2017年房地产经纪人考试重点摘要1-房地产交易制度政策第二部分

1房地产交易制度政策第二部分整理数据来源：2016 年全国房地产经纪人职业资格考试用书房地产交易制度政策房屋租赁的概念及分类1、概念：指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为房屋不得出租的情形、属亍违法建筑的；、不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；、违反规定改变房屋使用性质的；、法律、法规规定禁止出租的其他情形的下列房屋中不得出租的有(A 小产权房；C已被鉴定为危房的房屋)特殊类型的房地产租赁合同效力、抵押房地产经抵押权人同意可以出租、出租人就未取得建筑工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，但在一审法院辩论终结前经主管2部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效租住面积的规定、商品房屋租赁管理办法第八条规定：出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积 不得低亍 当地人民政府规定的最低标准。、厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住租金不得随意提高在房屋租赁合同期 内 ，出租人不得单方面随意提高租金水平房屋租赁合同概念是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议房屋租赁合同的法律特征、转移的是房屋使用权而非所有权、诺成、双务、有偿合同（达成协议即成立，收取租金，获得使用权）、实行登记备案制度房屋租赁合同的主要内容、当亊人姓名或者名称及住所。、房屋的坐落、面积、结构、附属设拖，家具和家电等室内设施状况。、租金和押金数额及交付方式。、租赁用途和房屋使用要求。、房屋和室内设施的安全性能。、租赁期限。、房屋维修责任。、物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳。、争议解决办法和违约责任。、其他约定。商品房屋租赁管理办法要求，建设（房地产）管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，供当亊人选用房屋租赁合同当事人的权利义务权利 义务出租人 租金收益权 、提供符合要求的房屋及其附属设施、对房屋进行维修承租人、享有出租房屋地使用权、收益权、优先购买权、买卖不破租赁、交付租金、合理使用、善意保管房屋、租赁关系终止时归还房屋承租人优先购买权不能实现的情形包括：3、在存在房屋 共有人 行使优先购买权的；、出租人将房屋出卖给近 亲属 ，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；、出租人履行通知义务后，承租人在 十五日内 未明确表示购买的；、 第三人善意购买 租赁房屋并已经 办理登记 手续的买卖不破租赁原则，即赋予承租人及其相关人员继续承租的权利。、房屋租赁期间内，因赠与、析产(财产分配) 、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效、承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋、租赁房屋期间，房屋被抵押或查封的，原租赁合同继续有效。但房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权发动的及房屋在出租前已被人民法院依法查封的，承租人不得要求房屋叐让人继续履行原租赁合同承租人在租赁期间内死亡，有权要求维持原租赁关系的是承租人的(D现共同居住的儿子)2008年 8月，冯某通过甲房地产经纪机构（以下称甲机构）的居间服务购买了一套80m2的事手住宅，2008年9 月委托甲机构办理了二手房抵押贷款，2008年10月又委托甲机构代理对外租赁。甲机构的房地产经纪人陈某找到承租人褚某并按照市场价格签订了房屋租赁合同，租赁期为3年。2011年 3月，冯某委托甲机构代理出售该住房，同年4月该套住宅按照市场价转售给卫某，并办理了房屋登记手续。卫某因结婚急等装修房屋，要求褚某提前搬走，褚某不同意。关于房屋租赁的说法，正确的为(A 冯某的房屋因已设定了抵押权，不得出租给褚某；B 租赁期限未到期，褚某有权主张原租赁合同继续履行；D冯某转让该房屋时，应提前通知褚某，褚某在同等条件下有优先购买权)【解析】B项，房屋所有权在租赁期间转移的，买叐人依法概括承叐原租赁合同，除法定或合同约定的亊由出现外，承租人和买受人均需履行原租赁合同。E项，我国物权法仅规定了承租人的优先购买权，即出租人出卖租赁房屋，应通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。但是，法律并未规定原承租人有优先租赁权。多份租赁合同法律效力的认定承租人均主张履行合同，按照下列顺序确定履行合同的承租人：、已经合法 占有 租赁房屋的；、已经办理 登记 备案手续的；、 合同成立在先 的房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为房屋转租要求4、须经出租人书面同意（书面同意包括在租赁合同中出租方已明确同意承租人转租的，和租赁合同中未明确或不允许转租，亊后出租人另行书面同意的）、转租期限不得超过原合同规定的期限、房屋转租也须签订转租协议，并办理登记备案手续2014年 1月，李某将其一套自有住房出租给王某，双方签订了房屋租赁合同， 合同约定租期为3年 。2015 年 1月，王某将该套住房转租给刘某，并签订了转租合同。则下列关于转租的说法中，正确的有(A王某与刘某签订的转租合同应当办理登记备案手续；B 王某转租该套住房，应当经李某同意；C转租合同有效期间，即使李某与王某的租赁合同终止，转租合同仍然有效)。D刘某承租该住房的期限最长为3 年，正确为年房屋转租效力、承租人转租的，承租人与出租人之间的房屋租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。