1 5.1 收益还原法收益还原法n（2）确定各项费用时，应采用当前市场的客观费用；n（3）确定还原利率时应详细说明确定的方法和依据，应充分考虑投资年期与收益风险之间的关系。5 5 评估方法的运用n5.2 5.2 市场比较法市场比较法n（1）比较案例的选择要求在综合分析当地地产市场历年交易案例的基础上，优先选用正常市场环境下的实际交易案例。原则上不采用竞价轮次较多、溢价率较高的交易案例；不能采用楼面地价历史最高或最低水平的交易案例。近3年内所在或相似区域的交易案例不足3个的，原则上不应选用市场比较法。5 5 评估方法的运用n5.2 5.2 市场比较法市场比较法n（2）各比较案例修正后的比准价格相差不能超过40%。即：(高比准价格-低比准价格)/低比准价格40%，对超过40%的，应另选案例予以替换。5 5 评估方法的运用n例例1：比准价格A：12000元/平方米n比准价格B：11000元/平方米n比准价格C：9000元/平方米n平均价格（12000+11000+9000）/310667元/平方米n与最高价比差-1333元/平方米，与最低价比差+1667元/平方米。n比准价格间相差幅度（12000-9000）/9000n33.33%（符合要求）n例例2：比准价格A：125元/平方米n比准价格B：100元/平方米n比准价格C：85元/平方米n平均价格（125+100+85）/3103元/平方米n与最高价比差-22元/平方米，与最低价比差+18元/平方米。n比准价格间相差幅度（125-85）/85n47.06%（不符合要求）5 5 评估方法的运用（3）各比较案例的修正幅度不能超过30%（楼面地价修正）。即：（案例修正后的比准价格-案例价格）/案例价格30%。n例1：实例A成交楼面地价：10000元/平方米，比较修正后其比准价格A为：12000元/平方米。n实例A修正幅度（12000-10000）/10000n20%（符合要求）n例2：实例B成交楼面地价：95元/平方米，比较修正后其比准价格B为：125元/平方米。n实例B修正幅度（125-95）/95n31.58%（不符合要求）5 5 评估方法的运用n5.3 5.3 剩余法（假设开发法）剩余法（假设开发法）（1 1）建设指标的确定）建设指标的确定：在假设项目开发情况时，按规划建设条件评估；容积率、绿地率等规划建设指标是区间值的，在区间上限、下限值中按最有效利用原则择一进行评估。（2）开发周期的确定：开发周期的确定：一般不超过3年5 5 评估方法的运用n5.3 5.3 剩余法（假设开发法）剩余法（假设开发法）（3）、（4）开发价值的确定：对于开发完成后拟用于出售的项目，售价取出让时当地市场同类不动产正常价格水平，不能采用估算的不能采用估算的未来售价。未来售价。开发完成后用于出租或自营的项目，按照前述收益还原法的有关技术要求评估。5 5 评估方法的运用n5.3 5.3 剩余法（假设开发法）剩余法（假设开发法）n（5 5）利润率的确定利润率的确定：利润率宜采用同一市场上类似不动产开发项目的平均利润率。利润率的取值应有客观、明确的依据，能够反映当地不动产开发行业平均利润水平。5 5 评估方法的运用n5.4 5.4 成本逼近法成本逼近法n（1）维护地价形成机制（不得计入土地成本的项目）国家或地方从土地出让收入或土地出让收益中计提（安排）的各类专项资金专项资金，包括农业土地开发资金、国有土地收益基金、农田水利建设资金、教育资金、保障性安居工程资金等，以及新增建设用地土地有偿新增建设用地土地有偿使用费使用费，不得计入土地成本，也不得计入出让底价。不得计入土地成本，也不得计入出让底价。5 5 评估方法的运用n5.4 5.4 成本逼近法成本逼近法（2 2）取得成本的确定：）取得成本的确定：n土地取得成本应通过调查当地正常情况下取得土地实际发生的客观费用水平确定，需注意与当地土地征收、房屋拆迁和安置补偿等标准的差异。n（3 3）开发成本的确定：）开发成本的确定：n土地开发成本应通过调查所在区域同类土地的客观成本费用水平确定。