宁化商业项目整合推广提案

1 1宁化县天鹅大厦宁化县天鹅大厦商业项目整合推广提案商业项目整合推广提案2 2 纲要纲要 一、市场基本层面一、市场基本层面二、项目解析二、项目解析三、定位切点三、定位切点四、项目定位四、项目定位五、整合传播建议五、整合传播建议3 3一、市场基本层面一、市场基本层面1 1、重点经济参数回顾（、重点经济参数回顾（20062006年）年）完成全县生产总值24.9亿元，比2003年增长37.1%，地方级财政一般预算收入完成9007万元，比2003年增长43.2%，年均分别增长11.3%、11.5%。规模以上工业产值预计完成9.3亿元，比2003年增长3.8倍，连续三年增幅位于全市前列，工业经济效益指数实现174.7%，比2003年提高了83个百分点。预计2006年接待游客及旅游业总收入分别比2003年增长26.8%和27.2%，全县社会消费品零售总额完成7.5亿元，比2003年增长24.4%。城镇居民人均可支配收入8100元，农民人均纯收入4044元，分别比2003年增加1225元和1008元，年均分别增长5.6%和10%；城乡居民储蓄存款余额16.5亿元，比2003年增加6.3亿元，年均增长17.5%。小结：经济的发展扩大了社会消费层面的提高，也提高了居民的消费小结：经济的发展扩大了社会消费层面的提高，也提高了居民的消费 力，有助扩大了对商品房的消费。力，有助扩大了对商品房的消费。4 4一、市场基本层面一、市场基本层面1 1、重点经济参数回顾（、重点经济参数回顾（20062006年）年）旅游酒店业的重点阐述旅游酒店业的重点阐述以客引资：每年举办世界客属石壁祖地祭祖大典，吸引海内外客商兴办三资企业，投资领域分布在藤器、土特产加工等10多个行业，总投资上亿元。以客引客：计划投入3亿元建设客家民俗文化村、客家文苑等景点，推出客家山歌对唱、民俗表演等节目，吸引广东、江西等周边地区游客。以客生财：开发客家祖地模型、纪念章等特色旅游产品，改造客家宾馆，全县县乡旅游从业人员2000多人，年增农民收入1200多万元。1-9月累计接待游客24.3万人次，增长9.4%，旅游总收入8565万元。分析：随着旅游业的发展，尤其是遇到客家祭祖、分析：随着旅游业的发展，尤其是遇到客家祭祖、“8.18”8.18”大型商贸活动、国内大型商贸活动、国内外文化的交流时，城区客流量大增，将在很大的程度上促进商业的发展。外文化的交流时，城区客流量大增，将在很大的程度上促进商业的发展。5 5一、市场基本层面一、市场基本层面2 2、宁化地产发展回顾、宁化地产发展回顾我们理解：我们理解：宁化地产经历宁化地产经历3个发展阶段！个发展阶段！第一阶段从80年代中期到1999年，各户自建房屋以及年开发量不大的机关单位公房。第二阶段从1999年开始的，以开发边贸大厦、翠景大厦、城东广场等个项目；截止2003年，完成商品房开发面积32万平方米。第三阶段则是以翠江明珠的开发为代表，以及家具城、建材城以及本案的大举南移东进开发，改写了新的房地产局面。因此，本案承载新房地产开发品质的历史重任，更是东进的发力点！因此，本案承载新房地产开发品质的历史重任，更是东进的发力点！6 6一、市场基本层面一、市场基本层面3 3、特征扫描、特征扫描 开发分布：呈现东进南移的开发格局，老城区开发相对静止；住宅销售价格稳步上扬：2006年底多层平均价格2500元/左右，主要是翠江明珠的发售，无其他项目开盘，价格相对较高，但依然销售良好；商业店面销售特点：老市区主街店面因为投资回报率高，新市区店面有阻力；老市区店面（边贸大厦）售价5000-7500元/平方米不等，则无可比对象。从开发层面上讲，开发观念和产品主题观念均较落后，但均在日益的改善；现有项目广告媒体整合、产品包装上，力度稍弱，与地域环境有关；营销手段单一，较难提升产品形象和影响力。7 7一、市场基本层面一、市场基本层面4 4、商业地产概况、商业地产概况客家边贸城（南大街路口客家边贸城（南大街路口-新桥）新桥）业态总类业态总类边贸城内主要经营商品批发、二楼服装，周边经营种类较多，有五交建材日用品等 营业营业面面积积（）15-125 租金水平（元租金水平（元/）外街约38-45元/m2内街约25-30元/m2 售价（元售价（元/）外7000元/m2内4000元/m2 空置情空置情况况无空置分分 析析区域已属城区中心地带商业气氛较浓，边贸城为闽赣边界重要的商品集散地，但规划不合理，有商业死角且缺乏系统运营。