世联19日南通五洲项目市场调研及首期入市研判

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。五洲项目市场调研及首期入市研判五洲项目市场调研及首期入市研判谨呈：五洲国际20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2本次市场调研的目的本次市场调研的目的u分析南通近期市场的销售情况分析南通近期市场的销售情况,客观理性认清市场大势；客观理性认清市场大势；u从项目所处区位及产品两个维度出发，盘点本项目的竞品项目；从项目所处区位及产品两个维度出发，盘点本项目的竞品项目；u细分同面积段产品的去化及未来竞争情况；细分同面积段产品的去化及未来竞争情况；u结合以上市场环境及竞争情况，预判项目入市时机和量价关系；结合以上市场环境及竞争情况，预判项目入市时机和量价关系；20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/3宏观大势分析宏观大势分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/4南通区域市场分析南通区域市场分析备注：数据来自南通房产信息网2011年2月-2012年2月南通市商品住宅成交走势从去年从去年2 2月到今年月到今年2 2月份这一周期来看，预售和成交比走呈现两极分化（未包含库存量），考虑月份这一周期来看，预售和成交比走呈现两极分化（未包含库存量），考虑到政策影响去年到政策影响去年1010月份之前预售和成交比率较为正常，基本保持月份之前预售和成交比率较为正常，基本保持1.3:11.3:1的去化率，的去化率，1010月份至今比月份至今比率严重失衡，最高比达率严重失衡，最高比达15:115:1，未来市场将出现库存量和新供应的双重压力；成交均价围绕，未来市场将出现库存量和新供应的双重压力；成交均价围绕1 1万元万元上下波动，上下波动，1010月份前走势平稳，之后出现一个波峰之后回落至月份前走势平稳，之后出现一个波峰之后回落至1 1万，目前南通市场均价万，目前南通市场均价1 1万万1 1左左右，考虑到开发商去库存压力，会采取促销等手段，价格还会有波动。右，考虑到开发商去库存压力，会采取促销等手段，价格还会有波动。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/5竞争格局分布竞争格局分布苏建阳光新城，后续供应约32万方国基桂花小镇，实收均价8500元/左右。目前销售2#，100多套。推出推出“万元有一户万元有一户”订房优惠订房优惠活动：活动：和保值承诺和保值承诺，银州皇家花园，总计48万方，一期地块约10万方，6。14一期开盘去化率不足30%二期（4#6#）认筹，认筹量不足30组友谊嘉御龙庭友谊嘉御龙庭，总计12万方，9500左右；2011年推售8.6万方，9月三期推98签15套北城名郡，8200，11.20二期选房，暗推出216套，每平米减500后96折，3万元定房，落定不足20套保利香槟国际，保利香槟国际，共58万方，一期356，销售145套，二期10月份，首推64复式公馆，实收均价9900左右，销售10套左右华强城，华强城，总计130万方12.16，暗推58#楼，实收1500，120-150平米，96套，销售10套左右3月份即将推月份即将推60套洋房套洋房尚海城尚海城共34万方，已销售15万方，9500均价。9月份推出8#，102套，签11套左右目前6号楼认购首期于2011年8月11日开盘推出540余套房源，销售剩余100多套，2012年3月加推16#楼120多套 87平两房和130平三房，成交均价9000元2012年3月12号晚上开盘推出1栋、5栋楼，共计182套，开盘销售20多套，成交均价11000元20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/6项目背景：项目背景：位于人民东路与通富北路交汇处，与通师二附仅一墙之隔。占地约16万，总建面约48万，整体由25幢高层、8000商业及2000高档会所组成。产品：产品：主力户型为86平、88平的二房和129平、132平的三房推售：推售：项目整体分两期销售，首期于2011年8月11日开盘推出26#、27#、28#、29#、30#五栋楼，共计推出540余套房源，销售剩余100多套，2012年3月加推16#楼120多套 87平两房和130平三房。价格：价格：一期开盘成交均价9000元/平左右，目前16#楼最高优惠15万，优惠后单价最低单价最低69806980元元/，最高，最高95509550元元/。客户情况：客户情况：项目成交客户主要来自崇川区及郊县（通州、海门、如皋、如东、海安等），购买87平两房产品主要是年轻小夫妻，刚需型，大部分工作不久，父母出首付的较多，也有部分客户买来养老，130平的客户多数为改善型家庭，为孩子上购置学区房较多。