2017年房地产经纪人考试重点摘要1-房地产交易制度政策第一部分

1房地产交易制度政策第一部分整理数据来源：2016 年全国房地产经纪人职业资格考试用书房地产交易制度政策房地产业、是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，、包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的(基础性、先导性)产业，是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业房地产业与建筑业的关系、建筑业是物质生产部门，属于第二产业；、房地产业兼有生产（开发）、经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业房地产业的地位和作用(1)可以为国民经济发展提供重要的物质条件。(2)房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展，促进国民经济持续快速健康增长。(3)可以改善人民的住房条件和生活环境。(4)可以加快旧城改造和城市基础设施建设。(5)有利于优化产业结构。(6)可以扩大就业。(7)可以增加政府财政收入。房地产业的行业细分、物业管理业：（劳动密集和知识密集）对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并提供相关服务。、物业承接查验制度：（查验协议签订后日内办理务业交接手续）物业服务企业和建设单位按照合同的约定，共同对物业共享部分、共享设施设备进行检查和验收的活动。、住宅专项维修资金制度：(1)专项用于住宅 共享部位 、 共享设施设备保修期满后 的 维修和更新、改造 的资金。(2)业主交存的住宅专项维修资金属于 业主 所有；公有住房售房款中提取的住宅维修基金属于 公有住房的售房单位所有(3)商品住宅、非住宅业主，按所拥有物业的 建筑面积 交存住宅专项维修资金每平方米建筑面积交存首期资金数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价 5%8%(4)出售公有住房交存资金标准为业主：按每平方米建筑面积交存首期住宅资金数额为当地房改成本价 2%。售房单位：从售房款中一次性提取住宅专项维修资金(1)多层 住宅不低于售房款的 20%；2(2)高层 住宅不低于售房款的 30%、房地产咨询业：顾问服务，包括市场调查、投资可研、项目策划等，由估价机构和经纪机构及估价是或经纪人承担、房地产估价业：（知识密集）评估房地产的价值，为土地使用权出让、转让和房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税等提供价值参考。、房地产经纪业：（劳动密集和知识密集）(1)帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产(2)在 成熟房地产市场，房地产经纪业居房地产主体地位房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业合称为(房地产中介服务业)目前，我国房地产业中占主体地位的是(房地产开发经营业)。我国城镇住房制度改革经历了三个阶段：、试点探索阶段 、全面推进阶段 、深化改革阶段国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知决定，从（1998 年下半年）开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。房地产法律的调整对象调整的是与房地产开发、交易和管理有关的各种社会关系、房地产开发关系：获得建设用地使用权，开发过程中产生的关系，包括两方面内容(1)获得建筑用地使用权(2)在获得建筑用地使用权的土地上建造房屋、房地产交易关系：买卖、租赁、抵押等交易行为中产生的关系3、物业管理关系：修缮、养护、保管、看管等产生的法律关系、行政管理关系：实施管理、监督、检查时发生的法律关系、住房保障法律关系：保障性住房中双方发生的法律关系住房保障法律关系中涉及的重点问题：(1)保障对象：住房困难且收入、财产等符合条件的城镇常住家庭和在城镇稳定就业的外来务工人员(2)保障方式：配租、配售保障性住房、发放租赁补贴(3)房源筹集：建设、收购、租赁、受赠、政府投资、社会力量投资(4)租赁型保障房运作模式：市场租金、分档补贴的运作模式(5)产权型保障房运作模式：共有产权的运作模式。（满足条件的前提下才可以上市交易）(6)准入、退出：不符合条件或违规时退出。（可诉请法院强制执行）典型特征是其主体法律地位不平等的房地产法调整对象是(房地产行政管理关系)房地产法的调整对象中，(房地产开发关系) 是指开发商依法取得土地使用权并进行基础设施建设、建造房屋过程中产生的法律关系。房地产法规政策体系由房地产法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章构成、宪法：国家根本大法、房地产法律：人大颁布，仅次于宪法城市房地产管理法物权法土地管理法城乡规划法民法通则合同法；担保法；资产评估法、房地产行政法规：是以国务院令颁布的，主要有城市房地产开发经营管理条例；国有土地上房屋征收与补偿条例；物业管理条例中华人民共和国土地管理法实施条例；城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例； 住房公积金管理条例等、地方性法规：指有立法权的地方人民代表大会及其常务委员会依据宪法、法律和行政法规的规定、行政(部门 )规章和规范性文件(1)行政规章包括国务院部委 制定的部门规章和 有立法权的地方政府制定的政府规章。房地产开发企业资质 管理办法 、城市商品房预售 管理办法 、商品房销售管理办法、商品房屋租赁管理办法、城市房地产抵押管理办法、闲置土地处置办法、注册房地产估价师 管理办法 、城市危险房屋 管理规定 、建设部关于纳入国务院决定的 15 项行政许可的条件的 规定 等(2)规范性文件是指行政机关依法制定的具有普遍约束力的文件，具有约束和规范人们行为的性质。规范性文件：4房地产经纪专业人员职业资格制度 暂行规定 、房地产经纪专业人员职业资格考试 实施办法 、国有土地上房屋征收 评估办法技术规范：房地产估价 规范 、房地产估价基本 术语标准 ；房地产登记 技术规程、最高人民法院的司法解释：最高人民法院在审理房地产案件中，会对房地产领域的有关问题 进行解释，或者对疑难问题进行研究并就此发布指导性文件房屋登记办法属于(行政规章) 。