2014湖南永州市祁阳县房地产市场调研报告.doc

2014湖南永州市祁阳县房地产市场调研报告（2014年5月）第一部分 市调说明一、 市调对象及范围（一） 湖南永州市祁阳县在售预售楼盘调查（二） 湖南永州市祁阳县城市建设情况及未来规划前景调查（三） 湖南永州市祁阳县购房者消费习惯调查（四） 湖南永州市祁阳县房地产市场供求状况调查（五） 对全县重点房地产项目进行调研（六） 其它调研二、 调查方法（一） 实地考察法（二） 直接访谈法（三） 电话调查法（四） 问卷调查法（五） 文献调查法三、 调查组调查组部门：市场部、策划部；技术支持：设计部。第二部分 祁阳城市发展规划1、 城市性质祁阳县属于衡永经济发展轴上的重要中心城市，冷零祁经济圈中的重要组成部分，新型产业承接及绿色产品生产加工基地，具有石刻文化特色的滨江宜居城市。2、 职能定位1、 湖南省域湘西南发展轴上的重要节点，衡永经济发展轴上的重要中心城市；2、 永州北进门户，经济的桥头堡；3、 承接产业转移基地；4、 生态环境良好、具有石刻文化特色的滨江宜居城镇；5、 红色故里、革命老区；6、 县域政治、经济、文化和科教中心；7、 全省旅游强县和一流经济强县。3、 城市规模近期2015年，城区人口规模30万，城市建设用地规模32平方公里；远期2020年，城区人口规模45万，城市建设用地规模45平方公里，人均城市建设用地100平方米。4、 城市发展方向县城用地发展方向为“西优、北扩、南拓、东调”。5、 城市空间布局结构一江两城：湘江两岸的江北城区与江南城区。江北城区包括浯溪老城区、县城西区、南站新区、东江片区。江南城区包括浯溪新区、城南产业园。6、 道路与交通设施规划1、 道路结构四纵四横两环四纵：栖霞路、祁阳大道、浯溪路、民生路白竹路。四横：盘龙路陶铸路、金盆路、灯塔路、南峰路。两环：环城北路、环城东路、环城南路以及环城西路形成外围绕城快速环线；浯溪路、沿江路和盘龙路构成的老城区内环线。2、 快速路外围快速路，主要分流过境交通。祁阳大道规划为南北向快速路，北连黎家坪镇，南达白水镇，串联黎家坪、城西及城南经开区。3、 过江交通（桥梁统计一览表）序号名称建设内容位置1滨湖路大桥新建连接湘江北岸民生路与南岸白竹路2灯塔路大桥新建经开区灯塔路连接东江片区3环城西大桥新建环城西路跨湘江大桥4祁水大桥新建环城东路跨祁水大桥5栖霞路大桥远景栖霞路过江大桥6环城南大桥远景环城南路跨湘江大桥7福田路大桥远景连接湘江南岸滨江路与东部福田路8金盆路大桥远景金盆西路跨湘江大桥7、 公共服务设施用地（县城中小学一览表）序号等级名称位置备注1中学祁阳一中陶铸路以南已建2祁阳二中甘泉寺以西已建3浯溪一中祁山路以南已建4浯溪二中复兴路与永安街东南已建5陶铸中学万寿路、长虹路西南已建6长虹中学祁阳大道环城北路东南规划7工业园中学祁阳大道、灯塔路西南规划8元结中学望州路以西规划9南站中学汽车南站以南规划10城北中学火车站东北规划11中心学校下马渡中心学校下马渡镇已建12七里桥中心学校七里桥镇已建13小学明德小学万寿路与长虹路交叉口已建14椒山学校浯溪路以西、平安西路南已建15白沙完小新兴路以西、康强路以南已建16人民中心小学人民东路以南已建17百花小学陶铸路以南、明生路以西已建18龙山完小龙山路以北已建19宝塔完小陶铸路、宝塔街之间已建20民生小学民生北路已建21大众小学县前街已建22复兴小学复兴路以东、环城西路南规划23车站小学盘龙路以北、栖霞路东规划24光明小学康庄路以北、光明路以西规划25城北小学环城北路以北、甘泉路以东规划26中心小学（城南）城南西部角、元结路以东规划27工业园小学灯塔路以南祁阳大道以西规划28元结小学元结路半岛段以南规划29城南小学汽车南站以西规划30浯溪公园小学浯溪南路以西规划31晨光小学晨光路以南规划32北城小学火车站东别规划8、 绿地系统与景观风貌规划1、 绿地系统规划规划“一带一心两轴多廊多点”绿化系统，构筑“绿色祁阳”。“一带”为湘江、祁水风光带；“一心”为围绕浯溪碑林构建的城市绿地系统核心；“两轴”指祁阳大道、灯塔路两绿化轴；“多廊”由浯溪公园至湘江、杨梅湖公园至湘江、天马山公园至湘江、祁水风光带、龙山公园至湘江风光带等多条绿化廊道构成；“多点”指多个分布于城区的公共绿地。