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什么是物业 物业管理和物业服务区别 物业概念 物业一词译自英语property或estate 由香港传入沿海 内地 其含义为财产 资产 地产 房地产 产业等 该词自20世纪80年代引入国内 现已形成了一个完整的概念 即 物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备 设施和场地 物业可大可小 一个单元住宅可以是物业 一座大厦也可以作为一项物业 同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业 居住物业 工业物业 商业物业 特殊物业 物业管理 与 物业服务 物权法 2007 10 1 第七十条业主对建筑物内的住宅 经营性用房等专有部分享有所有权 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利 建筑物区分所有权 第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施 也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理 业主行使管理权的方式 第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施 并接受业主的监督 物业服务企业在物业管理中的地位 物业管理条例 2007 10 1 第二条本条例所称物业管理 是指业主通过选聘物业服务企业 由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护 管理 维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动 物业管理 与 物业服务 是两个不同的概念 物业管理 是业主自主管理自己不动产的民事活动 其权利来源于建筑物区分所有权 物业服务 是专业公司或者管理人受业主委托 雇佣 为业主的不动产管理提供的有偿服务 物业管理的核心是业主自治 业主是物业管理的主体 物业服务企业 其它管理人是服务提供者 政府是指导监督者 它们都不是物业管理的主体 权利人 物业管理的对象是建筑物及其附属设施 不应涉及对人的管理 物业管理的内容 物权法规定为 管理建筑区划内的建筑物及其附属设施 物业管理条例规定为 按照物业服务合同约定 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护 管理 维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序 相关秩序 涉及人的行为的管理 包括倾倒垃圾 违章停车 违章建筑 违反消防管理 妨害公共安全 侵害人身与财产等 这些都是公法管制的内容 属于政府的管理职责 物业管理人只能起到报告 协助的作用 而不可能承担管理的职责 物业服务中的主要法律主体 物业服务中的几个关键文件 物业服务合同 或 前期物业服务合同 管理规约 或 临时管理规约 其他管理规定或约定 如装修管理规定 物业服务所应遵循的基本法律原则 公平 公开 合理 相邻关系 以建筑物区分所有权为基础 物业管理权利与业主物业财产权利相对应 见物权法第六章七十 七十一条 业主自治自律与物业管理企业专业化服务相结合保证物业正常运作与安全合理使用维护全体业主合法权益可持续发展与国际惯例相结合政府的适度干预与推动 物业服务合同 物业服务合同 一方提供服务 另一方支付报酬 是一种典型的双务 有偿合同 它明确了物业公司和业主各自享有的权利和承担的义务 是建立业主和物业公司关系的法律文件 提供了当事人双方活动的范围和准则 物业公司通过合同获得物业管理的权利 为全体业主提供服务 根据合同 物业公司提供相应的服务 而业主要支付对应的物业服务费用 从这一方面来说 物业公司和业主之间是民事合同的双方当事人 是平等的主体 享有相当的权利和义务 两者之间成立的是民事法律关系 适用民事法律关系的基本原则 平等 自愿 公平 等价有偿和诚实信用原则 所以 物业服务合同是平等主体之间成立的民事合同 适用合同法的一般原则 应当向业主公开的情况和资料 业主请求公布 查阅下列应当向业主公开的情况和资料的 人民法院应予支持 一 建筑物及其附属设施的维修资金的筹集 使用情况 二 管理规约 业主大会议事规则 以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录 三 物业服务合同 共有部分的使用和收益情况 四 建筑区划内规划用于停放汽车的车位 车库的处分情况 五 其他应当向业主公开的情况和资料 判定合同条款无效的情形 主体不合法 物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同 物业服务合同中免除物业服务企业责任 加重业主委员会或者业主责任 排除业主委员会或者业主主要权利的条款 合同法规定的其他合同无效情形 以欺诈 胁迫的手段订立合同 损害国家利益 恶意串通 损害国家 集体或者第三人利益 以合法形式掩盖非法目的 损害社会公共利益 违反法律 行政法规的强制性规定 合同法实施以后 人民法院确认合同无效 应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据 不得以地方性法规 行政规章为依据 合同法最新解释 物业服务企业不履行合同的法律责任 一 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律 法规规定以及相关行业规范确定的维修 养护 管理和维护义务 