全国人民代表大会及其常务委员会颁布的 非专门法律 即相关的法律有(民法通则城乡规划法合同法担保法)。 专门法律 :城市房地产管理法房地产方面的 部门规章 主要是指国务院住房城乡建设行政主管部门制定的规章，具体包括(城市商品房预售管理办法城市房地产转让管理规定城市房地产抵押管理办法城市房屋租赁管理办法)城市房地产管理法规定，国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内 划拨 国有土地使用权的除外。（无偿、 无使用期限 ）房地产成交价格申报制度（法定义务）、房地产成交价格关系着当事人之间的财产权益，也关系着国家的税费收益，成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。、通过对房地产成交价格进行申报管理，既防止房地产交易价格失真，又能有效防止交易双方为偷逃税费对交易价格做不实的申报，保证国家的税费不流失。城市房地产管理法规定“国家实行房地产价格评估制度。、房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估”、基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定土地使用权和房屋所有权登记发证制度、由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。、房屋产权和交易监管等职责继续由住房城乡建设（房地产）部门承担5房地产交易管理是指政府及其房地产交易管理部门、其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使的指导、监督等管理活动，是房地产市场管理的重要内容。通过对房地产成交价格进行(申报) 管理，既防止房地产交易价格失真又能保证国家的税费不流失根据 房屋 登记办法的规定，(直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门) 是法定的房屋登记和发证机关房地产权利的种类房地产所有权和房地产他项权房地产权利的种类中，属于用益物权的是（土地承包经营权）。房地产所有权：、房地产所有权人对自己的房地产依法享有占有、 使用、收益和处分的权利。、占有、使用、收益和处分四项基本权能，构成所有权完整的权能结构，、所有权是一级权能，其他四项为二级权能，具有相对的独立性，它们在一定的条件下同一级权能相分离时，一级权能不会因此而丧失，其条件是拥有二级权能者对所有权人应尽一定的义务或者在一定期限后将分离的二级权能复归于所有权人。房地产所有权的特性、完全性：房地产所有权是房地产为一般支配的完全权、整体性（单一性）：不能在内容或者时间上加以分割、恒久性：其存在没有存续期间，不因时效而消灭、弹力性：6当房地产被他人非法占有时，无论被任何人或任何组织控制，房地产所有权人有权索回。、 绝对性 ：与债权相比，所有权不待他人积极作用而实现。而债权的行使必须以债务人的积极协助（即履行债务）为条件。房地产所有权的种类、单独所有：一个单位或个人享有所有权、共有：两个以上单位或个人共同享有所有权，包括按份共有和共同共有、建筑物区分所有：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。是一种复合性的权利。、房地产所有权具体有土地使用权和房屋所有权(1)土地所有权只有国家所有权和集体所有权两种，(2)房屋所有权则有国家所有权，集体所有权和私人所有权三种。房地产所有权的特性有（A 完全性 B 整体性 C 恒久性 D 弹力性）房地产所有权分类不包括(家庭所有)房地产他项权利、建设用地使用权(1)建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施(2)取得方式 ： 出让 、 划拨 、 租赁 、 作价出资 （入股）和 授权经营 ，没有转让、宅基地使用权宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施、土地承包经营权土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。、地役权房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。包括通行地役权，排水地役权 ，眺望地役权，采光地役权，支撑地役权，排污地役权等(1)地役权人：房地产所有权人或土地使用权人(2)供役地：他人的房地产(3)需役地：自己的房地产、抵押权债务人或者第三人不移转房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该7房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。(1)抵押人：债务人或者第三人(2)抵押权人：债权人(3)抵押房地产：用于担保债务履行的房地产、租赁权以支付租金的方式从房屋所有权人或土地权利人那里取得的占有和使用房地产的权利下列各项中，不属于房地产他项权利的有(农业用地使用权 )房屋所有制城镇房屋所有制按所有制结构划分：、全民所有制房产（国家授权国家机关、人民团体、企事业单位和军队管理），、集体所有制房产：社会主义劳动群众集体组织所有的房地产，、私人所有房产（国家保护私人房产）：商品房、保障性住房、已购公有住房、军产房等、外资及中外合资房产（外国政府、企业、团体和侨民所有；我国企业或私人同外国企业、私人合资经营的房产），、其他房产如宗教房产、私营股份公司房产城镇房屋所有制按产权占有形式划分、单独所有房产、共有（公民个人共有房产，公民与集体、国家共有房产以及外国企业与中国企业的共有房产）3、建筑物区分所有权(1)对专有部分的所有权(2)对建筑区划内的共有部分享有共有权(3)对共有部分享有共同管理的权利农村房屋所有制、我国农村房屋实行农民自建、自用并以农民私有为主的制度。、农民对宅基地拥有使用权，对在宅基地上建造的房屋拥有所有权。、小产权房：由乡村集体、乡村集体与开发商合作或开发商协议租用集体土地后，在集体土地上自行开发建设并向社会公开出售的产权权能不完整或权能行使受限制的商品性住房。属于违法建设和销售，不受国家法律保护。房屋所有权的取得、原始取得依法建造房屋；依法没收房屋；收归国有的无主房屋；合法添附的房屋（如翻建、加层）。、继受取得8(1)因法律 行为 继受取得： 如房屋买卖（包括拍卖）； 房屋赠与；房屋相互交换(2)因法律 事件 继受取得：指因 被继承人死亡（包括宣告死亡）的法律事件，继承人或受遗赠人依法取得房屋所有权房屋所有权的消灭因某种法律 事实 的出现，使原房产权利人失去对该房产占有、使用、收益和处分的权利。