房地产专业知识-进阶(罗宽平).doc

房地产专业知识一、房地产基础专业知识1、 什么是房地产答：房地产是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。1） 土地 2） 建筑物 3） 房地产物权2、什么是土地所有权？答：土地所有者在法律规定的范围内享有对土地占有、使用、收益、处分的权利。在中国国实行城市土地属国家所有，农村土地属集体所有的土地制度。占有权、使用权、收益权、处分权、构成土地所有权完整权能机构。土地所有权和土地使用权争议，又称土地权属争议，是指因土地所有权和土地使用权的归属问题而发生的争议。它包括两方面的内容，一是土地所有权归属问题的争议；二是土地使用权归属问题的争议。所谓“归属问题”，也就是土地归谁享有所有权，土地归谁享有使用权的问题。土地所有权争议一般发生在国家与农村集体所有制单位之间，农村集体所有制单位之间。土地使用权争议一般发生在国有土地使用者之间，集体土地使用者之间，单位与个人之间。3、土地使用获得的方式： 划拔：无偿使用，如学校（公立）、医院、军事用地、机场等市政建设工程； 出让：从国家有偿取得使用权，4、什么是土地使用权出让？答：指国家以土地所有者的身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。问题：1、出让交易双方是国家和用地单位或个人。5、土地使用权出让方式怎样？答：有招标、拍卖及双方协议的方式。土地出让合同的分类：分三种：A划拨土地使用权补办出让合同B宗地出让合同房地产开发项目使用C成片开发土地出让合同-开发以工业项目为主的工业园6、土地使用权转让及方式？答：是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换、赠与、继承等方式。注意：在这里未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转让时、土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权转让，应当依照规定办埋过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管埋部门和房产管理部门批准，并依法办理过户登记。土地使用权转让须符合上述规定，否则即为非法转让。7、土地分类： a、开发利用：生地、毛地和熟地； b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地； c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；8、土地使用权出让的年限及规定？答：1）土地使用权出让的最高年限，根据土地用途分为： 居住用地70年 工业用地50年 教育、科技、文化、卫生用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其它用地50年（政府机关、军队、教堂）2）土地使用年限到期后如何处理：a、国家有权无条件的收回该土地；b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；10、什么是房地产业？指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括： a、 土地使用权的有偿划拔、转让； b、土地开发； c、 房屋建设、维修、管理； d、房屋所有权的买卖、租赁； e、房地产抵押贷款； f、房地产市场；11、房地产的三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体12、房地产有哪些特征？答：a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）； b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）； c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）； d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值引起房地产增值的原因有通货膨胀，需求增加导致稀缺性增加，）；自然特征：1） 位置的固定性 2） 使用的耐久性 3） 资源的差异性 4） 物业的差异性 5）不可移动性经济特征：1）生产周期长 2）资金密集性 3）相互影响性4）易受政策限制性 5）房地产的增值性 13、房地产的类型有哪些？ 答：1）、房地产的类型按用途划分有A、住宅房地产 B、商业房地产 C、旅游房地产D、工业房地产 E、农业房地产 F、特殊目的的房地产（车站、机场、学校、寺庙等）（还有一些办公房地产、旅馆房地产、娱乐房地产、餐饮房地产、工业和仓储房地产）2）、房地产的类型按收益划分有A、收益性房地产 B、非收益性房地产3）、房地产的类型按市场性划分有A、出售的房地产 B、出租的房地产 C、营业的房地产 D、自用的房地产15、房地产按开发程度可分为5类:（图片观赏）1. 生地：是指具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。2. 毛地：指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋及土地。3. 熟地：指具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在上面进行房屋建设的土地。4. 在建工程：指地上建筑物尚未建成，不具备使用条件的房地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工多年。 5. 现房（含土地）：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的。17、什么是房地产产权？答：1）是指对土地的使用权和对房产的所有权，包括出让、发展、抵押等权力；2）抵押权是指债务人或第三者以其合法拥有的房地产为担保物，向债权人提供债务履行担保，在债务人不履行债务时，抵押人可依法以抵押房地产所得的价款优先受偿的权利。