业主请求物业服务企业承担继续履行 采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的 人民法院应予支持 二 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则 应当认定为物业服务合同的组成部分 三 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律 法规 部门规章规定 擅自扩大收费范围 提高收费标准或者重复收费 业主以违规收费为由提出抗辩的 人民法院应予支持 业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的 人民法院应予支持 业主不履行合同的法律责任 业主违反物业服务合同或者法律 法规 管理规约 实施妨害物业服务与管理的行为 物业服务企业请求业主承担恢复原状 停止侵害 排除妨害等相应民事责任的 人民法院应予支持 经书面催交 业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费 物业服务企业请求业主支付物业费的 人民法院应予支持 物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务 业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的 人民法院不予支持 物业服务合同对物业承租人 借用人及其他物业使用人的法律效力 业主与物业的承租人 借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费 物业服务企业请求业主承担连带责任的 人民法院应予支持 因物业的承租人 借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同 以及法律 法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷 人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理 常见物业服务纠纷案件 无物业服务合同案件业主拒交物业管理费案件物业管理企业违约案件物业管理企业采取停止供电 供水 供气等措施引发案件 物业的维修范围 物业公司只负责保修期过后公共部位的维修 不负责自用部位和自用设施的维修 1 公共部位是指 共同使用的土建 动力 电气 公共设施 设备等 1 土建 如房屋的梁 柱 楼板 外墙 基础 地沟 屋面 单元门 楼梯间 排烟排气通道 落水管等 2 动力 如上下水主管 阀门 立管至支管第一个分解部位 水表前归物业水表后归个人 化粪池 下水井等 3 电气 如照明灯 路灯以及用户墙体外接户线与进户线的接头为分界点的线路及设施 供电线路 进户线以外归物业进户线以内归个人 等 4 公共设备 设施 如自行车棚 小区护栏 大门 道路 步道砖 绿地 垃圾箱 活动场地 凉亭 工艺品 石桌 石凳 健身器材等 2 自用部位是指 分户门以内 含分户门 方厅 卧室 厨房 卫生间 仓库 阳台等 自用设施是指 门窗 墙皮 棚皮 卫生洁具 上下水支管 水表 水嘴 洗涤盆 分户电表 刀闸 开关 接线合 软线 灯头 插座等设施 空置房物业服务费的交纳依据 什么是空置房 一类是开发公司未售出的房屋 自集体入伙日开始计收物业费 由开发单位交纳 一类是购买人购买后 未办理入伙手续的房屋 这应该由购买人自入伙日开始计收物业费 在业主来入住或转让房产时结算 一类是购买人购买后 已经办理入伙手续 但是后来一直未装修或入住的房屋 操作中也把这类房屋称为空置房 以上3类 按物业管理条例 均应该全部交纳物业费 因为物业管理是针对公共区域的整体服务 不会因为有空房屋而减少投入 虽然空置房的业主没有住进小区 但物业公司并没有闲着 同样要维护小区绿化带 健身器材等公共设施和小区楼房的公共安全 只要你买了房就要摊到物业支付的公共费用的 哪怕你不住也是要有的 这就是公共住房必须要有物业开支的一些费用 并不是你不住就会少下去了 几个需要说明和界定的问题 1 产权房 包括房改房 集资房 商品房 自用部位 自用设施属于产权人 业主 所有 产权人既有居住权 也同样有养护 维修和安全检查的责任 也可以委托物业管理企业对自用部位和自用设施实行有偿服务 2 凡是产权人私自改变楼房原始状态的 如蹲便改座便 原地面瓷砖凿除防水层破坏导致漏水等 出现一切问题都由个人负责 物业不负责维修和承担任何责任 3 阳台渗漏雨问题的界定 1 阳台顶层屋面漏雨归物业维修 2 凡是楼房交工入户时 阳台没封闭或用钢窗封闭的 都不属于封闭阳台 物业不负责维修 3 凡是封闭阳台 也就是交工入户时是塑窗阳台算权属面积的 物业负责维修 物权法和物业管理条例 联系 物业服务中最常用到的两部法律 在 物权法 出台前 物业管理条例 下简称 条例 是调整物业纠纷的主要法律依据 物权法 出台后 条例 作为下位法依照 物权法 的原则性内容进行相应的调整 2007年 根据 物权法 的有关规定 国务院决定对 物业管理条例 作出修改 区别 物权法 是基本法律 属于上位法 条例 是行政法规 属下位法 条例 是有关业主自治 物业服务及行政监管的专门法 特别法 1 物权法的产生 是由国家主席胡锦涛于2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过 2 物权法的司法解释 它是民法的重要组成部分 物权法是调整有形财产关系的法律 调整无形财产关系的法律主要有合同法 商标法 专利法 著作权法等法律 3 物权法所要解决的问题 第一 物属于谁 谁是物的主人 第二 权利 指人对物享有哪些权利 他人负有怎样的义务 