(1)房屋产权主体的消灭。房屋所有权人（自然人）死亡、法人被终止(2)房屋产权客体的消灭。(3)房产转让、受赠等引起原房产权利人对该房产权利的消灭。(4)因国家行政命令或法院判决而丧失。房产征收、法院判决使原房产权利人生法律效力而丧失该房屋的所有权。(5)房产所有权人放弃所有权。我国房屋所有权的特点(1)房屋的国家所有权、集体所有权和个人所有权同时并存，同等地受到宪法和法律的保护。(2)房屋所有权的客体是具有一定结构、可供利用的房屋，而不是单指组成房屋的材料。(3)房屋所有权与其所依附的土地的使用权不可分离。(4)国家所有的房屋广泛实行所有权与使用权的分离。国家享有所有权，国有企、事业单位和其他组织享有使用权。(5)房屋所有权可以转让，但受到土地使用权转让的制约。(6)房屋所有权的设立与移转，需办理房屋所有权登记和转移登记手续 。房屋征收的概念国家为了 公共利益 的需要，依照法定权限和程序强制取得单位、个人及其他不动产并给予公平补偿的行为，2011 年 1 月 21 日国务院公布了国有土地上房屋征收与补偿条例房屋征收的限制条件(1)只能为了公共利益的需要；(2)必须严格依照法定的权限和程序；(3)政府以征收的执行人身份出现，(4)以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿。房屋征收的前提条件公共利益 是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件(1)国防和外交的需要(2)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要(3)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；(4)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要(5)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城9区改建的需要；(6)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。征收土地具有的明显的特点包括(A 具有一定的强制性，征地是国家的特有行为，被征地单位和农民必须服从国家的需要；C 要妥善安置被征地单位和农民的生产和生活，依法给予被征地单位和农民补偿；E 被征收后的土地所有权发生转移，即集体所有的土地变为国有土地)征收与征用的区别有（A 适用对象不同 B 前提条件不同 D 所有权转移不同 E 补偿内容不同）对被征收人给予的补偿内容包括（A 被征收房屋价值的补偿 B 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿 C 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿）土地所有制的性质和形式、我国现行土地所有制的性质为社会主义公有制，其形式有两种，一种是全民所有制，另一种是劳动群众集体所有制。、土地公有制是我国土地制度的基础和核心，也是我国社会主义制度的重要经济基础土地的全民所有制全民所有制 的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由 国务院 代表国家行使。国有土地所有权由（国务院 ）代表国家行使国有土地的范围，其规定如下：、城市市区的土地；、农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；、国家依法征收的土地；、依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；、因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。土地的劳动群众集体所有制劳动群众集体所有制的土地采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地农民集体的范围有下列 3 种：、农民集体；、村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；、乡（镇）农民集体。宪法第十条规定：农村和城市郊区的土地， 除由法律规定属于国家所有的以外 ，属于 集体所有 ；10宅基地和自留地、自留山，也属于 集体所有 。第九条规定：矿藏、水流、 森林 、 山岭 、 草原 、荒地、滩涂等自然资源，都属于 国家所有 ，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外以下关于我国现行土地基本制度理解正确的是(A 全部土地为社会主义公有制 B 城市市区的土地属于国家所有 D 实行土地有偿使用制度； E 土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式)。土地登记制度根据土地管理法和不动产登记暂行条例，国家依法实施土地登记制度。土地登记是指，不动产登记机构依法将土地权利及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。土地登记的内容：、集体土地所有权登记、耕地、林地、草地等土地承包经营权登记、建设用地使用权登记、宅基地使用权登记、土地他项权利（包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利）根据不动产登记暂行条例，土地登记由土地所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的土地登记依法登记的土地所有权、使用权和他项权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯土地用途管制制度、根据土地利用总体规划，将土地用途分为 农用地 、 建设用地 和 未利用土地 。、土地用途管制的 核心 是 不能随意改变农用地的用途 。农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地耕地保护制度十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。物权法，国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量耕地是指种植农作物的土地，包括熟地、新开发复垦整理地、休闲地、轮歇地草田轮作地：以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地；平均每年能保证收获一季的已垦滩地和海涂（指海岸潮间浅滩）。