新版本成本法

成本法常见错误第一部分公式部分基本公式房地产价值二房地产重新构建价格-房地产折旧（旧的房地产） 房地产重新构建价格二土地重新构建价格+建筑物重新构建价格 房地产价值二土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息 +开发利润-建筑物折旧A. 适用于新开发的房地的基本公式适用条件：新建商品房新开发的房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用十销售税费+开发利润B. 适用于新建成的建筑物的基本公式新建的建筑物价值二建筑物建设成本+管理费用+投资利息销售费用+销售税费+开发利润C. 适用于新开发的土地的基本公式适用条件：征收集体土地-三通一片/五通一平征收国有土地-填海造地/开山造地新开发的土地价值=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润历年真题2003 年成本法中未考虑相关销售费用；2005 年成本法中应该考虑销售税费；错误类型：1、房地产价格构成项目不全面（成本构成项目有7大项：土地取 得费用；开发成本；管理费用；销售费用；投资利息；销 售税费；开发利润。苏记：要注意：不同类型的房地产成本构成，如商品房价格构成、农地征用 价格构成、拆迁房屋价格构成、划拨土地使用权价格构成、出让土地 使用权价格构成等）；第二部分土地成本基准地价基本公式宗地价格二适用的基准地价X土地市场状况调整系数X区位调整系数X用途调整系数X土地使用期限调整系数X容积率调整系数X土地 开发程度调整系数X其他因素调整系数历年真题2003 年基准地价修正法中，年期修正方法（公式）错；基准地价修正法中，已经过年限错，应为4年；基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交代清楚；错误类型：1、选取土地级别：比如商业选择居住级别（商业/工业/居住）2、遗漏调整内容，比如：容积率、土地使用期限调整3、土地成本中选用基准地价修正法要记住选用年期修正。4、基准地价内涵要交代清楚。（如果地价采用“基准地价系数修正法”时，基准地价公布之日与价 值时点有“时差”，而未进行“时差”对价格影响的修正；基准地价 修正法中，年期修正方法（公式）错；基准地价修正法中，已经过年 限计算错误；重置价格公布之日与价值时点有时差，而未进行“时差” 对价格影响的修正；第三部分房地产价格构成部分一、土地取得成本（一）市场购买的土地取得成本（如购买政府出让或其他开发商转让 的已完成征用拆迁的熟地,）1、土地取得成本就是开发商通过招、拍、挂等方式取得土地的价格， 比如120万/亩。2、土地取得成本组成：购置土地的价款+应由买方（开发企业）缴纳 的税费1）购置土地的价款（建设用地使用权价格）：市场比较法、基准地价 修正法、成本法2）买方（开发企业）缴纳的税费：契税、印花税、交易手续费二 地价款*一定比例（二）征收集体土地的土地取得成本组成：土地征收费用、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地 平整费、城市基础费用设施建设费、建设用地使用权出让金1）土地征收补偿费：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的 补偿费、安排被征地农民的社会保障费用。苏记：新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物 补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。2）相关税费：新菜地开发建设基金、耕地开垦费、耕地占用税、征 地管理费3）出让金国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的 两部分。（三）征收国有土地上房屋的土地取得成本（旧城区开发含动迁户临 时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。） 组成：被征收房屋补偿费、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿 费、补助和奖励、相关费用4）相关费用：房屋征收评估费、房屋征收服务费、政府规定的其他 有关费用。错误类型1、土地取得成本不等于土地价值。苏记：案例1-5就是求出土地成本或者土地价值。2、在计算后期利润、管理费遗漏土地这部分价值。3、在计算土地取得成本时候遗漏各种费用。比如：税费、购买土地 按照土地征收计算。二、建设成本。-2741、组成(1) 勘察设计和前期工程费(2) 建筑安装工程费(3) 基础设施建设费(4) 公共配套设施建设费(5) 其他工程费开发期间税费其中(1)与(3)属于土地成本，如果前面基准地价求出是土地成本或 者是前面已经求出土地价值那么这部分有可能属于重复出现,或者要 说明未写出的理由。历年真题2003 年未计算精装修成本费用(建安费)；2005 年成本法基础设施配套费计算有误，建筑面积取值不对；2、错误类型：1) 项目遗漏。2) 费用重复，比如：如果是熟地不一定有基础设施建设费。 -rM-rt二、管理费管理费二(土地取得成本+建设成本)*一定比例历年真题2005 年成本法中管理费用计算基数错，其中未计土地取得成本；错误类型：1）基数不对（销售收入）。2）遗漏土地这部分价值。四、销售费用销售费二售价（估价对象）乘以一定比率来测算。错误类型：1）基数不对。2）分清楚销售费用之前和销售费用同时。（注意利息问题，计息是销售之前。（销售代理费属于销售同时不计息）五、投资利息计算错误，1、应计息的项目土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用。2、计息期的计算1建设期（开发期）起点：一般是取得房地产开发用地的日期。终点：是估价对象开发完成的日期（价值时点）。2）当估价对象为现房的，终点：一般是假设估价对象在价值时点竣工验收完成。3）对于在土地上进行房屋建设的情况来说，建设期又可分为前期和 建造期。前期：是自取得房地产开发用地之日起至动工开发（开工）之日止的 时间。建造期：是自动工开发之日起至房屋竣工之日止的时间。4）计息期应按照它们在价值时点（在此假设为现在）的客观水平来 估算。5）每项费用的计息期的起点，是该项费用发生的时点，终点是建设 期的终点6）土地取得成本计息期一般从取得房地产开发用地（前期）到结束。7）开发成本、管理费用和销售费用的投入是在建造期内均匀投入的， 故计算期应计建造期的一半，另外还要注意在第一年投入40%,第二 年投入40%，第三年投入20%的计算期的计算方法是考试的重点。