对拟出让宗地超出所在区域同类土地普遍开发费用水平的个例性实际支出，不能纳入成本。5 5 评估方法的运用n5.4 5.4 成本逼近法成本逼近法n（4 4）土地增值收益率或收益额的确定。）土地增值收益率或收益额的确定。确定土地增值收益率或收益额，应符合国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关问题的通知（国土资厅函2009311号）的规定。“各地国土资源行政主管部门应当组织土地估价师协会或有关研究机构，收集整理当地土地一级开发市场和近三年来已备案的土地估价报告等资料，综合地区社会经济发展水平，开展出让土地使用权价格和划拨土地使用权价格差异测算和研究，科学确定并公布当地土地增值收益率。未经科学论证的土地增值收益率，不得直接在土地估价报告中使用。”5 5 评估方法的运用n5.5 5.5 公示地价系数修正法公示地价系数修正法n包括基准地价系数修正法、路线价法和标定地价系数修正法。（1）采用的基准地价，应当已向社会公布。采用已完成更新但尚未向社会公布的基准地价，需经市、县国土资源主管部门书面同意。5 5 评估方法的运用n5.5 5.5 公示地价系数修正法公示地价系数修正法n（2）在已经部署开展标定地价公示的城市，可按照国家制订的相关评估指导办法，运用标定地价系数修正法进行出让地价评估。6 几种特殊情况的处理n6.1 6.1 场地未通平或通平不完全场地未通平或通平不完全 n（1 1）生地评估：）生地评估：生地出让评估，应先评估熟地地价，再核减通平所需的开发费用。n生地价格熟地价格通平开发费用n例：生地价格（一通）熟地价格（“七通一平”条件）-“六通一平”开发费用n（2 2）通平不完全时的地价评估：）通平不完全时的地价评估：视开发程度不同，根据当地各项通平开发所需的平均费用水平，对熟地地价进行逐项减价修正。n半熟地价格熟地价格所缺少某几项设施的开发费用n例：“五通”地价=“五通一平”地价-平整费用6 几种特殊情况的处理n6.1 6.1 场地未通平或通平不完全场地未通平或通平不完全n（3 3）有地上建筑物的土地出让评估）有地上建筑物的土地出让评估n作为整体出让的土地连同地上建筑物或构筑物，权属应为国有且无争议。（权属“净”）n包括下面三种情形：n情形一：出让时有规划建设条件的，按出让时规划条件进行地价评估（含地上建筑物或构筑物现值）；n整体出让价格规划建设条件地价+建筑物重置价n建筑物折旧额n例如：某经济适用房项目，原土地使用权划拨，已开发建设完成，尚未对外销售，因政策调整，此项目改为商品房开发，需重新办理土地招拍挂出让手续。此前，政府已收回该划拨土地使用权，并收购了地上已建设建筑物，现拟将该宗地连同地上建筑物按原规划条件重新挂牌出让。6 几种特殊情况的处理n情形二：出让时不改变现状，不重新设定规划建设条件的，按现状条件进行地价评估（含地上建筑物或构筑物现值）；n 整体出让价格=现状净地价+建筑物重置价建筑物折旧额n例如：某企业使用一宗集体建设用地用于生产，已按规划建设厂房等建筑，现该企业为融资需要，拟将该宗地征为国有后抵押贷款，并继续使用。首先，政府将该宗地连同地上建筑物征为国有，并对原集体土地所有权人及该企业给予了征收补偿，之后，拟将该宗地连同地上建筑物一并协议出让给该企业。6 几种特殊情况的处理n情形三：出让时重新设定规划建设条件的，按新设定规划条件进行地价评估（需扣除原有建筑物或构筑物的拆除费用）n整体出让价格=新规划条件地价场地拆平费用n例如：某宗国有工业用地，原使用者已破产停业多年，该宗地及地上建筑物等已均已收归国有，现政府拟对该宗地重新规划为房地产开发用地后挂牌出让，并由摘牌开发商完成地上原有建筑物的拆除清运工作。6 几种特殊情况的处理n6.2 6.2 采用特殊招拍挂方式出让或协议出让采用特殊招拍挂方式出让或协议出让 n6.26.21 1采用特殊招拍挂方式出让采用特殊招拍挂方式出让n（1）限地价、竞配建或房价。nA、采用“限地价、竞房价”方式的，估价报告中应包含以下三种价格：评估出的正常市场条件下的土地价格、建议出让底价及建议采用的地价上限。