物权法的定义 什么叫物权法 物权法 及其司法解释 第五章国家所有权和集体所有权 私人所人权 物权法总共有五编 19章共247条 其中精选第76条下列事项由业主共同决定 一 制定和修改业主大会议事规则 二 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 三 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 四 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 五 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 六 改建 重建建筑物及其附属设施 七 有关共有和共同管理权利的其他重大事项 决定前款第五项和第六项规定的事项 应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意 决定前款其他事项 应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 司法解释也就天然共有部分作出了明确规定 天然共有部分 即法律没有规定 合同也没有约定 而且一般也不具备登记条件 但从其属性上天然属于共有的部分 包括建筑物的基本结构部分 公共通行部分 公共设施设备部分和公共空间 民一庭负责人答记者问 区分所有建筑物权属示意图 何为共有部位 建筑区划内 业主专有部分以外的建筑物 构筑物及设施设备 不属于市政设施或者其他权利人的 都是共有部位 何为专有部分 具备结构上的独立性 利用上的独立性 能够登记成为特定业主所有权的客体 共有部分的三个来源 法定共有 法律 法规规定为全体业主共有的 约定共有 具备专有属性 但建设单位通过合同或者广告 与买受人约定为业主共有 天然共有 在构造上和使用上不具备独立性 仅为专有部分提供某些功能 与专有部分存在必然联系 不能单独作为所有权标的的部分 包括 构造部分 交通部分 设备部分与公共空间 第77条业主不得违反法律 法规以及管理规约 将住宅改变为经营性用房 业主将住宅改变为经营性用房的 除遵守法律 法规以及管理规约外 应当经有利害关系的业主同意 例 有外来人员或业主想租赁本小区房屋做为经营性用途 办公 商店 娱乐棋牌 以种种理由和借口想让我们同意其经营 比如说满足业主需求或丰富娱乐生活 或者直接讲我就是业主我是产权所有人 我想干嘛就干嘛 你管得着嘛 第83条业主应当遵守法律 法规以及管理规约 业主大会和业主委员会 对任意弃置垃圾 排放污染物或者噪声 违反规定饲养动物 违章搭建 侵占通道 拒付物业费等损害他人合法权益的行为 有权依照法律 法规以及管理规约 要求行为人停止侵害 消除危险 排除妨害 赔偿损失 业主对侵害自己合法权益的行为 可以依法向人民法院提起诉讼 例 业主及住户随意推放生活垃圾 高空抛物 饲养犬只扰民 造成物业公司工作的困扰 应该如何化解处理 物业管理条例的修改 379号国务院令 504号国务院令第十条增加了 街道办事处与人民政府 的指导与监督删除第十条第二款 第十一条业主大会职责修改为 下列事项由业主共同决定 第十二条投票权方式与物权法保持一致 第十九条修改保持与第十条一致 将 物业管理企业 修改为 物业服务企业 将 业主公约 修改为 管理规约 将 业主临时公约 修改为 临时管理规约 物业管理条例 法条导读 第七条业主在物业管理活动中 履行下列义务 一 遵守业主公约 业主大会议事规则 根据物权法有关规定业主公约修改为管理规约 二 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用 公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 三 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 四 按照国家有关规定交纳专项维修资金 五 按时交纳物业服务费用 六 法律 法规规定的其他义务 第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容 例 XX业主在接房时发现房屋有质量问题 墙体开裂及漏水 坚决不交物管费 我想客服和工程部就会遇到这种问题 想请教一下工程部和客服部在遇到这种问题时您是如何化解矛盾的 1 你可以很负责任的告诉他 不是他认为有质量问题就行的 只要开发商出具 综合验收备案表 他交出的楼宇就是合格的 因为此证是房管局下发的 也就是官方认为此项工程合程 2 只要不是装修工程导致的 开发商按规定启动保修程序 也不能说发展商违约 法律依据 房屋建筑工程质量保修办法 建设部第80号令第7条件规定的该工程的合理使用年限 屋面防水工程 有防水要求的卫生间 房间和外墙面的防渗漏 为5年 供热与供冷系统 为2个采暖期 供冷期 电气系统 给排水管道 设备安装为2年 装修工程为2年 3 物业服务提供的公共区域的服务 原则不一样 物业公司只有出面协调 业主也必须按照前期物业服务协义从房屋交付使用之日起交纳物管费 第二十八条物业服务企业承接物业时 应当对物业共用部位 共用设施设备进行查验 第二十九条在办理物业承接验收手续时 建设单位应当向物业服务企业移交下列资料 一 竣工总平面图 单体建筑 结构 设备竣工图 配套设施 地下管网工程竣工图等竣工验收资料 二 设施设备的安装 使用和维护保养等技术资料 三 物业质量保修文件和物业使用说明文件 四 物业管理所必需的其他资料 第五十一条业主 物业服务企业不得擅自占用 挖掘物业管理区域内的道路 场地 损害业主的共同利益 因维修物业或者公共利益 物业服务企业确需临时占用 挖掘道路 场地的 