广东广州花都发展战略及市场研究报告

广州花都市场研究报告1目录 区域发展区域发展 市场分析 未来展望312“北优北优”为花都带来新的发展契机为花都带来新的发展契机花都花都未来广州地产热点发展区域未来广州地产热点发展区域重点区域典型个案分析重点区域典型个案分析花都房地产市场发展现状花都房地产市场发展现状 需求愈趋多样性的客户群体需求愈趋多样性的客户群体品牌发展商综合性项目必成区域标杆品牌发展商综合性项目必成区域标杆23广州“东进、西联、南拓、北优”的发展战略“未来五年将加快珠江新城、广州新城、白云新城、广州科学城及周边地区、南沙地区、大学城及周边地区、白云国际机场及周边地区白云国际机场及周边地区、铁路新客站周边地区、萝岗中心区、琶洲地区等十大重点发展区域的建设”；“大力实施南拓、北优、东进、西联的城市发展战略，进一步完善多中心、组团式、网络型的城市空间架构，推动城市走上生产发展、生活富裕、生态良好的发展道路”u广州市十一五规划提出“东进、西联、南拓、北优东进、西联、南拓、北优”的发展战略：契机契机一一无污染的健康山水环境无污染的健康山水环境u 花都处于广州北部，全区面积约全区面积约960960平方公里平方公里，城区面积约，城区面积约5151平方公里平方公里；区内有广州新白云国际机场，属“北优”的重心之一；u 花都山水资源丰富，区内分布着大量的水库和山脉，生态环境优美，风光宜人。其中最著名的有省级旅游度假胜地芙蓉度假区和王子山森林公园；u 花都的城市经济发展及该板块的发展定位（该板块定位为旅游服务业及房地产业）具备无污染的健康可持续发展环境。45契机契机二二日趋完善日趋完善的水、陆、空立体交通网络的水、陆、空立体交通网络u地铁：轻轨3号线(新机场-广州东站)、9号线（汽车城人和）；u空港：广州新白云国际机场；u高速路：广清高速、机场高速、京珠高速；u快速路：北二环、105、106、107国道等；u铁路：京广铁路、武广高铁；u水路：国家二类口岸花都港。6契机契机三三产业经济为房地产业带来强大的消费力及消费人口产业经济为房地产业带来强大的消费力及消费人口u花都已初步形成四大支柱产业：空港物流、汽车、珠宝首饰加工、皮具；其中广州白云国际新机场对花都的未来有着深远的影响；u产业带动经济及人口增长，为花都房地产业带来强大的消费力及消费人口。花都目前常住人口75万人，2010年总人口120万人，规划2020年总人口160万；年地区生产总值（GDP）保持2位数的增长，2005年同比增长20%、2006年上半年同比增长15%，20102010年达到年达到660660亿元亿元，预计在十二五期间，生产总值年均增长12%以上，实现在2015年超过1100亿元目标。（数据来源：花都区政府门户网站、花都统计年鉴）汽车城汽车城珠宝首饰加工珠宝首饰加工加工工业、仓储物流加工工业、仓储物流、旅游、旅游旅游服务业及房地产旅游服务业及房地产生态科技、农业等生态科技、农业等皮具皮具空港物流空港物流汽车配套产业汽车配套产业（数据来源：花都统计年鉴）7891011契机契机四四北优引发花都房地产开发热潮，品牌发展商积极进驻北优引发花都房地产开发热潮，品牌发展商积极进驻项目名称开发商规模碧桂园假日半岛碧桂园约1万亩合和新城香港合和置业1200亩金碧御水山庄恒大集团约3500亩南航碧花园南航碧花园房地产逾160万合景天湖峰景合景泰富60万万科项目万科地产约1000亩祈福赤坭项目祈福集团总建筑面积超过400万东镜新城南海置业900多亩玖珑湖项目新鸿基地产1000亩中房项目中房天马河国际公寓700多亩美林湖项目美林基业10000亩 区域发展区域发展 市场分析 未来展望312“北优北优”为花都带来新的发展契机为花都带来新的发展契机花都花都未来广州地产热点发展区域未来广州地产热点发展区域山前大道板块主要个案分析山前大道板块主要个案分析花都房地产市场发展现状花都房地产市场发展现状 需求愈趋多样性的客户群体需求愈趋多样性的客户群体品牌发展商综合性项目必成区域标杆品牌发展商综合性项目必成区域标杆12（一）别墅用地供应稀缺凸显花都度假型物业发展优势（一）别墅用地供应稀缺凸显花都度假型物业发展优势国办发200637号“关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见”第六条：“保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应”。国土资源部：“当前进一步从严土地管理紧急通知”坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定，从即日起，一律停止其供地和办理相关用地手续，进行全面清理。建住房2006165号“关于落实新建住房结构比例要求的若干意见”需要调整的项目，要明确具体的套型结构比例要求，并纳入规划设计条件，重新审查规划设计方案。要首先调整过去违反规定批建的各类住宅项目特别是别墅类项目，。政策解读：政策解读：132006年国土资源部再次重申，国家将继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，使那些已经获批并上市的别墅项目受益；封杀令的出台，使别墅项目逐渐进入奇货可居的状态，其价格有可能会持续上涨；从土地供应来讲，别墅的开发用地逐渐减少，这对现有的别墅项目是一大利好。政策影响：政策影响：14（一）别墅用地供应稀缺凸显花都度假型物业发展优势（一）别墅用地供应稀缺凸显花都度假型物业发展优势15别墅供应呈现郊区化：别墅供应呈现郊区化：市中心别墅供应稀缺；a.由于市中心土地供应的稀缺性，市中心的别墅供应越来越少；b.未来除南湖板块、科学城板块、华南板块还有少量别墅供应外，之前有别墅供应的二沙岛、珠江新城，未来不可能再有别墅供应。