土地不动产估价报告.doc

不动产估价实习专业名称：班 级：指导老师：小 组：小组成员：实习日期：不动产 估 价 报 告项目名称：平顶山市新城区九天庄园地下停车库价格评估受托估价单位：河南城建估价公司土地估价报告编号：提交估价报告日期：目录第一部分 摘要1一、估价项目名称1二、委托估价方1三、估价目的1四、估价基准日1五、估价日期1六、地价定义1七、估价结果2八、土地估价师签字3九、土地估价机构3第二部分 估价对象的界定3一、委托估价方4二、估价对象4三、估价对象概况4第三部分 土地估价结果及其使用8一、估价依据8二、土地估价9（一）估价原则9（二）估价方法11（三）估价结果12三、估价结果和估价报告的使用13第四部分 附件15不动产估价报告第一部分 摘要一、估价项目名称平顶山市新城区九天庄园地下停车库价格评估二、委托估价方委托方：平顶山新城区常绿集团三、估价目的委估宗地为平顶山市新城区九天庄园地下停车库，土地规划用途为住宅用地。本次估价目的是为委托方拟确定不动产价格提供参考依据。四、估价基准日：二O一四年六月二十日五、估价日期：二O一四年六月八日至六月二十日六、地价定义1、地价内涵本报告所评估的待估宗地地价是指估价基准日2014年06月20日，估价对象在设定用途与开发程度下，于估价基准日2014年06月20日，住宅用地70年期，剩余年期68.5年的不动产价格。2、土地实际开发程度待估不动产在估价基准日的实际开发程度为宗地红线外达到“三通”（通路、通电、排水）和宗地红线内土地平整“一平”的开发程度。3、土地估价设定开发程度待估不动产土地估价设定的开发程度为宗地红线外达到“三通”（通路、通电、排水）和宗地红线内土地平整 “一平”的开发程度等。七、估价结果根据平顶山市国土资源局2010年1月出具的国有土地使用证平顶山新城区常绿集团委托评估的位于平顶山市新城区崇文路（河南城建学院西门斜对面）的不动产，不动产所用者为平顶山新城区常绿集团，土地登记用途为住宅用地，土地面积为2550平方米（设有136个停车位），经估价人员现场勘察和对不动产市场分析，按照不动产估价的基本原则和程序；选择合适的评估方法，评估得到待估不动产在估价设定用途及开发程度条件下，评估基准日为2014年06月20日，待估不动产价为9221692.86元，大写：玖佰贰拾贰万壹仟陆佰玖拾贰元捌角陆分整（货币种类为人民币）。估价结果详见表1 表1不动产估价结果一览表估价机构：河南城建估价公司估价报告编号：* 估价基准日2014年06月20日 土地使用权性质：挂牌宗地编号宗地名称估价日期土地使用者土地证号或权属证明宗地位置估价日期登记用途估价设定用途容积率估价日期实际开发程度估价设定开发程度估价时土地剩余使用年限土地面积m2地价(元)810160086住宅用地平顶山新城区常绿集团平顶山市国土资源局2010年1月出具的国有土地使用权证平顶山市新城区崇文路住宅住宅1红线外“三通”红线内“一平”红线外“三通”红线内“一平”68.525509221692.86合 计25509221692.86上述不动产估价结果的限定条件 1、土地权利限制待估不动产在估价基准日未设定抵押权，无他项权利。2、基础设施条件、规划限制条件见表2表2待估不动产基础设施条件表地面平整状况周围道路状况通电状况供水状况排水状况供暖状况供气状况通讯条件不动产他项权利限制规划限制影响不动产价格的其他限定条件场地平整临学府路、崇文路宗地内外通电优无宗地内外排水优无无无无无无其他需要说明的事项1、本次估价所采用的参数的选取对估价结果产生影响；2、本次估价没有考虑将来可能的特殊交易对该评估价的影响。也未考虑国家宏观经济政策发生变化，城市总体规划发生重大调整以及预有自然力和其他又可抗力对评估价的影响。3、估价报告的基准日壹年内有效，评估价格仅作为委估方确定待估宗地的土地使用权价值，提供客观、公正、合理的土地使用权价格标准。4、待估不动产土地面积及权利状况以不动产土地行政主管部门核发的土地使用权证为准。八、土地估价师签字1、土地估价师 签字 证书号：814235092、土地估价师 签字 证书号：95792859九、土地估价机构估价机构负责人签字：*二O一四年六月二十二日第二部分 估价对象的界定一、委托估价方委托方：平顶山新城区常绿集团二、估价对象估价对象是指平顶山市新城区九天庄园地下停车库，位于平顶山市新城区崇文路（河南城建学院西门斜对面），土地登记用途为住宅用地，土地面积为2550平方米（设有136个停车位），本次评估设定土地使用年限为70年，设定土地开发程度为宗地红线外开发程度达到“三通” （通路、通电、排水）和宗地红线内土地平整“一平”，实际开发程度为“三通”（通路、通电、排水）和宗地红线内土地平整“一平”的开发程度。