8 8一、市场基本层面一、市场基本层面4 4、商业地产概况、商业地产概况南大街南段（法院南大街南段（法院-烟草公司路段）烟草公司路段）业态总类业态总类摩托车修配、汽配、建材等，店面大多为双层，部分带夹层，店面规划杂乱，经营档次低 营业营业面面积积（）15-80m2 租金水平（元租金水平（元/）8-25元/m2 售价（元售价（元/）/空置情空置情况况少量空置 分分 析析该区域为老城区与新城区交界处，但因属老城区边缘地带且新区仍未开发，配套不完善，店面大小不一街道出现断节较多缺乏连续性，经营项目较杂乱，档次低租金低，店面投资效益不好。9 9一、市场基本层面一、市场基本层面4 4、商业地产概况、商业地产概况南大街北段南大街北段业态总类业态总类中低档服装、药店、食品店、通讯器材店、复印美工店等营业营业面面积积（）15-60m2 租金水平（元租金水平（元/）25-40元/m2 售价（元售价（元/）/空置情空置情况况无空置 分分 析析作为宁化的繁华商业街道，该路段的车流、人流首屈一指；加上人气氛围的浓厚，整体抬高了租金水平。1010一、市场基本层面一、市场基本层面4 4、商业地产概况、商业地产概况客运站商圈（烟草公司客运站商圈（烟草公司-三叉路口）三叉路口）业态总类业态总类摩托车销售、商行、汽车站附近以餐饮和住宿为主；日用配套较少，营业营业面面积积（）20-70 租金水平（元租金水平（元/）15-30元/m2汽车站20-30元/m2 售价（元售价（元/）外7000元/m2内4000元/m2 空置情空置情况况基本无空置 分分 析析该区域靠近中心城区结合，又在长途汽车站边上，人流量较大，规划较好，开间较宽大，约6-4米，结构合理。较适于经营，但因属中低档经营。店面收益率也不高。1111一、市场基本层面一、市场基本层面4 4、商业地产概况、商业地产概况中山路（东段）中山路（东段）业态总类业态总类服装、布料、灯饰、水暖器材、食杂等 营业营业面面积积（）20-90 租金水平（元租金水平（元/）7-15元/m2 售价（元售价（元/）/空置情空置情况况基本无空置分分 析析翠江休闲风光带紧邻该路段，区域人气高，但经营闲散、混乱，且业态的整合度偏低，虽有建行、农行、医院等增加人流，但消费不高。1212一、市场基本层面一、市场基本层面4 4、商业地产概况、商业地产概况中环路（北）中环路（北）业态总类业态总类酒店、宾馆、汽配、维修、建材等 营业营业面面积积（）25-130 租金水平（元租金水平（元/）10-20元/m2 售价（元售价（元/）/空置情空置情况况极少量空置分分 析析从交通看，便利性可带动过往车流和人流，但作为交通主干道，消费的频率不高，消费者指数自然低；城市东进的加大，将带来一定商机。1313一、市场基本层面一、市场基本层面4 4、商业地产概况、商业地产概况北大街北大街 业态总类业态总类服装、书店、精品、音像、婚纱摄影、餐饮、食杂、器修等 营业营业面面积积（）15-90 租金水平（元租金水平（元/）12-20元/m2 售价（元售价（元/）/空置情空置情况况少量空置分分 析析南段的人气指数高，带动一定的消费；北段的人流大大减小，过往消费者购买几率就低。1414一、市场基本层面一、市场基本层面4 4、商业地产小结、商业地产小结 宁化目前无核心商业圈！商业基本以底商为主，档次相对偏低，业态经营相对混乱，无相对集中的业态；虽边贸城为以服装等批发，但档次较低、环境差，也无拉动人气的主要产品；随着城南工业园区招商引资的进一步落实，外来会议等商务活动将更加频繁，在很大程度上将促进酒店业务的发展，而本案作为酒店专项配套，发展潜力势不可挡；“客家品牌”、天鹅洞等文化和景点促进旅游、酒店业的发展，也给本案的发展带来市场契机；从城市发展定位看，作为赣南、闽西客家主地的朝圣中心，其区位、交通的优势将日益突现。因此，宁化期待有新的商业业态形成！因此，宁化期待有新的商业业态形成！1515二、项目解析二、项目解析1 1、项目基本概况、项目基本概况 本案位于东大路与中环路交汇处，处于城市东扩线上，属于未来城市中心点，目前已经进入桩基础状态。周边环境暂时较为嘈杂，但交通便利。