别墅用地供应主要集中在大广州的东、南、西、北四大远郊区域，其中以北部的花都区为主。东部东部中部中部北部北部南部南部西部西部（一）别墅用地供应稀缺凸显花都度假型物业发展优势（一）别墅用地供应稀缺凸显花都度假型物业发展优势16主要分布在郊区的番禺、花都、黄歧等地；普遍拥有优势的山水资源；交通、配套建设的严重滞后导致度假愿望的落空最早期度假别墅最早期度假别墅99-02年年2002年年97-99年年2005年年番禺番禺华南板块华南板块广园东广园东凤凰城凤凰城花都花都假日半岛假日半岛大规模人工造城，没有自然山水资源支持；便利的交通、自身日常基本生活配套的营造，成功造就“5+2”的新居住模式有一定的自然资源；注重配套建设。除自身日常基本生活配套的营造外，注重休闲渡假设施的建设，如酒店、游乐设施等；以当地常住客户为主；工业区、交通阻碍了广州人郊区置业的热情拥有优势的自然山水资源；较为成熟的休闲渡假设施：如酒店、高尔夫场、主题公园等；成功吸纳了大量广州及珠三角地区度假客户，但相对滞后的交通网络对置业仍有较大的阻碍广州北向置业的势头越来越强劲：广州北向置业的势头越来越强劲：（一）别墅用地供应稀缺凸显花都度假型物业发展优势（一）别墅用地供应稀缺凸显花都度假型物业发展优势四大区域综合对比区域主要板块自然资源交通经济低污染发展前景土地供应总评东部广园东板块增城板块南部南沙板块西部佛山板块北部花都板块从化板块北部区域北部区域相比东部、南部和西部其他区域，在自然资源、交通、环境（低污染）方相比东部、南部和西部其他区域，在自然资源、交通、环境（低污染）方面，拥有较明显的优势，面，拥有较明显的优势，目前发展别墅市场目前发展别墅市场的基础优厚；的基础优厚；在北部区域中，在北部区域中，花都（山前大道）板块花都（山前大道）板块相比从化板块，目前在交通网络、经济产相比从化板块，目前在交通网络、经济产业基础上，及未来的发展前景上均占有较大的优势。业基础上，及未来的发展前景上均占有较大的优势。17（二）土地供应格局变化（二）土地供应格局变化成就未来花都半小时居住圈成就未来花都半小时居住圈u前期置业调查：番禺的吸聚力非常强前期置业调查：番禺的吸聚力非常强认为花都位置偏远，常住置业吸引力弱。认为花都位置偏远，常住置业吸引力弱。1819小结：小结：花都板块将成热点发展区域综上所述：综上所述：在政策、自身地理条件、供应格局、交通路网及配套等方面因素在政策、自身地理条件、供应格局、交通路网及配套等方面因素的积极推动下，花都板块将成未来大广州热点置业区域。的积极推动下，花都板块将成未来大广州热点置业区域。20 区域发展 市场分析市场分析 未来展望312“北优北优”为花都带来新的发展契机为花都带来新的发展契机花都花都未来广州地产热点发展区域未来广州地产热点发展区域重点区域典型个案分析重点区域典型个案分析花都房地产市场发展现状花都房地产市场发展现状 需求愈趋多样性的客户群体需求愈趋多样性的客户群体品牌发展商综合性项目必成区域标杆品牌发展商综合性项目必成区域标杆21221、花都区住宅市场状况分析(数据来源：广州市国土房管局)近期居住用地供应成交情况近期居住用地供应成交情况231、花都区住宅市场状况分析(数据来源：广州市国土房管局)近期居住用地供应成交情况近期居住用地供应成交情况241、花都区住宅市场状况分析(数据来源：广州市国土房管局)2004-2010 2004-2010年，花都区商品住宅批准预售面积共约年，花都区商品住宅批准预售面积共约856856万万 ，20042004年开始逐年上升，平年开始逐年上升，平均每年增加均每年增加1515万左右。万左右。0606年有所回落，而年有所回落，而0707年则继续上升至年则继续上升至146.74146.74万万 ，环比上升了，环比上升了88.3%88.3%，随后继续保持平稳的供应态势。，随后继续保持平稳的供应态势。20072007年至今，花都区商品住宅批准预售面积每月均保持在年至今，花都区商品住宅批准预售面积每月均保持在150150万左右的水平万左右的水平 ，估计是，估计是0707年市场大热引致开发体量迅速增大，上市量出现较大幅度的井喷。年市场大热引致开发体量迅速增大，上市量出现较大幅度的井喷。商品住宅历年的上市量分析商品住宅历年的上市量分析74.3294.4877.93146.74152.73154.68155.3400.20.40.60.811.20501001502002004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年1-8月万2004-2010年花都区商品住宅批准预售面积对比25商品住宅历年的成交量分析商品住宅历年的成交量分析预售住宅成交面积逐年上升是花都区住宅市场的一个显著特点。1、花都区住宅市场状况分析(数据来源：广州市国土房管局)76.2590.14102.76140.1454.83193.32105.6100.20.40.60.811.20501001502002502004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年1-8月万2004-2010年花都区商品住宅预售成交面积对比 2004-2010 2004-2010年，花都区商品住宅预售成交面积约为年，花都区商品住宅预售成交面积约为763763万万 ，20042004年开始逐年上升，平均年开始逐年上升，平均每年增加每年增加1010万左右。万左右。20072007年，商品住宅预售成交面积上升至年，商品住宅预售成交面积上升至140.14140.14万万 ，同比上升了，同比上升了36.38%36.38%。20082008年，花都区商品住宅预售成交面积受金融海啸影响回落至年，花都区商品住宅预售成交面积受金融海啸影响回落至54.8354.83万万 ，环比剧降，环比剧降60.87%60.87%。