《工程部管理手册》word版.docx

工程部管理手册目录1、 工程部工作职责2、 工程部管理目标三、工程部服务质量指标四、工程部服务承诺五、工程部岗位职责六、工程部组织架构七、工程部管理制度八、工程部各机电系统（供配电、暖通、给排水、弱电、精装修）操作流程九、工程部维修工作单流程十、设备节能方法十一、应急预案十二、物品出入库管理制度十三、工程部巡检制度及相关表格一、工程部工作职责工程部是物业公司的管理部门之一，负责所辖区域的工程管理工作，其主要职责如下：1、认真贯彻执行国家有关物管理制度和法规，遵守公司的各项规章制度；2、建立健全工程管理规定；3、健全租户档案管理设备设施的档案；4、核算所辖区域的各租户水电等费用；5、审核所辖区域租户进、出场物业工程条件的审核及关于工程方面的图纸；6、负责所辖区域内的各项改造施工的审核及验收；7、监督及验收所辖租户的装修改造工程过程；8、负责所辖区域内的机电设备设施（即供配电、暖通空调、发电机、电扶梯、弱电通讯、给排水等）的运营、维护管理工作；9、督促装修手册及相关物业工程方面规定要求的签定和执行；10、协调配合购物中心各职能部门做好物业工程方面的服务工作11、对外协调好所辖区域如供水、供电、供气、节水办及环保政府部门的配套工作。二、工程部管理目标工作目标： 安全、节能、环保；质量的转变；超越租户和顾客期望1、 为保证公司经营战略目标的实现，确保设备设施的安全运行，以公司的各项服务标准为原则，具体落实到本部门的工作，确保服务质量指标；2、 系统性地增收节支、注意工作重点；3、 加强纠正性的培训；4、 不断完善工程管理制度；5、 加强同行业对外交流，学习先进的管理经验为我所用。三、工程部服务质量指标质量指标：1、力创办公楼（商铺）装修完好率99%；2、优良服务率达99%；3、确保设施设备正常运行率99%，设备设施完整率100%；4、维修及时率100%，维修质量合格率99%，返修率1%以下；5、水、电、照明、暖通空调、电梯供应保证率达99%；5、各楼层公共区域、楼梯间、电梯前室、重要设备间照明完好率（一次照明）为99%；6、给排水系统（各层）月故障报修影响使用功能次数小于5次（其中不包括楼层责任人自检发现小问题维修）；7、电扶梯故障维修及时率100%；8、公共区域门、窗、天地墙完好率98%,（备品备件充足情况条件下）；9、弱电系统维修及时率100%(备品备件充足)；10、员工遵章守法率达100%；11、确保员工培训合格率100%；12、服务对象对服务的满意度达100%；13、设备设施运行安全及人员安全率100%。四、工程部服务承诺服务承诺：1、 工程部全天候接受各类物业工程方面的服务请求并及时应对。一般情况，工程部将在接到工程报修请求后2小时内完成。紧急（重大）故障维修服务，工程人员必须在15分钟内到达现场进行处理，不能及时处理的30分钟内采取应急措施确保使用，并在最短时间内完成任务；2、 发现租户设备、设施出现的问题时，及时书面通知租户，避免事故的发生并提供相关配套服务；3、 精心管理供水、供电设备，确保供水、供电设备的正常运行，处理好与供水、供电及相关单位的关系，因非商场内的原因造水、电、气等方面的问题，应及时与有关单位联系，并给租户和公司以明确答复；4、 维护辖区域所有机电设备设施并保护其功能正常、性能可靠；5、 租户、商家自用设备设施提供有偿维修服务，有关维修服务规范及相关费用按公司相关规定执行，并实行随叫随到、及时处理、合理收费。如不能及时处理，也必须答复租户或商家处理时间；6、 根据维修申请单的内容对租户的要求按符合管理规定的维修服务内容提供特约服务；7、 与服务对象保持良好的沟通，诚恳接受服务对象的批评或建议，并批评或建议给予及时的反馈；8、 定期征求各方意见，为服务对象排忧解难，热情接待各方来访，接受服务对象提出的合理问题，并给予尽快解决；9、 物业工程人员对大楼设备设施进行日常巡视并有义务维护期功能的完整；10、工程部开展各项维修服务，每一项工作按公司规定和服务标准，并按规定对每项工作应进行详细记录，便于各方监督检查。五、工程部岗位职责岗位职责总的原则：（1）忠于公司,自觉维护公司的利益、形象、声誉；（2）遵纪守法,遵守公司的各项规章制度和组织纪律服从上级领 导工作安排；（3）认真贯彻落实岗位责任制,严格执行操作规程和员工守则；（4）服从领导安排,做到“事事有着落,件件有回音”；（5）每月24日前完成本岗月度总结和计划安排；（6）每月至少一次培训计划安排；（7）每月28日前系统的设备设施运行分析报告完成；（8）每年在11月30日前出台设备设施年度维修保养计划和特种设备年度检查计划；9、每月20日前拟定下月的备品备件的数量及类别。工程部经理岗位职责（1）在公司的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的各项法律、法规，保障物业管理各种方针、政策、规章和制度的落实；（2）在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，保障各设备所需的能源（水电、油、天然气等）的供给，并做好节约能源、节约开支的工作；（3）负责组织设备的使用、维护、革新改造直到报废的整个使用过程的管理工作，保障设备处于良好的技术状态，不能影响使用效果，更不能影响到对业主和用户的服务质量；（4）负责调配、组织人力、物力，及时完成客户和用户提出的请修要求，为客户和用户提供良好的工作、生活、学习条件；（5）组织拟定设备管理、操作、维修、养护的各种规章制度和技术标准，并监督执行；（6）组