三、估价对象概况（一）土地登记状况1、宗地位置：平顶山市新城区崇文路(河南城建学院西门斜对面)；2、宗地用途：待估不动产宗地登记用途为住宅用地，本次评估设定用途为住宅用地；3、土地面积：2550平方米；4、土地等级：住宅三级；5、地号：8101600866、地籍图号：无7、土地使用权属性质及来源：挂牌；8、登记时间： 2012年6月。（二）土地权利状况1、土地所有权：国家所有；2、土地使用权：平顶山新城区常绿集团2013年1月以挂牌方式取得待估不动产国有土地使用权，使用年限为70年，本次评估中土地使用年限设定为70年，剩余年限68.5年。3、土地他项权利；在估价基准日二O一四年六月二十日，待估宗地未设定他项权利。他项权利等土地权利状况详见一览表3表3估价对象土地权利状况一览表宗地名称土地使用者登记用途国有土地使用证编号发证机关发证时间他项权利状况备注住宅用地平顶山新城区常绿集团住宅用地平顶山市国土资源局2013年1月无（三）土地利用状况：根据估价人员现场勘察，现状为平顶山市新城区九天庄园地下停车库，建筑面积为2550平方米。（四）影响地价的因素说明一般因素1、城市资源状况平顶山市位于河南省中部，总人口490万人，全市土地总面积为8867平方公里，最近全年GDP为1312亿元，人均年收入6047.7元。2、房地产制度与房地产市场状况平顶山市人民政府能够严格执行国家房地产管理的法律、法规和有关政策。土地政策：政府高度垄断土地市场，二级市场已逐步形成，对商业、旅游业和房地产开发已实行了拍卖、招标和挂牌交易，并且已进行了多次招标、拍卖和挂牌,取得了很好的社会效益和经济效益；住房制度：政府已经取消了福利分房，住房公积金制度已经健全，公房私购和货币分房正在形成；地价政策：平顶山市近期完成了建城区的城镇土地分等定级和建城区的基准地价，并向社会公告实施。目前，平顶山市的地价稳中有升。3、产业政策平顶山市是河南省煤炭能源基地的重要组成部分。作为一个新兴的能源城市，平顶山市经济发展迅速，随着经济的飞速发展，城市房地产业也发展很快，目前土地市场正在逐步形成。4、城市规划与发展目标平顶山市位于河南省中部，开发较好，土地利用规划合理，城市基础设施配套完善，发展前景可观，地价升值空间很大。5、城市社会经济发展状况平顶山市国内生产总值达到1312亿元。人均国民生产总值6047.7元。平顶山市工业基础较好，煤炭资源丰富，有大型企业成立。农业基础较好、交通便利、商服一般，城市基础设施比较完善。工业构成了以煤炭、旅游等多元化的产业格局。区域因素1、区域概况目前，平顶山市规划范围内，已形成以煤炭、旅游为龙头产业的新型城市。2、交通条件新城区交通十分便利，郑石高速穿境，城市一级、二级公路相互连接，乡村公路四通八达，80%的村实现了通油路。郑石高速公路与建设东路连接的互通出口直通平顶山市主干道建设路，对进一步扩大与外部的联系，加快经济发展步伐产生重要的作用。（1）公路。区域内道路等级为一级二级，与崇文路交叉，距市中心12.5公里，公交车66路、67路、16路、27路、26路、35路、均可到达。交通相对便利。（2）铁路。待估不动产距平顶山火车站约14.8公里。67路、27路均可到达。3、基础设施条件新城区开发较好，公益事业搞的也较好，主干道全部达到了高标准的亮化、绿化，环境整洁，市容美观。区域内供水、排水、供电、通讯、通暖及学校、医院等配套设施完善。（1）排水。待估不动产所在区域排水体制为雨污合流制。雨污水排入城市排水管网，排水状况优。（2）供电。待估不动产所在区域由平顶山供电公司供电、供电保证率95%以上，通电状况优。4、环境条件估价对象周围交通便利，公共设施齐备，环境条件良好，区域内大气、粉尘污染值符合国家环保标准，环境质量状况一般，人口密度中等。 5、城市规划限制待估宗不动产于平顶山市新城区崇文路（河南城建学院西门斜对面），区域内多为商业、住宅、教育基地及政府部门建筑用地等，城市规划对土地利用类型有限制，对利用强度限制不大。个别因素1、不动产位置待估不动产位于平顶山市新城区崇文路（河南城建学院西门斜对面）。2、待估不动产登记用途为住宅用地，现状用途和本次评估设定用途为住宅用地，最有效使用用途为住宅用地。3、待估不动产位于崇文路，根据估价师现场勘察，临街状况较优。4、不动产形状况较规则，面积为2550平方米，地势平坦，地基条件较优。5、开发程度待估宗地红线外达到“三通”（通路、通电、排水）宗地红线内达到土地平整的开发条件。6、相邻土地利用状况待估不动产周围土地利用类型以住宅与教育用地为主。7、土地权利状况与使用年限（1）待估宗地土地使用权性质为挂牌土地，评估基准日未发现设定他项权利。（2）本次评估设定土地使用年限为住宅用地挂牌，使用年限70年。