预期今年整体住宅成交量同比将上升。预期今年整体住宅成交量同比将上升20-23%20-23%左右，达到左右，达到150150万的关口。随着花都万的关口。随着花都经济的快速发展，住宅市场的需求量将以每年经济的快速发展，住宅市场的需求量将以每年10%10%的速度递增。的速度递增。26商品住宅历年的成交均价分析商品住宅历年的成交均价分析 2005 2005年，花都区预售商品住宅的成交均价开始突破年，花都区预售商品住宅的成交均价开始突破20002000元元/的关口，并开始出现大幅上升，的关口，并开始出现大幅上升，成交均价升至成交均价升至32343234元元/，环比上升，环比上升34.25%34.25%，随后在未来两年迅速升至，随后在未来两年迅速升至54005400元元/的水平。的水平。20102010年年8 8月，住宅整体的成交均价大幅上升至月，住宅整体的成交均价大幅上升至62466246元元/，环比上升，环比上升15.75%15.75%，首次突破，首次突破60006000元元/的大关。即便如此，相对于广州市区来说，花都区域住宅成交价格仍然有相当大的上升空间。的大关。即便如此，相对于广州市区来说，花都区域住宅成交价格仍然有相当大的上升空间。1882240932344754548253966246020004000600080002004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年1-8月2004-2010年花都区商品住宅预售成交均价走势成交均价（元/）1、花都区住宅市场状况分析(数据来源：广州市国土房管局)272、花都区住宅市场发展特点特点一：楼市畅旺，房价不断上扬特点一：楼市畅旺，房价不断上扬据花都区房管局的统计数字显示：2003年一手商品住宅的交易均价为1802元/，2006年一手商品住宅的成交均价已经上涨为3234元/，楼价三年里将近翻了一番。特点二：房地产规划起点高特点二：房地产规划起点高花都环境优美，土地资源丰富，房地产发展具有后发优势，起点高，在房子的空间舒适感、户型规划、园林设计等方面上都做得不错。特点三：经济产业先行，成为楼市有力支撑特点三：经济产业先行，成为楼市有力支撑区别于番禺的以楼市带动其他产业的模式，花都的楼市发展体现的是“新城”概念，有相对的自主性及独立性，走的是由生产部类向生活部类扩展的发展模式。特点四：热点区域突出，度假型及常住型物业皆具极大发展潜力特点四：热点区域突出，度假型及常住型物业皆具极大发展潜力未来花都房地产的板块分布主要有三个区域：一是在机场商务区机场商务区，由于产业效应，前景看好；二是在主城区主城区，地铁三号线延长线和9号线沿线附近；三是山前大道别墅区山前大道别墅区，集中了很多优质的高尚别墅区，主要吸引的是度假客户。区域发展 市场分析市场分析 未来展望312“北优北优”为花都带来新的发展契机为花都带来新的发展契机花都花都未来广州地产热点发展区域未来广州地产热点发展区域重点区域典型个案分析重点区域典型个案分析花都房地产市场发展现状花都房地产市场发展现状 需求愈趋多样性的客户群体需求愈趋多样性的客户群体品牌发展商综合性项目必成区域标杆品牌发展商综合性项目必成区域标杆28往赤坭，汽车城往赤坭，汽车城通机场美林湖主干道碧桂园主干道广清广清 高速高速南航大道公路(通新华)机场高速机场高速南航碧花园金碧御水山庄公路(通芙蓉嶂)旧广从公路雅宝新城、珠宝城海布出口海布出口皮具城皮具城兴仁253253线线新华出口新华出口永发大道永发大道云山大道云山大道风神大道风神大道红棉大道京珠高速京珠高速街北高速街北高速九龙湖高尔夫、合景泰富天湖峰境 北北（清远、从化方向）（清远、从化方向）广广州州方方向向1人民公园人民公园235迎宾大道迎宾大道机场北出口、机场北出口、联邦快递联邦快递太成出口太成出口山前大道山前大道杨荷杨荷白石白石46789u度假型物业主要在售项目分布图：度假型物业主要在售项目分布图：1、碧桂园假日半岛；2、美林湖国际社区；3、新鸿基玖珑湖；4、万科兰乔圣菲；5、合景泰富天湖峰境；6、绿城桃花源；7、元邦山清水秀；8、恒大金碧御水山庄；9、南航碧花园。29编号编号楼盘名称楼盘名称项目地址项目地址总占地总占地（）总建面总建面（）产品类型产品类型面积区间（面积区间（）目前售价（元目前售价（元/）首开盘时间首开盘时间1碧桂园假日半岛山前大道三坑水库旁约666万约400万联排别墅独立别墅小高层联排160240独立200550联排5600-6000独栋9000（均带1300装修）2005.102美林湖国际社区山前大道花兜水库旁约600万约380万联排别墅独立别墅高层联排160-200独立280左右联排11000-13000（带2000-2800装修）独栋15800（毛坯）2007.053新鸿基玖珑湖山前大道九龙湖度假区24万120万独立别墅双拼别墅多层洋房双拼160-278独立350-87320000-25000（毛坯）2009.054万科兰乔圣菲山前大道芙蓉嶂度假区21万15万独栋别墅叠加别墅独栋513-1213叠加240-270毛坯：叠加1.1万，独栋1.5-2.5万2008.055合景泰富天湖峰境山前大道东杨荷段50万45万高层洋房联排别墅独立别墅联排235-267独立292-830别墅11000洋房56002007.056绿城桃花源山前大道芙蓉嶂度假区西侧24万13万独栋别墅独栋453-698130002008.057元邦山清水秀山前大道芙蓉嶂度假区东侧35万30万独栋别墅联排双拼独栋580联排300多联6100-7600双拼、独栋8900-100002010.058恒大金碧御水山庄山前大道与南航大道交汇处111万129万独栋联排高层独栋288-433洋房80-130别墅12000洋房4800（带1800装修）2004.059南航碧花园山前大道与南航大道交汇处160万50万独栋别墅小高层独栋200-4008000-100002003.10u度假型物业主要在售项目情况一览表：度假型物业主要在售项目情况一览表：分析：分析：多为上千亩甚至万亩大盘，现已开售的主要项目总占地已超过1500万平米，总体供应面积超过1000万平米；多为别墅辅以少量洋房及其他配套，联排多在160-230 之间，均价约6000-10000元/。