且应符合：出让底价地价上限。6 几种特殊情况的处理n（1）限地价、竞配建或房价。nB、采用“限地价、竞配建”方式的：n通常情况下（出让底价中不含最低配建成本的），估价报告中应包含以下四种价格：评估出的正常市场条件下的土地价格、建议出让底价、建议采用的地价上限及建议的起始价（起拍价），且应符合：起始价出让底价地价上限；n最终则有：出让底价成交价地价上限。n当出让底价中包含最低配建成本的，即：起始价地价上限出让底价时，估价报告中除应包含上述四种价格外，地价上限与出让底价之间的差额，应按配建方式和配建成本，折算最低应配建的建筑面积，并在土地估价报告中明示（再包含一个最低配建面积）。n最终则有：成交价出让底价=地价上限+配建起始面积折算金额(隐含的第五种价格)。6 几种特殊情况的处理n（2）限房价、竞地价n采用此方式出让的土地，在出让评估时，应充分考虑建成房屋首次售出后是否可上市流转。（首次售房按限制房价出售）n 对不能上市流转，或只能由政府按原售价回购，或上市前需补缴土地收益的限价房开发项目，在采用剩余法评估时，按限定的房价取值。6 几种特殊情况的处理n6.26.22 2协议出让协议出让n（1）协议出让类型一n供地环节的协议出让。除评估其在设定开发建设条件下的正常市场价格外，还应提出出让底价的建议。该建议底价还应满足协议出让国有土地使用权规定（国土部21号令）相关要求。n具体要求：同时，还应在土地估价报告中测算并对比说明该建议出让底价是否符合当地的协议出让最低价标准。n 当地未公布协议出让最低价标准的，按拟出让土地所在级别基准地价的70%测算对比；拟出让土地在基准地价覆盖范围外的，应与新增建设用地有偿使用费、征地拆迁补偿费用以及按照国家规定应缴纳的各项税费之和进行对比。n建议出让底价低于协议出让最低价标准的，应在土地估价报告中明确提示。6 几种特殊情况的处理n（2）协议出让类型二n原划拨土地使用权人申请以协议出让方式办理出让（或转让）的，分以下两种情形进行协议出让价格评估测算：n情形1：出让时不改变土地及建筑物、构筑物现状的。n协议出让价格=正常市场价-划拨土地使用权价格，并提出底价建议。n情形2：出让时重新设定规划建设条件的。n协议出让价格=正常市场价（新规划条件）-划拨土地使用权价格（原规划条件），并提出底价建议。n特别要求：当地对划拨土地使用权补办出让手续应缴土地收益有明确规定的，应与评估结果进行对比，在土地估价报告中明确提示对比结果，并建议从高缴纳土地收益。6 几种特殊情况的处理n6.3 其它特殊情况n6.36.31“1“三旧三旧”改造。改造。（仅在部分省份如广东试点）n（1）公开出让。均假设宗地为国有土地的净地状态，评估其在新设定规划建设条件下的国有出让土地使用权的正常市场价格。n（2）协议出让。国有土地协议出让自行改造的，参照本规范（2）（协议出让类型二）。n现状为集体土地自行改造的：n出让价格=国有土地使用权价格（新条件）-集体土地使用权价格（现状），并提出底价建议。6 几种特殊情况的处理n6.36.32 2已出让土地补缴地价款已出让土地补缴地价款n评估期日：应以国土资源主管部门同意补缴地价时为准。n（1）工业用地调整容积率。按照国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）有关规定执行。n国发200428号文：对工业用地在符合规划、不改变原用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，原则上不再收取或调整土地有偿使用费。n国发20083号文：对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。”6 几种特殊情况的处理n6.36.32 2已出让土地补缴地价款已出让土地补缴地价款nA A、调整容积率的：（用途不变，仅调整面积）、调整容积率的：（用途不变，仅调整面积）n应补缴地价款=（新总建设面积-原总建设面积）n楼面地价n楼面地价应评估测算以下内容后择高确定：新容积率规划条件下评估期日的楼面地价，原容积率规划条件下评估期日的楼面地价，原容积率下出让时楼面地价进行期日修正后在评估期日的楼面地价。