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作，落实好国家的各项技术政策；（7）组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织实施，遇到特殊情况时及时调整、变更计划；（8）组织员工开展技术、业务学习和培训，不断提高员工的业务技术水平和服务质量；（9）负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备计划，经工程部经理审批后负责组织计划的落实，并检查计划的完成情况；（10）负责检查所管设备的使用、维护和保养情况，并解决有关技术问题，以保证设备经常处于良好的技术状态，防止出现严重损坏、停止使用或造成其他重大损失的情况发生；（11）负责制订所管系统的运行方案并查阅运行记录，敦促下属人员认 真负责，承担起相应的岗位责任，严格执行操作规程，保证设备的正常运行，发现不符合规范的情况要及时纠正；（12）发生事故时从技术角度组织调查、分析设备事故出现的原因，提出处理意见及工作改进措施，以防止同类事故的再次发生；（13）负责制订所管设施的更新、改造计划，以消除原设计和施工中存在的问题，并负责工程的监督工作，以达到“安全、可靠、经济、合理”的目标；（14）负责组织技术学习和培训工作，不断提高下属员工的技术素质，服务意识以及服务质量；(15)按季节变化调整各设备之开关，以保证最高的效益，对设备一般性的缺陷，安排员工正常的维修来整改。(16）完成上级交代的其他工作工程主管岗位职责1、强电主管职责： （1）主管楼面配电、照明、变电设备的全面工作， 确保楼面配电柜， 照明设备经常处在优良的技术状态下安全运行及日常安全管理。 （2）每天检查工程现场和设备状况： 检查设备运行状况，发现问题及时处理； 检查下属岗位纪律和工作态度， 发现不良现象立即纠正，并如实记入考核成绩； 审查运行记录，掌握能耗状况，做好节能工作和记录； 每月负责商场各租户和商场总的用电量报表， 在各专业主管 配合下核算商场总用电量， 发现差异要分析原因，及时采取措施 纠正。同时根据年度分解计划按月对设备进行维修保养工作。（4）制定并贯彻电气设备运行方案、检修方案、 计划和安全操作规程，监督和检查各班组合理使用电气设备， 定期维护电气设备的情况，并记录归档。 （5）负责督促检查电气设备的技术资料收集整理工作， 完善技术资料。 （6）掌握科技发展新动态，适时应用新技术。 （7）负责对直接下属的业绩考核及各项培训工作。（8）完成部门领导交给的其他任务。2、给排水主管职责： （1）主管商场楼面给排水设备设施的运行、维修、 保养。 （2）每天检查工程现场和设备状况： 检查设备运行状况，发现问题及时处理。 检查下层岗位纪律和工作态度，发现不良现象立即纠正。 审查运行记录，掌握能耗状况，做好节能工作,做好记录. （3）每月按年度分解计划进行设备维修、保养，月度业务和安全常识培训： 每月负责与强电主管配合核算给水设备用电量 ； 对系统设备的运行、维修状况进行监督、考核， 每月分析报表； 负责给排水系统技术资料的收集、整理工作， 完善技术资料； 负责直接下属的业绩考核工作及各项培训工作； 完成部门领导交给的其他任务。3、暖通主管职责:（1）主管商场制冷机组、水泵及冷却塔、空调末端设备（风柜及风盘）、采暖锅炉和常用附属设备运行、维修、保养的管理工作；（2）拟定所管辖设备的年、季、月度检修计划，并督促计划的有效实施；（3）每天检查设备房和设备状况： 检查设备运行状况，发现问题及时处理： 检查下属岗位纪律和工作态度， 发现不良现象立即纠正，并如实记入考核成绩： 核查运行记录，掌握能耗状况，做好节能工作,做好记录.（4）每月按分解的年度维保计划进行设备维修保养，月度安全检查和培训工作： 每月与强电主管配合核算空调用电量； 对系统设备的运行、维修状况进行监督、考核， 每月分析报表； 负责直接下属的业绩考核工作及各项培训工作； 完成部门领导交给的其他任务。4、弱电主管职责: （1）主管所辖大楼智能化（保安监控、楼控等）的全面工作。 并负责所辖大楼消防报警系统的全面工作。（2）每天检查工程现场和设备状况 检查设备运行状态，发现问题及时处理 审查运行、维修记录。 负责对消防系统等设备运行，维修的工作，每月分析报表 负责弱电系统技术资料的收集、整理工作、完善技术资料。 负责楼宇自控装置的正常运行。（3）每月按年度维保计划分解进行设备保养及维修，月度安全检查和培训，月度考核及绩效；（4）配合商场业态调整和租户柜位变更后弱电系统的拆迁和功能恢复；（5）对各运营商进场内工作进行工作对接；（6）按月核算各运营商设备用电量并审核相关管理需求。（7）完成部门领导交给的其他任务。5、电梯主管职责:负责监视分析购物中心电梯（ 商业部分46部扶梯，13部垂直梯）的运行情况， 保证各种设备在规定的参数下运行， 发现异常应立即安排维修人员处理，并立即向上级报告，并做好记录。负责制订电梯设备周、月、季、年度的保养计划并组织实施 督促电梯维保公司按电梯维保计划对商场电梯进行年度、季度和月度维保。积极参加各种培训， 对发生事故的隐患进行分析，查找原因、制定措施，确保设备安正常运行。 负责电梯设备运行、维修工作，每月分析报表。（6）负责商场电梯年度安全检查及按相关程序申报。（7）负责电梯困人救援培训工作及参加和各专业知识培训。其培训内容是: 熟悉电梯的性能、构造和使用方法,每天按要求准时开启和关闭电梯,确保电梯安全正常运行； 及时处理应急停机故障,接到应急故障后应迅速奔赴现场,先将电梯中被困客人救出,然后排除电梯故障；(8） 完成部门领导安排的其他任务。