客户敏感点：客户敏感点：关注价格、位置、学位推广：推广：大牌、户外、报纸（江海、扬子）、派单活动活动:全款可享受95折优惠，按揭享受97折优惠，并推出垫付首付政策，现场无活动。销售代表语录：销售代表语录：我们这边最好买的就是87平和130平的，两个市场主流面积段，刚需改善多能满足选择。之前有去通州做过新思路模特大赛活动，所以通州客户在我们这边买房的挺多。我们后续西区会有140平、160平产品，具体什么时间推出还不清楚骏和棕榈湾骏和棕榈湾2011年1月份开始蓄客，8月份售楼处开放前在市区设有接待展厅，运用发放优惠券等方式进行诚意客户登记，开盘前累积登记3000批诚意客户，开盘销售300多套（销售率不到80%），据销售人员透露项目整体87平、130平各300套左右。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/7吴中豪景华庭吴中豪景华庭项目背景：项目背景：位于南通市崇州区外环东路与人民东路旁，规划建筑面积180000平方米，由14栋法式高层组成。产品：产品：93-143平两至四房推售：推售：2012年3月12号晚上开盘推出1栋、5栋楼，共计182套，开盘销售90多套。价格：价格：实际成交均价实际成交均价11000元/平方米客户：客户：客户主要来自崇川及郊县（通州、金沙、如东、如皋），购买93平的两房主要为婚房或父母住，103-114平的三房，客户年龄主要在30-40岁，给孩子买来做婚房或改善居住的，三房成交客户以私人业主居多。客户敏感点：客户敏感点：价格、品质、物管、绿化推广：推广：报纸、网络、户外、短信活动：活动：样板间、样板段于2月18日正式对外开放，2月18日至3月17日间至售楼处可申请参与“吴中会-尊贵置业”计划，该计划缴纳1万入会费可抵用10万房款销售人员语录：销售人员语录：来我们这边买房子的客户，对吴中的产品品质还是很放心的现在客户买大买小多有，主要还是看客户的经济能力，谁不想住大房子呢.2011年10月份在南大街设有展点，总共登记客户1000多批，12月份销售人员进场，2012年3月12号上午通知客户取号，晚上选房，100多批认筹客户，销售30多套，主要成交户型为93平两房及103-114平三房。面积93平103平114平 139平140-143平合计套数5239392626182首期开盘首期开盘产品配比产品配比：20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/8交通区位：交通区位：华强城南邻通吕运河和老城区，由北城大桥东西两侧地块构成，位于外环北路与北大街的交汇处，过北城大桥即到市中心南大街商圈，处于南通北翼新城核心区。配套：配套：美丽华实木广场、奥特莱斯购物广场、本案距离南大街少于3KM，购物相对比较方便，周边有北城中学，南通中学，南通市第六人民医院等文卫基础设施。华强城华强城由北城大桥东西两侧地块构成，总占地约由北城大桥东西两侧地块构成，总占地约6060万方，总建面约万方，总建面约140140万万平米。西侧为规划建筑面积约平米。西侧为规划建筑面积约1010万平米的南通方特城市乐园万平米的南通方特城市乐园项目概况项目概况位置港闸区北城大桥与外环北路交叉处物业类型物业类型住宅、别墅、商办容积率容积率2.53绿化率绿化率45.58%占地面积占地面积403657平方米 建筑面积建筑面积1312785平方米建筑类别建筑类别板楼 低层 多层 高层售价售价价格区间8800-11000，实收均价9500开发商开发商深圳华强（南通）投资有限公司物业公司物业公司深圳华强（南通）分公司建筑设计建筑设计单位单位英国道灏国际建筑景观设计事务所景观设计景观设计单位单位英国道灏国际建筑景观设计事务所停车位停车位8069个户数户数总户数7501户 当期户数631户20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/时间9月10月11月12月1月23月销售率销售数据29222810121860存量数据87：103套；100：20套；120：33套；130：12套；140：4套销售数据87：181套；100：81套；120：112套；130：62套；140：31套SeptOctNov700080009000100001100012000华强城9月17日开盘，均价9500本期推出51#57#61#三栋楼87：284套100：93套 120：145套 130：74套 