耕地中还包括南方宽1.0 米，北方宽2.0 米的沟、渠、路和田埂中国耕地所具有的明显特点包括(A 人均占有耕地少 B 耕地总体质量差 C 生产水平低 D 退化11严重，后备资源不足 )土地使用制城镇国有土地使用制度改革改革开放前的行政划拨、无偿 、无限期、无流动的土地使用制度 改为 土地使用权有偿出让和转让制度。国有建设用地使用权的设立：物权法第一百三十七条规定：设立建设用地使用权，可以采取出让或划拨等方式。另外还包括租赁、作价出资（入股）和授权经营方式国有建设用地使用权划拨的概念城市房地产管理法第二十三条规定：土地使用权划拨，是指、县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者、将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为国有建设用地使用权划拨的范围、国家机关用地和军事用地；、城市基础设施和公益事业用地；、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；、法律、行政法规规定的其他用地。国有建设用地使用权划拨的特征：、以划拨方式取得的土地使用权， 除法律、行政法规另有规定外 ，没有使用期限的限制。、划拨土地使用权包括(1)土地使用者缴纳征收（拆迁）安置、补偿费用（如城市的存量土地或集体土地）和(2)无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。、 除法律、法规另有规定外 ，以划拨方式取得的土地使用权，未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。、取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续。、在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地 ，均按划拨土地进行管理。国有建设用地使用权出让国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为国有建设用地使用权出让方式：、招标出让方式市、县人民政府 国土资源行政主管部门 发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。12、拍卖出让方式出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点、进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。、挂牌出让方式出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。、协议出让方式国家以协议方式将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。物权法第一百三十七条规定：工业、 商业 、旅游、娱乐和商品住宅 等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取 招标 、 拍卖 等公开竞价的方式出让。及 挂牌 方式出让国有建设用地使用权出让年限、居住用地 70 年；、工业用地 50 年； 工业厂房、教育、科技、文化卫生、体育用地 50 年；、商业、旅游、娱乐用地 40 年； 大型超市、综合或其他用地 50 年。继续使用土地申请方式、住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期,、非住宅建设用地使用权届满，继续使用土地的，(1)届满前一年申请续期，(2)经批准准予续期的，应当重新签订建设用地使用权出让合同，依照规定支付出让金等费用国有建设用地使用权出让合同、当事人的名称和住所；、土地界址、面积等；、建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；、土地用途；、使用期限；、出让金等费用及其支付方式；、解决争议的方法国有建设用地租赁的概念国家将国有建设用地租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为国有建设用地租赁的方式13招标、拍卖或者双方协议国有建设用地租赁的期限、租赁期限：短期租赁和长期租赁，、短期租赁年限一般不超过 5 年，、长期租赁具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期国有建设用地使用权作价出资（入股）：国家以一定年期的国有建设用地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业（股份有限公司或有限责任公司），该建设用地使用权由新设企业持有，相应的建设用地使用权转化为国家对企业出资的国家资本金或股本金的行为国有建设用地使用权授权经营：国家根据需要，以一定年期的国有建设用地使用权作价后授权给国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团经营管理国家无偿收回划拨土地使用权有多种原因，主要有(A 土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的；B 国家根据城市建设发展的需要和城市规划的要求收回土地使用权的；C 各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权的；E 土地使用者自动放弃土地使用权的)。建设用地使用权划拨的管理。未经原批准机关同意，连续 2 年未使用的划拨土地使用权，国家可以无偿收回建设用地使用权人有权将建设用地使用权(B 互换 C 赠与 D 出资 E 抵押)，但法律另有规定的除外集体土地使用权的概念、民事主体依法取得对集体土地进行经营、使用和收益的民事权利。民事主体是指集体所有制单位承包经营户和个人。、物权法规定土地承包经营权和宅基地使用权在 性质上可合称 为集体土地使用权。集体土地使用权分为两种(1)农地使用权（现行规定为 土地承包经营权、 自留地和自留山使用权），农地包括耕地、其他农业用地、用于农业开发的荒地(2)农村建设用地使用权：包括 宅基地、集体企业和 公益用地等集体土地使用权的流转2014 年 11 月 21 日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见，为我国农村土地经营权流转提供了政策支持房地产开发规划与设计管理城乡规划、包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。