应当征得业主委员会的同意 第五十二条供水 供电 供气 供热 通信 有线电视等单位 应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修 养护的责任 第五十三条业主需要装饰装修房屋的 应当事先告知物业服务企业 物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主 共有部位的合理利用 占有性利用 业主可以合理 无偿利用共有部位 日本建筑物法 各共有人对于共有部分 得按其用法予以使用 德国住宅所有权法 共有所有权人在兼顾其他所有权人之权益时 有权对共有部分予以使用 台湾 公寓大厦管理条例 住户对共享部分之使用应依其设置目的及通常使用方法为之 但另有约定者从其约定 由此归纳出共有部位利用三原则 一是按照其本来的用途 二是正常地使用 三是不得损害其它共有人的利益 空调室外机 太阳能热水器 防盗门 商店招牌 不超过合理的限度就是合法的 区分所有权纠纷司法解释 第四条业主基于对住宅 经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要 无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的 不应认定为侵权 但违反法律 法规 管理规约 损害他人合法权益的除外 共有部位的收益归谁所有 三方同意 收益归公 常见有共有部位收益有 1 共有停车位的收益 2 共有部位的广告收益 3 共有场地的经营收益 共有部位收益归业主共有是基本原则 但应注意两个问题 1 收入 与 收益 的区别 区分所有权纠纷司法解释 属于前款所称擅自进行经营性活动的情形 权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的 人民法院应予支持 2 大公 与 小公 的问题 建设部 住宅专项维修资金管理办法 第十九条 住宅专项维修资金的使用 应当遵循方便快捷 公开透明 受益人和负担人相一致的原则 权利义务相统一基础上的主体范围最小化 最有利于区分所有权的行使 利用物业共用部位 共用设施设备进行经营的 应当在征得相关业主 业主大会 物业服务企业的同意后 按照规定办理有关手续 业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金 也可以按照业主大会的决定使用 物业管理条例第五十五条 物业定价与收费 1 物业费实行政府定价 价格法 1997年 第三条国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制 价格的制定应当符合价值规律 大多数商品和服务价格实行市场调节价 极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价 第十八条下列商品和服务价格 政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价 一 与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格 二 资源稀缺的少数商品价格 三 自然垄断经营的商品价格 四 重要的公用事业价格 五 重要的公益性服务价格 2 物业费实行政府指导价 是典型的 损不足以奉有余 业主是不到城市人口10 的富裕阶层 物业企业中绝大多数员工是农民工 指导价制定者都是业主 指导价的制定并无科学依据 政府定价的本质 是在业主与物业企业双方市场博弈的过程中 以公权力援助业主 在市场天平上 把公权力的砝码加在业主一边 压低物业服务费从根本上不利于保护业主财产 物业管理管理最大意义在于物业的保值 3 物业费是业主的共同财产物业费不等于物业企业的酬金 其中的90 以上用于物业养护 维修和支付其它公共开支 物业企业所得的酬金只占极少部分 从这个意义上说 物业费的主要部分属于业主共同财产 欠交物业费的行为 首先是损害业主共同财产 其次是侵占其他业主利益 最后才是损害物业企业的利益 由于物业费并不属于开发商或者物业企业的财产 故业主不应以履行抗辩权为理由拒交或欠交物业费 物业欠费在短期内导致业主生活质量下降 长期导致房屋价值贬损 一批商品房沦为新的贫民窟将是不可避免的 4 业主拒交物业费是损害业主共同利益的行为物业管理条例第六十七条违反物业服务合同约定 业主逾期不交纳物业服务费用的 业主委员会应当督促其限期交纳 逾期仍不交纳的 物业服务企业可以向人民法院起诉 物业纠纷司法解释 第六条经书面催交 业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费 物业服务企业请求业主支付物业费的 人民法院应予支持 物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务 业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的 人民法院不予支持 疑问 如果业主以物业服务存在瑕疵 存在安全隐患 履行不符合约定 物业企业的过错导致自己损失等理由抗辩的 法院是否支持 违章搭建 一 形成违章搭建的根本原因1 过去长期困难居住条件下 居民养成的只顾自己眼前利益的不文明生活观念 2 业主群体缺乏权利意识 无人关心和管理公共事务 3 行政管理不到位 政府的规划 房管 城管 街道相互推诿 4 物业企业无权起诉 即使诉到法院 法院判决恢复原状 又难以执行 二 常见的违章搭建形式封闭阳台在露台上搭建房屋违章改变室内结构与功能或改建房屋在花园内建造房屋利用其它公共空地建造建筑物构筑物 违章搭建的民事责任 物权法 第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有 