6、主管（土建、装修）岗位职责:(1)严格遵守国家技术规范标准，严格遵守公司各项规章制度；(2)负责所辖区域土建、装修工程日常维修工作；(3)负责所辖区域办公楼（商铺）、主力店等的二次装修图审及现场监管工作； 负责所辖区域内土建、装修大、中、小型维修计划的制定，备品备件的采购计划，并组织实施；对工程部年度总体维保计划进行分解，制定本系统月、季、年度计划，并组织实施； 负责本专业月、季、年度预算的编制工作； 负责本专业工程档案的管理工作； 负责下属员工的知识技能培训及绩效考核等工作；（4）完成部门领导交给的其他任务。7、文员职责: （）规范化地管理本部门各种资料， 使之能方便应用，并充分发挥作用。具体包括： 与外部单位工作衔接、往来公文， 与购物中心各部门衔接，往来公文， 所有机电设备资料档案，设备运行状况的统计， 通过资料统计搜集信息，反馈信息，为领导决策提供依据， 所有设备维修记录、报告、请示、批复的整理归类。 向公司提交的工作计划、报告及批复的归档，公司下发的指示，通知及规章制度的归档，本部门工作任务、 进度的调查报告及汇报材料总结的整理归档。物业部所有相关会议的记录及其整理、归档， 物业部内部资料借阅管理。 （）负责卖场营业设施维修事宜。 楼面营业设施申请单、派工单的收集、归类； 根据申请单派工维修 ； 对维修中出现的问题， 及时报告并做好相关部门的协调解释工作。 结算每项的维修费用，月底报送财务部。 （）负责物业部内勤工作。 制订每月排班、值班及考勤表。 办理员工到岗、转岗、离职手续。 办理员工各种假事、加班、外出等事宜。 员工号牌、考勤卡、生活补贴、 生日补品等的办理发放事宜及办公区域的卫生管理。 8、仓库保管员职责:仓库保管员负责所属仓库物资的管理， 保证满足维修运行对备品备件要求，保证公司财产不受损失。 仓库物资管理包括进货、存储、发放及账务管理。 坚守岗位、忠于职守， 熟悉掌握所管理物品名称、规格型号、质量要求、物品价格、用途、 性能等各项知识，对所管理物品心中有数。 货品购进入库时，应注意手续单据齐全，物品数量、质量、价格、型号规格符合要求，并做好登账手续。 仓库应保持卫生，各类物品分类合理， 堆放整齐，并满足安全技术要求，物品所存放地点心中有数。 物品发出时，按手续填写单据。严格执行审批程序。做每月盘存报表，为下月计划作好准备。 每月盘点保证账、卡、物相符。 按公司要求做好仓库防火、防盗工作，保证公司财产安全。工程领班岗位职责1、强电领班的岗位职责:在电工主管的带领下，负责所辖区域的动力、照明等电气设备运行、维修、保养及安全供配电技术管理工作。（1）、根据电气设备维修保养计划（年度、月度），带领班组团队组织落实实施；（2）、检查及落实设备运行中出现的故障性检修；（3）、根据计划落实有关设备的检修和测试，并拟定各类防范措施报主管审核；（4）、按公司制度落实无误完成各类维修单及报修，并认真检查记录；（5）、协肋申请备品备件计划；（6）、带领团队提高员工的维修技能；（7）、协调与其它班组或部门的配合工作。2、空调领班岗位职责：在空调主管的带领下，负责所辖区域的暖通设备、末端中央处理器 和送排风机的维修、保养（1）、严格遵守本专业的规章制度和操作规程进行操作、维护和检修。对暖通系统设备的运行、维护和检修负有直接管理责任。（2）、确保商场营业区内和办公场所适宜的室内温度、湿度和空气的新鲜度。（3）、根据设备维修保养计划（年度、月度），带领班组团队组织落实，保持该系统的运行更经济节能、更合理。（4）、定期巡回检查系统运行状况，督促值班人员定时测量各空调区域的环境温度、相对湿度，并根据气象变化及客源情况调整运行方案，满足用户需要。（5）、及时掌握系统各设备的运行状况，发生故障时，能迅速、准确判断故障情况，及时组织力量检修，并将处理结果详细记录，报告主管和部门经理。（6）、督促检查本班组人员岗位责任制、巡回检查制度和交接班制度的执行情况，并带领团队提高员工的维修技能；（7）、协肋申请备品备件计划；（8）、协调与其它班组或部门的配合工作。3、弱电领班岗位职责:（1）、严格遵守国家技术规范标准，严格遵守公司各项规章制度；（2）、熟练掌握所辖弱电系统及设备原理、技术性能和参数、操作规程，掌握设备的运行状况和缺陷，并了解所辖大楼电力、给排水、消防、空调等系统的基本工作原理，以利于设备及系统的正常运行、维修保养、整改完善；（3）、根据部门维修保养计划带领班组技工开展弱电系统的日常维修保养工作；（4）、根据部门巡查计划检查弱电系统主要设备的运行情况，填写相关记录；（5）、协助主管日常管理工作，遇重大问题及时汇报；（6）、收集各项原始资料并整理；（7）、遇有突发意外事故要以最快的速度赶到现场，及时报告主管或以上负责人，同时按照紧急预案采取措施，在保证无危及人身安全的前提下，尽一切力量减少损失；（8）、完成上级指派的其它工作。4、领班（土建、装修）岗位职责:（1）、自觉遵守公司的各项规章制度，操作规程；（2）、对装修主管负责，完成主管交办的各项工作任务；（3）、负责带领下属员工完成所辖区域的日常巡查及维修工作，发现问题及时处理，并做好记录；（4）、协助主管完成辖区域主力店、办公楼（商铺）等的二次装修监管工作，并做好记录；（5）、协助主管完成竣工验收，承接验收相关工作，并做好资料的收集归档工作；（6）、做好本专业技术资料的初步收集工作；（7）、带领下属员工参加各项培训，提高自身业务技能。（8）、完成上级指派的其它工作。5、水工领班岗位职责:（1）、自觉遵守公司的各项规章制度，操作规程；（2）、协助工程师建立健全本专业的技术档案、维修保养记录，以便于从中总结经验教训，逐步采用新技术、新工艺，使给排水系统的功能更加完善。