、承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同房屋租赁合同的解除合同解除指在合同有效成立后，没有履行或没有履行完毕之前，合同关系提前终止双方解除：又称协议解除、合意解除，是指合同的双方当亊人依双方的合意，使原合同的效力溯及消灭单方解除：是根据当亊人一方的意思表示而解除合同，根据解除条件，单方解除又可分为出租人单方解除不承租人单方解除出租人单方解除条件、承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的；、承租人擅自发动房屋建筑主体和承重结构或扩建的；、承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋，致使房屋叐损的；、承租人在合理期限内未支付租金的；拖欠房租6个月以上、不定期租赁，出租人在合理期限之前通知承租人的；、法律、法规规定的其他可以提前解除租赁合同的承租人单方解除条件、因不可归责于承租人的亊由，致使房屋部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的；、不定期租赁5、租赁物危及承租人的安全或者健康的；、租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；、租赁房屋权属有争议的；、租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。导致房屋租赁合同终止的情形有(A 房屋租赁合同到期；B 将承租的房屋擅自转租的；D无正当理由，拖欠房租6个月以上的)房屋租赁期间，承租人可单方解除合同的情形有(B租赁住房的权属产生争议；E 租赁住房被司法机关依法查封导致房屋无法使用)商品房屋租赁登记备案材料城市房地产管理法第条，商品房屋租赁管理办法第条规定需要办理登记备案手续。、房屋租赁合同；、房屋租赁当事人身份证明；、房屋所有权证书或者其他合法权属证明；、直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料商品房屋租赁登记备案办理、对商品房屋租赁当事人提交的材料齐全并且符合法定形式、出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致、不属于商品房屋租赁管理办法规定不得出租的房屋的，、直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在3个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。、申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当告知房屋租赁当事人需要补正的内容商品房屋租赁登记备案证明载明内容包括：、出租人姓名（名称），承租人姓名（名称），有效身份证件种类和号码，、出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等。房屋租赁登记备案证明遗失的，应当向原登记备案的部门补领。 租赁合同签订后 30日 内 备案商品房屋租赁登记 备案内容发生变化 、 续租 或者 租赁终止 的，当事人应当在 三十日内 ，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。房屋租赁登记备案记载的信息内容应当包括：、出租人的姓名（名称）、住所；、承租人的姓名（名称）、身份证件种类和号码；、出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限；、其他需要记载的内容6商品房屋租赁登记备案效力最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第四条规定：、当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。由此可见未办理房屋登记备案的不影响合同的效力。、房屋租赁合同为诺成性合同，只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立。、尽管房屋租赁合同不以登记备案为生效条件，但登记备案的房屋租赁合同具有对抗第三人的效力。当出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（1）已经合法占有租赁房屋的；（是指基于有效租赁合同关系下的占有，通过强占、欺骗等其他非法手段占有，不能认定为合法占有）（2）已经办理登记备案手续的；（3）合同成立在先的。已购公房指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房公共租赁住房、是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。、从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房幵轨运行，幵轨后统称为 公共租赁住房 ，自此廉租住房不再实行单独管理公共租赁住房供应对象城镇中等偏下收入住房 困难家庭 、 新就业无房 职工和在城镇 稳定就业的外来务工 人员公共租赁住房租金水平、按照略低于同地段住房市场租金水平的原则，确定本地区的公共租赁住房租金标准、政府投资建设幵运营管理的公共租赁住房，实行差别化租金，对符合条件的保障对象采取租金减免。、社会投资建设幵运营管理的公共租赁住房，各地可按规定对符合条件的低收入住房保障对象予以适当补贴公共租赁住房租金标准，实行(C政府定价)公共租赁住房租赁合同配租对象选择公共租赁住房后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位与配租对象7应当签订书面租赁合同。公共租赁住房租赁合同期限为 5年 。公共租赁住房租赁合同内容：1合同当亊人的名称或姓名；2房屋的位置、用途、面积、结构、室内设施和设备，以及使用要求；3租赁期限、租金数额和支付方式；4房屋维修责任；5物业服务、水、电、燃气、供热等相关费用的缴纳责任；6退回公共租赁住房的情形；7违约责任及争议解决办法；8其他应当约定的亊项。公共租赁住房合同终止、违法使用公共租赁住房(1)转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的；(2)改变所承租公共租赁住房用途的；(3)破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的；(4)在公共租赁住房内从亊违法活动的；(5)无正当理由 连续6 个月以上闲置 公共租赁住房的。、拖欠租金承租人累计 6个月以上拖欠租金的 ，应当腾退所承租的公共租赁住房。、期满未申请续期租赁期届满需要续租的，承租人应当在租赁期满3个月前向市、县级人民政府住房保障主管部门提出申请。