重庆房地产大致分析.doc

房地产竞争分析（一）万达广场 重庆万达广场由大连万达集团投资兴建，大连万达集团是全国商业地产排名第一位的房地产企业。经过了十九年的发展，形成了以商业地产、住宅地产、文化产业、高级酒店为四大支柱产业的大型集团企业。总资产超过200亿元，销售额超过150亿元。集团持有租赁物业面积超过400万平方米。订单地产是万达集团首创的商业地产开发模式，万达集团先后与20多家跨国连锁企业及国内顶尖商业连锁企业签订了联合发展协议。包括沃尔玛、家乐福、百安居、新世界、国美、苏宁等。正是由于万达集团在商业地产领域的卓越成绩，南岸区政府才力邀万达集团对南坪商业中心进行改造和升级。 早在几年前，南岸区政府就已经把珊瑚村地块规划为南岸区商业中心。由于没有找到适合的合作伙伴，只得将惠工路临时改造为步行街。这条步行街的商铺由于多是住宅改造而来，物业品质较差，再提升的可能性几乎没有，它的存在已远远不能满足南坪地区的商业需求。万达广场的出现正是为了重新打造南坪商圈，提升南岸的商业环境。一方面有政府的大力支持，另一方面有万达强大的实力作保障，重庆万达广场必将成为南岸的新中心！ 安保系统:24小时保安巡逻 智能化设施:小区入口闭路电视监控 电梯品牌:待定 供水系统:市政供水、二次供水 外墙:面砖； 外立面说明:通过立面着色和外飘窗设计透露出简洁明快的现代建筑风格 大堂:高级地砖，高级内墙乳胶漆 走廊:高级地砖，高级内墙乳胶漆 电梯厅:高级地砖，高级内墙乳胶漆 进户门:高级钢制防盗门 窗材:塑钢窗 房间: 房间门； 地板: 高级地砖 墙壁: 高级内墙乳胶漆 配置: 美心或者大川防盗门 8、楼层状况33层 2、周边道路的现状南坪南路：城市主干道，路宽56米，双向6车道。南城大道：城市次主干道，路宽32米，单向4车道。珊瑚路：路宽18米，双向2车道。今后将拓宽为22 米。 内外销:外销 占地面积:97902平方米 总建筑面积:780000平方米 总户数:约1600户(铭邸) 开发商:重庆万达商业广场有限公司 投资商:重庆万达商业广场有限公司 物业管理公司:重庆万达商业广场管理有限公司 建筑单位:中国建筑工程第五局第三建筑分公司 立面设计单位:美国天合建筑设计有限公司 景观设计单位:广东省华城建筑设计有限公司 整合推广单位:独立思考广告 建筑设计单位:广东省华城建筑设计有限公司 样板房设计公司 重庆美的家装饰 楼房房源详情据搜房二手房楼盘数据显示，重庆万达广场3由六个楼群组成，目前一手房源均已售罄。重庆万达广场房源详情具体如下： 1号楼(29层 共224户 含1个单元) 2号楼(30层 共232户 含1个单元) 3号楼(30层 共232户 含1个单元) 4号楼(30层 共232户 含1个单元) 5号楼(30层 共232户 含1个单元) 6号楼(30层 共232户 含1个单元)均价：行政区域：南岸区区域板块：南坪中心板块项目位置：重庆市南岸区南坪珊瑚村建筑类型：78万方城市综合体物业类别：普通住宅,公寓,写字楼,商铺户型面积：一居28-45平方米 二居59-74平方米 三居74-105平方米开发商：重庆万达商业广场有限公司投资商：重庆万达商业广场有限公司物业公司：重庆万达商业广场管理有限公司物业费：1.4-1.6元/月/平方米楼盘特色：城市豪宅,投资地产 14000元/平方米价格说明：写字楼均价14000元/平方米付款方式：银行按揭贷款,一次性付款月供：3000-4000元首付：15-20万历史价格：2011-03-25 均价 14000元/平米 2010-11-11 均价(二) 协信城1、协信城位于南坪中心步行街，为南岸区2009年10大重点建设工程，项目总占地面积约54000，规划建筑面积约46万，是集高品质主题购物中心、城市精装公寓、高档酒店公寓、商务行政公寓为一体，由协信集团联手华润集团、利宝国际、凯达环球强强打造的城市级高端综合体。中心，或者说步行街，是衡量城市价值的重要标准，资源的优厚、配套的完备、优质的人群，让城市中心不只成为经济的核心，更成为活力与地位的代名词。某种意义上，选择城市中心，便意味着选择了城市的价值高点，意味着共享城市的的未来。2、区域价值重庆向南：国家中心城市的必然之路21世纪的第一个10年，是三北区域（嘉陵江以北的江北、北部新区、渝北）的高速发展期，渝中、南城、西城相对缓慢，但重庆要真正成为“国家中心城市”，实现“314”总体部署，仅靠某一个区域板块的发展显然难以为继。