2、 公园建设计划在祁阳县城椒山公园与浯溪碑林风景区的基础上，新建如下城市公园：江北城区：浯林公园、杨梅湖公园、体育公园、椒山公园、龙山公园、天马山公园、盘龙公园、站前公园、梅泉公园、祁水公园、北环公园。江南城区：浯溪公园、南站公园、灌山公园、均塘冲公园、旦建山公园、滨江绿化带。3、 景观风貌规划突出“碑林之城，山水祁阳”的城市整体风貌特色，以碑林文化为核心，重点大打造“湘江画廊”景观风貌带，强化“山水宜居城”风貌、展现“历史文化城”风貌、凸显“现代产业城”风貌。 （以上资料来源湖南永州市祁阳县规划局）总结：1、无论是从城市规划的性质来看，还是从其职能定位来看。还是从其具体的市政配套规划来看，其核心思想是湖南永州市祁阳县的扩张；2、随着交通上的逐步完善，本县形成了立体化的交通网络，抵达城市的各个方位都比较方便快捷；3、各学校、景观风貌的规划建设，使得祁阳成为周边乡镇汇集的教育基地与拥有美丽景观的绿色城市；4、各划分区域描述：老城区：由于城市中心可开发土地已很稀缺，目前消费集中于万联超市与步步高超市附近，传统的商业中心。新城区：目前县政府所在地，同时带动了新城区建设，地产、商业、娱乐渐渐成型。由于该区域毕竟远离商业中心，目前生活配套设施相对不是很善。工业园区：除了以上二个规划区域，湘江以南以各类工厂为核心形成的工业园区，且还有的专业装修、建材市场，医院、学校等配套相对较完善，城市的另一发展方向。第三部分 祁阳房地产市场环境分析1、 祁阳县房地产发展状况 “划市论”促进了祁阳房地产的开发与房价的提升，近几年形成一股购房热潮，几年前十几万可以买套很不错的商品房，现在大量开发楼盘会不会供需不平衡。目前祁阳新推出的楼盘较多，由于市场环境、价格、消费者心态等原因，今年销量不是很理想，房产商和买房者双方处于僵持状态，但这个局面终将会被打破，谁坚持到最后谁就会取得最终的胜利，但从目前的情况来看，开发商处于极为不利的地位。目前祁阳楼盘的新盘、在售和待售的楼盘如下一、新盘：1. 水印嘉苑；2.富贵世家；3.兴龙国际购物中心；4.北鼎名府；5.浯溪御园；6.金沙湾；7.城市名门2、 在售：8.时代名城；9.祁府大院；10.乐活美域；11.汀南华府；12.兴龙浯溪城；13.华信泊金时代；14.天宇第一城；15.滨江豪廷；三、待售：16. 浯溪金苑；17.新城名都二期；18.鑫利8号；四、小盘：19.荷花园；20.金浯花园；21.金福家园；22.龙腾大厦等等，还有许多不知名的小盘；其中以金沙湾、天宇第1城为最大盘，金沙湾占地316亩，总建筑面积近70万，天宇第1城占地面积275亩，总建筑面积约45万。现在市场楼盘大多数为期房，交房时间至少在2014年10月，均价基本在3000元/左右。二、目前在祁阳的购房者客户主要有以下人群构成：1、公务员、医生、老师等机关事业单位职工，占购房者比例的15%。2、经商的，他们在购房者中占20的比例。3、另外65购房者主要来自于乡镇、湖南永州市祁阳县下属的其他部分县以及祁阳地区以外。从以上状况可以看出，在祁阳县购房的人群主要来自本地，并以自住或者改善居住品质，改善子女教育环境等为目的；而投资客尽占一小部分。第四部分 楼盘产品分析一、部分楼盘调研表1、浯溪金苑项目简介：浯溪金苑，整个小区由3栋商住楼4栋高层住宅组成，为满足不同层次住户需要，精心设计110平方米、125平方米、135平方米等几种户型，具有良好的通风采光、景观视野、 平面布局等方面的优势。极致户型，全城无出其右。浯溪金苑采用中式现代建筑风格的特征， 既典雅与豪华，又更适应现代生活的休闲与舒适，深沉里显露尊贵、典雅中浸透豪华。建筑立面采用现代简捷、明快的处理手法，力求多样化及功能与形式的统卜。充分利用材料的肌理，光影效果及建筑 的形体组合来塑造建筑物的个性。外墙处理采用玻璃、面砖及局部涂料饰面，配以凹、凸阳台，既有阴柔又富有阳刚的时代气息，力求探索与创造出具有时代特色的局品位建筑风格，建筑学顶级框剪结构。