使用 收益和处分的权利 业主行使权利不得危及建筑物的安全 不得损害其他业主的合法权益 第八十三条业主应当遵守法律 法规以及管理规约 业主大会和业主委员会 对任意弃置垃圾 排放污染物或者噪声 违反规定饲养动物 违章搭建 侵占通道 拒付物业费等损害他人合法权益的行为 有权依照法律 法规以及管理规约 要求行为人停止侵害 消除危险 排除妨害 赔偿损失 业主对侵害自己合法权益的行为 可以依法向人民法院提起诉讼 违章搭建的行政责任 城乡规划法 第六十六条建设单位或者个人有下列行为之一的 由所在地城市 县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除 可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款 一 未经批准进行临时建设的 二 未按照批准内容进行临时建设的 三 临时建筑物 构筑物超过批准期限不拆除的 第六十八条城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后 当事人不停止建设或者逾期不拆除的 建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场 强制拆除等措施 建设部 住宅室内装饰装修管理办法 2002 第五条住宅室内装饰装修活动 禁止下列行为 一 未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案 变动建筑主体和承重结构 二 将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间 厨房间 三 扩大承重墙上原有的门窗尺寸 拆除连接阳台的砖 混凝土墙体 四 损坏房屋原有节能设施 降低节能效果 五 其他影响建筑结构和使用安全的行为 第六条装修人从事住宅室内装饰装修活动 未经批准 不得有下列行为 一 搭建建筑物 构筑物 二 改变住宅外立面 在非承重外墙上开门 窗 三 拆改供暖管道和设施 四 拆改燃气管道和设施 第十七条物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理 发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的 或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的 或者有违反本办法第七条 第八条 第九条规定行为的 应当立即制止 已造成事实后果或者拒不改正的 应当及时报告有关部门依法处理 对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的 追究违约责任 物业服务中的其他法律 住宅室内装饰装修管理办法 第五条住宅室内装饰装修活动 禁止下列行为 一 未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案 变动建筑主体和承重结构 处罚如下 二 将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间 厨房间 补充说明违反将对装修人处5百以上1千元以下的罚款 对装饰公司处以1千元以上1万元以下的罚款 三 扩大承重墙上原有的门窗尺寸 拆除连接阳台的砖 混凝土墙体 2002年2月26日经第53次部常务会义讨论通过 自2002年5月1日起施行 总共有48条 四 损坏房屋原有节能设施 降低节能效果 违反将对装修人处5百元以上1千元以下的罚款 五 其他影响建筑结构和使用安全的行为 第六条装修人从事住宅室内装饰装修活动 未经批准 不得有下列行为 一 搭建建筑物 构筑物 二 改变住宅外立面 在非承重外墙上开门 窗 三 拆改供暖管道和设施 四 拆改燃气管道和设施 本条所列第 一 项 第 二 项行为 应当经城市规划行政主管部门批准 第 三 项行为 应当经供暖管理单位批准 第 四 项行为应当经燃气管理单位批准 1 中华人民共和国物权法 中华人民共和国主席令第六十二号 2 中华人民共和国侵权责任法 中华人民共和国主席令第二十一号 3 物业管理条例 中华人民共和国国务院令 2007 第504号 4 保安服务管理条例 中华人民共和国国务院令第564号 5 中华人民共和国住宅室内装饰装修管理规定 中华人民共和国建设部令第110号 6 物业服务企业资质管理办法 中华人民共和国建设部令第164号 7 物业服务收费明码标价规定 国家发展改革委 建设部发改价检 2004 1428号 8 物业服务收费管理办法 国家发展改革委 建设部发改价格 2003 1864号 9 物业承接查验办法 中华人民共和国住房和城乡建设部建房 2010 165号 10 业主大会和业主委员会指导规则 中华人民共和国住房和城乡建设部建房 2009 274号 11 住宅专项维修资金管理办法 中华人民共和国建设部 中华人民共和国财政部令第165号 12 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 最高人民法院法释 2009 7号 13 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 最高人民法院法释 2009 8号 14 北京市物业管理办法 物业活动中涉及的部分法律 物业案例分析 一楼业主 一楼住户不使用电梯 却和其他住户一样要交电梯费 不公平 分析 电梯是共有设施 一楼住户应该交电梯费 按照物权法第七十二条规定 业主 不得以放弃权利不履行义务 物权法第八十条规定 建筑物及其附属设施的费用分摊 