140：35套DecJanFebMar推出45#和49#楼通吕运河一线花园洋房，户型面积从132-140平米不等，总共60套，3月3日起开始认筹，10万抵20万,3月16日洋房销售50多套,s实际成交均价10000.20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/8.22-9月4日5万抵7万9月5日后5万抵6万认筹客户不足200组起价8888，均价不超过1万8.29报起价报价起价8200左右8.6认筹开始p631户，84-132平米；p开盘优惠：共减6万；p一次性95折按揭98折；p七天内签约再99折；p实际均价9500送方特城市乐园年卡 10月6日结婚证|出生证：-2.5万；老带新-5000；11月11号房交会参展、现场送彩票MayJuneJulyAugSeptOctNov70008000900010000110001200057#61#2 2期期51#Mar一次性付款95折，按揭98折，7天内签约99折，当天认购优惠80000元/套。老带新政策，老客户优惠5000元物业费；新客户优惠5000元房款（此优惠方案只针对58#楼）。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2 2期期11000元/9000元/8500-9000元/9500元/华强城近期推出华强城近期推出45#45#和和49#49#楼通吕运河一线花园洋房楼通吕运河一线花园洋房6060套，套，户型户型面积变大景面积变大景观资源更好观资源更好，实际成交，实际成交价格价格1000010000元元/平方米，成交套数平方米，成交套数5050套。套。推出45#和49#楼通吕运河一线花园洋房60套景观资源相对一期更好，户型面积变大，但目前市场下价格和一期持平20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/12交通区位：交通区位：保利香槟国际位于南憩亭大桥西北侧，东临通扬运河，北接长和路，西侧为长平路，社区西南邻近港闸区政府与南通永兴汽车客运站，东北即为规划中的南通北翼新城核心区。5858万方大盘商住综合体。距离市区和火车站均较远，配万方大盘商住综合体。距离市区和火车站均较远，配套设施依靠套设施依靠1010分钟车程左右的唐闸镇，须继续完善。分钟车程左右的唐闸镇，须继续完善。项目概况项目概况配套：配套：百安谊家家居广场、和美家小商品市场、永兴家具城、永兴商城等大型专业市场；高迪晶城、长江一号、永兴花苑、永兴家园等多个大型成熟社区；越江中学、永兴小学、育才幼儿园三所片区名校；周围综合配套完善。位置港闸区长平路港闸区长平路8 8号号物业类型物业类型商住办商住办容积率容积率2.5绿化率绿化率40.10%占地面积占地面积18万建筑面积建筑面积58万建筑类别建筑类别高层、板楼、毛坯、复式售价售价最低价8173元/，均价9000元/开发商开发商保利地产南通有限公司 物业公司物业公司保利物业管理有限公司 建筑设计单建筑设计单位位英国UA国际建筑设计景观设计单景观设计单位位广州棕榈景观规划设计院停车位停车位1：0.8户型户型24幢12-33层公寓20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/SeptOctNov700080009000100001100012000DecJanFebMar8月25日保利香槟国际一期开盘，推出1#楼，10#楼，均价950010月30日，推出7#楼64套复式房源时间9月10月11月12月1月2月3月销售率销售数据112171268126存量数据90：77套；100：35套；110：81套；130：31套；140：117套；150：45套销售数据90：63套；100：38套；110：14套；13050套；140：51套；150：0套8173元/平米起，总价在110万-130万之间20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/8.3075008000700085009000950010000105008.208.158.252万定房签定金合同开始签约之后再定房无车位优惠8.21预选房源8.26-29定金签约验资300组左右共推出356套；预选房源70组左右签约落定50组左右其余几十套还在拖延踏定均价9500左右110平10000左右135平9000左右8.19-20公布价格算价，凭首付款收入证明，发放VIP卡，参与预选房9.309.5日开始报起价：8173起9月成交约12套，累计签约共80套10.10 10.209月30日前购房可获得2万元车位现金抵用券。9月24日至10月7日期间推出国庆团购优惠活动：购买88平房源送6万装修抵用券，100-107平送8万装修抵用券，130-130平送10万装修抵用券。国庆假期持续送装修款（8万）优惠，成交15套均价：900010.3011.1511.10推出7#64套复式公馆，均价11000p赠送30阁楼，赠送8万装修款p一次性减4万，按揭减3万，实收9900（按144实收7900）房交会参展：100送5万装修，100-130送7万装修，130以上送9万装修，准时签约一次性优惠4万，按揭3万。