6 几种特殊情况的处理nA A、调整容积率的、调整容积率的nA-1 A-1 单一用途调整容积率的：单一用途调整容积率的：n例如：原规划用途为住宅用地，原规划建筑面积10000平方米，占地面积5000平方米，原规划容积率为2.0。新规划用途仍为住宅用地，新规划建筑面积为14000平方米，新规划容积率为2.8。在评估期日时，原规划条件楼面地价为1100元/平方米，新规划条件楼面地价为1200元/平方米，原规划条件出让时成交楼面地价为1000元/平方米，成交时至评估期日住宅用地期日修正系数为1.15（则原规划条件成交地价期日修正后价格为1150元/平方米）。n应补缴地价款（新住宅总建设面积-原住宅总建设面积）n住宅择高楼面地价n（14000-10000）1200n480万元6 几种特殊情况的处理nA A、调整容积率的、调整容积率的nA A2 2多用途调整容积率的多用途调整容积率的（A A用途增加建筑面积，用途增加建筑面积，B B用途增加建筑面积，用途增加建筑面积，A A与与B B用途之间建筑面积不调整，且总建筑面积增加的）用途之间建筑面积不调整，且总建筑面积增加的）：n应补缴地价款应补缴地价款=A=A用途择高楼面地价用途择高楼面地价A A用途新增加建筑面积用途新增加建筑面积B B用途择高楼用途择高楼n面地价面地价B B用途新增加建筑面积。用途新增加建筑面积。n其中，两种用途楼面地价均应参照“调整容积率”时，三选一择高确定。n例如：原规划用途为住宅及商服用地，原规划总建筑面积10000平方米，其中，住宅建筑面积为8000平方米，商服建筑面积为2000平方米，占地面积5000平方米，原规划容积率为2.0。新规划用途仍为住宅及商服用地，新规划总建筑面积调整为12000平方米，其中，规划住宅建筑面积调整为9000平方米，规划商服建筑面积调整为3000平方米，新规划容积率为2.4（即住宅建筑面积纯增加1000平方米，商服建筑面积纯增加1000平方米）。在评估期日时，住宅用地新规划条件楼面地价为1200元/平方米，住宅用地原规划条件楼面地价为1300元/平方米，住宅用地出让时楼面地价经期日修正后价格为1250元/平方米；商服用地原规划条件楼面地价为3600元/平方米，商服用地新规划条件楼面地价为3500元/平方米，商服用地出让时楼面地价经期日修正后价格为3550元/平方米。n应补缴地价款=住宅择高楼面地价住宅新增加建筑面积商服择高楼面地价n商服新增加建筑面积n13001000+36001000n490万元6 几种特殊情况的处理nB、调整用途的（面积不变，仅调整用途）：n应补缴地价款=（新用途楼面地价-旧用途楼面地价）总建筑面积n新、旧用途楼面地价均为评估期日的正常市场价格。6 几种特殊情况的处理nB-1B-1单一用途之间调整用途的：单一用途之间调整用途的：n例如：原规划用途为住宅用地，原规划建筑面积10000平方米，占地面积5000平方米，原规划容积率为2.0。新规划用途调整为商服用地，新规划建筑面积仍为10000平方米，新规划容积率仍为2.0。在评估期日时，住宅用地楼面地价为1100元/平方米，商服用地楼面地价为2600元/平方米。n应补缴地价款=（商服楼面地价-住宅楼面地价）n总建筑面积n（2600-1100）10000n1500万元6 几种特殊情况的处理nB B2 2多种用途之间调整用途的（多种用途之间调整用途的（A A用途部分建筑面积调整为用途部分建筑面积调整为B B用用途，且总建筑面积不增加的）：途，且总建筑面积不增加的）：n应补缴地价款=（B用途楼面地价A用途楼面地价）n（A用途调整为B用途建筑面积）n其中，两种用途楼面地价均为评估期日的新规划条件下正常市场价格。n例如：原规划用途为住宅及商服用地，原规划总建筑面积10000平方米，其中，住宅建筑面积为8000平方米，商服建筑面积为2000平方米，占地面积5000平方米，原规划容积率为2.0。