独栋多在300-450 之间，均价约9000-15000元/。3031占地面占地面积积 约666万规划户数规划户数 暂缺建建筑面积筑面积 约400万开盘时间开盘时间 2005.10物业类别物业类别 联排、独栋容积率容积率0.67项目定位项目定位 中国首席休闲度假之城配套设施配套设施酒店、文化村、商业街、饮食、超市、银行、高尔夫球场现推产品现推产品珑湾二期，小独栋285方169万起；新推20多独栋，186到400m，9000元/m，销售价格销售价格 整体均价6000元/，带1300元/装修主力户型主力户型 5房3厅，285带装修坡岸别墅销售情况销售情况 成交情况良好，估计成交约40余套优惠促销优惠促销独栋95折团购98折；旧业主介绍双方即互免1年管理费优惠示范单位示范单位点评点评示范单位设于高尔夫球场旁，但非现场示范单位，没有做地下室。户型紧凑实用，整体装修用材一般“珑湾珑湾”组团组团个案一：碧桂园假日半岛个案一：碧桂园假日半岛项目概况：项目概况：特点概括：特点概括：产品覆盖面广，价格门槛较低，配套较齐全的纯度假型项目。32热销产品分析：热销产品分析：产品产品热销面积热销面积（）（）花园面积花园面积（）（）户型户型均价均价（元（元/）总价总价（万元）（万元）当期成当期成交比例交比例备注备注独立别墅180500184241-300四房二厅三卫900016525%带全屋装修及花园园艺290350-420四房二厅三卫850024620%联排别墅167-21015760-220四房二厅三卫60009435%带全屋装修及花园园艺18080-240四房二厅三卫560010030%高性价比：高性价比：低价策略，超高性价比，是持续销售的保证；总价门槛低：总价门槛低：38万起带装修，满足了普通度假型人群的消费及使用心态；业主认同度：业主认同度：前期购买的业主或碧桂园原业主由于产品升值而对品牌的追随；品牌优势：品牌优势：强大的品牌号召力，刚与希尔顿酒店和德国HMS酒店集团合作打造国际酒店；成熟配套：成熟配套：五星级酒店、27洞高尔夫、故乡里主题公园、饮食、超市、银行等。热销关键点：热销关键点：个案一：碧桂园假日半岛个案一：碧桂园假日半岛33价格走势分析：价格走势分析：43005000750049807300850005000100002005年2006年2007年2008年2009年2010年2005-20102005-2010年碧桂园假日半岛成交价格走势年碧桂园假日半岛成交价格走势成交均价（元/）普通型独立别墅由05年开售时4300元/上升至开盘后续热销期的5000元/，升幅为16%，平均每月上升2%，并到达07年顶峰7500元/后应市下滑；08年遭遇金融风暴，楼市下滑至谷底，价低成交却少。09年以来逐渐回升，受市场及政策影响，独立别墅成交价格整体波动较大；联排别墅价格波动幅度较小，由开盘的3700元/上升至09年的5600元/，由于整体总价较低，该类物业成交价格表现相对较为平稳。分析：分析：（注：数据来源于广州搜房网及行内资讯，并价格走势以普通独立别墅价格为例）个案一：碧桂园假日半岛个案一：碧桂园假日半岛34客户特征分析：客户特征分析：假日半岛客户来源分布统计表假日半岛客户来源分布统计表广州68%花都12%香港5%深圳4%清远4%东莞3%佛山3%其他1%购购房房目目的的比比较较度假95%投资4%其他1%广州客源为核心，辐广州客源为核心，辐射珠三角及港澳地区。射珠三角及港澳地区。在假日半岛客户来源比例中，广州客户占据项目主力位置，其次香港、深圳、清远、东莞、佛山亦占相当一部分比例。而其中以广州地区碧桂园老业主居多。购房目的以度假用途购房目的以度假用途占主导占主导众多的外地客户购买该项目的主要用途为郊外度假型物业，作为投资、常住等用途的客户较少。个案一：碧桂园假日半岛个案一：碧桂园假日半岛35客户特征分析：客户特征分析：客户群的个人特征和社会背景相对复杂客户群的个人特征和社会背景相对复杂该项目的销售量较大，成交客户的个人特征和层面也相对复杂。如年龄层面方面，年龄段分布较分散，其中35至45岁之间的社会中层人士较多；教育程度方面，受教育程度较高，大学以上文化程度人士近50%；购房的主要原因是购房的主要原因是“价格平价格平”根据对该项目的长期跟踪调研，其客户群对该项目的主要认同点是它所营造的一种高性价比的度假生活，“60万元住别墅”的廉价产品概念是购买的主要因素。个案一：碧桂园假日半岛个案一：碧桂园假日半岛个案二：美林湖国际社区个案二：美林湖国际社区金色溪谷、浅山溪金色溪谷、浅山溪谷谷特点概括：特点概括：产品颇具匠心，价格较高，未来配套齐全的大型度假项目。项目概况：项目概况：占地面占地面积积 约600万规划户数规划户数10000户，现已开发2000户建建筑面积筑面积 约380万开盘时间开盘时间 2007.5物业类别物业类别 别墅、洋房容积率容积率0.38项目定位项目定位 开创大广州纯南加州别墅居住时代配套设施配套设施省休闲体育基地、省高尔夫训练基地、国际乡村俱乐部、超五星级度假酒店、国际学校、商业小镇、生态园现推产品现推产品金色溪谷、浅山溪谷200套独栋、加洲岛C区独栋（305-868，送400-1000花园）销售价格销售价格联排1.1-1.3万（带2000-2800装修）独栋1.58万（装修另加3500）团购1.1-1.2万主力户型主力户型 浅山溪谷360580含地下室面积销售情况销售情况元旦热销，约销售60余套单位，成交总额超2.5个亿，现加推第二批半价单位优惠促销优惠促销 暂无，有部分关于逆势销售的软文报道示范单位示范单位点评点评浅山溪谷样板间没有开放，金色溪谷样板间景观开阔，户型紧凑实用。