可以预见，下一个10年，将是重庆主城各大版块百家争流、百花齐放的10年，而南岸，借天时地利，将成为重庆发展的领舞者。南岸是全重庆惟一拥有南坪商业中心、茶园行政中心的“双城市副中心区域”，凭借区域内7座大桥（含在建的东水门）、3条黄金轻轨线（3号线、4号线、环城线）、渝黔高速公路等，与市区其他区域高密度相连，快捷通达市内外各地，依托雄厚的工业基础、独一无二的滨江及南山自然资源、完备的教育体系，构建新重庆以解放碑CBD为龙头、北翼（嘉陵江以北的江北、渝北、北部新区）、南翼（长江以南的南岸、巴南）的“一圈两翼”宏伟发展格局的战略雏形。南坪江南内核3、商圈价值商圈向南：重庆商业的“黄金三角”新南坪商圈以3号步行街（协信城）、4号步行街（万达广场）为中心，北起长江大桥南桥头，南至四公里学府大道，东临海棠溪立交，西至融侨半岛，幅员面积4平方公里，是南岸区以打造板块经济带动区域经济发展的七大经济板块中经济总量最大、人口最多、商务和商业价值最高的一个板块，也是重庆市五大核心主商圈之一，还是未来重市江南商务中心的核心。同时，凭借6座大桥（长江大桥、菜园坝大桥、嘉陵江大桥、渝澳大桥、在建的东水门和千厮门大桥）、3条轻轨线（3号、4号、6号），南坪商圈与解放碑商圈、观音桥商圈一道，构建重庆商业的“黄金三角”，成为城市向前发展源源不竭的永动力。4、项目价值投资向南：主城罕有步行街综合体长期以来，协信集团以“产品主义者”享誉业内，此次，协信城联手全球第二大建筑事务所凯达环国际，以创新的设计理念和细节，精雕细琢，倾15年经验之大成，打造南岸区典范之作、地标之作。包括：商住分离、动静分区，前商后院、极尽便利；合理利用高差，设计3个平街入口，360度有效吸纳人群，内外交通连接十分便捷，3个内部中庭广场，合理连接内部各区域，有效分享人流； 40000平米天幕，造型现代，独具特色的室内无风雨步行街；独创跨层式扶梯，分享人流，最大化购物中心各单层价值； 高品质园林景观； 2000平方米社区会所配套； 2000余个车库配置，创重庆主城商圈之最；直升机停降平台；购物中心屋顶平方米城市景观，形成立体城市绿化景观；超高层建筑，北看渝中半岛及江北嘴、西看新南湖片区、南看南山、东看滨江路及朝天门大桥，白天无遮挡视野，夜享城市极致繁华；项目自身配套A、重庆首家GMS百货（含超市）B、重庆首家寓教于乐的互功体验式儿童主题公园C、重庆首家IMAX国际五星影城D、重庆首家中心商圈内的OUTLETSE、重庆首家港式婚庆广场F、体验式新概念文化书城G、港式美食街H、快速时尚品牌旗舰店集群周边配套百货：新世纪、重百、百盛、元旦百货，万千百货超市：好又多超市、新世纪超市、人人乐、百盛超市，电影院：帝景星美，万达院线，华谊兄弟银行：中国银行、工商银行、建设银行、交通银行、农业银行、福建兴业银行、深圳发展银行、重庆市商业银行、中国信合、招商银行电信及邮局营业厅：南坪邮局、移动营业厅、联通营业厅、电信营业厅交通状况：协信城位于南坪步行街，独享中心便利；地处南岸东西大动脉（南城大道）于南北大动脉（江南大道）交汇之处，八十几条公交线路经过于此；重庆绝版的双轻轨交通物业（主城南北走向的轻轨3号线与东西走向的4号线交汇之处）教育配套：南坪中学，珊瑚中学，珊瑚小学，四海小学，110中学，江南大学城协信城位于南坪中心步行街，为南岸区2009年10大重点建设工程。协信城总占地面积约54000，规划建筑面积约46万，是集高品质主题购物中心、城市精装公寓、高档酒店公寓、商务行政公寓为一体，由协信集团联手华润集团、利宝国际、凯达环球强强打造的城市级高端综合体。具有区域价值、商圈价值、项目价值、具有实力的开发商、独特的交通优势，集高品质主题购物中心、城市精装公寓、高档酒店公寓、商务行政公寓于一体。周边配套相当完善，南坪商圈购物方便，交通也便利，升值潜力大。精装公寓价格高达17000元每平米，偏贵。紧邻商圈，环境嘈杂，不适合居家，更适合投资。由于身处寸土寸金的商圈，6.02（三）上海城 简介：上海城位于南岸区南坪西路32号，地处南坪核心地段，紧邻南坪转盘，东侧为开发路，西侧为海铜南路（直通正在修建中的菜园坝大桥），北面为海铜东路（原会展中心路），新落成的重庆南坪国际会展中心与小区隔路相望。 