朝青板块市场调研报告.doc

朝青板块市场调研报告作者:成业行市场拓展中心 成业行研究动态 2005-11-7 朝青板块市场调研报告一、区域特征朝阳区是北京市面积最大和人口最多的城区，商务功能的发达是区域经济最显著的特点，而城区下辖的奥运村和CBD的长远规划又提供了可持续发展的原动力，因此商务、外事和体育所集合而成的强大的均衡性和实力性是区域强大竞争力的核心所在。朝青板块从在朝阳区的地理位置和区域发展特性而言，都无疑成为城区东扩和CBD人群居住转迁的前沿阵地，因此政策的支持和CBD的发展将成为区域的核心推动力。二、区域概述朝青板块，南至朝阳路，北到姚家园路，东西两侧分别与东四环、东五环相接，随着04年后的规模性开发和周边道路交通条件的不断改善，已逐渐成为京城最具知名度的大规模开发区。毗邻CBD、交通路网的日渐改善和多数楼盘的亲民政策已成为这个区域广受瞩目的主要原因。三、区域具体研究朝阳北路以南区域相对开发较早，目前居住氛围已逐步形成；朝阳北路以北区域大规模开发始至近几年，起步较晚，但发展较快，项目层次和价格逐步走高，已逐渐成为京城最具关注度的热点区域。1、区域在销项目研究开发项目体量（03年后）项 目 名 称 开 发 规 模 （万平米） 开发商罗马嘉园 60 合生创展华纺易城 50 华纺房地产国美第一城 100 鹏润集团星河湾 60 宏宇集团青年汇 32 新松房地产东岸 22 住总集团天鹅湾 46 城启集团逸翠园 36 和记黄埔A-Z TOWN 43 首创集团合计 449 /未来开发项目体量项 目 位 置 开 发 规 模 （万平方米） 开 发 商青年路 200 正大集团青年路 44 润丰集团青年路 10 银谷集团朝阳北路 40 今典集团十里堡路 12 新华联集团合 计 306 /由此可以看出，大规模开发是目前区域开发的最大特征，知名开发商纷纷介入，可谓全明星阵容。在销项目状况名 称 建筑类型 装修标准 容积率 成交均价（元/平方米） 户型面积（平方米）国美第一城(4期) 塔板 毛坯 4.17 5700 45-95华纺易城(2期) 板楼 毛坯 2.46 6000 59-183罗马嘉园（2期 ) 塔板 精装 2.93 7400 40-170青年汇 板楼、塔楼 毛坯 2.93 6000 38-144星河湾 板楼 精装 3.0 15000 250-510东岸（1期） 板楼、塔楼 毛坯 2.62 6400 53-140炫特区 塔板 精装 3.9 7000 43-92东恒时代（期） 塔楼、板楼 精装 3.2 7500 50-140朝阳园 塔楼 精装 5.50 9500 85-149典型项目研究 星河湾南方成功项目的北方移植典范。宏宇集团历时4年，前期投资15亿，在京倾心打造的第一个房地产豪宅项目，开创了中国地产的全成品时代。 所谓全成品，就是消费者在买的时候就完全可以看到的实实在在“现楼美景”。由四个部分组成，即住宅可观、环境可赏、配套可用、服务可享，这四个方面构成消费者购买产品价值的全部。社区立体化园林、全体系高品质室内装修，小学、幼儿园、四季会、酒店式公寓、体育馆等同期建成，实现了全成品开盘。其中总建筑面积 10000 余平方米的四季会，定位于中国首家超五星级精品酒店，以国际顶级的品质标准，为高知、高贵、高雅的品质精英，打造独特、优雅的体验空间。星河湾以追求完美的态度，把每一个细节做到极致，包括建筑、园林、配套等，成为区域内真正的地标和京城豪宅新样板。 珠江罗马嘉园由知名开发商合生创展集团开发，是青年路区域开发的先行者。