产品类型产品类型3637热销产品分析：热销产品分析：产品产品热销面积热销面积（）（）花园面积花园面积（）（）户型户型均价均价（元（元/）总价总价（万元）（万元）当期成当期成交比例交比例备注备注联排别墅200-380300350-420四房二厅三卫1100033020%带装修2000元/200241-300四房二厅三卫1300026035%带装修2800元/独立别墅360-580360350-400五房二厅四卫1580056830%含地下室面积；装修另加3500580620-700五房三厅四卫1580091615%品牌优势：品牌优势：本土品牌发展商，在广州及花都本地知名度和认同度较高；样板展示佳：样板展示佳：样板房设计品位独特，展现效果佳；产品风格纯粹：产品风格纯粹：一直以来追求原汁原味的南加州产品建筑风格，吸引力大；丰富的自然资源：丰富的自然资源：自然资源优势得天独厚，保证别墅产品升值潜力；规划宏大的配套：规划宏大的配套：五星级酒店、高尔夫、生态园、休闲体育基地、商业小镇等。热销关键点：热销关键点：个案二：美林湖国际社区个案二：美林湖国际社区38价格走势分析：价格走势分析：联排别墅自07年开盘至09年期间保持7000-8000元/的区间，表面上看变化幅度不大走势平稳，但该盘实际上促销折扣较多，实际成交价格受市场及自身企业因素影响较大；独立别墅现阶段成交均价在15800元/左右，总价比相邻竞争项目高出太多，性价比相比之下非常低，部分客户易受价格因素影响而另投其它项目。08年金融风暴以来该盘成交主要以联排为主，独栋别墅因总价过高造成销量停滞，原因之一在于项目价格体系与市场承受能力有所脱离，后期定价不当未能凸显各类产品优势；分析：分析：（注：数据来源于广州搜房网及行内资讯，并价格走势以联排别墅价格为例）730070008000130000500010000150002007年2008年2009年2010年2007-2010年美林湖国际社区成交价格走势成交均价（元/）个案二：美林湖国际社区个案二：美林湖国际社区39客户特征分析：客户特征分析：客户群来源特点：广州客源占最大比例客户群来源特点：广州客源占最大比例在美林湖国际社区项目中广州客户成为项目的主力客户群体，东莞、深圳地区客户成为项目第二大客户群体，佛山、清远的客户成为项目的另一客户群，花都本地客户较少。而广州客户群体中，天河和原东山区的客户群体所占比例最大。个案二：美林湖国际社区个案二：美林湖国际社区40客户特征分析：客户特征分析：物业购买动机：物业购买动机：46业主购买项目具有投资及居住目的；54业主购房纯属自住，未考虑投资家庭居住状况：家庭居住状况：31业主购房选择与父母、子女同住；69业主购房为夫妇二人同住购房目的：购房目的：100业主购房目的为提高生活素质，改善生活居住环境业主年龄：业主年龄：66的业主年龄结构介于31-55岁之间教育程度：教育程度：69的业主教育程度为本科以上，31业主接受教育程度为大专以下收入状况：收入状况：收入状况属于较敏感话题，约54的业主表示自己年收入为1015万之间；30左右业主表示自己年收入在1520万之间；其余约16业主表示年收入在10万元以下职业特征：职业特征：在购房业主中，约有38业主担任企业中、高层管理者；约8左右业主为从事文艺或艺术人士；约23左右业主属于开创公司、企业；约15左右业主属于自由业者；剩余约15业主未予以透露其工作性质个案二：美林湖国际社区个案二：美林湖国际社区个案三：新鸿基玖珑湖个案三：新鸿基玖珑湖特点概括：特点概括：现代港式产品风格，与市区距离适中的高端度假项目。项目概况：项目概况：占地面占地面积积24万规划户数规划户数5000，一期269建建筑面积筑面积120万开盘时间开盘时间2009.5物业类别物业类别别墅、洋房容积率容积率0.05主题定位主题定位塑造世界级奢华别墅配套设施配套设施项目尊贵配套包括高尔夫球会、国际学校、欧陆式度假小镇、马术学校及国际五星级度假酒店主推产品主推产品“悦源”独栋别墅销售价格销售价格20000-25000元/主力户型主力户型双拼159-277，独栋348-873销售情况销售情况一期售完封盘促销推广促销推广线上主要为软文炒作：1、香港耀华国际学校；2、收楼零投诉；3、新货推售；线下主要为新鸿基自身业主资源及客户、玖珑湖旧业主资源、高尔夫球场资源；最近一次线下为6月26日举办“环球视野中西智慧”国际教育论坛。后续推货后续推货2010年10月，主推洋房约120套，约250-450平米；70多套别墅；41产品产品 特征：特征：以高档独栋别墅为主辅以少量中小户型联排别墅，别墅产品全部围绕高尔夫球场一线景观资源，与高尔夫达到最大程度的融合，从而进一步提升产品档次；价格情况：价格情况：定位顶端客户，总价高，如D户型面积为440，总价1000万元/套起；F户型面积为504，总价1300万元/套起，别墅全部毛坯附带私家花园和车库；客户构成：客户构成：该项目广州客户为主，其次是港澳客户，花都本地客户购买较少；后续推货：后续推货：下半年将有新货推出，产品包括别墅和洋房，具体情况待定。该项目在市场上的竞争优势：该项目在市场上的竞争优势：1、品牌发展商，知名度高 2、项目规模大，建筑风格纯粹，建筑类型集中 3、丰富的自然资源和高端生活配套 4、拥有亚运高尔夫球馆 5、便捷接驳机场高速，交通优势明显42个案三：新鸿基玖珑湖个案三：新鸿基玖珑湖43首期推售范围首期推售范围个案四：万科兰乔圣菲个案四：万科兰乔圣菲特点概括：特点概括：纯粹西班牙建筑风格，与市区距离适中的度假和常住两宜项目。