新规划用途仍为住宅及商服用地，新规划总建筑面积仍为10000平方米，其中，规划住宅建筑面积调整为7000平方米，规划商服建筑面积调整为3000平方米，新规划容积率仍为2.0（即由住宅调整为商服的建筑面积为1000平方米）。在评估期日时，住宅用地楼面地价为1200元/平方米，商服用地楼面地价为3500元/平方米。n应补缴地价款=（商服楼面地价住宅楼面地价）n（住宅调整为商服用途建筑面积）n（3500-1200）1000n230万元6 几种特殊情况的处理nC C、用途与容积率同时调整的：、用途与容积率同时调整的：n应补缴地价款=（新总建筑面积-原总建筑面积）新用途楼面地价+（新用途楼面地价-旧用途楼面地价）原总建筑面积n新用途楼面地价应评估测算以下内容后择高确定：新容积率、新用途规划条件在评估期日的正常市场楼面地价，原容积率、新用途规划条件在评估期日的正常市场楼面地价。n旧用途楼面地价，按评估期日原容积率规划条件下的楼面地价确定。6 几种特殊情况的处理nC C1 1单一用途之间调整用途及容积率的（原用途全单一用途之间调整用途及容积率的（原用途全部调整为新用途，且新用途面积增加）部调整为新用途，且新用途面积增加）n例如：原规划用途为住宅用地，原规划建筑面积10000平方米，占地面积5000平方米，原规划容积率为2.0。新规划用途调整为商服用地，新规划建筑面积为14000平方米，新规划容积率为2.8。在评估期日时，住宅用地原规划条件楼面地价为1100元/平方米，商服用地原规划条件楼面地价为2800元/平方米，新规划条件楼面地价为2600元/平方米。n应补缴地价款=（新商服总建筑面积-原住宅总建筑面积）商服择高楼面地价+（商服择高楼面地价-住宅楼面地价）原住宅总建筑面积n（14000-10000）2800+（2800-1100）10000n2820万元6 几种特殊情况的处理nC2多种用途之间调整用途及容积率的（多种用途之间调整用途及容积率的（A用途部分建筑面积调整为用途部分建筑面积调整为B用途，同时用途，同时B用途增加建筑面积，且总建筑面积增加的）：用途增加建筑面积，且总建筑面积增加的）：n应补缴地价款=（B用途择高楼面地价A用途楼面地价）A用途调整为B用途建n筑面积+B用途择高楼面地价B用途新增加建筑面积n其中，A用途楼面地价为评估期日新规划条件下的正常市场价格，B用途楼面地价应三选一择高确定。n例如：原规划用途为住宅及商服用地，原规划总建筑面积10000平方米，其中，住宅建筑面积为8000平方米，商服建筑面积为2000平方米，占地面积5000平方米，原规划容积率为2.0。新规划用途仍为住宅及商服用地，新规划总建筑面积调整为12000平方米，其中，规划住宅建筑面积调整为7000平方米，规划商服建筑面积调整为5000平方米，新规划容积率为2.4（即由住宅调整为商服的建筑面积为1000平方米，另纯增加商服建筑面积为2000平方米）。在评估期日时，住宅用地新规划条件楼面地价为1200元/平方米，商服用地原规划条件楼面地价为3600元/平方米，商服用地新规划条件楼面地价为3200元/平方米，商服用地原规划条件出让时楼面地价经期日修正后为3550元/平方米。n应补缴地价款=（商服择高楼面地价住宅楼面地价）（住宅调整为商服建筑n面积）+商服择高楼面地价商服新增加建筑面积n（3600-1200）1000+36002000n960万元6 几种特殊情况的处理n小结：小结：n1、需要测算的所有楼面地价都是本评估项目估价基准日的价格，与原规划地价测算时间或原出让时间无关；n2、建筑面积增加的：补地价款楼面地价增加建筑面积；n3、用途调整的：补地价款两种用途楼面地价差建筑面积；n4、用途调整且建筑面积（容积率）增加的：n补地价款两种用途楼面地价差原有建筑面积+新用途楼面地价增加建筑面积；n5、凡是该用途调整后建筑面积（容积率）有变化的，调整后用途楼面地价均需进行比较后择高确定（二选一或三选一）。