基本信息：物业类别住宅、普通住宅、(70-110平米装修状况毛坯建筑类别高层环线位置暂无资料 所属商圈南坪 物业费1.20元/平米月开盘时间2007-09-15入住时间2008-10-31 容积率5.48绿化率30.17%物业位置南岸南坪西路32号 交通状况上海城嘉天下，紧邻南坪转盘，交通四通八达，通过长江大桥，菜园坝大桥，可直达渝中区 ;价格6273元平方米周边配套：南坪商圈已具有相当规模，周边配套极其完善；凯悦大酒店、扬子江假日酒店、百盛、重百、新世纪百货等商业巨头云集，好又多、人人乐、中百仓储等大型超市环绕左右，惠工路时尚步行街百步之遥，衣食住行娱乐一应俱全.星罗密布的各大银行更使其成为南岸的金融商业中心。2500米中庭水景、篮球场、主题广场、游泳池、泛会所、社区配套小学（天台岗小学）、幼儿园等。目前已经引进13万方上海百联购物中心、红星美凯龙家居卖场以及南坪规模最大的专业数码卖场嘉德数码广场。（四）亚太商谷项目介绍亚太商谷“国际会展中心区，73万方城市综合体”。项目位于长江大桥、菜园坝大桥南桥头，紧邻重庆国际会展中心、科普中心及凯宾斯基酒店，地处重庆CBD、会展、保税区、两江等四大新经济战略增长极之绝版高地重庆南岸会展中心区。亚太商谷依托于国际会展产业的蓬勃发展和大型城市综合体的平台，打造崭新的城市生活、商业、商务、酒店新标准。 亚太商谷全面复刻来自国际先进设计模版，集合城市公寓、酒店公寓、商务公寓、写字楼、江景豪宅、CEO官邸、商业步行街为一体，同时，引入六大国际创新城市生活系统，为重庆定义当代国际生活，它包括：开放城市住区、公园漫游区、城市魔方公园、极简建筑群、全景友邻大堂、自由设计户型等，为与世俱进的重庆创造一个崭新的中心榜样。 项目商业首创“公园情境商业”，“公园情境化，商业公园化”打造的针对小资、BOBOS、创意人群，完全跳出了区域商业地产的概念，其带来的核心价值不可限量。 亚太商谷荣膺“亚太城市发展研究中心合作项目”、政府授牌“会展商业步行街”，荣获全国“2008商业模式未来之星”等。 目前租售情况良好，中国移动整栋自购入驻，丽致龙摄影等知名品牌也先后入驻本项目作为其品牌基地。 目前在售产品包括三期新住区，主力户型68-71平米，其最大特点是独享城市公园景观，空间变化两房变三房，实得率极高；准现房精装城市酒店公寓，31-69平米户型，均为豪华现代精装风格设计。公园漫步商业步行街临街铺位，高租约现房商铺，数万高端白领消费，即购即享投资收益；现房商务公寓，主城商务新核心，投资办公绝佳选择。 2期为精装房，3期是清水房。 2期开盘时间:2008-09-06,交房时间2009-12. 周边配套生活设施： 亚太商谷新住区在拥有会展商业街，创意公园商业等约4万平米商业大配套，近享商务服务、主题商业、生活服务、酒店餐饮、休闲娱乐、超市等各种完善配套。同时距离步行至沃尔玛南坪店仅5分钟路程,距离南坪商圈步行仅8分钟之遥，百盛、重百、新世纪、百安居,红星美凯龙等大型商场也近在咫尺,且与解放碑商圈仅一江相隔，坐享城市繁华生活。 教育设施： 亚太商谷项目自身拥有2000平米的幼儿园和5000平米24个班级的小学,将引进市内一流教育品牌学校入驻社区，在社区内打造高标准高素质的教育体系，创造名校教育人文社区, 为业主的子女提供高品质的教育服务。周边还有珊瑚中学、南开中学、实验小学、人民小学等南岸区重点中、小学。 医疗设施： 人民医院、市6医院、现代女子医院等。 交通状况距南坪商圈、南滨路滨江商业带步行仅10分钟路程、解放碑商圈、杨家坪商圈仅5分钟车程，距机场车行不超过仅20分钟。轻轨3号线（2011年通车）项目旁设站、菜园坝大桥、石板坡长江大桥、朝天门大桥，鹅公岩大桥构成亚太商谷立体辐射交通网络， 121、115、819、168、149、125等40余条公交路网途径项目，连通主城各区。 建材装修二期酒店式公寓：精装修 三期新住区住宅：清水 楼层状况A7栋共32层,其中地下2层,地上30层；3期共33层 车位信息停车位:3000个(共7万多方的停车场) 相关信息物业现状:地上 层 内外销:外销 占地面积:133327.30平方米 总建筑面积:730000平方米 总户数:800多户(A7栋)，S2 416户 开发商:渝能集团、天津融创中国发展 投资商:渝能(集团)有限责任公司 物业管理公司:亚太商谷中国物业管理有限公司 建筑单位:广厦重庆建筑(集团)有限公司 景观设计单位:易道 整合推广单位:知语堂广告 建筑设计单位:重庆市设计院 （五）竞争力分析性能利益： 有上可知，以上四处小区位置均处在交通便利的市区内事集商业与住宅为一体的商业小区。 财务利益： 购房按年揭，一次性付清的形式。 当中以亚太商谷和万达广场的投资回报率高。