14、城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。、详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划规划区是指城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要，必须实行规划控制的区域城市规划区是指城市市区、 近 郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域中华人民共和国城乡规划法中城市规划区是指（城市市区、近郊区以及城市行政区域内）因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城镇体系规划分为全国城镇体系规划、省域城镇体系规划、市域(镇域)城镇体系规划以及县域城镇体系规划省域城镇体系规划的内容应当包括：城镇空间布局和规模控制，重大基础设施的布局，为保护生态环境、资源等需要严格控制的区域省、自治区人民政府组织编制省域城镇体系规划，报 国务院 审批。城市规划管理的基本概念城市规划监管体制和机制不断创新，并逐步建立了绿线、紫线、蓝线、黄线管理制度城市总体规划的内容应当包括：城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等城市总体规划的强制性内容、规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为城市总体规划的强制性内容、城市总体规划的规划期限一般为 20 年城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接；从事城乡规划编制工作应当具备 法人 资格。城市人民政府组织编制城市总体规划。社会公众参与、 同级人大常委会 审议、 上级政府 审批城市规划修改有下列情形之一的，组织编制机关方可按照规定的权限和程序修改省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划：(1)上级人民政府制定的城乡规划发生变更，提出修改规划要求的；(2)行政区划调整确需修改规划的；15(3)因国务院批准重大建设工程确需修改规划的；(4)经评估确需修改规划的；(5)城乡规划的审批机关认为应当修改规划的其他情形。城市规划的实施、城市规划经审批颁布后，即具有法规效力。、城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。(1)报建审批管理包括对建设项目选址审批核发项目 选址 意见书，对城市用地审批核发建设 用地规划 许可证（未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权），对建设工程审批核发建设 工程规划 许可证。(2)批后管理主要是按照规划实施监督检查体系 对违章占地和违章建设的查禁工作 。城市规划报建审批管理包括(A 建设项目选址管理 C建设用地规划管理 D建设工程规划管理)。不属 于城市规划的实施管理范畴的是（B.建设工程施工许可证）【解析】建设工程施工许可证是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，由建设行政主管部门颁发两证一书、建设项目 选址 意见书国家对于建设项目，特别是国家的大、中型建设项目的宏观管理，在可行性研究阶段，主要是通过计划管理和规划管理来实现。城乡规划法规定：按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准 前 ，应当向城乡规划主管部门申请 核发选址意见书 。、建设用地规划许可证在城市、镇规划区内以 划拨 方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后， 建设单位 应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出 建设用地规划许可 申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范嗣，核发建设用地规划许可证。、建设工程规划许可证(1)在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府 申请办理建设工程规划许可证 。(2)申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。(3)建设工程规划许可管理的主要内容：核发建设工程规划许可证 前 的管理工作有：16(1)建筑管理；(2)道路管理；(3)管线管理；(4) 审定设计方案；核发建设工程规划许可证 后 的管理工作有：(1)放线、验线制度；(2)建设工程的竣工验收；(3)竣工资料的报送在核发建设工程规划许可证前，城市规划行政主管部门应对(C .建设工程施工图 )进行审查临时性建设规划管理在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准，临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除城市规划实施的监督检查、县级以上人民政府及其城乡规划主管部门负责对城乡规划编制、审批、实施、修改的监督检查。未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；、尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处 建设工程造价 5%以上10%以下 的罚款；、无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处 建设工程造价百分之十以下 的罚款、建设单位未在建设工程竣工验收后个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料的，由所在城市、县人民政府城乡规划主管部门责任限期补报，逾期不补报的，处万元以上万元以下的罚款5、工程竣工报告应经 项目经理 和 施工单位有关负责人 审核签字。城市紫线、绿线、蓝线和黄线划定、城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。、城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。