本案本案1616二、项目解析二、项目解析2 2、SWOTSWOT分析分析1 1）项目优势）项目优势地处未来城市中轴线，区位前景看好；集酒店、客房、商业、单身公寓等多重业态，可吸纳多元客群；中环路与东大路均为城市主干道，交通十分便利；比邻体育中心，人气指数不断高涨；建筑立面超现代感、视觉冲击力强烈，为宁化目前地标性经典力作。2 2）项目劣势）项目劣势周边配套较为缺乏，环境嘈杂，外围形象差；商业氛围暂弱，人气不高，影响商业价值的突破；受多种业态的影响，商业及酒店的后续经营在一定程度上影响居住的氛围。1717二、项目解析二、项目解析2 2、SWOTSWOT分析分析3 3）项目机会）项目机会东大路的扩建改造，提高了周边路网的环境；城市东扩，本案则为发力点，为区位优势加冕；市场的需求，扩大了本案的市场空间；宁化房地产的良性发展，以及市场缝隙需求的空间，为本案赢得市场机会。4 4）项目威胁）项目威胁家具城及翠江明珠商业的体量，都将分流一部分客源；客源的狭窄性，直击商业去化软勒；招商与反租的后续经营，关系市场去化量。1818三、定位切入点三、定位切入点1 1、可比项目评判、可比项目评判翠江商业部分、家具、建材预计总体量在10万左右，入市时间估计会在5-6月份左右，将在一定程度上对本案构成威胁。2 2、项目地理位置（规划）、项目地理位置（规划）城市东进南移，本案是东扩的第一站！作为东扩发力点，将为本案带来无限前景，未来城市中央商业圈也因此而诞生！体育中心等规划比邻本案，中心区位日益凸显。3 3、第三代产品开发、第三代产品开发从宁化发展的历程看，本案是肩负第三代房地产开发的使命，应具备引领整个房地产走向的力量，做时代的标杆。4 4、政府力度扶持、政府力度扶持作为四星级酒店的商业配套，本案的唯一性、特殊性将为本案日后的推广形象加冕添分。1919四、项目定位建议四、项目定位建议市场总体定位-宁化财富中央宁化财富中央/休闲商业特区休闲商业特区-定位依据1、从城市发展规划看，本案将成为未来城市发展的核心，且将是中央商圈的代表；2、从招商业态看，休闲类将成为本案的经营对象；3、从商业业态看，项目配备四星酒店、餐饮、客房等为一体的经营，业态高端化、功能化；4、而本案作为财富东扩的第一站，将引领新的财富热潮；5、全新的商业概念，也将强烈冲击市场，树立自身的商业形象。2020四、项目定位建议四、项目定位建议形象定位-宁化中心的中心宁化中心的中心/至尊商业帝王至尊商业帝王-直接点击本案区域核心的位置，给市场高度的形象；也将本案的高端化商业业态公布市场，形成新的市场冲击力，深化本案在消费者心中的形象，给市场以信心。2121四、项目定位建议四、项目定位建议客群定位核心客群：本地投资客体为主，看好本案发展潜力，为子孙后代积累财富者；县城本地经营者，需改善目前较为落后的经营环境；边缘客群：其他县城外来创业、经营者；外地投资者核心核心边缘边缘2222五、整合传播建议五、整合传播建议1 1、推广总目的、推广总目的为城市创造价值为城市创造价值诠释未来商业财富核心的优越地理，打造地标性建筑形象与概念！为企业创造价值为企业创造价值全面提升隆发地产品牌形象，成为宁化第三代地产开发的领导者！为顾客创造价值为顾客创造价值投资者得到理想的投资收益；经营者找到到优越的经营环境和投资效益。2323五、整合传播建议五、整合传播建议商业地商业地核心地核心地宝地宝地旺地旺地基地包装动线封杀立体轰炸撕开一个市场缺口掀起高潮火爆热销吸引目标受众的关注聚势，聚气聚能量聚眼球聚市场投资客、置业者为之感兴趣有信心2 2、推广总策略、推广总策略炒热！炒热！2424五、整合传播建议五、整合传播建议3 3、整体框架阐述、整体框架阐述四大阶段8个策动点第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段第四阶段第四阶段预热期 认购期 开盘期 持销期8月27日鬼节4 5 6 7 8 9 10 11 12 08.1 210.1盛大开盘形象先行概念引导蓄势开盘火爆预约公开盛典万众瞩目持续热销礼惠宁城2525五、整合传播建议五、整合传播建议4 4、推广具体节点、推广具体节点第一阶段：第一阶段：预热期（07.4-5）主主 题：题：前景引导/形象先行策动点策动点前景篇：旺地掘金前景篇：旺地掘金/财富东扩发力点财富东扩发力点将宁化城市发展的规划作诉求点，东扩将给本案带来的商机，给市场信心，增加消费者购买的欲望；诠释本案所具有的商业核心前景。