项目名称浯溪金苑开发商湖南致盛投资开发有限公司代理公司多福集团房屋状况期房所属区域工业园区交房时间2014年12月小区规划商住电话3387222/3387666主力户型三居112-123平米 其他户型131-149平米物业管理费1元/销售价格2850优惠方式一次性98折，按揭99折活动项目套房VIP卡3万抵5万特价房销售状况在售，剩余30%左右客户群体中低等收入者形象推广DM、户外看板等综合分析1、该案位于湖南永州市祁阳县工业园区板块，属于中等规模楼盘；2、楼盘形象一般，包装水平无特色，不注重产品细节的塑造，无规划亮点；3、现场接待水平一般，销售人员接待态度较差。2、时代名城项目简介：项目位于浯溪南路与真卿路交汇处，金桥建材市场和县职业中专斜对面，处于经济开发区(生活区)中心地段，城市迎宾大道与形象大道上，靠近湘江河浯溪公园，环境优美，交通便利，地块商业价值高，发展空间大，升值潜力较大。项目名称时代名城开发商永州市宇兴置业有限公司代理公司南宁厚天思想房屋状况期房所属区域工业园区交房时间2015.10小区规划现代小区电话3786999/3796999主力户型三房两厅两卫（118、119、120、133）物业管理费销售价格2800优惠方式按揭付款9.9折，分期付款9.8折，一次性付款9.7折活动1、定购房源立减6888元；2、参与老带新活动，老客户送1000元现金红包；(凡是定购客户送1000元现金领取券，“老带新”新客户定购后老客户凭券到时代名城财务部领取1000元现金)；3，定购7日内签合同再减2000元；特价房销售状况客户群体中低城区、乡镇消费者形象推广沙盘、看板、名片、DM单等综合分析1、 项目位于交通要道，出城毕竟之路，所属工业园商圈，经济还在提升中。2、 宣传广告醒目、量大（项目周边周围）。3、周边配套不算完善，浯溪公园在旁边，为项目增添几分卖点。3、祁府大院项目简介：“祁府大院”项目位于永州市祁阳县新区。项目占地面积12308平方米，总建筑面积31755平方米，是祁阳核心行政中心区域唯一的中式风情多层社区，项目是由永州市玉龙房地产有限公司倾力打造，项目整体规划为7栋多层，绿化率为35%，总规划为252套房源。传统与时尚结合，以建造现代院落、重组中国传统院落关系为理念，人文与自然融通，从建筑风格、户型设计、园林景观等每一个细节，塑造祁阳首席宜居楼盘，也将树立祁阳最讲究居住文化和居住精神的院落大宅。项目名称祁府大院开发商永州市玉龙房地产开发有限公司代理公司房屋状况期房所属区域新城区交房时间小区规划电话3667777主力户型物业管理费销售价格3000优惠方式活动特价房销售状况客户群体乡镇改善性客户形象推广网站、户外看板、宣传单页等综合分析1、 该项目属于普通楼盘，但在政务区板块中其价格相对较低一些，2、 而是开发商没有招代理公司，自身的营销水平不高，缺少炒作房价的手段，所以没有去的利益的最大化；3、步梯房，与宣传不符合，楼间距窄，这是其它开发商应该借鉴的。4、西湖水印嘉苑项目简介：“西湖水印嘉苑”落座祁阳县新城区平安路与长虹路交汇处(县检察院西行300米)，小区规划总占地面积约50亩，总建筑面积12000，由9栋电梯洋房、3栋高层住宅组合而成。小区不光是祁阳首个使用人车分流交通系统的楼盘，同时也是永州首个多层电梯花园洋房的楼盘。 “西湖水印嘉苑”由全国十强品牌设计公司设计，在建筑风格上吸收了地中海建筑利用建筑与自然合一的朴实质感，细节的处理细腻精巧，又贴近自然的脉动，使其拥有永恒的生命力，并配合入户花园，超大景观阳台、超大景观露台、私家庭院设计，有机的将小区内的人工景观与大自然产物湘江、杨梅湖溶为一体，突出了最美空间在户外，真正做到了景观洋房不是花草树木和奇水异石的肤浅组合，而成为在站在心灵深处与人沟通的超然力量。项目名称西湖水印嘉苑开发商永州市玉龙房地产开发有限公司代理公司长沙嘉地置业房屋状况期房所属区域新城区交房时间小区规划洋房电话3386666主力户型四房三厅四卫复式楼（217、228）三房两厅两卫（135、141）物业管理费销售价格3180优惠方式活动直接优惠2万元特价房销售状况客户群体乡镇改善性客户形象推广网站、户外看板、宣传单页等综合分析1、项目位于新行政区，与主干道紧邻，南欧建筑风格，情景洋房具有一定特色，该项目周边配套齐全；2、项目整合推广专业（文案醒目、广告画面效果美观）5、金沙湾项目简介：金沙湾，占地316亩，总建筑面积近70万，以海纳百川之势融合多元文化，囊括生活各种可能，领先现有集生活形态，集结商业的繁华，高尚的居住，上层的聚会，不远的未来，这里将会是这座城市最璀璨的皇冠。