收益分配等事项没有约定或者约定不明确的按照业主专有部分占建筑总面积的比例确定 案例 住一楼能否拒交电梯费 案例 物业公司是否需承担责任 业主李某经过其所住的商住楼大堂时 因潮湿地滑而摔倒在地 造成骨折住院一个多月 花费医药费数千元 李某认为其摔倒主要是因为地滑 因此物业公司应负担一定责任 物业公司应当补偿其医药费 误工费和精神损失费 分析物业管理公司是否要负责赔偿的关键是看法律有没有规定要求承担民事责任 中华人民共和国民法通则 第一百二十五条规定 在公共场所 道路旁或者通道上挖坑 修缮安装地下设施等 没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的 施工人员应承担民事责任 在本案例中 如果物业公司对地面潮湿既没有警示性标志又没有采取防范措施 则应承担民事赔偿责任 否则就不应承担民事赔偿责任 案例一车主的要求合理吗 2003年9月10日 某高校一位老师将其小车停放在楼前 中午12时40多分钟 楼上的一块玻璃突然掉落 砸在小车前挡风玻璃上 将挡风玻璃砸碎 并划伤了小车的前盖 该玻璃系过道窗户上的 窗户是铁皮钢窗 年久失修 车主认为物业管理中心对小区进行了物业管理 并收取了物业管理费 对楼宇负有管理义务 楼宇公共部位的玻璃掉落砸坏小车 应当予以修理车辆 恢复小车原貌 案例分析 第一要看物业管理中心是否对小车负有保管的责任 有的小区在管理中对车辆实行了保管的责任 与业主签订了车辆保管合同 收取了车辆保管费 形成了事实上的保管合同关系 在合同成立的情况下 物业管理中心就形成了对保管车辆负有毁损 丢失的损害责任 该物业管理中心没有与业主签订保管合同 也没有收取保管费用 因此 可以定为无偿停靠 可以不赔偿 第二要看物业管理中心对掉落的玻璃是否负有管理责任 民法通则 第126条规定 建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物 置挂物发生倒塌 脱落 坠落造成他人损害的 它的所有人或者管理人应当承担民事责任 但能够证明自己没有过错的除外 规定中明确了所有人和管理人的责任 该玻璃是公共过道窗户上的 系物业管理中心管理的场所 物业管理中心应当尽到一个管理人应当尽到的义务 有责任去消除这种隐患 尽快地对窗户进行维修 由于年久失修 造成玻璃掉落 砸坏小车前挡风玻璃和前车盖 物业管理中心应当承担不可推卸的过错责任 应当赔偿车主修理费用 某小区设有停车场 收费标准略低于指导价 物业管理公司虽在车场安排有保安值班 但为防止突发重大损失 依然在车场入口处用告示牌及在停车费票据上明示 本车场只负责提供车位 收取的仅是车位租金 请车主加强防范措施 车辆被盗受损 本公司概不负责 一次业主甲的朋友乙开车来访 停车于车场 其间下一场暴雨 雨后离开时 发现自己的车辆丢失 遂与物业管理公司交涉要求赔偿 物业管理公司以有正式声明在先 收取的停车费未含看管费为由 拒绝赔偿 乙遂将物业管理公司告上法院 案例一 停车场丢车赔不赔 观点一 声明在先 不予赔偿理据 已有声明 尽了告示义务 收费低 未含看管费 不存在保管关系 利益风险不等观点二 单方声明 不予承认 理据 土地是国家的 收的其实是看管费 收了费 保管关系成立 单方声明 强加于人 不合法理 观点三 双方有责 各负一半 观点四 以责定罚 停车丢车案例归纳 1 主管部门核准营业收费的停车场 本身就有保管义务 主管部门检查未有安防 消防措施 不允营业 2 物价部门未核准收费标准 收费违法 3 单独签订特约服务事项 可以免责 单方格式合同无效 4 有保管表示行为 扣证 换牌 给票据等 牌未丢 票未做记号车丢 需负责任 5 给人印象明确是无人看管的收费停车场 责任反而小 提供方便的临时停放点 不收费 不看管 最好提醒 丢车可以不赔 案例 他是否可以不交物业管理费徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子 被楼上住户跑水搞得厨房 卫生间 客厅部分屋顶浸泡起皮 找到楼上业主 答复是他家一点也没有漏 并且很不情愿配合检查问题 虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题 但刘先生心里还是不痛快 认为物业在装修管理上没有尽到责任 所以拒绝缴纳物业管理费 对物业公司的服务不满意 是否可以不交物业管理费 徐先生应该向谁要求索赔 案例分析 1 楼上跑水可能由两种原因引起 房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水 但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关 不涉及物业管理公司与业主的法律关系 2 房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系 开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失 开发商应当承担违约赔偿责任 3 楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权法律关系 楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失 该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯 构成侵权应当承担侵权赔偿责任 4 物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮 由于受损部分不属于公共设施 公共区域 该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围 