第三部分 土地估价结果及其使用一、估价依据（一）法律、法规和政策文件1、中华人民共和国土地管理法；2、中华人民共和国城市房地产管理法；3、中华人民共和国土地管理法实施条例（国务院令第256号）；4、中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例（国务院令第55号）；5、国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地处理审批办法的通知（国土资发200144号）；6、国土资源部关于印发试行的通知（国土资发2001255号）；7、中华人民共和国城市规划法；8、中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（国务院令第17号）；9、国务院关于加强国有土地资产管理的通知。（二）技术规程1、中华人民共和国国家标准城镇地估价规程（GB/T185082001）；2、中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程（GB/T18507-2001）；（三）其他1、委托方提供的有关资料；2、估价人员现场勘察调查、收集的相关资料。二、土地估价（一）估价原则本次不动产估价将遵循公正、客观、科学诚实的原则进行评估，具体表现在以下几个方面： 1、替代原则：根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求。即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其他具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值，替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。2、预期收益原则对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状：发展趋势、政治形势及政策规定对土地市场的影响进行细致的分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。3、需求与供给原则在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时即要考虑到所假设的公平市场，又要考虑到土地供应的垄断特征。4、变动原则一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也具有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其相合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用，稀缺性、个别性及有效需求以及这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因素关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。5、协调原则土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境。则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。6、最佳最有效使用原则由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是该地块的效用作最有效发挥为前提的。7、多种方法相结合的原则随着我国土地估价作业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼进法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。总之，本次评估以公正、公平的态度和道德，在公开市场条件进行土地价格评估，在评估过程中，估价人员严格按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守商业秘密。（二）估价方法一般而言，土地估价方法主要有收益法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼进法等。根据评估对象的土地利用特点和估价目的以及各种估价方法的特点和适用范围等，与待估不动产同类可比较案例不充裕，客观收益资料不易收集 ，该宗地已建成，售价和一些费用可以查找到，故可采用成本法、收益法。委估单位处于正常的管理水平，每年均能获得较为客观稳定的收益，所以适合采用成本法和收益法进行宗地地价的评估。综上所述，本次土地估价采用了成本法和收益法进行宗地地价评估。（三）估价结果1、地价的确定本次土地估价采用了成本法和收益法两种方法，测算的结果均具有较高的可信度，故取成本法和收益法测算结果的算术平均值作为待估宗地单位土地面积地价。