金沙湾整体建筑立面均采用典型的简欧风格结构-顶部错落有致的钟楼式塔尖，金沙湾不仅内部配套高端丰富：游泳池、幼儿园、儿童游乐场、步行长廊、健身广场、商务酒店、美食广场、游艇码头、高端会所.一流的配套设施，方显尊贵从容。金沙湾外部配套同样成熟繁华：紧邻祁阳行政中心区，与县委、县政府、公、检、法、司等众多行政事业单位比邻而居，享受着行政及的交通、配套与繁华，周边环伺银行、酒店、商业街、超市、医院等生活商业配套，18万陶铸广场举步可达；从金沙湾出发，10分钟内满眼繁华，生活所需，随手可得。规划约4000米风情商业街区、大型商业航母、约1万美食城、覆盖商务、休闲、饮食等多功能，囊括生活所需，生意所需，娱乐所需。大型商业配套齐聚，筑造国际标准生活场，城市激情，就此永久点燃。项目名称金沙湾开发商湖南中联东圣投资有限公司代理公司南宁厚天思想房屋状况期房所属区域新城区交房时间2015.6小区规划步梯，电梯电话2368888主力户型四房三厅四卫复式楼（217、228）三房两厅两卫（135、141）物业管理费销售价格3380优惠方式分期付款98折，一次性付款96折活动-5888*9.9特价房销售状况客户群体中高收入阶层形象推广网站、户外看板、宣传单页等综合分析1、现场接待中心规模宏大气派；2、现场接待水平较高；3、代理公司包装水平一流，营销手段多样，层层推进；4、开发商有一定实力；项目位置好，规划设计有亮点。5、不足之处：包装略显粗糙，缺少大盘气质。6、金福家园项目简介：明珠宝邸，尊崇中庸之道，从不张扬品质的高昂； 24560精致社区，以2幢多层、2幢小高层及沿街商铺，围合的院落式居所； 用大围合营造安全居住环境，并为人们提供多重交流的空间； 地下停车体系配备完善，先进的智能保障，彰显现代建筑群落的功能完备。项目名称金福家园开发商金福房地产开发有限公司代理公司房屋状况准现房所属区域新城区交房时间2014年12月小区规划商住两用电话主力户型92-136物业管理费销售价格优惠方式活动特价房销售状况客户群体形象推广户型模型、宣传单、DM单综合分析7、汀兰华府项目简介：项目位于湘江和祁阳大道交汇处，南通衡枣高速和永州，北通新火车站和衡阳，同时也是祁阳的新行政中心，交通尤为便利。项目摒弃“等高排排座”传统布局的弊端，首创“步步高升、错落有致”的规划布局，让居者能够最大限度的掌握一线江景，同时为了更好的匹配不可多得的江景资源，汀兰华府更是精心打造了700米长、3万平米的滨江公园，收纳湘江上游最美的景观资源，小区园林也有别于普通楼盘，引进湘江活水，打造灵动的社区园林水系，更是首创城市唯一架空层园林景观，为居者打造多重视野的生活美景。项目内部实行人车分流制度，为居者营造一个安全、安静、安心的生活氛围。汀兰华府在户型上采用的是“户型等级的最高级”纯板式户型，全南面朝一线江景，每一间厅房都精心设计超大阳台或飘窗，让主人最大限度的掌控空间并充分占有窗外美景。汀兰华府社区打造祁阳最为完善的商业、酒店、幼儿园等生活、休闲配套，更携手北师大幼儿园，为业主子女提供国宝级教育氛围。社区采用全封闭式安全管理和全天候高端服务。以“同步北京、领袖长沙、标志祁阳”的标准，打造足以传世的百年基业和祁阳的城市新名片，代言这座城市的人居新高度。项目名称汀兰华府开发商湖南省新华京师大房地产开发有限责任公司代理公司房屋状况期房所属区域新城区交房时间2015年小区规划高档住宅，别墅，商铺电话3886666主力户型两房A户型94；三房B户型118；三房C户型133137；四房D户型162物业管理费销售价格3500优惠方式-30000*9.9*9.9*9.9活动特价房销售状况客户群体形象推广沙盘、户型模型、宣传单、DM单综合分析1、该项目大；2、产品规划设计类型丰富，包含多层、小高层、商业街等物业类型；3、现场接待能力强，业务员素质较高。