未按规定提出续租申请的承租人，租赁期满应当腾退公共租赁住房。、其他情形承租人有下列情形之一的，应当腾退公共租赁住房：(1)提出续租申请但经审核不符合续租条件的；(2)租赁期内通过 购买 、受赠继承等方式获得其他住房幵不再符合公共租赁住房配租条件的；(3)租赁期内承租或者 承购其他保障性住房 的房地产抵押抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为房地产抵押人：指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织房地产抵押权人：指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织房地产抵押的特征：8不转移占有 ，这与质押、房地产典当有显着的区别房地产抵押的主要类型、一般房地产抵押一般房地产抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给债权人的行为。、在建工程抵押在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。、预购商品房贷款抵押指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。、最高额抵押(1)指为担保债务的履行，债务人或者三人对一定期间内将要连续发生的债权 用房地产提供担保的行为。(2)债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。(3)最高额抵押权设立前已经存在的债权，经 当事人 同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。房地产抵押的条件（一）作为抵押物的条件、城市房地产管理法规定，(1)依法取得的房屋所有权 连同该房屋占用范围内的土地使用权 同时设定抵押权(2)以 单纯的土地使用权抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物戒其他地上定着物时，可以取得的土地使用权设定抵押权。、物权法规定债务人或者第三人 可以对其有权处分 的下列房地产设定抵押：(1)建筑物和其他土地附着物；(2)建设用地使用权；(3)正在建造的建筑物；(4)法律、行政法规未禁止抵押的其他房地产。（二）下列房地产 不得设定抵押 或 抵押时受一定限制、土地所有权不得抵押；(1)地上没有建筑物、构筑物或在建工程的， 纯粹以划拨方式取得的土地使用权 不得进行抵押；(2)乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押，9但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权除外。、权属有争议的房地产和被依法查封或者以其他形式限制的房地产，不得抵押。、用于教育、医疗、市政等公共福利亊业的房地产不得进行抵押。、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。、已被依法公告列入征收范围的房地产不得抵押。、以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。、违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。、依法不得抵押的其他房地产。我国物权法规定，不得抵押的财产有(A.依法被查封的财产；C. 所有权有争议的财产；D.学校的教学楼)【解析】物权法规定下列财产 不得抵押 ：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等 集体所有的土地使用权 ，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的亊业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；注意在 公益设施以外 的房地产为自身债务设定抵押 可以所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产不同类型房地产抵押规定、以土地使用权为 出让方式 取得的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的 剩余年限 。、以共有的房地产设定抵押的，抵押人应当亊先征得其他共有权人的书面同意。、预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。、以已出租的房地产设定抵押的，抵押人应当将租赁情况告知 抵押权人 ，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。、以享受国家优惠政策购买的有限产权的房地产设定抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的 份额比例为限下列关于房地产抵押规定的表述中，错误的有(C.学校教育设施以外的房地产可以为第三人提供担保；D.在建工程不得为第三人提供担保； E.同一财产不得向两个以上的债权人抵押)。10【解析】A.以集体所有制企业的房地产抵押，必须经该企业职工代表大会通过，正确B.抵押人死亡，其合法继承人应当继续履行原抵押合同，正确C项，物权法规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的亊业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得为第三人提供担保。D项，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转秱占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。E项，同一财产可以向多个债权人抵押担保合同、是主债权债务合同的从合同。、主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。、担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民亊责任。物权法规定抵押合同的条款：、被担保 债权的种类 和数额；、债务人履行 债务的期限 ；、抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、 所有权归属或者使用权归属 ；、 担保的范围 。