收益还原方法

收益复原方法 二、收益复原法不同情况下的公式 (一)土地年纯收益不变土地复原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式为： 式中：P土地价格； a土地纯收益； r土地复原率。 aP?rP?a11?nr(1?r)(二)土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式 当a每年不变；r每年不变且大于零；土地使用为n年时，其计算公式如下： 式中：p、a、r含义同前； n使用土地的年期或有土地收益的年期。 (三)土地纯收益在假设干年内有变化的土地价格计算公式 1土地使用年期无限 当t年以前(含t年)纯收益有变化，其值为ai；t年以后纯收益无变化，其值为a；r每年不变且大于零，使用期无限时，土地价格的计算公式为： 式中：P、a、r含义同前； ai第i年的纯收益； t纯收益有变化的年限。 2土地使用年期有限 当t年以前(含第t年)纯收益有变化，其值为ai，t年以后纯收益无变化，其值为a，r每年不变且大于零；土地使用年期为n时，土地价格的计算公式如下： 式中：P、a、r、ai、t、n含义同前。 aiaP-?itr(1?r)i?1(1?r)taia1P-1?itn?t r(1?r)(1?r)i?1(1?r) 3.纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式 1土地使用年期无限时的计算公式 式中：P、a、r含义同前； tabP-2rrb纯收益的等差级数递增或递减的数额，如纯收益第一年为a，那么第二年为ab，第三年为a2b，第n年为a(n1)b。公式中符号，当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。 2土地使用年期有限时的计算公式 P=( a/rb/r2)1-1/(1+r)n干b/rn/(1+r)n 式中：P、a、r、b、n含义同前。 公式中符号的选取，当纯收益按等差级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。 4.纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式 1土地使用年期无限时的地价计算公式 P=a/r干s 式中：P、a、r含义同前； s纯收益逐年递增或递减的比率，如纯收益第一年为a，那么第二年为a(1s)，第三年为a(1s)2，第n年为a(1s)n-1。 公式中的符号，当纯收益按等比级数递增时取减号，递减时取加号。r不变，递增时rs，递减时(r+s)0。 2土地使用年期有限时的地价计算公式 P=a/r干s1(1s/1+r)n 式中：P、a、r、s、n含义同前。 公式中的符号，当纯收益按等比级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。r不变，递增时rs，r+s0 (四)将来假设干年后的土地价格的条件下的计算公式 当将来某年的土地价格，而土地价格的年份以前的纯收益有变化(不变时是特例)，r每年不变且大于零时，土地价格的计算公式如下： 式中：P、ai、r含义同前： t将来土地价格的年限； Pt将来第t年的土地价格。 (五)纯收益、复原率有变化的土地价格计算公式 式中：a1,a2an分别为将来各年的纯收益； r1,r2,rn分别为将来各年的复原利率。 本公式实际上是收益复原法根本原理的公式化，即收益复原法公式的最一般形式。当公式中ai、ri、n按一定规律变化时，可推算出其他公式。 aiPtP-?it(1?r)i?1(1?r)t?1ana1a2-? P?(1?r)(1?r1)(1?r2)(1?r1)(1?r2)?(1?rn) 四、收益复原法土地估价的根本步骤 1总收益测算的工程和方法 总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。计算总收益首先分析p 可能产生的各种收益，然后按客观、持续及稳定等原那么来确定土地的总收益。 2总费用测算的工程和方法 计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。总费用在不同情况下，所包含的工程也有所不同。因此，计算总费用，首先要分析p 可能的各种费用支出，然后在全面分析p 的根底上，计算加总一般正常合理的必要年支出，即得总费用。 