（3）、组织给排水技工进行日常系统巡检，发现问题立即处理。督促技工做好各种记录并进行检查。（4）、督促和检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有重大事件立即汇报。（5）、管理使用好本班的工具及仪表，使之处于良好及准确状态。（6）、对各种日常维修工作进行分类，制定标准化操作程序，并逐步完善，熟练掌握本专业各项应急机制并正确及时响应。（7）、协助主管做好系统备品备件计划。（8）、完成上级交办的其他任务。技工岗位职责1、高压运行工岗位职责: （1）严格遵守公司员工守则和各项规章制度。努力学习技术，熟练地掌握所辖所辖区域内的供电方式状态、线路走向及所管辖设备的原理、技术性能及实际操作； （2）努力做好设备的维修保养工作，做好防范小动物工作，确保安全运行； （3）坚守岗位，定期巡视电器设备及水泵房，密切监视各仪表的工作情况。正确抄录各项数据并填好报表； （4）对来人来电报修和来访及时登记； （5）值班长每班需做好值班室内外清洁工作及保持设备完整性 ； （6）发生事故时，值班人员应保持冷静头脑，按照操作规程及时排除故障。负责与供电局的业务联系，并做好登记；（7）事故未排除不进行交接班，应上下两班协同工作，一般性设备故障应交代清楚并做好记录。； （8）请假、补休需在一天前报告主管（工程师），并由主管安排合适的替班人。 2、维修电工岗位职责（1）严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其他工程任务。 （2）努力学习技术，熟练地掌握商场电气设备的原理及实际操作与维修。 （3）根据所管辖设备的检修计划，按时保质保量地完成，并填好记录表格。 （4）积极协调配电工的工作，出现事故时无条件地迅速返回机房，听从值班工程师的指挥。 （5）严格执行设备管理制度，做好早中班的交接班工作和搞好班内外清洁工作。 （6）交班时发生故障，上一班必须协同下一班排除故障后才能下班，配电设备发生事故时不得离岗。 （7）请假、补休需在一天前报告主管，并由主管安排合适的替班人。 （8）每月进行一次责任区设备的维修保养工作并做好相应记录，保持设备房内清洁。 3、空调维修工和电焊工维修工岗位职责（1）严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其他工程任务。 （2）努力学习技术，熟练地掌握商场电气设备的原理及实际操作与维修。 （3）根据所管辖设备的检修计划，按时保质保量地完成，并填好记录表格； （4）严格执行设备管理制度，做好早中班的交接班工作和搞好班内外清洁工作；（5）交班时发生故障，上一班必须协同下一班排除故障后才能下班，配电设备发生事故时不得离岗；（6）请假、补休需在一天前报告主管，并由主管安排合适的替班人； （7）每月进行责任区内设备的维修保养工作并做好记录，并保持责任区域机房和设备清洁卫生。4、电梯技工的岗位职责：（1）、熟悉电梯的性能、构造和使用方法，每天按要求准时开启和关闭电梯，确保电梯正常运行。（2）、配合电梯专业公司完成周、月、季、年度的电梯保养任务，并检查保养质量，经确认后将记录存档保管。（3）、及时处理电梯故障，接到应急故障后应迅速奔赴现场，先将电梯中被困客人救出，然后排除电梯故障。（4）、做好电梯、电梯间和电梯机房的清洁工作，保持无污迹、无灰尘、无垃圾；（5）、积极参加业务学习和技术培训，提高业务技术水平；（6）请假、补休需在一天前报告主管，并由主管安排合适的替班人；(7)、搞好各工种的配合，努力完成领导交给的其他任务。5、弱电技工岗位职责（1）严格遵守国家技术规范标准，严格遵守公司各项规章制度；（2）熟练掌握所辖弱电系统及设备原理、技术性能和参数、操作规程，掌握设备的运行状况和缺陷；（3）根据部门计划完成所辖范围内的弱电设备的巡查和保养工作，并做好责任区的清洁卫生，发现问题及时报告；（4）接到维修单，及时完成维修工作，并反馈信息；（5）遇有突发意外事故要以最快的速度赶到现场，及时报告领班或以上负责人，同时按照紧急预案采取措施，在保证无危及人身安全的前提下，尽一切力量减少损失；（6）请假、补休需在一天前报告主管，并由主管安排合适的替班人；(7)完成上级指派的其它工作。6、维修工（木工、油漆工）岗位职责(1)、自觉遵守公司的各项规章制度，操作规程；(2)、定时完成所辖区域内设施设备的巡查工作，并做好记录；(3)、按计划完成所辖区域内设施设备的维修工作；（4）、按计划完成二次装修期间各办公楼（商铺）的巡查工作，发现问题及时报上级领导处理，并做好记录；（5）、努力学习公司企业文化，积极参加公司组织的各项培训，提高自身业务技能；（6）请假、补休需在一天前报告主管，并由主管安排合适的替班人；(7)完成上级指派的其它工作。7、水工岗位职责（1）严格遵守操作程序，保证给排水系统正常运行，严格执行岗位责任制及安全责任制，确保自身和设备安全（2）、按照主管和领班的安排，依据维修保养计划的内容，定期对给排水设备进行维修保养。坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报（3）、发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程师主管审阅。（4）、按要求启停设备，不得私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。