17、什么是房地产转让？答：房地产转让指房地产权利人通过买卖赠与或者其他合法的方式将其房地产转移给他人的行为：下列方式: 1. 买卖； 2. 交换； 3. 赠与； 4. 以房地产抵债；18、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。19、建筑结构：钢结构（鸟巢、厂房）、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；（图片欣赏） 20、房地产市场的分类： a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；以土地所有者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者和使用者的交易市场，一般双方为国家（主管部门为国土局）与发展商。 b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；：指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易，一般双方为发展商与购房者。 c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；指在二级市场的基础上再进行转让或出租的房地产交易，一般双方为物业所有者与第三者。 房地产市场结构善一览表：市场称谓一级市场二级市场三级市场土地使用权出让市场土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等市场主体政府、开发企业（投资者）开发企业、业主业主市场客体国有土地使用权增量商品房存量商品房、已售旧公房、私房交易方式拍卖、招标、协议出售、出租等买卖、租赁、交换等21、什么是商品房答：商品房是指具有经营资格的房地产开发企业（包括外商投资企业）通过出让方式取得土地使用权后开发经营的住宅。它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。 商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。22、什么是微利房答：经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，微利房深圳市在1989年首先提出。深圳市住宅局代表政府建设微利房，以成本价向居民出售。住宅局可获微利，以弥补建设福利房的亏损。它实际上是一种成本房。深圳市每年约供应福利房2000余套，微利房7000余套。1997年微利房价格为2500-3500元/平方米，福利房价格约为1000元/平方米。微利房即相当于我们后来说的经济适用房。经济适用房1994年由建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布的城镇经济适用住房建设管理办法指出，经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，并按国家、住宅建设标准(不含别墅、高级公寓、外销住宅)建设的普通住宅。经济适用住房的价格按建设成本确定，建设成本包括征地拆迁费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1%-3%的管理费。即将出台的国家房改方案基本上沿用了“经济适用房”这个概念。经济适用房以微利价出售，只售不租。其成本价由7项因素(征地拆迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、5%以内的利润)构成，约占住宅总量的70%。安居住房国家安居工程是国家为推动房改，加快城市住宅建设及解危解困和建立住房新制度的一项重大举措。1995年国家安居工程实施方案提出，国家安居工程从1995年开始实施，在原有住房建设规模基础上新增安居工程建筑面积1.5亿平方米，用5年左右时间完成。国家安居工程直接以成本价向中低收家庭出售。3年多来,全国共竣工国家安居住房面积5576.32万平方米，为70多万户家庭解决了住房困难。据国家权威部门透露，今年继续建设国家安居工程，但要淡化国家安居工程这个概念。明年国家安居工程将并入经济适用房的建设之中。廉租房在即将出台的国家房改方案中首次提出了“廉租房”这一概念，类似于香港的“廉租屋”。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房。房改房也就是福利分配给职工的住房，房改后由职工按规定购买。房改房原包括成本价购买的公房和以成本价购买的公房。国家原来规定，职工以成本价购买的公房5年后可上市流通。下半年后，职工拥有产权的房改房可以自由转让流通。解困房各地专为城镇住房困难户解决住房困难而建设的住房，也称解危解困房。80年代中期以来，全国城市已有800多万户人均居住面积在2平方米以下的住房特困户，通过有偿解困改善了住房条件。仅“九五”期间，全国就有5090万户人均居住面积2平方米以下的住房困难户解决了住房问题。但目前全国城镇还有二三百万户住户困难户。虽然解困房困难中仍是政府发展住宅建设、解决居民住房问题的重要关注点。23、什么是公寓？答：一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。e building）。24、什么是酒店式公寓？答：酒店式公寓是采用星级酒店的一些服务和管理模式作为管理标准的一种公寓；酒店式公寓既可用于居住又可用于办公。除了提供传统酒店的各项服务外，主要是为住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务。25、什么是商务公寓？答：商务公寓是相对于居住型公寓而言的，指公寓的功能主要用于商务往来需要和办公需要，可提供会议、展览、通讯等服务，与写字楼的区别在于商务公寓可提供单独居住的卧室、卫生间乃至厨房、阳台等。性质：一般为综合性用地（商住）1或商业用地 产权类型：商务公寓 特点：一般处于城市核心地段及商务中心区 ，既可居住，又可办公具备写字楼功能，在部分城市可注册公司 价格相对写字楼较低，首付最低可达2成，按揭可达20-30年（如深圳)。