3不同条件下土地纯收益测算方法 从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为土地纯收益。 4复原率的概念、类型、主要影响因素及确定的方法等 复原率是影响地价上下的重要因素，必须慎重选择。一般首先要通过各种途径，确定各种可能的复原率，然后再经过综合分析p 、比拟，确定可采用的复原率。 5评估价格计算公式的选择和估价结果确实定 根据公式适用评估对象和评估目的等条件，选用相应的计算公式，将纯收益用相应的复原率进展复原，即得土地的收益价格。 注意：有时出题可能有迷惑条件，有的是实际收益，而有的可能表述为同等条件下，客观收益数值，应中选取客观收益，这一点希望大家引起注意，在后边遇到相似的习题还要做详细讲解。 注意：这里有时出判断或者选择题，注意要土地的收益包括有形收益和无形收益。 (三)不同条件下土地年总收益的计算要求及方法 根据土地参与消费经营过程的形式和业主以土地获得收益的方式不同，总收益产生的形式有以下几种情况： 1土地租金 是指直接通过土地出租，每年获得租金收入，包括在土地租赁过程中承租方所交纳的押金或担保金的利息。 2房地出租的租金 是指房地一起出租过程中，出租方从承租方获得的租金及有关收益。一般根据实际的租赁合同金额和当地的房地产租赁市场状况，确定客观收益程度。 在计算总收益时，还应准确分析p 测算由评估对象所引起的其他衍生收益，如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营消费过程中的副产品销售收益等，确定的原那么是只要由评估对象所产生的并为其产权主体所获得的收益均应计入总收益之中。 还应充分考虑收益的损失，如出租房屋的闲置(即房屋未租出去)，一般以出租率或空房损失率折算总收益。 注意：这也要引起重视，出租率或空房损失率折算总收益，注意和以后的费用混淆。 六、总费用的测算方法 一总费用的概念 二不同条件下土地年总费用的构成及计算方法 1.土地租赁总费用的计算 1土地税 2管理费 2.房地出租总费用的计算 1管理费2维修费3保险费4税金5房屋折旧费 3.企业经营费用计算 七、土地纯收益测算 一土地纯收益的概念 二不同条件下土地纯收益的计算方法 1.土地租赁土地纯收益的计算 土地纯收益=年租金总收入年总费用 2.房地出租土地纯收益的计算 土地纯收益=房地纯收益房屋纯收益 3.企业经营中的土地纯收益计算 八、土地复原率的概念及其确定方法 1、土地复原率概念及种类 1土地复原率的概念：土地复原率是用以将土地纯收益复原成为土地价格的比率。在采用收益复原法评估土地价格时确定适当的复原率，是准确计算土地价格的非常关键的问题。 2复原率的种类 (1)综合复原率：是求取土地及其地上建筑物合为一体的价格时所使用的复原率。 (2)建筑物复原率：是求取单纯建筑物价格时，所使用的复原率。 (3)土地复原率：是求取纯土地价格时，所应使用的复原率。 4土地复原率和综合复原率、建筑物复原率的关系： 公式1：式中： r综合复原率；r1土地复原率；r2建筑物复原率；L地价； B建筑物价格；d建筑物折旧率。 r1L?r2Br?L?B2、土地复原率确实定方法 1土地纯收益与土地价格比值调查确定复原率 采用市场上一样或相似土地的纯收益与价格的比率。为防止偶尔性，常常需要考察多宗土地(一般至少三宗以上)，求其纯收益与价格的平均值。 详细方法是：选择3宗以上最近发生的，且在类型、性质上都与待估不动产具有相似特点的交易案例，以案例的纯收益与其价格的比率的均值作为复原率。 2平安利率加上风险值调整确定复原率 复原率平安利率+风险调整值。 平安利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同一时期的一年期国债年利率或一年期的银行定期存款利率为平安利率。风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济开展和土地市场等状况对其影响程度而确定。 3投资风险与投资收益率综合排序插入确定复原率 将社会上各种类型的投资(如银行存款、国债、债券、股票等)收益率按其大小从低到高排序，然后根据经历判断所要评估的不动产的投资收益率与风险应该落在哪个范围，从而确定所要求取的复原率的详细数值。 九、土地价格确实定 在土地纯收益确定以后，可以根据收益变化状况和土地使用权年期等条件，选择适当的土地复原率和公式计算得到土地的试算收益价格。假设要用收益复原法评估不动产价格，应选用综合复原率对房地产纯收益进展复原求取。 第 9 页 共 9 页