8、鑫利8号项目简介：领略城市至高境界，祁阳首席醇熟城市综合体-鑫利8号，雄踞金盆路与中兴路的交汇处，傲视祁阳西城CBD,公认最佳宜居领。南瞰湘江，与陶铸广场、县政府办公大楼仅一街之隔。项目总建筑面积约为20万平方米，涵盖购物中心、高端住宅、精品公寓、商务中心、鑫利CLUB五大产品，以鑫利一贯坚持的“高端、臻稀、价值”理念，集购物、居住、餐饮、商务等功能为一体，树立起祁阳高端人居及商务新标杆，为祁阳带来国际化的高品质生活方式，是祁阳高端居住、商业投资、商务办公的不二之选。祁阳鼎级豪宅 从此绝版 绝无仅有的新城核心 空前绝后的鼎级豪宅 独一无二的阔景美居仅建3栋瑰丽豪宅-由鑫利商务大厦和两栋鑫利五星公馆完美组成，总建筑面积约为40000平方米，共32层，规划近百米高度，独享一方澄清天空。限量299席家族传承大宅，匠心考究每一处细节，将品质和舒适完美融合.360度泛景城市居所，全面兼顾城市江景资源，众多细节与众不同，礼赐归家的尊贵仪式感，倾情演绎豪宅雍容风范。项目名称鑫利8号开发商湖南鑫利投资有限公司代理公司房屋状况所属区域新城区交房时间小区规划电话3799999主力户型物业管理费销售价格优惠方式活动A栋a2户型交5万抵6万；a1、a3、a4户型交5万抵7万；老带新立减2000元，老客户享红包1000元；五一假期莅临售楼部，均赠送精美礼品一份特价房销售状况客户群体形象推广综合分析9、天宇第一城项目简介：天宇第一城，祁阳45万新加坡人居花园城，雄踞祁阳西区的新中央制高点，紧邻县政府，毗邻陶铸广场、陶铸中学、白沙小学，4 5万平米的建筑规模，秉承“新加坡人居花园城”的理念，打造由多层、小高层、高层等建筑形态构成的园林水景高尚生活区。天宇第一城规划设计了86000平米的新加坡风情园林，150000平米的商业街，2200的高级会所。项目主要以中高档住宅为主体，集购物、旅游、娱乐、休闲、文化、游乐、美食等八大功能为一体，是一个典型的综合项目，迄今为止，是祁阳县规模最大的楼盘项目。项目建筑为新加坡园林建筑风格，这是首次将亚热带海洋风情带入祁阳县，是祁阳房产界独一无二的创举，为城市风貌建设增添了隆重的一笔，无愧于祁阳县的重点招商引资项目。目前天宇第一城已经成功开发了前三期，市场反应极好，第四期也正如火如荼建设当中，极大地推动着祁阳县房地产市场向新的层面发展，为祁阳的经济建设与城市快速发展奏响了最强音。天宇第一城是祁阳县的重点招商引资项目，县委县政府一直高度重视，从项目征地到工程建设政府都严格把关，这是政府大力投入新城区建设的一项举措，同时也确保了天宇第一城的建设品质。天宇第一城也不负众望，项目目前成功的落成为祁阳新城镇建设迈上新台阶作出了重大的贡献。商业简介：天宇第一城 祁阳45万新加坡人居花园城 ，其中15万新城市商业广场，集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体，功能齐全、业态丰富。坚信，在不久的未来，天宇第一城即将成为行政、文化、商业、生活四中心，势必打造一个新的城市商业中心。在街市规划上，结合祁阳商业特点及体验式街区性购物中心优势，将整个商业广场分成若干步行街区，并在各个区域规划标志性的商业中心，以及大型活动广场，作为人潮聚集流散区，即将各类商业合理分区，又保障整个商业中心人流动线顺畅，铺铺聚财。业态上，终结祁阳传统商业模式，体验式街区型商业规划，“多元化，一站式”，吃、喝、玩、乐、购、住合理分布，一应俱全。不同业态，不同商家互补，人流互动，汇聚全城乃至整个祁阳上100万消费群！项目名称天宇第一城开发商永州天宇和园房地产开发有限公司代理公司房屋状况所属区域新城区交房时间小区规划酒店式公寓,商铺,商住,建筑综合体电话3277777主力户型物业管理费销售价格3400优惠方式活动VIP1万抵2万；5万抵7万特价房销售状况客户群体形象推广DM、公交车身广告、户外看板、现场海报综合分析10、滨江豪园项目简介：项目名称滨江豪园开发商湖南海盟房地产开发有限公司代理公司房屋状况现房所属区域新城区交房时间小区规划电话主力户型三房131143物业管理费0.6元/平方米月销售价格3600优惠方式一次性97折 按揭99折活动VIP1万抵2万；5万抵7万特价房销售状况客户群体形象推广现场看板、DM、海报等综合分析11、浯溪御园项目简介：浯溪御园位于祁阳县新城区县政府、陶铸广场南侧，东临复兴路，南临万寿路，西接通往冷水滩的中兴路，目前有六路公交车经过此地，北临银岭路，直接与县政府相对，南眺湘江,与浯溪碑林隔江相望，视野开阔，交通便捷。