而属于特殊的物业管理服务 对该部分维修应当另行支付费用 业主没有理由拒缴物业管理费 案例 购置财产是否都可以安置在自己的物业内业主顾某购买了一只巨型浴缸 准备安装在其居住的第29层的物业内 遭到了周围业主的强烈反对 物业管理公司向有关专家进行了咨询 以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由 制止顾某吊装巨型浴缸 但顾某认为自己购置的私有财产可以安置在自己的物业内 问购置财产是否都可以安置在自己的物业内 为什么 案例分析 并非所有业主购置的财产都可以安置在自己的物业内 业主 使用人应当遵守法律 法规的有关规定 按照有利于物业使用 安全以及公平 合理的原则 正确处理供水 排水 通行 通风 采光 维修 环境卫生 环境保护等方面的相邻关系 应当顾及相邻各方的利益 以不损害公共利益和他人权益为前提 否则应加以必要的限制 案例 物业管理公司这种做法合法吗小王购买了一套期房 住房建成后 在办理入住手续时 物业管理公司提出两个要求 第一 签订业主公约 第二 签三年的物业管理协议 小王发现业主公约中有些条款与开发商的承诺不一样 同时他认为签订3年的管理协议也是不合理的 所以他拒绝了物业管理公司的要求 结果该物业管理公司却以此为由不给他房屋钥匙 物业管理公司在为业主办理入住手续时 由于业主不签业主公约和管理合同而拒绝交付房屋钥匙的做法明显欠妥 也是不合法的 原因有以下三个 1 业主在购买房屋时 已与开发商签订了房屋买卖合同 作为开发商 按照合同约定收取业主的购房款 就应该履行向业主交付房屋的义务 这与物业管理公司是没有关系的 如果开发商或是物业管理公司因为业主没有签订业主公约 对物业管理公司协议有意见而拒绝给业主办理入住手续 不给业主钥匙等 这种行为构成开发商对业主的违约 也是对业主权益的侵害 2 逼迫业主签订3年的物业管理协议是没有道理的 既不符合国家有关的法律规定 也与目前物业管理市场的现实格格不入 物业管理公司要求业主把临时性的物业管理服务协议改为3年的物业管理合同 这是荒唐的 也是违反法律规定的 业主当然有权拒绝 3 如果物业管理公司因为以上原因拒绝交付钥匙 作为业主 可以直接找开发商交涉 如果不成 可以到法院起诉开发商违约 并要求其承担违约导致的损失赔偿 案例 物业公司的做法是否合理某小区物业公司对小区内的停车收费做出如下规定 1 车辆进出小区 一律收费2元 2 车辆在小区内的停车场地停放 收费1元 小时 3 业主停放在小区停车棚内的车辆 自行车50元 月 助动车150元 月 机动车300元 月 车辆停放收益作为物业公司企业利润 案例分析 机动车辆在物业管理区域内行驶 停放及其收费的规定 由业主委员会决定 车辆停放收费标准按所在地的区 县物价部门的规定执行 车辆停放的收益应当纳入物业维修资金 用于公共设施的维修 更新 根据上述规定 物业公司在小区内停车费的收费标准由物价主管部门规定 所以 物业公司未经业委会许可 自行确定车辆在物业管理区域内行驶 停放规定及其收费标准 并且把车辆停放收费收益作为企业利润所得的行为 违反了上述规定 根据上述规定 物业公司应在收取的停车费中扣除车辆停放发生的管理成本 所得的收益归全体业主所有 纳入维修资金 案例 物业管理中心该不该赔偿2003年5月30日 某高校一棵靠近院墙的国槐的一枝枯枝自行掉落在院墙外 不巧院墙外有一位女同志和爱人经过 正好砸在女同志的身上 划破衣服 砸伤背部和手臂 事发后 其爱人给物业管理中心绿化部打来电话 告知情况 主管绿化的副主任立即赶往现场 查看结果与所报事实相符 立即将女同志送往医院医治 经医院检查无大伤 住院休息几天即可 其爱人向校物业管理中心提出了赔偿要求 医疗费 精神损失费 营养费等约3400元 案例分析 枯枝掉落砸伤行人系绿化管理不到位的问题 全部责任在于物业管理中心 应该赔偿 对于受害者的一些无理要求 必须持慎重的态度 同时物业管理中心要提高防范意识 勤修剪枯枝 防止意外事故发生 案例 物业公司是否需承担责任业主李某经过其所住的商住楼大堂时 因潮湿地滑而摔倒在地 造成骨折住院一个多月 花费医药费数千元 李某认为其摔倒主要是因为地滑 因此物业公司应负担一定责任 物业公司应当补偿其医药费 误工费和精神损失费 案例分析 物业管理公司是否要负责赔偿的关键是看法律有没有规定要承担民事责任 中华人民共和国民法通则 第一百二十五条规定 在公共场所 道路旁或者通道上挖坑 修缮安装地下设施等 没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的 施工人员应承担民事责任 在本案例中 如果物业公司对地面潮湿既没有警示性标志又没有采取防范措施 则应承担民事赔偿责任 否则就不应承担民事赔偿责任 案例 方圆物业管理公司的要求是否合理 案例分析 1 要求是否合理应视其具体情况 如果物业管理公司事先和业主委员会协商和沟通了 提高物业管理服务的水平和服务质量 增加了物化劳动和活劳动的投入 则要求提高收费标准是合理合法的 但如果该公司事先没有和业主委员会协商和沟通 自作主张增加各种投入来提高小区的质量档次和服务水准 事后要求提高管理费就不合理了 2 建议该公司真诚地与业主委员会商量 将每一个支出项目请业主委员会审定 看那些是必要的 那些是多余的 那些是可要可不要的 在得到业主委员会认可以后 才确定实际要增加的物业管理费的幅度和标准 案例某小区共有1000套住房 还有200套尚未售出 为了进一步搞好物业管理工作 发展商委托物业公司成立了业主委员会筹备小组 经过一段时间的准备工作 筹备小组召开了业主大会 并通过差额选举 选举出了业主委员会委员 但在公布业主委员会当选委员名单前 有部分业主提出发展商将未出售的200套房屋计算为自己的投票权 