（5）、严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保给排水系统的正常运行，熟悉本专业各项应急预案并能及时响应。（6）、协助领班对各种日常维修工作进行分类，保持设备房清洁卫生。（7）请假、补休需在一天前报告主管，并由主管安排合适的替班人；（8）、完成上级交办的其他任务。七、工程部管理制度工程部安全制度目的：为保证工程人员人身安全及设备安全特制定本管理规定范围：工程部全体工作人员职责：工程部经理、主管负责监督检查；各专业人员执行管理制度：（1）时刻牢记“安全第一、预防为主”之原则。（2）认真执行设备的“安全操作规程”确保人身和设备安全。（3）部门经理及专业主管要定期进行安全检查、消除隐患，对新上岗员工进行安全教育，严禁在禁烟区内吸烟。（4）发放的安全保护用品要定期进行检查；按规定使用，不能忽视使用或人为破坏。（5）严格遵守消防部门制定的“消防制度”，不得损坏和非火情时挪动使用消防设施。（6）如发生火情时应按火情类型使用相应灭火器械，避免发生意外伤害。（7）下班前，当班人员要检查负责区域内的用电设备、照明等设施，非运行设备要拉闸断电，确认无误后方可离岗。（8）凡需动用明火时，必须事先办理动火证，经批准后方可动火。动火人应持有相关操作证，操作现场必须有现场安全负责人并配有必要的消防器械。工作完毕后，彻底清理现场，灭绝火种，消除隐患，30分钟后方可离开现场。 （9）高空动用明火时，必须清理好作业面下方的易燃易爆物品和杂物，做好设备、设施的必要保护。 （10）室外作业时，风力四级以上不得使用电气焊。（11）高空作业必须系好安全带，做好防护措施，作业面下方不得站人，严禁高空抛接物。（12）使用电气焊作业时：首先清理施工现场，无任何易燃、易爆物品；现场必须配备灭火器材；氧气罐与乙炔罐必须保持足够的安全距离（相距10米以上）；穿戴好防护用具再行作业；作业完毕必须清理现场，查无任何火灾隐患及30分钟后，方可离开。施工中注意用电安全。（13）使用2米（含）以上梯子工作时应有人扶梯和监护。（14）确保工作场地安全，做到防塌、防滑、防触电、防爆炸、防水淹和防止碰、砸、刺、扎伤等。 （15）正确使用工具和机械设备，使用前先检查是否完好，严格按设备操作规程进行操作，严禁违章操作。（16）使用手持电动工具时，机壳必须接地良好并戴好绝缘手套，脚下采取绝缘措施。（17）下污水井（池）要先将其内通风，不准使用明火，系戴好安全带、防毒面具并有人监护。（18）带电操作时要穿好绝缘鞋，戴好绝缘手套，检查所使用工具绝缘性能，确定各项绝缘性能良好后并有专人监护方可操作。 （19）带电设备拉闸维修时，验电后必须挂好明显标志牌，确认无误后方可进行维修工作。 （20）高压设备维修时，要穿戴好绝缘用具，严格按照操作票及电工安全操作规程要求进行操作，严禁违章操作。（21）遇有蒸汽漏汽、热水跑水、水高压喷射、地面大面积积水过高等情况时，要先看清情况，做好必要的防护，防止烫伤、触电、撞击等伤害发生。(22)蒸汽系统操作维修时，要留有足够的操作空间和安全疏散通道。拆卸部件前要确认无压无余汽，严禁带气带压拆卸部件并做好防烫保护。(23遇有化学物品等腐蚀性较强对接触人体皮肤有损害工作时，要穿戴好橡胶手套、口罩、眼镜、工服、鞋等防护用品。 (24)设备维修后要确保各连接件牢靠，防护装置安装完毕，绝缘性能良好，人与设备离开一定安全距离后方可通电试运转。(25)易燃易爆物品必须按规定的地点和方法存放，不得在此周边地方动用明火。工程部交接班制度目的：确保机房设备的安全运行，有效保障人员安全、设备安全；范围：适用于工程部全体运行值班人员；职责：专业主管负责检查监督；1、制度细则：(1)值班员工应提前十分钟到岗；滞后十分钟下班；(2)因故不能到岗者，须提前通知本专业主管，在得到本部门主管同意后，方可执行；(3)交接班双方人员必须作好交接班的准备工作，准时进行交接班，交代未处理完事件情况；查看运行记录、清点钥匙、工具等,再进行设备检查完成后，方可双方签字认可。如有缺失由交班人负责查找或赔偿。2、具体工作内容：交班人的工作：(1)值班室内卫生及内务整理、打扫干净。(2)交班人员交班前要详细、真实的填写值班记录；不得随意涂改。(3)交代未处理完事故情况，查看运行记录，介绍设备运行状况以及设备检修变更情况；(4)确认设备运行无异常，将工具等及公用钥匙清点齐全，方可进行交班。接班人员与交班人交接工作：(1)接班人员清点岗位上所有的公用物品，如发现损坏或丢失，应立即要求交班人员说明物品去向、缘由；如有缺失由交班人负责查找或赔偿。(2)确认后并将工具及公用钥匙清点齐全方可接班。并做好相应的记录。(3)认真倾听交班人对上一班情况的介绍，并详细了解询问是否发生故障及处理结果。(4)认真查阅上一班值班记录,询问上一班工作完成情况，是否需要下一班继续跟进。（5）交接双方在确认无误后,在上一班值班记录本上签字确认,并开始进入值班工作。（6）主管每天上班时检查值班记录，值班人员应主动向主管汇报工作。（7）如遇交接班时设备处于故障状态，且该故障影响主系统设备设施正常运行，应双方共同进行故障排除（以交班方为主，接班人辅助处理），然后方可交接。3、下列情况不得交接班, 需及时通知专业主管：（1）上一班运行情况未交待清楚；（2）记录不规范、不完整、不清晰；（3）机房卫生不彻底；（4）接班人未到岗； （5）工具、仪表丢失，未给予明确说明及记录；（6）事故正在处理中或交接班时发生故障，此时应有交班人负责继续处理，接班人协助进行；（7）发生事故，及时通知专业主管；（8）积极、认真完成公司交办的临时紧急性工作；（9）发现接班人酒后、精神恍惚等不许进行交接班，应通知上级另行安排；值班及机房管理制度通则目的：确保机房管理符合相关规定及值班人员有序地工作范围：适用于机房的各项管理及运行值班职责：专业主管负责检查监督，运行值班人员负责执行实施制度细则机房管理制度：1、机房出入：（1）机房是大楼重要的动力设备重地，非本部门人员未经部门批准，严禁入内。