控制性详细规划应当提出不同类型用地的界线、规定绿化率控制指标和绿化用地界线的具体坐标。、城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。、城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理、在城市紫线范围内确定各类建设项目，必须先由市、县人民政府城乡规划行政主管部门依据保护规划进行审查，组织专家论证并进行公示后核发选址意见书。、城市绿线内的用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行17开发建设，不符合规划要求的建筑物及其他设施应当限期迁出。、在城市蓝线内进行各项建设，必须符合经批准的城市规划。、在城市黄线内新建、改建、扩建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，应当依法向建设主管部门(城乡规划主管部门) 申请办理城市规划许可城市紫线、绿线、蓝线和黄线监督、城市紫线监督对擅自调整和改变城市紫线，擅自调整和违反保护规划的行政行为，或者由于人为原因，导致历史文化街区和历史建筑遭受局部破坏的，省、自治区建设行政主管部门和直辖市城乡规划行政主管部门等监督机关可以提出纠正决定，督促执行。、城市绿线监督各类建设工程要与其配套的绿化工程同步设计，同步施工，同步验收。、城市蓝线、黄线监督城乡规划主管部门 定期 对城市蓝线、黄线管理情况进行监督检查，对违反城市蓝线、黄线管理办法在城市蓝线、黄线范围内进行各类建设活动的，按照城乡规划法等有关法律、法规的规定处罚城市基础设施用地和城市地表水体的控制界线分别为(D.城市黄线与城市蓝线)经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线是 （A、用地红线 ）城市和建筑设计管理、提高城市设计水平鼓励开展城市设计工作，通过城市设计，从整体平面和立体空间上统筹城市建筑布局，协调城市景观风貌，体现城市地域特征、民族特色和时代风貌。、加强建筑设计管理按照“适用、经济、绿色、美观”的建筑方针，突出建筑使用功能以及节能、节水、节地、节材和环保，防止片面追求建筑外观形象、保护历史文化风貌有序实施城市修补和有机更新，解决老城区环境品质下降、空间秩序混乱、历史文化遗产损毁等问题，促进建筑物、街道立面、天际线、色彩和环境更加协调、优美。项目报建制度、凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，都必须实行报建制度，接受当地建设行政主管部门或其授权机构的监督管理。、报建的程序为：开发项目立项批准列入年度投资计划后，须向当地建设行政主管部门进行报建，交验有关批准文件，领取工程建设项目报建表，认真填写后报送，并要求进行招标准备。、报建内容主要包括：工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额、工程规模、开工日期、竣工日期、发包方式、工程筹建情况共十项。建筑工程施工许可管理的范围18、在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。、工程投资额在 30 万元以下 或者建筑面积在 300m2 以下 的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。、按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。、必须申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工。申领建筑工程施工许可证的条件、应当办理用地批准手续的，已经办理该建筑工程用地批准手续。、在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。、施工场地已经基本具备施工条件、已经确定施工企业。、有满足施工需要的技术资料，设计文件已按规定审查合格。、有保证工程质量和安全的具体措施。、按照规定应该委托监理的工程已委托监理。、建设资金已经落实。(1)建设工期 不足一年 的，到位资金原则上不得少于工程合同价的 50%，(2)建设工期 超过一年 的，到位资金原则上不少于工程合同价的 30%。、法律、行政法规规定的其他条件建筑工程施工许可证的管理、建设单位应当自领取施工许可证之日起 3 个月内开工。、因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过 3 个月。、既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止4、在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起 1 个月内 向发证机关报告，并做好建筑工程的维护管理工作。因故不能按期开工的建设单位，应当在施工许可证期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过(C3 )个月工期超过一年的建设工程，申领建设工程施工许可证，其到位资金原则上不得少于工程合同价的(B 30)、建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。、建设单位应当将工程发包给具有相应资质等级的单位。、建设单位不得将建设工程肢解发包。19、建设工程发包单位不得迫使承包方低于成本竞标，不得任意压缩合理工期。、施工单位应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。、施工单位对建设工程的施工质量负责。建设工程建设单位的质量责任和义务包括( )。A 建设单位应当依法对工程建设项目勘察、设计、施工以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购进行招标B 建设单位不可将建设工程适当的肢解发包C 建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期建设D 建设单位应当将施工图设计文件提交有资格的施工图设计文件审查机构审查E 建设单位应当将工程发包给具有相应资质等级的单位建设工程质量监督管理制度、国务院建设行政主管部门对全国的建设工程质量实施统一监督管理。、国务院建设行政主管部门和国务院铁路、交通、水利等有关部门应当加强对有关建设工程质量的法律、法规和强制性标准执行情况的监督检查。、国务院发展改革部门按照国务院规定的职责，组织稽查特派员，对国家出资的重大建设项目实施监督检查。