产权性质为商务公寓，非纯写字楼。 从商务公寓整体配套上看既可以舒适家居生活又可以便捷气派的商务办公。26、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（独栋，联排、叠加、双拼单排别墅）。联排别墅正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。 有关专家认为：是由几幢小于三层的单户别墅并联组成联排式住宅，建筑面积一般是每户至平方米，每户独门独院，拥有一个有天有地的自己的院落，大都为平方米左右，有的达到近平方米。每户设有至个车位，还有地下室。在欧美国家的一些发达城市盛行，居住人群多为收入水平较高的中产阶级，也称（城市边缘住宅）。 29、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。30、诚意金：指商品房在已经取得预售证之后，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。31、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。32、订金：不能担保债权人的作用，能返还。33、玄关：登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。34、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。35、楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长。36、炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5%的营业税，为了控制炒房）37、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）38、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品 房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）39、何谓物业管理： 指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业事实专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。40、物业管理内容：对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。41、业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。42、业主代表大会：由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。43、业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。44、何谓智能化：管理建筑物的软件体设施，称之为智能化。 1、住宅小区设立计算机自动化管理中心；2、水、电、气、热等自动计量、收费；3、住宅小区封闭，实行安全防范系统自动化监控管理；4、住宅的火灾、有害气体泄漏等实行自动报警；5、住宅设置紧急呼叫系统；6、对住宅小区的关键设备、设施实行集中管理，对其运行状态实施远程监控。45、一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。46、分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。47、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。48、公积金：“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5%，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；49、个人住房公积金贷款：指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。50、契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收（普通住宅：2%、非普通住宅：4%）。51、公共维修基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅：2%；电梯房、门面：3%）。53、起价：即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十几百元）。54、基价：即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系（楼层、朝向不同价格也不同）。55、均价：即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价）。56、成本价：指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格。 包括：A、征地和拆迁补偿费； B、勘察设计和前期工程费； C、建安工程费； D、住宅小区基础设施建设费； E、管理费； F、贷款利息； G、税金；57、什么是房地产预售答：即售楼花，指房地产开发中建筑物竣工之前进行的房地产买卖行为。指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。二、建筑基础知识1、 什么是三通一平、七通一平答：三通一平是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整。七通一平是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通讯通、煤气通、电通及场地平整。 2、 何谓“预售面积”和“竣工面积”？它们有何区别？