策动点策动点形象篇：宁化中心的中心形象篇：宁化中心的中心/至尊商业帝王至尊商业帝王通过高度形象的树立，引起市场的关注，在一定范围内传播；综合概述本案所具有的配套、经济指标等，整体拔高立体形象，给予市场四星际酒店配套商业的特殊性。2626五、整合传播建议五、整合传播建议4 4、推广具体节点、推广具体节点第一阶段：第一阶段：预热期（07.4-5）主主 题：题：前景引导/形象先行通路配合：通路配合：户外广告牌、销售中心、工地围墙、海报、报纸等主要任务主要任务:接待中心地理位置及装修效果图最终完稿；工地围墙的包装；户外广告的设计、制作，及户外点的确定；名片、海报、DM等销售道具的完善；销售人员的培训等2727五、整合传播建议五、整合传播建议4 4、推广具体节点、推广具体节点第二阶段：第二阶段：认购期（07.6-8）主主 题：题：蓄势开盘/火爆预约策动点策动点概念篇：宁化财富中央概念篇：宁化财富中央/休闲商业特区休闲商业特区把商业概念推向市场，在先行形象的带动下，引导消费者对本案的进一步理解，产生更加强烈的视觉效果。策动点策动点招商篇：财富预约招商篇：财富预约/火热招商火热招商内部认购的阶段，也是试探市场的时机；并告知市场招商的火爆，引发市场的好奇心，进而提起购买的心理。2828五、整合传播建议五、整合传播建议4 4、推广具体节点、推广具体节点第二阶段：第二阶段：认购期（07.6-8）主主 题：题：蓄势开盘/火爆预约通路配合：通路配合：户外广告牌、销售中心、工地围墙、海报、报纸等主要任务主要任务:户外据点、报纸等媒体再次确定；各广告设计完稿，陆续派发；改变售楼中心卖点的装修与布置；来访客户资料的整理；招商的完成；合同、签约作业准备。2929五、整合传播建议五、整合传播建议4 4、推广具体节点、推广具体节点第三阶段：第三阶段：开盘期（07.9-11）主主 题：题：开盘盛宴/万众瞩目策动点策动点收益篇：稳坐中心财富源地收益篇：稳坐中心财富源地/一席尊天下一席尊天下在市场行情的基础上，给消费算一笔稳赚的投资收益分析，给消费者信心。策动点策动点开盘篇：商业盛典开盘篇：商业盛典/财富共享财富共享将本案推向发售高潮，也是前期关闸蓄水的程度，并按照实际情况的认购数量选择是否开盘。3030五、整合传播建议五、整合传播建议4 4、推广具体节点、推广具体节点第三阶段：第三阶段：开盘期（07.9-11）主主 题：题：开盘盛宴/万众瞩目通路配合：通路配合：户外广告牌、销售中心、海报、报纸、开盘活动等主要任务：主要任务：对来访客户进行登记，准客户的最后筛选；节点广告设计与发布；项目广告诉求的变换与跟进；媒体出现频率加大，有利卖点诉求；电话回访，提醒购买最佳时机；现场紧张气氛的营造；开盘活动策划；开盘前准备工作就绪。3131五、整合传播建议五、整合传播建议4 4、推广具体节点、推广具体节点第四阶段：第四阶段：持销期（07.12-08.2）主主 题：题：热销概念/礼惠宁城策动点策动点品牌篇：城东财富缔造者品牌篇：城东财富缔造者隆发地产隆发地产将开发商形象与城市东拓的发展规划相结合，并以强烈高度的市场形象，展现在消费者眼前。策动点策动点促销篇：感恩回馈促销篇：感恩回馈/礼惠宁城礼惠宁城08年元旦左右，也是拜年的好时机；在热销概念的基础上，给市场创造更加优惠的场面。3232五、整合传播建议五、整合传播建议4 4、推广具体节点、推广具体节点第四阶段：第四阶段：持销期（07.12-08.2）主主 题：题：热销概念/礼惠宁城通路配合：通路配合：户外广告牌、销售中心、DM、报纸等主要任务：主要任务：报纸、DM继续派发；销控安排，制造销售高潮；节点活动策划、广告设计安排；适当SP（行销）活动、PR（公关）活动交叉攻击；促销活动策划。3333五、整合传播建议五、整合传播建议本案小结：本案小结：我们相信，一座极具财富核心的商业楼盘，将获得其所对应目标群的响应。尤其在宁化逐步城市化、商业消费、置业理念不断提升的今天，通过广告、媒体、活动、政策等不同利益点、诉求点的市场攻击，必将使本案脱颖而出，最终促进本案的营销，成为未来新城商业中心的焦点。感谢各位的耐心观赏感谢各位的耐心观赏