占地面占地面积积 21万规划户数规划户数 320建建筑面积筑面积 15万开盘时间开盘时间 2008.5物业类别物业类别 别墅容积率容积率0.43主题定位主题定位 暂缺配套设施配套设施 芙蓉嶂度假区、酒店、饮食等现推产品现推产品 独栋及叠加别墅销售价格销售价格 叠加1.1万，独栋1.5-2.5万主力户型主力户型独栋513-1213m，送花园。一线望湖单位600-1200；叠加240-270。销售情况销售情况叠加别墅已经销售过半，独栋别墅约售出20套余货示范单位示范单位点评点评一线望湖样板间景观开阔，户型布局合理，装修布置风格与立面设计相匹配；地下室占地面积较大，多个功能室的设计犹如配置一个小型会所；后续供应后续供应项目二期现在还处于规划阶段，推货时间待定。项目概况：项目概况：产品产品 特征：特征：属于“旧酒换新瓶”包装改造项目，中大户型占较大比例，万科在原产品的西班牙建筑元素上融入更多自己的细节特色，使产品整体档次的提升有了更多可圈可点的支撑元素；价格情况：价格情况：整体成交均价约10800元/左右，开始输出价格较高，但受户型面积大总价高的影响，后期推出较大的折扣优惠，最低可达85折，成交价格波动较大；客户构成：客户构成：该项目广州客户与花都本地客户均有较大比例，前者以度假为主，后者则有相当大部分客户会考虑用于常住居所；该项目在市场上的竞争优势：该项目在市场上的竞争优势：1、品牌发展商，知名度高 2、建筑风格纯粹，建筑类型集中 3、丰富的自然资源 4、距离花都市中心近，交通优势明显44个案四：万科兰乔圣菲个案四：万科兰乔圣菲高层洋房高层洋房J区别墅区别墅个案五：合景泰富天湖峰境个案五：合景泰富天湖峰境项目概况：项目概况：占地面占地面积积50万规划户数规划户数 暂无建建筑面积筑面积45万开盘时间开盘时间 2007.5物业类别物业类别别墅、洋房容积率容积率0.43主题定位主题定位山水之间，一墅天下配套设施配套设施国际学校、酒店、医院、超市等现推产品现推产品主推F1及F3栋的湖山高层洋房；销售价格销售价格洋房均价6500元/，带2000元/精装修；别墅13000-18000元/主力户型主力户型洋房，115170三房及四房单位；别墅，260-910 含地下室销售情况销售情况洋房，F区总价较低100方左右的小单位较为热销；别墅，别墅售完封盘示范单位点示范单位点评评洋房示范单位设置在17楼，交楼标准装修，南边景观较开阔，总体户型较为方正，实用率高后续供应后续供应暂无H区别墅区别墅45首期推售范围首期推售范围个案六：绿城桃花源个案六：绿城桃花源项目概况：项目概况：占地面占地面积积 24万规划户数规划户数 首期60独栋建建筑面积筑面积 13万开盘时间开盘时间 2008.5物业类别物业类别 别墅容积率容积率0.3项目定位项目定位 暂缺配套设施配套设施 芙蓉嶂度假区、广州记者乡村俱乐部等现推产品现推产品 水云居组团销售价格销售价格 独立别墅600-1000万元/栋主力户型主力户型 453-698独栋销售情况销售情况 尚余33套未售示范单位示范单位点评点评户型各功能分区明显，地下室自然采光充足，室外花园园艺为交楼标准。后续供应后续供应后续约100多套独立别墅，均为大面积户型，具体推售时间待定。4647现推别墅现推别墅个案七：元邦山清水秀个案七：元邦山清水秀占地面占地面积积 35万规划户数规划户数 暂无建建筑面积筑面积 30万开盘时间开盘时间 2010.5物业类别物业类别 别墅容积率容积率0.86项目定位项目定位 暂缺配套设施配套设施 会所、餐厅、泳池、咖啡馆等现推产品现推产品 二期65套独栋别墅销售价格销售价格 独栋均价约10000元/（毛坯）主力户型主力户型580 以上四层带电梯独栋别墅，含地下室及车库销售情况销售情况二期连排别墅剩余10套左右；推出65套独栋别墅开始收取诚意金示范单位示范单位点评点评二期联排别墅单位样板间，由于户型面积只有300多平方米，四层设计使每层空间均很狭小，上下楼梯窄而阶梯多，地下室及车库无通风及采光（地下室计算面积）后续供应后续供应 暂无项目概况：项目概况：48金海湾组团金海湾组团个案八：恒大金碧御水山庄个案八：恒大金碧御水山庄项目概况：项目概况：占地面占地面积积 111万规划户数规划户数 约2600建建筑面积筑面积 129万开盘时间开盘时间 2004.5物业类别物业类别 别墅、洋房容积率容积率0.67主题定位主题定位 广州北山水度假生活配套设施配套设施 学校、银行、会所、餐饮、运动娱乐等现推产品现推产品 金海湾组团别墅（共55套）销售价格销售价格一线湖景独栋2万，二线没湖景1.2万，均带3800元/装修主力户型主力户型 面积288-433 销售情况销售情况 暂无成交示范单位示范单位点评点评一线望湖，景观开阔，没有配置地下室后续供应后续供应 暂无49个案九：南航碧花园个案九：南航碧花园项目概况：项目概况：占地面占地面积积 160万规划户数规划户数 暂无建建筑面积筑面积 35万开盘时间开盘时间 2003.10物业类别物业类别 别墅、洋房容积率容积率0.32主题定位主题定位 体验与头等舱同样尊贵舒适的山水生活配套设施配套设施 南航俱乐部、会所、餐饮、娱乐等现推产品现推产品“碧水湾”别墅组团销售价格销售价格 8000-10000元/（毛坯）主力户型主力户型 200-400独栋销售情况销售情况 碧水湾组团货量仅剩20多套示范单位示范单位点评点评由于下雨水浸无法参观板房后续供应后续供应三期项目也在开发之中，并且将是纯独栋别墅组团，具体时间待定碧水湾组团碧水湾组团往赤坭，汽车城往赤坭，汽车城通机场美林湖主干道碧桂园主干道广清广清 