答：预售面积：指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用；竣工面积：指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据.3、 住宅基础配置：水：一次供水，即自来水公司的统一正常供水； 二次供水，即除正常供水渠道外，另设一独立蓄水装置，以供使用。 排水：排水管路，包括厨房、厕所的排水管道及统一的排水装置。 通风管：多设在厨房或厕所。电信设施：电话、电视。供电：220V和380V。 4、 什么是红线图？ 答：又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由市政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。 用地红线：经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。 建筑红线：建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。 道路红线：道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。 5、 占地面积：红线范围内的面积6、 什么叫建筑面积？ 答：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积(垂直投影下来的面积)之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。7、 什么叫套内建筑面积？ 答：套内建筑面积由三部分组成： (1）套内使用面积：A，卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；B，跃层住宅中的户内楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积；C，不包含在结构内的烟囱、通风道、管道井，均计入使用面积。 （2）套内墙体面积：新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙（包括山墙），均为共用墙。共用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。 （3）阳台建筑面积：A原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；B，挑台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；C，凹阳台按其交战面积（含女儿墙墙体面积）的一半计入建筑面积；D，半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其交战面积的一半计算建筑面积。 综上所述，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。8、 什么叫实用面积？答：指建筑面积减去公摊面积。大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。9、 什么叫做房屋使用面积？答：指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格）。10、 套（单元）内使用面积：指住宅分户门内全部可供使用的净面积的总和，不包括墙体、柱体等结构部位所占面积11、 什么叫净空面积？答：指实际使用的面积，不包括墙体面积及墙体装修加厚面积。是指建筑面积扣除公摊面积及墙体柱体所占用的面积之后的净使用面积，俗称地砖面积。 使用率：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间,商场65%左右.使用率与人流量密切相关,人流量大的地方,使用率低。12、 套内建筑面积：指商品房套内各部分建筑面积的总和。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 套内建筑面积=套内使用面积/标准层的使用面积系数13、 什么叫公共面积？ 答：指建筑物户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米的单车库， 设备层或技术层，室内外楼梯，楼梯悬挑平台，内外廊、门厅、电梯及机房、门斗，有柱雨蓬，突出屋面有围护结构的楼梯间，水箱间，电梯、机房等。 公共面积分为：应摊公共面积和不能分摊公共面积两部分。14、 公摊面积标准： 指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等； 二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。a) 公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积/套内建筑面积之和。15、 房屋的公共面积如何分摊？ 答：1）有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议计算； 2）如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊： 每户应分摊的公共面积=应分摊的公共面积/各户使用面积之和每户使用面积，登记才有效。公摊面积建筑面积公摊系数 公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积/套内建筑面积之和。住宅楼公摊系数计算方法为:需要公摊的共有建筑面积总和除以参加公摊的各单元的建筑面积总和，然后用各单元参加公摊的建筑面积乘以分摊系数，就可以得出各套房屋的公摊面积。其中，需要公摊的面积要由产权部门测绘队实地测量。16、 销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。17、 房地产基本技术指标解释？ 建设用地面积：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。 建筑基地面积：是指建筑物首层的建筑面积。 使用性质：是指建设用地的建设项目使用性质。 