在 一般情况下地价是开始一次性投入的，也就是从一开始投入到工程完 工都要计息。8）其中销售费用应当区分为销售之前发生的费用和销售同时发生的 费用。9）广告宣传费、售资料制作费、样板房、样板间建设费、售楼处建 设费一般是在销售之前发生的一必须计利息10）销售代理费一般是与销售同时发生的-不必计利息错误类型1）计息项目缺少2）计息期确定错误3）利率确定错误。4）成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。5）用成本法计算土地投资利息时，土地取得费用和土地出让金一般 可视为在开发期初一次投入，而土地开发费可视为在土地开发期内均 匀投入。历年真题2005 年成本法中投资利息计算基数错，其中未计土地取得成本； 成本法中投资利息的计息周期不应该是整个项目开发周期；六、销售税费税种错误。1、开发商（作为卖方）缴纳的税费，又可分为下列两类：（1）销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加（通 常简称“两税一费”）等。（2）其他销售税费，包括印花税、交易手续费等。2、销售税费一般也不包括应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税 及买方的契税。3、错误类型：1）项目遗漏。比如：税金没有营业税。2）销售税费把没有的计算进去。比如：企业所得税。2）在计算后期利润、管理费遗漏土地这部分价值。3）基数不对。（基数：开发完成后房地产价值）七、开发利率基数对应不要发生错误。直接成本利润一壬=开发利润投资利润率 土地取得咸本+开发咸本+管理费用+销售费用=开发利润成本利润率土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投谡利息=开发利润销售利润率 土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投谡利息+销售税费历年真题2005 年成本法中开发利润的计算基数错，其中未计土地取得成本；错误类型：1）基数不对。2）遗漏土地这部分价值。第四部分折旧1、公式年折旧额=重新购建价格一净残值经济寿命重新购建价格（1-净残值率）经济寿命净残值率=净残值重新购建价格xlOO%年折旧率=年折旧额重新购建价格xlOO%2、计算建筑物折旧所采用的建筑物经济寿命处理情况: 住宅不论其经济寿命是早于还是晚于土地使用期限而结束均按照其经济寿命计算建筑物折旧非住宅建筑物经济寿命早于土地使用期限而结束的按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束的A）出让合同中约定土地出让期限届满需要无偿收回建设用地使用 权时，根据收回建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿。按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧B）出让合同中约定土地出让期限届满需要无偿收回建设用地使用权 时，建筑物无偿收回。应按建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那一部分寿命后的寿命计算折旧3、残值率钢筋混凝土结构为0砖混结构一等为2%；砖混结构二等为2%；砖木结构一等为6%；砖木结构二等为4%；砖木结构三 等为3%；简易结构为0）；4、成新率完好房为八、九、十成新；基本完好房为六、七成新；一般损坏房为四、五成新；严重损坏房及危险房为一、二、三成新历年真题2003 年建筑物折旧年限计算错（应2/38）；未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响；错误类型1、建筑物折旧的计算公式。2、折旧年限计算错误。3、未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响。4、计算建筑物折旧时未考虑经济折旧和功能折旧或计算存在错误；5、建筑物折旧年限要以经济寿命为准，否则就是错误；6、残值率的确定缺少依据或房地产估价规范不一致或计算错误7、成新率的确定缺少依据或房地产估价规范不一致或计算错误第五部分其他类型错误1、计算时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本（即要区分实际成本和客观成本，成本应为社会平均成本, 即客观成本成本，采用重置成本，不能用重建成本）；2、分宗转让土地要考虑可转让土地面积的比例；3、对有偿出让土地使用权转让价格的评估，当估价对象的剩余土地 使用权年限短于法定最高出让年限时，没有对结果进行年期修正；4、若市场状况不稳定，未根据市场状况对价格影响进行修正；5、新开发的土地、新建房地产可采用成本法，一般不扣除折旧，但 应进行工程质量、环境等因素调整。6、关于重新购建价格错误必须是价值时点的必须是客观的是全新状态下的；规范 5.4.3具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容，应根据 实际情况，在5.4.2条列举的价格构成内容基础上酌情增减，并在估 价报告中予以说明。7、成本法中房屋的建造成本不同房屋的重置成本，房屋的重置成本 包括房屋的建造成本再加上开发商应负担的正常费用、利息、利润和 税金等。8、计算各种费用（如管理费和投资利息、利润计算）时，建筑面积 取值一般为总建筑面积，而不是可销售面积。9、重置价格H重建价格，两者适用条件不同P-290理论）10、自有资金利息不计入利润，而计入成本。11、积算价格中有必要时应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地 价值损失。（规范5.4.11条12、成本法计算折旧时，特别注意折旧年限确定，一是建筑物的经济 寿命，二是土地使用年限（出让土地）。地租的求取不能简单的取系 数，而是同收益法中求净收益一样的方法计算。13、方法称谓有误，应为积算价格（不是比准价格等）；成本法计算 土地价格时“无限年期土地使用权价格”表述有误，应为“法定最高 年期土地使用权价格”。14、成本法计算土地成本采用市场法计算的不应为土地取得成本而为 土地成本，不应再计算管理费、投资利息等。15、计算折旧时没考虑经济和功能折旧。一一要根据市场供求分析来 最终确定评估值（体现在经济折旧的确定上）；16、长寿命的折旧计算基数要减去短寿命的重置价格。17、对于过旧的建筑物不适用采用成本法。