而规划调整后建筑面积（容积率）不变的，调整后用途楼面地价则无需择高确定。n6、凡是涉及规划用途调整的，无论建筑面积（容积率）是否有变化，调整前用途楼面地价均无需择高确定。6 几种特殊情况的处理n低效土地（强度低效、价值低效）再利用的：低效土地（强度低效、价值低效）再利用的：n例如：现有一宗国有出让工业用地，剩余使用年期为35年，为某企业破产拍卖后由某房地产开发公司购得，现状容积率为1.2。现该开发公司拟将该宗地用于住宅用途房地产开发建设，经规划部门批准后，宗地新规划用途为住宅用地，规划容积率为3.5。目前在土地管理部门办理土地用途变更并补交土地价款手续，估价基准日为土地管理部门批准土地用途变更之日。n计算方法之一：n应补缴地价款=（规划住宅总建筑面积-原工业总建筑面积）住宅楼面地价+（住宅楼面地价-工业楼面地价）原工业总建筑面积n计算方法之二：n应补缴地价款=规划住宅用地70年期总地价-现状工业用地35年期总地价6 几种特殊情况的处理n其它需要特殊注意事项：其它需要特殊注意事项：n核定新增建筑面积，可以相关部门批准变更规划条件所新增的建筑面积为准，或竣工验收时实测的新增建筑面积为准。核定需补缴地价款时，不能以土地出让金、土地增值收益或土地纯收益代替。n因调低容积率造成地价增值的，补缴地价款可按评估期日新旧容积率规划条件下总地价的差额确定。n因其它土地利用条件调整需补缴地价款的，参照上述技术思路评估。6 几种特殊情况的处理n工业用地出让评估工业用地出让评估n应按本规范上述有关规定评估出正常市场条件下的出让土地使用权价格，并在土地估价报告中明确说明与当地工业用地出让最低价标准的对比结果。n对不同开发程度的工业用地，按照达到不同开发程度所需的当地平均开发费用水平，进行价格修正，得到评估结果，并与最低价标准进行对比。6 几种特殊情况的处理n例：当地工业用地出让最低价标准600元/平方米（四通一平）n宗地宗地A A，三通一平，评估价格590元/平方米，修正到四通一平后，610元/平方米，但建议底价仍不能低于600元/平方米。（修正后高于出让最低价）n宗地宗地B B，九通一平，评估价格610元/平方米，修正到四通一平后，510元/平方米，建议底价应为600元/平方米+五通费用。（修正后低于出让最低价）n宗地宗地C C，五通一平，评估价格630元/平方米，修正到四通一平后，610元/平方米，建议底价可直接用630元/平方米。（修正后高于最出让低价）n在评估工业用地出让地价时，不得以当地工业用地出让最低价标准为基础，推算各项参数和取值后，评估出地价。7 估价报告内容n除需符合城镇土地估价规程规定的报告内容和格式外，出让地价的土地估价报告还应符合下列要求：n7.17.1估价结果估价结果。涉及协议出让最低价标准、工业用地出让最低价标准等最低限价的，在土地估价报告的“估价结果”部分，应同时列出评估结果，以及相应最低限价标准。n在土地估价报告的“估价结果”部分，应有明确的底价决策建议及理由。7 估价报告内容n7.27.2报告组成要件报告组成要件除城镇土地估价规程规定的附件内容外，应视委托方提供材料情况，在土地估价报告后附具：（1）涉及土地取得成本的相关文件、标准，以及委托方提供的征地拆迁补偿和安置协议等资料；（2）已形成的土地出让方案；（3）报告中采用的相关案例的详细资料（包括照片）；（4）设定规划建设条件的相关文件依据。关于关于国有建设用地使用权出让地价评估技术规国有建设用地使用权出让地价评估技术规范范涉及若干问题的处理原则（一）涉及若干问题的处理原则（一）n1、在出让地价评估中，如何应用标定地价系数修正法？n答：应用标定地价系数修正法有两个前提：n一是在按照国土部统一的技术要求开展了标定地价公示工作的城市，经向部进行标定地价体系备案后，方可使用该方法。n二是应用标定地价系数修正法的具体步骤与要求，需按照即将出台的相关技术标准或评估指导办法执行。n2、市场比较法中，关于“各比较案例的修正幅度不能超过30%”的规定中是否包含了容积率修正。n答：这里所指的“比较案例价格”，可以采用楼面地价。