推出低价房源促销。截至目前签约5套3.1588平的户型优惠1万，107平、114复式优惠3万，130平、138平户型优惠5万。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/产品：产品：p114复式公馆64套价格：价格：p均价11000元/（实收9900，按144实收7900）p88平的户型优惠1万，107平、114复式优惠3万，130平、138平户型优惠5万。销售率：销售率：p共推出64套，截至目前签约5套一期封盘，新品上市，二批预证为一期封盘，新品上市，二批预证为3 3、7#7#两栋两栋目前仅推目前仅推7#647#64套套复式公馆，均价复式公馆，均价1100011000，实收实收99009900（按（按114114）7#337#33层层房号0807060504030201面积14911411413713711411414920122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/交通区位：交通区位：友谊嘉御龙庭位于港闸区永怡路与友谊路交汇处，通吕运河以北，32路、44路长华路口北下车。项目概况项目概况配套：配套：美丽华实木广场、奥特莱斯购物广场、本案距离南大街少于3KM，购物相对比较方便，周边有北城中学，南通中学，南通市第六人民医院等文卫基础设施。位置位置港闸区永怡路与友谊路交汇处（北城中学西约200米）物业类型物业类型住宅容积率容积率1.74绿化率绿化率35%占地面积占地面积56500建筑面积建筑面积97900平方米建筑类别建筑类别板楼 多层均价均价11000开发商开发商南通友谊置业有限公司物业公司物业公司南通坤园物业有限公司建筑设计单建筑设计单位位德国迈恩景观设计单景观设计单位位德国迈恩停车位停车位450个户型户型70-200154720122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/时间9月10月11月12月1月2月3月销售率销售数据4964557存量数据80：21套；90：1套；100：40套；120：7套；130：30套；140：84套；150：106套；160：17套；170：10套；180：6套；190：17套；200：30套；220：22套销售数据80：46套；90：1套；100：30套；120：1套；130：30套；140：57套；150：54套160：0套；170：0套；180：28套；190：3套；200：3套；220：4套7000MayJuneJulyAugSeptOctNov80009000100001100012000二期6月21日开盘，均价10600推出6#、8#、9#三栋房源其中8033套13060套14033套15042套16017套20033套22026套三期9月28日开盘，均价11000推出1#、4#、5#、7#四栋房源其中12010套，15058套17010套19020套Dec20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/700080009000100001100012000MayJuneJulyAugSeptOctNov二期于6月21日开盘，推6#、8#、9#楼，共计244套房源，面积70-200平米不等8月11日，推出5套一期尾房房源以8400特价房推售。8月22日，全款98折，按揭99折。嘉御龙庭三期9月28日开盘，推出1#、4#、5#、7#四栋房源其中12010套，15058套17010套19020套房交会期间定房，签约享3重优惠：买房送厨卫，120平米以下送卫浴120-150平米送整体厨房一套；150平米送整体厨卫。购买地下车位减免1万元Mar友谊嘉御龙庭三期均价11000元/平，面积120-190平米左右，全款98折按揭99折。二期面积70-200平米不等，均价大概在10700元/平方米-10800元/平方米，全款97折按揭98折。停车位售价7万-11万不等。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/交通区位：交通区位：尚海城位于政府重点规划打造的北翼新城核心区域，与南大街商贸圈一脉相衔，南起永怡路，西至长华路，北至永和路，往北2分钟直达火车站，往南几分钟就能达市中心区项目概况项目概况配套：配套：周边中小学有通中、二附、北城中学，闸东幼儿园，第六人民医院。