用浓浓的意大利氛围营造朝阳北路独特的异国情趣，SPA主题会所、欧式风情商业街、异国特色园林、名牌幼儿园、五星级物业服务为项目带来较高附加值，使追求卓尔不凡的客户获得心理满足。虽然由于建筑质量不佳带来了一些负面影响，但不失为本区域独具特色的楼盘。 华纺易城青年路区域开发较早的大盘项目，凭借低密度、高绿化、薄板和相对齐全的配套成为了区域销量最好的项目之一。 国美第一城开发商鹏润集团超强背景成为强大的名誉支撑，区域内薄利多销的典范项目。突出百万平米超大规模社区的综合优势，包括：高性价比、完善配套（国际双语幼儿园、名牌小学、十万平米商业中心）、优美环境（四大主题公园、十万平米园林）。由此可见，特色牌、体量牌、环境牌乃至综合牌各色方式在朝青这个区域都有很好的体现，各色化云集体现了开发商的开发实力、背景，同时也反映了之前开发商对此地块存在一定的市场谨慎心理，但这种局面随着区域开发和关注的升温很快将有质的改变。2、区域商业配套研究区域商业现状：由于历史原因和开发原因，区域目前商业配套略显匮乏，规模较小，且多集中在朝阳路以南区域（如华堂商场、易初莲花超市、白云广场)，朝阳北路沿线新开发项目多以社区商业的形式来补充商业的不足。各项目配套商业供给状况项目名称 商业面积 类型 业态 入住时间青年汇 40000 住宅底商集中商业 未定 2007华纺易城 20000 住宅底商 未定 2006年底国美家园 140000 住宅底商 未定 2006年底罗马嘉园 20000 住宅底商 购物 2006年底A-Z TOWN 100000 集中商业 未定 2006年底合计 343748 / / /由此可以看出，朝青板块商业配套相对薄弱，多数项目利用自身商业配套达到提高效益值和完善社区商业的目的，未来此区域商业的体量将突破34万平米大关，商业竞争将成为继住宅之后的又一热点。在区域入住人群不断增加和项目档位明显提升的前提下，区域商业将随之迎来体量化乃至部分高档型路线的发展。3、区域价格分析由此可以看出： 中低价位项目占据市场主流； 区域项目总体销售良好，6000元以下的项目尤为突出； 对比知名度和市场认可度，万元以上的项目销售存在一定的缓慢现象； 高档市场形象尚在认可过程中。4、区域价值解析 朝阳北路、青年路板块一直被公认为东部毗邻CBD最近的居住组团区域，为理想的CBD生活区； 青年路拓宽将带动朝青板块楼市升温 ； 星河湾、天鹅湾、逸翠园等知名开发商操盘的高档项目的加入，大大提升了本区域的居住档次和区域价值； 中央、北京两大电视台的东迁加大了本区域文化人士的购房需求。5、区域研究结论 开发度：03年前默然无闻，04年逐步兴起，05年开发波澜宏大，成为令冠盖权贵侧目，令普众黎民为之蜂拥的理想家园； 新闻度：大体量开发、知名开发商进驻、政策导向支持、交通环境不断改善使得区域成为舆论媒体最为关注的热点区域； 认可度：早期多数项目中低档位的定位使该区域成为老百姓心中的理想家园，而高档项目存在市场形象和心理认同的改进过程。由此可见，目前媒体、客群、开发商都普遍认同区域的价值和未来发展，两端化产品充斥其间，就开发而言朝青板块目前处在市场的转型期和观望期。区域内开发量的集中增加将促成区域竞争的极度残酷，市场血拚的最直接后果就是项目品质的不断提升和差异化产品的涌现，因此价格的不断攀升也在情理之中。四、区域未来发展预测1、 朝青板块居住量的开发和交通自然环境的改善将吸引越来越多的人来此居住，但随着入住人群的大量增加，交通拥堵和房价上涨将成为必然；2、 基于历史和未来发展的方向，将逐渐成为住宅类型综合的区域，形成旧低新高的产品格局；3、 未来两年内万元左右的项目将成为市场主流；4、 该区域将演变为CBD纯正居住区，成为知识型和精英型人士聚居区