周围有很多政务配套单位。项目规划总占地约125亩，总建筑面积约为28万平方米。物业类型丰富，全部建成后，总居住人口近5000人。打造地中海风情园林，中央景观带，小区绿化率达到30%，建筑密度35.6%，容积率2.92，属于大规模、低密度的高档社区。物业管理方面，公司将聘请专业物管公司进行前期物业管理。项目名称浯溪御园开发商永州广利来房地产有限公司代理公司房屋状况现房所属区域新城区交房时间2015底小区规划普通住宅,别墅,写字楼,商铺电话3228888主力户型三房131143物业管理费0.6元/平方米月销售价格3700优惠方式一次性97折 按揭99折活动五一期间特推出老带新活动。4月28日5月3日，老带新，新客户送6888元现金红包；购洋房别墅送现金红包9888元。特价房销售状况目前项目已售400多套，还剩100多套房源客户群体形象推广现场看板、DM、海报等综合分析12、新城名都项目简介：新城名都位于祁阳县新县政府广场右侧，项目由祁阳民生置业有限公司积累多年房地产开发经验全力打造的高档住宅小区。项目由珠海泰基建筑设计院优质团队精心设计，小区配备数百车位，完全满足未来的停车之需要。是健康居家生活的理想居所，也是彰显身份品位的城市名片。项目采用智能物管，电子安防，保安24小时巡逻，总开发面积12万平方左右，800套，分二期开发，共6幢(5幢商品房、1幢商城)。 一期开发12号楼，每幢17层；二期开发345号楼，每幢30层左右，楼间距有100米(采用四合院式布局)，绿化率达37%，车位设计也蛮多，共800套，加上商场的车位，共有一千多个车位。项目名称新城名都开发商祁阳县民生置业有限公司代理公司房屋状况现房所属区域新城区交房时间小区规划普通住宅,商铺,商住电话3292111主力户型物业管理费销售价格优惠方式活动特价房销售状况客户群体形象推广综合分析13、铂金时代项目简介：华信铂金时代是由华信房地产开发公司全力打造的祁阳一线江景豪宅，项目地理位置优越，自然景观得天独厚。南邻沿江大道，一线江景尽收眼底。交通便利，项目周边配套设施齐全，项目总占地面积7475平方米，总建筑面积为34305平方米。是一栋27层高的综合住宅楼。1-3楼为小区的商业部分，一二楼会招进大型的综合超市或大型百货商场，三楼主要以高档咖啡厅、美容院、茶楼、休闲场所为主。4-27层为住宅区域，面积109259平方米，从精致的两房到豪华舒适的复式楼都有，并且每户都有赠送大面积的入户花园。项目名称铂金时代开发商华信房地产开发公司代理公司房屋状况准现房所属区域新城区交房时间2014.10小区规划普通住宅,商铺,商住电话3276666、3276333 主力户型两房、三房、复式物业管理费销售价格3600优惠方式99、98活动特价房销售状况尾盘，都为高楼层客户群体形象推广综合分析1、 铂金时代上市三年，尚未销售完，销售情况不健康。2、 由于销售情况不理想，销售员积极性下降，导致销售情况更加不乐观。3、项目周边规划完善，户型设计缺陷。14、城市名门项目简介：祁阳城心区，名校旁，稀贵多层洋房，静享生活、教育、商业完善配套。 96139精品院落式美宅，活动满足多样需求，空中花园式中庭园林景观创意规划，典雅时尚中心之上，成就一个家，一个传承名门！项目名称城市名门开发商永州润联房地产开发有限公司代理公司多福集团房屋状况期房所属区域老城区交房时间2014.10小区规划普通住宅,商铺,商住电话3239222主力户型物业管理费销售价格2522优惠方式98活动特价房销售状况客户群体形象推广综合分析15、富贵世家项目简介：项目名称富贵世家开发商永州浯城房地产开发有限公司代理公司房屋状况期房所属区域老城区交房时间小区规划普通住宅,商铺,商住电话3239222主力户型物业管理费销售价格优惠方式活动特价房销售状况客户群体形象推广综合分析16、北鼎名府项目简介：北鼎名府地处城郊区，是祁阳直达冷水滩的必经之路，位于浯溪中路与兴浯路交汇处（腾龙实验小学旁），项目周边学校，商业，娱乐，休闲等配套设施齐全。