是侵犯了业主选举的合法权益 坚决反对选举结果 并要求进行重新选举 请问 发展商是否可以将未出售的200套房屋计算为自己的投票权 为什么 物业公司应如何协调本案的这个矛盾 案例分析 发展商可以将末出售的200套房屋计算为自己的投票权 根据物权法的建筑物区分所有权理论 任何建筑物区分所有权的取得都只有两种方式 就是原始取得和继受取得 原始取得是指建筑物的发展商取得土地使用权后通过开发建造了建筑物整体 从而取得了建筑物所有权的方式 继受取得是指在建筑物原始取得的基础上 建筑物发展商通过买卖 赠与 继承 交换或者其他合法方式将建筑物区分所有权依法转移给建筑物区分所有权人的方式 因此 是建筑物发展商依法创设了建筑物区分所有权 发展商作为未出售房屋的建筑物区分所有权人 即未出售房屋的业主 与其他业主一样具有业主委员会的选举权和被选举权 某小区的部分业主之所以提出发展商将未出售的200套房屋计算为自己的投票权 是侵犯了业主选举的合法权益 坚决反对选举结果 要求进行重新选举 这些都是由于其不清楚发展商作为未出售房屋的建筑物区分所有权人的地位所造成的误解 作为物为管理公司应该多给这些业主进行解释 使他们清楚了解法律 法规的有关规定 依法维护发展商和全体业主的合法权益 依法做好业主委员会的选举工作 案例某住宅小区108单元第 层单号住宅的外墙下水管渗漏 湿了以下三层沿管的大片外墙 物业公司提出要对其维修 其维修费由谁出 108单元单号 家住户 其说法不一 层的住户说 此事与他们无关 他们不出维修费 六层以下的住户说 该维修费应由第六层的住户出 第六层的住户说 该维修费应从维修基金出 案例分析 水管渗漏 属一般维修 换根外墙水管即可 因此 不应使用维修基金 因这根水管修好以后 8户住户都受益 根据 谁受益 谁负责 的原则 应由8户住户共同维修 具体费用按份额比例分摊 案例某大厦物业管理公司将大厦底层大堂公共部位150多平方米出租给一个企业做电脑展台 大厦部分业主认为此面积已在购房时分摊到了各业主的头上 各业主对此部分共有使用权 要求物业管理公司不要侵犯业主权益 拆除展台或给予业主一定的赔偿 案例分析 业主的要求是合理的 因为业主买房时 合同就明确规定了 共有面积和共有设备为全体业主所共有 是全体业主的共同财产 业主可以要求物业管理公司拆除展台 如果不拆除 则利用业主共同财产赚的钱 理所当然也归全体业主 并应根据业主大会的决议 或将这笔收益用来贴补物业管理费的不足 或直接纳入到维修基金之中 也可以根据业主大会的决议按照业主所拥有的共有部分的持有比例向全体业主分配 案例黄先生及其夫人居住在广州市某小区 栋701室 老两口在澳大利亚女儿家住了半年 最近回到自己家 物业管理员上门收取物业管理费 黄先生讲 我们半年都不在家 不应该交物业管理费 请问 物业管理公司应如何处理 案例分析 第一 业主所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部分空置 并不意味着整个所有建筑物在空置着 实际上虽然区分所有建筑物的专有部分在空置 但区分所有建筑物的共用部分仍然在运行 使用之中 而物业管理费的支出目的就是要维持 使用 维修和保养 如果物业管理费用缺乏来源或者减少 就不能使区分所有建筑物的共用部分的正常运行 使用 维修和保养得到维持和保证 第二 当部分业主将物业建筑物空置后 并不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量 并不意味着可以减少维持 保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行 使用 维修和保养的工作量 电梯 高低压配电设备 共用照明 水泵 消防设施等共用设备 设施仍然要投入正常运行 仍然需要维修和保养 保安的值勤 巡逻 安全检查等工作量也不会减少 清洁卫生 环境绿化等等物业管理的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少 第三 造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身 而并非物业管理公司无理阻挠不让业主投入使用 因此 空置房的责任不在于物业管理公司 第四 减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公平的 虽然物业建筑物空置 但空置房的业主仍然在享受着因物业管理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果 因此物业管理公司应向业主讲清楚上述道理 要二位老人按时交纳物业管理费 案例 他该怎么办 李先生购买了某小区的一套住宅 购买时开发商承诺物业管理费为 元 平方米 并有管道煤气 24小时热水供应等配套设施 且写进了购房合同中 但李先生称入住已有半年 非但相关的配套设施没有落实 物业管理费反而涨到了 元 平方米 物业公司说 开发商说的不算数 收费是依据有关标准 而开发商则称物业管理已移交 自己无权过问 谈谈你的看法 案例分析 1 发展商无权承诺物业管理费的收费标准 从法律角度看 物业管理与房屋买卖是两种法律关系 物业管理公司与开发商是两个独立的民事主体 相互之间不应为对方承担民事责任 2 物业管理收费标准的依据是有关物业管理的委托合同 业主必须按规定交纳物业管理费 3 由于开发商没有完全履行合同所约定的义务 依据 中华人民共和国合同法 第一百零七条规定 当事人一方不履行合同的 应当承担继续履行 采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 因此 李先生可以通过人民法院追究开发商的违约责任 谢谢大家 祝大家工作顺利 事业进步