位置位置港闸区长华路与永和路交汇处物业类型物业类型住宅、公寓容积率容积率2.1绿化率绿化率40%占地面积占地面积150000建筑面积建筑面积380000建筑类别建筑类别板楼 小高层 高层均价均价9500开发商开发商南通盈丰房地产投资发展有限公司物业公司物业公司待定建筑设计单建筑设计单位位深圳帕丽阳景观有限公司景观设计单景观设计单位位深圳帕丽阳景观有限公司停车位停车位机动车1000余个；非机动车6000个户型户型90-18020122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/时间9月10月11月12月1月2月3月销售率销售数据1233存量数据90：0套；120：0套；130平方米：67套；140：0套；150：39套；170：0套；180：20套销售数据90：384套；120：384套；130：386套；140：18套；150：67套；170：36套；180：15套7000MayJuneJulyAugSeptOctNov80009000100001100012000Dec三期9月25日开盘，均价9600推出8#一栋房源其中13051套15034套18017套二期6月21日开盘，均价10600推出6#、8#、9#三栋房源其中8033套13060套14033套15042套16017套20033套22026套20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/MayJuneJulyAugSeptOctNov700080009000100001100012000二期于5月6日开盘推出9#至14#共计438套房源面积：130平米-174平米前期认筹客户可2万抵4万的优惠7月4日老带新优惠成功购房者老客户享有5000元购物卡新客户享99折优惠尚海城三期9月25日开盘推出8#楼102套房源面积130-170平米前期认筹客户2万抵5万11月20号搜房看房团当天预订6号楼可优惠4万元当天达成3套购房意向20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/交通区位：交通区位：国基桂花小镇项目位于工农北路西、永怡路北乘公交车52路公交（在金海岸国际广场下）项目概况项目概况配套：配套：周边有北城中学，南通六院，鸿运装饰城等配套位置位置港闸区工农北路51号（二号桥北500米）物业类型物业类型住宅、公寓 容积率容积率1.96绿化率绿化率40%占地面积占地面积55411建筑面积建筑面积110000建筑类别建筑类别板楼 小高层 高层均价均价9500开发商开发商南通国基沃华置业有限公司物业公司物业公司待定建筑设计单建筑设计单位位上海都市建筑设计院景观设计单景观设计单位位重庆凯尔辛基停车位停车位700个户型户型90-14020122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/MayJuneJulyAugSeptOctNov700080009000100001100012000一期8月21日开盘，均价9300推出1#、3#两栋房源其中9038套10075套12050套13038套14025套9月10日加推，均价9300推出2#一栋房源其中10038套12038套13038套时间9月10月11月12月1月2月3月销售率销售数据31723583存量数据90：3套；100：90套；120：100套；130：60套；140：40套销售数据90：35套；100：73套；120：38套；130：41套；140：10套Mar桂花小镇2#楼在售，均价9000元/平米，面积96-138平米，共20层100多套房源。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/MayJuneJulyAugSeptOctNov700080009000100001100012000国基桂花小镇认筹买三房交15万抵18万买两房交10万抵12万8月21日开盘1#和3#楼226套房源两房面积88-98三房面积120-138开盘当天认购500元/优惠一周之内签约再优惠50元/一次性付款97折，按揭99折9月10号，桂花小镇加推2#楼114套房源当天认购优惠400元/此外当天凭教师证可再享受100元/的优惠9月25日搜房看房团当日成交可在此基础上再享受100元/平方米的特别优惠。11.11房交会期间推出“一元订房”11月11日至15日期间一元即可在桂花小镇订套确定房价、房号房子如果在一周内签合同可在各种优惠基础上再减5000元11.17两房总价优惠4万、三房总价优惠5万元。（可视为降价）。桂花小镇针拿出部分精品户型推出了“零首付，送阳台”感恩回馈系列活动，活动期间凡是购买该房源的客户，皆可享受所选户型南阳台免费的优惠政策。同时，针对首次置业者，凡符合活动条件的客户都能享受到桂花小镇推出的零首付购买优惠措施。老带新优惠，老客户奖励两千、新客户优惠五千Mar20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/交通区位：交通区位：公交在44路（桥北村下）、52路（鸿运装饰城下）项目概况项目概况配套：配套：北城小学、北城中学、市第六人民医院。