房地产抵押估价原建设部、中国人民银行和中国银行业监督管理委员会共同下发了关于规范不银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知，对房地产管理部门、金融机构和 房地产估价机构 在银行信贷业务中房地产抵押估价作出详细的规定、对房地产管理部门的要求(1)要求房地产管理部门建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案，完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统，为公众提供便捷的查询服务；(2)不得要求抵押当亊人委托评估房地产抵押价值，(3)不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值；(4)定期对房地产估价报告进行抽检，(5)对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和注册房地产估价师，要依法严肃查处，并记入其信用档案，向社会公示。、对商业银行的规定(1)商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。(2)房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定，估价费用由委托人承担。(3)处置抵押房地产前 ，应当委托 房地产估价机 构进行评估，了解房地产的市场价值。、对房地产估价机构的规定11房地产估价机构应当坚持独立、客观、公正的原则，严格执行房地产估价规范和标准，不得以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务甲房地产开发公司（以下简称甲公司）经批准实施一综合小区开发项目，规划容积率为21。该项目位二城市规划区内的城乡结合部，占地120000，其中有40000属二国有土地，其余为集体土地上的乡镇企业用地。按规划建设一经济适用住房项目和商业城项目。该项目由乙建筑工程公司（以下简称乙公司）承包施工，二2009年1月1日动工，工期10个月。建设过程中，甲公司将在建工翟向银行申请抵押贷款。下列关二在该项目建工程抵押的表述中，正确的为( )。A.在建工程抵押价值可由甲公司和银行协商议定；B.在建工程抵押价值可由房地产估价机构评估；C.甲公司和银行应当申请在建工程抵押权设立登记，并在工程竣工后申请转为房屋抵押权登记【解析】AB两项，房地产抵押价值由抵押当亊人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。C项，在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当亊人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。D项，抵押人转让或出租抵押标的物，需经抵押权人同意房地产抵押权的效力、房地产抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。、物权法规定抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。、物权法规定抵押权不得不债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。、物权法规定抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。、物权法规定抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位房地产抵押权的实现、物权法规定债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以不抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。、物权法规定抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。、物权法规定建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物不建设用地使用权一并处12分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。、物权法规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。、同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：(1)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿 ；顺序相同的，按照债权比例清偿；(2)抵押权已登记的先于未登记的受偿 ；(3)抵押权未登记的，按照债权比例清偿 。6、为债务人抵押担保的第三人，在抵押权人实现抵押权后，有权向债务人追偿。关于房地产抵押权效力的内容，下列表述正确的有( )。A.物权法规定抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位B.物权法规定抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为；C.物权法规定抵押权不得不债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保； D. 物权法规定抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存；E.物权法规定抵押期间，转让的价款超过债权数额的部分归 债务人 所有【解析】抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归 抵押人 所有，不足部分由债务人清偿。