建设工程质量保修管理房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算建筑工程项目 最低保修期限地基基础和主体结构工程 设计文件规定的该工程的合理使用年限屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏 年供热与供冷系统 个采暖期、供冷期电气系统、给排水管道、设备安装 年装修工程 年、存续期：承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期 减去 商品房竣工至交付之间的时间、 商品住宅 的保修期 不得低于 建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期，、当存续期 少于 施工单位对房地产开发企业的最低保修期限时，房地产开发企业 对 购买人的保修期不得低于下列最低保修期限(保修期自商品住宅交付之日起计算)房地产开发企业保修期自商品住宅交付之日起计算建筑工程项目 最低保修期限地基基础和主体结构 在合理使用寿命年限内承担保修20屋面防水3 年(竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足 3 年的，适用此款 )墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏 1 年墙面、顶棚抹灰层脱落 1 年地面空鼓开裂、大面积起砂 1 年门窗翘裂、五金件损坏 1 年管道堵塞 2 个月供热、供冷系统和设备 1 个采暖期或供冷期卫生洁具 1 年灯具、电器开关 6 个月、 非住宅商品房 的保修期 不得低于 建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。（按照前项作法）、因不可抗拒力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。保修期自商品住宅交付之日起计算建设工程的竣工验收管理工程竣工验收的监督管理机构、国务院住房和城乡建设主管部门负责全国工程竣工验收的监督管理。、县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理，具体工作可以委托所属的工程质量监督机构实施。、工程竣工验收由 建设单位 负责组织实施工程竣工验收的条件(1)完成工程设计和合同约定的各项内容；(2)提出工程竣工报告；(3)提出工程质量评估报告；(4)提出质量检查报告；(5)有完整的技术档案和施工管理资料；(6)有进场试验报告。(7)建设单位已按合同约定支付工程款。(8)有施工单位签署的工程质量保修书。(9)对于住宅工程，进行分户验收并验收合格，建设单位按户出具住宅工程质量分户验收表。(10)建设主管部门及工程质量监督机构责令整改的问题全部整改完毕。(11)法律、法规规定的其他条件21在正常使用下，下列符合施工单位对房屋建筑工程的最低保修期限规定的有（A.屋面防水为5年C.装修工程为2年）工程竣工验收的程序(1)工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。(2)建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，制定验收方案。(3)建设单位应当在工程竣工验收 7个工作日前 将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。(4)建设单位组织工程竣工验收。由(A.国务院建设行政主管部门) 负责全国工程竣工验收的监督管理工作房地产开发项目的质量责任制度房地产开发企业应对其开发的房地产项目承担质量责任、房地产开发企业开发建设的房地产开发项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。、房地产开发企业作为房地产项目建设和营销的主体，是整个活动的组织者。其他所有参与部门都是房地产开发企业选择的，都和房地产开发企业发生合同关系，出现问题也应当由房地产开发企业与责任单位协调对质量不合格的房地产开发项目的处理方式、房屋竣工后，必须验收合格后方可交付使用。、商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验，主体结构质量不合格的， 购买人有权退房 ，甚至要求开发企业依法承担赔偿责任。、注意的问题(1)交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后， 与房屋所有权证办理与否无关，主体结构质量问题与使用时间关系不大， 房屋主体结构不合格的，均可申请退房 。(2)是确属主体结构质量不合格的，而不是一般性的质量问题。一般性的质量问题主要通过质量保修解决。(3)必须向工程质量监督部门申请重新核验，以质量监督部门核验的结论为依据 ，其他单位检测结果无效。(4)对给购房人造成的损失应当有合理的界定，只应包含直接损失，不应含精神损失 等间接性损失。关于因房地产开发企业的责任导致主体结构质量不合格的已售商品住房处理方式的说法，正确的是(C.购房人有权选择退房或换房)住宅质量保证和住宅使用说明制度住宅质量保证书22、内容住宅质量保证书，应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。、保修项目和保修期(1)存续期：承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期减去商品房竣工至交付之间的时间。(2)商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期，如竣工时间2016年1 月、商品房交付时间2017年7月，相距1 年6个月，存续期约定2年保修期年个月个月，此个月保修期年，则开发单位对购买人之保修期限不得低于下列保修期限(3)当存续期 少于 施工单位对房地产开发企业的最低保修期限时，房地产开发企业对购买人的保修期不得低于下列最低保修期限：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；屋面防水3年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3 年的，适用此款）；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月。(4)非住宅商品房的保修期 不得低于 建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。