位置位置港闸区石桥路东、江海大道北物业类型物业类型住宅、公寓容积率容积率2.13绿化率绿化率32.1%占地面积占地面积96376建筑面积建筑面积268877建筑类别建筑类别板楼 高层均价均价8800开发商开发商南通锦瑟房地产有限公司物业公司物业公司南通润和物业管理有限公司建筑设计建筑设计单位单位上海方大建筑设计事务所景观设计景观设计单位单位上海方大建筑设计事务所停车位停车位1:1户型户型87-13020122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/MayJuneJulyAugSeptOctNov700080009000100001100012000一期7月23日开盘，均价8800推出1#、2#、5#三栋房源其中90102套10044套11068套12034套13034套14043套时间9月10月11月12月1月2月3月销售率销售数据21463574存量数据90：33套；100：15套；110：16套；120：12套；130：7套；140：22套销售数据90：69套；100：29套；110：52套；120：22套；130：27套；140：21套Mar北城名郡二期3#、4#和6#楼正在热销中，均价8800元/平米，优惠500元/平米；全款96折，按揭98折。其中3#楼有复式房源，面积90-140平米左右，4#和6#楼面积从90-127平米，总共18层。一期1#、2#和5#楼剩余部分房源，户型面积从90-140平米不等。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/MayJuneJulyAugSeptOctNov7000800090001000011000120005月28日售楼处开放，认筹开始，认筹3万抵6万，7月23日开盘，均价8800，全款98折，按揭99折，一期推1#、2#、5#，共325套开盘当日优惠400元/凭钻石VIP卡再优惠300元/9月14日，取消VIP卡单价折扣，总房款直接减5万，全款98折，按揭99折11月11日，房交会期间推出两套93特价房每套每减700元11月20日，搜房看房团现场下定，在所有优惠基础上再优惠一万元11月19日，4#楼、6#楼提前暗推，至今去化不足10套，预计12月中旬明推2012年3月份：优惠500元/平米，全款96折，按揭98折Mar20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/交通区位：交通区位：公交车44路（桥北村下）、52路（鸿运装饰城下）项目概况项目概况配套：配套：中小学：紧邻北城中学综合商场：鸿鸣摩尔、美丽华装饰广场等幼稚园：街道办幼儿园医院：南通市第六人民医院位置位置港闸区石桥路东侧物业类型物业类型住宅容积率容积率2.4绿化率绿化率32.10%占地面积占地面积147644建筑面积建筑面积479935建筑类别建筑类别板楼 高层均价均价9000开发商开发商南通银洲房产银通分公司物业公司物业公司南通坤园物业有限公司建筑设计单建筑设计单位位上海大境建筑设计事务所景观设计单景观设计单位位上海大境建筑设计事务所停车位停车位地下2383辆 地面248辆户型户型110-14020122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/MayJuneJulyAugSeptOctNov700080009000100001100012000一期5月14日开盘，均价9500推出1#、3#两栋房源其中8025套110133套120119套13028套套数套数总套数305面积（）面积（）总面积35481.5已售已备案108已售已备案12653.37已售未备案0可售197时间9月10月11月12月1月2月3月销售率销售数据2000243存量数据80：10套；110：102套；120：72套；130：4套销售数据80：17套；110：30套；120：46套；130：24套20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/MayJuneJulyAugSeptOctNov700080009000100001100012000银洲皇家花园认筹VIP金卡10万抵13万银卡5万抵7万5月14日皇家花园一期开盘将推1#、3#楼共计307套房源户型面积83-133平方米均价9498元/除认筹优惠以外认购房源指定房源优惠200元/端午节优惠：活动期间购房赠送5000元家电基金再享房价20000元的购房优惠一次性付款的客户房价优惠1%分期付款或按揭贷款房价优惠6000元6月26日，搜房看房团当日成交客户可免一年物业费8月9号起购买婚房可获得价值一万元的婚纱摄影套餐（1万元也可抵房款用）并获得1万元的购房基金券一张10月31日起，皇家花园报均价9000元/，比之前便宜了500元/11月11日起房交会期间推出5套特价房预计年底退4#、6#楼具体时间待定，认筹量不足20组Mar皇家花园4#楼和6#楼VIP卡预约活动启动，客户购买1万元的VIP卡即可在开盘时抵用6万现金，开盘时另可享受其他优惠，折上加折，总共可享受房价一成优惠。