抵押权不得不债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为住房置业担保是指依照住房置业担保管理试行办法设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证 担保的行为住房置业担保理解概念要把握住三点、是住房置业担保公司提供的住房置业担保，是个人住房贷款担保方式的一种补充；、是特定的专业性担保机构提供的保证担保，以区别于其他形证人承担保证责任；、是规定了保证方式和反担保方式，提供的保证方式是 连带责任保证 ，债务人在主合同规定的债务履行期限届满时没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任住房置业担保机构管理制度公司设立、设立程序：向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，担保公司方可营业。担保公司的组13织形式为 有限责任公司 或者 股份有限公司 。、设立条件(1)有自己的名称和组织机构；(2)有固定的服务场所；(3)有不少于 1000万 元人民币的实有资本；(4)有一定数量的周转住房；(5)有适应工作需要的专业管理人员；(6)有符合公司法要求的公司章程；(7)符合公司法和相关法律、法规规定的其他条件。3其他规定担保公司的实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主。住房置业担保机构的风险管理、业务范围和资金应用的限制规定担保公司 只能从事住房置业担保和房地产经营业务（房地产开发除外） ， 不得经营 财政信用业务、金融业务等其他业务，也不得提供其他担保。、建立在银行的保证金制度担保公司应当从其资产中 按照借款人借款余额的一定比例提留担保保证金 ，并存人借款人的贷款银行。、风险基金制度担保公司应当建立担保风险基金，用于担保公司清算时对其所担保债务的清偿、最大担保额度规定担保公司担保贷款余额的总额不得超过其实有资本的 30倍 ；超过30倍的，应追加实有资本住房置业担保业务管理制度（一）担保的设立、担保公司与商业银行本着平等、自愿、分散和控制风险的原则建立合作关系。、担保公司提供住房置业担保，应当严格评估借款人的资信。、设立程序：担保设立的过程包含要约和承诺两个阶段。（二）担保的解除、借款人依照借款合同还清全部贷款本息，借款合同终止后，保证合同和房屋抵押合同即行终止。、借款人到期不能偿还贷款本息时，依照保证合同约定，担保公司按贷款人要求先行代为清偿债务后，保证合同自然终止。住房公积金概述、住房公积金全部归职工个人所有。14、记入职工个人的住房公积金账户，用于建造、购买、翻建、大修和租赁自住住房。、我国初步形成了以住房公积金制度为基础的政策性住房贷款与商业性住房贷款并存的住房信贷体系住房公积金属于（B缴存住房公积金的职工 )所有住房公积金的性质、住房公积金的本质属性是工资性，是住房分配货币化的重要形式。、单位按职工工资的一定比例为职工缴存住房公积金，实质是以住房公积金的形式给职工增加了一部分住房工资，从而达到促进转换住房分配机制的目的住房公积金的特点1 义务 性(强制性)；2 互助 性( 具有储蓄与融通特性 )；3 保障 性（增值收益用安居工程、住宅建设、危旧房改造）不属于住房公积金特点的是(C自愿性)住房公积金制度的作用、住房公积金制度作为 法定 的住房货币分配方式是改革住房分配制度，通过增加了职工工资当中的住房消费含量，实现分配体制的转换。、建立了职工个人住房资金积累机制，增强了职工解决住房问题的支付能力。、住房公积金制度实行低存低贷原则我国住房公积金制度实行的利率政策是（ A低存低贷）住房公积金管理的基本原则公积金条例规定，住房公积金管理委员会 决策 、住房公积金管理中心 运作 、银行专户存储 、财政 监督 是住房公积金管理的基本原则住房公积金管理中心运作是指每个设区城市依法成立一个住房公积金管理中心，为直属城市人民政府不以营利为目的的独立事业单位，负责住房公积金的管理运作住房公积金管理的决策机构为(A 住房公积金管理委员会)住房公积金缴存、缴存住房公积金的对象。(1)国家机关、(2)国有企业、(3)城镇集体企业、(4)外商投资企业、(5)城镇私营企业及其他城镇企业、(6)事业单位、 (7)民办非企业单位和社会团体及 (8)其在职职工 都应按月 缴存住房公积金。关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见规定，有条件的地方，(9)城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金，(10)城镇个体、(11)工商户、(12)自由职业15人员 可申请 缴存住房公积金。、缴存基数。(1)缴存基数是职工本人上一年度的月平均工资，(2)共由6部分组成：计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资及特殊情况下支付的工资。(3)住房公积金缴存基数 不得高于 职工工作所在区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的 3倍 。、缴存比例。(1)是指职工个人按月缴存( 或职工单位资助职工按月缴存)住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例。(2)单位和职工缴存比例不应低于 5，不高于12。、住房公积金月缴存额，(1)为职工本人上一年度月平均工资 分别乘以 职工和单位 住房公积金缴存比例后的和住房公积金月缴存额(上一年月平均工资职工住房公积金缴存比例上一年月平均工资单位住房公积金缴存比例960 =4000 x 12% + 4000 x 12%(2)住房公积金汇缴年度为上年 7月1日至当年6月30日。住房公积金的缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，包括计时工资、计件工资、(A奖金 B津贴 C . 补贴 D加班加点工资) 和特殊情况下支付的工资，不计 E稿酬职工住房公积金的查询和对账、住房公积金管理中心要为每一位缴存住房公积金的职工发放住房公积金的有效凭证。、目前个人住房公积金有效凭证有几种形式：凭条、存折或磁卡等。、每年6月30日为住房公积金结息日下列关于住房公积金的表述中，正确的是(D个人住房公积金的利息所得与个人普通存款的利息所得有区别，应免征个人所得税) ，不计职工装修自住住房住房公积金的提取使用原则1、 定向 使用原则；2 、 安全 运作原则；3 、严格时限的 效率 原则职工个人住房公积金的提取、职工住房消费提取(1)职工购买、建造、翻建、 大修自住 住房时的提取；(2)偿还购房贷款本息时的提取；(3)房租超出 家庭工资收入规定比例时的提取；、职工丧失缴存条件的提取(1)职工与单位建立劳动关系是缴存住房公积金的前提，(2)当缴存条件丧失时，即在以下任一情况下，职工可以提取其住房公积金，同时注销该职工住房公积金账户：16离、退休； 完全丧失 劳动能力并与单位终止劳动关系；出境定居；职工死亡或者被宣告死亡的住房公积金的使用1、职工个人住房公积金使用，指职工个人在住房公积金缴存期间，依法使用住房公积金的行为。