严格执行来客登记制度。（2）外单位或其它部门人员到机房内施工或维修时，需在来客登记本上登记。经工程部经理批准后，由运行人员陪同方可进入。工作时不能私自动用与本维修项目无关的设备。 （3）不准在机房内会客和接待与本专业工作无关的人员。2 、机房卫生：（1）不准在机房内乱扔杂物、堆放物品、擅自存放私人物品，保持机房内的卫生。 （2)严禁在机房吸烟、便溺。(3)随时保持机房设备的干净整齐，不得有积水、积尘现象。(4)每班要对值班室进行一次清扫，桌上物品应摆放整齐，保持清洁。3、机房设备：(1)未经上级领导批准，不得擅自更改、调整各种设备的数据和参数，如需更改数据和参数，经批准后方可进行更改并做好详细的更改记录。(2)爱护机房内的各种设备、器材，积极维护、正确使用、防止丢失和损坏。(3)机房内的各种设备要按维保计划定期维修保养，确保设备的正常运行。(4)运行人员要按时巡视机房设备的运转情况，保证设备正常运转和完好率。(5)机房的各种压力表、安全阀、温度表要定期检查和校验，以保证设备的安全运行。(6)机房设备如发生异常情况，运行人员要做好应急处理及善后处理工作。4、故障处理：（1）当班发生的故障，在不影响主系统设备设施运行的前提下由当班处理，若未处理完需转交下班继续处理时，交接班双方应现场交待清楚并做好记录。 （2）如故障严重运行人员不能排除时，要做好应急处理，并做到：（2.1）涉及到安全或影响运行的故障及时通知到经理、主管，事后写清故障报告。（2.2）若不涉及安全或未影响正常运行的故障要在故障记录本做好记录，并且当面向主管或经理汇报。若主管、经理不在班，在记录的同时要用书面形式写清楚并请下个班人员转交主管、经理。（2.3）如维修人员在机房内维修时，在确保运行及巡视正常前提下，运行人员要主动到维修现场协助维修。 5、设备交接：（1)当运行班发现大厦设备有不正常现象时，按“故障处理”要求进行。需要维修班维修的设备由维修接手进行维修，并做好记录,在维修期间此设备由维修班负责。(2)维修正常后，当班运行领班和维修人员在现场进行设备交接，交接后设备由运行负责。6、机房安全：（1）各运行值班及维修人员，要认真执行各专业的安全操作规程及各项安全规章制度，并做到安全生产，避免发生人身伤亡事故。（2）不准将易燃易爆物品带入机房，如动用明火必须有主管部门批准，并配备灭火器和看火人。工作完毕现场应有人留守，半小时后确认无隐患方可离开现场。（3）各机房所配消防器材属专用设施，应摆放在最醒目及便于取拿的地位，任何人不得挪作它用。（4）在工作中确保工作场地安全，防倒塌、防滑、防触电、防爆炸、防水淹和防止碰、砸、刺、扎伤等。7、值班管理制度：1、运行值班：（1）运行人员必须集中精力严守岗位，认真履行工作职责。（2）运行人员应处理好各项工作及临时交办的任务。运行人员要对运行表和记录本做详细记录。（3）运行人员在工作中要注意安全操作，严禁违章操作。（4）运行人员不得在机房内追逐打闹、扎堆闲谈、喝酒、吃零食。（5）运行人员要增强节约意识，杜绝浪费现象，为大厦节约开支。（2）运行人员不能脱岗、串岗。2、运行交接班：（1）运行人员必须提前10分钟到岗进行接班工作。（2）运行人员必须现场交接班，做好各设备的交接。（3）运行人员必须详细阅读各记录，做好交接工作。3、值班巡视：（1）值班人员要按时进行设备和系统的巡视工作。（2）值班人员在巡视时要携带必要工具和通讯设备。4、值班记录：（1）值班人员要做好日常的运行巡视记录。（2）设备发生故障必须做好记录。（3）每班结束前应写交接班记录。 (4)消防系统的每月巡检和消防系统设备的异常情况必须写记录。工程部工具管理制度目的：为保证部门资产及设备设施正常维修维护职责：工程部经理、专业主管、文员负责监督、检查范围：工程部各专业管理制度：（1）所配置工具为工作之用，每位员工都应该爱护、珍惜。工具使用后应保持洁净，工具箱码放整齐。（2）专用大件工具和机械应有专人保管，凡使用或借用时需经保管人员同意后方可使（借）用。（3）凡在工作使用中出现的正常损坏，应写明原因需经理签字后方可更换新工具。（4）凡工具出现非正常损坏或丢失，应由责任人照价赔偿。（5）各班需交接的共用工具 ，由当班人员负责清点和管理，如出现损坏或丢失由当班人员负责。（6）从库房借用工具或器械，归还日期一般不超过两天，如有特殊原因应经理或主管同意后方可延期归还。（7）非本部门人员借用工具时，应由主管或经理同意后方可借出并登记，归还时由工具管理人员查验无误后收存。（8）工具管理人员应定期清点和检查所负责的工具和器械。（9）凡未经批准不得将工具和机械等带出大厦使用。（10）工具的领用应建立“共用工具领用台帐”和“个人工具领用台帐”。（11）当工具领用人调离本部门时，应归还所有领用的工具，如有损坏或丢失应照价赔偿。机房钥匙管理规定目的：规范工程人员及设备机房的正常管理工作；适用范围：适用于工程部全体人员；职责：工程部主管负责监督、检查工作，并定期向部门经理汇报；具体工作要求：（1）机房钥匙一律不得私自配制；（2）凡不是24小时值班的机房，钥匙应有一套在24小时值班的配电机房保存，以防万一有特殊情况需使用时须严格登记。 （3）不允许私配机房钥匙。 （4）无关人员不得借用机房钥匙。 （5）机房钥匙一旦遗失必须立即申报。 （6）无人值班的机房，借用钥匙时间需进行登记。