本项目1-3层更将引进大型超市并配合一楼的临街商铺以及有着舒适宽阔购物环境的购物商场，项目总占地面积为11亩，由23层高层建筑和多层建筑相结合，温馨舒适的多层建筑，品质尊雅的高层建筑给您多重选择，找到最理想居住户型，小区绿化率达35%以上，更有空中花园让您感受近繁华，亲自然景观享受，悉心的整体规划理念，令您不论身处何处，均可感受到北鼎名府的巅峰生活风范，老城区土地稀缺，因为稀缺而变得弥足珍贵。项目名称北鼎名府开发商永州祁兴房地产开发有限公司代理公司图维营销策划公司房屋状况期房所属区域老城区交房时间2014.12小区规划普通住宅 商铺电话主力户型物业管理费销售价格3000优惠方式99、97活动-10000特价房2700销售状况客户群体形象推广综合分析17、乐活美域项目简介：本项目是由永州环兴实业开发有限公司开发，打造一个近9万平方米的意式风情园林小区。乐活美域，祁阳首创快乐健康主题居住社区，纯板式，纯多层，纯住宅，30%超低建筑密度、30%超高绿化率，加之项目周边大片田园风光带、小桥流水尽收眼底，还您无限惬意清新自然的享受。户型南北通透、方正实用，是您居家享受的不二之选。小区内运动场地、休闲区、商业会所应有尽有，周边学校、菜市场、体育场、KTV、酒店宾馆、汽车站、移动公司、电力局、超市一应俱全，真意生活,从乐活开始!项目名称乐活美域开发商永州环兴实业开发有限公司代理公司多福集团房屋状况现房、（三期）期房所属区域老城区交房时间2013年7月小区规划步梯电话主力户型物业管理费销售价格2600优惠方式-30000活动特价房销售状况客户群体形象推广综合分析1、 小区环境好、旁边有学校、户型设计好2、 用水、市场、购物交通不方便二、综合评述1、房地产销售行情看，5月份传统旺季不旺，祁阳各个区域楼盘促销活动较少，客户也少。2、地产区域发展：老城区板块位处祁阳老城区板块的房地产项目较少，位置也较远，虽然交通便捷，周边生活配套成熟，散发着浓郁的生活气息，房价相对较低。新城区、政务区板块新城区板块因政府所在，无论是经济、还是政策上对其均有一些偏爱，交通状况可以说是市区最好，居住环境也是数一数二，生活配套及商业配套虽未成熟，紧邻老城区的优势可以说新城区板块是集万千宠爱于一身。其平地起高楼的健康面貌催动房价直线上升，整体已逼近3500元/平米。新城区板块其承接着湖南永州市祁阳县产业转移的重任。工业园区板块工业园区的简历建立，使祁阳县纵身一跃成为了永州市经济总要组成部分，工业园区的物流园、工业等都在政府的政策下稳步发展，而住房则是厂房宿舍与步梯楼为主的建筑（少数电梯房），健康状况一般，紧邻县城主干道，交通便利。步梯房价格相对便宜，受到周围乡镇农民喜欢。整体生活水平、素质差异明显。3、畅销户型：畅销户型面积在110140三房两厅房型，140以上四房也有部分客户需求。4、多层住宅炙手可热：多层住宅成为市场上最炙手可热的产品类型，甚至出现一房难求的局面，每家楼盘多层推出来的时候，基本很快消化差不多；与此反之，小高层（高层）住宅市场接受度最差，现在市场上存量最多的房源就是小高层（高层）。5、物业管理水平参差不齐：物业管理公司以本土公司为主，高水平的物管公司引入不多。物业费方面多层在0.350.45之间，小高层在0.701之间。6、不同楼盘销售热度不同：这跟开发商信誉和实力、品牌都有一定关系。比如湖南中联东圣投资有限公司开发了金沙湾小区，在客户群众树立了良好的口碑和信誉度，出自湖南省新华京师大房地产开发有限责任公司项目汀兰华府，同样受到客户追捧。7、商业项目规模和比重逐渐加大：在收的大型综合商业项目有人民路商业步行街和兴浯路商业街。不仅体量庞大，而且在功能定位方面更加全面，业态更加丰富。4、开发商更加注重小区品质和细节：开发商为了增加产品卖点来吸引客户眼球，尤其在社区配套方面越来越全面。