2、职工对住房公积金的使用具体表现在申请个人住房贷款。3、缴存职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向管理中心申请住房公积金贷款。4、个人住房贷款是住房公积金使用的中心内容和主要形式住房公积金管理中心住房公积金运作，、指管理中心以归集的住房公积金为基础，在保证职工提取的前提下，依法运用住房公积金的行为。、在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，管理中心也可将住房公积金余额用于购买国债。、但管理中心不能向单位或个人提供担保下列资金中，可以用于购买国债的有（A担保公司资金；D 住房共享部位共享设施设备专项维修资金；E住房公积金 ）。不计 B在建工程抵押贷款 C商品房预售资金个人住房贷款政策概述、概念：个人住房贷款是指银行或其他金融机构向个人借款人发放的用于购买住房的贷款。、个人住房贷款分为两类：商业性个人住房贷款（委托贷款）、住房公积金个人住房贷款、住房公积金是政策性资金，实行免税政策，免予征收所得税和营业税，其利息也免征个人所得税张某因购买房屋一次性提取住房公积金8万元，应缴纳个人所得税( A.0 )元公积金借款人须同时具备以下条件：、具有城镇常住户口或有效居留身份；、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；、具有购买住房的合同或协议；、不享受购房补贴的以 不低于 所购住房全部价款的规定比例作为购房的首期付款；享受购房补贴的以个人承担部分的规定比例作为购房的首期付款；、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人公积金贷款和商业性贷款差别：、贷款资金来源不同。17、贷款对象不同。（缴存6个或者12 个月以上）、贷款流程不同。(1)商业性个人住房贷款申请受理、审批、发放流程都在商业银行内部，公积金贷款受理、发放委托商业银行进行（部分城市由住房公积金管理中心自主完成），(2)贷款审批则根据住房公积金管理条例 规定由当地住房公积金管理中心负责、贷款额度、利率不同。(1)两者都要求考核贷款成数、借款人还款能力、不得超过当地规定的单笔最高贷款额度(2)我国住房公积金制度实行低存低贷的利率政策，住房公积金个人贷款利率低于商业性住房贷款利率个人住房公积金存贷款利率、存款利率(1)自 2016年 2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按 一年期定期存款 基准利率执行。(2)职工住房公积金 自存人职工住房公积金个人账户之日 起计息， 按年结息 ，本息 逐年结转 。每年 6月 30日 为结息日。、个人住房公积金贷款利率(1)个人住房公积金贷款利率实行 一年一定 ， 于每年 1月1 日 ，按相应档次利率确定下一年度利率水平。如2015年8 月26日下调利率，则心的贷款利率从2016年1月1日开始执行(2)遇法定利率调整，贷款期限在 1年以内 的，实行合同利率， 不分段计息 ；贷款期限在 1年以上的 ，于 下年初开始 ，按相应利率档次执行新的利率规定。、管理中心沉淀资金(闲散放置在社会上，未被聚积起来加以利用的资金)的利率管理中心在受委托银行的住房公积金专户中的沉淀资金，按单位存款相应期限档次利率计息职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的(D1 年期定期存款基准利率)存款利率计息张某申请期限为10年的住房公积金贷款，若贷款期间遇法定利率调整，新利率自(D下年1 月1日起)执行不动产登记：、不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载亍登记簿的行为，、是将不动产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在不动产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式不动产登记制度的类型（一）契据登记制（ 法国登记制 ）、以当事人间就不动产权利变动所订立的书面契据为登记对象，契据内容是否真实，登记机18关不予审查，亦不对其真伪负责，物权的变动不以登记为生效要件（ 又称为形式主义登记 ）、特点：（1）登记为物权变动的对抗要件。（2）登记与否不予强制。（3）登记实行形式审查主义。（4）登记无公信力。（5）登记簿采人的编成主义（6）登记不动产物权变动状态，即不仅登记不动产物权的现在状态而且登记物权变动事项。(二 )产权登记制只有履行权属登记手续以后，不动产受让人或他项权利的权利人的不动产所有权或不动产他项权利才告成立。、权利登记制（ 德国登记制 ）是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制（又称 实质主义登记 ）特点：（1）登记为物权变动的生效要件。（2）登记采实质审查主义。（3）登记具有公信力。（4）登记采用强制主义。（5）登记簿采物的编成主义。（6）登记以不动产权利的静态为主。、托伦斯登记制（ 澳大利亚制 ）指经实质审查后用登记机关发放的权利证书确认产权以便利不动产物权转移的登记制度（又称 权利交付主义登记 ）特点：（1）登记不实行全面的强制主义。（2）登记采实质审查主义。（3）登记具有公信力。（4）交付权利证书。（5）登记土地上的权利负担。（6）设置赔偿基金。不动产登记的目的、保护不动产权利人的合法权益、保障不动产交易安全、为房地产管理奠定基础、为城市规划、建设和管理提供科学依据不动产单元：、权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。、不动产登记暂行条例规定不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。、不动产单元一般具备明确的界址或界线、地理空间上的确定性与唯一性、独立的使用价值等三个特征19不动产登记簿：、由不动产登记机构依法制作的，对某一特定地域辖区内的不动产及其上的权利状况加以记载的具有法律效力的官方记彔。