未来房地产中规划师应具备的能力.doc

u 未来房地产中规划师应具备的能力u 作者 肖明 广州 510000摘 要：随着中国房地产行业的蓬勃发展，中国房地产设计越来越趋向于工业化，标准化的设计模式，同时新的发展趋势也对规划师提出了新的要求，本文结合国内国外房地产业的发展趋势，着重探讨未来房地产业中规划师需具备的执业能力。 结合中国的国情，借鉴国外发达国家的经验，展望中国房地产业的发展前景：从住宅方面说，未来中国房地产市场集中趋向于两端，即一个是小户型的经济适用房或廉租房，另一个是高品质的商品住宅。在现在全国范围的“买房难”，“房价高”背景下，如何解决10几亿人的住房问题，是影响国计民生的突出问题。加大规模，加快速度建设经济适用房和廉租房，是解决这一问题的较好办法。从市场的角度看，不是说搞经济适用房和廉租房没有钱赚，而是现在的企业对于成本的控制没有达到市场要求的水平，如果像沃尔玛一样，每年就赚3%的利润，一个房地产公司每个项目就赚1%到2%的利润，在同样的地段，同样品质的楼盘，每平米售价就要比别的公司楼盘低好几千块，这个就是一个房地产企业的核心竞争力，虽然每个楼盘的利润低，但它就能像沃尔玛那样做的那么大。要想做到这样的成本控制，标准化生产、工业化生产是必由之路。在国外，比如美国等发达国家基本已经实现住宅工业化，即住宅的主要构成部分（承重的墙体、梁、柱、楼板以及楼梯）均在工厂生产，根据施工需要，最后到工地对这些构件进行搭建组装。而在中国，长沙远大住宅工业有限公司（简称“远大住工”）是国内第一家以“住宅工业”行业类别核准成立的新型住宅制造工业企业，也是中国住宅产业化事业的开创者。2007年在建设部授牌的10个国家住宅产业化基地之中，远大住工是其中唯一一家综合性的住宅整体解决方案制造商。而在实践中，远大住工发现，以大规划定制方式在大工厂制造优质低价住宅，可以做到为消费者提供物美价廉的住宅产品。住宅工业化可以推动节能省地住宅的建设，促进住宅生产、建设和消费方式的根本改变。远大住工的实践表明，住宅工业化做到了“五节一环保”：一是节材，通过规模生产，优化集成，可以节省材料20。同时，产业工人制作的房子，基本上可以避免传统建筑上遇到的质量问题。二是节能，按照我们现在测算的数据来看，通过工业化可以使能耗大概降低70。三是节水，由于很多工序都是在工厂完成的，是区别于传统泥瓦匠施工模式的“干法造房”， 住宅工业化可以节水80。四是节地，通过工业化优化模拟的方式来设计房子，可以使得其空间在满足同样功能的情况下，至少可以节省20的建筑面积，比如三口之家的三房两厅两卫房间我们可以做到85平方米，而且每个部分都有非常舒适的空间。五是节时，住宅工厂化尽量减少施工作业，可以使劳动效率大幅度提高56倍，项目周期缩短80。我们建造的一座18层精装修的住宅楼，只用了120天。用工业化模式制造房子，摆脱了现场粗放做工为主的施工作业，像传统的抹灰等基本上在现场取消了，这样每100平方米可以减少5吨建筑垃圾，污水、粉尘都也大幅减少。而中国房地产的领头羊万科在住宅工业化方面同样也进行了多年的摸索：1999年，万科建研究中心成立。伴随着我国政府提出住宅产业化发展方针，万科集团在关注行业发展的前景的同时，开始研究相关工业化生产问题。2003年，标准化项目启动。万科集团形象地提出了“像造汽车那样造房子”的口号，简明地描述了万科集团的“住宅工业化建造模式”的住宅产业化的模式。2004年，成立工厂化中心。公司成立深圳建筑研究中心试验基地，实验工厂包括PC构件车间、木工车间和装饰部品车间等，建筑技术检测中心包括节能实验室、隔声实验室、设备实验室和环境实验室等。2005年起，万科在深圳建筑研究中心试验基地的建筑技术试验场，建造了数个系列工业化生产的试验楼。2006年底，万科启动建设的“万科住宅产业化研究基地”。2007年，研究了工业化与节能环保技术。之后，进行了万科工业化住宅设计建造标准和万科住宅产品性能标准的研发。万科住宅产业化研究基地是我国高水准的住宅产业化成套技术及产品综合研发的平台，显示了我国企业住宅工业化综合性研发的最高水平。国内部分工业化住宅展示工业化生产对于房地产市场来说应该是一场革命，同样对于规划师来说，也需要有全新的执业能力才能适应时代的发展，行业的需要。到那个时候，一个楼盘的规划设计可能只需要在电脑里输入指标控制要求，电脑就能够根据容积率，建筑密度，绿地率，建筑控高，日照，消防等要求，生成最佳方案。甚至只需要录入现场环境及周边情况，电脑就能根据规范生成控制指标。规划师要做的，就是不断地进行人性化改进，比如要避免工业化生产下的住宅千篇一律，不符合审美要求；比如在住宅空间的把握上，如何既能保证私密性，又能增进人与人之间的沟通；比如节能环保，生态居住等等。那个时候，规划师可以从繁重的作图作业中解脱出来，而将更多的时间精力放在人文关怀，生态环保，历史传承这些方面，也就是从画图设计到专注研究的一个跨越，从图纸作业到文化追求的转变。这就需要规划师积累深厚的文化底蕴，注意观察社会人文风情，能够充分把握城市文化细节。能够让规划设计实现以人为本，可持续发展。通过这些工作，能够让这个社会实现和谐居住。除了经济适用房和廉租房，另一个规划的方向就是高端住宅产品。可以预见，随着信息技术的不断发展，未来网上办公，网上购物将会越来越发达，而人们的出行交通也可能由水平改为垂直最终到立体。比如未来会出现越来越多的综合楼，人们的居住，工作，休息，娱乐等活动都集中在这栋楼里，这就需要规划师改变传统的平面规划，改为立体空间规划，比如一栋几百层的楼里，每一层的用途，交通联系，人们活动场地的安排等等，像柯布西耶提出的光辉城市那样，传统的地面交通形式也会被空中交通所取代，地面成为连续的大公园。这样的情况出现会给规划师带来全新的考验，到那时甚至规划师与建筑师，景观设计师，结构工程师，设备工程师又合为一体，许多专业知识可通过电脑解决，人们更多的是需要创意。或者那个时候，人们可以自行规划，自行设计居住空间，所有人都是规划师。社会的变化决定规划师能力的转变，规划同样也能改变人们的生活。社会是不断变化的，规划也是无穷的，所以规划师必须结合社会形势，不断提升自己的执业能力以适应房地产行业的发展，社会的进步。【参考文献】1 王爱民社会转型时期的规划师规划师2005年 第12期2 黄明华王林申潘昆城市规划作为公共政策背景下的规划师角色与应对和谐城市规划2007-09-013 布莱恩艾文思科纳特施托姆博格，城市开发中规划工作的新特征城市开发2001年 第12期4 于立，城市规划的不确定性分析与规划效能理论城市规划汇刊2004年 第02期5 吕斌，国外城市规划潮流的变化与城市规划师的培养教育规划师1998年 第02期6 吴涛左泓，规划师的社会责任与沟通能力城市规划2008年 第05期联系方式：电话13580451908 籍贯 湖南长沙 出生年月 1984.3.5 邮箱xiaoming198435163.com