设备机房门禁制度通则目的：为保证大楼设备设施的正常运行特制定本管理规定范围：大楼各系统设备设施机房职责：工程部经理、主管负责监督检查；各专业值班及运行人员执行管理制度：（1）非本专业人员不得随意进入设备机房；（2）经工程部经理或本专业主管批准进入机房参观、检修，相关人员必须遵守机房的各项规章制度，服从值班人员安排，不得随意逗留；（3）经批准进入机房的人员必须填写外来人员登记表；（4）严禁携带易燃、易爆品进入；机房内严禁吸烟；（5）非本专业人员严禁操作机房内任何设备设施；（6）工作完毕，禁止在机房逗留。弱电设备管理制度目的：确保项目弱电系统合理性、技术性能处于良好状态，保证安全运行。适用范围：适用于*弱电系统运行管理。管理制度：（1）严格遵守系统各项设备运行管理规程，保证各设备处于良好状态；（2）将各设备运行情况记录清楚；（3）根据保养计划做好各设备的保养；（4）对故障报警及时处理并记录运行表格；（5）对外判设备的承包商做好监督；（6）各设备的元器件参数不得随意更改；（7）严禁在系统各计算机上使用自带软件。水泵房管理制度目的：确保给排水设备设施系统合理、保证各设备设施处于良好状态。适用范围：适用于*商业及写字楼运行管理。管理制度： 水泵房是提供用户生活、物业消防用水的关键部位，水泵房能否正常工作直接影响到用户人身财产安全。为及时向住户提供合格生活用水和消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：（1）巡检人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水。（2）经常检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。（3）在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置。（4）生活水泵规定每星期至少轮换使用一次，消防泵每月自动和手动操作试机一次，确保消防泵在事故状态下能正常启动。（5）保持泵房地面和设备外表的清洁。(6)水池观察口应加盖并上锁，钥匙由指定的工程部技工管理；透气管采用相关措施工以防杂物掉入水池中。(7)按照水泵保养要求定期对其进行维修保养。(8)保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正常使用。 空调机房管理制度目的：空调机房是商场设备的重要基地，此管理制度是为确保设备的正常运作不受影响而制定的。适用范围：适用于*商业及写字楼空调主机及相应设备正常运行管理。管理制度：（1）未经工程师以上人员批准，员工不得私自带外单位人员到空调机房内参观；（2）所有电气开关未经工程师同意，不得随意打开或关闭。如需检修，须经工程师同意后方可进行；（3）所有管路中的水阀，未经当值调度或工程师同意，不得随意打开或关闭。如有检修需要，须经当值调度或工程师同意后方可进行；（4）机房内因维修需使用电焊、气焊时，应执行消防管理制度，动火前需办理动火证以及通知当值调度或工程师，操作时做好消防及安全保护措施，以免引起事故；（5）使用机房内的压力容器要严格执行操作规程，未经当值调度或工程师以上批准不得超压运行；（6）在机房内连接临时电气设备时，首先要经过工程师的批准，还需要由合格的电工接线、拆线，严禁非电工操作，临时线路应有可靠的安全措施；（7）未经培训的人员不得单独操作各阀门开关；（8）任何人未经批准，不得私自动用机房消防器材。如因火情需要，动用后应及时放回或补回。（9）机房内的设备、管道阀门等部件检修完后，应将杂物运出机房，保持机房内良好的卫生环境。发电机管理制度目的：发电机房是大楼的第三电源供电场所，此管理制度是为确保设备的正常运作不受影响而制定的。范围：适用于*商业与写字楼发电机设备及其辅助设备的正常运行管理管理制度： 发电机为商场的关健设备，在紧急情况时用作支援商场各种警报，乃救人及保安设备骨干，因此制订如下有关制度：（1）发电机房内一切设施由工程人员负责监管、定期保 养及模拟操作运行，须定期进行操作运行记录，遇解决不了的问题应报工程师处理。（2）发电机房内一切设备操作均由工程人员负责，其它人员不得操作，无关人员一概不得进入机房。（3）备用发电机在正常情况下可根据商场情况选择操作在“自动/或者手动”档的位置，因此在未经工程师或以上级别人员准许下不可擅自转档。(4)每月最少进行发电机的无负荷运行测试一次，每半年最少进行有负荷运行测试一次。(5)备用发电机的散热水箱、风扇、及带动链带等应经常处於最佳状态。(6)备用发电机的油缸及出入风口应经常保持满油及无阻塞状态。(7)遇测试备用发电机时若影响商场的正常电力供应，应先经物业经理及工程师同意方可进行。(8)备用发电机上的尘埃及杂物应作定期性的清理，以免因运作时产生高热而引致火警。锅炉机房管理制度目的：锅炉房为大楼商业与写字楼冬季采暖设备房，此管理制度是为确保设备的正常运作不受影响而制定的。范围：适用*采暖锅炉及其附属设备的正常运行管理。管理制度：（1）锅炉房应保持整洁、通风及照明状况良好。(2）锅炉房内禁止吸烟，不得随意动用明火。(3)锅炉房内配置必要的灭火器材，所有的锅炉工必须会熟练操作。 (4)无关人员严禁进入锅炉房，施工、检修、检查或参观等人员进入要做好登记。 (5)值班人员应忠于职守，严格按操作规程操作，做好记录和交接班工作，值班操作和运行，防止因错误操作或失职而发生重大事故。 (6)定期检查、调试安全阀、压力表、水位计等表具，保持灵敏有效。对锅炉炉体，各种管道、阀门、烟道等要定期检查，发现有裂逢、空隙或漏、跑、冒等不良情况及时进行检修。 (7)使用期间应每日定时检查煤气的管道、阀门、水泵等，并作好煤气计量的记录以便及时充值，发现异常情况及时处理。 (8)勤检查、勤调节，保持锅炉燃烧情况的稳定，做好节能工作。 (9)一旦锅炉房发生火警，立即关闭电源及煤气总阀，尽快采取相应的灭火措施。(10)节假日期间加强巡视，做好安保保卫工作。 配电室管理制度目的：确保机房设备的安全运行，有效保障人员安全、设备安全；范围：适用于配电室内所有设备的各项日常管理；职责：专业主管负责检查监督，电气值班人员负责执行实施；制度细则：（1）配电人员必须持证上岗，必须严格执行用电安全操作规程；（2）严格执行机房门禁制度；（3）停送电由当班电工依据倒闸操作票、停送电工作单进行操作；（4）当班电工应按规定对变配电装置定时巡视，作好巡视记录；发现问题及时处理，不能及时处理的问题要迅速上报专业主管；（5）停电线路操作开关应设明显标志，检修、停电拉闸的须在停电开关的手柄处悬挂“有人工作 禁止合闸”标志牌；严防误操作；(6)停电时，应提前向用户发出通知；送电时，在确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电；(7)供电线路严禁过载供电，配电室内禁止乱拉、乱接临时线。如需增容接线的，须报分管总经理和总经理进行审批，同意签字后方可执行；(8)严禁违规操作，操作检修时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等；(9)配电室内设备及线路改变，须经过分管总经理和总经理同意，重大改变报物业公司总经理批准，并在工程部存档；(10)保持良好的室内照明、通风；墙上应配挂温度计和湿度计，室内温度应控制在35以下；(11)保持配电室的清洁、干燥、无杂物、无积水；(12)作好防护措施，防止小动物进入配电室；(13)配电室内要配备应急照明灯、干粉灭火器，并保证完好无损及使用方便；(14)配电室应配备标示牌（禁止类、警告类、准许类、提醒类）及临时接地线。工程部油饰操作制度目的：确保大楼和人员安全适用范围：综合维修专业员工内容：(1) 操作现场严禁烟火。(2) 油漆、稀释剂放在指定位置，保持空气畅通。(3)油饰区域10米内不得有产生火花的其他操作。(4)油漆解冻，严禁用火加热。(5)油饰现场须配备灭火器材。(6)油饰工作中要遵守直爬梯、人字梯使用规程及安全作业管理规定。(7)工作完成清理现场，剩余油漆等要放回库房妥善保管。工程部砂轮切割机操作制度目的：确保大楼设备及员工的安全适用范围：工程部各专业员工内容：（1）开机前检查防护罩是否齐全，牢固。（2）工作现场不得有易燃、易爆物品。（3）检查砂轮片安装是否牢固，有无缺陷。（4）砂轮片与工件接触要缓慢，正常后均匀受力。（5）夹板不得小于砂轮片直径的1/3。（6）操作时须佩带防护眼镜。（7）工作完成后及时清理工作场地。工程部台钻操作制度目的：确保大楼设备及员工的安全适用范围：工程部各专业员工内容：（1）工作前对所有钻床和工具，卡尺进行全面检查，确认无误方可操作。（2）工件装加必须牢固可靠，不可用手拿着工件钻孔，应用工具夹持大型工件必须垫稳夹牢，压紧，工作时严禁戴手套。（3）钻薄片或钻孔时，工件下面必须垫木板压牢，切勿用手去挡，以免伤人。4、装卸工件，装拆钻头，测量工件，变换转速，必须停机进行。装卸钻头要用钥匙，不可敲击。5、进刀是不可用力过猛，以免造成事故。6、钻头上绕有长铁屑时要停车，用刷或铁钩清除。7、工作完毕将钻床及周围清理干净。工程部砂轮机操作制度目的：确保大楼设备及员工的安全适用范围：工程部各专业员工内容：（1）开机前检查防护罩是否齐全，牢固。（2）托架与砂轮之间距离在3MM以内，砂轮无破损，安装牢固、平稳。（3）砂轮与防护罩之间不得有杂物。（4）戴好防护眼镜，操作时不得用力过大，不得戴手套操作。（5）不得两人同时使用一个砂轮，不得在砂轮侧面加工工件。（6）严格控制砂轮磨损程度，当砂轮直径消耗至原尺寸70%时应更换砂轮。（7）较小工件不得用手直接拿着，应正确使用工具夹持。（8）更换砂轮时应检查有无伤残，装好后要经过1-2分钟试运转方可使用。工程部管道维修操作制度目的：确保大厦水系统正常运行适用范围：工程部专业员工内容：（1）两人以上搬运时要相互呼应，行动一致。管子堆放须排列整齐，垫塞牢固，竖放时要吊装牢固。（2）拆装管道要先关上前级阀门，并悬挂警示牌，工作完成后取牌恢复。（3）更换阀门前要正确选择阀门种类、型号，注意介质流向。（4）吊装长管道要加装吊杆、支架、管卡，并按管径及长度确定数量，安装牢固，管道按要求做好防腐。（5）套丝板保持良好状态，管子加工时要夹持紧固，转动时不得用手触摸。（6）工作完成后，及时清理工具及工作场地，保持工具及工作场地清洁。工程部电气焊操作制度目的：确保设备安全使用适用范围：空调、综合维修专业员工内容：（1）电气焊操作必须持保安部开办的动火证，指定监护人，清理现场，做好防范措施，确保无危险方可施焊。（2）电焊机电源由专业电工拆装，电工确认正常后方可操作。（3）氧气、乙炔避免暴晒、碰撞，并由专人保管。氧气瓶、减压表、焊具严禁油脂，乙炔罐加装安全止回阀。（4）焊、割具点火不得对准人，点燃后不得放在工件上。施焊时氧气、乙炔瓶按规定分开放置。不得持连线焊枪爬梯登高。（5）严禁带压、带电、带气施焊。（6）操作人员带好防护用具。（7）密封金属容器施焊时要可靠接地，储存过易燃物的容器须清理干净展开后方可施焊。雷雨时禁止露天施焊。（8）工作结束后通知电工拆除电源。氧气、乙炔松开减压阀，并检查操作地点，确认安全后方可离开。（9）电