比如在物管、智能化、会所的配套方面，功能愈加完善。9、祁阳房地产价格目前维持在一个上涨的通道上：有的楼盘均价已经突破3500元/。截止到4月底，湖南永州市祁阳县房地产整体均价维持在2700多元/。与周边城市相比较，祁阳房价还要较大的上升空间。10、开发商普遍开始重视销售和营销环节：纷纷引进专业的营销代理公司加盟。用专业化的手段对项目进行包装策划，进一步提升项目价值，实现利润最大化。代理公司基本来自有广西南宁、广西北海、湖南永州、湖南长沙，以及本地等营销代理公司。第五部分 祁阳县住宅消费偏好性调研分析一、普通客户抽样调查目的1、通过市场调研，充分了解区域市场情况；2、结合居民购买力分析，对祁阳房地产需求状况确定目标客户定位；3、了解消费者的消费习惯，为项目规划设计及推广找准定位。二、研究方法1、调查范围：本次市场调查的范围为整个湖南永州市祁阳县区；2、调查方法：本次市调采取街头随即抽样调查的方式。但调研人员对调查对象的选择不是随意的，具有一的针对性和甄别性，力求尽量贴近目标消费群体；3、样本量：本次市场调查的样本为150份，经复核有效问卷100份；4、统计方法：本次调查结果采用SPSS进行数据输入，采用SPSS统计软件包进行百分比、频次及交叉分析；5、市场调研质量控制： 本次调研按置信度90%进行，担任现场实施的访员都是本公司长期经验的访问人员，所有访问都必须依照问卷进行。三、祁阳消费者状况分析1、80后将成为购房主体 据调查结果中显示，58%的调查者处于20-30岁这个年龄阶段，位于第二的是30-35岁，占总调查人数的22%。这个结果从侧面可以反映，祁阳80年代的消费者开始选择置业，并有了一定的基础和能力，这个趋势与其他各大中城市的发展趋势相同。2、购房决策比例 据调查结果中显示，在购房群中夫妻双方决定占52%。这个结果从侧面可以翻页，永州购房人群中大多是初次置业和二次置业为主，多为改善自身居住条件为主。3、 购房注重考虑的因素据调查数据显示，有60%的购房群体在购房时首先考虑的就是路段、价格，对楼盘品质方面还处于过渡阶段，购房心理尚停留在初步阶段，可以判断部分购房群体并没有很多的购房经验。4、 城市资源配备满意度调查 上图内容格式对于祁阳的城市资源配备看法，36%的调查者表示一般满意，31%不满意，道路狭窄、公共娱乐设施少、治安差等都是祁阳目前需要改善的。5、 祁阳开发商信誉度调查比较满意和不满意的比例分别占21%、20%，对于开发商信誉度不满意方面主要体现以下方面：1、不按时交房；2、建筑质量较差；3、开发商只注重利润而忽略对楼盘品质的提升等。6、 商品住宅价格水平调查近几年祁阳房价涨势较快，但总体房价基本能接受。不太高基本能接受比例占39%，很高勉强能接受占38%，太高很难接受占16%，很高勉强能接受占38%，不太高基本能接受占39%，偏低可以接受占6%，很低完全能接受占1%。祁阳客户现在对于房价看跌，购房都持观望态度。7、 家庭收入调查永州的收入水平在湖南省内还处于偏低水平，主要因为永州的经济水平较为落后，对招商引资力度不够，投资环境较差，就业率较低等因素。8、 购房需求调查改善性需求略高于首次置业，说明祁阳购房市场正处于一次置业向二次置业的过渡阶段，对楼盘的品质需求会越来越高。9、 住宅需求调查祁阳销售市场目前畅销户型多集中在100-140以内，80%以上楼盘的主力户型都集中在两房两厅和三房两厅，从市场楼盘销售情况看，中心区城楼盘50以内的小户型也较为畅销，说明祁阳购房群对投资意识逐渐提高。二、客户定位通过对祁阳人口层次的认知和对祁阳县市场进行的初步调查，祁阳县城区人口以职工和农业人口为主,由于招商力度不足,外来流动人口所占比例不高,针对本项目特定区位, 目标客户群体具体界定为: （1）年龄在2545岁之间具有较强经济承受能力的消费者。（2）政府、企业的部分管理阶层，拥有较强的银行按揭能力。（3）工厂企业的广大工薪阶层，尤其是政府指定单位的团体消费者。（4）周边城镇居民，具有一定的储蓄,希望改善住房环境，购置中档商品房。（5）有一定积蓄或有家庭经济支撑的青年，购置新房准备结婚用。 （6）外出打工返乡置业者，有一定的积蓄。