按揭客户现只需支付一成，另外两成由开发商垫付。客户可在交房前，在免息前提下，分期付清即可。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/31分产品线去化及供应情况分产品线去化及供应情况项目名称竞争产品户型竞争产品面积11年竞争产品的总共销售套数11年主力销售期月度流量11年主力均价装修成本产品力与本项目对比目前该类产品库存套数12年年上市套数12年1季度上市套数12年2季度上市套数12年3季度上市套数12年4季度上市套数13年1季度上市套数13年2季度上市套数华强城两房三房871021691694210500无强175175312312 156156保利香槟国际两房901008686179000无强92921801806060060嘉御龙庭两房三房80901009696109500无弱7676推完推完推完推完推完推完推完推完皇家花园两房8013131.59000无弱1212252525北城名郡两房三房901008686148300无强60601601608080桂花小镇两房三房901009696208500无弱1051051651659075推完尚海城两房90787879300加800元送装修弱无无140177推完骏和棕榈湾两房879090189000强60601501501205040吴中豪景华庭两房三房9310311000强1821829191合计供应量合计供应量5 580801174117490-190-11010平两房三房市场库存约平两房三房市场库存约580580套，未来尚有供应套，未来尚有供应11741174余套余套,市场竞争激烈，现通过尾房促销去化市场竞争激烈，现通过尾房促销去化20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/32分产品线去化及供应情况分产品线去化及供应情况项目名称竞争产品户型竞争产品面积11年竞争产品的总共销售套数11年主力销售期月度流量11年主力均价装修成本产品力与本项目对比目前该类产品库存套数12年年上市套数12年1季度上市套数12年2季度上市套数12年3季度上市套数12年4季度上市套数13年1季度上市套数13年2季度上市套数华强城三房120932310500无强661921929696保利香槟国际三房11030.69000无强53646464160嘉御龙庭三房12019500无弱9无无推完推完推完推完推完推完皇家花园三房1101207189000无弱181384384120132132160北城名郡三房11012069128300无强33210210105105170桂花小镇三房110120336。58500无强105推完推完尚海城三房1206869300加800元送装修弱无646464推完推完骏和棕榈湾三房1101209000强601501501205040吴中豪景华庭三房11012011000强182182919191未来合计供应未来合计供应50750712461246110-120110-120平三房市场库存约平三房市场库存约212212套，未来尚有供应套，未来尚有供应798798余套余套20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/33分产品线去化及供应情况分产品线去化及供应情况项目名称竞争产品户型竞争产品面积11年竞争产品的总共销售套数11年主力销售期月度流量11年主力均价装修成本产品力与本项目对比于本项目目前该类产品库存套数12年年上市套数12年1季度上市套数12年2季度上市套数12年3季度上市套数12年4季度上市套数13年1季度上市套数13年2季度上市套数北城一品 商办公寓 56-85210258200无一般236280280150130推完推完盛唐君庭 商办公寓 50-60180457800无弱100170170170推完推完绿洲国际精装公寓45-85504135003300弱203100100100推完推完金海岸 精装公寓70807105001000弱279推完推完未来合计供应未来合计供应810810550550公寓产品2012年竞争仍旧激烈，但13年竞争趋缓，存在市场去化空间20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/竞品楼盘性价比分析竞品楼盘性价比分析价格价格品质品质低低高高高高保利香槟国际保利香槟国际均价均价90009000元元/平平吴中吴中 