总用地面积；包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地等。 总建筑面积：其中包括居住建筑面积，公共建筑面积等。（包含地下建筑面积） 公用建筑面积：建筑物内可供公共使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。 套（单元）内建筑面积：房屋按套（单元）计算的建筑面积，包括套内的使用面积、套内墙体面积及阳台建筑面积。 套（单元）内使用面积：指住宅分户门内全部可供使用的净面积的总和，不包括墙体、柱体等结构部位所占面积18、容积率=总建筑面积/总占地面积，在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率。（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低） 容积率较低，建筑密度一般也就较低独立别墅为0.20.5, 联排别墅为0.40.7, 6层以下多层住宅为0.81.2, 11层小高层住宅为1.52.0, 18层高层住宅为1.82.5, 19层以上住宅为2.44.5, 住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。容积率高的坏处：人口密度：高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多，而高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区中业主的生活舒适度下降。另外，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。频繁的的使用会加剧这些设施的老化，所以在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。 2. 内部规划问题：由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求，小区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少，从而影响居住区内的生活环境与品质。另外，楼间距过近、小区内 道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。如何合理地解决这些问题不但是摆在开发商案头的重要工作，也是使购房者提高对小区的认可度的重要方面。 3 安防问题： 由于居住密度大，所以出入的人会较多，外来人员混入其中的难度也会相应地降低很多。这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。所以高容积率的住宅安防系统一定要跟上(当然这不是说低容积率的小区安防就不重要)，不仅要加大监控设备的密度，而且也需要更多的巡逻人员来保证住户的安全。19、 建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率。它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。比如一块地为10000平方米，其中建筑占地3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。建筑密度一般不会超过40%-50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。建筑密度与建筑容积率考量的对象不同，相对于同一建筑地块，建筑密度的考量对象是建筑物的占用面积，建筑容积率的考量对象是建筑物的使用空间。20、 建筑间距：相邻两幢建筑的外墙面之间的距离21、 绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积 的比率。22、 绿化率:指规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比. 绿化面积/用地面积,大于绿地率。23、 绿地率: 指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比. 新区建设中不应低于30%，旧区改造时不宜低于25%（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。24、 绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。b) 绿化覆盖率绿化率（绿化所占面积）绿地率25、 套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积26、 住宅的开间：就是住宅中房间的横向宽度。2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。27、 住宅的进深：就是指住宅的实际长度。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米28、 楼间距：各楼宇之间的垂直直线距离；29、 车户比：车位/总户数30、 人车分流：道路上将人流与车流完全分隔开，互不干扰地各行其道。对小区内居民的干扰达至最小，使干扰因素减少；31、 住宅层高、净高？ 答：(1)住宅的层高：住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼地板面或楼板面之间的距离，包括楼板厚度，以米为单位，也就是一层房屋的高度。现住宅的层高一般在2.72.9米。 ( 2)住宅的净高：住宅的净高是指地板面上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用以下公式来表示：净高=层高-楼板厚度32、 房地产建筑指标名词 结构转换层：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。 建筑立面图：建筑物的正面、背面或侧面的投影图。它表示房屋的外部形状，并应注明标高、材料、颜色、做法等。 