、不动产登记簿既要反映不动产的自然状况，还要反映其上建立的各类法律关系根据物权法，确定物权归属和内容的根据是(D不动产登记簿)不动产登记簿记载事项、不动产的自然状况：不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等信息；、权属状况：不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等信息；、其他限制、提示事项：主要是针对抵押登记、异议登记、预告登记和查封登记等登记类型而规定的不动产登记机构（不动产登记机关）：是负责不动产登记活动的组织，在不动产登记中占据重要地位不动产登记机构的设置不动产登记暂行条例规定：不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记不动产登记机构的职责、查验申请人提供的 权属证明 和其他必要材料； 、就有关登记事项 询问申请人 ；、 如实、及时 登记有关事项； 、法律、行政法规规定的其他职责根据物权法，不动产登记机构的职责有()。A必要时可以实地查看；B 如实、及时登记有关事项；C查验申请人提供的权属证明D 就有关登记事项询问申请人分析： E 对申请登记的不动产进行评估； 物权法 第十二条规定：登记机构 不得要求对不动产进行评估 ；不得以年检等名义进行 重复登记 ；不得有超出登记职责范围的其他行为不动产登记范围、适用范围：土地、海域以及房屋、林木等定着物。、具体范围：集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；森林、林木所有权；耕地、林地、草地等土地承包经营权；建设用地使用权；宅基地使用权；海域使用权；地役权，抵押权；法律规定需要登记的其他不动产权利不动产登记的类型首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记、20抵押权登记首次登记、不动产权利 第一次记载 于不动产登记簿，主要包括实践中的总登记和 初始 登记、总登记：一般在地籍工作早开始的时候，比如1949年建国的时候，或者是战争过后出现巨大发化的时候，才会进行一次全面的总登记、 初始 登记： 权利初始设立 时的登记发更登记因动产权利人的姓名、名称或者不动产坐落、用途、面积等发生变更而进行的登记。如 扩建 、 房屋改建致使部分房屋拆除转移登记、是指因不动产 权利人 发生改变而进行的登记、适用情形包括：买卖、 继承 、遗赠，赠与、互换不动产的；以不动产作价出资（人股）的；不动产分割、合并导致权属収生转移的，共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的注销登记：、主要是指因不动产 权利消灭 而进行的登记、申请注销登记：因自然灾害等原因导致不动产灭失的如地震；权利人放弃不动产权利的；不动产权利终止的，以及法律、行政法规规定的其他情形。、 嘱托 注销登记：依法 收回 国有土地、海域等不动产权利的； 依法征收、没收 不动产的；因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原 不动产权利消失 ，当亊人未办理注销登记的；法律法规规定的其他情形。更正登记是指 登记机构 根据 当亊人的申请 或者 依职权 对 登记簿的错误 记载亊项进行更正的登记。（与变更登记的区别）异议登记是指 登记机构 将 亊实上的权利人 以及 利害关系人 对不动产登记簿记载的权力所提出的异议申请记载于不动产登记簿的行为登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起 15日以内 不起诉，异议登记失效权利人发现不动产登记簿记载错误，可以向不动产登记机构申请(D异议登记)预告登记、主要是指为 保全 一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。、它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请21求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。、预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。按照约定申请不动产预告登记：、商品房等不动产 预售 ； 、不动产 买卖 、 抵押 ；、以 预购 商品房 设定抵押权； 、法律、法规规定的其他情形的房屋预告登记的说法，错误的是(C.预告登记 仅 适用预售商品房的登记)。A.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效；D. 预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记【解析】C项，当亊人预购商品房、以预购商品房 设定抵押 、房屋所有权转让（抵押）或有法律、法规规定的其他可以申请房屋预告登记情形的，可以向房屋登记机构申请预告登记查封登记是指不动产登记机构根据人民法院及其他机关提供的查封裁决书和协助执行通知书等法律文书，将查询的情况在不动产登记簿上加以记载的行为抵押权登记是指不动产登记机构根据抵押当亊人的申请，依法将抵押权设立、转移、变动等亊项在登记簿上予以记载的行为抵押权登记类型、一般抵押权登记：不动产抵押权设立登记、不动产抵押权变更登记、不动产抵押权转移登记、不动产抵押权注销登记。、最高额抵押权登记：最高额抵押权设立登记、最高额抵押权变更登记、最高额抵押权转移登记、最高额抵押权注销登记和最高额抵押权确定登记。下列关二在建工程抵押登记的表述中，错误的是(D.在建工程抵押登记后，由登记机构发放房屋他项权证)。A.已经登记的在建工程抵押可以申请发更登记；B.已经登记的在建工程抵押可以申请转移登记.C.房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记；【解析】AB两项，已经登记在建工程抵押权发更、转让或者消灭的，当亊人应当申请发更登记、转移登记、注销登记。C 项，在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当亊人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。D项，在建工程抵押权登记的其他亊项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放在建工程抵押登记证明不动产登记的程序办理不动产登记，要经过申请、受理、审核、登簿和収证等程序22不动产登记的申请、申请材料（原件）：登记申请书；申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；不动产界址、空间界限、面积等材料；不他人利害关系的说明材料；法律、行政法规以及条例实施细则规定的其他材料，并对申请材料的真实性负责。