高速高速南航大道公路(通新华)机场高速机场高速南航碧花园金碧御水山庄公路(通芙蓉嶂)旧广从公路雅宝新城、珠宝城海布出口海布出口皮具城皮具城兴仁253253线线新华出口新华出口永发大道永发大道云山大道云山大道风神大道风神大道红棉大道京珠高速京珠高速街北高速街北高速九龙湖高尔夫、合景泰富天湖峰境 北北（清远、从化方向）（清远、从化方向）广广州州方方向向1人民公园人民公园235迎宾大道迎宾大道机场北出口、机场北出口、联邦快递联邦快递太成出口太成出口山前大道山前大道杨荷杨荷白石白石46789u常住型物业主要在售项目分布图：常住型物业主要在售项目分布图：1、天马河公馆；2、雅宝新城；3、狮城国际；4、万虹花园；5、雅居乐花间集；6、百合雅居；7、友田碧云轩；8、锦东花园；9、锦尚蓬莱；10、鼎信四季花园5010编号编号楼盘名称楼盘名称项目地址项目地址总占地总占地（）总建面总建面（）产品类型产品类型面积区间（面积区间（）目前售价（元目前售价（元/）1天马河公馆荔红路与风神大道交界处47约100万高层洋房、联体、叠加洋房95175洋房带装修6500（带1000装修）；毛坯75002雅宝新城广清高速公路“海步”出口旁约100万约90万联排、独立、高层洋房96-200毛坯5500-7300、复式58003狮城国际狮岭镇狮岭大道8号8.6万22万小高层洋房洋房80-180毛坯50004万虹花园狮岭镇南航大道与金狮大道交汇处 54780140198小高层洋房洋房100-140洋房带装修5800（带1500装修）5雅居乐花间集新华三东大道西（南方花卉交易中心西侧）57059123180高层洋房洋房100-131毛坯6780，最高约75006百合雅居狮岭镇金狮大道西2123275406小高层洋房洋房100-120毛坯4300起，均价47007友田碧云轩狮岭镇杨赤公路北1545442553小高层洋房洋房70-110暂未推售8锦东花园新华街桂花路61号（紫薇路北侧、桂花路西侧）78000260000高层洋房洋房95-110毛坯110009锦尚蓬莱“商业大道”以北、“凤凰北路”东侧62568199180高层、小高层洋房90-270均价12000，送2500元装修10鼎信四季花园建设北路（合兴大酒店南侧）26522123315小高层洋房洋房113-143毛坯5500u常住型物业主要在售项目情况一览表：常住型物业主要在售项目情况一览表：分析：分析：花都区域常住型物业主要集中在迎宾大道沿线、区政府周边以及狮岭、汽车城天马河等区域，其中洋房类价格范围在4000-11000元/，主力价格范围5500-7000元/，高端在8000-11000元/；别墅类价格范围在9000-20000元/，主力价格范围9000-12000元/。51个案一：天马河公馆n项目位置：荔红路与风神大道交界处n开发商:广州市天马河房地产开发有限公司 n占地面积：47万平方米n总建面积:100多万平方米n建筑规模：高层洋房,联体别墅，叠加洋房n小区配套：三大会所，游泳池，国家级小学（黄冈小学），风情商业街，篮球场，幼儿园n车位配比：1:1n天马河公馆2期10月30日正式开售，推出K5、M6、M7栋洋房，户型面积包括95-101，140-175的二到四房，均价6500元/平带1000元/平的装修，推货约370套，开售当天成功销售约300余套。n1月1日一期“观岛”组团H栋、J栋小高层洋房发动了一二手联动促销，推出货量约80套，通过元旦假日3天销售约60套，户型为100-169平米的两房到四房，毛坯均价约7500元/平，现楼发售。个案二：雅宝新城n项目位置：广清高速公路“海步”出口旁n开发商:广州市雅宝房地产开发有限公司 n占地面积：100多万平方米n总建面积:90多万平方米n建筑规模：别墅,高层洋房,独栋别墅,联体别墅n小区配套：中山大学附属雅宝学校、会所、高尔夫球场、高尔夫球会所、网球场、游泳池、银行、商场、酒楼、肉菜市场、医务所等n物业管理费：1.20元/平方米n现在项目主推户型包括96-200两至四房，毛坯价5500-7300元/，前期产品还有少量200到400平方米的复式单位，5800元/平起，毛坯交楼。个案三：狮城国际n项目位置：花都区狮岭镇狮岭大道8号n开发商：广州市致岭房地产开发有限公司n占地面积：8.6万平方米n总建面积:22万平方米n住宅建筑面积:20万平方米n建筑规模：由35栋小高层组成n小区配套：巴厘岛风情园林、双会所 幼儿园、商业街n交付日期:2010年年底n管理费:1.5元/n 狮城国际现剩少量的180四房两厅大户型单位在售，毛坯均价5000元/。n 二期预计要到明年才推出，时间待定，户型为一房至三房，带装修，具体信息暂未公布。个案四：万虹花园 n项目位置：花都狮岭镇南航大道与金狮大道交汇处 n开发商：广州市花都区狮岭房地产综合开发公司n占地面积:54780平方米 n建筑面积:140198平方米 n物业管理附加信息:住宅1.2元/平方米，A1栋公寓1.3元/平方米，商铺1.6元/平方米n小区内部配套:占地六千平方米的文化休闲广场，篮球场，老人活动区，儿童游乐区，健身区、小区配套幼儿园 等n 万虹花园二期目前只剩1套样板单位在售，户型为108平的三房，位于5楼，面对花园，售价 约5800元/平，带1500元/平的装修。万虹花园项目还有三期在建，预计2011年1月推出，户型产品为100-150之间的三四房。个案五：雅居乐花间集n项目位置：花都新华三东大道西（南方花卉交易中心西侧）n开发商：广州花都雅居乐房地产开发有限公司n占地面积:57059平方米 n建筑面积:123180平方米 n建筑规模：高层洋房n项目配套：将兴建社区自己的会所、游泳池、医院、商业街区等一系列生活配套；n停车位:车位比例1：0.8n 雅居乐花间集目前在售尾货，户型为100-131平方米的三房，位于顶楼，毛坯价格为6780元/平起，最高约7500元/平。