(5)因不可抗拒力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。保修期自商品住宅交付之日起计算。住宅使用说明书的内容(1)开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；(2)结构类型；(3)装修、装饰注意事项；(4)上水、下水、电、燃气、热力、通信、消防等设施配置的说明；(5)有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；(6)门、窗类型，使用注意事项；23(7)配电负荷；(8)承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；(9)其他需说明的问题。关于住宅质量保证书中商品住宅有关项目 最低保修期限 的说法，正确的有(B.墙面抹灰层脱落1年C. 卫生间地面渗漏1年D. 电气开关6个月E. 管道堵塞2 个月 )商品房交付使用管理(1)房地产开发企业按期交付符合交付使用条件的商品房(2)房地产开发企业向购房人提供 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书(3)房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。测绘结果与合同中约定面积数据有差异，合同未作约定，依照商品房销售管理办法20条办理面积误差比绝对值在 3%以内（含 3%）的，据实结算房价款面积误差比绝对值超出 3%时，买受人有权退房。、买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起 30 日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。、买受人不退房的，(1)产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在 3%以内（含 3%）部分的房价款由买受人补足；超出 3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。(2)产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在 3%以内（含 3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出 3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。(4)房地产开发企业协助购买人办理 土地使用权变更 （开发单位变更为个人）和房屋所有权登记手续房地产开发企业当在商品房交付使用之日起60日内，将办理房屋权属登记数据报送房屋所在地房地产行政主管部门房地产转让的概念1、城市房地产管理法规定：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法24方式将其房地产转移给他人的行为。、房地产转让的实质是房地产权属发生转移。城市房地产管理法规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。、房地产转让可分为有偿和无偿两种方式。(1)有偿转让 主要包括房地产 买卖 、房地产 抵债 、房地产 作价入股 等行为，(2)无偿转让 主要包括房地产 赠与 、 继承 等行为。 注意所有人名称变更不算转让、房地产买卖属于双务行为，房地产赠与属于单务行为，受让人不需承担任何义务下列情形中，属于房地产有偿转让的有（A房地产买卖B房地产入股 D房地产抵债）房地产转让的条件(1)达不到下列条件的房地产 不得转让 。以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于 房屋建设工程的 ，应完成开发投资总额的 25以 上；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定 查封 或以其他形式限制房地产权利的 。(3)依法 收回 土地使用权的。(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的。(5)权属有 争议 的。(6)未 依法登记 领取 权属证书的 。(7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的(C.25% )以上，否则房地产不得转让城市房地产管理法及城市房地产转让管理规定都明确规定了房地产转让应当符合的条件，其中不得转让的房地产包括(B.权属有争议的；C. 共有房地产，未经其他共有人书面同意的；D.依法收回土地使用权的；E. 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的 )房地产转让的程序(1)房地产转让当事人签订书面转让合同；(2)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后 90日内 持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；(3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在 7日内 作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；25(4)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；(5)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；(6)登记机构办理房屋权属登记手续，核发权属证书根据城市房地产转让管理规定，关于房地产转让的程序的规定，表述正确的有 (A.房地产转让当事人签订书面转让合同；D.房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；E .房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书)房地产转让合同合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括：(1)双方当事人的姓名或者名称、住所；(2)房地产权属证书的名称和编号；(3)房地产坐落位置、面积、四至界限；(4)土地宗地号、 土地使用权取得的方式 及 年限