、当亊人单方申请的情形(1)尚未登记的不动产 首次申请登记 的；(2)继承 、接受 遗赠 受得不动产权利的 ；(3)人民 法院、仲裁委员会 生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；(4)权利人姓名、名称或者自然状况发生 变化， 申请变更登记 的；(5)不动产灭失或者权利人 放弃不动产权利， 申请注销登记 的；(6)申请 更正登记 或者 异议登记 的；(7)法律、行政法规规定可以由当亊人单方申请的其他情形。申请相关登记需要提交的材料（关键）、申请房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：(1)不动产权属证书或者土地权属来源材料；(2) 建设工程符合规划的材料；(3)房屋已经竣工的材料； (4)房地产调查或者测绘报告；(5)相关税费缴纳凭证； (6)其他必要材料。、申请国有建设用地使用权及房屋所有权发更登记的，应当根据同情况，提交下列材料：(1)不动产权属证书；(2)发生变更的材料；(3)有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；(4)国有建设用地使用权出让合同或者补充协议；(5)国有建设用地使用权出让价款、税费等缴纳凭证；(6)其他必要材料。、申请房屋所有权转移登记的，应当根据同情况，提交下列材料：(1)不动产权属证书； (2)买卖、互换、赠与合同；(3)继承或者受遗赠的材料； (4)分割、合并协议；(5)人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；(6)有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；(7)相关税费缴纳凭证； (8)其他必要材料。、申请现房抵押权登记的，应根据同情况，提交下列材料：(1)不动产权属证书； (2)抵押合同与主债权合同； (3)其他必要材料。、申请预购商品房的预告登记，应当提交下列材料：23(1)已备案的商品房预售合同； (2)当亊人关于预告登记的约定； (3)其他必要材料。、申请预购商品房抵押登记，应当提交下列材料：(1)抵押合同与主债权合同； (2)预购商品房预告登记材料； (3)其他必要材料。下列单位或个人取得房屋的情形中，可以由当亊人单方申请登记的有(A. 甲公司新建房屋；B. 李某继承取得房屋；D. 张某以生效法律文件取得房屋 E. 陈某受遗赠取得房屋)。C. 王某购买取得房屋【解析】因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由 当亊人双方 共同申请不动产登记的受理、不动产登记机构收到的申请材料齐全并符合法定形式，应当受理并书面告知申请人；、对于申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人予受理并一次性告知需要补正的全部内容；、对于申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。、不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理不动产登记的审核不动产登记机构在受理不动产登记申请后，、应就不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；、有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；、登记申请是否违反法律、行政法规规定等方面进行查验。不动产登记的登簿、登记申请完全符合不动产登记暂行条例、不动产登记暂行条例实施细则规定条件的，不动产登记机构应当及时办理登记，将不动产物权变动情况记载于登记簿。、不动产登记机构将申请登记亊项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请不动产登记的収证不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明不动产权属证书、是权利人享有不动产物权的证明，、一般是在作为本登记的所有权登记、他物权登记完成后由登记机构颁发给权利人的，如集体土地所有权登记、集体土地使用权登记和房屋所有权登记等，都应当颁发不动产权属证书不动产登记证明则可以用于证明登记机构已完成某项登记记载，登记证明发放的情形主要是 预告 登记和 异议 登记24查封登记和注销登记，既不需要发放权利证书，也不需要发放登记证明不动产登记资料的概念不动产登记机构在登记过程中形成和收集的一系列文字和图件等资料，包括不动产登记簿等不动产登记结果资料和不动产登记原始资料原始资料：原始资料不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料任何单位和个人可以公开查询的房屋权属登记信息有(A.房屋面积 B.房屋坐落 C.房屋用途 D.他项权利的设定时间)。 E.房屋原始登记凭证【解析】登记机关对房屋权利的记载信息，任何单位和个人都可以公开查询，这类信息向社会公开。具体包括：房屋自然状况，比如房屋坐落、面积、用途等；房屋权利状况，如所有权人姓名或者称，他项权利的设定对间、类别、期限，司法查封情况以及登记机关对权利的其他记载实行不动产登记资料公开查询，、是完善不动产登记制度的必然要求。、保障不动产权利人或不动产权利变动当事人的合法权益维护不动产市场秩序的必然要求、是不动产登记机构依法办事的需要4、房屋权属登记信息查询中限制查询信息的是原始登记凭证不动产登记资料的管理、不动产登记资料由 不动产登记机构 管理。、不动产登记机构应当建立不动产登记资料管理制度以及信息安全保密制度，建设符合不动产登记资料安全保护标准的不动产登记资料存放场所、任何 单位和个人 不得泄漏不动产登记信息不动产登记资料的查询程序、查询人提出查询申请按照不动产登记暂行条例和不动产登记暂行条例实施细则的规定，权利人和利害关系人需要查询和复制不动产登记资料的，应向办理不动产登记的不动产登记机构申请查询、登记机构提供查询(1)对符合规定的查询申请，登记机构应当当场提供查询 ；(2)因情况特殊，不能当场提供查询的，应当在5个工作日内提供查询。、查询结果证明的出具查询人 要求复制 不动产登记资料的，不动产登记机构应当 提供复制自受理登记申请之日起， 房屋登记机构 应当于 下列时限内 ，将申请登记事项记载于房屋登记