建筑耐久年限：分四级，一级100年以上，适用于重要建筑；二级50-100年，适用于一般性建筑；三级25-50年，适用于次要建筑；四级15年以下，适用于临时性建筑。 建筑平面图：按规定比例绘制的建筑水平剖视图。即用一个假设的水平剖切面，沿门、窗等位置将一栋房屋剖切后，切面以下部分在水平面上的投影。它表示建筑物内部的房间、走道、楼梯、墙柱、门窗、设备等在水平面上的位置。 建筑剖面图：按规定比例绘制的将建筑物沿着竖直方向剖开的图纸。表示建筑物的结构形式、结构构件的位置，以及标高、作法等。 建筑总平面图：主要表示建筑物的位置、与原有建筑物、构筑物的关系及其周围的环境、地形、标高、道路等的图纸。33、 各类建筑名词解释 答：1）居住建筑：供人们日常居住生活使用的建筑物，包括住宅、别墅、宿舍、公寓、居住区配套设施建筑（经城市规划行政主管部门确定须在居住区内配套设置的建筑物，包括中小学、托儿所、幼儿园、肉菜市场、居委会、公厕、垃圾站等）。 2）商业建筑：供人们从事各类经营活动的建筑物，包括零售店、商场、批发市场、银行、证券交易所、商务办公楼、旅馆、餐馆、文化娱乐设施、会所等。 3）公共建筑：为公众提供社会服务的建筑物，如政府机关、法院等办公建筑，图书馆、电视台、邮政电信、影剧院、体育、医疗卫生、教育科研、宗教等建筑物，机场、铁路、公路、港口等主体建筑物。 4）工业建筑：供人们从事工业生产的建筑物，包括工业厂房、高新技术产业建筑、工业区配套设施建筑。 5）仓储建筑：包括仓库、冷库、保税区仓库等。 6）市政公用设施建筑：包括水、电、燃气等供应设施建筑（如水厂、变电站）；公共交通、地铁等附属建筑；邮政、电信、电话等机楼；垃圾填埋场等环境卫生设施建筑；其他如殡仪馆。 7）综合楼：由两种及两种以上用途组成的建筑。34、 常见的住宅类型？答：独院式、并联式；梯间式（板式）、内廊式、外廊式；内开井式；点式住宅（品字型、工字型、型、十字型、口字型、蝶型等）。基本原则：经济方面：选定合适的技术经济指标，合理地、节约用地，充分利用空间、方便施工。美观方面：运用美学原理、创造和谐、幽美、明朗、亲切大方及富有的居住生活环境。35、 居住建筑的布置形式？组合形式：组团式：成组成团组合由一定规模和数量的住宅（或结合公共建筑）成组或成团组合，构成居住区或小区的基本组合单元。成街成坊组合：住宅沿街带状成段的组合和以街坊作为整体的布置方式。行列式：成行成列式组合，为中国住宅过去普遍的组合形式，土地利用率高，空间较为呆板。点式：一梯三户或四户的 板式：也称为条式楼，现小高层中常见的排列方式围合式：类似四合院的形式。36、 房屋划分为哪几个功能区37、 答：房屋一般可划分为8个功能区：休息区，学习区，餐饮区，睡眠区，仓储区，（6）卫生间，(7)阳台，(8)转换，（9）活动区38、 建筑基本结构 答：砖混结构：一般用于多层建筑，以墙身为承重结构。由砖和混凝土组成，承重墙（四面不能动，梁柱都不能动）。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。(1)砖混结构住宅：砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。 框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，以梁、柱为承重结构。适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱下面，墙面可以自由打通。 特点：施工方便、开间灵活、结合剪力墙可建100米 剪力墙结构：以纯混凝土浇注的墙为承重结构 特点：造价较高、一般结合框架运用 框架-剪力墙结构：俗称为框剪结构。主要结构是框架，由梁柱构成，小部分是剪力墙。墙体全部采用填充墙体，由密柱高梁空间框架或空间剪力墙所组成，在水平荷载作用下起整体空间作用的抗侧力构件。适用于平面或竖向布置繁杂、水平荷载大的高层建筑。39、 住宅的结构形式 商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为：“砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构”，三种形式情况如下：(1)砖混结构住宅砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。(2)砖木结构住宅砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。(3)钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。40、 房屋的耐用年限：指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。 钢筋结构：60-80年 砖混结构：40-60年 砖木结构：30-50年 其他：15年以下41、 预置板:指预先按照尺寸统一制作的楼板,到时候再直接铺上去,这样可以使施工速度加快,造价低,但整体抗震性和抗渗性较差,厨、卫一定不能用。 42、 土地计量单位： 1平方公里=100万平方米（km2） 1公顷=1万平方米（hm2） 1公顷=15亩 1亩=667平方米43、 房地产按层数分哪5类？（如果按高度分类有所不同）答：房地产按层数和高度分类？1）别墅（3层以下）；2）TOWNHOUSE连排别墅（5层以下）；3）多层建筑（7层以下）；4）小高层建筑（12层以下、总高度50米以内）；5）中高层建筑（12-18层）6）高层建筑（12-32层、总建筑高度100米以内）；7）超高层建筑（33层以上，总建筑高度100米以上）44、 何为竣工 答：竣工日期是指单位工程按照设计的规定或承包范围的要求已经全部竣工的日期。它应包括水、暖、电、卫工程及附属于建筑物组成部分的设备安装，如电梯、通风设备等。但不包括生产设备的安装部分。竣工工程必须按照设计规定的内容全部完成并经检验合格才算竣工。45、 什么是板楼？什么是塔楼？ 答：可以从楼房的平面图上理解塔楼和板楼。塔楼的平面图特点是：若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯四户到一梯12户。板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。