n3、对于因土地用途与容积率同时调整，需要补缴地价的，是否各种条件下的地价均要求按照规范中确定的原则，选用两种（含两种）以上方法评估？n答：原则上，各种条件下的地价均要求采用两种（含两种）以上方法独立评估，方法选择应符合规范要求。特殊情况下，如认为只能采用一种方法评估，需经省级以上协会组织专家论证，并在评估报告中附专家签字的论证意见。n关于关于国有建设用地使用权出让地价评估国有建设用地使用权出让地价评估技术规范技术规范涉及若干问题的处理原则（一）涉及若干问题的处理原则（一）n4、如果按规范要求采用的两种方法评估结果差异较大，地价确定时能否舍弃一种评估方法的测算结果？n答：地价确定中，各评估方法测算结果的权重应按照符合城镇土地估价规程的要求确定，并需充分阐述理由。n5、在评估生地或不完全开发土地的出让价格中，应如何理解“先评估熟地地价，再核减开发费用”的要求？n答：评估此类用地出让价格时，应运用所选评估方法，分别测算出与“地价定义”相对应的评估价格；在应用各评估方法中，应先评估熟地价格，再核减开发费用，直至其开发程度与地价定义一致。对于不完全开发时（如缺少某一基础设施的配套）的地价评估，可在方法运用过程中，通过相关参数的修正，直接评估出与地价定义相一致的评估结果。n6、对于因低效利用土地再开发、政府主动调整规划等原因造成容积率等土地使用条件变化的情况，补地价评估时，是否执行“择高原则”？n答：此类处理原则属政策性要求，应在各地的执行细则中予以明确，请关注各省级国土资源主管部门制订的实施细则。关于关于国有建设用地使用权出让地价评估国有建设用地使用权出让地价评估技术规范技术规范涉及若干问题的处理原则（二）涉及若干问题的处理原则（二）n 1、在采用市场比较法中选择可比案例时，如何理解和把握“原则上不采用竞价轮次较多、溢价率较高的交易案例”的要求？答：在选择可比案例时，不采用趋于过度竞争的土地出让交易实例，将有助于避免估价结果偏离正常市场价格，从而与规范中多次强调的“正常市场”这一基本要求相衔接，这也体现了出让地价评估中应当遵循的“审慎原则”。在案例的具体选择过程中，判断某一交易实例是否属于“竞价轮次较多”、“溢价率较高”，需根据不同地区、不同时期的土地市场状况来把握，没有统一的量化标准可循。此外还须注意正确理解溢价率的内涵，应按下式测算土地出让的溢价率：溢价率=（成交价-底价）/底价n 2、成本逼近法中，为什么不能把“农业土地开发资金、国有土地收益基金、农田水利建设资金、教育资金、保障性安居工程资金等，以及新增建设用地土地有偿使用费”计入土地成本？答：按照有关规定，上述所列各项属于从政府土地出让收入（收益）中计提的专项资金，是土地有偿使用收入（收益）的支出和使用方向，并不是构成出让土地成本的相关费用。在正常情况下，成本逼近法测算公式中的土地增值收益已经涵盖了政府出让土地时应获取的纯收益。n 关于关于国有建设用地使用权出让地价评估国有建设用地使用权出让地价评估技术规范技术规范涉及若干问题的处理原则（二）涉及若干问题的处理原则（二）n3、如何理解成本逼近法中，“土地取得成本应通过调查当地正常情况下取得土地实际发生的客观费用水平确定，需注意与当地土地征收、房屋拆迁和安置补偿等标准的差异。”的要求？答：这里提及的“客观费用”与传统评估理念中的相关要求一致，即：各项取费水平应是区域的平均、客观水平，而非待估宗地自身发生的、个案性的水平。这里强调“取得土地实际发生的客观费用水平”，是因为各地公布的征地补偿标准的内涵及其执行情况存在较大差异，例如：存在最低保护价、实际执行价、是否包含社保费用等多种情况。因此，确定实际支付的土地取得费用不能简单依据当地的政策标准取值，还应调查分析当地对政策标准的实际执行情况。4、什么是标定地价系数修正法中所言的“标定地价”？答：标定地价是政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件下，于某一估价期日法定最高使用年期下的土地权利价格。目前，标定地价体系建立的技术方法和相关管理规定正在试点研究中。