2、估价结果根据平顶山新城区管委会土资源局2010年1月出具的国有土地使用证，委托评估的位于平顶山市新城区崇文路（河南城建学院西门斜对面）的宗地，土地所用者为平顶山新城区常绿集团，登记用途为住宅用地，土地登记面积为2550平方米，设定用途为住宅用地，经估价人员现场勘察和对当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的土地评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途及开发程度条件下，评估基准日为2012年06月22日，待估宗地地价为9221692.86元，大写：玖佰贰拾贰万壹仟陆佰玖拾贰元捌角陆分整。估价结果详见下表 不动产估价结果一览表估价机构：8850938650估价报告编号：0634111 估价基准日2012年6月20日 土地使用权性质：划拨宗地编号宗地名称估价日期不动产使用者土地证号或权属证明宗地位置估价日期登记用途估价设定用途容积率估价日期实际开发程度估价设定开发程度估价设定土地使用年限土地面积m2不动产(元)810160086住宅用地平顶山新城区常绿集团平顶山市国土资源局2010年1月出具的国有土地使用权证平顶山市新城区崇文路住宅住宅1红线外“三通”红线内“一平”红线外“三通”红线内“一平”68525509221692.86合计25509221692.86上述不动产估价结果的限定条件1、土地权利限制待估不动产在估价基准日未设定抵押权，无他项权利。2、基础设施条件、规划限制条件见表2表2待估不动产基础设施条件表地面平整状况周围道路状况通电状况供水状况排水状况供暖状况供气状况通讯条件土地他项权利限制规划限制影响土地价格的其他限定条件场地平整崇文路不动产内外通电优无不动产内外排水优无无无无无无其他需要说明的事项1、本次估价所采用的参数的选取对估价结果产生影响；2、本次估价没有考虑将来可能的特殊交易对该评估价的影响。也未考虑国家宏观经济政策发生变化，城市总体规划发生重大调整以及预有自然力和其他又可抗力对评估价的影响。3、估价报告的基准日壹年内有效，评估价格仅作为委估方确定待估不动产的使用权价值，提供客观、公正、合理的不动产使用权价格标准。4、待估宗地土地面积及权利状况以不动产土地行政主管部门核发的土地使用权证为准。三、估价结果和估价报告的使用1、估价的假设条件（1）委托方合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。（2）本报告设定的待估宗地土地开发条件是指在估价基准日2014年06月20日，宗地红线外“三通”，宗地红线内土地平整的开发水平，用途为住宅用地，设定土地使用年限为70年，剩余年限68.5年的国有土地使用权的价格。（3）待估宗地作为设定用途用地，得到最有效使用，并产生相应的土地收益。（4）在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。（5）任何有关待估宗地国有土地使用权的运作方式，程序符合国家地方的有关法律、法规。（6）委托方提供的有关待估宗地的资料属实。2、本报告使用的限制条件（1）本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，即确定平顶山新城区常绿集团土地使用权价格使用，不作为直接入账的依据。当用于其他目的本报告评估结果无效。（2）本报告估价结果满足地价定义所设定条件下的出让土地使用权价格，若待估宗地设定的土地开发条件发生变化时，本报告中的评估结果应进行相应的调整。（3）本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。（4）本报告的估价结果自估价期日起半年内有效。3、资料来源说明（1）土地利用状况等资料由委托方提供。（2）土地区位条件，地产市场交易资料等评估相关资料，由估价人员实地调查而得。（3）估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。（4）有关待估宗地的土地权属状况，以当地土地管理部门核发的国有土地使用证为准，土地面积以委托方提供资料为准。（5）关于土地使用年限的设定，待估宗地登记用途为住宅，登记年限为70年，剩余年限68.5年，故评估按设定用途的年限计算土地使用年限，为70年。4、其它说明（1）委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性，准确性负责。（2）任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表，肢解本报告。（3）本报告由估价机构负责解释。第四部分 附件1、委托方身份证复印件；2、估价机构资质证明复印件；3、土地估价师资质证书复印件。4、估价对象土地使用证复印件5、地籍图或宗地区域位置图6、估价对象照片