46、 标准平层、复式房、跃式、错式？ 答：标准平层指室内标高相同的单层住宅。 复式房上、下两层二合为一，通过内部楼梯进行连接，与标准房的相区分。一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等。 跃式：是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。 错式：是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。 47、 住宅的建筑面积如何测算？计算一半建筑面积的范围 住宅的建筑面积对于购房者来说十分重要，但计算范围比较复杂，购房者需要有所了解。在住宅建筑物中，需要计算建筑面积的范围和方法是： 单层住宅建筑物，不论高度如何，均按一层计算，建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平投影面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积。 两层以上的住宅建筑物，建筑面积按各层建筑面积的总和计算，底层建筑面积按方法计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算，因此建筑面积对多层和高层住宅来说，又叫“建筑展开面积”。 地下室、半地下室及相当出入口的建筑面积，按其上口的外墙外围水平面积计算（但不包括采光井、防潮层及保护墙等）。 多层和高层住宅内的楼梯间、电梯井、垃圾道、通风道等均按建筑物自然层数计入总建筑面积。高层建筑物内的技术层（供放置管道设备和修理养护）如层高超过2.2米应100%计算建筑面积。 突出墙外的门斗、有顶盖和柱子的走廊、檐廊和雨篷，如上海、天津、广州等城市一带的“骑楼”，北京四合院内的抄手廊等，应按柱子的外边线水平面积计算面积。没有柱子、走廊、檐廊、雨篷，按其投影面积50%计算建筑面积。 多层或高层住宅建筑中，突出于房顶围护结构的楼梯间、水泵机房和水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 半封闭式阳台，按其水平投影面积的50%计算建筑面积。 室外楼梯无论是作为主要通道，还是供疏散之用，均应按每层的投影面积计算建筑面积。 房屋最高一层的阳台所设盖板宽度大于0.6米但小于阳台的围护结构时，阳台面积按上盖水平投影面积的一半计算。6） 一栋房屋的阳台左右错开，当重叠部分的长度大于0.6米，按重叠部分的一半计算阳台建筑面积。 7） 凸出建筑物外墙的有盖无柱外走廊、檐廊，当上盖的高度不大于一楼层且宽度不小于1.10米时，按上盖水平投影面积一半计算。48、 住宅建筑中不计算建筑面积的范围是： 突出墙面的构件配件和艺术装饰，如柱子、墙垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。 供检验、消防的室外爬梯。层高低于2.2米的技术层夹层、插层、技术层、地下室、半地下室。独立、不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。2） 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。3） 房屋的天面、挑台、天面的花园、泳池。4） 建筑物间的架空通廊，通廊下面（至地面）若无柱的，且上盖高度超过一楼层时，不计算建筑面积。5） 房屋最高一层的阳台未设盖板的，视为露台，不计建筑面积；若设盖板的宽度不大于0.6米的，该阳台不计建筑面积。6） 一栋楼中个别楼层不设阳台或隔层设置阳台，这时的下一层阳台的上盖高度超过一个楼层，则该阳台视为露台且不计算建筑面积（阳台与露台的区别主要在于有盖与无盖）。7） 凸出建筑物外墙的有盖无柱外走廊、檐廊，当上盖的高度超过一楼层或上盖宽度小于1.10米时，不计算建筑面积。49、 什么叫公用面积？ 答：指建筑物户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米的单车库， 设备层或技术层，室内外楼梯，楼梯悬挑平台，内外廊、门厅、电梯及机房、门斗，有柱雨蓬，突出屋面有围护结构的楼梯间，水箱间，电梯、机房等。公用面积包含了电梯井周边的过道、走廊，还包含建筑物外墙外侧的阳台、走廊、檐廊、雨蓬、车棚、货棚、站台、骑楼等。公用面积分为应摊公用面积和不能分摊公用面积两部分。50、 商品房应分摊的共有建筑面积包括哪些？ 答：(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用房和管理用房建筑面积。 (2)套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。51、 商品房不应分摊的共有建筑面积包括哪些？ 答：独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。61、.什么是违法建筑？答：违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时 建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。 62、哪些属于违法建筑？答：根据深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定的规定，违法建筑包括：（一）占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；（二）不按批准的设计图纸施工的建筑；（三）擅自改建、加建的建筑；（四）农村经济组织的非农建设用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑；特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑；（五）农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑；（六）擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；（七）逾期未拆除的临时建筑；（八）违反法律、法规有关规定的其他建筑。