豪景华庭豪景华庭均价均价1050010500元元/平平皇家花园皇家花园均价均价90009000元元/平平尚海城尚海城9300元元/平平华强城性价比标线华强城性价比标线低性价比低性价比高性价比高性价比以华强城作为性价比标杆，不同楼盘在性价比在同一直线桂花小镇桂花小镇均价均价85008500元元/平平北城名郡北城名郡均价均价8300元元/平平嘉御龙庭嘉御龙庭均价均价95009500元元/平平20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/35竞争环境总结竞争环境总结时间段产品类型竞品组的市场供应容量压力简述（市场供应量是否放量，还是平稳，还是减弱；竞争压力是否增大）2012年至13年上半年80-90市场竞争激烈100-110市场供应预计会放量，预计约12万方左右；120-140预计市场供应有很大放量，加上存量产品，未来竞争非常激烈；公寓未来竞争项目售罄或已推完毕，竞争压力有所减弱20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/短期内市场不会产生新的置业需求，未来仍以周边需求为主短期内市场不会产生新的置业需求，未来仍以周边需求为主规划规划推动期推动期周边需求周边需求推动期推动期内部产业内部产业推动期推动期成熟成熟期期我们所处我们所处的阶段的阶段以政府规划为核心推动力吸引看好市场预期的首批客户以周边地区刚性需求为核心推动力吸引周边地区以自住和改善为目的的客户置业纳入全市价格体系区域内部形成产业，以产业支撑为核心推动力内部产业人群形成主要客户群新兴市场成长周期图新兴市场成长周期图项目处于崇川和港闸交界区域，容易项目处于崇川和港闸交界区域，容易“被归入被归入”港闸区，直接竞争项目都位港闸区，直接竞争项目都位于港闸区，项目与于港闸区，项目与建材市场为邻，建材市场为邻，写字楼少、机关单位少、因此短期内不会写字楼少、机关单位少、因此短期内不会有产业需求支撑有产业需求支撑需求市场预期需求市场预期20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/市场胶着状态下：价格是最快的突破方向市场胶着状态下：价格是最快的突破方向价格价格时间时间拐点拐点理性价格理性价格随着胶着时间的趋长，短暂的胶着平衡必被打破，趋使理性价格形成：价格回归成熟行业的合理利润：1015%之间原理借鉴原理借鉴价格下跌将遵循价格下跌将遵循“阻力最小原则阻力最小原则”价格趋势分析价格趋势分析时间（年）时间（年）价格价格入市价格预判入市价格预判20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/北城名郡桂花小镇嘉御龙庭尚海城保利香槟国际皇家花园华强城吴中豪景华庭10000-110009000-95008000-90008300-11000城东市场价格封顶作用港闸区市场价格支撑作用9000-10000入市价格预判入市价格预判20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/750080008500900095001000010500306090120150180210尚海城吴中豪景华庭桂花小镇保利香槟国际嘉御龙庭北城名郡 华强城皇家花园性价比均衡情况下，本项目性价比均衡情况下，本项目可努力的入市销售目标：可努力的入市销售目标：均价均价9000-10000元元/平：平：60-120套套均价均价10000以上：以上：30-60套套不同的核心均价水平对应不同的销售速度不同的核心均价水平对应不同的销售速度周边市场销售速度渐近线周边市场销售速度渐近线（资料来源南通房产信息网）（资料来源南通房产信息网）量价预判量价预判20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/持币待购市场将走向哪里？持币待购市场将走向哪里？市场迹象：价格下行通道明显市场迹象：价格下行通道明显华强城华强城不同产品间拉大价格差，以超低价格换取成交量保利香槟国家保利香槟国家入市价格策略失败，后期不断打折促销吴中豪景华庭吴中豪景华庭11000元开盘均价，成交惨淡北城名郡北城名郡不停变换促销政策。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/我们的发展战略我们的发展战略入市时机入市时机供给供给开发商开发商需求需求顺应大势、以价换量顺应大势、以价换量后期新开盘和去库存双重压力、竞争激烈价格竞争明显逐步加剧短期内客户不会发生变化及早抢客，小步快跑及早抢客，小步快跑20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/42结束结束