个案六：百合雅居n项目位置：花都狮岭镇金狮大道西n开发商：嘉粤集团有限公司n占地面积:21232平方米 n建筑面积:75406平方米 n建筑规模：小高层洋房n周边配套：广州市一级学校冠华中学、狮峰中学、狮岭中学、前进小学、百利来幼儿园、前进幼儿园、狮岭综合市场、永兴市场和狮岭医院等n 嘉粤百合雅居在售户型为100-120平方米的三房单位，售价4300元/平起，均价4700元/平左右，一次性付款或者商业按揭可享96折，公积金贷款可享97折。个案七：友田碧云轩n项目位置：花都狮岭镇杨赤公路北 n开发商：广州市友田房地产开发有限公司n占地面积:15454平方米 n建筑面积:42553平方米 n建筑规模：底层洋房（楼梯楼）、小高层洋房n 友田碧云轩户型包括有70-110平方米的二、三房，1梯4户，楼高8层，预计2011年1月推出。项目已经封顶，目前正在接受诚意登记。个案八：锦东花园 n项目位置：花都新华街桂花路61号（紫薇路北侧、桂花路西侧）n开发商：广州骏威房地产开发有限公司n占地面积:78000平方米n建筑面积:260000平方米 n物业管理附加信息:1.80元/平方米月n项目周边配套:花都区政府、各大金融中心、信息中心总部环绕周边，社区内自建超大商场，幼儿园、紫薇小学（规划中）、中英文学校、云山中学、马鞍山公园、花都休闲广场、人民公园n 锦东花园在售C区单位，目前在售C6、C5栋单位，户型包括95-110的三房，毛坯价约为11000元/，目前购房可享98*95折。新一期推出时间未定。个案九：锦尚蓬莱n项目位置：花都新华街道办事处辖内，“商业大道”以北、“凤凰北路”东侧n开发商：广州高宜投资置业有限公司n占地面积:62568平方米 n建筑面积:199180平方米 n小区配套：暂无资料n管理费:暂无资n 锦尚蓬莱苑预计在2011年1月发售，项目的户型产品包括了90-270平方米的三、四房，两梯三户和两梯四户，目前已开放销售中心，交3万元诚意金可获额外购房优惠99折，预计均价12000元/,送价值2500元/的豪华装修，样板间预计1月中旬开放参观个案十：鼎信四季花园n项目位置：花都建设北路（合兴大酒店南侧）n开发商：广州市高晟房地产开发有限公司 n占地面积:26522平方米 n建筑面积:123315平方米 n建筑规模：小高层洋房n周边配套：杨屋小学（省一级），圆玄小学，杨屋第一小学附属幼儿园，合兴大酒店，百业广场，花都广场，花都中医院n1月1日正式公开发售，项目户型包括了113-143平方米的三房和182平方米的四房，带入户花园，售价毛坯4500元/起，均价5500 元/起。项目共推售534套单位，已基本售罄。现只剩下一套182的样板间在售 区域发展 市场分析 未来展望未来展望312“北优北优”为花都带来新的发展契机为花都带来新的发展契机花都花都未来广州地产热点发展区域未来广州地产热点发展区域重点区域典型个案分析重点区域典型个案分析花都房地产市场发展现状花都房地产市场发展现状 需求愈趋多样性的客户群体需求愈趋多样性的客户群体品牌发展商综合性项目必成区域标杆品牌发展商综合性项目必成区域标杆62以往以度假型客户群体为主：以往以度假型客户群体为主：以往花都房地产第一印象是：以山前大道沿线度假社区为代表，成为广州及珠三角等区域人群的休闲度假的购房集中地。“总体来说，花都楼市的购买者，广州人大约占了一半左右吧，公务员、企业员工少一些，私营企业主多一些，买的房子以度假型的为主。”花都区国土资源和房屋管理局局长杨江正表示。摘自广州日报2006年9月5日A2版置业用途的多样性、区域来源的多样性、功能需求的多样性、产品户型的多样性、配套设施需求的多样性、物业服务需求的多样性、增值服务需求的多样性而不仅仅局限于度假型物业的需求。63未来客户需求愈趋多样性，凸显项目的不足与落后未来客户需求愈趋多样性，凸显项目的不足与落后目前花都区域客户需求的变化：目前花都区域客户需求的变化：随着城市化进程的加快，交通路网、社区配套等的日益完善，土地供应格局、置业心态等方面的改变，未来花都山前大道置业客户将产生以下的（需求）特点置业需求的升级将导致市场不足的凸显：置业需求的升级将导致市场不足的凸显：相比以前，目前花都板块在建在售楼盘虽在品牌、规划、产品设计、推广、服务等方面已有较高的起点、较大的飞跃，但仍存在一些硬件及软件上的不足，随着置业需求的不断升级，现有市场项目发展的不足将会越来越凸显。区域发展 市场分析 未来展望未来展望312“北优北优”为花都带来新的发展契机为花都带来新的发展契机花都花都未来广州地产热点发展区域未来广州地产热点发展区域山前大道板块主要个案分析山前大道板块主要个案分析花都房地产市场发展现状花都房地产市场发展现状 需求愈趋多样性的客户群体需求愈趋多样性的客户群体品牌发展商综合性项目必成区域标杆品牌发展商综合性项目必成区域标杆64不足与提升，发现未来市场机遇不足与提升，发现未来市场机遇板块项目板块项目不足之处不足之处可提升的方向可提升的方向碧桂园假日半岛产品较旧、交通成本大产品创新、完善路网美林湖国际社区生活配套未完善、交通成本大加快配套建设、完善路网新鸿基玖珑湖产品较单一、置业门槛高、配套少完善产品线及生活配套万科兰乔圣菲规模较小、综合性配套缺乏增加如文化、科教等配套市场空白点发掘地处发达路网交汇点地处发达路网交汇点与市区形成与市区形成30分钟生活圈分钟生活圈规模宏大，产品创新及多样规模宏大，产品创新及多样具有极高的性价比具有极高的性价比综合性配套设施一应俱全综合性配套设施一应俱全位于城区与自然生态过渡带位于城区与自然生态过渡带 热点发展区域：热点发展区域：山前大道板块、新城区板块、新机场板块山前大道板块、新城区板块、新机场板块项目发展特点：项目发展特点：品牌发展商之具可持续发展功能的综合性房地产项目必成区域标杆品牌发展商之具可持续发展功能的综合性房地产项目必成区域标杆发展趋势65THE END66