三、房地产的相关知识房地产开发：在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。土地开发：将生地（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。房屋开发：由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。房地产二次开发：指先将生地开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。房地产一次开发：一次性边土地、房屋开发完成。能源系统：包括供电、供热、供气（煤气、天然气、石油液化气）等设施。给水、排水系统：包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道），排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。土地国家所有权：指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。土地集体所有权：指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利。房屋的所有权：对房屋全面支配的权利，包括：占有权、使用权、收益权、处分权。土地所有权：指含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义。关于面积误差如何处理? 答：1）即可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价； 合同中应当明确合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，并规定了合同未作约定时的处理原则，即3%以内的部分多退少补，超过3%的部分，由房地产开发企业承担，不足3%的部分，由开发企业向购房人双倍返还该部分价款。房地产证及其记载的内容有哪些？答：房地产证为权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。其记载内容有：权利人、权利人性质、权属来源、取得时间、变化情况、房地产的面积、价格、位置、结构、用途、使用期限等。什么是房地产产权及其登记？答：城市房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权。房地产作为特殊商品，按法律规定，其所有权、使用权的确认，都必须经过主管部门的登记才有效。什么是契税、地市土地使用税？ 城镇土地使用税：指对在城市、县城、建制镇、城市工矿区范围内使用国有土地的单位和个人征收一种税收。（租住公有住宅的住户除外）征税的目的是为了更合理地利用城镇土地，调节土地级差收入在国家、单位、个人三者间的分配，提高土地的使用效率。什么是共有房地产？答：共有房地产是指两人或两人以上对某一房地产不同份额地享有平等的所有权，同等地承担义务，则该房产称之为共有房产。36、何为五证二书：商品房销售许可证 商品房使用说明书 商品房质量说明书 其中前两个证由市规划委员会核发,由市建委核发，国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证由市国土资源和房屋管理局核发。关于广告的规定？答：1）商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定；2）售房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修标准与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。提前还款：允许部分或一次性提前偿还贷款。对已预售的房地产，发展商是否可以抵押该房地产？答：房地产开发商不得抵押已预售的房地产。在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用？答：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，房地产开发项目完工后，房地产开发企业应当提请规划、消防、环保、质量技术监督、城建档案、燃气和民房等有关主管部门进行专项验收，并按专项验收部门提出的意见整必完毕，取得合格证明文件或准计使用文件，并组织设计、施工和监理等单位进行竣工验收。商品房延期交付使用的，转让人应当承担什么责任？答：因转让人的过错，不能按约定的时间交付房地产的，转让人应当支付违约金。违约金额在房地产买卖合同中有约定的，从合同约定；未约定的，延期交付房地产期间的指导租金，造成受让人损失的，转让人除支付违约金外，还应当负赔偿责任。转让人超过房地产买卖合同约定时间九十日仍不交付房地产的，受让人有权解除合同，但转让人与受让人另有约定的除外。关于定金的规定？答：1）不符合商品房销售条件的，不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用；2）销售条件的商品房，所收定金可根据当时人之间的约定处理。定金是一种合同履行的担保，是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，其目的在于促使债务人履行债务，保证债权人的债权得以实现。 什么是订金？订金：一般情况下，交付订金的视作交付预付款。根据房屋土地资源管理部门发布的关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知的有关规定，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理。 住房贷款有哪些类型？答：商业贷款，个人住房贷款，住房公积金贷款。组合式贷款个人住房按揭贷款答：个人住房按揭贷款是中国银行向个人发放的用于购买商品房，并以其所购商品房做抵押担保的贷款。该贷款旨在满足居民的购房需求，使人民安居乐业，促进社会的安定繁荣。申请人条件年满18岁，具有完全民事能力；具有固定的职业或稳定的经济收入；交齐首期购